: : O: : : Odd Reidar Gausel

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : : Odd Reidar Gausel Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr BYGGESAKSUTVALGET /08 KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS VEDTAK I D SAK 1324/2007 HVOR NABOS PROTEST DELVIS BLE TATT TIL FØLGE. GNR/BNR 46/186, TILTAKSH.; S. RASMUSSEN, STED; TELEFONVN. Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M=1: Detaljkart M= 1: Dok 10 Nye tegninger ifølge e-post datert , jf klage av Dok 9 Ny og utvidet klage fra tiltakshaver av Dok 8 Klage fra tiltakshaver over bygningssjefens vedtak, datert Dok 7 Bygningssjefens vedtak i D sak 1324/2007 av (utsendt ) 7. Dok 5 Tiltakshavers kommentar til søknad, inkl. opprinnelig tegning/plassering av Dok 1 Søknad om byggetillatelse for hagestue og levegg i betong, mottatt Fakta; Tiltakshaver leverte melding om tiltak, oppføring av levegg mot vest samt en hagestue som tilbygg til boligen, begge oppå eksisterende terrasse/underetasjen, godkjent i D sak 651/2005. Leveggen var ønsket i høyde ca 2,4 m målt fra terrassens gulv, eller ca 3 3,1 m fra plennivå. Denne veggen, i pusset lecablokker e.l., var allerede oppsatt i ca 1,8 m høyde og den vil også være i nærheten av nabogrensen. Dette er en boligeiendom som ligger i et område på Ganddal som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligområde. Området er uregulert og det ble søkt om dispensasjon fra kravet til utarbeidelse av reguleringsplan. Bygningssjefen har vært på befaring. Naboer ble varslet og det ble mottatt protest fra nabo i vest, 47/187. Nabo skrev at da de var varslet pr rek. sending, så sender de merknad direkte til kommunen. Selve hagestuen, som er plassert 4 m fra nabogrensen, hadde de ingen innvendinger til, derimot har de innvendinger til høyden på muren som er plassert i nabogrensen. Det vises til at denne ikke er nevnt i søknadspapirene, den eksisterer i dag, men i en høyde på 1,8 m (over terrasse). Tegningen viser en høyde på 2,4 m, og det stilles spørsmål om dette er en teknisk feil. De ønsker ikke en høyere mur enn i dag. Naboprotesten ble oversendt til tiltakshaver for kommentar. (Bygningssjefen tar her kun med det som gjelder klagen/muren). I e-post av skrev tiltakshaver at når det gjelder muren/leveggen så var der tidligere en hekk her med samme høyde. Da denne, i samråd med nabo, ble fjernet, ble det muntlig avtalt at tiltakshaver kunne bygge en mur her og han trodde at en mur med høyde opp til 1,8 m var søknadsfritt i henhold til regelverket, noe som beklages. 47/186 BSU Side 1 av 5

2 Når det gjelder tiltaket så vises det til muntlig avtale med nabo om at hagestue i nabogrense skulle godkjennes av denne. Det ble derfor først utarbeidet tegninger for hagestue i nabogrensen (disse er vedlagt). Han viste også til samtale, og møte, med en annen saksbehandler, hvor det ble uttalt at denne hagestuen kunne bli godkjent under forutsetning at nabo aksepterte dette. Tiltakshaver hadde aldri akseptert terrasse og vinduer hos nabo, slik denne har bygget, uten at han også skulle få bygge slik han ønsket. Videre ble det vist til felles arkitekt der denne var klar over dette forholdet. Det ble også vist til at den omsøkte hagestuen ikke vil hindre, eller frata sol eller på en annen måte virke sjenerende for nabo. Nabo ville for øvrig ha sol på sin terrasse hele dagen og om kvelden med, uavhengig om han bygger eller ei. Til sist skrives det at da han fikk opplyst at han måtte ha signatur fra denne naboen, så valgte han å trekke hagestuen 4 m vekk fra