Saksbehandler: Mette Cranner / Aida Strand Arkiv: GBNR 113/54 Arkivsaksnr.: 14/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Mette Cranner / Aida Strand Arkiv: GBNR 113/54 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: /54, BRANNPOSTEN 8, RIVING AV VERNEVERDIG BOLIGBYGG â INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om riving av enebolig, mottatt , godkjennes på følgende betingelser: 1. Rivingsarbeider kan ikke påbegynnes før det er gitt rammetillatelse for ny bolig, jfr Plan- og bygningslovens Fotodokumentasjon av dagens bolig skal utarbeides før arbeidene med riving igangsettes. Rådmannen gis delegert myndighet til å fullføre rivingstillatelse. Osmund Kaldheim Rådmann á Bertil Horvli byutviklingsdirektør 1

2 â 113/54, BRANNPOSTEN 8, RIVING AV VERNEVERDIG BOLIGBYGG Hensikten med saken Hensikten med denne saken er å ta stilling til om søknad om riving av Brannposten 8, Villa Kamstrup, skal innvilges, slik at det kan oppføres en ny bolig på eiendommen. Ny bolig er foreløpig ikke omsøkt. Boligen har høy bevaringsverdi, klasse B, og er del av et bygnings- og kulturmiljø med svært høy bevaringsverdi, klasse A. Alternativet til å rive bygningen er å vedta midlertidig forbud mot tiltak, med hjemmel i plan- og bygningsloven 13-1 og igangsette planarbeid. Kommunen har allerede gjennomført første fase (kulturminneregistrering med verdivurderinger) og vil om kort tid igangsette den formelle planprosessen for en forpliktende verneplan for sammenhengende verneverdige boområder og enkeltbygg med verneverdig karakter. En slik plan vil avklare rammene for vern og utvikling i særegne kulturmiljøer som det Brannposten 8 inngår i. Saksutredning Bakgrunn for saken Søknad om tillatelse til riving av Villa Kamstrup, Brannposten 8, ble mottatt i kommunen På dette tidspunktet var boligen registrert i kulturminneregistreringen for området (Brakerøya Toppenhaug Strøtvet, utført høsten 2012) med høy verneverdi, verneklasse B. Boligen ligger også i et område registrert som bygnings- og kulturmiljø med svært høy bevaringsverdi, vedlegg 1. Bygningen er en toetasjes bygning i bindingsverk med rektangulær form og med tilnærmet flatt pulttak. Bygningen er kledd med liggende supanel av nyere dato. Huset ble bygget i 1933 og er tegnet av arkitekt Harald Wildhagen, i funksjonalistisk stil. Bygget er et historisk element fra en fase i utviklingen av Drammen som by, og vitner om overskudd i en tid da Drammen var preget av skipsfart, industri, handel, innovasjon og sterk økonomi. I tiåret mellom 1930 og 1940 ble det bygd et betydelig antall boliger blant annet i Hans Hansens vei, Løkkebergveien og Brannposten. Spørsmålet om riving ble reist fra arkitekt på vegne av eier av eiendommen. Eier ønsker å rive bygningen for å oppføre ny bolig med én eller flere boenheter. Søknaden om riving er begrunnet med at bygningen ble totalskadet i 2009, etter at 3000 liter med fyringsolje ved en feil ble fylt i avkappede rør direkte i boligens kjeller. Skaden ble ikke oppdaget før tre uker hadde gått. Søkers redegjørelse til søknaden datert er tatt med som vedlegg 2. Tiltakshavers advokat har redegjort grundig for sakens bakgrunn, historikk, og skadeforløpet i brev av , vedlegg 3. Søker viser til at tiltakshaverens forsikringsselskap Gjensidige i sitt brev av erklærte bygningen som totalskadet, vedlegg 4, samt at denne avgjørelsen ble basert på analyser og rapporter bestilt av Gjensidige og utført av Rambøll AS i mars og april 2012, vedlegg 5 og 6. Søker nevner også at eieren har bodd i en leid leilighet i de siste 5 årene, da skadene i boligen kan forårsake helsemessige problemer for beboere på grunn av sterk forurensning. 2

