DETALJREGULERING AV STORHAUGEN. PLANBESKRIVELSE. Trondheim, KT/1451

Transkript

1 Trondheim, KT/1451 DETALJREGULERING AV STORHAUGEN. PLANBESKRIVELSE Bakgrunn Planforslaget innsendes av Eggen Arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Vikantoppen AS Hensikten med planen er å regulere til boligbyggingmed tilhørende infrastruktur. Det anleggesny atkomstveg til området innunder/ øst for Storhaugen fra Vikanveien via Vikaholmveien. Det er lagt vekt på strukturell tilpasningtil landskapet slik at flest mulig får gode utsiktsforhold. Det er ikke sammenfallende retning for solog utsikt, slikat ettermiddagssola vilvære på inngangsside.området skal ha god utnyttelse og det er planlagt med mulighet for bebyggelse i tre etasjer. Tidligere vedtak i saken Det ble holdt oppstartsmøte med Hitra kommune Igangsettingstillatelse ble gitt Kunngjøring og varslingom igangsatt regulering Det ble kunngjort igangsetting i avisa Hitra-Frøya og med brev til naboer og berørte parter Samråd ble holdt Risiko- og sårbarhetsanalyse Tema som ble diskutert med Hitra kommune på oppstart smøte var utredning av trafikksituasjonen for området ved full utbygging samt påvirkning av landskap. Det skal beskriveskonsekvenser av utbyggingen opp mot områdets status som LNF. Andre tema som kom fram i ROS-analysenvar at det er høy aktsomhet for radon i store deler av Fillansentrum. Avvik fra overordnet plan I Kommuneplan Hitra vedtatt er formålet LNF.Planenvilogsåomregulere en del av Vikan boligfelt (Rb_30, vedtatt ) for å sikre atkomst. Formål her er bolig og friluftsformål.

2 "#$%!&!'(!)! Det foreligger avvik fra overordnet plan. Dette er tatt opp i oppstartsmøte, og det er avklart at det ikke settes krav til planprogram. Planbeskrivelsen skal ha spesiell fokus på utredning av ny trafikksituasjon ved full utbygging samt påvirkning av landskap. Dette fordi utbyggingen vil bli synlig ved atkomst fra sjø og også delvis fra sentrum. Det forventes også en utvidet beskrivelse hvor det redegjøres for konsekvenser av utbyggingen opp mot områdets status som LNF. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet Planområdet ligger rett sørøst for Fillan sentrum, tilhørende Fillan sentrum. Planområdet er på 25,6 daa og avgrenses av eiendomsgrenser. Mot nord og delvis øst ligger Vikanveien med tilliggende eneboliger, mot sør ligger Øvre Oldervikvei med tilliggende eneboliger, mot vest skjermer Storhaugen for sentrumsbebyggelsen. Arealet er ikke bebygd, og består av bergknauser med og uten lyng, litt myr, spredt vegetasjon med kratt og småtrær. Det planlegges en utbygging på minimum 53 boenheter fordelt på to delområder. Til sammen reguleres 10,45 daa til bolig i planen. Dette gir en minimums utnytting på 2,1 boliger pr daa for planen som helhet og 5,1 boliger pr daa regulert boligareal. Laveste gulv på grunn legges på ca kote 30, så det er ikke fare for havstigning. Grunnforhold Det er ikke rasfare i området da det er fjell/ berg opp i dagen. Det er ikke kjent at det er forurensning i grunnen da området ikke har vært bebygd tidligere. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området, og det er fra Fylkeskommunens side vurdert å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike. Det er ingen bekker gjennom planområdet. Det er utarbeidet VA-plan som er vedlagt planen. Området har ikke landbruksverdi. Naturverdier Området ligger flott til med sol og utsikt. Det er ikke opparbeidet. Hitra kommune har ikke registreringer på sårbar natur/ spesielle arter eller annet. Det er heller ikke registrert slikt i Miljødirektoratets naturbase. Området ligger godt utenfor 100- metersbeltet fra sjø. Rekreasjonsverdi Området er svært sentrumsnært, og har rekreasjonsverdi i kraft av det. I Miljødirektoratets naturbase er Storhaugen registrert som kartlagte friluftslivområder. Det er også regulert til LNF i overordnet plan. Eksisterende stier ser ut til å gå på toppen av Storhaugen som utsiktspunkt.