nabogrensen. I bygningssjefens vurderinger i saken bemerket han først at det er korrekt at eiendommens utnyttelse ikke øker med det omsøkte tiltaket/hagestuen. Men tiltakshaver hadde her benyttet feil tall, korrekt utnyttelse ville være ca 26 % og ikke 11 % slik tiltakshaver hadde kommet frem til. Dette har imidlertid ingen betydning for dette tiltaket. Deretter påpekte bygningssjefen at alle konstruksjoner med høyde over 0,5 m i nabogrensen er søknadspliktig, i tillegg til at dette et uregulert område slik at en må ha dispensasjon fra kravet til reguleringsplan. Når det gjelder denne terrassen er det godkjent et rekkverk på 0,8 m, men det er bygget, i strid med denne tillatelsen, en levegg på 1,8 m fra terrassegulv, tilsvarende ca 2,4 2,5 fra hagenivå. Her skal høyden på en levegg regnes fra det laveste nivå, men da dette var en levegg opp på en allerede eksisterende terrasse kunne bygningssjefen akseptere en høyde på maksimalt 1,8 m. Den omsøkte høyden, 2,4 m fra terrassegulv, eller ca 3,1 m fra terrenget, kunne således ikke aksepteres. Selve hagestuen kunne aksepteres som omsøkt. Når det gjelder boligdel i kjeller så kunne dette ikke aksepteres. Dette ut fra rommets/rommenes høyde, godkjente tegninger viste her 2,15 m mot Tekniske forskrifters som sier at høyden bør være minst 2,4 m. Deretter ble det vist til kommuneplanens retningslinjer og kommentarer for områder som i kommuneplanen er avsatt til byggeområder. Da bygningssjefen var av den formening at tilbygget ikke ville komme i konflikt med en eventuell kommende reguleringsplan ble det gitt dispensasjon fra kravet til utarbeidelse av reguleringsplan, men høyden på mur mot vest/nabo 47/187 ble satt til maksimalt 1,80 m over terrassegulv. Da nabo ikke hadde samtykket i tiltaket ble det sendt kopi av vedtaket med klagerett. Klage fra tiltakshaver; Tiltakshaver påklaget vedtaket i e-post av 22.01, og I e-post av skriver tiltakshaver at han påklager følgende deler av vedtaket; 1. Høyde på topp mur der bygningssjefen har satt denne til 1,8 m. han ønsker å opprettholde høyden på 2,4 m 2. Innvendig boligdel i kjeller. 1. Når det gjelder den første del av klagen så vises det at nabo i 47/187 ikke vil bli skadelidende på noen måte, jf. tidligere kommentarer og vedlaget bilder. Videre vises det til muntlig avtale med denne naboen i forbindelse med begges boligprosjekter og avtalebrudd fra denne naboen. 47/186 BSU Side 2 av 5

3 Deretter vises det til at nabos terrasse, som ligger 3,4 m over bakkenivå og ca 4 m fra nabogrensen, gjør at tiltakshavers terrasse blir direkte beglodd av nabo/ovenfra. Det gir en følelse å være overvåket og ved at muren settes til 2,4 m over terrassenivå vil dette være med å redusere dette direkte innsynet. Dersom høyden ikke blir hevet vil han se direkte inn i nabos vedskjul som er lokalisert under hans terrasse. Idet det vises til tidligere innsendte papirer i saken bes det om at utvalget foretar befaring slik at utvalget, med selvsyn, kan se nabos terrasse i forhold til hans egen, og at en mur på 2,4 m høyde ikke vil være til sjenanse/hinder for 47/ Når det gjelder boligdel i kjeller så vises det til at bygningssjefens mål ikke stemmer. Vedovertakelsen av eiendommen i 1995 så en at de fleste mål var feilaktige og delvis speilvendte. Underetasjen var delvis innredet i 1995 og blir, da som nå, brukt av familien. For to år siden ble, grunnet vannlekkasje i kjelleren, ble kjellergulvet oppgravet og der ble lagt vannbåren varme samtidig som gulvet ble senket. Høyden er nå ca 2,33 m (etter