Årsrapport 2012 Global Eiendom Vekst 2007 AS

Transkript

1 Årsrapport 2012 Global Eiendom Vekst 2007 AS

2

3 Innhold Hovedpunkter Oversikt over Global Eiendom Vekst 2007 AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Haninge kjøpesentre i Sverige Colorada Plaza Tower Two kontorbygg i USA Årsberetning Resultatregnskap Balanse eiendeler Balanse egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 3

4 Colorado Plaza Tower Two 4 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

5 Hovedpunkter 2012 POSITIV UTVIKLING I UTLEIEMARKEDET I DENVER Det har vært god etterspørsel etter kontorlokaler i Denver det siste året. Mot slutten av 2012 ble det signert en 6-års leieavtale for et lokale på kvadratmeter som har stått ledig i flere år. Bygget er per mars cirka 80 prosent utleid, en økning fra cirka 75 prosent for ett år siden. REFINANSIERING AV DENVER Låneavtalen i Denver forfalt opprinnelig til betaling i april 2012, men har blitt forlenget med tre måneder av gangen det siste året. Målet har vært å få på plass en langsiktig løsning med dagens långiver, men dette har ikke vært mulig å få til. Selskapet har mottatt flere nye tilbud på langsiktig finansiering som er under vurdering. SALG AV TWO ALLIANCE På bakgrunn av at gjelden opprinnelig forfalt til betaling i juli 2012, og fordi en refinansiering krevde betydelig tilførsel av egenkapital, ble eiendommen solgt til et amerikansk eiendomsselskap for 152,3 millioner dollar i september Selskapet mottok cirka syv millioner dollar for sin 50 prosent eierandel etter at gjelden var tilbakebetalt. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE På bakgrunn av salget av Two Alliance og den generelle likviditetssituasjonen i selskapet ble det i november 2012 foretatt en ekstraordinær utbetaling til aksjonærene tilsvarende 1,00 krone per aksje. Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 5

6 Cirka aksjonærer i Norge Cirka aksjonærer i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 65,4 % 34,6 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN) 100 % Comerciante Handel I AB (Kjøpesentre i Sverige) 80 % Colorado Plaza Tower Two (kontor i USA) 2 kjøpesenter kvadratmeter Leie MNOK 15 Andel inv. kapital 6 % 100 % Comerciante Haninge 1 bygg kvadratmeter Leie MNOK 27 Andel inv. kapital 23 % Global Eiendom Vekst 2007 AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen i eiendomsmarkedet og en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Global Eiendom Vekst 2007 AS «GEV». Struktur og oversikt GEV har investert i utviklings- og restruktureringsprosjekter, samt etablert eiendom der særlige forhold sannsynliggjør en fremtidig verdistigning. Selskapets mandat er globalt, men med hovedfokus på Europa og Nord-Amerika. Investeringene er gjort sammen med det svenske «søsterselskapet» Global Fastighet Tillväxt 2007 AB «GFT», via det felleseide selskapet Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN). En oversikt over beliggenheten til eiendommene i selskapet er vist på neste side. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Figuren ovenfor oppsummerer strukturen over porteføljen til GEV og GFT. Eiendomsporteføljen Selskapet ble etablert i 2007 og investerte opprinnelig i fem ulike eiendomsporteføljer gjennom datterselskaper av GEVN i Norge, Sverige og USA. I løpet av de tre siste årene har kjøpesentret i Hudiksvall, Romerike Helsebygg og Two Alliance Center blitt solgt. Ingen av disse investeringene har oppnådd avkastning i tråd med målsettingen i investeringsmandatet og selskapet har hatt en negativ verdiutvikling siden oppstarten i Den gjenværende porteføljen består av en kontoreiendom i Denver, samt to mindre handelssentre i Haninge kommune. Lykkes utleiearbeidet i Denver så er det potensiale for positiv verdiutvikling i selskapet fremover. Resultatet av utleiearbeidet de neste to til tre årene sammen med den generelle økonomiske utviklingen vil være faktorer som vil påvirke utfallet av disse investeringene. Jordbro 6 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

7 2 1 Eiendommer Sverige USA 1. Comerciante Haninge 2. Colorado Plaza Tower Two Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 7

