PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR GAMMELVEIEN 2, BERTNES

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR GAMMELVEIEN 2, BERTNES Plan-ID: 2531 Utarbeidet for Den Læstadianske Forsamling i Bodø Sist revidert den Side 1 av 20

2 Innhold 1 Sammendrag Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere vedtak i saken Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning? Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Planstatus og rammebetingelser (Vekt på avvik fra overordnet plan) Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer Temaplaner Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Næring Beskrivelse av planforslaget Side 2 av 20

3 6.1 Planlagt arealbruk Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål B/N/A: Bolig, næringsvirksomhet, privat tjenesteyting forsamlingslokale P: Parkering V: Veigrunn GS: Gang/sykkelvei FO: Friområde/grønnstruktur LNF: Landbruksformål NS: Naturområde i sjø og vassdrag (grønnstruktur) Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting (veileder) Forskrift Planlagt bruk av bygget Boligmiljø/ bokvalitet Parkering Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsning Kjøreatkomst Varelevering Tilgjengelighet for gående og syklende Miljøoppfølging Universell utforming Uteoppholdsareal Turveier Landbruksfaglige vurderinger Kollektivtilbud Kulturminner Sosial infrastruktur Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Konsekvensutredning Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Landskap Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Side 3 av 20

4 8.4 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Trafikkforhold ROS Økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for næringsinteresser Interessemotsetninger Innkomne innspill Merknader Side 4 av 20

5 1 Sammendrag Den Læstadianske forsamling i Bodø ønsker å etablere forsamlingslokale i eksisterende bygning i Gammelveien 2 på Bertnes. Bakgrunnen er at eksisterende lokaler i Garnveien 2 er for små, og at det ikke er mulig å få dekket nødvendig parkeringsbehov på dagens tomt ved utvidelse. Etableringen i den gamle ullvarefabrikken er tenkt kombinert med eksisterende bruk av bygningen til næring og bolig. Det legges til rette for parkeringsdekning i samsvar med kommunens vedtekter. Samlet arealbruk til hovedformålet Bolig, næringsvirksomhet, privat tjenesteyting forsamlingslokale og parkering tilsvarer areal som i gammel reguleringsplan var avsatt til næringsformål. I ny reguleringsplan avsettes sørlige del av planområdet til naturvernområde for å sikre naturinteresser knyttet til brakkvannsdelta og artsområde. 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Formålet med reguleringen er å legge til rette for etablering av forsamlingshus i Gammelveien 2 for tiltakshaver, den Læstadianske forsamling i Bodø, i tillegg til dagens bruk til bolig og næring. Videre legges til rette for nødvendige parkerings- og trafikkarealer. Innenfor planområdet settes det også av friluftsområde, landbruksareal og naturvernområde. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Den Læstadianske forsamling i Bodø (heretter benevnt: Forsamlingen ) er forslagsstiller og planmaterialet er utarbeidet av arkitekt Lisbet Fyri Ingebrigtsen og sivilingeniør Ketil Pettersen. Sweco Norge AS har utført geoteknisk vurdering av planområdet. Gammelveien 2 ligger på gnr/bnr 43/22. Forsamlingen har kjøpt eiendommen og tilstøtende parsell gnr/bnr 43/46. Det er lagt opp til kjøp av kommunal tilleggstomt (se neste punkt) og det er inngått intensjonsavtale med grunneier på gnr/bnr 43/15 om kjøp av liten parsell på nordsiden av Gammelveien. Når dette realiseres vil Forsamlingen være eier av grunn som benyttes til planens formål. 2.3 Tidligere vedtak i saken Forsamlingen søkte i brev datert til Bodø kommune om å få kjøpe tilstøtende kommunale eiendommer (gnr/bnr: 43/35 og del av 43/38). Bodø formannskap fattet i møte i PS13/123 vedtak om håndgivelse/salg av ca 4200m2 med diverse forbehold. 2.4 Utbyggingsavtaler Det kan bli aktuelt med utbyggingsavtale. Varsel om forhandling om utbyggingsavtale ble derfor tatt med i varsel om oppstart av planarbeidet. 2.5 Krav om konsekvensutredning? Spørsmålet ble vurdert i oppstartsmøte og det ble konkludert at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredninger. Området er tidligere regulert til utbyggingsformål. Omsøkt endring vil ikke medføre vesentlige endringer i forhold til virkning for miljø og samfunn. Tiltaket i seg selv utløser ikke KU. Side 5 av 20

