DETALJREGULERING. Seljordsvegen 192 Bø i Telemark. [november 2014] Utarbeidet av SØNDERGAARDRICKFELT AS

Transkript

1 DETALJREGULERING Seljordsvegen 192 Bø i Telemark [november 2014] Utarbeidet av SØNDERGAARDRICKFELT AS

2 1.0 BAKGRUNN Hensikten med planen FORUTSETNINGER Planstatus Eiendomsforhold Eksisterende situasjon Grunnforhold Bekkeløpet Veg og trafikkforhold Vann og avløp Støyforhold: Forhold for barn og unge Landbruk ROS-ANALYSE PROSESS Saksgang Merknader BESKRIVELSE MED KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Plandokumenter ARealbruk Veg og trafikk: Bygningstruktur, utnyttelse, form og uttrykk:... 14

3 Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. merknader til planarbeidet 4. ref fra oppstartsmøte 5. Kopi av varselbrev med adresseliste 6. Støyberegning

4 1.0 BAKGRUNN 1.1 HENSIKTEN MED PLANEN Reguleringsplanen skal legge til rette for etablering av boliger for offentlig tjenesteyting. innenfor eiendommen Gnr/Bnr 40/24 i regi av Stiftelsen for utleigebustader i Bø kommune. Detaljplan: Det er et privat forslag til Detaljregulering og planen utarbeides av Søndergaard Rickfelt AS for Stiftelsen for utleigebustader i Bø kommune. Planavgrensning: Planområdet består av eiendommen Gnr/Bnr 40/24 og avgrenses av Riksveg 36 mot Seljord og eiendomsgrenser mot sør. I planvarselet ble det opplyst om at det ville bli vurdert om det skulle reguleres til bolig eller offentlig bolig/omsorgsbolig. Kort beskrivelse av tiltaket: Det ble gitt dispensasjon med utsatt frist fra krav om utarbeidelse av reguleringsplan for bruk av tomta til bolig for rusavhengige og i den forbindelse ble det satt opp 4 enkle boliger. Denne dispensasjonen er søkt forlenget fram til Området skal nå reguleres for å tilrettelegge for formålet offentlig tjenesteyting omsorgsbolig. I tillegg benyttes eksisterende enebolig til omsorgsformål. Det er ønskelig å sette opp et nytt bygg på området til samme formål. Det foreslås regulert offentlig og privat tjenesteyting som er i tråd med ønsket bruk som omsorgsbolig for rusavhengige. Eksisterende bolig innlemmes i formålet. Denne boligen tilfredstiller ikke krav i Tek 10, krav til støy og universell tilgjengelighet.

5 2. 0 FORUTSETNINGER 2.1 PLANSTATUS Planområdet er uregulert. Det er gitt midlertidig dispensasjon, men fremmes nå reguleringsplan for å vurdere lokalisering og imøtekomme krav om regulering for aktuelle omsorgsboliger. Omsorgsboligene ligger innenfor område for spredt boligbygging i kommuneplanen. Det reguleres til offentlig formål og boligene inngår ikke i maksimalt antall boliger som det er gitt tillatelse til i kommuneplanen. Byggeområdet vurderes likevel med bakgrunn i de kriteriene som er satt opp i 3.2 i kommuneplanen. Utsnitt fra kommuneplanen Området ligger innenfor sirkelen vist i dette kartutsnitet. Det er etablert gangveg fra Bø sentrum fram til det aktuelle tomteområdet. Den planlagte gangvegen videre mot Forberg skole blir lagt inn i planforslaget, men uten rekkefølgekrav. Andre bestemmelser i kommuneplanen som ligger til grunn for reguleringsforslaget: Eiendommen har avkjøring mot Riksveg 36 med streng holdning til avkjøringer. Avkjøring er godkjent av statens vegvesen for inntil 8 boenheter. Nye bygg skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter og form. Eiendommen ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Sikring mot utglidning/ras i skråningen. 30m sone mot landbruksområde må vurderes i planen.

