Froland kommune. Rapport Langåsen. Utgave: 1 Dato:

Transkript

1 Froland kommune Rapport Langåsen Utgave: 1 Dato:

2 Rapport Langåsen 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Froland kommune Rapporttittel: Rapport Langåsen Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: Lagringsnavn ra0070seport Oppdrag: Mulighetsstudie Langåsen Oppdragsbeskrivelse: Mulighetsstudie alternative utviklingsmuligheter for Langåsen Oppdragsleder: Espen Evensen Reinfjord Fag: Plan/Landskap/Infrastruktur Leveranse: Skrevet av: Kvalitetskontroll: Landskap Espen Evensen Reinfjord Johan Nyland Froland kommune

3 Rapport Langåsen 2 FORORD Froland kommune sendte i august ut tilbudsforespørselfor arbeider med mulighetsstudie for sentrum i Froland, Osedalen, kan utvides. Mulighetsstudiet innebærer en vurdering av Langåsen sett i lys av en sentrumsutvidelse med alternative utbyggingsmuligheter. Asplan Viak er engasjert for å gjennomføre studien. Sigurd Jensen har vært Froland kommunes kontaktperson for oppdraget. Styringsgruppa i Froland har bestått av representanter fra 4 sentrale politikere samt rådmann og ordfører. Det har vært 2 møter med styringsgruppa og 1 arbeidsmøte med kommunens kontaktperson. Dette er rapporten som oppsummerer konklusjonen av arbeidet. Asplan Viak har utviklet oppdraget med en tverrfaglig gruppe bestående av ingeniør Roar Melsom og arkitekt Johan Nyland på Plan, ingeniør Tore Terkelsen fra avdeling for kommunalteknikk samt landskapsarkitekt Hanne Katrine Solli. Oppdragsleder har vært landskapsarkitektespen Evensen Reinfjord. Sted, dato Arendal Espen Evensen Reinfjord Oppdragsleder Johan Nyland Kvalitetssikrer Froland kommune

4 Rapport Langåsen 3 INNHOLDSFORTEGNELSE FORORD BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGENE Beskrivelse av området alternativ: Langåsen utvikles ihht. gjeldende regulering - boligbebyggelse Alternativ 1: Delvis fjerning av Langåsen - næringsbebyggelse Alternativ 2: Langåsen fjernes kombinert nærings- og boligbebyggelse Fjerning av fjell drøfting OPPSUMMERING...8 VEDLEGG Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: 0-alternativ - Langåsen utvikles ihht. gjeldende regulering - Boligbebyggelse Alternativ 1 - Delvis fjerning av Langåsen - Næringsbebyggelse Alt 2 - Tema: Utbyggingsformål Alt 2 - Tema: Grønne sammenhenger Alt 2 - Tema: Biltrafikk Alt 2 - Tema: Mulig etappevis utbygging Alt 2 - Snitt Alternativ 2: Langåsen fjernes kombinert nærings- og boligbebyggelse Froland kommune

5 Rapport Langåsen 4 1 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGENE Rapporten inneholder en beskrivelse av hvert enkelt forslag og må leses sammen med plantegningene som ligger vedlagt. Alternativ 2 har i prosessen blitt vurdert til å være mest interessant, derfor har dette alternativet fått noe flere illustrasjoner for å begrunne ulike sider ved forslaget. Det er gjort flere vurderinger for samtlige alternativer i matrisen som ligger vedlagt. Teksten i rapporten utdypes av denne matrisen. Alternativene som her er beskrevet er konkret det som er vist på skissene for å forenkle sammenligningsprosessen.hvert alternativ inneholder i seg selv en rekke mindre alternativer som kan bli aktuelt å vurdere nærmere i neste fase. 1.1 Beskrivelse av området Langåsen ligger som en kraftig og svært tydelig landskapsform sentralt i sentrum av Froland, Osedalen. Vest for Langåsen ligger Songebekken omkranset av slake jorder og gårdsbebyggelse samt skogkledte åser som en nordvestre avgrensning av landskapsrommet. Sørøst for Langåsen ligger FV42 med spredt bebyggelse på sin østside med bl.a. kommunehuset. Langåsen fremstår som en tydelig landskapsvegg som avgrenser det store landskapsrommet i sørøst. Osedalen sentrum består av tre høyder: Sentrumsbebyggelsen på kt. ca 60, Rema 1000 bygget med omkringliggende omgivelser på kt. ca 62 og eksisterende boligbebyggelse Langåsen på kt. ca 65. Nord for prosjektområdet renner Nidelva med idrettsanlegget og Frolandia på andre siden. Sørvest for prosjektområdet ligger det framtidige boligområdet Bliksåsen. Det er regulert inn rundkjøring på FV42 ved avkjøring til Bliksåsen. I studiet til nå er det diskutert en gangsti langs Songebekken med bro over til idrettsparken. Denne vil danne en kobling mellom hoppbakken og idrettsparken og utgjøre en naturlig vestre avgrensing til sentrumsutviklingen til Osedalen. Dette kan gjennomføres i alle prosjektene alternativ: Langåsen utvikles ihht. gjeldende regulering - boligbebyggelse Forslaget innebærer en bruk av Langåsen basert på dagens regulering. Det etableres eneboliger langs adkomstvei. Det må etableres avkjøring fra FV42, alternativt adkomst fra framtidig avkjøring til Bliksåsen. Det legges opp til så små terrenginngrep som mulig, men av erfaring vil boligbebyggelse som dette innebære til dels store terrenginngrep. Av tekniske og lovmessige grunner er det vanskelig å få bebyggelsen til å håndtere store terrengsprang, resultatet er ofte store fyllinger og skjæringer. I dette tilfellet terrenginngrep som blir synlige i det store landskapsbildet. Omfanget av terrenginngrepeneer ikke vurdert nærmere her. Froland kommune