6 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Oppstartsmøte med Bodø kommune ble avholdt den Varsel om oppstart ble annonsert i Avisa Nordland den Tilsvarende varsel ble sendt ut i brevs form (dels epost og dels ordinær postgang) ca , med frist for innspill satt til Det meldte seg i ettertid en nabo som ikke hadde fått varselet pga at adresse ikke ble funnet, og vedkommende ble tilskrevet den Innspill er referert i pkt 9 nedenfor. Videre ble naboer som ligger nærmest til Gammelveien 2 og langs adkomst til eiendommen invitert til informasjonsmøte i Gammelveien 2 mandag Tre personer (som representerte 2 eiendommer) deltok. 4 Planstatus og rammebetingelser (Vekt på avvik fra overordnet plan) 4.1 Overordnede planer Fylkeskommunale planer Fylkesplanen for Nordland ble vedtatt av fylkestinget Planen setter bla. mål for livskvalitet og livskraftige lokalsamfunn, og gir arealpolitiske retningslinjer knyttet til by- og tettstedsutvikling, kulturminner og landskap, og klima/klimatilpasning. Det er tiltakshavers oppfatning at disse forhold ivaretas i planen, og det er i det etterfølgende pekt på avveininger som er gjort mellom ulike og evt. motstridende hensyn. Kommuneplanens arealdel Bystyret i Bodø vedtok kommuneplanens arealdel for I gjeldende kommuneplan er området avsatt til næringsformål (forretning) og byutvikling. Utdrag fra kommuneplanens arealdel, hentet fra Bodø kommunes nettsider (gisline.no/gislinewebinnsyn_bodo) Kommuneplanens arealdel for perioden er nå ute på høring, med mål om sluttbehandling i juni Side 6 av 20

7 4.2 Gjeldende reguleringsplaner Gjeldende plan: Reguleringsplan for «Bertnes-Støver», plan ID 2502, endelig planvedtak Reguleringsformål som berøres av ny plan er i hovedsak Industri, lager, men også friområde og friluftsområde berøres. Utsnitt fra gjeldende plan: Det foregår ikke annen arealplanlegging i tilstøtende områder etter det tiltakshaver kjenner til. 4.3 Tilgrensende planer Tilgrensende reguleringsplaner: - Reguleringsplan for «Mørkved-Bertnes-Fenes, sør for Gammelveien, planid 2507, og - Mørkved-Bertnes, mellom Rv 80 og Gammelveien, PlanID Temaplaner Tiltakshaver kjenner ikke til at det foreligger temaplaner for planområdet eller tilstøtende areal. 4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Statlige planretningslinjer/rammer/føringer antas ivaretatt gjennom overordnede planer. I nødvendig grad er dette også ivaretatt i planforslaget (universell utforming, naturmangfoldlovens krav, ROS-analyse, etc). 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Planområdet ligger innerst i Valosen på Bertnes, sør for RM Andersens vei og Kanalveien, og mellom Fenesveien i vest og Gammelveien 1 i øst. Sørlig avgrensing mot bekkefar/valosen. Adkomst fra rundkjøringen på Bertnes er via Fenesveien, Kløftveien og Gammelveien. Sentralt i planområdet ligger Gammelveien 2, den tidligere Ullvarefabrikken på Bertnes. Side 7 av 20

8 Planavgrensningen er vist på flyfotoet ovenfor med svart, stiplet strek. Planområdet er på 12,9 mål. 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Den gamle Ullvarefabrikken på Bertnes, Gammelveien 2, ligger sentralt i planområdet. Bygningen har hatt varierende bruk, og er i dag tilrettelagt med kontorlokaler i første etasje og leilighet og næringsvirksomhet i andre etasje. Bygningen har grunnareal på ca 900 m2 og arealet i 2. etasje er ca 700 m2. På nord- og østsiden av bygget er det parkeringsareal. Tillatelse til bruksendring av del av 2. etasje til leilighet ble gitt av Bodø kommune i Nordre og nordvestre del av planområdet er skogkledd, og grenser mot boligområdene i RM Andersens vei og Kanalveien. Mot vest grenser området mot et landbruksområde som benyttes som beite. I øst ligger boligen Gammelveien 1, og på sørsiden av Gammelveien dyrket mark. I sør inkluderer planområdet bekkefar og del av Valosen naturområde. Videre mot sør ligger et myr- og landbruksområde. 5.3 Stedets karakter Gammelveien 2, med den store trebygningen i 2 etasjer og loft, dominerer i planområdet. Omgitt av skog/kratt i nord og nordvest, og med bekkefar, myrområde og landbruksområde i sørvest, sør og øst, har omgivelsene et landlig og parkmessig preg, og oppfattes som estetisk tiltalende. Området ved Gammelveien 2 ligger vesentlig lavere enn boligområdene i nord og lengre øst, og sammen med skog/vegetasjon i nord gir dette relativt lite innsyn til området fra boligområdene. Fra Gammelveien 2 og opp til Innstrandveien/Fenesveien er det gang-/sykkelvei med bru over bekkedal. Denne benyttes hyppig som tursti. 5.4 Landskap Topografi og landskap Terrengnivå ved Gammelveien 2 ligger på ca. kote 5. Gammelveien 2 ligger på fjellrygg som danner skille mellom bekkedal i nord og vest, og Valosen i sør. Nevnte bekkedal (bunn ca kote 2) førte Side 8 av 20