3 Eiendommen Brannposten 8 ligger rett utenfor området omfattet av kommunedelplan for Drammen sentrum og er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som del av et boligområde. Naboprotester Advokatfirma Kildebo AS har sendt inn protest på søknad om riving, mottatt og , på vegne av Løkkebergveien 8, 10, 12, 14 og 16, Brannposten 2, 4, 6 og 10, samt Underhaugsveien 1 og 2. Begge protestene i sin helhet ligger som vedlegg 7. Se også vedlegg 1 der eiendommene som er representert er merket på kartet/bildet. I hovedtrekk går protestene ut på følgende: Naboene går i mot riving av Brannposten 8, og fremhever særlig at området, som omfatter Brannposten 2 10 og Løkkebergveien 8-18 er et spesielt område i Drammen som hovedsakelig er bygget ut på slutten av 20-tallet begynnelsen av 30-tallet, der fjerning av et enkeltbygg som Brannposten 8 vil svekke det helhetlige bygningsmiljøet. Naboene mener også at boligen fortsatt kan utbedres og at ingen av rapportene tilsier at boligen må rives. Tilsvar fra ansvarlig søker / Svensson Nøkleby advokatfirma AS Her vises det til innkommet merknad og påstand om manglende konklusjon om riving fra Rambøll AS. I tilsvaret nevnes det at Gjensidige har fattet beslutning om at boligen er totalskadet på grunnlag av rapportene fra Rambøll og vurderinger av kostnader og løsninger utført av egne takstmenn. Det vises også til at det var lagt til grunn at nødvendig utskifting av grunnmur ville koste ca NOK 4,6 millioner, samtidig som resultatet av utbedringen ville vært usikkert. Tilsvar fra ansvarlig søker og Svensson Nøkleby advokatfirma AS er vedlagt som vedlegg 8. Høringsuttalelser Buskerud fylkeskommune var på befaring I sin formelle uttalelse datert samme dag, uttalte fylkeskommunen følgende (forkortet hele uttalelsen er vedlagt som vedlegg 9): Eiendommen ligger i et område dominert av villaer fra mellomkrigstiden. Det er mange vernverdige bygninger i området, derav flere i funksjonalistisk stil. I Brannposten er flere av disse oppført med verneverdi i Drammen kommunes verneliste. I vernelisten er bygningen oppført å være i god tilstand (Høy). Basert på det vi nå vet om skadeomfanget antar vi at dette ikke er riktig. Vårt primære ønske er at bygningen bevares og skadene utbedres hvis dette er praktisk gjennomførbart uten at bygningens verneverdi reduseres Rådmannens vurdering Det foreligger en søknad om riving som formannskapet må ta stilling til. Det er to mulige svar på rivesøknaden. Det ene innebærer at bygget i Brannposten 8 tillates revet, og en bygning ned høy bevaringsverdi går tapt, samtidig som et helhetlige historisk bygningsmiljø blir forringet. Det andre alternativet er å avslå søknaden, og nedlegge midlertidig forbud mot tiltak, noe som vil gi kommunen anledning til å få vurdert både det enkelte kulturminneobjektet, men også til å se vernespørsmålet i en større sammenheng gjennom en reguleringsprosess. 3

4 I Drammen kommunes faglige forslag til verneliste, kulturminneregistering for Brakerøya, Toppenhaug, Strøtvedt, er bygningen gitt verneklasse B. Huset ligger i et bygningsmiljø som er variert, men danner sammen med Brannposten 2, 4 og 6 en rekke som er karakteristisk for byggeperioden. Bygningen er også gitt vekt som en viktig del av et større bevaringsverdig miljø, vedlegg 1. Rådmannen vil understreke at Drammen kommunes kulturminneregistreringer i hovedsak er basert på eksteriørvurderinger. Bygningenes tilstand vurderes utenfra og det er sjelden at man har anledning til å se bygningens interiør og innvendig tilstand under selve registreringen. Skaden som omtales i søknaden har derfor ikke vært en del av vurderingen, da den ikke er synlig fra utsiden. Selv om byggets eksteriør etter skaden fortsatt er godt ivaretatt, må man i sin vurdering av rivingssøknaden også vektlegge mulige konsekvenser ytterligere utbedringer kan føre til, samt sannsynlighet