FS-64/10 Intern husleie ved det nye universitetet Forslag til vedtak: Vedlegg

Transkript

1 FS-64/10 Intern husleie ved det nye universitetet Det legges med dette fram en første sak for fellesstyret om (intern) husleie ved det nye universitetet. En vesentlig faktor i moderniseringen av den statlige eiendomsforvaltningen har vært å legge til rette for at brukerne selv skal få definere sine arealbehov. Dette bygger på den klare forutsetningen at all ressursbruk / kostnader vedrørende bygningsdriften skal være synlige og at brukeren selv skal belastes disse kostnadene. En tilleggsbetingelse er at brukerne kan foreta reelle alternativvurderinger av sine investeringer (for eksempel mellom lønn, drift av infrastruktur, andre driftsmidler, mv.). Med bakgrunn i dette er det viktig å fastlegge prinsipper for (intern) husleie ved det nye universitetet. En diskusjon om prinsipper for (intern) husleie er ikke fristilt fra øvrige diskusjoner om budsjettmodeller, styring og ledelse og faglig organisering. Det er derfor viktig tidligst mulig å få fastlagt prinsippene for en husleiemodell. Med bakgrunn i de signaler styret gir i denne saken, tas det sikte på å legge fram en skisse til et system for husleie for det nye universitetet i løpet av første kvartal i Saken legges fram til orientering, slik at sekretariatet kan arbeide videre med utformingen av selve husleiesystemet. I det videre arbeidet vil det bli lagt til grunn at det nye universitetet selv skal eie og ivareta sin bygningsmasse, men at man der dette er hensiktsmessig kan vurdere å leie av eksterne aktører (se egen sak om dette). Det må samtidig med utviklingen av husleiesystemet også utarbeides et forslag til prinsipper for en samlet og enhetlig bygningsmessig drift ved det nye universitetet. Utformingen av en slik driftsenhet bør inngå som en del av arbeidsgruppen for styring og ledelse. Forslag til vedtak: Fellesstyret tar saken om husleie til orientering og ber sekretariatet om å gå videre med arbeidet. Som en del av dette bør det legges fram simuleringer som viser hvordan ulike husleiemodeller vil kunne påvirke driften. Fellesstyret ber også om en oversikt over hvordan intern husleie er løst ved andre aktuelle læresteder. Vedlegg

2 Vedlegg Bakgrunn Innen universitets- og høgskolesektoren i Norge praktiseres i dag tre ulike modeller for eierskap til bygningsmassen: 1. Institusjonene eier og drifter egen bygningsmasse 2. Institusjonene leier av Statsbygg 3. Institusjonene leier av andre (private eller offentlige) aktører Det er i hovedsak de gamle universitetene og vitenskapelige høgskolene som eier og drifter egen bygningsmasse. Dette er dermed hovedstrukturen for både NVH og UMB. Yngre institusjoner, herunder de regionale høgskolene (og universitetene i Stavanger og Agder) leier i hovedsak byggene av Statsbygg. Enkelte institusjoner leier hele eller deler av sin bygningsmasse fra kommersielle private eiendomsselskaper, eller fra aktører som også samarbeider faglig med institusjonene. Både NVH og UMB har per i dag leieavtaler for deler av sin virksomhet. Et offentlig oppnevnt utvalg leverte i 2004 utredningen Velholdte bygninger gir mer til alle (NOU 2004:28). Utredningen fokuserer i utgangspunktet på eiendomsforvaltningen i kommunesektoren, men har viktige konklusjoner av betydning også for det nye universitetets eiendomsforvaltning. En av de mer sentrale konklusjonene er knyttet til et skille mellom eier-, forvalter- og brukerrollene og innføring av intern husleie. Utvalget anbefaler at man skiller den strategiske eiendomsforvaltningen ut i egne organisatoriske enheter og at man benytter intern husleie for å synliggjøre kostnadene ved drift- og forvaltning av eiendomsmassen. Man ønsker med dette å opprette et reelt kundeforhold mellom bruker/leietaker og eiendomsforvalter og en profesjonalisering både av bruker/leietaker og eiendomsforvalter. I tillegg gir et slikt system muligheter for politisk styring av etterspørsel gjennom brukerleddet der bruker ikke har tilstrekkelig med midler innenfor eksisterende rammer. Hensikten med å innføre husleie er bl.a.: Synliggjøre statlige institusjoners ressursbruk vedrørende disponering av lokaler m.m. Fremme en mer effektiv ressursdisponering ved statens virksomheter. Lokaler og tjenester knyttet til lokalbruk må tilpasses brukerinstitusjonens egen behovsvurdering og prioriteres innenfor faste budsjettrammer. Sikre et økonomisk optimalt vedlikeholdsnivå for statens egne bygninger. Samtidig må det opprettholdes en viss