9 tidligere vann fra kraftstasjonen for Ullvarefabrikken, men har i dag meget beskjeden vannføring (grunnvannstilsig og noe overvann fra høyereliggende terreng). Bekkedalen er delvis steinsatt. I øvre del står deler av fundament og diverse konstruksjoner for tidligere kraftstasjon. Videre mot nord er det fjell i dagen og deretter steinfylling opp mot boligområdene (terreng ca kote 17). I vest stiger terrenget bratt fra elvedalen. Dels skyldes dette ut fra opplysninger fra lokalt hold at det er deponert jordmasser i området. I sør ligger myr- og brakkvannsområde som videre sørover stiger opp mot Lihaugen på kt 35. I øst stiger jordbruksområde først bratt og deretter slakkere opp mot de nærmeste boligene på ca kote 13 på sørsiden av Gammelveien, ca 100 meter unna. Nærmeste bolig, Gammelveien 1, grenser mot planområdet i nordøst. Solforhold Planområdet er eksponert mot øst, sør og vest, og har god solgang. Pga skrent/åser i nordvest er det imidlertid relativt lite kveldssol. Lokalklima Lokalklimaet vurderes som meget bra. Pga de topografiske forholdene ligger området skjermet mot vær og vind. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø I Nordland fylkeskommunes innspill til varsel om planarbeid påpekes at Bertnes Uldvarefabrik ble oppført i NFK uttaler at Til tross for at bygningen har gjennomgått svært store endringer, både i interiør og eksteriør, har den likevel en stor verdi som en av de svært få gjenstående kulturminner i Bodø-området. Det er et mål å beholde bygningens eksteriør mest mulig uforandret. 5.6 Naturverdier Den sørlige delen av planområdet ligger delvis innenfor naturområdet Valosen og den østlige delen av planforslaget grenser opp til dette naturområdet. I kommuneplanens arealdel, under 9.4 Naturområde Valosen, heter det at: «Innenfor naturområde Valosen er det forbudt å iverksette tiltak som nevnt i pbl. 1-6 som ikke er i samsvar med arealbrukskategorien. Forbudet omfatter også plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg som nevnt i pbl første ledd bokstav j), og som ikke skal stå mer enn 2 måneder». I Miljødirektoratets Naturbase finnes følgende registreringer i/ved planområdet: 1. Brakkvannsdelta: Store deler av naturområdet sør og sørøst for planområdet er registrert som Brakkvannsdelta Valosen. I denne basen er lokaliteten gitt verdikoden B, viktig (se kart med avgrensing av naturtypen nedenfor). 2. Artsforekomstområde: Diverse fuglearter: verdikode C, lokalt viktig (skrå skravur). Den nordvestlige delen av området berører planområdet. Artene som er angitt i artsområdet er rødstilk, vade-/måke- /alkefugler, hettemåke, sandlo, tjeld, vipe, stokkand og fiskemåke. Side 9 av 20

10 Brakkvannsområde Artsforekomstområde Utsnitt fra Miljødirektoratets naturbase Utsnitt fra Miljødirektoratets naturbase I sitt innspill til oppstart av planarbeidet viser Fylkesmannen i Nordland til ovenfor beskrevne områder. Det sies videre at Langs bekkeløpet som går over eiendommen er det videre et ravinelandskap med frodig vegetasjon. Ut fra dette, og av hensyn til nærmiljøet, bør det i minst mulig grad legges opp til inngrep, f.eks. i form av hogst/rydding langs kanten av bekken/elveløpet og utløpsosen. Gjenværende bekkeløp/ravine bør i størst mulig grad bevares. I den grad det planlegges inngrep i bekkeløpet/ravinen bør det klargjøres om det kan finnes botaniske verdier i området, ev. bør det foretas en nærmere botanisk kartlegging her (karplanter, sopp og lav). I planforslaget er bekken sør for gangbrua, samt tilhørende kantareal, avsatt til Naturvernområde og området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til naturområde i sjø, er avsatt under hovedformål; Bruk og vern av sjø og vassdrag. Det er gitt bestemmelser til begge arealkategoriene som sikrer disse områdene mot tekniske inngrep og utfyllinger. Planforslaget er, etter offentlig ettersyn, avgrenset i forholdt til naturtypen; Brakkvannsområde, slik at den sørøstlige delen av planforslaget er erstattet med Naturvernområde. Side 10 av 20