6 Rapport Langåsen 5 Stigningen på adkomstveien blir trolig krevende å få universelt utformet og må vurderes nøye. Inngrep på Langåsen vil bli synlige på langt hold, men 0-alternativet medfører ingen inngrep på dyrket mark, bekken forblir urørt. Bebyggelsen vil liten kontakt med bekken eller området rundt bekken. Det er lagt opp til i overkant av 40 boenheter. Det vil være naturlig å vurdere 4-mannsboliger eller rekkehus i deler av utbyggingen. 1.3 Alternativ 1: Delvis fjerning av Langåsen - næringsbebyggelse Alternativ 1 innebærer en fjerning av Langåsen ned til ca samme kotehøyde som eksisterende boligområde på Langåsen (ca kt 65 vist som mørk lilla på illustrasjonen). Terrengmessig vil det være en høydeforskjell på ca 3 meter ned til området ved Rema Synlig terrengskråning mot eksisterende bebyggelse vil trolig bli resultatet for deler av området. Vist bebyggelse er foreslått som næringsbebyggelse. Viste volum har en størrelse på ca m2 grunnareal. Høydeforskjellen gjør at den nye strukturen trolig ikke vil oppfattes som en videreutvikling av dagens sentrum i Osedalen. Grunnet høydeforskjellen blir det også trolig mest aktuelt med storhandel eller mer plasskrevende handel og næring enn detaljhandel. I forslaget er det lagt inn en enkel samlevei med påkobling til FV42 (som også kan føres via adkomstveien til Bliksåsen). Alternativet gjør det enklere å koble uteområde på taket over Rema 1000 til terreng. Alternativet kan innebære at det kan etableres næring med fasade i samme nivå som FV42, men det innebærer en innkjøring på 2. etg. fra østsiden. I alternativet er det kalkulert inn bygg med én etasje. Responderer næringslivet og ønsker kontorlokaler i flere etasjer, eller boliger i etasjene over næring kan forslaget trolig kombinere dette. Det er vist ca m2 næring. 1.4 Alternativ 2: Langåsen fjernes kombinert nærings- og boligbebyggelse Alternativ 2 innebærer fjerning av Langåsen til ca samme terrengnivå som FV42 (markert som lys rosa på illustrasjonen). Alternativet gir vesentlig mer lys og luft til eksisterende bygningsmasse i eksisterende sentrum. Forslaget innebærer også en utfylling av masser i vest samt en omlegging av Songebekken på inntil ca 35 meter på det meste. Utfyllingen gir mulighet for en adkomstveg sentralt i utbyggingen med tosidig utnyttelse, og for tomter med god dybde og fleksibel størrelse. Adkomstveien er vist med tosidig fortau og tilnærmet horisontal lengdekurvatur. Froland kommune