samordning og koordinering av virksomhetenes lokalanskaffelser, blant annet kontroll med at det ikke blir for store avvik i standard Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet påla universitetene og de store vitenskapelige høgskolene å innføre en ordning med intern husleie fra Etter myndighetenes oppfatning var den ordning som gjaldt tidligere, der arealer ble stilt gratis til rådighet for fakulteter/enheter, uforenlig med en fornuftig arealdisponering. Det nye universitetet er med denne bakgrunnen pålagt å ha et system for intern husleie for den delen av bygningsmassen som man selv eier. Institusjonen er imidlertid gitt vesentlig frihet til å utforme systemet. Intern husleie i UH-sektoren må imidlertid ses på som et ledd i den større omleggingen av statlig eiendomsforvaltning, basert på de overordnede målsettingene ovenfor. Utformingen av husleiesystem for det nye universitetet må hensynta disse målene. Et alternativ til at universitetet drifter bygningsmassen i egen regi kan være å forhandle fram en løsning der Statsbygg overtar eiendommene og driftsansvaret. Dette vil i tilfelle føre til at

3 man må betale husleie til Statsbygg, og må innarbeide kostnadene til dette i de årlige budsjettene. Fordelen med ev. å overlate eiendommene til Statsbygg er først og fremst at man på en enda tydelig måte enn ved intern husleie etablerer et reelt kundeforhold gjennom et skille mellom eier og bruker. Samtidig reduseres også universitetets ansvar for uhell og man fjerner usikkerhet rundt hvordan eiendomsforvaltningen påvirker primæraktiviteten. Ulempen ved å overlate eiendomsmassen til Statsbygg er at man ikke lenger vil ha intern kontroll over hvor stor del av budsjettet som brukes på bygningsmessig drift. I tillegg vil man ikke lenger ha muligheter til selv å forhandle med eksterne aktører om campusutvikling. Prinsipielle avklaringer fra fellesstyret Ut fra de forskjellige offentlige utredningene om mer effektiv offentlig eiendomsforvaltning, og de forhold som fellesstyret vil vektlegge, er det en rekke problemstillinger som må adresseres før et husleiesystem kan rulles ut. Nedenfor er det pekt på en rekke konkrete utfordringer og spørsmål som må løses/besvares: Hva er de overordnede målsettingene med husleiesystemet? Skal det vedtas en overordnet eierstrategi for forvaltningen av universitetets eiendomsmasse som grunnlag for videre utvikling av husleiesystemet? Hvordan skal man utvikle det organisatoriske grepet med skille mellom eier, forvalter og bruker, herunder også hvem som skal forvalte utleie av arealer? Skal det innføres husleie for all arealbruk, eller skal noen funksjoner/arealer holdes utenom? Er det noen grunner til å innføre markedsbasert husleie, og er det noen typer arealer det bør innføres markedsbasert leie for? Dersom og der man skal basere seg på kostnadsbasert husleie, skal denne i tilfelle ta utgangspunkt i faktiske kostnader eller på normtall? Skal intern husleie ha budsjettmessige effekter for brukerne, eller skal dette være rene budsjetteringsmessige grep for å synliggjøre ressursbruken (og er ev. de budsjettmessige effektene som er forutsatt i dag på rett nivå)? Hvem skal leie (fakulteter, institutter, sentre, avdelinger, osv.)? Skal det innføres intern husleie for alle typer leietagere, eller skal dette kun gjelde for noen? Hvem skal forvalte de ulike typene arealer, og hvor mange forvaltningsenheter bør det være med ansvar for areal- og bygningsmessig infrastruktur (for eksempel skal det opprettes egne enheter for forvaltning av undervisnings- og/eller forskningsarealer)? Skal det legges et kapitalelement inn i husleien i tillegg til rene FDV(UP)-kostnader? Bruk av SLA for å regulere servicenivået? Hvilke typer utstyr og inventar skal følge med i husleien og hva er bruker selv ansvarlig for? I hvor stor grad skal det skilles mellom drift- og vedlikehold og service i husleieberegningene, og hva skal ev. legges til selve husleien og hva skal legges til egne serviceavtaler (med muligheter for senere konkurranseutsetting)? Skal energi og ev. andre kostnader som ikke kontrolleres av universitetet internt (for eksempel vannavgifter) direkte fordeles på sluttbruker? Skal man ha differensiert leie ut fra type areal (for eksempel kontorer, laboratorier, undervisningsarealer) og standard (alder, utstyrsnivå og vedlikeholdsstandard), eller skal det utvikles gjennomsnittstall (ev. på hvilken måte for type areal og/eller standard)? I hvor stor grad skal arealbehov og husleiesystemet være brukerdrevet?