11 Områdene nord for gangbroen er i planforslaget avsatt til parkeringsareal (P1). Opparbeidingen av dette arealet forutsetter gjenfylling og bekkelukking av eksisterende bekk innenfor arealformålet. Naturverdiene innenfor dette området vil derfor bli negativt påvirket av tekniske inngrep. Det foreligger ingen registreringer i Naturbasen eller i kommunale rapporter om biologisk mangfold innenfor de nordlige delene av planområdet. Tiltakshaver opplyser imidlertid at er gjennomført en biologisk mangfold registrering i områdene nord for Gammelveien 2 og det ble på denne befaringen ikke funnet arter med spesielle verneverdier. 5.7 Landbruk I vestre del av området beholdes et areal som landbruksområde. Formålsgrensen mot øst justeres noe mot nytt formål: naturvernområde. 5.8 Trafikkforhold Gammelveien 2 har kjøreatkomst fra rundkjøringen på Bertnes (Rv 80) via Fenesveien, Kløftveien og Gammelveien. Vegen er av Bodø kommune vurdert som tilfredsstillende for planformålet. Trafikkmengde er ikke registrert. Trafikk til Gammelveien 2 har variert etter hvilken virksomhet som har funnet sted i bygget. Den største trafikkmengden langs kjøreadkomsten er på strekningen fram til Støver skole og grendehuset Nordly, som følge av aktivitet her på dag- og kveldstid. Trafikksikkerhet for myke trafikanter anses som god. Naturlig adkomst er fra busstopp ved RV80 og gangveisystemet sentralt på Bertnes, via adkomst til Støver skole og på sti ned til Gammelveien like ovenfor Gammelveien 2. Planområdet ligger innenfor området som i Bodø kommunes trafikksikkerhetsplan er definert som Trygg sone rundt skolene, her Støver skole. Her har man som mål å iverksette tiltak som redusert hastighet, bygging av fortau, opphøyde gangfelt, etc for å sikre gående og syklende. Adkomst for myke trafikanter til Gammelveien 2 vil berøres av disse tiltakene. Det er hastighetsbegrensning på 30 km/t fra avkjøring fra RV 80 og videre inn i området. Kollektivtilbudet er bra, med nærmeste busstopp ved Rv 80 i ca 5-10 minutter gangavstand. 5.9 Barns interesser Barns interesser i planområdet anses i hovedsak knyttet til grøntområder og bruk av gangvei forbi Gammelveien 2. Det er fra naboer påpekt at eksisterende usikrede konstruksjoner etter tidligere kraftverk utgjør en risikofaktor og at det har vært nær ved alvorlige ulykker på grunn av dette Sosial infrastruktur Ut fra tiltakets karakter anses eksisterende sosial infrastruktur ikke å bli berørt i nevneverdig grad Universell tilgjengelighet Området har generelt god tilgjengelighet for alle. Det er liten høydeforskjell fra terreng ute og til nivå i 1. etasje. Adkomst og tilgjengelighet i bygget vil bli tilrettelagt for rullestolbrukere Teknisk infrastruktur VA: Gammelveien 2 har hensiktsmessig vanntilførsel fra kommunalt nett. Avløp går til slamavskiller som er registrert i kommunens base, og som tømmes regelmessig. I møte med Bodø kommune, Byteknikk, , ble det konkludert med at eksisterende løsning beholdes inntil videre. Det vil på sikt være aktuelt å tilknytte bygningen til kommunal avløpspumpestasjon dersom slik etableres for området øst for Gammelveien 2. Energi: Energiforsyningen til Gammelveien 2 er vurdert som hensiktsmessig for eksisterende bygg og virksomhet, og vil Side 11 av 20

12 da også være tilstrekkelig for videre bruk. Det foreligger ikke planer om tilknytning til fjernvarmeanlegg. Hovedetasjen i bygget har balansert ventilasjon Grunnforhold Stabilitetsforhold knyttet til forutsatt utnyttelse er vurdert av Sweco Norge AS. Rapporten viser at de foreslåtte tiltak kan gjennomføres. Det anbefales imidlertid prøvegraving som et ledd i detaljprosjekteringen, for å sikre riktig utførelse av fyllingene Støyforhold Det foreligger ingen kilder for spesiell støy i området 5.15 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Se under kapittel 8. Det anses å være ubetydelige forskjeller i ROS-forhold mellom forhold knyttet til eksisterende reguleringsplan og ny reguleringsplan Næring Gammelveien 2 med tilstøtende areal er i dag regulert til næringsformål. Bygningen var i lengre tid lagt ut for salg, inntil den ble kjøpt av forsamlingen etter forutgående avklaringer politisk og med administrasjonen i Bodø kommune. Tilstøtende areal (ca 4,2 daa)som eies av Bodø kommune er tilbudt tiltakshaver i formannskapets vedtak i PS13/123, med forutsetning om at omregulering godkjennes. Man begrunnet dette med at selv om kommunen er restriktiv til omregulering av næringsareal til andre formål, var det i dette tilfellet grunn til å gå inn for dette blant annet pga arealets beliggenhet og begrenset adkomstforhold for store kjøretøy. Som nevnt foran benyttes 2. etasje i Gammelveien 2 i dag til bolig og tjenesteyting. Første etasje er innredet for bruk til kontor, etc, men manglende interesse for leie gjør at arealet ikke er i bruk. 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Hovedformålet med omreguleringen er å legge til rette for bruk av eksisterende bygning, Gammelveien 2, til forsamlingshus. Dette gir videre behov for et større antall parkeringsplasser i tråd med Bodø kommunes retningslinjer for parkeringsdekning for slike bygg. For best mulig utnyttelse av eiendommen legges det til rette for kombinert bruk til næringsformål og boligformål. Videre ivaretar reguleringsplanen trafikale forhold og andre nødvendige interesser rundt bygget, innenfor plangrensene. Det vises til plankartet og reguleringsbestemmelsene. Reguleringsformål er som følger: Formål Kode Areal (daa) Bolig, næringsvirksomhet, privat tjenesteyting forsamlingslokale T/N/B 2,0 Parkering P 4,0 Veigrunn V 0,6 Gang/sykkelvei GS 0,15 Friluftsområde F 2,7 Landbruksformål L 1,1 Naturvernområde N 2,5 Side 12 av 20

