Innholdsfortegnelse. Erklæring fra styret... 3 Oppsummering...4

Transkript

1 Finansprospekt 2016

2 Innholdsfortegnelse I oktober ble 44 leiligheter solgt på én kveld da s tartskuddet gikk for boligsalget i Portalen i Lillestrøm, som også omfatter hotell og n æringslokaler. På Frysja nord i skal OBOS utvikle nærmere boliger. Planen er at de første beboerne skal flytte inn i Næringsbygg og barnehage er også med i utbyggingen Erklæring fra styret... 3 Oppsummering OBOS morselskap... 5 Eierskap...5 Historikk...5 Visjon...6 Formål...6 Forretningsidé...6 Samvirkemodellen...6 Verdier...6 Virksomheten i OBOS...7 Andelseiere og andelskapital...7 Forholdet mellom OBOS og borettslagene...7 Organisasjon, ledelse og styre...8 Organisasjon...8 Kontrollorganer i OBOS...9 Intern og ekstern revisor...9 Regnskap og skatt OBOS-konsernet...10 Virksomhetsområder...10 Selskapsstruktur...11 Bank og forsikring...11 Næringseiendom...12 Boligutvikling...12 Forvaltning og rådgivning...12 Eiendomsmegling...13 Aksjeinvesteringer...13 Utleieboliger...13 Annen virksomhet OBOS-banken AS...14 Virksomheten...14 Utlån...15 Risikoklassifisering av utlån og garantier fra OBOS-banken...16 Innlån...16 Innskudd...17 Sertifikat- og obligasjonslån...17 Finansielle derivater...18 Finansiell posisjon...19 Tilgjengelig likviditet...19 Obligasjons- og sertifikatportefølje...19 Soliditet (kapitaldekning)

3 OBOS forretningsbygg AS...21 Eiendommer Leie Finansiell strategi...24 Risiko Bolig- og prosjektutvikling...25 OBOS Nye Hjem AS Boligprosjekter Boligbygging i Sverige OBOS Fornebulandet AS Boligprosjekter Block Watne AS OBOS Sverige AB Kärnhem AB Risikostyring Engasjementsbetingelser hos banker OBOS interne risikovurdering Boligmarkedet Forvaltning og rådgivning...31 Avtalegrunnlag...31 Omsetning og resultat...31 Boligforvaltning, regnskapsførsel og inkassovirksomhet...31 Andre tjenester og produkter til forvaltningsog regnskapskunder Volum Boligforvaltning Regnskapsførsel Inkasso Risikoforhold A) B) C) D) E) F) G) H) I) J) K) Økonomiske hovedtall for OBOS-konsernet...37 OBOS og OBOS konsern Hovedtall fra regnskapet Omsetning og resultat pr. virksomhetsområde OBOS konsern Operasjonell omsetning og resultat pr. virksomhetsområde OBOS konsern Verdijustert egenkapital for OBOS-konsernet OBOS-banken AS OBOS Forretningsbygg AS og OBOS Forretningsbygg konsern OBOS Nye Hjem AS og OBOS Nye Hjem konsern OBOS Fornebulandet AS og OBOS Fornebulandet konsern Block Watne AS OBOS Sverige AB Kärnhem AB Definisjoner på nøkkeltall i prospektet Vedlegg...49 Meldinger og delårstall etter ferdigstillelse av finansprospektet Årsrapport for OBOS Årsrapport for OBOS finans holding AS Årsrapport for OBOS-banken AS Årsrapport for OBOS forretningsbygg AS Årsrapport for OBOS nye hjem AS Årsrapport for OBOS fornebulandet AS Årsrapport for block watne AS Årsrapport for OBOS Sverige AB Årsrapport for kärnhem AB Vedtekter for OBOS Finansiell posisjon OBOS-konsernet (eksklusive OBOS-banken)...33 Tilgjengelig likviditet kredittrammer Aksjeposter Utvikling i egenkapitalen i OBOS-konsernet de siste fem år De viktigste transaksjoner de siste tre år Sertifikat- og obligasjonslån Utlån til datterselskaper og tilknyttede selskaper Forsikringsdekning

4 OBOS-konsernet leverte i et resultat før skatt på kr 2 366,8 mill., som er det beste noensinne. 2

5 1. Erklæring fra styret Dette dokumentet er utarbeidet av OBOS BBL (heretter benevnt OBOS) for å gi et best mulig informasjonsgrunnlag ved vurdering av boligbyggelaget og dets datterselskaper OBOS-banken AS, OBOS Forretningsbygg AS, OBOS Nye Hjem AS, OBOS Fornebulandet AS, Block Watne AS, OBOS Sverige AB og Kärnhem AB. Styret bekrefter at opplysningene i dokumentet, så langt vi kjenner til, er i samsvar med de faktiske forhold, og at dokumentet ikke inneholder villedende eller ufullstendige opplysninger om forhold som må tillegges vekt ved bedømmelsen av selskapene., 14. mars 2016 i styret for OBOS Lars Buer Leder Inger Stray Lien Nestleder Tove Bjørnstad Inge N. Dolve Lisbeth Dyrberg Tove Heggelund Lars Ørjan Reinholdsson Torger Reve Bjørn Frode Skaar Ingrid Iversen (vara) 3

6 Oppsummering 1.1 OBOS-konsernet fikk i sitt beste resultat noensinne. Resultatet før skatt i var kr 2 366,8 mill., mot kr 1 819,6 mill. i. OBOS-konsernets samlede omsetning var kr 9 530,6 mill. Resultatet skyldes først og fremst et meget solid driftsresultat. I tillegg har OBOS i løpet av året solgt seg ned i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA. Salget av disse aksjene ga en samlet resultateffekt i konsernet på kr 895,5 mill. OBOS gikk fra og med første kvartal over til å rapportere etter internasjonale standarder for regnskap og rapportering (forenklet IFRS). Fram til da hadde OBOS rapportert etter norske regnskapsprinsipper (NGAAP). I løpet av året fikk OBOS nye medlemmer. I tillegg fikk OBOS nye medlemmer ved fusjonen med Ålesund Boligbyggelag. Ved utgangen av året hadde OBOS betalende medlemmer. OBOS er nå den største boligutvikleren i Norge og en av de største i Norden. I solgte OBOS-konsernet nye boliger, hvor OBOS andel utgjør boliger. I steg prisene på bruktboliger gjennom med 7,3 prosent. På landsbasis steg prisene med 5,2 prosent. Totalkapitalen var ved utgangen av året kr ,9 mill., sammenliknet med kr ,3 mill. året før. Oppgangen var på 20 prosent. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør kr ,8 mill. Verdijustert egenkapital var ved årets slutt ca. kr ,0 mill., som inkluderer merverdier i eiendommer og finansielle investeringer. Ut over verdijustert egenkapital er det merverdier i annen forretningsvirksomhet i konsernet, forsiktig anslått til kr mill. Egenkapitalandelen pr var 28,0 prosent mot 28,2 prosent ved utgangen av. Verdijustert egenkapital andel til OBOS-konsernet (eksklusive OBOS-banken) var ca. 56,2 prosent ved årets slutt. Driftsinntekter 1) Resultat før skatt 1) Solgte boliger 1) (mill. kroner) (mill. kroner) (mill. kroner) ) Rapportert etter IFRS fra og med ) Rapportert etter IFRS fra og med 1) er inkludert helårstall for BWG Homesselskapene. Tallet er et bruttotall som inkluderer alle boliger i samarbeidsbrosjekter.