6 2.2 EIENDOMSFORHOLD Stiftelsen for utleigebustader i Bø står som eier av det aktuelle tomteområdet inn mot arealene tilhørende Statens vegvesen. Plangrense går i eiendomsgrense mot naboer. 2.3 EKSISTERENDE SITUASJON Lokalisering i kommunen og eksisterende virksomheter i området. Området ligger ca 2km vest for Bø sentrum langs riksveg 36. Det ligger en eldre enebolig her. Tidligere var eneboligen del av et lite gårdsbruk, men huset er skilt fra øvrig eiendom. Øvrig eiendom er tilleggsareal til naboeiendom. Boligen eies av Stiftelsen for utleieboliger i Bø og blir i dag benyttet som omsorgsboliger Boenhetene i brakker er som tidligere nevnt delvis nedbrent og skal rives. Det er etablert avkjøring inn mot området med parkeringsplass. Bebyggelsen er etablert på den flate delen av tomteområdet. 2.4 GRUNNFORHOLD I følge skrednett (se utsnitt) er området ikke avmerket som aktsomhetsområde med tanke på flom og jordskred. Det er imidlertid registrert erosjonsrisiko Aktuell bygningsmasse ligger på kote 92. Det er under marin grense. Det kreves grunnundersøkelser for å sikre riktig fundamentering ved nybygging. Det foreslås å legge inn hensynssone 310 med krav til grunnundersøkelser for å sikre dette.

7 2.5 BEKKELØPET Bekken ligger på nordsiden av riksvegen forbi det aktuelle området. Bekken ligger lavt i terrenget, ca 2m under vegbane og i en flomsituasjons er det naturlig at en evt. oversvømmelse vil ramme området lenger øst der dalen utvider seg og bekken går under vegen ved vegkryss. Dette er ikke kjent som en flombekk. Men det kan gå en del vann her ved mye nedbør. 2.6 VEG OG TRAFIKKFORHOLD Tomteområdet ligger ved riksveg 36 mot Seljord. Avkjøring fra riksvegen er godkjent for 8 boligenheter. Det er regulert gang- og sykkelveg forbi eiendommen mot tidligere Forberg skole. I detaljplanen foreslås det å regulere denne mulige framtidige gangvegen uten at det er knyttet rekkefølgebestemmelser til videreføring mot Forberg. Parkering - det forslås krav om 1 plass pr boenhet. Det er ikke stort behov for p-plasser for beboere i området, men det er behov for parkering for besøkende og ansatte som har tilsyn med beboerne. 2.7 VANN OG AVLØP Området skal tilknyttes offentlig vann og avløpsnett. 2.8 STØYFORHOLD: Området ligger nært riksvegen og byggegrense settes til 20m fra midt riksveg noe som tilsier at det må gjennomføres avbøtende tiltak for å sikre et støynivå innvendig som ligger under grenseverdiene i Teknisk forskrift. Også uteplass må etableres på en måte som sikrer tilsvarende akseptable støyforhold for beboere.

8 Årsdøgntrafikk forbi dette aktuelle området ligger på Det er gjennomført en enkel beregning med 20m byggegrense som viser at boligene blir utsatt for støy. Det må gjennomføres støytiltak i bygningskonstruksjon for å dempe innendørs støy. Soverom bør legges mot sør og tiltak i konstruksjon vil være nødvendig for å etterkomme kravene i forskriften. Uteplass må legges sør for bebyggelsen. Beregninger her viser at det er mulig å etablere skjermet uteplass mot sør siden bebyggelsen i seg selv vil kunne utgjøre nødvendig skjerming mot vegen. 2.9 FORHOLD FOR BARN OG UNGE Området reguleres til offentlig tjenesteyting og det er ikke aktuelt for barnefamilier å flytte inn i dette området. Men hensyn til barn og unge er det likevel riktig å påpeke at området ligger nært riksvegen og ved tilrettelegging for barn bør det sikres med gjerder mot riksvegen. Det er imidlertid ikke lagt opp til regulerte lekeanlegg innenfor planområdet Det er opprettet gang og sykkelveg mot Bø sentrum LANDBRUK Området var tidligere en landbrukseiendom som ble fraskilt som uavhengig eneboligtomt. Området omkring har vært benyttet som beiteland. Stiftelsen for utleiebustader i Bø kommune eier nå tomteområdet og ønsker å benytte den som tomt for omsorgsbolig. Det skal etableres en grønn buffersone mellom byggeområde landbruseiendom. Men kommuneplanens retningslinje