for at disse ville føre til en varig og god løsning. Det må her tas høyde for at bygningen allerede har vært forsøkt utbedret, uten at dette førte til et tilfredsstillende resultat. Rådmannen er enig i naboenes og fylkeskommunens betraktninger vedrørende husets verneverdi og dets betydning som del av et høyt verneverdig kulturmiljø. Å tillate riving av et enkelt verneverdig bygg som i tillegg er del av et større bygningsmiljø med høy verneverdi kan generelt sjeldent forsvares ut fra tap av kulturmiljøverdier: En slik riving innebærer både tap av et verdifullt enkeltobjekt og en svekkelse av et særpreget historisk bygningsmiljø. I dette tilfellet er det imidlertid dokumentert at uhellet med fyringsolje fra 2009 førte til omfattende tekniske og forurensningsskader, slik at det nå er nødvendig med en helt ny grunnmurskonstruksjon, og delvis, eller fullstendig masseutskifting på eiendommen. Dette må anses å være teknisk krevende operasjoner, som lett kan føre til at bygningen over grunnmuren også blir skadet i prosessen, og den generelle tekniske tilstanden, og dermed også bevaringsverdien, blir svekket. I sin vurdering legger Rådmannen til grunn at tiltakshaverens forsikringsselskap aksepterte at boligen er totalskadet etter en omfattende og lang prosess, der flere analyser, rapporter og alternativer ble vurdert. Rådmannen støtter fylkeskommunens vurdering og deres og nabolagets primære ønske om at boligen helst utbedres og bevares. Det vurderes derimot som tilstrekkelig dokumentert at nye utbedringer ikke nødvendigvis vil sikre en endelig og varig løsning for boligen, da en kostbar operasjon ikke utelukker nye tiltak og kostnader, eventuelt med riving som eneste endelige utvei. Det er Rådmannens vurdering at risiko forbundet med konsekvenser av eventuelle nye utbedringer er for høy for at bygningen kan kreves bevart og utbedret ytterligere. Denne risikoen relaterer seg både til bygningens tilstand og bevaringsverdi etter de nye utbedringene, men også usikkerhet med hensyn til om boligen fortsatt vil kunne utgjøre en helsemessig risiko for beboere. Plan- og bygningens lovens 31-5 åpner for at kommunen kan avslå søknad om riving inntil det foreligger igangsettingstillatelse for nytt tiltak for tomten. Områdets særpregede bygningsmiljø er vurdert å ha svært høy kulturmiljøverdi. For å ikke svekke lesbarheten og opplevelsen av dette unike bygningsmiljøet, bør et nytt erstatningsboligbygg utformes på en måte som hensyntar og bygger opp under nabolagets særegne strøkskarakter. Det er uheldig om bygget rives og rivningstomten blir liggende brakk lenger enn absolutt nødvendig. Rådmannen vurderer derfor at rivingsarbeider ikke bør finne sted før minimum rammetillatelse, helst igangsettingstillatelse, for et nytt prosjekt er gitt. Når det eksisterende bygget ikke lar seg redde, vil dette kunne sikre at nåværende bolig erstattes med et prosjekt som glir godt inn i det bevaringsverdige bygningsmiljøet og nabolaget, før eksisterende bolig fjernes. Det gir også forutsigbare rammer for tiltakshavers arbeid med å prosjektere erstatningsbygg. Det stilles også krav om at det utarbeides 4

5 fotodokumentasjon over dagens bolig før den rives for å sikre historisk dokumentasjon for ettertiden. Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at søknaden om riving av bygningen innvilges. Naboprotestene tas således ikke til følge. Vedlegg: 1. Utsnitt av kulturmiljø-kart og skråfoto 2. Redegjørelse for søknad fra ansvarlig søker, Redegjørelse for sakens bakgrunn fra Svensson Nøkleby, Brev om skadevurdering fra Gjensidige, Rapport fra Rambøll, mars Rapport fra Rambøll, april Naboprotester ved Advokatfirma Kildebo, og Tilsvar til naboprotest fra Svensson Nøkleby, Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, á 5