7 2. OBOS morselskap 2.1 Eierskap OBOS er et medlemseid boligbyggelag. Enkeltpersoner og juridiske personer kan bli andelseiere i laget. Ved utgangen av var det betalende andelseiere i OBOS. Utviklingen i medlemsmassen de siste fem årene er vist i tabellen nedenfor. Antall medlemmer Skylder kontingent (1 3 år) Betalende medlemmer Historikk OBOS ble etablert i Det var et nært samarbeid mellom OBOS og kommune om boligbygging fram til begynnelsen av 1980-årene. I dag drives all virksomhet i åpen konkurranse med andre aktører i markedet. Ved utgangen av var det betalende medlemmer i OBOS. 5

8 2.3 Visjon OBOS visjon er å: være Norges ledende boligselskap oppfylle medlemmenes boligdrøm ved å skaffe dem gode hjem være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon 2.4 Formål OBOS vedtektsfestede formål er å skaffe boliger til medlemmene gjennom borettslag eller på annen måte, samt å forvalte boliger for andelseierne og drive annen virksomhet som kan være til beste for medlemmene. 2.5 Forretningsidé Medlemmene skal ha fordeler av sitt medlemskap som de ikke kan oppnå på egenhånd. OBOS skal framstå som et seriøst, solid og kvalitetsbevisst selskap. OBOS skal kombinere byggherrevirksomhet, boligforvaltning, vedlikehold, eiendomsmegling, finansvirksomhet og virksomhet innen næringseiendom, for å skaffe medlemmene et best mulig tilbud av boliger og boligrelaterte tjenester og produkter. 2.6 Samvirkemodellen OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess i over 85 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er idéen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i aksjeselskaper er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. OBOS kan gi bidrag til bomiljøtiltak og til samfunnsnyttige formål. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. Som for andre virksomheter, er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt. Et samvirkeforetak er ikke til salgs. Dette er en viktig forutsetning for en langsiktig og stabil virksomhet. I en tid hvor stadig flere norske konsern og bedrifter får utenlandske eiere er dette også en garanti for at en virksomhet som OBOS forblir norsk. Bygg og anlegg er en bransje hvor stadig flere bedrifter eies av utenlandske selskap og interesser. Gjennom OBOS store aksjeposter i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, bidrar OBOS til at disse selskapene er norskeide. Både Veidekke ASA og AF Gruppen ASA er betydelige byggherrer i boligprosjekter. Dermed bidrar dette eierskapet også til boligskaffingen, som er OBOS hovedformål. 2.7 Verdier OBOS skal være skikkelig, kvalitetsbevisst, offensiv, lønnsom og engasjert. Medlemmene, kundene og de ansatte må ha tillit til at OBOS kan holde det de lover. Virksomheten skal være samfunnsnyttig og bidra til den alminnelige velferdsutviklingen. OBOS skal være markedsorientert og skal kontinuerlig arbeide for å tilpasse virksomheten til medlemmenes og kundenes behov og etterspørsel. Det skal skje gjennom medarbeidernes kompetanse, kundeforståelse, markedsinnsikt, økonomiske forståelse og produktivitet. OBOS skal være preget av ærlighet, integritet og respekt for mennesker. Det er bare gjennom overskudd på den årlige driften at OBOS kan skaffe nok egenkapital til den virksomheten bedriften driver. OBOS er konkurranseutsatt innen alle sine forretningsområder. Derfor må alle ansatte erkjenne at det er viktig å drive med overskudd både for konsernet som helhet og for de enkelte avdelingene og datterselskapene. 6

9 2.8 Virksomheten i OBOS OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å gi gode tilbud til medlemmene og for å oppnå best mulige økonomiske resultater. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap. OBOS driver utvikling, produksjon og salg av eiendom og bolig, og har i tillegg virksomhet innenfor eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, rådgivning, bankvirksomhet, forsikring, utleie av eiendom og fornybar energi. Virksomheten foregår i Norge, Sverige og Danmark, men med størst aktivitet i -regionen. Hovedkontoret er i. Boligforvaltning og regnskapsførsel drives både i regi av OBOS (boligbyggelaget) og i regi av datterselskaper. Boligbyggelaget driver i tillegg bankvirksomhet og forsikringsvirksomhet gjennom datterselskapene OBOS-banken AS og OBOS Forsikring AS, med konsesjon fra Finansdepartementet. Boligbygging, inkassovirksomhet, teknisk konsulentvirksomhet, utvikling og utleie av næringseiendom drives i egne datterselskaper. Det vises til avsnitt 3.2 for en nærmere beskrivelse av virksomhetsområdene i OBOS-konsernet. 2.9 Andelseiere og andelskapital Ifølge boligbyggelagsloven og 1 i OBOS vedtekter (sist endret 28. april ), er OBOS et andelslag med vekslende antall medlemmer og vekslende kapital. Andelseierne har ikke personlig ansvar for boligbyggelagets forpliktelser. Andelskapitalen utgjør summen av de til enhver tid tegnede andelenes pålydende. Andelene er p.t. på kr 25, kr 100 og kr 300. Årskontingenten er p.t. kr 200 pr. andel. Det ble innbetalt kontingent fra medlemmene på til sammen kr 79,9 mill. i. Kommunal- og regionaldepartementet kan fastsette rammer for andelenes og årskontingentens størrelse, men de har så langt ikke gjort dette Forholdet mellom OBOS og borettslagene Borettslag som er stiftet av OBOS og bygget for medlemmer i OBOS med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, kalles tilknyttede borettslag (tidvis også kalt medlemslag). De tilknyttede borettslagene er selvstendige juridiske enheter. Det viktigste tilknytningspunktet er at OBOS-medlemmer har forkjøpsrett når brukte boliger i tilknyttede borettslag omsettes. Man må dessuten være medlem i OBOS for å kunne eie en slik bolig. Tilknyttede borettslags forretningsføreravtale med OBOS kan sies opp. Det vises til avsnitt og kapittel 7 for en nærmere redegjørelse for OBOS boligforvaltningsvirksomhet. OBOS skal være skikkelig, kvalitetsbevisst, offensiv, lønnsom og engasjert. Medlemmene, kundene og de ansatte må ha tillit til at OBOS kan holde det de lover. 7

