VENNESLA KOMMUNE MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK - SENTRUM NORD. Arkivsak-dok. 15/ Arkivkode ---/L12 Saksbehandler Elena Samuelsen

Transkript

1 VENNESLA KOMMUNE Arkivsak-dok. 15/ Arkivkode ---/L12 Saksbehandler Elena Samuelsen Saksgang Møtedato Bygg- og miljøutvalget MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK - SENTRUM NORD SAMMENDRAG: Bygg- og miljøutvalget vedtok i møte den å forhåndsvarsle midlertidig forbud mot tiltak innenfor foreslåtte planavgrensning for områderegulering Sentrum Nord. Det har i høringsperioden kommet 7 innspill til varselet om midlertidig forbud mot tiltak. Kommunen kan nedlegge midlertidig forbud mot tiltak når den finner at et område skal undergis ny planlegging. Spørsmålet om et eventuelt midlertidig forbud mot tiltak var ikke en del av Rådmannens opprinnelige saksfremstilling/innstilling i forbindelse med førstegangs behandling av planprogrammet for sentrum nord. Spørsmålet er reist som følge av politisk initiativ direkte i møte. Rådmannen mener det må gjøres en avveining mellom ønsket om å få «ro» til planlegging og det å unngå at prosjekter kommer i veien for en helhetlig løsning, opp mot forutsigbarhet for den enkelte grunneier i forhold til å kunne realisere og utvikle eiendommen i tråd med gjeldende plangrunnlag. Rådmannen legger saken fram uten forslag til vedtak. Rådmannens forslag til vedtak: Vedlegg: Vedlegg 1. Innspill Vedlegg 2. Kart områderegulering Sentrum Nord med plangrense/forbudssone Vedlegg 3. Søknad om dispensasjon fra midlertidig forbud mot tiltak 1

2 Bakgrunn for saken: Bakgrunnen for saken er pkt. 3 i Bygg- og miljøutvalgets vedtak , sak 48/16, i forbindelse med offentlig ettersyn av forslag til planprogram områderegulering Sentrum Nord; «Bygg- og miljøutvalget vil be om at det samtidig varsles bygge- og deleforbud innenfor foreslått planavgrensning. Spørsmålet om det faktisk skal nedlegges bygge- og deleforbud realitetsbehandles på nytt i utvalget etter endt varslingsperiode.» I forbindelse med godkjenning av protokollen fra møte fattet et enstemmig Bygg- og miljøutvalg i møte følgende protokolltilførsel til dette vedtaket. Møteprotokoll fra møtet ble godkjent med følgende merknad; Det presiseres at det i forbindelse med sak 48/16 pkt. 3, ang forbud mot tiltak, at dette ikke skal gjelde søknader som kommer inn før et evt. forbud er endelig vedtatt av utvalget. Midlertidig forbud mot tiltak ble forhåndsvarslet samtidig som oppstart av planarbeid, utbyggingsavtale og offentlig høring av forslag til planprogram områderegulering sentrum nord. Varslingen ble kunngjort den på kommunens hjemmesider, i Fædrelandsvennen og Vennesla Tidende. I tillegg ble berørte offentlige myndigheter, grunneiere og festere i området tilskrevet. Høringsfristen var til den Det har i høringsperioden totalt kommet inn 24 innspill, 7 av disse omhandler og varselet om midlertidig forbud mot tiltak. Hovedtrekk fra innspill er at beboere ønsker at midlertidig forbud mot tiltak vedtas i motsetning til utbyggere/utviklere som ikke ønsker nedleggelse av midlertidig forbud mot tiltak, pga. fremdrift i prosjekter. Uttalelser 1. Uttalelse fra Kirsti Fredriksen og Helmut Wachendorf, datert : Ber om at det opprettholdes/innføres bygg- og deleforbud i Sentrum nord, til områdereguleringen og sentrumsutviklingen er nøye vurdert. 2. Uttalelse fra Vennesla boligstiftelse, datert : Vennesla kommunestyre vedtok i sak 7/15 å be Vennesla boligstiftelse om å stå for bygging av 16 boliger med fellesareal og personalbase til psykisk utviklingshemmede. Vennesla boligstiftelse har ikke egnet tomt til et slikt prosjekt og det ble derfor gjennomført en offentlig anskaffelse av «nøkkelferdige» boliger. Boligene skal bygges på eiendommene gnr. 6 bnr. 142 og 251. Kontrakt om levering ble undertegnet 3.februar 2016 med VEF AS. Overtakelse forventes i Boligstiftelsen kan bli påført erstatningsansvar overfor VEF AS dersom det midlertidige forbud vedtas. Det vil kunne skape betydelige forsinkelser i ovennevnte prosjekt hvis 2

