Møteinnkalling for Fast bygge- og vedlikeholdskomite

Transkript

1 Nøtterøy kommune Møteinnkalling for Fast bygge- og vedlikeholdskomite Møtedato: Møtested: Teknisk sektor møterom Tinghaugvn 14 Møtetid: Kl. 09:00 Forfall meldes til politisk sekretariat. Varamedlemmer møter bare etter nærmere innkalling. Saksliste Sak nr. Sakstittel 035/12 Spørsmål og informasjon 036/12 Tjenesteanalyse eiendomsforvaltning /12 Avslutte : Veumåsen 6 C - Rehabilitering av leilighet 038/12 Avslutte: Bjønnestoppen - Kjølemaskin til kjøkkenet og utvendige markiser 039/12 Avsluttet sak: Veståsveien Terrasser for funksjonshemmede. Befaring. Unni Hansson utvalgsleder Side 1 av2

2 Side 2 av2

3 Nøtterøy kommune JournalpostID: 12/25626 Arkiv: FE- Saksbehandler: Anne Britt Larsen, Telefon: Eiendomsforvaltning Spørsmål og informasjon Utvalg Møtedato Saksnummer Fast bygge- og vedlikeholdskomite /12 Rådmannens innstilling Spørsmål og informasjon tas til orientering.

4 Møtedatoer for 1. halvår Tirsdag 22. januar 26 februar 19 mars 23 april 28 mai 11 juni.

5 Nøtterøy kommune JournalpostID: 12/25614 Arkiv: FE- Saksbehandler: Heidi Camilla Svendsen, Telefon: Eiendomsforvaltning Tjenesteanalyse eiendomsforvaltning 2012 Utvalg Møtedato Saksnummer Fast bygge- og vedlikeholdskomite /12 Rådmannens innstilling Rapporten tas til orientering.

6 Dokumentoversikt: Vedlegg 1. Tjenesteanalyse eiendomsforvaltning 2012.pdf Kortversjon Kostra eiendomsnettverk i Vestfold ble opprettet i september 2011 og er et pilotprosjekt på fylkesnivå initiert av Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) og KS. Prosjektet er sponset av KoBE (Kompetanse for Bedre Eiendomsforvaltning). Hensikten med nettverket er å bedre kvaliteten i kommunenes Kostra-rapportering slik at tall for kommunenes eiendomsforvatning er sammenlignbare. Sammenlignbarheten vil først gjelde innenfor nettverket, men vil siden kunne utvides etter hvert som andre tilsvarende nettverk etableres. Initiativtakernes ambisjon er å starte flere Kostra eiendomsnettverk slik at bevisstheten rundt bruken og betydningen av kostra-tallene øker. Ved økt bevissthet forventes det at kvaliteten vil øke som igjen vil øke betydningen av Kostra-tallene. Kostra-tallene vil kunne brukes mer etter sin hensikt, også innenfor eiendomsforvaltning. Innledning Vestfold Kostra eiendomsnettverk er det første nettverket for kommuner i samme fylke. Ved oppstart bestod nettverket av kommunene Horten, Holmestrand, Tønsberg, Sandefjord, Larvik, Hof, Stokke, Nøtterøy og Tjøme. Andebu, Lardal og Re valgte å ikke bli med i nettverket. I løpet av prosessen har Hof, Stokke og Tjøme trukket seg fra samarbeidet, hovedsakelig på grunn av mangel på ressurser til deltakelse. Hver kommune i nettverket har skrevet en tjenesteanalyse av kommunens eiendomsforvalting som skal si noe om hvordan tallene i Kostra reflekterer den faktiske tilstanden. Tjenesteanalysen består av en ressursanalyse og en kvalitetsanalyse. Ressursanalysen er i hovedsak en analyse av grunnlagstallene som er innrapportert i Kostra, mens kvalitetsanalysen ser på mykere faktorer som trivsel og tilfredshet ved bruk av undersøkelser og sykefravær. Sammen skal ressurs- og kvalitetsanalysen gi et helhetlig og nyansert bilde av kommunens eiendomsforvaltning. Tjenesteanalysen er utarbeidet av Karin Bosseng, økonomirådgiver i Nøtterøy kommune, i samarbeid med Heidi Camilla Svendsen, forvalter i Eiendomsforvaltningen Nøtterøy kommune. Bosseng har deltatt på alle nettverkets samlinger. Eiendomssjef Tore Jan Leinaas møtte for Svendsen på Nettverkssamlingen i Kragerø, ellers har også Svendsen vært til stede på alle samlingene. Ny eiendomssjef, Anders Bjerknæs, er til stede ved fremleggelsen av rapporten. Arbeidet med rapporten har tatt mer tid enn ventet ved arbeidets begynnelse. Analyse av boligvirksomheten, som ble inkludert i nettverkets indikatorer på et senere tidspunkt, er derfor ikke tatt med i tjenesteanalysen her. Rapport om boligvirksomheten kan utarbeides på et senere tidspunkt dersom det er interesse for dette. I rapportens kapittel 2 presenteres ressursanalysen. Kvalitetsanalysen presenteres i kapittel 3. Grunnlagsdata presenteres sammen med analysene. I kapittel 4 vurderes resultateffektiviteten mens forslag til forbedringstiltak presenteres i rapportens siste kapittel. Konklusjon Den ferdige rapporten er vedlagt denne saken.

7 NØTTERØY KOMMUNE Tjenesteanalyse av eiendomsforvaltningen 2011 Utarbeidet av Økonomiseksjonen, Karin Bosseng august 2012

8 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING Kostra Kostra eiendomsnettverk Milepæler og framdrift i nettverket Kostra funksjoner Indikatorer Organisering av eiendomsforvaltningen Tjenesteanalysen Struktur RESSURSANALYSE Kostra nøkkeltall Prioritering Behov Produktivitet Investering KVALITETSANALYSE Tilstandsgrad på byggene Sykefravær Brukertilfredshet Brukeravtaler Elevundersøkelse Medarbeiderundersøkelse RESULTATEFFEKTIVITET MÅL OG FORBEDRINGSTILTAK

9 1 Innledning 1.1 Kostra Kostra er en standard for regnskapsrapportering fra kommunene til staten (Kommune-Stat- Rapportering) og fungerer som et nasjonalt informasjonssystem som gir styringsinformasjon om kommunal og fylkeskommunal virksomhet (KRD, 2002). Pliktig Kostra-rapportering ble innført i 2001, og kommunenes drifts- og investeringsregnskap er siden da bygget opp etter kravene og retningslinjene i Kostra. Hensikten med Kostra var i utgangspunktet å effektivisere den kommunale tjenesteproduksjonen (Titlestad, 2004 referert i Rolland, 2004), men også å forenkle rapporteringen og fremme sammenlikning av kommunenes virksomhet gjennom nøkkeltall for kommunenes tjenesteproduksjon (KRD, 2002). Tallene skal gi et bedre grunnlag for analyse, planlegging og styring, og kommunene skal kunne bruke Kostratallene til å måle egen innsats og lære av gode eksempler (benchmarking) for å effektivisere egen virksomhet. Kostra-tallene er ment å være nøytrale og skal indikere kvalitet på tjenestene uavhengig av hvordan tjenesten er organisert. Dette har imidlertid vist seg å være vanskeligere å oppnå enn forutsatt fra departementets side. Nøytraliteten reduseres ved at bokføring etter artskontoplanen i Kostra ikke er entydig i praksis. Definering og tolkning av utgifter er ulik. Dette påvirker kommunenes valg av Kostra-arter. Organisering av virksomheten har stor påvirkning på en del av nøkkeltallene og indikatorene SSB presenterer på bakgrunn av innrapporterte Kostra-tall. Tradisjonelt har eiendomsforvaltning vært integrert i kommunens virksomhet, som oftest lagt til teknisk etat, men de senere årene har mange kommuner etablert egne kommunale foretak (KF) eller kommunale aksjeselskap (KAS) for eiendomsvirksomheten. Kommunale foretak har integrert støttefunksjoner som blant annet økonomi, personal og sentralbord i sin organisasjon, og det er derfor vanlig at KFene har høyere administrasjonsutgifter, og dermed driftsutgifter, enn andre kommuner. Organisering i eget selskap gjør at alt som bidrar til eiendomsforvaltningen innrapporteres, mens det i kommuner med integrert eiendomsforvaltning forekommer mer skjevfordeling av for eksempel utgiftene mellom funksjon 120, administrasjon, og funksjon 121, blant annet på grunn av 20 %-regelen. Kunnskap om den enkelte kommunens bokføringspraksis og organisasjonsform er altså likevel en forutsetning for å kunne trekke slutninger basert på tall i Kostra. 3