10 2.11 Organisasjon, ledelse og styre Organisasjon OBOS' Styrende organer pr Hussøkende medlemmer Borettslag 1 delegat pr. 500 medl., min. 1 pr. borettslag med > 31 leiligheter Generalforsamling 21 repr. fra hussøkende 20 repr. fra beboere Representantskap Kontrollkomité 47 repr. 6 repr. 6 repr. + 1 vararepr. Ansatte 3 repr. Revisjons- og risikoutvalget Styret 9 medlemmer Investeringsutvalget Kompensasjonsutvalget 1 vararepr. OBOS Ledelsen: Konsernsjef: Daniel Kjørberg Siraj Konserndirektør boligutvikling: Arne Baumann Konserndirektør konsernstab: Anne Elisabet Thurmann-Nielsen Konserndirektør forvaltning og rådgivning: Morten Aagenæs CFO/Konserndirektør økonomi og finans: Ove B. Haupberg Konserndirektør næringseiendom: Nils Morten Bøhler Konserndirektør bank, forsikring og eiendomsmegling: Boddvar Kaale 8 BU / AMU

11 Kontrollorganer i OBOS Kontrollorganene består av generalforsamling, representantskap, kontrollkomité samt styret med eget revisjonsutvalg. Generalforsamling: Det velges én delegat til den årlige generalforsamlingen pr. 500 medlemmer, minimum én pr. borettslag med mer enn 31 leiligheter. Representantskap: Generalforsamlingen velger 41 av representantskapets 47 medlemmer, fordelt på 21 representanter for de boligsøkende med 9 vararepresentanter og 20 for beboerne med 8 vararepresentanter. De boligsøkende medlemmene i representantskapet skal alltid være i flertall. I tillegg velger de ansatte seks representanter og seks vararepresentanter. Alle 23 vararepresentanter pluss styret og ledelsen har møte og talerett. Det vises til årsrapporten for oversikt over representantskapets medlemmer. Svein Sandnes er representantskapets ordfører. Kontrollkomité: Kontrollkomiteen består av Svein Sandnes (leder), Wenche Andersen, Anne Cecilie Andresen og Knut J. Nielsen. Styret: Lars Buer (leder) Styremedlem fra 2008 Inger Stray Lien (nestleder) Styremedlem fra 2008 Inge N. Dolve Styremedlem fra 2000 Lisbeth Dyrberg Styremedlem fra 2010 Torger Reve Styremedlem fra Bjørn Frode Skaar Styremedlem fra Tove Heggelund (ansattes representant) Styremedlem fra 1998 Tove Bjørnstad (ansattes representant) Styremedlem fra 2013 Lars Ørjan Reinholdsson (ansattes representant) Styremedlem fra Ingrid Iversen Varamedlem fra Kontrollorganer i OBOS Finans Holding konsern: Det er en felles kontrollkomité for OBOS Finans Holding AS, OBOS-banken AS, OBOS Forsikring AS og OBOS Factoring AS. Det er valgt et eget representantskap i OBOS-banken AS Intern og ekstern revisor Ekstern revisor for OBOS-konsernet er PwC AS. PwC har revidert regnskapene for selskapene i OBOS-konsernet siden , med unntak av regnskapene for OBOS Forretningsbygg AS, som de overtok revisjonen av fra 2. kvartal Intern revisor, iht. forskrift om risikostyring og internkontroll, for OBOS-konsernet er Ernst & Young AS (EY). EY har vært intern revisor siden Fra 1. januar har vi internrevisjon i OBOS Finans Holding AS med døtre, OBOS Eiendomsmeglere AS, Megleroppgjør AS og Hammersborg Inkasso AS Regnskap og skatt Boligbyggelag er regnskapspliktige i henhold til 1-2 punkt 8 i regnskapsloven av 17. juni OBOS utarbeider konsernregnskap som en del av årsregnskapet. Delårsrapportering skjer kvartalsvis, men kvartalsregnskapene revideres ikke. OBOS skattelegges som et samvirkeforetak, noe som innebærer vanlig bedriftsbeskatning på 27 % av skattemessig resultat. I tillegg betales det 0,15 % formuesskatt. OBOS har fra og med utarbeidet konsernregnskapet etter IFRS regnskapsprinsipper. 9

12 3. OBOS-konsernet 3.1 Virksomhetsområder Aktiviteten i OBOS-konsernet drives hovedsakelig innenfor rammen av følgende virksomhetsområder: Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom Bank og forsikring Eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Utleieboliger Annen virksomhet (medlemstjenester og energi) Hovedtall fra virksomhetsområdene er vist i avsnitt og Virksomhetsområdene er organisert som vist i organisasjonsplanen nedenfor. Organisasjonsplan OBOS konsern pr Konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj Økonomi og finans Ove B. Haupberg Konsernstab Anne Elisabet Thurmann- Nielsen Konsernøkonomi Konsernfinans Business controlling Fakturaavdeling Investering og forretnigsutvikling Boligutvikling Arne Baumann Tomter Boligbygging Prosjektutvikling Fornebu BWG Forvaltning og rådgiving Morten Aagenæs Forvalting Boligeiendommer Innkreving og regnskapsførsel Inkasso Utleieboliger Forsikringsagenturer Tekniske konsulettjenester/ rådgivning Regnskap Juridisk Administrasjon IT HR Kommunikasjon, marked og medlem Næringseiendom Nils Morten Bøhler Bank, forsikring og eiendomsmegling Boddvar Kaale Næringseiendommer Parkeringshus/garasjer Vaktmesterservice Forvaltning Næringseiendommer Det var fast ansatte i OBOS-konsernet ved utgangen av, hvorav i Norge og 688 i Sverige. 10 Bank Forsikring Eiendomsmegling Forkjøp Megleroppgjør

13 3.2 Selskapsstruktur OBOS-konsernets hovedselskaper er organisert under virksomhetsområdene som vist i den operasjonelle strukturen nedenfor: OBOS Bolig utvikling Forvaltning og rådgivning Nærings eiendom Bank og Forsikring Eiendoms megling Aksje investeringer Utleieboliger Annen virksomhet OBOS Nye Hjem AS OBOS Forvaltning * OBOS Forretnings bygg AS OBOS Finans Holding AS OBOS Eiendoms meglere AS OBOS Aksjeinvesteringer * 4 mindre utleieselskaper eid av OBOS OBOS Medlems kontingent * OBOS Fornebu landet AS OBOS Eiendoms forvaltning AS OBOS Basale AS OBOS Forsikring AS Megler oppgjør AS BWG Homes AS OBOS Prosjekt AS OBOS- banken AS Block Watne AS Hammers borg Regnskaps- og innbetalings service AS OBOS Factoring AS OBOS Sverige AB Tandem Regnskap AS Kärnhem AB Hammersborg Inkasso AS OBOS Energi AS * Avdelinger i OBOS morselskap Bank og forsikring Bankvirksomhet I november 2013 ble OBOS' spare- og utlånsvirksomhet overført til OBOS-banken. OBOS-banken er en landsdekkende fullservicebank med vekt på bolig og eiendom. Hovedfokuset er OBOS-medlemmer og boligselskaper. Resultat før skatt for OBOS-banken utgjorde i kr 199,1 mill., mot kr 116,2 mill. i. Resultatet for banken ble i betydelig påvirket av verdiendringer knyttet til finansielle eiendeler og gjeld. Det vises for øvrig til kapittel 4 for nærmere omtale av OBOS-banken, samt til egen årsrapport for selskapet og Pilar 3-rapport for OBOS-banken for en fullstendig beskrivelse av bankens regnskaps- og risikoforhold. Forsikringsvirksomhet Forsikring for boligselskaper OBOS Forsikring AS er et heleid forsikringsselskap som ble etablert i 2007 for å kunne tilby forsikringsprodukter spesielt tilpasset boligselskapers behov. 11