13 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål T/N/B: privat tjenesteyting forsamlingslokale, næring og bolig Det primære formål med omreguleringen er som nevnt å legge til rette for bruk til forsamlingshus. Forsamlingen vil i utgangspunktet benytte 1. etasje til sin virksomhet, mens eksisterende bruk av 2. etasje ønskes videreført. Det vil si at det legges opp til kombinert bruk til bolig, næring og formålet privat tjenesteyting forsamlingslokale. Det planlegges et første trinn i bruken som forsamlingslokale der møtesal gis kapasitet på ca 250 sitteplasser. I tillegg kommer øvrige funksjoner som garderobe, sanitæranlegg, møterom, kjøkken, spisesal, etc. På lang sikt ønskes reguleringsplanen å gi rom for at møtesal flyttes opp i 2. etasje, med kapasitet opp mot 700 sitteplasser. Øvrige funksjoner vil da i hovedsak forbli i 1. etasje. Det kan da være aktuelt å tilby ledige areal i 1. etasje til næringsformål/bolig P: Parkering Parkeringsdekningen er beregnet etter Bodø kommunes vedtekter for parkeringsdekning for forsamlingslokaler, og maksimal framtidig antall sitteplasser. I reguleringsbestemmelsene er lagt inn mulighet for å etablere parkeringshus for parkering i 2 høyder V: Veigrunn Innenfor planområdet inngår Gammelveien fra øst fram til eksisterende bru som adkomstvei (V1). Det er regulert inn snuhammer i forbindelse med parkeringsareal P GS: Gang/sykkelvei Etter ønske fra kommunen beholdes gjennomgangsmulighet for gående/syklende ved at Gammelveien fra brua til plangrensen i vest reguleres som gang-/sykkelvei F: Friluftsområde På nordsiden av Gammelveien avsettes alt areal innenfor planområdet som ikke benyttes til parkering, til friområde/grønnstruktur. Det sikres dermed en buffersone/et vegetasjonsbelte mot boligbebyggelse nord for planområdet L: Landbruksformål I vestre del av planområdet er et areal regulert til LNF-område. Dette samsvarer med reguleringsformålet i eksisterende reguleringsplan, med unntak av at formålsgrensen mot øst er noe justert (mot nytt formål: NS (naturområde i sjø og vassdrag)) N: Naturvernområde For å sikre naturinteressene i sørdelen av planområdet, reguleres dette til naturvernområde. Formålet videreføres på vestsiden av Gammelveien 2 langs eksisterende bekkeløp No: Naturområde For å sikre naturinteressene i det området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til naturområde, avsettes denne delen av planen under hovedformål; Bruk og vern av sjø- og vassdrag; Naturområde. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Det planlegges ikke vesentlige endringer av form eller arkitektonisk uttrykk av eksisterende bygning. Det planlegges heller ikke ny bebyggelse, utover at det legges til rette for bygging av uthus inntil 50m2 med maksimal høyde inntil 5 m, tilpasset eksisterende bygning mht. takform og materialbruk. Et eventuelt uthus vil bli plassert på sørsiden av eksisterende bygning. Side 13 av 20

14 6.3.1 Bebyggelsens høyde Bebyggelsens høyde vil ikke bli endret Grad av utnytting (veileder) Forskrift For formålene B/N/A og P1 settes utnyttelsesgraden til 100% BYA Planlagt bruk av bygget Hovedformål med reguleringen er å tilrettelegge for bruk til forsamlingshus. I første omgang planlegges èn etasje benyttet til dette formålet. På lang sikt er det aktuelt å benytte begge etasjer. Ledig areal tenkes benyttet som i dag, til bolig og utleie av næringsareal. Størrelsen på arealene vil bli påvirket av eget behov og etterspørsel. 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet Krav til leke- og uteoppholdsareal for bolig skal følge de til enhver tid gjeldende bestemmelser for leke- og uteoppholdsareal i Bodø kommune. 6.5 Parkering Antall parkeringsplasser - maksimum og minimumstall Dimensjonerende situasjon for reguleringsplanen vil være ved eventuell framtidig bruk av 2. etg til møtesal med 700 sitteplasser. Maksimalt behov for parkering er beregnet som følger: - Biler: 210 plasser (inkl HC) - Sykler: 140 plasser - HC-parkering: 11 plasser Utbygging av parkeringsanlegg skal skje i takt med behovet. I første fase (møtesal med 250 sitteplasser) vil parkeringsbehovet være som følger: - Biler: 75 plasser (inkl HC) - Sykler: 50 plasser - HC-parkering: 4 plasser Utforming og lokalisering av parkeringsanlegg Parkeringsarealene er vist på plankartet som P1 og P2. Deler av dette er i dag anlagt. Utvidelse vil omfatte opparbeiding av søndre del av P2, og opparbeiding av P1 gjennom gjenfylling av bekkedal. På P1 legges til rette for bygging av parkeringshus slik at framtidig parkering kan skje i to plan på del av arealet. 6.6 Tilknytning til infrastruktur Det vises til pkt 5.12 ovenfor. Ut fra avklaringer som er foretatt er eksisterende infrastruktur tilstrekkelig for planlagt bruk av bygget. Ved framtidig etablering av kommunal avløpspumpestasjon ved Gammelveien 2, er det aktuelt å koble seg på denne. 6.7 Trafikkløsning Kjøreatkomst Tilknytning til overordnet vegnett er som beskrevet i forangående kapittel, eksisterende forhold. Veisystemet endres ikke. Det er regulert inn snuhammer for kommunal vei som vist i reguleringsplanen Varelevering Det anses ikke aktuelt med vareleveranser i stort omfang eller volum. Det er derfor ikke behov for spesiell tilrettelegging for dette. Side 14 av 20