8 BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaksjonsvolum (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Markedsoppdatering Makroøkonomisk utvikling i Sverige BNP-veksten var 0,8 prosent i 2012, noe som er en betydelig reduksjon i forhold til nivået i 2011 som var på cirka fire prosent. Riksbanken forventer fortsatt lav vekst i 2013 med et anslag på 1,2 prosent. Det forventes at Riksbanken vil holde styringsrenten uendret til begynnelsen av 2014, noe som er nødvendig for å stimulere veksten fremover. Gjeldskrisen i eurosonen er fortsatt en usikkerhetsfaktor som påvirker vekstutsiktene i Sverige for det kommende året. 70 prosent av den svenske eksporten går til Europa, som befinner seg i resesjon og utsiktene for vekst i 2013 er også lave. Den positive utviklingen i arbeidsmarkedet i Sverige stoppet opp mot slutten av 2011 og arbeidsledigheten er nå 8,5 prosent. Produksjons- og anleggsvirksomheter har det spesielt utfordrende. Ordre- og byggeproduksjon har falt og bedriftene har kuttet ned ytterligere i staben. Det forventes at arbeidsledigheten fortsatt vil være høy frem til 2014, før den forventes å synke igjen. Det er fortsatt usikkerhet i forventninger blant husholdninger og bedrifter som uttrykkes gjennom forsiktighet og utsatte investeringer. Det er allikevel noen lyspunkter i omverdenen som kan indikere en raskere gjenoppretting for vekst i den svenske økonomien. Veksten i mange fremvoksende økonomier er sterk og de økonomiske utsiktene i USA forbedres stadig. Med positive vekstsignaler og redusert finansiell uro forventes forbruket i Sverige å ta seg opp igjen i tiden fremover. Investorenes fokus ligger fortsatt i segmenter med relativt lav risiko som boliger samt i vekstområder, primært i de største byene. Med gradvis redusert frykt i finansmarkedene og vedvarende lave renter forventes det økt etterspørsel etter mer risikable aktiva med høyere forventet avkastning. Således forventes det også økt appetitt for risiko også i eiendomsmarkedet i tiden fremover. Kilder: SCB, Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Aktiviteten i eiendomsmarkedet tok seg kraftig opp i fjerde kvartal 2012 med et transaksjonsvolum på 49 milliarder svenske kroner, noe som utgjorde drøyt 40 prosent av hele transaksjonsvolumet for Utenlandske aktører utgjorde i andre halvår cirka 45 prosent av transaksjonsvolumet i Sverige og ligger med det langt høyere enn de andre nordiske landene der tilsvarende andel ligger under 10 prosent. En betydelig andel av transaksjonene skjer i de sentrale områdene i de største byene, mens sekundære beliggenheter fortsatt er mindre attraktive. Her er tilgangen på fremmedkapital også mer begrenset. Avkastningsnivåene 1 har ligget forholdsvis stabile gjennom 2012 og det forventes heller ingen større endringer i Leienivåene har også ligget forholdvis stabilt det siste året med unntak av de beste lokasjonene i Stockholm og Göteborg som har hatt en leievekst på inntil fem prosent. Det forventes en flat utvikling i Göteborg hadde en positiv utvikling i ledigheten i 2012 og ved inngangen til 2013 var ledigheten kun 6,5 prosent som er det laveste på ti år. I Stockholm økte ledigheten noe i andre halvår av 2012 og var på 9,6 prosent ved årsskifte. Det har blitt mer vanlig å søke alternative finansieringskilder som obligasjonslån ettersom bankene fortsatt er relativt tilbakeholdne med å låne ut penger. I første del av 2013 har det likevel vært tegn som tyder på at flere banker igjen er mer aktive på finansieringssiden. Det forventes likevel at tilgjengeligheten på kreditt fortsatt vil være stram og at marginene fortsatt vil være høye i tiden fremover. 1 Direkteavkastning/yield defineres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