10 Eiendomsforvaltning er et område som ikke har noen fremtredende plass i Kostra (NOU 2004: 22). Kommunene forvalter eiendommer for svært store verdier. Rapporter viser at det mange steder står dårlig til med ivaretakelsen og utviklingen av eiendommene. Fellesskapets verdier forringes. Som nevnt er en av hensiktene med Kostra at kommunene skal kunne bruke tallene i rapporteringen til å måle egen innsats mot andre og bruke dette grunnlaget som utgangspunkt for å bedre egen virksomhet. For å kunne bruke kostra-tallene etter hensikten må kvaliteten på tallene være god. Analyser foretatt av KS (Kommunenes Sentralforbund) viser at tallkvaliteten for eiendomsforvaltning er for lav til at Kostra kan brukes som benchmarkingsverktøy i dag. 1.2 Kostra eiendomsnettverk Kostra eiendomsnettverk i Vestfold ble opprettet i september 2011 og er et pilotprosjekt på fylkesnivå initiert av Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) og KS. Prosjektet er sponset av KoBE (Kompetanse for Bedre Eiendomsforvaltning). Modellen for nettverket har utgangspunkt i effektiviseringsnettverket ASSS, som består av de 10 største kommunene i landet, og er videreutviklet basert på erfaringer fra dette nettverket. Vestfold Kostra eiendomsnettverk er det første nettverket for kommuner i samme fylke. Ved oppstart bestod nettverket av kommunene Horten, Holmestrand, Tønsberg, Sandefjord, Larvik, Hof, Stokke, Nøtterøy og Tjøme. Andebu, Lardal og Re valgte å ikke bli med i nettverket. I løpet av prosessen har Hof, Stokke og Tjøme trukket seg fra samarbeidet, hovedsakelig på grunn av mangel på ressurser til deltakelse. Hensikten med nettverket er å bedre kvaliteten i kommunenes Kostra-rapportering slik at tall for kommunenes eiendomsforvatning er sammenlignbare. Sammenlignbarheten vil først gjelde innenfor nettverket, men vil siden kunne utvides etter hvert som andre tilsvarende nettverk etableres. Initiativtakernes ambisjon er å starte flere Kostra eiendomsnettverk slik at bevisstheten rundt bruken og betydningen av kostra-tallene øker. Ved økt bevissthet forventes det at kvaliteten vil øke som igjen vil øke betydningen av Kostra-tallene. Kostra-tallene vil kunne brukes mer etter sin hensikt, også innenfor eiendomsforvaltning. 4

11 1.2.1 Milepæler og framdrift i nettverket Dato Aktivitet 14. sept 2011 Oppstartmøte m rådmenn, økonomi og eiendomsforvaltere i Sandefjord 20. okt 2011 Frist for kartlegging av egen regnskaps-/kostra-praksis 20. okt 17. nov 11 Forberedelse til nettverk-samling i Kragerø nov 2011 Nettverk-samling i Kragerø for økonomi- og eiendomsansvarlige. Felles regnskaps-/kostra-praksis start på arbeidet med Tjenesteanalyse Forberedelse til nettverk-samling på Lien april 2012 Nettverkssamling på Lien, Svartdal med fokus på KOSTRA tall pr Videre arbeid med analyse av egen tjeneste og kvalitetssikring av egen konteringspraksis. Viktig arena for å ta opp og løse problemer som kommunene støter på. Oppdatere Excel-nettverksrapport med KOSTRA-data pr sept 2012 Oppsummeringsmøte med nettverksdeltagere og rådmenn presentasjon av analyser av egen tjeneste, drøfte regnskapsavslutning/-kostra-rapportering for 2012 avslutning av pilotnettverket /evt beslutning om videreføring. Tabell 1 Milepæler og fremdrift for Kostra eiendomsnettverk Vestfold Kostra funksjoner De fleste nøkkeltallene for eiendomsforvaltning i Kostra er knyttet til kommunale formålsbygg. Med dette som utgangspunkt, sett i sammenheng med erfaringer fra eiendomsnettverket i ASSS valgte KS følgende Kostra-funksjoner til Vestfoldnettverkets tjenesteanalyser: 121 Forvaltningsutgifter i eiendomsforvaltningen 130 Administrasjonslokaler 190 Interne serviceenheter: NB! Det forutsettes at alle utgifter for serviceenheten skal fordeles fullt ut på de funksjonene som betjenes av enheten. Art 290 og 790 skal ikke benyttes. Serviceenheten krediteres på art 690 Fordelte utgifter 221 Førskolelokaler og skyss 222 Skolelokaler 261 Institusjonslokaler 381 Kommunale idrettsbygg og idrettsanlegg 386 Kommunale kulturbygg Siden funksjon 190 fordeles før rapportering i Kostra kan denne ses bort fra. I løpet av nettverkssamlingen i Kragerø ble det klart at nettverket ønsket funksjon 265, kommunalt 5

12 disponerte boliger, inkludert i tjenesteanalysen siden kjøp/salg, utleie og vedlikehold av kommunale boliger utgjør en ikke ubetydelig del av eiendomsforvaltningens virke i nettverkskommunene. Følgende Kostra-funksjoner er dermed med i nettverkets materiale: 121 (1210) Forvaltningsutgifter i eiendomsforvaltningen 130 (1300) Administrasjonslokaler 221 ( ) Førskolelokaler og skyss 222 ( ) Skolelokaler 261 (2610) Institusjonslokaler 265 (2650) Kommunalt disponerte boliger 381 (3810) Kommunale idrettsbygg og idrettsanlegg 386 (3860) Kommunale kulturbygg I begrepet formålsbygg er likevel ikke funksjon 265 kommunalt disponerte boliger med. For å lette forståelsen av rapportens innhold for lesere som ikke er så kjent med Kostra er NKs tjenestebegrep satt i parentes utenfor hver Kostra-funksjon. 1.3 Indikatorer Ut fra grunnlagstall og regnskapstal som rapporteres til Kostra presenterer SSB ulike indikatorer som kvantifiserer de innrapporterte forholdene, gjør dem målbare og enklere å kommunisere. Indikatorene skal gi tydelige signal om tilstander eller endringer i tilstander. Følgende indikatorer er valgt ut for Vestfoldnettverket: Indikator Prioritering/behov Netto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning per innbygger i kr Netto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning, i prosent av samlede netto driftsutgifter Dekningsgrader Samlet areal på formålsbyggene i kvadratmeter per innbygger i m2 Kommunalt disponerte boliger pr 1000 innbyggere Produktivitet/enhetskostnad Korrigerte brutto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Brutto driftsutgifter pr kommunalt disponert bolig Andel lønn av brutto driftsutgifter pr kommunalt disponert bolig Korrigert brutto driftsutgifter til kommunal forvaltning av eiendommer per kvadratmeter i kr Utgifter til driftsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Utgifter til vedlikeholdsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Energikostnader for kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Kvalitet Andre indikatorer 6

13 Brutto investeringsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning i prosent av samlede brutto investeringsutgifter Gjennomsnitt av brutto investeringsutgifter i kr til kommunal eiendomsforvaltning per innbygger siste 5 år Avskrivninger i kr til kommunal eiendomsforvaltning pr m2 eide bygg Avskrivninger i kr til kommunal eiendomsforvaltning pr innbygger Tabell 2 Indikatorer for Kostra eiendomsnettverk Vestfold Netto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning er lønn, driftsutgifter, kjøp av tjenester, overføringer, driftsinntekter og avskrivninger. Finansutgifter og kompensasjon for merverdiavgift for investeringer er ikke med. Korrigerte brutto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning er lønn, driftsutgifter og avskrivninger. Kjøp som erstatter kommunal egenproduksjon, finansutgifter, alle overføringer og inntekter er ikke med. Utgifter til vedlikeholdsaktiviteter omfatter lønn til vedlikeholdsarbeidere, byggetjenester og materialer til vedlikehold. Utgifter til driftsaktiviteter omfatter lønn og driftsutgifter, med unntak av utgifter til vedlikeholdsaktiviteter og husleie. Indikatorene beskrevet over gjelder for funksjonene 121, 130, 221, 222, 261, 381 og 386. Opprinnelig var indikatorer for eide og leide bygg med i nettverkets datagrunnlag, men da data for kommunalt disponerte boliger ble inkludert valgte nettverksdeltakerne å ta indikatorene for eide og leide bygg ut så ikke antallet indikatorer skulle bli for høyt og tjenesteanalysen uoversiktlig. 1.4 Organisering av eiendomsforvaltningen Eiendomsforvaltningen i Nøtterøy kommune består av 25 ansatte hvorav 14 er tilknyttet vaktmestertjenesten og resterende er forvaltere, prosjektansatte, boligkontor, administrasjon og ledelse. Se vedlegg 4 for organisasjonsstruktur. Eiendomsforvaltningen er del av sektoren Fellestjenester, men har siden sommeren 2012 hatt kommunaldirektøren for teknisk sektor som øverste leder. Den formelle overføring til teknisk sektor vil skje