15 6.7.5 Tilgjengelighet for gående og syklende Det legges opp til at eksisterende kjørevegsystem og gangvegsystem benyttes for gående og syklende. 6.8 Miljøoppfølging I anleggsfasen for utendørs anlegg (parkeringsareal) vil det være behov for massetransport av fyllmasser til området. Tiltak for begrensing av støvspredning (kalking/vanning) vil i nødvendig grad bli foretatt. Det vil bli pålagt arbeidstidsbegrensninger slik at transport på sen kveld og natt unngås. 6.9 Universell utforming Universell utforming sikres på følgende måter: - Enkel adkomst og parkering for bevegelseshemmede - Rullestoladgang til bygget og til nødvendige funksjoner i møtelokalet - Tilrettelegging (talesløyfe) for hørselshemmede - Merking/tilrettelegging for synshemmede 6.10 Uteoppholdsareal Lekeplass og uteoppholdsareal Boligdelens uteoppholdsareal ivaretas på eksisterende sørvendt takterrasse, på 125 m2. På sørsiden og vestsiden av bygget planlegges tilrettelegging for lek og felles uteoppholdsareal. Ivaretakelse av eksisterende og evt ny vegetasjon Eksisterende vegetasjon søkes ivaretatt så langt praktisk mulig. Turveier Gammelveien fra Gammelveien 2 til Fenesveien er regulert til gang/sykkelvei (formål GS) Landbruksfaglige vurderinger Planen medfører ingen endringer for landbruksfaglige forhold, utover mindre justering av grense mot annet formål i øst Kollektivtilbud Jfr. kap Kulturminner Det vises til pkt 5.5 og pkt 8.3. Det planlegges ikke endringer av vesentlig betydning for Gammelveien 2 som kulturminne. Bygningen er ikke fredet, men tiltakshaver deler Nordland fylkeskommunes ønske om å unngå større endringer av byggets hovedform og slike tiltak inngår ikke i plan for utnyttelse av bygget. Endringer vil i hovedsak være innvendig ominnredning tilpasset annen bruk Sosial infrastruktur Tiltaket vurderes som et sosialt infrastrukturtiltak gjennom det kirketilbud som tiltaket medfører. Boligdelen av tiltaket vil ha beskjeden omfang og anses ikke å påvirke barnehage- og skolesituasjonen i området. I utgangspunktet planlegges dagens virksomhet med utleie av leilighet videreført Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Se ROS-vurdering i kap 8. Side 15 av 20

16 7 Konsekvensutredning Spørsmålet om konsekvensutredning ble vurdert i oppstartsmøte og det ble konkludert at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredninger. Dette ble begrunnet med at området er tidligere regulert til utbyggingsformål. Omsøkt endring vil ikke medføre vesentlige endringer i forhold til virkning for miljø og samfunn. Tiltaket i seg selv utløser ikke KU. 8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 8.1 Overordnede planer Det vises til orientering i pkt 4.1 og 4.2 foran. I forslaget til ny reguleringplan ligger inne tilnærmet samme areal (6.200 m2) til nyttebruk som i gjeldende reguleringsplan og i kommuneplanen. Endringer i forhold til eksisterende overordnede planer er i hovedsak: - Hovedformål for reguleringen endres fra Industri, lager til Bolig, næringsvirksomhet, privat tjenesteyting/forsamlingshus. I forhold til dagens bruk til næringsvirksomhet og bolig, er formålet forsamlingshus nytt og det sentrale formål med omreguleringen. - I ny plan skilles mellom bygning med nært tilstøtende areal som reguleres som nevnt i forrige punkt, og øvrig nytteområde som avsettes til parkering. - Området sør og vest for Gammelveien 2, mot bekkeløpet, sikres mot utbygging og naturinteressene som er omtalt i pkt 5.6 (brakkvannsdelta og artsforekomstområde) ivaretas på denne måten gjennom regulering til NS (Naturområde i sjø og vassdrag). - Nord for Gammelveien omreguleres del av friområde til parkering. - Areal for grønnstruktur i området er tilnærmet det samme som i tidligere plan, men noe omfordelt. 8.2 Landskap Landskapsendring vil skje som følge av opparbeiding av parkeringsarealer. Dette gjelder på sørøstsiden av Gammelveien 2 på myr/krattområde, ved utvidelse av eksisterende parkering innenfor egen tomt. Ny parkering tenkes lagt på et lavere nivå for å søke å hindre at det framstår som massivt og framtredende. Videre vil gjenfylling av bekkedal nord for Gammelveien og opparbeiding av arealet til parkering medføre endring av landskapsinntrykket. Tiltakshaver har til hensikt å ivareta stedets karakter gjennom å beholde et parkmessig preg. Her tenkes vektlagt utforming av uteområdet, beplantning, og i praktisk mulig grad å beholde større trær i området. Gjennom disse tiltakene vil også skjemmende og usikrede betongkonstruksjoner fra tidligere aktivitet bli revet/fjernet, og vil ikke lenger utgjøre en fare ved lek i området. 8.3 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Det vises til pkt 5.5 Kulturminner og kulturmiljø og Nordland fylkeskommunes innspill om at Bertnes Uldvarefabrik har en stor verdi som en av de svært få gjenstående kulturminner i Bodø-området, og at det er et mål å beholde bygningens eksteriør mest mulig uforandret. Tiltakshaver deler denne oppfatningen og har ikke planer om å endre på bygningens utvendige uttrykk. I planen åpnes det likevel for oppføring av mindre uthus, men med forutsetning om at stil skal tilpasses eksisterende bygning. Tiltakshaver anser at ønsket om å ivareta kulturminnehensyn med dette er oppfylt. Side 16 av 20