9 på 30m må minskes til mellom 15-20m som utgjør skråningen opp mot landbruksformålet ovenfor. Det er en naturlig overgangsone som reguleres grønn. 3.0 ROS-ANALYSE Analysen er en grovanalyse basert på systematikk som er beskrevet i Samfunnsikkerhet i arealplanlegging, Kartlegging av risiko og sårbarhet utarbeidet av direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Hensikten er å vise risiko og sårbarhetsforhold som kan berøres innenfor planområdet som følge av tiltaket. Og om eksisterende risikoer kan ha betydning for gjennomføring av tiltaket. Vurderingskriterier: Betegnelse Frekvens Vekt Lite sannsynlig en gang i løpet av 50 år 1 Mindre sannsynlig en gang i løpet av 10 år og en gang i løpet av 50 år 2 Sannsynlig en gang i løpet av et år og en gang i løpet av 10 år 3 Meget sannsynlig mer enn en gang i løpet av ett år. 4 Akseptkriterier for konsekvens: Betegnelse mennesker miljø materielle verdier/ økonomiske tap Vekt Ufarlig Ingen personskade Ingen skade Ingen skade driftsstand/ reparasjoner <1 uke 1 En viss fare Få og små personskader Mindre skader, lokale skader Mindre lokal skade på og ikke umiddelbart behov for reparasjoner eventuelt mulig utbedering på kort tid Driftstans/reparasjoner <3 uker 2 Kritisk Alvorlige personskader Omfattende skader, regionale konsekvenser med restitusjonstid >1 år Alvorlige skader driftstans/reparasjoner >3 mnd. 3 Farlig Alvorlige skader/en død Alvorlige skader regionale konsekvenser med restiutsjonstid >1 Fullstendig skader Driftstans/reparasjoner >1 år 4

10 år Katastrofalt En eller flere døde Svært alvorlige og langvarige skader uopprettelig miljøskade 5 Risikogradering som er basert på sannsynlighet og konsekvens er illustrert i matrisen under: Sannsynlighet /konsekvens ufarlig En viss fare Kritisk Farlig katastrofalt Meget sannsynlig 4 Middels risiko 8 Høy risiko sannsynlig 3 Lav risiko 6 Middels risiko 9 Middels risiko Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 2 Lav Kilder: ROS-analysen baseres på kjent informasjon. Planbeskrivelse, kart og bestemmelser knyttet til prosjektet. Uttalelser fra grunneier og tiltakshaver. Aktuelle risiko-situasjoner: Naturrisiko Grunnforhold/skred Skråningen I bakkant av bebyggelsen er ikke undersøkt. Det legges inn krav til geoteknisk undersøkelse i planen for å sikre riktig fundamentering. Virksomhetsrisiko Vegtrafikkstøy Boligene ligger ca 20m fra vegen. Vedvarende vegtrafikkstøy kan gi helseplage, men er ikke en høyrisikofaktor siden det er mulig å gjøre tiltak for å unngå vedvarende støyplager. Det er mulig å etablere uteplass slik at bygningsmassen virker skjermene mot vegen.