4 Intern husleie ved UMB Ved UMB er det arbeidet i flere år med å utvikle et system for intern husleie. Det er foretatt prinsipielle avklaringer av de fleste av de spørsmålene som reises ovenfor. Universitetsstyret ved UMB (US) fattet i sak 179/2007 vedtak om å innføre intern husleie ved UMB. Målet med dette er å opprettholde eiendomsverdiene (finansielt og funksjonelt), bidra til effektiv utnyttelse og rett og tilstrekkelig kvalitet på arealene, samt sikre kostnadseffektiv FVDU (Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling). US behandlet saken om intern husleie på nytt i sak 202/2008. I saksframlegget ble det vist til at implementeringen av intern husleie har vist at det er behov for en del avklaringer og korrigeringer i systemet. Det ble gitt en del avklaringer for vider utvikling av systemet for intern husleie: Budsjettmessig virkning av intern husleie implementeres senest 2011 Det utvikles en oversikt over bygningsmessig infrastruktur som inngår i intern husleie og infrastruktur som skal dekkes av bruker Det etableres et tydelig skilles mellom selve husleien og SLA-delen av avtalene Det utvikles forslag til et differensiert utleiesystem basert på ulike arealkategorier (kontorer, laboratorier, undervisningsarealer, annet), med basis i reelle kostnader for de ulike funksjonene Det utvikles forslag til en ny, sentral forvaltningsordning for undervisnings- og forskningsarealer Alle arealer underlegges husleie All utleie av arealer skal styres gjennom egne avtaler styrt gjennom den sentrale eierenheten (framleie av arealer gjennom brukerne tillates ikke) Med bakgrunn i dette er følgende konkrete avklaringer gjort for det systemet som rulles ut fom 2011: 1. Nytt system med intern husleie gis budsjettmessig virkning fom budsjettåret 2011, på følgende vilkår: a. Intern husleie for dagens arealer kompenseres gjennom tilsvarende økning i enhetens rammebevilgning. Hvis enhetene beholder dagens lokaler og pris på arealene holdes stabilt, vil intern husleie ikke medføre noen økonomisk konsekvens for enhetene b. Ved reduksjon i arealbruk får enhetene beholde den økonomiske gevinsten av dette. Kostnadene på arealer opphører først når andre enheter overtar arealene c. Hvis enhetene som følge av ordinær utvidelse av aktiviteten ønsker å øke arealene, må enhetene selv dekke merkostnaden d. Arealutvidelser som følge av sentrale vedtak i US (for eksempel nye studieprogrammer, forskningsmessige satsinger, osv.) kan, gjennom særskilt vedtak om dette, kompenseres gjennom ekstraordinær rammekompensasjon for inndekking av husleiekostnader 2. Det etableres tre ulike priskategorier leiearealer a. Kontorer og generelle (tørre) undervisningsarealer, inklusiv støttearealer for disse (ev. bør læresaler regnes som kategori b som spesialarealer pga. slitasje mv.) b. Laboratorier, verksteder og øvrige spesialarealer

5 c. Kjellerarealer og tilsvarende lagerarealer 3. Det skilles mellom ulike brukere: a. Ansattarealer (leies ut til institutter, sentre og avdelinger) b. Studentarealer (kan alternativt leies ut samlet til studieavdelingen eller leies ut direkte til institutter mv. fra utleiekontoret (DSA) (læresaler/auditorier/datarom/ masterarbeidsplasser/lesesaler/kollokvierom) c. Frisstasjonsarealer (leies ut til SiÅs og ev. andre med fristasjonsavtale mot tilsvarende kompensasjon til leietaker over annen budsjettpost enn eiendomsforvaltning) 4. Intern husleie beregnes som en kostnadsbasert husleie (i motsetning til markedsbasert leie) a. Kostnadene baseres på de samlede bevilgninger til DSA, dvs. rammebevilgningen samt den særskilte bevilgningen til vedlikehold og utvikling. Det legges likevel opp til en fortsatt særskilt bevilgning til vedlikehold og utvikling b. Kostnader til strøm, fjernvarme og vann beregnes særskilt med grunnlag i faktisk målt forbruk (bygningsvis) og ev. prosentandel ihht. enhetens leieandel av bygning c. Det utvikles en liste over utstyr, inventar, osv. som inngår i husleien annet som ikke er nevnt her, må bekostet av leietaker selv utenom husleien d. Det etableres