14 Ansvar for alle kommunens bygg er fordelt mellom forvalterne og innebærer et totalansvar for byggene avgrenset mot parkvesenet. Forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) samt påkostninger og kontakten med brukerne hva gjelder byggene. Større utbyggingsprosjekter innenfor skole og helse styres av egne prosjektansatte. Kommunens tomter og naboklager administreres også av eiendomsforvaltningen. Boligkontoret i Nøtterøy er fra 2011 administrert under eiendomsforvaltningen. Tidligere har boligkontoret vært administrert under kommunens økonomiseksjon og servicesenteret. Vaktmestertjenesten består av 13 årsverk vaktmestere og 1 årsverk til koordinering av tjenesten. Vaktmesterne gjør driftsoppgaver som spesifisert i vedlegg 5 samt en del løpende vedlikehold. I tillegg har Nøtterøy etablert en vaktordning hvor to vaktmestere til en hver tid er på vakt. Ti vaktmestere deltar i vaktordningen som rullerer med én uke hver 5. uke. Vaktene disponerer vaktutrykningsbiler og har delt bygningsmassene mellom seg i to soner. Alle kommunens tekniske alarmer, brann- og tyverialarmer og heisalarmer er tilknyttet vakttjenesten. Foruten dette utfører vakttjenesten bestilte tilsyn og oppdrag utenom ordinær arbeidstid. Herunder tilrigging av tekniske installasjoner under større idrettsarrangementer, tilsyn av svømmehall og idrettshaller, bidrag til gjennomføring av offentlige høytidsdager, flagging, mm. Personellet som deltar i ordningen innehar stor teknisk kompetanse hvilket bidrar til kontinuitet av drift i de forskjellige byggene også utenom ordinær arbeidstid. Renhold i kommunens bygg utføres av kommunens interne renholdsavdeling, kalt Bygningsservice. Virksomheten er del av teknisk sektor og har frem til 2012 vært administrert etter bestiller/utfører modellen. Ordningen, som innebærer internoverføringer av utgifter fra renhold til eiendomsforvaltningen, ble avviklet siden eiendomsforvaltningen i realiteten ikke kunne påvirke virksomheten. Utgifter til renholdstjenesten er med i rapportens datagrunnlag siden disse korrekt føres på de ulike formålsbyggene hvor tjenesten utføres. 1.5 Tjenesteanalysen Hver kommune i nettverket skal skrive en tjenesteanalyse av kommunens eiendomsforvalting som skal si noe om hvordan tallene i Kostra reflekterer den faktiske tilstanden. Tjenesteanalysen skal bestå av en ressursanalyse og det er anbefalt å også utarbeide en kvalitetsanalyse. Ressursanalysen er i hovedsak en analyse av grunnlagstallene som er innrapportert i Kostra, mens kvalitetsanalysen ser på mykere faktorer som trivsel og 8

15 tilfredshet ved bruk av undersøkelser og sykefravær. Sammen skal ressurs- og kvalitetsanalysen gi et helhetlig og nyansert bilde av kommunens eiendomsforvaltning. 1.6 Struktur Tjenesteanalysen er utarbeidet av Karin Bosseng, økonomirådgiver i Nøtterøy kommune, i samarbeid med Heidi Camilla Svendsen, forvalter i Eiendomsforvaltningen Nøtterøy kommune. Bosseng har deltatt på alle nettverkets samlinger. Eiendomssjef Tore Jan Leinaas møtte for Svendsen på Nettverkssamlingen i Kragerø, ellers har også Svendsen vært til stede på alle samlingene. Ny eiendomssjef, Anders Bjerknæs, er til stede ved fremleggelsen av rapporten. Arbeidet med rapporten har tatt mer tid enn ventet ved arbeidets begynnelse. Analyse av boligvirksomheten, som ble inkludert i nettverkets indikatorer på et senere tidspunkt, er derfor ikke tatt med i tjenesteanalysen her. Rapport om boligvirksomheten kan utarbeides på et senere tidspunkt dersom det er interesse for dette. I rapportens kapittel 2 presenteres ressursanalysen. Kvalitetsanalysen presenteres i kapittel 3. Grunnlagsdata presenteres sammen med analysene. I kapittel 4 vurderes resultateffektiviteten mens forslag til forbedringstiltak presenteres i rapportens siste kapittel. 2 Ressursanalyse For å kunne bruke tall i Kostra som sammenligningsgrunnlag må en vite hva de ulike nøkkeltallene i Kostra uttrykker. For å forstå dette må en først se hvilke grunnlagstall som er tatt med, hvilke grunnlagstall som ikke er tatt med og hvilken betydning inkluderingen og ekskluderingen av de ulike grunntallene har på nøkkeltallene. Videre hvordan ulike organisasjonsstrukturer og bokføringspraksis kan slå ut og påvirke tallene. Nøtterøy kommunes samlede areal av formålsbygg pr er m 2. Av dette eier kommunen ca 82 %. Resterende 18 % er i all hovedsak administrasjonsbygg kommunen leier av eget aksjeselskap, Borgheim Sentrumsbygg AS. 9

16 2.1 Kostra nøkkeltall Status tjeneste Eiendomsforvaltning Snitt nettverk = 100% Prioritering Behov Produktivitet Målt/opplevd kvalitet Netto d.utg. Andel av sum formålsbygg nto utg pr innb Kvm bygg per innb Korr brt utg Forvaltning Driftsutg per kvm NØTTERØY Snitt Høyest Lavest Vedlikehold Energikostn 82 Sum FDV pr m2 Snitt invest.utg per innb - 5 år Avskrivninger pr m2 Sykefravær Medarbeider tilfredshet Brukertilfredshet elever Figur 1: Nøkkeltall for Nøtterøy kommune Tallmaterialet som vist i figur 1 er utgangspunktet for tjenesteanalysen. Tilsvarende oppsett er utarbeidet for alle kommunene i nettverket, se vedlegg Prioritering For alle kommunene i nettverket, med unntak av Sandefjord, har netto driftsutgifter per innbygger for formålsbygg økt i Nøtterøy fra 2010 til Nøtterøy har i tillegg gått fra å ligge under gjennomsnittet i 2010 til å ligge øverst i 2011, sammen med Larvik. Kommunens netto driftsutgifter har økt mer pr innbygger enn hos de øvrige kommunene i nettverket. Nøtterøy har like høye netto driftsutgifter per innbygger som Larvik og noe høyere enn Tønsberg, som begge er kommunale foretak. Dette indikerer at Nøtterøy kan ha unødig høye driftsutgifter. Høye driftsutgifter bekreftes videre ved at Nøtterøy har høyeste netto driftsutgifter per innbygger for formålsbygg i nettverket. Nøtterøy er dessuten den kommunen i nettverket som bruker mest på eiendomsforvaltning i forhold til totale netto driftsutgifter for kommunen. Andelen er 8,4 %, mens snittet i nettverket er på 7,7 %. Dette harmonerer for så vidt med det økte fokuset som har vært på eiendomsforvaltning i Nøtterøy kommune de siste årene. Tiltross for utgiftsreduksjoner i kommunen generelt har vedlikeholdsbudsjettet i Nøtterøy økt fra 2009 til 2012 med om lag 30 %, men ligger likevel langt under anbefalt nivå, se kapittel Opprydding i kommunenes Kostra-føringer og innrapportert areal det siste året har også påvirket tallene. Nøtterøy kommune lave befolkningsvekst, lavest i nettverket, slår også 10

17 negativt ut for kommunen. Kvalitet koster, og høye netto driftsutgifter kan være et uttrykk for god kvalitet i tjenestene. I motsatt fall står en overfor ineffektiv drift. Kvalitetsanalyse av virksomheten presenteres i kapittel 3. Gjennomgang av tallmaterialet er nødvendig for finne hvilke utgifter som kan forklare det høye utgiftsnivået. For å kunne finne årsaken til de høye netto driftsutgiftene per innbygger i Nøtterøy må vi se på de mest relevante komponentene i indikatoren; lønn, driftsutgifter, inntekter og avskrivninger (se avsnitt 1.3 for definisjon) og se hvordan disse avviker fra sammenlignbare kommuner. I forhold til indikatoren netto driftsutgifter pr innbygger er det naturlig å se til folketall. I Vestfoldnettverket ligger Horten kommune, med innbyggere, nærmest Nøtterøy kommune med nesten innbyggere. Horten kommune derimot har laveste netto driftsutgifter i nettverket. Differansen mellom Horten og Nøtterøy blir i overkant av 11 mill. kroner, som det beløpet Nøtterøy bruker mer enn Horten på eiendomsforvaltning til tross for at Horten skal forvalte, drifte og vedlikeholde ca m 2 større formålsbyggarealer Lønn Lønnsutgifter omfatter Kostraartene og 710. For eiendomsforvaltningen vil dette si lønn til administrativ ledelse, forvaltere, prosjektansatte, boligkontoret og vaktmestere. Lønnutgiftene til formålsbygg er i mill. kroner og utgjør nesten halvparten av de totale driftsutgiftene. Utgifter til aktivitetssentre for eldre og funksjonshemmede utgjør om lag 10 % av Nøtterøys samlede driftsutgifter til eiendomsforvalting. Disse føres på funksjon 234 og er ikke definert som formålsbygg i Kostra. Forvaltningen av aktivitetssentrene er ikke skilt ut og føres sammen med forvaltningen av formålsbyggene, på funksjon 121, dette drar lønnsutgiftene noe opp. Som organisasjonskartet for eiendomsforvaltningen viser, i vedlegg 4, har Nøtterøy kommune 5 årsverk til forvaltning og administrasjon av kommunens bygningsmasse, unntatt boliger. Oversikt over kommunens bygg viser at Nøtterøy har m 2 kirkebygg og ca m 2 andre typer bygg i tillegg til de m 2 formålsbygg. Forvalterne administrerer alle byggene. Horten kommune har like mange årsverk til forvaltning og administrasjon av sin eiendomsforvaltning, men ansvar for m 2 formålsbygg og m 2 andre bygg. Lønnsnivå for forvaltere i Nøtterøy ligger 23 % høyere enn i Horten. 11