11 Det er gjennomført støyberegninger og områdene utbygging vil kreve støytiltak for å imøtekomme krav i TEK. Forurensning i grunn Radon Fare for radon må etableres i tråd med bestemmelser i teknisk forskrift. Dette vil hindre dette faremomentet. Risikomatrise: Hendelse Sannsynlighet Konse8kvens Risiko Utglidning i skråning Sannsynlig 3 Kritisk (3) 9 Radon Sannsynlig 3 Kritisk (3) 9 Støy Meget sannsynlig 4 Kritisk (3) 12 Det er identifisert 3 relevante hendelser. Støy kan gi høy risiko, men med de avbøtende tiltak som foreslås i planen unngås denne risikofaktoren. Grunnforhold skal sjekkes ut for å sikre riktig fundamentering. Radon kan være alvorlig ved høye konsentrasjoner. Bygningen skal sikres mot slike radonkonsentrasjoner ved å gjennomføre tiltak i bygningen slik at grenseverdiene i Teknisk forskrift holdes. Om det ikke skal gjøres tiltak må det dokumenteres at det ikke er behov for særskilte tiltak i bygningen. 4.0 PROSESS 4.1 SAKSGANG Plansaken er varslet i Bø blad og på kommunens nettside. Planvarsel er sendt aktuelle berørte interessenter, naboer og regionale myndigheter. Naboliste og varselbrev ligger vedlagt planen. Barne- og ungdomsrepr. og miljøhygienisk avd. ble tilsendt via epost. Råd for funksjonshemmede og eldreråd via kommunen. Oppstartsmøtet: Oppsummering av aktuelle forhold: Vurdere grøntbelte mot landbruksområder.

12 Kulturminneregistrering Statens vegvesen har tidligere gitt avkjørselstillatelse for 8 boligenheter på eiendommen. Det ble gitt rammetillatelse på visse vilkår i sak 11/ MERKNADER BREV FRA: MERKNAD PLANVURDERING Telemark Fylkeskommune Fylkesmannen i Telemark Det er ikke kjente automatisk freda kulturminne innenfor området. TFK minner om meldeplikten. Universell utforming løftes spesielt fram inkludert godt og funksjonelt utemiljø og fellesareal. Utredninger i kap. 5 i referat fra oppstartsmøte vil være et godt utgangpunkt for videre planprosess. Område med tillatt spredt boligbygging. 30m sone omkring dyrka mark. Krav til gang og sykkelveg mot sentrum. Universell utforming Alternative energiformer Sikkerhet og beredskap Flom i bekk Kvikkleire i Bø. Minner om kravet om ROS-analyse gjelder for alle planer og utbygging etter PBL. Meldeplikten innarbeides som informasjon i bestemmelsene. Universell utforming innarbeides. Området reguleres til offentlig og privat tjenesteyting. Når det gjelder avgrensning mot dyrka mark reguleres det inn en buffersone mot landbrukseiendom på 15-20m Gang og sykkelveg mot Bø er tilrettelagt. Universell tilgjengelighet kreves i plansaken, med tilrettelegging for uteopphold mot sør utenfor støysone. Det kreves ikke lavenergiprofil utover krav i teknisk forskrift. Viser til ROS-analyse og eget punkt ang grunnforhold og flomforhold i denne beskrivelsen. Det gjennomføres grunnundersøkelser i området. Området ligger ikke innenfor kjent kvikkleiersone. Det legges ikke opp til bygging i

13 skråningen, men inn mot den. Midt Telemark Energi NVE Statens vegvesen Miljøhygienisk avdeling Ingen merknader NVE har ikke registrert særskilte opplysninger om det aktuelle planområdet. De minner om at det skal gjennomføres ROS-analyse for alle gjeldende reguleringsplaner. Aktsomhet mht. sensitiv /kvikk leire under marin grense. En innledende analyse kan baseres på innsamling av eksisterende informasjon, befaring og terrengvurdering. Ved tvil skal det gjennomføres nærerme geotekniske undersøkelse. Adkomst må utformes med en linjeføring og frisikt i tråd med Håndbok 017. Adkomst bør etableres der det er mest oversiktlig. Har vurdert støyforholdene på stedet og mener det bør gjennomføres avbøtende tiltak. Det skal gjennomføres grunnundersøkelser i området som ligger til grunn ved 2. gangs behandling. Området er ikke særskilt skredutsatt i følge skrednett Det foreslås å legge inn hensynssone med bestemmelser om grunnundersøkelser. Adkomst ligger i eksisterende godkjent avkjøring. Det legges inn bestemmelser i planen som sikrer tilstrekkelig tilrettelegging mot støy.