innredningen). Den nye delen fra 2005 har en råbygg høyde på 2,6 m. I hele underetasjen er der store vinduer som dekker kravet til både rømming, lysforhold og utsikt. I e-post av tas deler av dette opp igjen. I tillegg vises det til at hans opprinnelige ønske var å plassere hagestuen mot naboen. Tidligere kundekontakt opplyste da at dette kunne aksepteres dersom brannkravene ble ivaretatt samt at sannsynligvis måtte nabo signere for godkjennelse av dette. Nabo har i ettertid uttalt at de ikke vil at tiltakshaver skal bygge slik planen var/slik avtalen var. Tiltakshaver valgte da å komme med et alternativ forslag. Når så nabo kommer med innvendinger mot murens høyde anses dette både som uforstående og urimelig. Grunnet disse innvendinger fra nabo også på min sekundære tegning, velger jeg å opprettholde mitt opprinnelige ønske om tilbygg i grensen av følgende grunner; - Andre naboer har i lengre tid vært inneforstått med mine planer og har akseptert disse uten innvendinger - Arkitekten jeg har brukt, og som nabo også har brukt, har vært inneforstått at jeg skulle bygge hagestue - Påbygget til nabo vil inneholde soverom. Det vil således være støyisolerende og hindre innsyn med hagestue på denne del av terrassen. Denne plasseringen vil ikke hindre han på noen måte med hensyn til utsikt. - Det vises til at han har bodd der siden 1995 og har restaurert huset i hht. god byggeskikk. - Ad nabos terrassen/høyde og dennes plassering skal og bemerkes at hans tilbygg i grensen høydemessig ikke overstiger minstekravet til rekkverk på nabos terrasse. PS! for øvrig er jo nettopp denne høyde på terrassen til nabo valgt for å ta høyde for at jeg skulle bygge. Her henvises for øvrig til benyttelse av samme arkitekt som har tegnet for nabo etter å ha vært kjent med mine planer. - Nabo vil ha sol på terrassen sin hele dagen og kvelden uavhengig om han bygger eller ei. Ved sin bygging, har han tatt min kveldsol. Dersom der ikke godkjennes at jeg flytter mitt tilbygg til grensen, jf mitt opprinnelige tegningsforslag, har han også tatt morgensolen fra min terrasse. - På bakgrunn av disse kommentarene, bildedokumentasjon og tidligere innsendte saksopplysninger, ber jeg om at utvalget foretar en befaring for med selvsyn å vurdere saken på stedet. En vil da se de alternative tegningsforslag for bygg i grensen og begge disse ivaretar både brannkrav, estetikk og er tilpasset opprinnelig, muntlig avtale. Videre vil en da med selvsyn også se de ulemper det medfører for meg ved at hans terrasse ligger så høyt, samt de felles fordeler det gis ved at bygg tillates i grensen i hht. avtale (ref angitte kommentarer). 47/186 BSU Side 3 av 5

4 I e post av ble det mottatt de nye tegninger som var varslet i e-post av Bygningssjefens vurdering. Bygningssjefen vil først kommentere bruk av kjeller. Det er her foretatt en bruksendring samt senking av gulv/understøping. Begge deler er søknadspliktig og bygningssjefen vil her anbefale tiltakshaver å sende inn søknad om dette og da med frist Til dess søknad er innkommet og behandlet, står bygningssjefens vedtak i D sak 1324/2007 ved lag. Når det gjelder mur og avtale med nabo så vil bygningssjefen nok engang vise til at dette er av privatrettslig art og således vil ikke bygningssjefen kommentere denne delen. Bygningssjefen har her vurdert forholdet vedr. høyden på mur på nytt. Dagens tilbygg med terrasse er plassert ca 0,5 m fra grensen og terrassen er ca 0,5 fallende til ca 1 m over terreng mot nabo. Nabos terreng er litt høyere, ca 40 cm under terrassen. (Alt målt