14 Forsikringsselskapet har konsesjon til å drive skadeforsikring rettet mot OBOS med datterselskaper og til boligselskaper forvaltet av OBOS med datterselskaper, boligbyggelag tilknyttet NBBL og tilsvarende boligselskaper forvaltet av andre enn boligbyggelag. Selskapet fikk ny utvidet konsesjon til også å kunne tegne privat skadeforsikring 5. september. OBOS Forsikring har en solid posisjon innen markedsområdet forsikring for boligselskaper. Privatforsikringer OBOS Forsikring har valgt å utvide forretningsområdet til også kunne tilby privat skadeforsikring, slik konsesjon ble gitt i september. Hovedsatsingen i dette markedssegmentet er salg av privat skadeforsikring til OBOS nesten medlemmer. OBOS Forsikring overtar også egen portefølje fra salg som agent for Eika Forsikring. I har OBOS Forsikring tatt i bruk nytt forsikringssystem (TIA), utviklet ny nettportal og etablert egen organisasjon for salg av privatforsikring. OBOS Forsikring har i gjennomført betydelige investeringer, og resultatet er derfor preget av forberedelsene selskapet har gjort for å kunne satse på privat skadeforsikring. Det er tegnet reassuranseavtaler med anerkjente reassurandører. Resultat før skatt for forsikringsvirksomheten utgjorde i kr -9,7 mill., mot kr 12,2 mill. i Næringseiendom OBOS Forretningsbygg AS ble etablert i Idéen bak etableringen var å bygge og leie ut butikk- og servicelokaler i tilknytning til OBOS boligområder. I dag er OBOS Forretningsbygg AS en betydelig aktør innenfor utvikling, drift og forvaltning av næringseiendom i -området. Selskapet eier også eiendommer i Bergen, Trondheim og Stavanger. Det vises for øvrig til kapittel 5 for nærmere omtale av virksomheten, samt til egen årsrapport for selskapet. OBOS-konsernet forvalter næringseiendommer på vegne av investorer, eiendomsfond og andre gjennom selskapet OBOS Basale AS. OBOS Basale AS bistår eiendomsbesittere med drifts- og forvaltningstjenester, teknisk og juridisk due diligence, m.v. OBOS Basale AS forvaltningsportefølje er pr. januar 2016 på anslagsvis 3,0 mill. kvm. fordelt på 400 eiendommer. Operasjonell omsetning fra næringseiendom utgjorde i kr 972,8 mill., mot kr 787,6 mill. i. Operasjonelt resultat før skatt for næringseiendom utgjorde i kr 671,3 mill., mot kr 594,6 mill. i Boligutvikling OBOS er i dag en stor aktør innen boligutvikling både i Norge og Sverige. Nye boligprosjekter i Norge realiseres gjennom de tre heleide datterselskapene OBOS Nye Hjem AS, OBOS Fornebulandet AS og Block Watne AS i Norge. I Sverige utføres boligutviklingen gjennom datterselskapene OBOS Sverige AB og Kärnhem AB. De to merkenavnene Myresjøhus og SmålandsVillan benyttes av OBOS Sverige AB. Konsernet leverer boliger både i egen regi og til privatkunder med egen tomt. En del av prosjektporteføljen gjennomføres i singel-purposeselskaper med én eller flere samarbeidspartnere. Etter oppkjøpet av BWG Homes ASA i juni, er bolig- og prosjektutvikling vesentlig utvidet både i Norge og Sverige. I henhold til statistikk utgitt av Boligprodusentenes forening for er OBOS Norges største boligprodusent med igangsatte enheter. Block Watne AS er nummer 9 med 734 igangsatte enheter. OBOS-konsernet er i tillegg én av de tre ledende boligutviklerne i Norden. Operasjonell omsetning fra boligutvikling utgjorde i kr 8 189,4 mill., mot kr 4 408,0 mill. i. Operasjonelt resultat før skatt for boligutvikling utgjorde i kr 385,9 mill., mot kr 87,3 mill. i. Hovedårsaken til den positive økningen i omsetning og resultat er BWG-konsernet, samt god drift i OBOS Nye Hjem AS og OBOS Fornebulandet AS. inkluderer helårstall for BWG-konsernet, mens BWG-konsernet først ble rapportert som et datterselskap fra og med 2. halvår i. Det vises for øvrig til kapittel 6 for nærmere omtale av virksomheten, samt til egen årsrapport for selskapene Forvaltning og rådgivning OBOS boligforvaltningsvirksomhet omfatter økonomisk, administrativ og teknisk forvaltning av boligeiendommer. Kundemassen er i hovedsak lokalisert i og Akershus, Vestfold, Østfold, Innlandet (Hamar og Elverum), Rogaland, Hordaland og i Trondheimsområdet. Operasjonell omsetning fra forvaltning og rådgivning utgjorde i kr 693,9 mill., mot kr 623,7 mill. i. Operasjonelt resultat før skatt for forvaltning og rådgivning utgjorde i kr 168,5 mill., mot kr 172,7 mill. i. Det vises for øvrig til kapittel 7 for nærmere omtale av boligforvaltningsvirksomheten. 12