3 "#$%!*!'(!)! Stedets karakter Planområdet har en flott beliggenhet med gode solforhold og sjøutsikt. Området er svært sentrumsnært, men visuelt skjermet av Storhaugen slik at det fremstår som skjermet og rolig. Tomta er kupert med Storhaugen i vest og har et flatere og lavere parti i øst. Utsikt mot sjø er hovedsakelig mot øst, slik at utsikt og sol ikke er sammenfallende. Omkringliggende bebyggelse er frittliggende eneboliger. Trafikkforhold Det må etableres ny atkomstvei inn til området fra Vikanveien. Vikanveien er smal fra krysset mot Vikaholmveien, og både kryss og vegbredde må utbedres for å kunne ta trafikk fra ytterligere minimum 53 boliger. Vikanveien må oppgraderes slik at den fyller kravet til atkomstvei. Dette betyr radius 9,0 m i kryss og min. 4,0 m asfaltert bredde og 0,5 m grusskulder. Vianova har laget en trafikkanalyse for Fillan sentrum datert Trafikkanalysen viser at god trafikkavvikling er mulig i området, selv med full utbygging som valgte parameter. Det vil bli nødvendig med noen omreguleringer av trafikken i sentrumsområdet, samt oppgraderinger av utforming av kryss og avkjørsler. Det anbefales at det reguleres til enveiskjøring fra Sentrumsgata frem til krysset mellom Skolegata og Vikaholmveien. I tillegg er det foreslått to nye gangfelt og opprydding i parkeringssituasjonen. Annen infrastruktur Det er utarbeidet VA-plan for området som er vedlagt komplett planforslag. Strøm tilkobles eksisterende trafo nedenfor Mediahuset. Annen risiko og sårbarhet: Utbyggingen vil ha stor påvirkning på landskap. Det er gjort tiltak for tilpasning. Gevinsten er en sentrumsnær utbygging med relativt stort volum og høy tetthet. Storhaugen beholdes regulert til friluftsformål. Radon: Store deler av Fillan sentrum i tillegg til Fjellværøya og Frøya ligger nå avmerket på miljostatus.no med høy aktsomhet for radon. Det er vanskelig å si hva dette innebærer uten konkrete tall. TEK 10 setter uansett krav til Radonsperre og brønn i alle nybygg, og sammen med krav til luftskifte vedbalansert ventilasjon må man anta at det ikke er noe problem i praksis for nybygg. Dette er uansett forhold som gjelder Fillan som sted, og ikke Storhaugen spesielt.