18 Det har tidligere vært foreslått at prosjektansatte i eiendomsforvaltningen øker Kostra-tallene på funksjon 121 og at dette slår uheldig ut for kommunen. Isolert sett, ved kun å se på utgiftene, er dette riktig, men i indikatoren netto driftsutgifter er internføringen ved art 790 hensyntatt. Nøtterøys prosjektansatte i investeringsprosjekter påvirker derfor ikke kommunens netto driftsutgifter negativt. Administrasjonen av boligkontoret har tidligere blitt utgiftsført på funksjon 120, men etter overføringen til eiendomsforvaltningen utgiftsføres virksomheten på 121 som resten av eiendomsforvaltningsadministrasjonen. Omorganiseringen økte netto driftsutgifter i eiendomsforvaltningen fra 2010 til 2011 med 1 mill. kroner. Opprinnelig bestod boligkontoret av to medarbeidere hvis hovedansvar var leieforholdene, bostøtte og startlån. Én vaktmester var tilknyttet boligene. Forvaltningen av de kommunale boligene, som krever om lag ett årsverk, ble ikke sett i sammenheng med boligkontorets arbeid. Våren 2012 ble imidlertid strukturen rundt arbeidet med de kommunale boligene tydeliggjort, og i dag er 4 medarbeidere knyttet til arbeidet med de kommunalt disponerte boligene. Lønnsutgifter føres fremdeles på funksjon 121, men disse bør overføres til funksjon 2650 fra og med regnskapsåret For 2011 utgjør disse lønnsutgiftene ca 2 mill kroner. Støttefunksjoner som økonomi, personal og sentralbord belastes ikke eiendomsforvaltningen i Nøtterøy, men føres i sin helhet på funksjon 120 administrasjon. Hvorvidt dette er riktig vil avhenge av om 20 % regelen slår inn eller ikke. Antakelig skulle eiendomsforvatningen vært belastet med en liten andel utgifter for støttefunksjoner. Dette vil imidlertid forverre netto driftsutgifter. Nøtterøy har 12 årsverk vaktmestere, bolig unntatt. Horten har til sammenlikning 10 årsverk. Lønnsnivået er likt. Hortens vaktmestere utøver i hovedsak brannvern, bygningskontroll og noen driftsoppgaver. Enkle driftsoppgaver som skifting av lyspærer gjøres av ansatte i virksomhetene og vedlikeholdstjenester kjøpes fra eksterne. Vaktmesterne i Nøtterøy utfører oppdrag som i vedlegg 5 og yter service til brukerne innenfor maksimaltid pr brukersted, slik det er regulert i brukeravtalene (se kapittel 3.3.1). Vaktordingen i Nøtterøy kostet kommunen ca 1,6 mill kroner i lønnsutgifter, inkludert avspasering, i Ca 1,3 mill kroner av dette er beregnet å gjelde formålsbygg og inngår dermed i netto driftsutgifter her. Lønnsutgiftene i vaktordningen består av et fast vakttillegg, 12

19 overtidsgodtgjørelse og avspasering. I 2011 ble ca 30 % av totalutgiftene viderefakturert. Tallet er lavt fordi avspasering ikke tas med i fakturagrunnlagene. Det faste vakttillegget utgjør til sammen kroner årlig. I 2011 ble det utbetalt 1,2 mill kroner i overtidsgodtgjøring til vaktmestere. Mesteparten av dette ble generert i vaktordningen. Vakt i idrettshallene ble viderefakturert kulturvirksomheten i kommunen med kroner og andre ble fakturert med til sammen kroner. Reell overtidsutgift ble dermed redusert til litt under kroner. Vaktmesterne i vaktordningen avspaserer ca 3,3 dager etter endt vaktuke. Avspaseringen gjør at det til enhver tid er ca 1,4 årsverk vaktmestere som ikke er på jobb Driftsutgifter Driftsutgifter omfatter Kostraartene som er utgifter til kontordrift, inventar, transportmidler, strøm, husleie og drift og vedlikehold av kommunens bygningsmasse. I 2011 er driftsutgiftene til formålsbygg 32 mill kroner. Strøm og husleie er de største postene på ca 10 mill. kroner hver. Strøm I 2010 hadde Nøtterøy kommune over 14 mill. kroner i strømutgifter til formålsbygg. Det tilsvarer 187 kr pr m 2 formålsbygg og var høyest i nettverket. Nest høyest lå Tønsberg med 161 kr pr m 2, og Horten lå lavest med 120 kr pr m 2. I 2011 kom Nøtterøys strømutgifter til formålsbygg ned i 11 mill. kroner og 135 kr pr m 2, nest høyest i nettverket. Horten ligger høyest pr m 2 formålsbygg dette året, men sett sammen med strømutgiftene i 2010 ser det ut til å være en skjevfordeling mellom årene som er årsaken. I realiteten har Nøtterøy fremdeles høyest strømutgifter pr m 2 i nettverket. Reduksjonen i strømutgiftene skyldes mildere vinter og lavere strømpriser. Siden alle kommunene i nettverket er med i 12K-samarbeidet med felles strømavtale, kan pris utelukkes. Alle 12K-kommunene fikk økte strømutgifter i 2010 som en konsekvens av skifte av strømleverandør, og det er ingenting som tyder på at Nøtterøy ble mer belastet enn andre. Dersom de andre kommunene i nettverket har bokført overgangsutgiften et annet sted i regnskapet enn på art 180 strømutgifter kan dette forklare hvorfor Nøtterøy ligger høyere. Årsaken til de høye strømutgiftene i Nøtterøy må ellers være høyt strømforbruk og/eller 13

20 arealberegningene som grunnlagstall, eventuelt høye straffegebyrer ved høyere forbruk i korte perioder på enkeltanlegg utover maksgrensen i strømnettet. Nøtterøy har timesmålte anlegg for de fleste formålsbyggene. Beregninger basert på disse målingene viser at kommunen hadde et strømforbruk til formålsbygg, unntatt administrasjonsbygg og kulturhus, på ca 10,8 mill. kwh i 2010 og ca 10,4 mill. kwh i Strømforbruket gikk ned fra 2010 til 2011 i både skoler, barnehager og idrettshaller mens det økte noe i institusjoner, representert ved Gipø Bo- og Behandlingssenter. Enova (2004) har utarbeidet Enøk normtall for energiforbruk som indikerer netto energi- og effektbehov i forskjellige bygningstyper i ulike klimasoner i Norge. Enøk normtall for kyststrøk i Sør- Norge er vist i tabell 3 sammen med strømforbruket i Nøtterøy. Enovas tall skal vise totalt energibehov, men det er noe usikkerhet knyttet til datagrunnlaget tallene er beregnet ut i fra. Likevel kan det gi en pekepinn på situasjonen. For at tallene for Nøtterøy skal bli sammenliknbare må forbruket av olje, som oppvarmingskilde i flere formålsbygg, inkluderes. Det foreligger ingen enhetlig og enkel måte å avregne oljeforbruket i Nøtterøy. Totalt energiforbruk for 2010 er estimert av energiansvarlig i eiendomsforvaltningen. Tallene viser at tiltross for økningen på Gipø, ligger forbruket i 2010 innenfor anbefalt energiforbruk for institusjoner som ikke er eldre enn 25 år. Skoler ligger over beregnet nivå, og barnehager ligger en god del høyere enn Enovas Enøk normtall Enova Formålsbygg Kwh strøm pr m 2 energi pr m 2 Kwh strøm pr m 2 energi pr m 2 Idrettshaller Institusjoner Skoler Barnehager Tabell 3: Strømforbruk i Nøtterøy mot Enovs normtall for strømforbruk Som strømforbruket, er også strømutgiftene til barnehager i Nøtterøy kommune høye og ligger høyere enn de fleste andre kommunene i nettverket. Sammenstilling av strømmålere, arealberegninger i matrikkelen og regnskapstall viser at utgiftsføring i en del tilfeller avviker fra forbruk og areal. Eksempelvis blir kommunens største barnehage, Hårkollen barnehage, med et areal på over 1300 m 2 kun belastet med kroner i strømutgifter i 2011 men har et strømforbruk på kwh samme året. Skallestad barnehage med 282 m 2 areal er derimot belastet med litt over kroner i strømutgifter i Ut fra dette kan det stilles 14

21 spørsmålstegn ved riktigheten av de innrapporterte grunnlagstallene til Kostra. Hvilke grunnlagstall som er feil er umulig å fastslå uten en nærmere gjennomgang av strømmålere, arealberegninger og fakturagrunnlag. Husleie I 2011 leide Nøtterøy kommune m 2 formålsbyggsareal for til sammen neste 10 mill. kroner. Dette er en økning i utgifter til leide arealer fra 2010 til 2011 på 2,7 mill. kroner. Gjennomgang av regnskapstallene viser at den reelle økningen kun er på kroner som er leie av tilleggsbrakker på Brattås skole. Resterende økning er av teknisk karakter; I 2010 ble viderefakturering av husleie i Tinghaugveien 16, NAV-bygget, kreditert art 190 husleie slik at kommunens husleieutgifter ble redusert. I 2011 er viderefaktureringen gjort etter bruttoføringsprinsippet slik det anbefales av departementet. Dette betyr at husleie fra NAV er bokført som inntekt på art 700 mens husleieutgiftene blir stående på art 190. I og med at både driftsutgifter og -inntekter er med i indikatoren netto driftsutgifter påvirker ikke de høye husleieutgiftene indikatoren. Utgifter til FDV av kommunens bygningsmasse er fordelt over flere Kostra-arter i regnskapet. For indikatoren netto driftsutgifter slår ikke disse utgiftene nevneverdig ut for Nøtterøy. Nærmere analyse av FDV-tall for Nøtterøy presenteres i avsnitt kapittel Driftsinntekter I tråd med prinsippene for finansielt orientert regnskap er det lite inntekter fra egen virksomhet i kommuneregnskapene. De fleste av Nøtterøys driftsinntekter er viderefakturering av utgifter eller overføringer av ulik art. Eneste reelle inntekt i eiendomsforvaltningen, av litt størrelse, er inntektene i forbindelse med vaktordningen, se kapittel Tønsbergs KF har nettverkets høyeste driftsinntekter. Andelen inntekt reduserer netto driftsutgifter per innbygger slik at Nøtterøy kommer øverst sammen med Larvik Avskrivninger Avskrivninger er faste årlig beløp som utgiftsføres i regnskapet for at verdiforringelsen ved slitasje og elde ved bruk av kommunens egne bygninger skal fremkomme, jfr FKR 8, 3. ledd. Alternativet til å eie egne lokaler er å leie. Utgifter til leie fremkommer på art 190 som 15