serviceleveranseavtaler (SLA) som normerer hva som inngår av tjenester til renhold, vaktmester osv. i husleien ev. ønskede tilleggstjenester ut over dette faktureres særskilt e. Intern husleie beregnes ut fra brutto kvadratmeter gulvareal, inklusiv forholdsmessig andel av fellesarealer f. Det skilles ikke kostnadsmessig mellom lokaler av ulik standard innen hver enkelt priskategori 5. Husleie fordeles på enhetene ihht. organisasjonskartet (alle enheter skal betale husleie) a. Institutter b. Sentre c. Avdelinger d. Fristasjonsarealer for SiÅs og andre (behandles som interne arealer) 6. Alle arealer skal i utgangspunktet være utleid arealer som ingen vedstår seg kan fritt leies ut til andre (interne og eksterne) eller vurderes kondemnert 7. Betingelser for inngåelse av leiekontrakter: a. Standard leiekontrakt med beskrivelse av rettigheter og plikter b. Leieperiode på 5 år med mulighet for forlengelse: i. Reduksjon i leieareal skal normalt kun skje ved framforhandlet ny kontrakt ved utløpt kontraktsperiode, eller dersom det er kommet til enighet om at ny leietaker skal overta avgitt areal ii. Utvidelse av leieareal framforhandles løpende

6 Vedlegg 1 Rolleavklaringer og ansvar for ulike oppgaver innen husleiesystemet I tråd med anbefalinger fra offentlige utvalg må skillet mellom eierrollen, forvalterrollen og brukerrollen tydeliggjøres. Det er et behov for å avklare: Hvem (eier, forvalter, bruker) skal være ansvarlig for de ulike oppgavene innen eiendomsforvaltningen Hvordan skal de ulike oppgavene (strategisk, taktisk, operativt) på en praktisk håndterbar måte fordeles mellom eier, forvalter og bruker for eksempel gjennom at eier kan bestille oppdrag man er ansvarlig for av forvalter Informasjonsflyt og kommunikasjon mellom eier, forvalter og bruker Hvor mange forvaltningsorganer med ansvar for bygningsmassen har man behov for Skille mellom FDV og service I tråd med de offentlige utvalgenes anbefalinger bør ansvaret for utleie og husleie forvaltes av eier (dvs. i universitetets sentrale administrasjon) og ikke driftsforvalter. Dette tilsier dels at det er nødvendig med et klarere skille mellom ren husleie (FDV-kostnader + ev. også kapitalelement) og de serviceoppgavene som skal eller kan tilbys gjennom SLA. En senere videreutvikling av dette igjen vil være å beslutte om servicetjenester som tilbys gjennom SLA skal konkurranseutsettes. Rent konkret vil det være nødvendig å beslutte hvem som har ansvaret for å utføre hvilke typer oppgaver og hvordan kommunikasjons- og beslutningsstrukturen skal være mellom eier, forvalter og bruker. Markedsbasert eller kostnadsbasert husleie Fullt ut markedsbasert husleie krever at det finnes et reelt marked for de ulike arealbehov som brukerne har. I tillegg må det finnes et marked som etterspør de ev. ledige arealene som blir fristilt ved at bruker enten velger andre utleiere eller reduserer sitt arealbehov. En svensk utredning konkluderer med at campusområder vanskelig kan ses på som slike markeder. Det er spesielt mangel på reelle alternative leieobjekter for brukerne som gjør at man vanskelig kan se på campusområder som fungerende markeder. Til en viss grad vil man likevel fra utleiers (eiers) ståsted kunne tenke seg å leie ut ulike arealer til andre brukere enn universitetets avdelinger. Konklusjonen er at man i all hovedsak må se for seg at husleien baseres på kostnadsvurderinger. Basis for kostnadsbasert husleie En tilleggsproblemstilling ved kostnadsbasert husleie er om man skal basere seg på faktiske kostnader eller på normtall (benchmarking). Normtallsbasert, kostnadsbasert husleie gir et nødvendig incitament til forvalter til å kunne effektivisere drift og vedlikehold. Bruk av faktisk kostnadsnivå gir ikke dette incitamentet. Samtidig er det grunn til å anta at man i hvert fall ved en svært slitt bygningsmasse og der det ikke er foretatt vurderinger og gjort avgrensinger mellom drift og vedlikehold som skal inngå i husleien og ulike former for servicetjenester, vil ha problemer med å kunne klare drifts- og vedlikeholdsoppgavene ut