9 Kontorleiesyklus i USA, Q412 Denver New York USA Det antas derfor at markedet fortsatt vil domineres av egenkapitalinvestorer og institusjonelle investorer med god tilgang på kapital. Kilder: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i USA Nøkkelkarakteristikken for 2012 var usikkerhet. Presidentvalget og budsjettkrisen i USA, ofte omtalt som «the fiscal cliff», gjorde at bedrifter og forbrukere fikk lavere appetitt for risiko. Til tross for bedre balanse og økende fortjeneste var bedrifter motvillige til å ansette og forbrukerne var nølende til å bruke penger før det var mer klarhet i det politiske og finansielle miljøet. Som et resultat vokste den amerikanske økonomien langsomt i 2012 med en BNP vekst på 2,2 prosent, opp fra 1,8 prosent i Dermed var det tredje året på rad med vekst på under 2,5 prosent et faktum. To lyspunkter i den nasjonale økonomiske ytelsen var energi- og teknologisektoren, hvor sysselsettingen økte og investeringene var høy. Etter en BNP-vekst på 3,1 prosent i tredje kvartal 2012, hadde den amerikanske økonomien i fjerde kvartal 2012 en uventet tilbakegang på -0,1 prosent, som en følge av lavere lageroppbygging, en betydelig reduksjon i offentlige utgifter og lavere eksport. I 2013 forventes det en BNP-vekst i USA på 2,5 til 3,0 prosent og i 2014 en ytterligere økning mellom 3,0 og 3,8 prosent. Arbeidsledigheten i USA falt til 7,7 prosent i februar 2013, en liten nedgang sammenlignet med nivået for seks måneder siden da arbeidsledigheten var 8,2 prosent. Det private forbruket er en av de viktigste faktorene i den amerikanske økonomien. Til tross for den truende «fiscal cliff» og orkanen Sandy, økte forbruksveksten til 2,2 prosent i fjerde kvartal 2012, opp fra 1,6 prosent i tredje kvartal. Bedriftsinvesteringene økte med 8,4 prosent, sammenlignet med -1,8 i tredje kvartal, mens boliginvesteringene økte med så mye som 15,3 prosent. Kilder: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Kontormarkedet i Denver (CBD 2 ) Arbeidsledigheten i Denver var i oktober 7,7 prosent, ned 0,4 prosent fra et år tidligere. Nye arbeidsplasser blir skapt spesielt i olje- og gass, konstruksjon, helse og utdanningsindustrien. I løpet av det siste året har tre prosent av veksten i sysselsettingen blitt drevet av olje- og gassindustrien i Denver. Denne sysselsettingsveksten er forventet å fortsette, noe som bidrar til å stabilisere den økonomiske veksten på mellomlang sikt. Som en konsekvens forventes det at kontoretterspørselen vil akselerere gjennom 2013, noe som forventes å bidra til å øke leieprisene i de fleste delmarkedene. Utleieaktiviteten i kontormarkedet i Denver var lavere i siste del av 2012 sammenlignet med 2011, men likevel var det en underliggende positiv trend i markedet gjennom året. Ledigheten i Denver falt fra 15,7 til 15,4 prosent gjennom CBD hadde også god etterspørsel etter kontorlokaler og gjennomsnittlige leiepriser økte med 4,4 prosent gjennom året. Veksten i olje og gassektoren vil fortsette å være en økonomisk driver i Denver i årene fremover og utleieaktiviteten forventes å øke de nærmeste kvartalene blant annet som en følge av dette. Det pågår også et skift i forhandlingsmakten i markedet og gårdeierne tilbyr stadig mindre leie frie perioder og enklere oppgraderinger i forbindelse med inngåelse av nye leieavtaler. Dette, sammen med en fortsatt positiv utvikling i sysselsettingen, forventes å påvirke leiemarkedet i Denver positivt gjennom Kilder: JLL, Cushman & Wakefield 2 Central Business District (det mest attraktive forretningsområde i en by) Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 9