15 3.2.5 Eiendomsmegling OBOS-konsernet driver sin eiendomsmeglervirksomhet gjennom datterselskapet OBOS Eiendomsmeglere AS, som er heleid av OBOS. OBOS Eiendomsmeglere AS er spesialist på omsetning av boliger i OBOS-tilknyttede borettslag, men omsetter også andre typer boliger, primært under merkenavnet Exact eiendomsmeglere, som er et godt innarbeidet merkenavn tilknyttet OBOS. I har virksomheten 11 salgskontorer. I tillegg er det ett meglerkontor i Tønsberg, to kontorer i Fredrikstad, ett kontor i Stavanger, ett kontor på Hamar og ett kontor i Bergen. Med virkning fra ble meglervirksomheten i søsterselskapet StorBergen Eiendomsmegler AS overført til OBOS Eiendomsmeglere AS. Denne virksomheten driftes nå gjennom avdelingskontoret i Bergen. Totalt har OBOS Eiendomsmeglere AS 17 kontorer. I omsatte OBOS Eiendomsmeglere AS og StorBergen Eiendomsmegler AS til sammen boliger. Omsetning fra aktiviteter tilknyttet eiendomsmegling utgjorde i kr 163,1 mill., mot kr 155,5 mill. i. Resultat før skatt for eiendomsmegling utgjorde i kr 12,6 mill., mot kr 21,3 mill. i Aksjeinvesteringer OBOS-konsernets aksjeportefølje er samlet i OBOS morselskap. OBOS aksjeportefølje hadde ved årsskiftet en markedsverdi på i overkant av kr mill. De største aksjepostene er i Veidekke ASA, AF Gruppen ASA, Eika Gruppen AS og Eika Boligkreditt AS. Resultat før skatt for aksjeinvesteringer utgjorde i kr 1 240,5 mill., mot kr 777,3 mill. i Utleieboliger OBOS-konsernet eier pr utleieboliger. 55 av leilighetene inngår resultatmessig i virksomhetsområdet næringseiendom. Omsetning fra utleieboliger utgjorde i kr 23,4 mill. mot kr 97,1 mill. i. Resultat før skatt for utleieboliger utgjorde i kr 11,1 mill. mot kr 35,7 mill. i (eksklusive salgsgevinster) Annen virksomhet Organisasjonsmessig virksomhet OBOS' visjon er å være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon. Boligbyggelaget framforhandler derfor gode rabatter på boligrelaterte produkter og tjenester for våre medlemmer. Disse bidrar til å øke attraktiviteten i OBOS totale tilbud til medlemmene. Alle medlemmene får tilsendt OBOSbladet gratis. Bladet utkommer med ni nummer pr. år. Miljøinvesteringer OBOS har som en del av sin miljøstrategi investert i selskaper innenfor miljø og fornybar energi. Disse investeringene er organisert i det heleide datterselskapet OBOS Energi AS. OBOS har som målsetting å være selvforsynt med fornybar energi, samt kunne tilby miljøvennlig kraft til medlemmene og kundene. Satsingen på fornybar energi skal ha en ordinær forretningsmessig utvikling med normal lønnsomhet. Operasjonell omsetning fra annen virksomhet utgjorde i kr 97,7 mill., mot kr 132,7 mill. i. Operasjonelt resultat før skatt for annen virksomhet utgjorde i kr -101,4 mill., mot kr -59,1 mill. i. Annen virksomhet består i hovedsak av medlemsrelaterte inntekter og kostnader, markedsføringskostnader på konsernnivå og konsernkostnader som ikke fordeles på virksomhetsområdene. Området inneholder også investeringen i små vannkraftverk via datterselskapet OBOS Energi AS. 13

16 4. OBOS-banken AS Det vises til årsrapport og Pilar 3-rapport for OBOS-banken for en fullstendig beskrivelse av bankens regnskaps- og risikoforhold. OBOS-banken er et heleid datterdatterselskap av OBOS BBL gjennom det heleide datterselskapet OBOS Finans Holding AS. Aksjekapitalen var ved årsskiftet kr 897,5 mill, fordelt på aksjer pålydende kr Sum egenkapital utgjorde kr 1 551,1 mill. Selskapet OBOS Boligkreditt AS er under etablering som et heleid datterselskap av OBOS-banken. Virksomheten har ca. 63 ansatte ved årsskiftet. I tillegg benyttes konserntjenester fra OBOS. 4.1 Virksomheten OBOS-banken er en profesjonell tilbyder av banktjenester med vekt på bolig og eiendom. Markedsinnsatsen på privatmarkedet prioriteres i de områder hvor kjennskapen til OBOS er høyest, primært og Akershus. Andre geografiske områder bearbeides gjennom aktiviteter i samarbeid med andre enheter i OBOS-konsernet og digitale kanaler. Unge OBOS-medlemmer og nyboligkjøpere er høyt prioritert. Banken er en markedsutfordrer i dette segmentet. Hovedfokus i bedriftsmarkedet vil fortsatt være å øke markedsandelen blant boligselskapene, både i -området og i regionene. I dette segmentet er banken markedsleder med spisskompetanse på borettslag, sameier og andre boligselskaper. Utlånene består i hovedsak av utlån til boligselskapskunder som er forretnings-/regnskapsført av selskap i OBOS-konsernet eller boligbyggelag tilknyttet NBBL. Bedriftsmarkeds-porteføljen vurderes å ha lav risiko, og består hovedsakelig av lån sikret med pant i boligeiendom. OBOS-banken har ingen eksponering mot næringseiendom. Forvaltningskapitalen og forretningskapitalen ved utgangen av var henholdsvis kr ,5 (16 837,7) mill. og kr ,8 (24 377,2) mill. Resultatet før skatt ble kr 199,1 mill. i, mot kr 116,2 mill. i. 4.2 Utlån OBOS-banken tilbyr lån og garantier til både personmarkedet og bedriftsmarkedet, med hovedfokus på OBOS-medlemmer og boligselskaper. Samlede utlån til personmarkedet og bedriftsmarkedet beløp seg pr til kr ,8 mill. Dette er en økning på kr 3 980,8 mill., fra kr ,0 mill. pr Banken hadde pr kr 252,0 mill. kroner i utlån til tilknyttede selskaper eller konsernselskaper i OBOS relatert til ett byggelånsengasjement mot ett tilknyttet selskap. I tillegg har OBOS-banken pr formidlet lån på til sammen kr 7 547,3 mill. gjennom Eika Boligkreditt AS (EBK). Pr var porteføljen kr 7 539,5 mill. Samlet utlån inkludert porteføljen overført til EBK var pr kr ,1 mill. (kr ,5 mill. pr ). Til personmarkedet ytes kortsiktige og langsiktige lån med pant i atkomstdokumenter eller fast eiendom. Til boligselskaper ytes prosjektlån, nedbetalingslån til finansiering av nybygg, vedlikehold og rehabilitering, kassekreditter samt byggherregarantier. Utlån og garantier til borettslag og boligaksjeselskaper gis med full pantesikkerhet. Utlån og garantier til boligsameier gis uten sikkerhet (blanco) eller mot factoringspant. 14