fra slike former for gjennomsnittsbetraktninger som normtallene vil gi uttrykk for. Det er derfor grunn til å anta at man som et utgangspunkt må basere seg, i hvert fall delvis, på faktiske kostnadstall og med en gradvis overgang til normtall dersom disse skulle vise seg ligge lavere. Budsjettmessige effekter av intern husleie Det er relativt sparsomt med empiriske studier av effekter av (interne) husleieordninger i offentlig eiendomsforvaltning. Til dels har systemene også virket for kort tid til at man kan se effektene. Likevel synes det å være enighet om at skillet mellom eier, forvalter og bruker er riktig og at det fører til økt bevissthet om ressursbruk. Det pekes kanskje spesielt på at

7 kostnadsbasert intern husleie fører til bedre vedlikehold av bygningsmassen 1. Man antar at intern husleie også fører til arealeffektivisering, men dette tar lengre tid å fastslå på grunn av at arealbehovet i seg selv er en dynamisk størrelse. Det pekes imidlertid på at man for å oppnå en arealeffektivisering må: Brukerne presenteres for de faktiske kostnadene ved eiendomsdriften Husleiesystemet være utformet slik at brukerne selv kan ta stilling til sitt arealbehov og hvordan dette skal dekkes (dvs. at eier og forvalter er i stand til å følge opp brukernes ønsker) Brukerne (i tilstrekkelig grad) kunne disponere ressursene på alternative måter Brukernes samlede ressurser oppleves som begrensede Det er viktig at husleiesystemene utformes slik at innsparinger ikke bare fører til nedskjæring av budsjettrammen i kommende budsjetter. På samme måte er det viktig at økte arealbehov ikke automatisk dekkes inn gjennom økte budsjettrammer. Begge deler gir uheldige incentivvirkninger overfor brukere som viser måtehold. Krav til kapitalavkastning Det er trolig noe ulik praksis innen offentlig sektor om det ligger en krav om kapitalavkastning i de interne husleiesystemene. Det er behov for å utrede nærmere om og ev. hvordan et slikt krav kan bakes inn i UMBs husleiesystem. Standarder for hva som skal inngå i husleien - byggutstyr, brukerutstyr og basis for fastsetting av husleienivået Utstyrsnivået varierer vesentlig mellom ulike funksjoner. I tillegg vil bygningenes alder og ev. rehabiliteringstidspunkt avgjøre utstyrsnivået (og det nye universitetets husleiesystem må omfatte nye så vel som gamle bygninger). Nyere bygninger har generelt sett bedre utstyrsnivå enn eldre bygninger. Samtidig er mange eldre bygninger ofte oppført i mer solide materialer, og er basert på andre teknisk løsninger, mv. enn nyere. Mangelfullt vedlikeholdte bygninger med ventilasjonsløsninger, laboratorieinnredning osv. som ikke holder dagens krav kan oppleves som mindre egnede enn eldre bygninger av enklere standard. Ofte mangler det en vedtatt standard for utstyrsnivå. Dette er trolig mest problematisk mht. laboratorier og annen forskningsinfrastruktur enn for kontorarealer. Fort å få husleiesystemet til å fungere etter intensjonen, vil det derfor være nødvendig å utvikle klarere standarder for hva som følger med som byggutstyr og hva som skal betraktes som brukerutstyr. Det må videre avklares om og ev. hvordan leienivået skal variere som følge av ulik kvalitet på og utrustning i laboratorier. Et internt UMB-utvalg 2 har utviklet et utkast til en standard for undervisningsrom ved UMB. Det må avklars om dette utkastet skal fungere som norm for hva som skal være byggutstyr i undervisningslokaler, og om leiepriser skal differensieres i forhold til dette. Videre må det vurderes om denne standarden skal videreutvikles for veterinærutdanningsfunksjoner, og om det skal nedsettes tilsvarende utvalg for andre funksjoner. Differensiering av husleie ut fra arealkategori Det er noe ulik praksis mellom offentlige virksomheter for om og i hvilken grad det skilles mellom arealkategorier. Kostnadsnivået for drift og vedlikehold vil variere mellom arealkategoriene. Likevel vil enkelte kategorier ha et mer likt kostnadsnivå enn andre. Det kan derfor føre for langt å differensiere mellom alle tenkbare kategorier. Det er ventelig først og fremst ulike former for laboratoriearealer og andre spesialtilpassede undervisnings- og forskningsarealer som vil ha høyere drifts- og vedlikeholdsnivå enn de andre arealene. For 1 Se: Eikeland, per T. (2005). Husleieordninger i statlig eiendomsforvaltning. Teoretisk grunnlag og praktiske erfaringer. Rapport til Moderniseringsdepartementet, Oslo, 28. januar 2005, side 30 ff. 2 Utarbeidet av en intern prosjektgruppe, se:

8 andre tørre innendørs arealer vil ikke drifts- og vedlikeholdsnivået nødvendigvis varier like mye. Dersom man i for stor grad baserer husleien på gjennomsnittsbetraktninger er det en fare for at reelle driftsutgifter ikke synliggjøres og at faktisk bruker ikke belastes. Det er nødvendig å vurdere husleiekategorier og -nivåer ut fra dette. Det er antakelig i hvert fall nødvendig å skille mellom laboratorier, kontorer og undervisningslokaler. Laboratorier vil normalt sett ha vesentlig høyere drifts- og vedlikeholdskostnader enn de andre. Undervisningsarealer vil normalt ha høyere kostnader enn kontorer i og med at de har mer intensiv bruk. Det kan derfor kanskje være mulig å utvikle gjennomsnittsbetraktninger for disse typene arealer. Problemene med dette vil nok ventelig oppstå på grunn av store forskjeller i faktisk utstyrsnivå og slitasjegrad mellom ulike laboratorier. Leienivået for utendørs arealer bør baseres på mer direkte kalkyler av den aktuelle bruken. Former for husleie I utgangspunktet kan det skilles mellom langtids eksklusiv leie av arealer og ulike former for kortere leie av arealer der også andre brukere har adgang til å leie seg inn på samme basis. I tillegg kan det skilles mellom leie av tilgang til fellesarealer og leie av arealer med eksklusiv bruksrett. For langtids leie av arealer med eksklusiv bruksrett og for tilgang til fellesarealer inngås vanligvis standard kontrakter som definerer leieperiode, leienivå, servicenivå osv. Her beregnes leienivået oftest i form av kroner pr kvadratmeter og år. Dette bør være standard leieforhold for kontorarealer, mv. For kortere leie av arealer der også andre brukere kan leie på samme vilkår er det vanlig å beregne leien for en kortere tidsenhet og ofte i form av andre måleenheter enn kvadratmeter. Undervisningsarealer og laboratoriearealer kan tenkes leid ut etter type, for eksempel stort auditorium, lite klasserom, våt lab m/ gass, osv. I den videre utviklingen av husleieordningen må det besluttes: Hvordan ulike typer arealer skal leies ut (langtids- / korttidsleie, eksklusiv bruk / flerbruk, osv.) Hvem som skal administrere ev. korttidsutleie (for eksempel at studieavdelingen administrerer utleie av undervisningslokaler og at forskningsavdelingen administrerer utleie av forskningslaboratorier og andre typer forskningsarealer) Brukerdrevet fastsetting av arealbehov En vesentlig faktor i moderniseringen av den statlige eiendomsforvaltningen har vært å legge til rette for at brukerne selv skal få definere sine arealbehov. Dette bygger på den klare forutsetningen at all ressursbruk / kostnader vedrørende bygningsdriften skal være synlige og at brukeren selv skal belastes disse kostnadene. En tilleggsbetingelse er at brukerne kan foreta reelle alternativvurderinger av sine investeringer (for eksempel mellom lønn, drift av infrastruktur, andre driftsmidler, mv.). Dersom husleiesystemet ikke omfatter alle arealkategorier eller alle brukere, er ikke disse forutsetningene for brukerinitiert fastsetting av arealbehov til stede. Man kan forsøke å komme rundt denne problemstillingen ved å benytte forutsetninger om normtall for arealbehov og gi brukerne incentiver til arealbesparelser er basert på disse normtallene. Dette kan imidlertid oppleves som en nokså indirekte og vanskelig framgangsmåte. Hvis man ønsker å få en mer samlet styring med bygningsmassen og det til en hver tid gjeldende arealbehovet, bør husleiesystemet utvikles slik at alle enheter og alle arealkategorier inngår. Med basis i denne forutsetningen er det videre et behov for å diskutere om og hvordan man skal strukturere eiendomsforvaltningen.