22 husleie. Avskrivninger er tatt med i netto driftsutgifter for at ikke eierforhold skal påvirke indikatoren. I samsvar med FKR 8, 5. ledd avskriver Nøtterøy kommune anskaffelser og nybygg året etter at anlegget er anskaffet eller tatt i bruk i virksomheten (Sunde, 2006). Nye avskrivninger for 2011 er basert på aktiveringer fra I 2011 var avskrivningene i Nøtterøy kommune 17 mill. kroner. Dette gir avskrivninger pr m 2 på 256 kroner, 3 % over snittet i nettverket. Horten ligger høyeste med 312 kr pr m 2. Økningen i Nøtterøy fra 2010 er på 1,2 mill. kroner og utgjør 25 % av kommunens økning i netto driftsutgifter fra 2010 til Økning i avskrivninger kommer fra avsluttede investeringer i Nøtterøy har de siste tre årene, i likhet med de andre kommunene i nettverket, investert mest i skolebygg, men investeringsutgiften til byggingen av Teigar ungdomsskole og idrettshall vil eksempelvis ikke bli avskrevet før fra 2012 mens investeringsutgiften til Teie barneskole blir først avskrevet fra Så følger Helsehuset, Brattås skole, Teiehøyden barnehage og eventuelt Bjønnesåsen sykehjem. Nøtterøy ligger i 2011 litt over gjennomsnittet i nettverket på avskrivninger pr m 2 formålsbygg, men vil i de kommende årene ligge mye høyere Behov Korrigerte brutto driftsutgifter viser kommunens produktivitet eller enhetskostnad og sier noe om hva kommunen får ut av egne ressurser. Målet om produktivitet er som oftest å gjøre mer for de samme ressursene, eller det samme for mindre ressurser uten at det går utover kvaliteten på varen/tjenesten (Rollag). Korrigerte brutto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning er lønn, driftsutgifter og avskrivninger, se avsnitt 1.3. I og med at kommunene ofte har lave driftsinntekter er det andelen kjøp som erstatter kommunal egenproduksjon, eventuelle overføringer og momskompensasjon som for det vesentlige utgjør forskjellen mellom indikatoren netto driftsutgifter og korrigerte brutto driftsutgifter. Nøtterøy kommune korrigerte brutto driftsutgifter økte fra 887 pr m 2 i 2010 til 951 pr m 2 i Kommunen har dermed gått fra å ligge midt i gruppen til å ligge nest høyest etter Tønsberg. Høye driftsutgifter, spesielt strøm som nevnt, og høye avskrivninger gjør at Nøtterøy får høye korrigerte brutto driftsutgifter. Arbeidet i nettverket har imidlertid resultert i at føring av utgifter til renovasjon, som Vesar utfører for Nøtterøy kommune, er ompostert fra art 260 renholds- og vaskeritjenester i 2010 og 2011 til art 370 kjøp fra andre fra og med 16

23 2012. Rettelsen vil redusere korrigerte brutto driftsutgifter med litt over 1,2 mill. kroner i rapporteringen for Produktivitet Utgifter til forvaltning, drifts- og vedlikehold sier noe om produktiviteten i eiendomsforvaltningen. I figur 1 er strøm skilt ut fra driftsutgiftene Utgifter til driftsaktiviteter Utgifter til driftsaktiviteter omfatter forvaltning og drift og utgjør grunnlaget for at tjenesteyting kan finne sted. Utgifter til driftsaktiviteter omfatter alle utgifter til lønn og driftsutgifter, unntatt husleie og utgifter til vedlikeholdsaktiviteter (kapittel ). Husleie er tatt ut siden avskrivninger ikke er med i indikatorene. For korrekt analyse og forståelse av tallene er det vesentlig at en har klart for seg hvilke utgifter som inngår i tallene som til en hver tid analyseres. Nøtterøy brukte i kr i driftsutgifter pr m 2 formålsbygg, høyest i nettverket, etterfulgt av Sandefjord med 520 kr pr m 2. Lønn utgjør 66 % av utgiftene til driftsaktiviteter i Nøtterøy. Ca 23 % av dette er lønn til forvaltning, art 121, 20 % er lønn til vaktmestere og resterende 57 % er lønn til renholdsarbeidere. De høye utgiftene til forvaltningslønn skyldes, som nevnt medarbeidere tilknyttet kommunalt disponerte boliger i avsnitt , men i indikatoren utgifter til driftsaktiviteter slår lønn til prosjektansatte også ut. Nøtterøy har egne ansatte til å drive kommunens investeringsprosjekter, istedenfor å leie inn denne tjenesten. På grunn av den valgte strukturen føres lønn til medarbeidere på investeringsprosjekter på art-serie 0 og funksjon 121 i driftsregnskapet for så å bli overført til det enkelte investeringsprosjekt. I 2010 ble lønnen kreditert på art 790 og funksjon 121 og påvirket dermed indikatoren her, men i 2011 ble lønnen manuelt ompostert til lønn i investeringsregnskapet så effekten er nøytralisert. Administrasjonen i Nøtterøy arbeider med mulige løsninger for direkteføring i investeringsregnskapet ved lønnskjøring, men ingen løsning er så langt valgt. Av de øvrige driftsutgiftene, art , er strømutgiftene klart størst og utgjør ca 22 % av utgiftene til driftsaktiviteter. Se avsnitt Driftsutgifter. 17

24 Utgifter til vedlikeholdsaktiviteter Vedlikehold er det som kreves for å holde bygninger i stand med en standard tilsvarende som på kommunens anskaffelsestidspunkt, jfr KRS nr 4. Utgifter til vedlikeholdsaktiviteter omfatter Kostra-artene 070 og som er lønn til vedlikeholdsarbeidere, byggetjenester og materialer til vedlikehold. og beskriver på mange måter seksjonenes kjernevirksomhet Nøtterøy hadde utgifter til vedlikehold på 63 kr pr m 2 i 2011, nest høyest etter Sandefjord med 87 pr m 2, og på nivå med Horten som brukte 62 kr pr m 2. Med litt over innbyggere har Horten tilgjengelig 3,6 m 2 formålsbygg pr innbygger, Nøtterøy kommune har tilsvarende 3,9 m 2 formålsbygg pr innbygger. Dersom økt innbyggertetthet pr m 2 øker slitasjen på bygget vil Horten ha mer behov for verdibevarende vedlikehold enn Nøtterøy. Hva kommunene får ut av vedlikeholdsmidlene er svært vanskelig å avgjøre uten tilstandsvurdering av byggene, men vaktmesterstrukturen i de to kommunene peker mot at Nøtterøy har høyere utførelses- og servicegrad fra sine vaktmestere. Eiendomsforvaltningen har ingen ansatte som defineres som vedlikeholdsarbeider. Alle vaktmestere lønnes over art 010 selv om de tidvis gjør enkelte vedlikeholdsoppgaver. Så nøkkeltallet utgifter til vedlikehold innholder kun utgifter til materiell, tjenester og serviceavtaler. Fordelingen i 2010 og 2011 fremkommer i tabell 4. Konto Konto(T) Regnskap 2010 Regnskap 2011 Endring Byggetjenester, vedlikehold Egenbrøyting Vedlikehold grøntområder Egenrenhold inkl. materialer Vaktmestertjenester Vedlikehold - forsikringsskader Serviceavtaler og reparasjoner Reparasjoner av utstyr Materialer til vedlikehold Bytte av luftfilter ventilasjonsanlegg Lyskilder (lyspærer, lysrør mm.) Tabell 4: Utgifter til materiell, byggtjenester og serviceavtaler for formålsbygg i Nøtterøy 2011 Fordelingen i tabell 4 viser svært mye høyere utgifter i 2010 enn Det skyldes hovedsakelig feilføring av den interne renholdstjenesten og vaktmesterne fra før tjenesten ble 18