7 Rapport Langåsen 6 Det er i forslaget lagt opp til en boligbebyggelse basert på blokker i 3 etasjer. Blokkene trappes ned mot jordene i vest, og det etableres underetasje med utsikt i denne retning (se snitt). Øvre plan (kt 62) blir forbeholdt trafikk til butikker, besøkende til leilighetene og for øvrig gående og syklende. Innkjøring til p-kjeller anbefales fra ny adkomstvei til Bliksåsen, parallelt med bekk for innkjøring direkte inn i p-kjeller (markert med stiplet linje). Høydeforskjellen mellom nedre og øvre plan tas i terreng og ved hjelp av støttemurer alt avhengig av utnyttelsen på øvre plan. Det er vist leilighetsbygg med størrelse 1242 meter. Større markerte hvite felter viser forslag til næringslokaler i 1. etg. Næring ligger primært på østsiden av adkomstveien. Bekken heves forslagsvis én meter til kt. 52 og det etableres en gang- og sykkelveg langs denne på bebyggelsens side. Gang- og sykkelvegen videreføres på bru over til idrettsparken. Grepet legger opp til at det skal være en serie med romdannelser langs adkomstveien, avbrutt av tydelige mulige grønne tverrforbindelserned til bekkedraget. Det har vært et mål å oppnå bilfri adkomst mellom utbyggingen og idrettsparken. Romdannelsene vil gi mulighet for å etablere kvalitet på bakkeplan og attraktive oppholdsrom mellom husene. Forslaget innebærer en ombygging av kryssløsningen på nordsiden av Rema Dette for å få en oversiktlig kryssløsning med fornuftige stigningsforhold som vil forbinde eksisterende sentrumstorg med den nye bydelen. Dagens oppkjøring til taket på Rema 1000 er forutsatt flyttet til baksiden av bygget. Det forutsettes étt nytt kryss med FV42. Krysset er nå plassert i ytterkurve og med fornuftig avstand til dagens kryss. Dette må avklares nærmere i dialog med Vegvesenet, men vi mener at Froland sentrum bør avgrenses av eksisterende rundkjøring i nord og ny rundkjøring ved avkjøring mot Bliksåsen. Mellom disse bør sentrum fortettes og det vil være akseptabelt med flere avkjøringer enn i dag for tydeligere å markere sentrumsbebyggelsen. Bebyggelsen er for øvrig trukket 25 meter unna senterlinje FV42. Dette må diskuteres nærmere i dialog med vegmyndighetene. Det er vist m2 bolig og m2 næring. 1.5 Fjerning av fjell drøfting Alternativ 2 innebærer fjerning av vesentlige mengder sprengt fjell. En viss del kan benyttes som fylling på egen tomt, men det er uansett store mengder masseoverskuddfra tomta. Froland kommune

8 Rapport Langåsen 7 Sprenging er enklest å utføre med minst mulig hensyntagen - av sikkerhetsmessige årsaker. Det vil si å gjøre seg ferdig med grovsprenging før nye bygninger etableres på tomten. Å sprenge ut i etapper i takt med for etablering av bygninger (se temaplan rekkefølge) vil trolig gjøre det mer risikofylt å fjerne de siste delene av feltet til økte kostnader. Må vurderes i forhold til øvrige investeringskostnader. Massene kan benyttes av kommunen selv i aktuelle og helst nære byggeprosjekter. Sprengt fjell utgjør en ressurs som vil kunne bli hente uten merkostnad. Volumene her er store usikkert hvor lang tid det tar å bli kvitt mengdene. Ved å knuse fjellet etableres en ressurs som kan selges. Å ha et knuseverk sentralt i Osedalen i lenger tid vil medføre støv og støyulemper som må vurderes. Masseoverskudd på gjør at det vil ta tid å selge all massen som pukk. (Klodeborg pukkverk selger i følge våre interne kilder m3 grus og pukk årlig.) Midlertidig depot i kort avstand fra tomta gir frihet i forhold til tidsforløpet. Depot med gunstig beliggenhet gir mindre miljøbelastningerknyttet til enn behandling på egen tomt. Dette er vurderinger kommunen bør foreta for å finne best mulig løsning spesifikt for denne tomta og disse omgivelsene. Samarbeid med lokale entreprenører kan gi en pekepinn på hvor stort behovet er og hva som er vil være gode løsninger. Froland kommune

9 Rapport Langåsen 8 2 OPPSUMMERING Slik vi ser det vil Alternativ 2 og en fjerning av Langåsen gi sentrum i Froland helt nye muligheter til utvidelse. Planen viser at det er mulig å få til en robust struktur som kobler seg til dagens sentrum med fleksibilitet i utbygging, potensielt gode bokvaliteter i kombinasjon med attraktive næringsarealer. Å utnytte Songebekken som et livgivende, pedagogisk og spennende element så nær en utbygging tilfører prosjektet kvaliteter vi føler oss trygge på vil bli etterspurt og attraktivt. Beliggenheten nær bade- og idrettsmuligheter, sentrum med alle sine funksjoner samt kollektivholdeplassergjør plasseringen til et godt alternativ til øvrige bilbaserte utbygginger i Froland. Området har potensiale til å bli attraktivt for en rekke aldersgrupper. Eksisterende sentrum og bebyggelse vil nyte godt av at kollen fjernes. Sentrum vil få tilgang til lys og luft og kveldshimmelen. Naturinngrepet er stort, men vi mener at inngrepet lar seg forsvare i og med at det er gjort store inngrep i kollen allerede og at det store landskapsrommet vil fremstå med en større helhet uten kollen. Uten dette tiltaket er det utfordrende å se for seg en naturlig videreutvikling av en god og robust sentrumsstruktur for Osedalen. Det ligger betydelige kostnader knyttet til tiltaket. Kommunen får vurdere dette opp mot øvrige positive konsekvenser. Notat slutt Froland kommune

10

11

12

13

14

15

16 Eksisterendeterreng Nygate Bolig Næringm. bolig Næringm. bolig Bolig Rv.42 Songebekken Adkomstbil Tursti Innkjøringp-kjeller Mål (A3) 1:500

17