14 5. BESKRIVELSE MED KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1 PLANDOKUMENTER Reguleringsplankart med bestemmelser og denne beskrivelsen. Kopi av ref fra oppstartsmøte Kopi av merknader til planen og kopi av varselbrev og adresseliste. 5.2 AREALBRUK Planområdet er på totalt 7Daa. Av dette utgjør byggområde 2,7Daa og vegetasjonsskjerm 1,7Daa øvrig areal er veganlegg. Byggeområdet reguleres til offentlig eller privat tjenesteyting, O Tjenesteyting. Det vil fortrinnsvis bli benyttet til utleiebolig for omsorgstjenester. Vegetasjonsskjerm - mot landbruksområdet som buffersone. Det er regulert en mindre bredde enn kravene i kommuneplanen for spredt bebyggelse i LNF-områder. Området utgjør skråningen opp mot landbruksområdet på flatene ovenfor og gir en naturlig overgang mot disse arealene. Bygningsmessig konsekvens: Det har tidligere ligget et lite gårdbruk her. En bolig står igjen som en rest fra dette. Denne boligen har sammen med brakkebebyggelse tidligere blitt benyttet til omsorgsboliger. Tiltaket vil gi endring i landskapet, men ikke særskilt negativ konsekvens for landskapsbildet om dette gjøres på en måte som tilpasser seg den bebyggelsesstrukturen som ligger i området. Nye boliger begrenses i høyder og størrelse for å tilpasses strukturen i et gammelt gårdstun og med saltak som er en kjent form i dette landskapet. 5.3 VEG OG TRAFIKK: Planen viser avkjørsel der den ligger i dag. Den ligger på den mest gunstige strekningen på mht. sikt forhold fra begge sider. Vegen stiger jevnt innenfor området med en stigningsprosent på mindre enn 5%. Det er lagt inn en frisiktlinje på 120m i planen som tilfrestiller krav til sikt langs H2- andre hovedveger, ÅDT og fartsgrense 80km/t. Det foreslås regulert gang og sykkelveg med bredde 3m i tråd med gjeldende plan forbi det aktuelle byggeområdet. Areal mellom veg og gang- og sykkelveg reguleres til annen veggrunn. Veg, gang- og sykkelveg samt annen veggrunn reguleres til offentlig areal. Konsekvens det legges ikke opp til ytterligere avkjøringer enn det som allerede ligger der i dag, men det blir koblet maks 8 enheter til avkjøringen. 5.4 BYGNINGSTRUKTUR, UTNYTTELSE, FORM OG UTTRYKK: Utnyttelsesgraden settes til Maks BYA 20%. Det er kun gitt tillatelse til 8 boenheter fra Statens vegvesen sin side. Det tillates ikke flere enn 8 enheter innefor det aktuelle planområdet.

15 Det legges opp til bygninger med saltak i dette området som er omringet av kulturlandskap/landbruksområder på alle sider. Her er saltaket gjennomgående i eksisterende kulturlandskap. Maks gesimshøyde tilsvarer eksisterende enebolig i området. Konsekvens: Området var tidligere et lite gårdstun med to hus. Eksisterende bolig er tenkt beholdt slik den ligger i dag med noe fornyelse. Den nye bebyggelsen, slik den er tenkt lagt vil derfor ikke bryte med det bebyggelsesmønster som lå her fra før. Men bygningsutrykk vil endres med ny funksjon. Hensynsone - ras og skredfare: Innenfor dette området settes det krav til grunnundersøkelser for å sikre utglidning av skråning. Hensynsone - frisikt: Det reguleres 120m frisiktsone.