10 Västerhaninge 5 8. Jordbro Kjøpesentre i Haninge, Sverige Porteføljen består av to mindre kjøpesentre i Haninge kommune som er en del av Stor-Stockholmsregionen. Det ene senteret ligger i et boligområde i Jordbro, mens det andre er lokalisert i nærheten av et villaområde ved togstasjonen i Västerhaninge. Sentrene er typiske nærsentre som ble oppført i 1969 og Samlet består sentrene av et utleibart areal på cirka kvadratmeter, hvor hoveddelen av arealet er handelslokaler. Solna E4 75 Norra Djurgården Lidingö STOCKHOLM Stockholm Skeppsholmen Ringvägen Nynäsvägen Varmdöleden Hammarbyhöjden 73 Kärrtorp Enskededalen Nacka Storängen Bollmora Varmdöleden Saltsjøbaden Älgö Solsidan Gamla Tyresjö Varmdöleden Värmdö Kundzinsafa Bl Haninge er en attraktiv kommune, 20 kilometer fra Stockholm sentrum, og er et av landets største vekstområder. Nærheten til storbyen kombineres med nærheten til en flott skjærgård og utstrakt natur. Fra Haninge er det gode kommunikasjonsmuligheter inn til hovedstaden. A 7 Huddinge Haningeleden Nynäsvägen Vega Lenna Haninge 250 Jordbro 250 Bergholm Tyresta Nationalpark Malmen-Kolbotten Comerciante AB er ansvarlig for forvaltning og utleie av kjøpesentrene. Den positive utviklingen på sentret i Haninge fortsatte i 2012 og alle handelslokalene er utleid. Per inngangen til mars er det kun et kontorlokale på baksiden av senteret som er ledig. Det arbeides med å forsøke å finne leietakere til disse lokalene. På Jordbro er situasjonen fortsatt utfordrende med en svak leietakermiks. Flere aktører har ikke tilfredsstillende inntjening for å kunne betale markedsleie for sine lokaler, og er følgelig avhengig av rabatter for å kunne opprettholde sin virksomhet. Leieavtalen med helsestasjonen på cirka kvadratmeter ble forlenget med fem år i Leieavtalen med en kommunal tannlege er også forlenget med fem år. I tillegg pågår det diskusjon med dagligvareforretningen på senteret som er interessert i å utvide butikklokalene med cirka 500 kvadratmeter. Kontantstrømmen fra driften er svak som en følge av stort vedlikeholds- og investeringsbehov. I tillegg betaler selskapet årlige avdrag på lånet på en million svenske kroner per år. Andel av leieinntekter 36 % Nøkkeldata Land Sverige Prosjekt type Kjøpesentre Antall bygg 6 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 15 Investeringstidspunkt desember Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

11 Colorado Bldv Colorado Plaza Tower Two i Denver, USA GEVN eier 80 prosent av Colorado Plaza Tower Two, et 28-etasjers kontorbygg på totalt kvadratmeter, i th Street i Denver. Det er også 400 parkeringsplasser på eiendommen som sikrer gode aksessmuligheter for leietakerne. De resterende 20 prosent av prosjektet eies av en norsk investor med lang erfaring fra eiendomsmarkedet i Denver. Denver er en by i god utvikling, og selskaper innenfor olje- og energisektoren er ledende. Infrastrukturen i Denver vil utbedres vesentlig de nærmeste årene. Toma West Management er ansvarlig for forvaltning og utleie av bygget. På større leieavtaler har selskapet inngått et samarbeid med en ekstern megler som bistår utleiearbeidet. Det har vært god etterspørsel etter mindre kontorlokaler sentralt i Denver det siste året. Mot slutten av 2012 ble det også signert en seks års leieavtale for et lokale på kvadratmeter som har stått ledig i mange år. Bygget er per mars cirka 80 prosent utleid. To store og viktige leieavtaler med statlige leietakere på henholdsvis og kvadratmeter går til forfall i løpet av de neste 1,5 årene. Det er fortsatt usikkert om disse leieavtalene vil bli forlenget. Wildlife Ref Mt Olivet wood Edgemont Green Mountain Village r Creek ke Park Arvada Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Lakewood ulder Turnpike 76 Federal Heights Zuni 70 Sheridan Western Hills N Valley Hwy College View North Washington Lawrence St DENVER Alamo Placita 85 Englewood Cherry Hills Village Commerce City Glendale Irondale Sandtown W. Coldfax Ave Sullivan Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello Sable Cherry Creek Aurora Buckley AFB Låneavtalen forfalt opprinnelig til betaling i april 2012, men har blitt forlenget med tre måneder av gangen siden da. Målet har vært å forsøke å få på plass en langsiktig løsning med dagens långiver, men dette har ikke vært mulig å få til. Selskapet har mottatt flere nye tilbud på langsiktig finansiering som nå er under vurdering. 270 COLORADO Andel av leieinntekter 64 % Nøkkeldata Land USA Prosjekt type Kontor Antall bygg 1 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 27 Investeringstidspunkt juni 2007 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 11