4 "#$%!+!'(!)! Samråds- og medvirkningsprosess Naboer og berørte parter er varslet i forbindelse med kunngjøring av oppstart. Samrådsmøte ble avholdt Innkomne innspill 1. Sør-Trøndelag Fylkeskommune. Det går fram av oversendelsen at Storhaugen skal bevares som felles friområde. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Det minnes om at prinsippene om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. 1. Kommentar: Et areal på 9,7 daa på Storhaugen reguleres til friluftsformål i planen, og det sikres offentlig tilgang til området. Det er krav til tilgjengelighet til nærlekeplass og til bebyggelsen iht. TEK. 2. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Kommuneplanens arealdel viser området som LNF, og planforslaget vil med det være i strid med overordnet plan. Det minnes om at det skal avsettes tilstrekkelig og hensiktsmessig areal for lekeområder for barn og unge, og at tilretteleggingen tas inn i rekkefølgebestemmelsene. Det minnes også om at barn og unge sikres trygg ferdsel inn mot Fillan sentrum. Fylkesmannen er opptatt av effektiv arealbruk for å redusere presset mot omkringliggende landbruks- og naturområder i et langsiktig perspektiv. Fylkesmannen forutsetter at området avsatt til LNF i kommunedelplan for Fillan avsettes til dette i videre planarbeid. Det må innarbeides minimumskrav til utnyttelsen i reguleringsbestemmelsene. Terrenget er kupert slik at det kan bli store inngrep som kan bli synlige i landskapet. Fylkesmannen anbefaler at mest mulig av eksisterende vegetasjon bevares og at det tas inn i bestemmelser i planen. Det forutsettes at det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse. ROS-analysen skal legges ved saken og synliggjøres i forslaget til reguleringsplan. Det må avklares behov for videre tiltak/ utredninger av om det er folkehelsemessige ulemper som støy, forurenset grunn, trafikksikkerhet og elektromagnetiske felt. Det er viktig med god tilgang til friområder/ rekreasjonsmuligheter og at utbyggingen ikke i vesentlig grad reduserer tilgangen fra eksisterende bebyggelse. Kommentar: Planforslaget er i strid med overordnet plan. Det ble avklart med Hitra kommune i oppstartsmøte at dette ikke utløser krav til planprogram. Det er i planen knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av nærlekeplass for mindre barn på 250 m2. I tillegg er Storhaugen med 9,7 daa / ca 38% av planen avsatt til friluftsområde. Ny atkomstvei inn til området planlegges med regulert bredde 5,0 m, 4,0 m asfaltert dekke og 0,5 m skulder på hver side. Det planlegges ikke fortau på vegen iht Håndbok 017 og

5 "#$%!,!'(!)! utarbeidet trafikksikkerhetsanalyse. Breddeutvidelsen et fortau innebærer vil føre til langt større terrenginngrep med fylling/ skjæring. Det planlegges utbedring av veistandard slik at krav til atkomstvei oppfylles fram til kryss til Vikaholmveien. Med nye boliger på Storhaugen vil det medføre en ÅDT på ca på atkomstvei. Trafikkanalysen fra Vianova peker på muligheten for omlegging av kjøremønster i sentrum til enveiskjøring, og viser også hvor gangfelt bør beholdes og hvor det bør oppmerkes. I overordnet plan er hele planområdet vist som LNF. Dette vil ikke bli videreført. Det er satt krav til en minimumsutnyttelse på 53 boenheter i planen. Dette muliggjør en variert utbygging over tid med mulighet for leilighetsbygg og rekkehus. Det stilles ikke krav til bevaring av eksisterende vegetasjon i utbyggingsområdene. Eksisterende vegetasjon er spredt og det er mye fjell i dagen. Det blir inngrep både for etablering av veg og bebyggelse. Det er imidlertid gjort flere tiltak i planen for tilpasning til landskap. Inn mot Storhaugen skal bygg mot nord og sør trappes i høyde for tilpasning horisontlinje og for skalatilpasning til omkringliggende boligbebyggelse. Innen bestemmelsesområde #1 tillates bygg i to etasjer for tilpasning i skala til omkringliggende boligbebyggelse. Dette gir også variasjon i planen og bedre utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Mot sørøst sikres terrengrygg mot inngrep av bygegrense. Bebyggelse trekkes inn på platå slik at ny bebyggelse ligger nord for/ innenfor eksisterende boliger. Det settes krav til sikring av friluftsområde i byggeperioden slik at vegetasjon og landskap sikres. Det er utarbeidet ROS-analyse til planen. 