25 overført til eiendomsforvaltningen , på til sammen 20,7 mill. kroner. Ser vi bort fra feilføringen er det i realiteten en økning i utgiftene til vedlikehold på ca 1,7 mill. kroner. Dette er en faktisk økning i utgifter til byggetjenester og økning som følge av erstatningsskader i forbindelse med riving etter brannen på Bergan skole og vannskade på Oserød skole. Konto Vedlikehold forsikringsskader, i art 230, ble opprettet i 2011 for å skille ut enkelttilfeller både fordi de ekstraordinære utgiftene ellers ville overskride det ordinære vedlikeholdsbudsjettet men også fordi utgiftene har en inntektsside fra forsikringsselskap på art 770. Forsikringsutbetalinger utgjorde kroner i 2011, og den reelle økningen i utgiftene til vedlikehold er dermed på kroner, 17 % økning fra budsjettet i 2010 og i samsvar med økningen i budsjettmidler til vedlikehold. Egenbrøyting og vedlikehold grøntområder er antakelig også feilføringer. Disse vil bli gjennomgått for På oppdrag fra Kontrollutvalget i Nøtterøy gjennomførte revisjonsselskapet KPMG forvaltningsrevisjon av kommunens eiendomsforvaltning i Basert på regnskapstall fra 2009 viser beregninger i rapporten at Nøtterøy brukte 278 kroner pr m 2 til vedlikeholdsutgifter det året, mens tall i Kostra viser 69 kroner pr m 2. Tallet fra KPMG er nok for høyt, blant annet er all forvaltningslønn inkludert mens forvalterne gjør forvaltnings- og driftsoppgaver i tillegg til vedlikehold. KMPG har også tatt med utgifter ført i investeringsregnskapet som de har vurdert til å være vedlikehold eller påkostning som følge av manglende vedlikehold over tid. Rapporten viser ikke grunnlagstallene for beregningene, så den er vanskelig å etterprøve. I grensen mellom hva som er vedlikehold og hva som er påkostning er det rom for tolkning, og det er dermed ikke gitt at tallene fra KPMG utgjør noen fasit. Betraktningen om at drift- og investeringsregnskapet må ses samlet ved vurdering av gjennomført vedlikehold er dog fornuftig. I NOU 2004: 22 hevdes det at eiendomsforvaltningen i kommunene generelt skjer på en lite kostnadseffektiv måte. Vedlikeholdet er i mange tilfeller så utilstrekkelig at det medfører høyere årskostnader i et langsiktig perspektiv enn det et kostnadsoptimalt vedlikehold ville gi. Basert på NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk har Multiconsult og PWC (2008) estimert et normtall for normalt verdibevarende vedlikehold på 170 kr pr m 2. Dette vil tilsvare nesten en firedobling av eiendomsforvaltningen i Nøtterøys budsjett til vedlikeholdsaktiviteter. Det er ikke dekning i kommunens driftsbudsjett til å legge utgiftene på dette nivået. Vedlikehold må utsettes og ender tidvis som rehabiliteringsprosjekter finansiert ved investeringsmidler. 19

26 2.1.4 Investering I motsetning til avskrivninger pr m 2 viser brutto investeringsutgifter alle kommunens investeringer i formålsbygg det aktuelle året. I 2010, året Teigar skole og Nøtterøyhallen ble bygget, hadde Nøtterøy 188 mill. kroner i brutto investeringsutgifter, høyest i nettverket. I 2011 ligger Tønsberg og Horten over Nøtterøy. Ser en på gjennomsnittlig investeringer pr innbygger de siste 5 årene ligger Horten høyest, etterfulgt av Nøtterøy. Som nevnt i kapittel vil den høye investeringstakten i Nøtterøy gjøre at kommunen vil ligge høyt på denne indikatoren i flere år fremover. 20

27 3 Kvalitetsanalyse Eiendomsforvaltning må ses i sammenheng med det å gi kommunal tjenesteyting gode og formålstjenlige lokaler. Gode lokaler antas å bidra til rasjonell og tilfredsstillende tjenesteyting, mens dårlige forhold har negative konsekvenser ikke bare for produktiviteten, men også for brukernes helse og deres arbeids- og oppholdsmiljø. (NOU 2004, 22). Price, Waterhouse og Coopers (2008) anbefaler satsning på videre utvikling, oppgradering og vedlikehold av de riktige og mest egnede bygningene samt erstatte de mindre egnede med nye lokaler for å sørge for størst mulig nytteverdi av bygningsmassen. Data for tilstanden på bygningsmassen er ett av flere måltall som kan si noe om for kvaliteten på eiendomsforvaltningen. Det finnes ulike verktøy for å fastsette tilstandsgraden. Nøtterøy kommune har per i dag ikke tatt i bruk noe slikt verktøy. Alle kommunens bygg er registrert i databasen Datastream og arbeid som utføres loggføres her, men databasen viser ikke tilstandsgrader. Forvalterne holder oversikt over bygg i sin portefølje og rapporterer om påkostnings- og vedlikeholdsbehov til eiendomssjefen. Foruten tilstanden på bygningsmassen kan sykefravær og medarbeider- og brukerundersøkelser være naturlige kvalitetsindikatorer for virksomheten. 3.1 Tilstandsgrad på byggene Som nevnt innledningsvis har ikke Nøtterøy kommune noe verktøy for å fastsette tilstandsgraden på kommunens bygg. Eneste samleoversikt som viser tilstandsvurderinger av alle bygg er excelrapporten Vekting arbeid bygg. Oversikten er utarbeidet av koordinatoren for vaktmesterne til bruk i arbeidsfordelingen av drifts- og vedlikeholdsoppgaver for vaktmesterne og er ikke ment å gi en fullverdig tilstandgrad. Oversikten gir likevel en indikasjon på tilstanden på byggene, og kan dermed si noe om kvaliteten i Nøtterøys eiendomsforvaltning. 27 % av bygningsmassen er yngre enn 10 år. Vedlikeholdsetterslepet på disse byggene er vurdert til lite eller ikke eksisterende. For bygningsmassen for øvrig er vedlikeholdsetterslepet vurdert til middels. Barnehagene har generelt et mindre vedlikeholdsetterslep enn skolene og idrettshallene. Kun ved Gipø Bo- og Behandlingssenter er vedlikeholdsetterslepet vurdert som stort. Gjennomgående får nyere bygg dårlig skår på dårlige løsninger/materialvalg. 21

28 Løsningene som er valgt ved alle de nye skolene siden byggingen av Føynland skole i 2003 har resultert i økt behov for driftspersonell og dermed økte driftsutgifter. 3.2 Sykefravær Sykefravær er fravær fra arbeidsforhold grunnet egen sykdom, jfr SSB.no. Med sykdom menes både fysisk og psykisk sykdom/skade som rammer arbeidstakeren. Høyt sykefravær kan også være tegn på mistrivsel på jobben. Sykefraværet i Nøtterøy kommune var i 2010 på 7,62 % og gikk ned til 7,25 % i 2011 og lå godt under landsgjennomsnittet for norske kommuner 1. kvartal 2011 som i følge KS var på 9,2 %. Renholdsarbeidere og vaktmestere har mer fysisk hardt arbeid enn forvaltere eller andre kontoransatte, og det er vanlig at disse gruppene har noe høyere sykefravær. Sykefraværet for renholdere lå i følge KS på 13,2 % i 2011, hele 4 % over landsgjennomsnittet. Renholderne i Bygningsservice lå mer enn 2 % lavere enn dette i Eiendomsforvaltningen i Nøtterøy hadde et samlet sykefravær på henholdsvis 9,6 % i 2010 og 9,3 % i 2011, og ligger dermed marginalt over landet for øvrig. Fordelingen i sykefraværet i 2011 innenfor det som defineres i Kostra som eiendomsforvaltning vises i tabell 5. Ant dager syk Sykefravær Årsverk Ant dager Sykefravær % Fordeling Vaktmestere ,7 % 2,0 % EF ,8 % 0,8 % Renholdere , ,9 % 6,5 % ,5 9,3 % Tabell 5: Sykefravær i eiendomsforvaltningen i Nøtterøy i 2011 Siden renholderne ligger under landsgjennomsnittet og totalen for eiendomsforvaltning i Nøtterøy ligger omtrent på landsgjennomsnittet er det rimelig å anta at vaktmesterne og/eller øvrig eiendomsforvaltning har noe høyt sykefravær sammenliknet med tilsvarende grupper i andre kommuner. 3.3 Brukertilfredshet I 2004 anslo bygningstekniske etat at dårlig innemiljø i norske bygninger førte til et årlig tap på 8 12 milliarder kroner på grunn av nedsatt produktivitet, sykefravær og påfølgende medisinsk behandling (NOU 2004, 22). Det er rimelig å anta at dette beløpet er høyere i dag. 22

29 Det foreligger ikke noe felles sett av målekriterier fra myndighetene som definerer hva et godt inneklima er. Likevel vil målinger av luftkvalitet, temperatur, støvpartikler og sopp sporer gi et godt bilde av situasjonen. ( Opplevelser fra brukerne er viktige informasjonskilder Brukeravtaler Nøtterøy kommune ved eiendomsforvaltningen har siden 2010 opprettet brukeravtaler med alle kommunens skoler og barnehager. Brukeravtaler for institusjonene er under utarbeidelse. Brukeravtalene definerer og fordeler ansvar for det enkelte bygg mellom eiendomsforvaltningen og brukerne. Gjennom brukeravtalen gis brukerne tilmålt vaktmestertid pr uke. Diskusjoner rundt ansvar er redusert betraktelig og brukerne tar noe bedre vare på byggene enn tidligere. Årlig rapporterer brukerne til eiendomsforvaltningen blant annet på punkter om brannvern, avfall, renhold, snøbrøyting, hærverk, vaktordningen og brukertimer. Punkter på vedlikehold er ikke med. Eiendomsforvaltningen har sammenfattet tilbakemeldingene fra barnehagene fra 2011 (innrapportert februar 2012) og bruker dette i planlegging og driftsforbedringer. Tilbakemeldingene fra skolene er så langt ikke sammenfattet. Brukerne av barnehagelokalene er fornøyd med brøyting vinterstid, men ikke strøing som de må gjøre selv. De er også fornøyd med vaktmestertjenesten og vaktordningen, men ønsker mer faste tider. Modellen med brukertid oppleves ikke som god. Generelt noe misnøye med renholdet, særlig med renholdsvikarer Elevundersøkelse Nøtterøy kommune har gjennomført brukerundersøkelse blant elever i 7. og 10. klassetrinn der det er spurt om blant annet luft og temperatur i klasserommene, toaletter, garderober og dusj, skolebygget, renhold og uteområdene. Resultatene fra elevundersøkelsen skoleåret 2010/11 vises i tabell 6 og illustreres i figur 2. Teigar, Teie, Grindløkken og Brattås er tatt ut av materialet her siden nye bygg for disse skolene er vedtatt politisk og byggeprosessene er i gang. Føynland har ikke besvart undersøkelsen. 23