12 Årsregnskap Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

13 Årsberetning 2012 Global Eiendom Vekst 2007 AS Selskapets virksomhet Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) ble stiftet i 2006, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i eiendomsutviklingsog restruktureringsprosjekter, samt eiendom der særlige forhold tilsier et høyt verdistigningspotensial i EU/EØS og USA. Sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (GFT), har selskapet to prosjekter, hvorav ett i USA og ett i Sverige, via det felles eide selskapet Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN). I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Global Eiendom Vekst 2007 AS hadde aksjonærer per 31. desember 2012, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret På bakgrunn av at gjelden opprinnelig forfalt til betaling på Two Alliance Center i juli 2012, og fordi en refinansiering krevde betydelig tilførsel av egenkapital, ble eiendommen markedsført for salg fra våren Selskapet signerte på bakgrunn av dette en intensjonsavtale om salg med et amerikansk eiendomsselskap i juni og porteføljen ble deretter solgt per 21. september for 152,3 millioner dollar. GEVN mottok cirka syv millioner dollar for sin 50 prosent eierandel etter at gjelden var nedbetalt. Det ble i 2012 besluttet å gjøre en tilleggsinvestering på eiendommen i Denver på 22,8 millioner norske kroner for å dekke GEVN s 80 prosent andel av det forventede kapitalbehovet på eiendommen de nærmeste årene. Midlene vil blant annet gå til nedbetaling av gjeld, gjennomføring av nødvendige vedlikeholdsprosjekter og til investeringer og tilpasninger for nye leietakere. Låneavtalen forfalt opprinnelig til betaling i april 2012, men har blitt forlenget med tre måneder av gangen siden da. Målet har vært å forsøke å få på plass en langsiktig løsning med dagens långiver, men dette har ikke lykkes. Selskapet har mottatt flere nye tilbud på langsiktig finansiering som nå er under vurdering. Den positive utviklingen på sentret i Haninge fortsatte i 2012 og alle handelslokalene er utleid. Per inngangen til mars er det kun et kontorlokale på baksiden av senteret som er ledig. Det arbeides med å forsøke å finne leietakere til disse lokalene. På Jordbro er derimot situasjonen fortsatt utfordrende med en svak leietakermiks der flere aktører ikke har tilfredsstillende inntjening for å kunne betale hva som vurderes som markedsleie. Leieavtalen med helsestasjonen på cirka kvadratmeter ble forlenget med fem år i Leieavtalen med en kommunal tannlege er også forlenget med fem år. I tillegg pågår det diskusjon med dagligvareforretningen på senteret som er interessert i å utvide butikklokalene med cirka 500 kvadratmeter. Redgjørelse for årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2012 TNOK Konsernets resultat ble TNOK , mens det for 2011 var TNOK Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK per 31. desember Tilsvarende tall per 31. desember 2011 var TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året var TNOK mot TNOK i Egenkapitalandelen per 31. desember 2012 var 41 prosent mot 39 prosent pr. 31. desember Konsernet har i løpet av året hatt en negativ kontantstrøm på TNOK Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK på grunn av tilbakebetaling av kapital ved salg av Two Alliance. Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ med TNOK hovedsakelig på grunn av tilbakebetalinger til aksjonærene. Den operasjonelle kontantstrøm er positiv med TNOK Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret Fremtidig utvikling Selskapets hovedfokus fremover vil være drift og utvikling av eiendomsporteføljene. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Global Eiendom Vekst 2007 AS. Konsernets likviditet er betydelig bedret gjennom 2011 og 2012 som en følge av salgene av Romerike Helsebygg og Two Alliance Center. Konsernet vil i løpet av 2013 vurdere om det er behov for å tilføre mer kapital til investeringen i Sverige for å øke utleiegraden og dermed også bidra til å bedre kontantstrømmen. Økt kontantstrøm vil også påvirke eiendomsverdiene positivt. I Denver har det vært god etterspørsel i utleiemarkedet for kontorlokaler, men likevel er ledigheten på eiendommen fortsatt cirka 20 prosent. Det er blant annet flere store ledige lokaler i den nedre delen av bygget som er vanskelig å leie ut. For å få bedre fokus på disse lokalene har selskapet inngått et samarbeid med en ekstern megler som bistår utleiearbeidet for de store ledige lokalene i bygget, mens de mindre lokalene fortsatt håndteres av Toma West Management. To store og viktige leieavtaler med statlige leietakere på henholdsvis kvm og kvm går til forfall i løpet av de neste 1,5 årene. Det er risiko for at disse leietakerne ikke vil forlenge sine leieavtaler. Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 13