3 varslet midlertidig forbud mot tiltak vedtas. Det igjen vil kunne medføre økte kostnader for partene i saken. 3. Uttalelse fra Sørlandet boligbyggelag, datert : Sørlandet boligbyggelag eier tomt gnr. 6 bnr. 389 og har mottatt og akseptert tilbud på kjøp av gnr. 6 bnr Det er inngått avtale med Vennesla Boligstiftelse for bygging av omsorgsboliger for 16 funksjonshemmede på de nevnte tomter. Bygget skal leveres høsten Dersom tomtene blir omfattet av et bygge- og deleforbud vil kontrakten ikke kunne innfris. Boligbyggelaget er i den forbindelse negative til bygge- og deleforbud. Nedlegger protest og innsigelse til at det nedlegges bygge- og deleforbud for tomtene gnr. 6 bnr. 389 og Uttalelse fra Meierigården Invest AS og Eivind Eivindson AS, datert : «Fru Moseid» har planer for en utvidelse i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Arbeidet kan starte opp umiddelbart, forutsatt at planlagt bygge- og deleforbud ikke omfatter eiendommen. 5. Uttalelse fra Kristiansen & Selmer-Olsen, datert : På vegne av Solbakken Vennesla AS Har blitt informert om at det vil videre bli varslet forbud mot tiltak jf. PBL I den forbindelse forventes det at alle/tilsvarende prosjekter og tiltak innenfor planområdet behandles likt og i henhold til varsel om forbud mot tiltak jfr. mail fra kommunen. 6. Uttalelse fra Røllend Velforening, datert : Forutsetter at bygg og deleforbud blir opprettholdt, frem til det ligger en godkjent reguleringsplan for området. 7. Uttalelse fra Advokatfirma Wigemyr & Co, datert : På vegne av Vardehei Utvikling AS (VU) VU eier gnr. 6 bnr. 73, 104 og Området er allerede regulert, det er sendt inn rammesøknad. VU ber på denne bakgrunn om at arealet som selskapet eier ikke inngår i planområdet for ny områderegulering, og at det ikke vedtas midlertidig forbud mot tiltak. Kommunen må være tilbakeholden med å nedlegge forbud mot tiltak, når det ikke er strengt nødvendig for å fremme andre lovhjemlede formål. VU har investert store beløp og lagt ned betydelig innsats, prosjektet er klart til gjennomføring. Områdeplanarbeidet involverer mange og sterke interesser og vil ventelig ta år. Det vil derfor få store negative konsekvenser med et midlertidig forbud, og det skal da tilsvarende streke grunner til. Oppstart av bygging i henhold til vedtatt plan vil ikke stenge for muligheter for å regulere sentrum og kryssløsninger slik Statens Vegvesen og kommunen har oppe til vurdering. Det er dermed ikke nødvendig og forholdsmessig med et vedtak om byggeforbud i denne saken. Det er ingen forhold i planprogrammet som taler for at vedtatt plan for boligdelen av gnr. 6 bnr. 73, 104 og 1536 skal endres. Utbyggingen av boligdelen av reguleringsplan 3

4 for 6 bnr. 73, 104 og 1536 påvirker ingen av de forhold som skal vurderes i ny områdeplan. Det er dermed ikke grunnlag for å innlemme arealet i planområdet, og det er heller ikke grunnlag for å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak. Innspill i sin helhet følger som vedlegg til sak. Etter at fristen for innspill var gått ut kom det inn en søknad om dispensasjon fra midlertidig forbud mot tiltak for prosjektet Skogliparken, Sentrumsvegen 36 og 38. Søknaden legges ved som en merknad til varslet om midlertidig forbud mot tiltak, da det på nåværende punkt ikke foreligger vedtak om midlertidig forbud mot tiltak. Lovhjemmel for midlertidig forbud mot tiltak Kommunen kan nedlegge midlertidig forbud mot tiltak når den finner at et område skal undergis ny planlegging. I begrepet «ny planlegging» inngår også arbeidet med utarbeiding av ny reguleringsplan. Forbudet hjemles i plan- og bygningsloven 13-1 og vil gjelde alle tiltak etter 1-6, jf. 20-1, herunder også endring og oppretting av ny eiendom. Videre vil et forbud også gjelde tiltak som ellers er unntatt for søknadsplikt i medhold av pbl og Virkninger av et midlertidig forbud mot tiltak Forbudet får virkning fra vedtakstidspunktet, og gjelder til planspørsmålet er endelig avgjort. Dersom planspørsmålet ikke er avgjort senest fire år etter nedleggelse av forbud, faller forbudet bort, jf. pbl Nye tiltak kan ikke sette i gang innenfor området mens forbudet virker. Kommunen kan samtykke i at tiltak blir gjennomført selv om det er innført midlertidig forbud, på det vilkår at det etter kommunens skjønn ikke vanskeliggjør planleggingen, jf andre ledd. Søknader om tillatelse til tiltak stilles i bero inntil planspørsmålet som begrunner forbudet er avklart, eller faller bort som følge av tidsbegrensingen. Forbudet gir med andre ord ikke grunnlag for å avslå søknader om tiltak, men suspenderer kommunens plikt til å behandle søknader innenfor gjellende frister. Når forbudet faller bort, plikter kommunen å ta tidligere innsendte søknader opp til behandling og avgjørelse, jf. pb andre punktum. Kommunen må av eget tiltak ta saken opp til behandling så fort som mulig. Saksbehandling Kommunens vedtak om midlertidig forbud mot tiltak er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven, jf. fvl. 2. Reglene om forhåndsvarsling, begrunnelse, underretning om vedtak, klage mv. kommer til anvendelse. 4