17 8.4 Naturmangfoldloven Den sørlige delen av planområdet ligger innenfor naturområde knyttet til Valosen våtmarksområde i kommuneplanens arealdel. I Miljødirektoratets Naturbase finnes følgende registreringer i/ved planområdet: 1. Brakkvannsdelta: Store deler av naturområdet sør og sørøst for planområdet er registrert som Brakkvannsdelta Valosen. I denne basen er lokaliteten gitt verdikoden B, viktig. 2. Artsforekomstområde: Diverse fuglearter: verdikode C, lokalt viktig. Den nordvestlige delen av området berører planområdet. Artene som er angitt i artsområdet er rødstilk, vade-/måke-/alkefugler, hettemåke, sandlo, tjeld, vipe, stokkand og fiskemåke. Kommunen vurderer at kunnskapsgrunnlaget i denne saken er tilstrekkelig og at kravene i 8 i Naturmangfoldloven er oppfylt. En har i planforslaget valgt å avsette hele området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til naturområde i sjø- og vassdrag som naturområde (NO). Innenfor denne sonen er det forbudt å gjennomføre utfylling eller fysiske byggetiltak. I tillegg til å videreføre arealformålet i kommuneplanens arealdel har en i planforslaget valgt å avsette kantsonen langs bekken vest og sør i planområde som naturvernområde. Innenfor denne sonen er det forbudt å iverksette byggetiltak og utfyllinger. Det sørøstlige parkeringsarealet; P2, er også avgrenset i forhold til området som i naturbasen er registrert som brakkvannsdelta. Kommunen vurderer samlet sett at planforslaget ivaretar hensynet til de registrerte naturtypelokalitetene på en god måte og at den samlede belastningen for disse naturtypene ikke vil bli vesentlig forringet som følge av dette tiltaket, jfr. Naturmangfoldsloven 9 og Trafikkforhold Trafikkøkning/reduksjon Vi har ingen data fra tidligere trafikkforhold ved normal bruk av eiendommen. Bruk av forsamlingslokalet vil i hovedsak foregå i helger (søndag) og på ettermiddags-/kveldstid noen dager i uken. Trafikk knyttet til bruk av øvrige arealer vil være på dagens nivå. På ukedagene vil det være begrenset antall brukere og følgelig lavt antall biler som benytter adkomstveiene. Maksimal bruk av forsamlingslokalet i form av antall deltakere i møter og antall kjøretøy, vil være i forbindelse med arrangement med deltakelse fra andre forsamlinger. Disse avholdes to ganger i året, fra fredag kveld og til søndag. Maksimal møtedeltakelse utenom dette vil være langt lavere. Generelt vil perioder med betydelig trafikk til området ikke falle sammen med maksimal trafikk for øvrig (rush-trafikk, kjøring til/fra barnehage og skole). Ut fra krav til parkeringsdekning (knyttet til antall sitteplasser) og at tiltakshaver av erfaring vet at manglende parkeringsdekning skaper dårlig forhold til omgivelsene som blir belastet gjennom dette, vil parkeringsdekningen bli tilpasset maksimalt antall sitteplasser til enhver tid. 8.6 ROS Aktuelt Hendelse/situasjon Kommentar ja/nei Natur-, klima og miljøforhold Er området utsatt for eller kan tiltak i planen medføre risiko for: Side 17 av 20

18 1. Masseras /skred Nei Egen geologvurdering foreligger 2. Snø / isras Nei 3. Flomras Nei 4. Elveflom Nei 5. Tidevannsflom Nei 6. Radongass Ikke Bygningen er fra Målinger er ikke foretatt. kjent 7. Vind Nei 8. Nedbør Nei 9. Sårbar flora Nei 10. Sårbar fauna - fisk Ja Se pkt 5.6 om lokalt viktig arts-forekomstområde (fugler) 11. Naturvernområder Nei Se pkt 5.6 om viktig naturtype (brakkvannsområde) 12. Vassdragsområder Nei 13. Fornminner Nei 14. Kulturminner Nei Ikke fredet kulturminne, men ønske om at hensyn tas pga bygningens kulturelle verdi Bygde omgivelser Kan tiltak i planen få virkninger for: 15. Veg, bru, Ja Lokalt, jfr beskrivelse av trafikale forhold kollektivtransport 16. Havn, kaianlegg Nei 17. Sykehus, Nei omsorgsinstitusjon 18. Skole barnehage Nei 19. Tilgjengelighet for Nei utrykningskjøretøy 20. Brannslukningsvann Nei 21. Kraftforsyning Nei 22. Vannforsyning Nei 23. Forsvarsområde Nei 24. Rekreasjonsområder Nei Forurensningskilder Berøres planområdet av: 25. Akutt forurensing Nei 26. Permanent forurensing Nei 27. Støv og støy; industri Nei 28. Støv og støy; trafikk Nei 29. Støy; andre kilder Nei 30. Forurenset grunn? Ikke kjent. Berøres ikke av planlagte tiltak ifm reguleringsplanen 31. Høyspentlinje Nei 32. Risikofylt industri Nei 33. Avfallsbehandling Nei 34. Oljekatastrofeområde Nei Forurensing Medfører tiltak i planen: 35. Fare for akutt Nei forurensing 36. Støy og støv fra trafikk? Ikke utover det som følger av normal adkomst til eiendommen med kjøretøy 37. Støy og støv fra andre Nei kilder 38. Forurensing av sjø Nei 39. Risikofylt industri Nei Transport - Er det risiko for: 40. Ulykke med farlig gods Nei 41. Vær/føreforhold Nei begrenser tilgjengelighet 42. Ulykke i av- og påkjørsler Nei Side 18 av 20