3. Fra Jorun Pedersen på vegne av Øvre Vikan veilag: Naboer ønsker mer informasjon om hva som skal skje i dette området. -Hva menes med friområde? -Hvor tenkes det lagt infrastruktur, vei, vann, strøm og kloakk? Det påpekes at veien (Vikanveien) er privat, og opprusting av denne er påkostet av de enkelte husstander. Skal veien benyttes til ny utbygging må denne opprustes, den er i dag for smal til to biler. Opprusting må kostes og driftes av utbygger -Finnes det alternativt veivalg grunnet støy til beboerne som blir berørt? Hvilke hustyper skal bygges og hvor? Veilaget/ naboer er ikke imot evt. utbygging men ønsker mer informasjon. Dette også med tanke på at flere hadde problemer med å få godkjent bygging i forbindelse med høyde og annet. Flere måtte skyte seg ned i landskapet for å få godkjent bygging grunnet at det skulle ligge fint i terrenget. Kommentar: -Storhaugen reguleres til friluftsområde. Det vil ikke bli inngrep innen regulert område på 9,7 daa. -Det er utarbeidet VA-plan. Ledninger legges i nye veitraseer. Vikanveien skal opprustes slik at den tilfredsstiller krav til atkomstvei fra kryss med ny atkomstvei og fram til Vikaholmveien. Dette kostes av utbygger. -

6 "#$%!-!'(!)! Så langt vi kan se finnes det ikke alternative veivalg. Dette skyldes landskap, stigningsforhold og eiendomsstruktur. -Det skal i utgangspunktet bygges leilighetsbygg eller rekkehus i inntil tre etasjer. Hittil har markedet vært slik på Fillan at leilighetsbygg er mest sannsynlig. Ny bebyggelse er tilpasset eksisterende ved at bygg inn mot Storhaugen trappes ned i høyde og forskyves i veggliv mot nord og sør. Dette for å ende opp i en skala som tilsvarer omkringliggende boliger. Mot nordøst tillates bygg i to etasjer for å unngå for voldsom bebyggelse mot boliger. Mot sørøst er bebyggelsen trukket inn på platå for å unngå inngrep på terrengrygg. 4. Fra Jorun Pedersen. Pedersen ønsker mulighet til å kjøpe mer tomt til sin eiendom, og ønsker pris på dette. Hun opplyser også at hun har en kollektorslange liggende i myra, både oppover og nedover veien i myra. Pedersen stiller seg undrende til at det bygges høyere opp da de ikke fikk flytte huset høyere pga at det ble for ruvende i terrenget. Det ønskes mer informasjon om hva som skjer. Kommentar: Forhold rundt kollektorslange må avklares og ivaretas før byggesak. 5. Fra Arne Selmer, eier av gnr/bnr 92/13. Selmer reagerer sterkt på planer om utbygging av Storhaugen. Selmer har nylig kjøpt eiendommen, og har betalt for at det er skjermet på baksiden. Det er ønskelig å stoppe utbygging som har innsyn til huset. Saken vil bli forfulgt videre. Kommentar: Eiendomsgrenser sikrer at det ikke er mulig å bygge tett bak eiendommen 92/13. Eiendommen vil likevel ikke oppleves som skjermet på samme måte som før. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er på 25,6 daa. Av dette utgjør: -Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse 10,45 daa ( ca 40,8%) -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur veg 1,67 daa ( ca 6,5 %) -annen veggrunn/ tekniske anlegg 1,02 daa ( ca 4%) -parkering 1,87 daa ( ca 7,3 %)- Landbruks- natur og friluftsområder friluftsformål 9,7 daa (ca 37,9 %) En minimums utbygging på 53 boenheter vil gi en utnyttelse på ca 2,1 boenheter / daa for planen samlet. For areal regulert til bolig vil det gi en utnyttelse på ca 5,1 boenheter/ daa. Bebyggelsens plassering og utforming:

7 "#$%!.!'(!)! Det er i bestemmelsene satt maksimale gesimshøyder. Ved skrå tak kan møne maksimalt være 2,0 m høyere enn angitt gesimshøyde. Det har vært arbeidet med mulighetsstudier med mange ulike bebyggelsesmønstre. Valgt struktur følger terreng på en enkel og robust måte, og prinsippet kan beholdes med ulike leilighetsstørrelser eller rekkehus. Illustrasjonsplanen er prinsipiell og gjenspeiler ikke konkrete prosjekt. Den er derfor ikke juridisk bindende. Viktige prinsipper fra illustrasjonsplanen vedrørende bebyggelsens tilpasning til landskap er gjort juridisk bindende gjennom bestemmelser. Felles parkering er lagt i to plan sentralt i området med kortest mulig avstand til boligene. Bygg 1, 2 og 3 har innkjøring til felles parkering på lokk, mens bygg 4-6 har parkering under dekke med innkjøring fra vendehammer til felles avkjørsel. Parkeringsanlegget skjermes fra sjøen med fremre boligrekke, bygg 4-6. Sol og utsikt er ikke sammenfallende og utsikt har vært styrende faktor. Ettermiddagssol kommer på inngangsside, så her må det etterstrebes å få til uteplasser. Påvirkning på landskap: En utbygging av planen vil påvirke landskapet i stor grad. Utbyggingen fører til terrenginngrep i tillegg til at utbyggingen i seg selv vil endre opplevelsen av landskapet. Byggene vil bli svært synlige fra sjøen, men vil ligge skjermet til ra sentrum. Byggene vil ligge omkranset av eneboliger, slik at de vil bli en del av et allerede bebygd område, men typologi og størrelse vil ha annen karakter enn eksisterende bebyggelse. Bebyggelsens tilpasning til landskap og omkringliggende bebyggelse er hjemlet juridisk i bestemmelser. Dette omhandler bevaring av Storhaugens silhuettlinje, bevaring av terrengrygg mot sørøst, trapping av volum og definering av bestemmelsesområde der det tillates bare to etasjer. Dette er dokumentert med flere snitt og perspektiver fra 3D-modell. I kommunal planstrategi for Hitra kommune står det at Hitra har befolkningsvekst på grunn av arbeidsinnvandring. For å styrke og opprettholde flyttestrømmen er det viktig å ha et godt fungerende bo- og arbeidstilbud. Det er viktig å ha god tilgang på ledige boligtomter og tilgang på leiligheter. Fylkesmannen påpeker i sin tilbakemelding at Hitra har press på sentrumsområdet, og at det derfor er viktig med høy arealutnyttelse i disse områdene av hensyn til strandsonen og naturmiljø. Fillan er kommunesenteret på Hitra og det er viktig å konsentrere utbyggingen i utbyggingsområdene. Utbyggingens påvirkning av landskap må vurderes i forhold til gevinsten med en svært sentrumsnær utbygging med mange enheter og høy tetthet. I tillegg kan det være på tide at sentrum synliggjøres sterkere fra sjøsiden. Det bør være positivt. Fillan ligger ett steinkast fra sjøen, men har ikke en tydelig henvendelse den retningen. Utbyggingen ligger ikke i 100-m beltet og kommer ikke i konflikt med strandsone. Påvirkning på eksisterende bebyggelse: Ny atkomstvei fører til terrenginngrep i Storhaugen med skjæring, men legger seg godt i terrenget i forhold til nærmeste nabo, gnr/bnr 92/26. Byggegrense mot denne eiendommen