5 Merknader: Rådmannens vurdering Overordnede samfunnshensyn gjør at Rådmannen har tatt en helhetlig vurdering og går ikke inn i enkeltsaker. Spørsmålet om et eventuelt midlertidig forbud mot tiltak var ikke en del av Rådmannens opprinnelige saksfremstilling/innstilling i forbindelse med førstegangs behandling av planprogrammet for sentrum nord. Spørsmålet er reist som følge av politisk initiativ direkte i møte. Rådmannen går ut fra at bakgrunnen for å vurdere et midlertidig forbud mot tiltak i område Sentrum Nord er ønsket om en helhetlig områderegulering. Utbyggingen i Sentrum nord har vært basert på og preget av politiske enkeltvedtak. For å sikre gode og helhetlige løsninger for området på lang sikt, ville det kunne lette arbeidet ved at videre bruk og utbygging i Sentrum nord avventes i påvente av en ny felles plan for området. Midlertidig forbud vil være hensiktsmessig for å hindre tiltak som kan vanskeliggjøre det pågående arbeidet med områderegulering for Sentrum Nord. Kommunen vil få en bedre mulighet til å vurdere området under et, med tanke på arealbruken, utnyttelse, kjøremønster, parkering ol, for å skape et attraktivt sentrum. Det vil også kunne sikre deltakelse i fremtidige infrastrukturtiltak. Samtidig er midlertidig forbud mot tiltak er et sterkt virkemiddel som legger store begrensinger på et område eller en eiendom for den perioden det gjelder. Som det fremkommer av høringsinnspill er det mange enkeltprosjekter som er på gang i denne delen av sentrum. Samtidig er det stor ulikhet mellom prosjektene i hvilken grad de forholder seg til det som er dagens plangrunnlag og samfunnsinteressen i å få de gjennomført. Mottar kommunen søknader om tiltak i før endelig vedtakelse av midlertidig forbud mot tiltak, skal denne behandles innenfor plan- og bygningslovens saksbehandlingsfrist ut fra det rettsgrunnlag/planverk som gjelder på søknadstidspunktet. Et eventuelt forbud foreslås å vare til den , og vil gjelde innenfor planavgrensningen for områderegulering sentrum nord, jf. vedlegg 2. Unntak fra midlertidig forbud mot tiltak Det kan søkes om unntak fra midlertidig forbud mot tiltak. Unntak kan gis for tiltak som etter en skjønnsmessig vurdering ikke vil vanskeliggjøre planarbeidet, pbl andre ledd. Det anbefales at Rådmannen gis fullmakt til å vurdere hvilke tiltak som kan unntas fra forbudet og hvilke tiltak som må opp til politisk behandling for et eventuelt unntak. I denne sammenheng kan det være hensiktsmessig å skille på mindre og større inngripende tiltak. Konklusjon 5

6 I Rådmannens vurdering er det ikke diskutert enkeltprosjekter. Med utgangspunkt i vedtakelse av et totalforbud vil det være enklere å saksbehandle og vurdere unntak i det enkelte tilfelle, enn å innta unntak direkte i vedtaket om midlertidig forbud mot tiltak. Konsekvenshensyn, konfliktgrad og eventuell forskjellsbehandling vil være enklere å vurdere fra sak til sak. Dersom utvalget ønsker å vedta midlertidig forbud mot tiltak vil aktuelt vedtak kunne lyde; 1 Vennesla kommune vedtar midlertidig forbud mot tiltak i planavgrensningen til områderegulering Sentrum Nord, med hjemmel i pbl Rådmannen gis fullmakt til å vurdere hvilke tiltak som kan unntas fra forbudet og hvilke tiltak som må opp til politisk behandling for et eventuelt unntak. Målet med områdereguleringen for Sentrum Nord er å planlegge et helhetlig og attraktivt sentrum. Rådmannen mener det må gjøres en avveining mellom ønsket om å få «ro» til planlegging og det å unngå at prosjekter kommer i veien for en helhetlig løsning, opp mot forutsigbarhet for den enkelte grunneier i forhold til å kunne realiser og utvikle eiendommen i tråd med gjeldende plangrunnlag. Med bakgrunn i at spørsmålet er politisk initiert legges saken fram for behandling uten forslag til vedtak. 6