30 Borgheim Herstad Torød Vestskogen Oserød Gj.snitt Luften i klasserommene 2,2 3 3,7 2,9 4,1 3,2 Temperaturen i klasserommene 2,3 3,3 3,1 3,3 3,5 3,1 Klasserommene ellers 3 4,2 3,6 3,5 4,4 3,7 Toaletter 3,4 3,9 2,2 2,2 3,6 3,1 Garderobe og dusj 2,8 3,8 1,9 2,4 3,6 2,9 Skolebygget 3,6 3,6 3,6 3,4 4,6 3,8 Renhold/ vasking 3,3 3,9 3,7 3,5 4,1 3,7 Uteområdet elevene kan bruke i friminuttene 2,9 4,2 3,3 3,7 4,2 3,7 Gjennomsnitt 2,9 3,7 3,1 3,1 4,0 3,4 Tabell 6: Resultat fra elevundersøkelsen skoleåret 2010/11 Som det fremgår av tabell 6 er elevene generelt mest misfornøyd med garderober, dusjer, toaletter og temperaturen i klasserommene. Torød har klart dårligste toaletter, garderober og dusjer etterfulgt av Vestskogen og Borgheim. Torød fikk imidlertid oppgradert dusjanlegget våren 2011 og Vestskogen får nye toaletter i Hvorvidt temperaturen er for høy eller for lav fremkommer ikke her, men Borgheim skole har høyest strømutgifter av alle skolene og en skår på 2,3 tyder på at noe ikke stemmer. I 2011 hadde Borgheim strømutgifter på over kroner mens Grindløkken skolen, som hadde nest høyest, lå på kun kroner samme året. Hvor mye fyrkjelen Borgheim deler med Wilhelmsenhallen utgjør at beløpet kan ikke fastslås ut fra materialet her. 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 Borgheim Herstad Torød Vestskogen Oserød 1 0,5 0 Luften i klasserommene Temperaturen i klasserommene Klasserommene ellers Toaletter Garderobe og dusj Skolebygget Renhold/ vasking Uteområdet elevene kan bruke i friminuttene Figur 2: Resultat fra elevundersøkelsen skoleåret 2010/11 Oserød skole ble bygget ny i 2004 og er med det den nyeste skolen i utvalget her. Oserød skole skårer høyest på nesten alle parametrene i undersøkelsen. Herstad skårer også jevnt over 24

31 høyt. Herstad har blitt oppgradert på flere områder de siste årene, og nytt ventilasjonsanlegg er ventet ferdig i løpet av Med ny ungdomsskole og barneskole på Teie, i hhv 2011 og 2012, er det forventet at gjennomsnittsresultatet for skolene vil gå opp i elevundersøkelsen for 2012/ Medarbeiderundersøkelse Forfatterne av rapporten har kun fått tilgang til de overordnede resultatene av medarbeiderundersøkelsen i eiendomsforvaltningen fra 2010, se tabell 7. Neste medarbeiderundersøkelse gjennomføres i Side Snitt Eiendomsforvaltningen Snitt land Høyest kommune Lavest kommune Organisering av arbeidet 4,6 4,4 5,3 3,5 Innhold i jobben 5,0 4,9 5,4 4,0 Fysiske arbeidsforhold 3,8 4,1 5,3 2,3 Samarbeid og trivsel med kollegene 5,5 5,0 5,6 3,7 Mobbing, diskriminering og varsling 5,5 4,7 5,7 4,0 Nærmeste leder 5,4 4,5 5,8 3,2 Medarbeidersamtale 5,0 4,7 6,0 2,6 Overordnet ledelse 3,7 3,9 5,1 2,6 Faglig og personlig utvikling 4,9 4,3 5,6 2,3 Systemer for lønns- og arbeidstidsordninger 3,5 3,9 4,9 3,1 Stolthet over egen arbeidsplass 4,5 4,6 5,5 3,7 Snitt totalt 4,7 4,5 5,5 3,2 Tabell 7: Resultater fra medarbeiderundersøkelse i eiendomsforvaltningen 2010 Resultatene fra medarbeiderundersøkelsen viser at ansatte i eiendomsforvaltningen er mest fornøyd med arbeidsmiljøet i avdelingen, nærmeste leder og innholdet i jobbet. Det er minst tilfredshet med lønnssystemet og arbeidstidsordninger, overordnet ledelse og fysiske arbeidsforhold. Lønningene ligger under privat sektor. Lokalene er nøkterne og umoderne og mangler tilfredsstillende kjøkkenløsning for eiendomsforvaltningen. Kjøkken- og møteromsfasiliteter lånes, sik eiendomsforvaltningen ser det, hos teknisk sektor. Misnøye med overordnet ledelse skyldes i hovedsak dårlig kommunikasjon mellom øverste ledelse og eiendomsforvaltningen. Videreformidling av avgjørelser i kommunens ledergruppe som involverer tiltak eller bidrag fra eiendomsforvaltingen blir ikke kvalitetssikret. Eiendomsforvaltningen mener å ikke ha mottatt beskjed, mens ledergruppen mener beskjed er sendt. Bekreftelse på mottatt informasjon og hvorvidt oppgaven er forstått blir ikke rutinemessig etterspurt. Eiendomsforvatningen har også følt seg forbigått i saker som berører 25

32 eiendomsforvaltningen. Dette vil antakelig bedre seg fra 2012 etter at kommunaldirektør for teknisk sektor, som er del av kommunens ledergruppe, har fått det overordnede ansvaret for eiendomsforvaltningen. Tidligere har eiendomssjefen rapportert direkte til rådmann. 4 Resultateffektivitet Om en tjeneste driftes effektivt avgjøres ved om tjenestens resultater står i samsvar med innsatsfaktorene som er satt inn i form av budsjettmidler og årsverk. Resultater i eiendomsforvaltningen måles best gjennom data for tilstanden på bygningsmassen og brukertilfredshet. Ressursinnsatsen fremkommer av regnskapet. Nøtterøy kommune har høye netto driftsutgifter sammenliknet med de andre kommunene i Vestfold nettverket. Avstanden til Horten, som det trekkes paralleller til i rapporten her, er særlig stor. Hvorvidt det er Nøtterøy som ligger for høyt eller Horten som, etter flere år i Robek, ligger for lavt fremkommer ikke av materialet her. Sammenlikning med kommuner utenfor nettverket bør vurderes for å få et bedre grunnlag for benchmarking. Opprydding av feilføringer beløper seg antakelig til 1,5 mill. kroner. Ellers er det hovedsakelig lønn til forvaltere, renholdere og boligmedarbeidere, vaktordningen, strømutgifter og avskrivninger som drar kommunens netto driftsutgifter opp. Resultatmåling av medarbeiderne i eiendomsforvaltningen krever andre typer undersøkelser enn det som har vært mulig å gjennomføre innenfor rammene av denne rapporten. Men manglende felles prosesser for planlegging og oppfølging av byggene gir rom for at ressurser utnyttes ulikt. Svært mange småbeløpsfakturaer med drifts- og vedlikeholdsmateriell indikerer mindre effektive innkjøpsrutiner. Nøtterøy har høyere vaktmestertetthet enn Horten, men Nøtterøys vaktmestere dekker et bredere spekter av tjenester. Arbeid i vaktordningen reduserer behovet for serviceavtaler på kommunens alarmer og tekniske anlegg. Vaktordningen koster kommunen en del, men ved mer konsekvent fakturering utenfor avtale vil utgiftene spres bedre. Eksterne leverandører kan konkurrere på pris, forutsatt at avspasering innkalkuleres i sammenstillingsgrunnlaget, men verdifull lokalkunnskap om byggene og ansvarsfølelsen i oppfølgingen vil kunne falle bort ved out-sourcing. Hvorvidt det å overlate enkle driftsoppgaver til brukerne og eventuelt redusere servicenivået noe vil kunne resultere i sparte 26