14 Låneavtalen i Denver forfalt opprinnelig til betaling i april 2012, men har blitt forlenget med tre måneder av gangen siden da. Målet har vært å få på plass en langsiktig løsning med dagens långiver, men dette har ikke vært mulig å få til. Selskapet har nå mottatt flere nye tilbud på langsiktig finansiering som er under vurdering. Kontantstrømmen fra driften fra kjøpesentrene i Jordbro/ Haninge er svak som en følge av behovet for å oppgradere lokaler til nye leietakere samt at selskapet nå betaler årlige avdrag på gjelden på en million svenske kroner. I tillegg er det behov for oppgradering av uteområder og fellesarealer på begge eiendommene. Således vil styret i løpet av 2013 ta stilling til om GEVN skal tilføre mer kapital til disse eiendommene for å kunne øke utleiegraden og inntektene fra driften. Dette vil også kunne påvirke eiendomsverdiene positivt i tiden fremover. Selskapets investeringer er av en slik art at det ved tidspunkt for avleggelse av regnskapet fremdeles er risiko og usikkerhet i forhold til fremtidig kontantstrøm og underliggende verdiutvikling. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/ SEK og NOK/ USD. Det er inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. Konsernet er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentederivater for å redusere denne risikoen. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK som skyldes reversering av tidligere nedskrivning på aksjer i datterselskap på TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Global Eiendom Vekst 2007 AS: Beløp i NOK Overført til annen egenkapital Totalt disponert Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2012 var TNOK Konsernet er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Oslo, 18. april 2013 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem 14 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

15 Resultatregnskap Morselskapet Konsernet Beløp i NOK 1000 Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Nedskrivning 2, Ordinære avskrivninger Andre driftskostnader 9,10, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Overført annen EK Sum disponert Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 15

16 Eiendeler Morselskapet Konsernet Beløp i NOK 1000 Note ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Fordringer konsernselskaper Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

17 Egenkapital og gjeld Morselskapet Konsernet Beløp i NOK 1000 Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 81 - Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 18. april 2013 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 17

18 Kontantstrømoppstilling Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Tap/ gevinst ved salg av driftsmidler Avskrivninger og nedskrivninger Poster klassifisert som investerings- eller finansieringsaktiviteter Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Tilbakebetaling innskutt kapital Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Betalinger til / fra minoritet Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

19 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen. Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Investering hvor konsernet ikke har betydelig innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen, er regnskapsført til kost og klassifisert som finansielle anleggsmidler. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 19

20 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Morselskapet Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Utdeling aksjonærer Årets resultat Egenkapital pr Konsernet Aksjekapital Overskuddsfond Annen Innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoriteter Sum Egenkapital pr Endring minoritet Utdeling aksjonærer Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Konsernet Tomter, bygninger og annen eiendom Varige driftsmidler Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr Tilgang Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo pr Justert av og nedskrivning pr Nedskrivning Årets avskrivninger Omregningsdifferanser på avskrivninger Akk avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets nedskrivning Årets avskrivninger Sum Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: Bygninger og annen fast eiendom år Maskiner og inventar 3 15 år Tomter ingen avskrivning 20 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

21 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m.v. Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (foreløpige tall) Norge ,47 % Datterselskapet Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS («GEVN»), Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 232 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,05. Investeringen er i morselskapets regnskap vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Inngår i konsolidering Egenkapital 1) Resultat 1) Romerike Helsebygg Invest AS Norge % ja Commerciante Handel 1 AB Sverige % ja Centrumdynamik AB Sverige % ja Norge Atlanta Two Alliance Inc USA % ja Two Alliance Center JV LP USA % nei NA NA 621 GT Holding AS (underkonsern) Norge/ USA % ja Note 4 Gjeld, garantistillelser og latente forpliktelser Beløp i 1000 Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger. Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav * Colorado Plaza Tower One (Denver 621) Compass 1 ) USD ,1 70 % 1,3 50 % LTV krav ** Comerciante Jordbro/Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK N/A N/A N/A N/A Faktisk ICR Faktisk LTV *) ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. 1 ) Lånet er forlenget med tre måneder. Romerike Helsebygg Invest AS, har avgitt markedsmessige garantier herunder utfall av pågående bokettersyn relatert til skatt og merverdiavgift. Det har per dato for avleggelse av regnskap ikke kommet frem informasjon som gjør at det er foretatt avsetninger relatert til dette. Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Forfallstidspunkt langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år - - Sum Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Pantsatte eiendeler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 21