8 "#$%!/!'(!)! er for B02 satt til 8,0 m fra eiendomsgrense for å unngå at det bygges for tett innpå. Det er etablert bestemmelsesområde i planen der det ikke tillates høyere bebyggelse enn to etasjer for tilpasning til naboer. Solstudiene viser at planlagt bebyggelse i noen grad vil kaste skygge på ettermiddagen på vestsiden av eiendommen 92/27. Terrenget vest for boligen er svært bratt. Trafikk: Det er planlagt ny atkomstvei fra Vikanveien med regulert bredde 5,0 m inkludert skulder. Det er forutsatt fartgrense 30 km/t i boligområde. Maks stigning er satt til 9,0 %. Forbindelse til Vikaholmveien skal også rustes opp til samme standard, både kryss og veibredde. Det er ikke planlagt fortau da det ikke er krav til det. Fortau langs ny atkomstvei med den økte veibredden det medfører ville medført langt større terrenginngrep i Storhaugen med store skjæringer. Med boliger og 3,5 bilturer/døgn/ bolig får vi en ÅDT på på ny atkomstvei. Fartshumper kan vurderes. Felles avkjørsel inne på området betjener under 50 boenheter og er regulert med bredde 4,5 m inkludert skulder. Minste horisontalkurveradius er her satt til 15,0 m slik at vi får byggbare areal på begge sider av vegen. Vendehammer for lastebil skal ivaretas i kryss mellom f_kv1 og f_kv2, og i enden av f_kv2 som også skal kunne fungere som innkjøring til P-kjeller dersom det er hensiktsmessig. Trafikkanalyse for Fillan viser at god trafikkavvikling er mulig i området, selv med full utbygging som valgte parameter. Det vil bli nødvendig med noen omreguleringer av trafikken i sentrumsområdet, samt oppgraderinger av utforming av kryss og avkjørsler. Det er anbefalt oppmerket to nye gangfelt i sentrum, og også en opprydding i parkeringssituasjonen. Parkering: Det er i planforslaget lagt opp til en minimums parkeringsdekning på 1,3 parkeringsplasser pr. boenhet. Felles parkeringsanlegg kan romme inntil ca 52 parkeringsplasser fordelt på to plan. I tillegg er det vist mulighet for bakkeparkering innen området. Innen B1 kan det etableres inntil 12 parkeringsplasser, og innen B2 kan det etableres inntil to parkeringsplasser tilknyttet hvert bygg for av- og pålessing eller gjester i tillegg til parkeringsplasser tilknyttet vendehammer. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur: Bygning 1, 2 og 3: Det etableres ny vannledning i ny atkomstvei som påkobles eksisterende vannledning i Vikanveien. Avløpsvann og overvann ledes i selvfalledninger som påkobles eksisterende ledninger i Vikanveien.

9 "#$%!)!'(!)! Bygning 4, 5, 6 og 7: Ny vannledning etableres fra vannkum med brannvannuttak som ligger øst for bygning 2 og legges i felles avkjørsel. Spillvann etableres i samme trasè som vannledning og legges som selvfallsledning til pumpestasjon. Fra pumpestasjonen pumpes spillvannet opp til spillvannskum øst for bygning 2 ( ved brannvannskum) og ligger derfra med selvfall til Vikanveien. Overvann går fra bygning 7 og videre langs atkomstveien og videre ut i terreng på nordside av bygning 4. Slokkevann/ brannvann: Det skal etableres tre nye vannkummer hvor en av disse har brannvannsuttak. Gjennomføring Det er satt rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av uteoppholdsareal og nærlekeplass og til støv og støy i anleggsperioden i tillegg til opprusting av eksisterende atkomst. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Landskapet vil bli påvirket av utbyggingen. Deler av areal regulert til LNF i overordnet plan bygges ned. Innen planens byggeområder vil det i liten grad bli bevart landskap etter at utbyggingen er ferdig. Planen har imidlertid 9,7 daa, nesten 38% av arealet, regulert til friluftsformål, og Storhaugen er bevart som friområde og utsiktspunkt. Silhuetten av Storhaugen uendret ved at ny bebyggelse legger seg lavere. Bebyggelsens tilpasning til landskap og omkringliggende bebyggelse er juridisk hjemlet i bestemmelser. Det er ikke offentlige anlegg i planen om ikke VA-anlegg overdras etter ferdigstillelse. Det er ikke avdekket spesiell risiko knyttet til utbygging av Storhaugen. Trafikksituasjonen er redegjort for gjennom trafikkanalyse utarbeidet av Vianova. Radon gjelder store områder, og ikke Storhaugen spesielt.