33 årsverk krever nærmere undersøkelser. Enkle overslag viser at det antakelig er mye å spare på å avvikle den interne renholdstjenesten og leie inn tjenesten slik kommunen gjør for noen skoler i dag, men her spiller også andre enn rent økonomiske vurderinger inn. Eksterne leverandører tilbyr også ofte mer begrensede tjenester enn det interne krefter yter. Strømforbruket i institusjoner, skoler og barnehager ligger samlet over normtallene fra Enova. Forbruket for barnehagene må gjennomgås, men barnehagearealene utgjør kun 8 % av samlet formålsareal og ca 10 % av strømutgiftene og gjør dermed ikke stort utslag. Det kunne være interessant å se hvor de andre kommunene i nettverket ligger i forhold til normtallene og på denne måten få satt strømutgiftene i Nøtterøy inn i en større sammenheng. Gjennomgang av strømmålere, arealberegninger og fakturagrunnlag er nødvendig dersom kommunen vil ha oversikt over og se sammenhengen mellom strømforbruk og strømutgifter. Eiendomsforvaltning prioriteres i Nøtterøy kommune, og høye netto driftsutgifter kan altså delvis forklares ved prioritet av eiendomsforvaltning. Vedlikeholdsbudsjettet har økt og utgifter til FDV ligger høyt i nettverket, men godt under normtallet fra Multiconsult og PWC (2008). Nøtterøy har et vedlikeholdsetterslep og i følge excelrapporten Vekting arbeid bygg er vedlikeholdsetterslepet på 83 % av bygningsmassen middels til stort. Hva kommunen får ut av vedlikeholdsmidlene er vanskelig å vurdere uten skikkelig tilstandsvurdering av byggene. 5 Mål og forbedringstiltak Basert på analysene i denne rapporten bør følgende tiltak vurderes for å få ned utgiftene eller utnytte ressursene bedre i eiendomsforvaltningen i Nøtterøy: Areal Intern revisjon Kommunikasjon Oppfølging Planer Arealene i bygningsmassen bør måles på nytt. Bedre oppfølging i bokføring etter Kostra. Revisjon burde være mer aktive. Bedre kommunikasjon mellom eiendomsforvaltn. og øverste ledelse. Evaluering opp mot de politiske målene (se planer). Målene blir kriterier for god eiendomsforvaltning. Bedre planprosess for vedlikeholdet. 27

34 Ha politiske skriftlig vedtatte mål, strategier og planer for eiendommene og den forvaltningen som skal ivareta disse. Renhold Kostnader rundt renholdsavdelingen bør gjennomgås og sammenstilles mot kjøp av tjenesten eksternt. Hva eksterne leverer må vurderes nøye. Strøm Gjennomgang av strømmålere mot forbruket og regnskapet. Tilstandsgrad Implementere verktøy for tilstandsgarder av alle bygg. Vaktordningen Virksomhetene får rimeligere tjenester fra vaktordningen enn fra en del eksterne, eks brannvesenet, og omfanget av vaktordningen bør vurderes. Rutiner og beregningsgrunnlag for viderefakturering må gjennomgås. Vurdere hvorvidt en turnusordning kan erstatte ordningen med overtid/avspasering. Vedlikeholdsarbeid Vaktmestere som utfører vedlikehold bør lønnes på art 070 for å synliggjøre vedlikeholdet. 28

35 Referanseliste Multiconsult og Price Waterhouse & Coopers Vedlikehold I kommunesektoren fra forfall til forbilde. Om KOSTRA [Artikkel, Kommunal- og regionaldepartementet, ] Rolland, Asle KOSTRA og kvaliteten på de kommunale tjenester. Notat. Statistics Norway Titlestad, Gard KOSTRA modell og løsninger for informasjonsforvaltning. Statskonsult. < Nedlastet , referert i Asle Rolland, _halvparten_av_skolene_har_et_tilfredsstillende_inneklima/ kl 13:09. 29

36 Vedlegg 1: Tallmateriale fra 2010 Indikator Nøtterøy 2010 Gj.sn. nettverk Laveste verdi Høyeste verdi Prioritering/behov Netto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning per innbygger i kr Netto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning, i prosent av samlede netto driftsutgifter 9,4 9,1 7,9 10,0 Dekningsgrader Samlet areal på formålsbyggene i kvadratmeter per innbygger i m2 3,8 4,5 3,5 7,5 Kommunalt disponerte boliger pr 1000 innbyggere 17 Produktivitet/enhetskostnad Korrigerte brutto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Brutto driftsutgifter pr kommunalt disponert bolig Andel lønn av brutto driftsutgifter pr kommunalt disponert bolig Korrigert brutto driftsutgifter til kommunal forvaltning av eiendommer per kvadratmeter i kr Utgifter til driftsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Utgifter til vedlikeholdsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Energikostnader for kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Kvalitet Andre indikatorer Brutto investeringsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning i prosent av samlede brutto investeringsutgifter Gjennomsnitt av brutto investeringsutgifter i kr til kommunal eiendomsforvaltning per innbygger siste 5 år Avskrivninger i kr til kommunal eiendomsforvaltning pr m2 eide bygg Avskrivninger i kr til kommunal eiendomsforvaltning pr innbygger 68,5 48,3 21,9 74,

37 Vedlegg 2: Tallmateriale fra 2011 Indikator Prioritering/behov Netto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning per innbygger i kr Netto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning, i prosent av samlede netto driftsutgifter Nøtterøy 2011 Gj.sn. nettverk Laveste verdi Høyeste verdi ,4 7,9 7,2 8,6 Dekningsgrader Samlet areal på formålsbyggene i kvadratmeter per innbygger i m2 3,9 4,0 3,1 5,3 Kommunalt disponerte boliger pr 1000 innbyggere Produktivitet/enhetskostnad Korrigerte brutto driftsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Brutto driftsutgifter pr kommunalt disponert bolig Andel lønn av brutto driftsutgifter pr kommunalt disponert bolig Korrigert brutto driftsutgifter til kommunal forvaltning av eiendommer per kvadratmeter i kr Utgifter til driftsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Utgifter til vedlikeholdsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Energikostnader for kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter i kr Kvalitet Andre indikatorer Brutto investeringsutgifter til kommunal eiendomsforvaltning i prosent av samlede brutto investeringsutgifter Gjennomsnitt av brutto investeringsutgifter i kr til kommunal eiendomsforvaltning per innbygger siste 5 år Avskrivninger i kr til kommunal eiendomsforvaltning pr m2 eide bygg Avskrivninger i kr til kommunal eiendomsforvaltning pr innbygger 21,4 45,9 8,7 85,

38 Vedlegg 3: Tjenesteprofiler Eiendomsforvaltning formålsbygg for 2011 per Vestfold - Status tjeneste Eiendomsforvaltning Snitt nettverk = 100% Prioritering Produktivitet Målt/opplevd kvalitet Behov Netto d.utg. Andel av sum formålsbygg nto utg pr innb Kvm bygg per innb Korr brt utg Forvaltning Driftsutg per kvm Vedlikehold Energikostn HORTEN Snitt Høyest Lavest 82 Sum FDV pr m Snitt invest.utg Avskrivninger Sykefravær per innb - 5 år pr m2 Medarbeider tilfredshet Brukertilfredshet elever 250 Status tjeneste Eiendomsforvaltning Snitt nettverk = 100% Prioritering Behov Produktivitet Målt/opplevd kvalitet Netto d.utg. Andel av sum formålsbygg nto utg pr innb Kvm bygg per innb Korr brt utg Forvaltning Driftsutg per kvm Vedlikehold Energikostn 82 Sum FDV pr m Snitt invest.utg Avskrivninger Sykefravær per innb - 5 år pr m2 Medarbeider tilfredshet Brukertilfredshet elever HOLMESTRAND Snitt Høyest Lavest Status tjeneste Eiendomsforvaltning Snitt nettverk = 100% Prioritering Behov Produktivitet Målt/opplevd kvalitet Netto d.utg. Andel av sum formålsbygg nto utg pr innb Kvm bygg per innb Korr brt utg Forvaltning Driftsutg per kvm TØNSBERG Snitt Høyest Lavest Vedlikehold Energikostn 82 Sum FDV pr m2 Snitt invest.utg per innb - 5 år Avskrivninger pr m2 Sykefravær Medarbeider tilfredshet Brukertilfredshet elever 32

39 Status tjeneste Eiendomsforvaltning Snitt nettverk = 100% Prioritering Behov Produktivitet Målt/opplevd kvalitet Netto d.utg. Andel av sum formålsbygg nto utg pr innb Kvm bygg per innb Korr brt utg Forvaltning Driftsutg per kvm SANDEFJORD Snitt Høyest Lavest Vedlikehold Energikostn 82 Sum FDV pr m2 Snitt invest.utg per innb - 5 år Avskrivninger pr m2 Sykefravær Medarbeider tilfredshet Brukertilfredshet elever Status tjeneste Eiendomsforvaltning Snitt nettverk = 100% Prioritering Behov Produktivitet Målt/opplevd kvalitet Netto d.utg. Andel av sum formålsbygg nto utg pr innb Kvm bygg per innb Korr brt utg Forvaltning Driftsutg per kvm LARVIK Snitt Høyest Lavest Vedlikehold Energikostn 82 Sum FDV pr m2 Snitt invest.utg per innb - 5 år Avskrivninger pr m2 Sykefravær Medarbeider tilfredshet Brukertilfredshet elever Status tjeneste Eiendomsforvaltning Snitt nettverk = 100% Prioritering Behov Produktivitet Målt/opplevd kvalitet Netto d.utg. Andel av sum formålsbygg nto utg pr innb Kvm bygg per innb Korr brt utg Forvaltning Driftsutg per kvm NØTTERØY Snitt Høyest Lavest Vedlikehold Energikostn 82 Sum FDV pr m2 Snitt invest.utg per innb - 5 år Avskrivninger pr m2 Sykefravær Medarbeider tilfredshet Brukertilfredshet elever 33

40 Vedlegg 4: Organisasjonsstruktur eiendomsforvaltningen i Nøtterøy 34