17 Den totale utlånsporteføljen på egen balanse fordeler seg som følger: Nedskrivninger Herav Pr Ubenyttet Individuelle/ misligh. Beløp i tusen kroner Brutto utlån bevilgning Garantier gruppe Sum engasj. Personmarked (PM) Bedriftsmarked (BM) Sum hovedsegmenter Medlemmer i OBOS Ansatte i OBOS konsernet Øvrig personmarked Sum personmarked Boligselskaper forvaltet av OBOS Boligselskaper for øvrig OBOS tilknyttede selskaper Andre næringskunder Sum bedriftsmarked ) 2) Hvorav kr 1,05 mrd. er rentesubsiderte lån til ansatte i OBOS-konsernet. Det er i tillegg blitt innvilget engasjementer for til sammen kr 3,68 mrd. som forventes utbetalt i løpet av , fordelt på kr 1,59 mrd. til bedriftsmarkedet (BM) og kr 2,09 mrd. til personmarkedet (PM). Lånetilsagnene for BM gjelder i hovedsak finansiering av nystiftede borettslag i OBOS sin regi, som ferdigstilles i perioden. OBOS-banken definerer sine hovedkundesegmenter til å være bedriftsmarked og personmarked. Innenfor segmentet bedriftsmarked er boligselskaper bankens viktigste kundegruppe. Innen personmarked er OBOS medlemmer den dominerende kundegruppen. Hovedvekten av lånene er gitt i det alt vesentlige til kunder som geografisk hører til området Stor-. Utlån OBOS-banken 9,35 mrd. kroner 10,26 mrd. kroner 7,55 mrd. kroner Personmarkedet Bedriftsmarkedet Lån formidlet til Eika Boligkreditt 15

18 4.2.1 Risikoklassifisering av utlån og garantier fra OBOS-banken Risikoklassifisering Pr Beløp i tusen kroner Boliglån med pant <60% Boliglån med pant >60%<80% Boliglån med pant >80% Næringslån med pant <80% Næringslån med pant >80% Boliglån uten pant Næringslån uten pant Sum Brutto Individuell utlån nedskriving Innvilget, Maks. bevilgning Ubenyttet Garantier ikke-utbetalt eksponering Prosent ,8 % ,7 % ,6 % ,0 % 0,0 % ,9 % 0,0 % ,0 % OBOS-banken benytter en risikoklassifisering ut fra sikkerhetsdekning for lånet. Risikogruppene er delt inn i lån med boligpant innenfor 60 prosent, mellom 60 og 80 prosent og utover 80 prosent, samt lån med næringspant innenfor 80 prosent og utover 80 prosent. Videre er det angitt risikogrupper for usikrede lån. Boliglån uten pant er i all vesentlighet utlån til eierseksjonssameier med pant i fordringsmassen. OBOS-banken yter lån til personmarked og bedriftsmarked hvor lånene hovedsakelig er godt sikret med pant i fast eiendom i sentrale områder. Bedriftsmarkedsporteføljen er i all hovedsak utlån til borettslag, boligaksjeselskap og eierseksjonssameier. Misligholdte boliglånsengasjementer (forfalt >= 32 dager) har gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 50 prosent. Misligholdte engasjementer som er usikret utgjør kr 4,0 mill. Kvaliteten på utlånsporteføljen vurderes til å være høy innen begge hovedsegmenter. Hovedvekten av lånene er gitt innenfor 60 prosent av godkjent verdigrunnlag. Grundig kjennskap til kundene, bl.a. gjennom boligselskapenes tilknytning til OBOS, gir lav kredittrisiko for OBOS-banken. 4.3 Innlån OBOS-banken skal til enhver tid ha tilgang til tilstrekkelig likviditet for å oppfylle sine forpliktelser og samtidig ha finansiell styrke til å gjennomføre sin primære målsetting. Utlånsvirksomheten finansieres med egenkapital, innskudd og lån i kapitalmarkedet (senior obligasjonslån, ansvarlige obligasjonslån og fondsobligasjonslån). I tillegg har banken en kontokreditt på kr 300 mill. tilknyttet sin oppgjørskonto i DNB. OBOS-banken har en «skyggerating» i sertifikat- og obligasjonsmarkedet som gir god tilgang på finansiering. OBOS-banken meldte 11. januar 2016 at styret i banken har besluttet å etablere et heleid boligkredittselskap. OBOS-banken mottok 19. februar 2016 tillatelse til å etablere OBOS Boligkreditt AS fra Finanstilsynet. Tillatelsen kan tas i bruk ved oppfyllelse av enkelte vilkår. I forbindelse med etablering av eget boligkredittforetak med forventet oppstart i 2016, avvikles distribusjonsavtalen med Eika Boligkreditt AS med virkning fra februar Gjeldende distribusjonsavtale vil løpe på vanlig måte til februar Det følger videre av distribusjonsavtalen at OBOS-banken og Eika Boligkreditt forut for opphørstidspunktet skal søke å komme fram til en avtale om videreføring av OBOS-bankens distribusjonsansvar for eksisterende låneportefølje. Partene anser det som svært sannsynlig at de kommer til enighet om en slik avtale, noe som innebærer at OBOS-banken vil opprettholde en betydelig låneportefølje og finansiering i Eika Boligkreditt de kommende år. Etter rebalansering av eierskap med grunnlag i OBOS-bankens andel av samlet låneportefølje ved utgangen av, vil OBOS BBL ha en eierandel på 11,7 % av aksjene i Eika Boligkreditt (13,9 % pr. ). 16

19 4.3.1 Innskudd Innskuddene i OBOS-banken utgjorde ved utgangen av året kr ,0 mill. Pr var innskuddene i OBOS på totalt kr ,8 mill. Innskudd fra personmarkedet endte på totalt kr 5 479,3 mill. mot kr 5 921,9 mill. pr Innskudd fra bedriftsmarkedet og konsernselskaper var pr kr 5 698,6 mill. (kr 5 414,9 mill. pr ). Porteføljen av innskudd fordelte seg som følger pr : Innskudd fordelt på type og viktigste hovedsegmenter Beløp i tusen kroner Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra bedriftsmarked for øvrig Innskudd fra personmarked Innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt løpetid Innskudd BSU Andre innskudd PM m/avtalt løpetid Innskudd fra og gjeld til kunder med avtalt løpetid Sum innskudd fra og gjeld til kunder Sertifikat- og obligasjonslån Banken har pr totalt utestående nominelt kr 9 574,0 mill. i verdipapirgjeld, mot kr 3 950,0 mill. pr Utstedt verdipapirgjeld fordeler seg som følger pr : Verdipapirgjeld Beløp i tusen kroner Sertifikatgjeld, nominell verdi Obligasjonsgjeld, nominell verdi - Egne ikke-amortiserte obligasjoner Amortisering Justering til virkelig verdi Sum verdipapirgjeld Endring i verdipapirgjeld Forfalt/ Beløp i tusen kroner Sertifikatgjeld, nominell verdi Obligasjonsgjeld, nominell verdi Amortisering Justering til virkelig verdi Sum verdipapirgjeld Øvrige Balanse Emittert innløst endringer Balanse Metode: Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer føres til amortisert kost eller til virkelig verdi ved "fair value option" (FVO). Bokført verdi ved amortisert kost tilsvarer kostpris justert for amortisering. Virkelig verdi beregnes i bankens verdipapirsystem, med utgangspunkt i gjeldende rentekurver. For markedsverdi av innlån målt til amortisert kost, refereres det til note