22 Note 5 Finansielle instrumenter Rentederivater Låneavtalene inngås primært med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat Under følger en oversikt over selskapets rentesikringskontrakter per Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst / (-) tap per 31. desember Comerciante Jordbro/Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK 2,63 % Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK Valutaderivater Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. Konsernets inntekter og gjeld er i samme valuta og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater per 31.12: Motpart Valuta Beløp Valutakurs Forfallsdato Gevinst/ (-) tap pr 31. desember ABG Sundal Collier ASA SEK , Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Morselskapet Fordring på konsernselskap Konsernmellomværende Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS Sum Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Morselskapet Selskapets aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,02. Global Eiendom Vekst 2007 AS har aksjonærer per Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 prosent av aksjene per 31.12: Aksjer Andel Augura Life Ireland LTD ,1 % IKM Industri Invest AS ,2 % Dag Hansen AS ,0 % Øvrige, < 1 % ,7 % Total ,0 % 22 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

23 Note 8 Skatt Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet Sum betalbare skatter Sum skattekostnad Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Underskudd, ikke benyttet i regnskapsåret Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Permanente forskjeller Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.m. Konsernet har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Morselskapet Konsernet Honorar til styret Styrehonorar Morselskapet Konsernet Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 23

24 Note 10 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Oppvarming Vann Elektrisitet Renovasjon Kjøpte tjenester Forsikring Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Morselskapet Konsernet Finansinntekter Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Annen finansinntekt * Tilbakeføring tidligere års nedskrivning Sum finansinntekter * NOK er netto utdeling og reverseringer av tidligere nedskrivninger og avsetninger etter salget av Two Alliance. Morselskapet Konsernet Finanskostnader Annen rentekostnad Annen finanskostnad Sum finanskostnader Morselskapet Konsernet Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Avsetning latent forpliktelse *) Sum kortsiktig gjeld Note 11 Honorarer til løpende forvaltning For 2012 har Global Eiendom Vekst 2007 AS avtale om løpende forvaltning med ABG Sundal Collier Real Estate AS og Navigea Securites AS/ Obligo Investment Management AS. Avtalen ble transportert fra Navigea Securities AS til Obligo Investment Management AS 1. oktober. Transportering av avtale har ingen økonomiske konsekvenser for konsernet. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar, honoraret utgjorde TNOK for Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

25 Note 12 Bankinnskudd Beløp i NOK 1000 Konsernets bankkonti fordeler seg på følgende valuta I valuta I NOK I NOK Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i USD Bankinnskudd i NOK Totalt Konsernet har ingen bundne bankmidler. Note 13 Nedskrivninger Beløp i NOK Eiendomsverdier Selskapet har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr og foretatt nedskrivning der dette har vært nødvendig. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredjepart. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr foretatt følgende nedskrivninger: Portefølje Bokført verdi før nedskrivning Justering Ny bokført verdi Denver Note 14 Andre inntekter I 2011 bestod andre inntekter av regnskapsmessig gevinst ved salg av Romerike Helsebygg AS. Note 15 Usikre forpliktelser I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt varsel om endring av ligning for 2007 og 2010 vedrørende skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Endring av ligning vil påvirke betalbar skatt for inntektsårene med MNOK 3,9. I tillegg kommer renter. Selskapet og dens juridiske rådgivere er ikke enig i skatteetatens vurdering, og har inngitt kommentarer til varselet. Selskapet er kjent med at det foreligger en tilsvarende sak som er behandlet i Tingretten hvor skatteetaten fikk medhold. Saken er anket og skal behandles i Lagmannsretten. Det antas at endelig utfall i denne saken vil skape presedens for Global Eiendom Vekst 2007 AS. Note 16 Andre forhold Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (publ) Global Eiendom Vekst 2007 AS eier Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Tilväxt 2007 AB (publ). Alle investeringene som foretas i Global Eiendom Vekst 2007 AS gjøres sammen med Global Fastighet Tilväxt AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identiske investeringsmandater og styresammensetning. Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 25

26 26 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS

27 Årsrapport 2012, Global Eiendom Vekst 2007 AS 27

28

29 Global Eiendom Vekst 2007 AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/