19 43. Ulykker med gående - Nei syklende 44. Ulykke ved Nei anleggsgjennomføring Andre forhold - Risiko knyttet til tiltak og omgivelser: 45. Fare for terror/sabotasje Nei 46. Regulerte vannmagasin Nei med usikker is /varierende vannstand 47. Fallfare ved naturlige Nei terrengformasjoner samt gruver, sjakter og lignende 48. Andre forhold Nei 8.7 Økonomiske konsekvenser for kommunen Tiltakshaver ser ikke at tiltaket har økonomiske konsekvenser for kommunen, utover inntekt fra salg av tilleggstomt til tiltakshaver. Salget av tilleggsareal vil også medføre at risiko ved usikre konstruksjoner på kommunal eiendom overføres til tiltakshaver, og at kostnad ved sikring/konsekvens av manglende sikring føres over på tiltakshaver. 8.8 Konsekvenser for næringsinteresser I forhold til dagens reguleringsformål, vil omreguleringen medføre at næringsareal benyttes til annet formål (forsamlingshus, evt. bolig). Det vises her til pkt 5.16 foran om at formannskapet i dette tilfellet finner å kunne tilrå endret bruk. I forhold til dagens reelle bruk legges det ikke opp til endringer innenfor et tidsperspektiv på mange år. Dette innebærer at det legges opp til at dagens bruk av 2. etasje fortsetter. Det kan også være aktuelt å leie ut areal til næringsformål i 1. etg i den grad dette ikke benyttes av tiltakshaver til eget formål. På lang sikt er det aktuelt for tiltakshaver å ta i bruk også 2. etg til eget formål. Det kan da være aktuelt å leie ut del av 1. etg til næringsformål. 8.9 Interessemotsetninger Ut fra innspill som er kommet inn etter kunngjøring av planoppstart, og i den videre planbearbeidingen, ser ikke tiltakshaver at det foreligger interessekonflikter. Det vises her til pkt 8.4 hvor det redegjøres for minimale konsekvenser knyttet til naturinteresser. 9 Innkomne innspill 9.1 Merknader Følgende innspill er kommet inn etter varsel om oppstart av planarbeidet, med frist : Avsender Dato Innspill Kommentar fra tiltakshaver Sametinget De kjenner ikke til automatisk freda samiske kulturminner i området. Minner om generell aktsomhetsplikt iht lov om kulturminner og om automatisk fredning av samiske kulturminner eldre enn Anmerkning tas inn i planbestemmelsene. Side 19 av 20

20 Fylkesmannen i Nordland Nordland fylkeskommune 100 år Påpeker at eiendommen grenser mot brakkvannsdelta som er viktig å ta vare på. Videre at det langs bekkeløpet over eiendommen er et ravinelandskap med frodig vegetasjon, som i minst mulig grad bør utsettes for inngrep og som i størst mulig grad bør bevares. I den grad inngrep planlegges i bekkeløpet/ravinen bør det kartlegges om det kan finnes botaniske verdier (karplanter, sopp, lav) Uttalelsen er tredelt: 1) Planfaglige innspill: Gitt på generelt grunnlag. Hensyn bes tatt til kap 8 i fylkesplanen (Arealpolitikk), klimaendringer, universell utforming, hensyn til barn/unge, estestiske forhold ved ny bebyggelse, medvirkning i planprosessen, naturmangfoldslovens 7 og vurdering av alternative enrgikilder. 2) Kulturminnefaglige innspill, nyere tids kulturminner: Påpeker at eksisterende bygning har stor verdi som gjenstående industrielt kulturminne. Større endring av bygningens hovedform anses uheldig. 3) Kulturminnefaglige innspill, arkeologiske kulturminner: Ser så langt ikke konflikt med kjente verneverdige kulturminner. Vil ta stilling til behov for arkeologisk befaring når planforslag foreligger. Problemstillingene behandles mer detaljert foran i plandokumentet. Planlagte tiltak berører ikke, eller i minimal grad, brakkvanns-området. Mht bekkeløpet på nordsiden av Gammelveien 2, er det en forutsetning for gjennomføring av tiltaket at dette gjenfylles og benyttes til parkering. Dette området er sterkt omdannet som følge av tidligere inngrep. Kartlegging er utført uten å påvise vesentlige botaniske verdier. 1)Ut fra tiltakets art og at det ikke planlegges ny bebyggelse, er de fleste punkt ikke særlig relevante. Relevante forhold er behandlet i de enkelte punkt/kapitler ovenfor. 2)Det planlegges ikke endringer av byggets hovedform. Side 20 av 20