20 Utstedte lån i NOK pr Gjeldende ISIN Forfall Nom.verdi Bokført verdi Påløpt rente Løpetid år rentesats Obligasjoner til amortisert kost NO ) FRN NO ) Fixed NO FRN NO FRN NO FRN NO FRN NO FRN NO FRN NO FRN NO FRN NO FRN Type ,1 1,1 1,7 2,0 2,5 2,9 3,2 3,7 4,1 4,6 4,8 2,86 % 4,95 % 1,55 % 1,48 % 1,46 % 2,10 % 1,57 % 1,78 % 1,70 % 1,80 % 2,45 % Obligasjoner til virkelig verdi NO ) Fixed NO ) Fixed NO ) Fixed NO ) Fixed NO ) Fixed Sum verdipapirer ,7 4,9 5,3 5,7 9,4 3,7 2,60 % 2,08 % 2,15 % 2,95 % 2,85 % 2,12 % Alle obligasjonslån er notert på Nordic ABM børsen, de har en bulletstruktur og forfaller i sin helhet på forfallsdato. Det henvises til fullstendige avtaler på obos.no, for ytterligere informasjon om hver av de ovennevnte obligasjonslånene. 1) 2) Obligasjoner kjøpt fra OBOS BBL til estimert markedspris pr Overkurs inntektsføres over gjenstående løpetid, hvilket medfører at faktisk rentekostnad for OBOS-banken gjenspeiler markedsrente på overtakelses-tidspunktet. Rentesikret fra fast til flytende rente. Finansielle derivater OBOS-banken benytter rentebytteavtaler (renteswapper, avtaler om bytte av rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp for en bestemt periode). Formålet med bruk av rentebytteavtaler er å sikre framtidige rentevilkår knyttet til fastrente inn- og utlån. Renteforfallene på rentebytteavtalene er i stor grad sammenfallende med renteforfallene på de underliggende inn- og utlån. Avtalene er ført til virkelig verdi i regnskapet. OBOS-banken hadde følgende rentebytteavtaler pr : Beløp i tusen kroner Rentebytteavtaler Kontraktsbeløp 1) Virkelig verdi 2) Urealisert pr pr verdiendring Mottar flytende rente, betaler fast rente Sum mottar flytende, betaler fast rente Kontraktsbeløp 1) Virkelig verdi 2) Urealisert Rentebytteavtaler pr pr verdiendring Mottar fast rente, betaler flytende rente Sum mottar fast, betaler flytende rente Beløp i tusen kroner Kredittrisikoen for inngåtte avtaler anses som lav, da avtalene i sin helhet er inngått med solide nordiske finansinstitusjoner. Det er ikke inngått motregningsavtaler. Sikringene har en gjenværende løpetid pr som spenner fra ca. 3 måneder til ca. 10 år. 18

21 4.4 Finansiell posisjon Tilgjengelig likviditet Pr hadde OBOS-banken en beregnet tilgjengelig likviditet på totalt kr 2 859,6 mill. (kr 1 041,1 mill. pr ), som fordelte seg som følger: Likviditetsportefølje Beløp i tusen kroner Kontanter og fordringer på sentralbanker Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner Sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende papirer Aksjer, andeler og andre vp. med variabel avkastning Sum , , ,0 289, , , , ,3 289, ,7 Obligasjons- og sertifikatportefølje OBOS-banken hadde investert i følgende klasser av obligasjoner/sertifikater pr : Lånesektor pr AnskaffelsesBeløp i tusen kroner Bokført- Markeds- Urealisert verdi verdi verdiendring Risikoklasser kost 0% Obligasjoner (bank/finans) 10 % Obligasjoner (bank/finans) 20 % Sum Obligasjoner (kommune/stat) Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet: Balanseført verdi pr Tilgang Netto urealisert verdiendring Balanseført verdi pr Innskuddene i OBOS-banken utgjorde ved utgangen av året kr ,0 mill. 19

22 4.4.3 Soliditet (kapitaldekning) OBOS-banken hadde en ansvarlig kapital på totalt kr 1 647,2 mill. pr (kr 1 318,6 mill. pr ). Rapportert kapitaldekning var 16,77 % pr (16,37 % pr ). Bankens kjernekapitaldekning og rene kjernekapitaldekning var hhv. 15,25 % og 14,23 %. Da banken ikke hadde utstedt ansvarlig lån eller fondsobligasjoner pr , var kapitaldekningen sammenfallende med kjernekapitaldekning og ren kjernekapitaldekning på dette tidspunktet. En detaljert oppstilling av netto ansvarlig kapital, kapitalkrav og kapitaldekning for OBOS-banken er vist i tabellen nedenfor: Netto ansvarlig kapital Beløp i tusen kroner Aksjekapital Overkurs Annen egenkapital Kvalifiserende del av periodens resultat Sum balanseført egenkapital Justeringer i ren kjernekapital knyttet til regulatoriske filtre Utsatt skattefordel, goodwill og immaterielle eiendeler Sum ren kjernekapital Fondsobligasjon, hybridkapital Sum kjernekapital Ansvarlig kapital og annen tilleggskapital Netto ansvarlig kapital Minimumskrav ansvarlig kapital Standardmetoden Institusjoner Engasjement med pantesikkerhet i eiendom Forfalte engasjementer Obligasjoner med fortrinnsrett Egenkapitalposisjoner Øvrige engasjement Sum kredittrisiko Operasjonell risiko CVA-risiko Minimumskrav ansvarlig kapital Beregningsgrunnlag ,23 % 15,25 % 16,77 % 16,37 % 16,37 % 16,37 % Kapitaldekning Ren kjernekapitaldekning Kjernekapitaldekning Kapitaldekning 20

23 5. OBOS Forretningsbygg AS Det vises til årsrapport for OBOS Forretningsbygg AS. OBOS Forretningsbygg AS er eiet av OBOS og har som formål å eie og drive næringsbygg i og andre større byer i Norge. Selskapet skal bidra til at OBOS når sine mål som boligorganisasjon ved i egen regi eller i samarbeid med andre å skape merverdier gjennom utvikling, forvaltning og kjøp/salg av fast eiendom. Selskapet hadde 29 ansatte ved utgangen av. I tillegg benyttes konserntjenester fra OBOS. Oversikt over eiendommer og selskaper i OBOS Forretningsbygg konsern er vist i tabellen nedenfor: Eiendom Lambertseter Senter Tveita Senter Manglerud Senter Tasta Senter Hammersborg Torg 1 Storo Kontorbygg Ørnene Eiendom AS KB Næring AS Christies gate 5 7 Hammersborg Torg 3 garasjene AS Sandaker Senter Holmlia Senter Møllergata 39 Chr. Krohgs gate Strandveien 43 KS Bogerud Senter Arbeidergata 4 Kjøttbasaren Bergen AS Haugenstua Senter AS Oppsal Senter AS Cecilie Thoresens Vei 5 7 Plogveien 31 Ellingsrudåsen Senter Haakon VII gate 7 AS Trosterud Senter Holmliaveien 10 Etterstadsletta 3 AS Hospitalet AS Mogaten 5 Kjelsveien 7 OBOS Vetlandsveien 68 AS OBOS Langbølgen 39 AS Hallagerbakken Nylænde Heimdalsgata Nordåsveien 72 Etterstadgata 2 Etterstadgata 4 AS Christian Krohgs gate AS Tærudparken AS Freserveien 1 AS Open House Production AB Eierandel Kommune Type eiendom Stavanger Bergen Bergen Trondheim Bergen Trondheim Skedsmo Malmø Kjøpesenter Kjøpesenter Kjøpesenter Kjøpesenter OBOS Hovedkontor Kontor / Butikk Hotell Kontor / Butikk / Forretning Hotell Kontor Garasjer Kjøpesenter Kjøpesenter Kontor Kontor Kontor Butikker / Helsestasjon Hotell Forretninger Butikker / Boliger Kjøpesenter Forretninger / Kontorer Politistasjon Butikker / Boliger Kontor Butikker / Fritidsklubb Butikk / Bilverksted Kontor / Butikk Distriktspsykriatisk sykehus Kontor / Butikk Butikk m.fl Butikk m.fl Butikk m.fl Butikk m.fl Butikk m.fl Butikk m.fl Butikk m.fl Utleie tomt Snekkerverksted Tomt Forretninger Tomt Boliger 21

24 Eiendom Gårdpass AS OBOS Eiendomsdrift AS Aasegården AS Østre Aker Vei 33 AS Telefonfabrikken AS Hotell 33 AS Oxenøen Bruk AS Jernbanegata Lillestrøm AS Utstillingsplassen AS Nyhavna Utvikling AS Cancer Cluster Youngstorget Eiendom AS Youngstorget Parkeringshus AS Christian Krohgs gate 32 AS AS Etterstadgarasjene 5.1 Eierandel 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 38 % 25 % 27 % 25 % 21 % 50 % 34 % Kommune Type eiendom Bergen Bærum Skedsmo Hamar Trondheim Driftstjenester Driftstjenester Kontor Parkering Kontor Hotell Kontor Parkering Eiendom Tomt Skole / Kontor Kontor Tomt Skole Garasjer Eiendommer Selskapets heleide eiendomsportefølje besto ved utgangen av av 45 bebygde eiendommer som til sammen utgjør kvm inkl. innendørs parkeringsanlegg. I tillegg har selskapet flere prosjekter under oppføring som vil stå ferdig i Selskapet har også eierinteresser i andre selskaper, der OBOS andel målt i areal utgjør kvm. Ved årsskiftet /2016 var sammensetningen av eiendomsmassen i antall kvadratmeter som vist i tabellen nedenfor. Type eiendom Antall Antall kvm Kjøpesentre Kontorbygg Forretningsbygg Hotell Garasjer Total eid FKV/TKS (OBOS andel) Totalt Leie Kontraktene for næringslokaler har i hovedsak en varighet på mellom fem og ti år, med regulering for endringer i konsumprisindeksen. I tillegg inngås det ofte opsjon på ytterligere forlengelse på gitte betingelser. For butikker i kjøpesentrene og for hoteller er det vanlig med en omsetningsbasert leie, i tillegg til den faste komponenten av leien. Vektet gjennomsnittlig løpetid på kontraktene var pr på 5,8 år. Andelen offentlige leietakere i porteføljen er 17 %. Den største delen av konsernets leieinntekter kommer fra selskapets syv kjøpesentre. Kjøpesentrene hadde en omsetningsvekst på 4,7 % sammenliknet med. Den samlede omsetningen var i på kr mill. og fordeler seg som vist i grafen på sude

25 Omsetningsfordeling OBOS' kjøpesentere Holmlia Senter Lambertseter Senter Manglerud Senter Sandaker Senter Tasta Senter Tveita Senter Bransjefordeling kjøpesentere 44,1 % 14,5 % 21,6 % 10,0 % 3,8 % 3,9 % 1,3 % 0,7 % Leieinntekter geografisk fordelt 78,3 % 12,3 % 3,4 % 7,0 % og omegn Bergen Trondheim Stavanger Mat og drikke Klær, sko og reiseeffekter Spesialbutikker Hus og hjem Service og tjenesteyting Servering Annen detaljhandel Annen virksomhet Inntekter fordelt på type eiendom 11,4 % 29,6 % 41,0 % 18,1 % Hotell Kontor Kjøpesenter Forretningsbygg 23

26 5.3 Finansiell strategi OBOS Forretningsbygg AS skal ved verdiskapning og soliditet støtte opp om OBOS-konsernet og på den måten bidra til at konsernet når sine målsettinger. En viktig målsetting for OBOS Forretningsbygg AS er til enhver tid å ha den økonomiske handlefrihet som er nødvendig for å operere effektivt i markedet. 5.4 Risiko I et komplekst marked som markedet for næringseiendom vil selskapet til enhver tid stå overfor ulike risikoer: Likviditetsrisiko Selskapets likviditetsrisiko skal være moderat. Selskapet reduserer likviditetsrisikoen ved å opprettholde en høy likviditetsreserve i form av kommitterte trekkrammer og likvide midler. Likviditetsreserven er viktig for å kunne foreta interessante eiendoms- eller tomtekjøp på kort varsel, dekke forfall som på kort sikt ikke lar seg refinansiere, og være likviditetsstøtte for andre deler av OBOS-konsernet. OBOS Forretningsbygg AS hadde pr kr 300 mill. i ubenyttede kommitterte trekkrammer i banker. Renterisiko Rentestyringen skal sikre at OBOS Forretningsbygg AS har en moderat renterisiko som er tilpasset selskapets eksisterende kontraktsstruktur, utbyggingsplaner og generelle finansieringssituasjon. Selskapet sikrer seg mot uventede svingninger i renten ved å benytte ulike finansielle instrumenter som til enhver tid tilpasses selskapets rentesyn. Av selskapets rentebærende gjeld pr var kr mill. knyttet opp mot rentebytteavtaler. Selskapet har tre obligasjonslån notert på Nordic ABM. Kredittrisiko Kredittrisikoen i selskapet er knyttet til tap på krav og mislighold hos leietakere. OBOS-konsernet har gode kontrollrutiner ved for sen betaling og mislighold. Graden av mislighold har historisk vært lav. Selskapet har mange kontrakter. Ingen kontrakter er dominerende. Selskapet har derfor lav sårbarhet. Utviklingsrisiko OBOS Forretningsbygg AS kjøper tomter og eiendom for utvikling av prosjekter. Det er en risiko ved at selskapet ikke får godkjent de reguleringsforutsetningene som ble lagt til grunn ved tomtekjøpet når endelig reguleringsplan foreligger. Dette kan medføre nedskrivning av tomteverdien hvis denne blir mindre enn forutsatt. Før selskapet vedtar byggestart skal prosjektet ha en utleiegrad på minimum 60 %. 24