på tegning). En høyde på 2,4 m over terrassenivået vil tilsi ca 2,8 m over nabos terreng. Bygningssjefen synes dette er høyt, en levegg i nabogrensen godkjennes normalt i en høyde på 1,8 m. Bygningssjefen har imidlertid forståelse for at tiltakshaver ønsker denne veggen i den omsøkte høyden, ut fra det faktum at nabos terrasse er høyere enn tiltakshavers terrasse, oppgitt til 3,4 m. En vegghøyde på 2,8 m (fra terrassenivået) vil heller ikke redusere nabos utsikt (not øst), og nabos solforhold vil heller ikke reduseres. Her vises det til Rundskriv H 18/90 fra Kommunal og arbeidsdepartementet som bl.a. omhandler høyder og plassering i forbindelse med fortolkning av plan og bygningslovens 70. Her framgår det at denne bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboer og omkringliggende miljø. Etter bygningssjefens skjønn, har ikke nabo noen form for ulemper med tap av sol og utsikt og ingen form for innsyn fra tiltakshaver i dette tilfelle. Tiltakshaver har her bedt om befaring for å få dette vurdert på stedet. Bygningssjefen vil her påpeke at det er utvalget v/leder som bestemmer dette. Anmodningen vil bli tatt opp med leder og bygningssjefen vil her anmode at en skal reise på befaring. Dette også ut fra det neste som tiltakshaver her tar opp. Tiltakshaver har klage nr 2 vist til opprinnelig planer/plassering som nabo har avvist/ nektet å underskrive naboerklæring. Bygningssjefen viser også til mottatte tegninger datert juli Når det gjelder plasseringen så har bygningssjefen stor forståelse for dette ønsket. Tiltakshaver vil her oppnå et bedre uteområde og være mye mer skjermet mot innsyn. Et slik tilbygg som her vil imidlertid kreve at tiltakshaver får aksept fra naboen i form av underskrevet naboerklæring der nabo aksepterer tiltaket. Nabo har her tidligere akseptert kjelleretasjen og terrasse oppå dette i form av underskrevet naboerklæring. Dersom der ikke oppnås aksept fra nabo, vil tiltaket kreve dispensasjon fra pbl. 70, punkt 2. En slik dispensasjon skal henge høyt og tiltakshaver må her komme med særlige grunner jf. pbl. 7 for å kunne få en slik dispensasjon. Bygningssjefen kan ikke se at de særlige grunner en har vist til, er gode nok. Den avtalen en har hatt med nabo kan således ikke vektlegges i denne saken. De nye tegningene av hagestuen av februar 2008 har mønet samme vei, men mer sentrert på bygget. (Der foreligger også skisse hvor mønet er snudd 90 o.) Mønehøyden er likt. Der er en annen vinduløsning. 47/186 BSU Side 4 av 5

5 Bygningssjefen har vurdert disse to forslagene og synes det første, der mønet er trukket inn mot hovedhuset/hovedkroppen som det beste. Bygningssjefen synes også dette forslaget har en bedre løsning med hensyn til vinduer. Da tiltakshaver ber om en uttalelse/vurdering av å flytte hagestuen tilbake til den opprinnelige plasseringen vil bygningssjefen fremlegge dette som et alternativt forslag. Bygningssjefen foreslår at det fattes ett av følgende VEDTAK: Prinsipielt; 1. Bygningssjefen sitt vedtak i D sak 1324/2007 fastholdes. 2. Forespørsel om å få flytte hagestuen avvises i henhold til pbl. 70, punkt Det anbefales at tiltakshaver søker om bruksendring og senking av gulv m.m. i kjelleretasje. Frist for dette settes til Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). Sekundert; 1. Bygningssjefens vedtak i D sak 1324/2007 oppheves når det gjelder høyde på levegg på terrassen. Ny høyde godkjennes med 2,4 m som omsøkt. 2. Forespørsel om å få flytte hagestuen avvises i henhold til pbl. 70, punkt Det anbefales at tiltakshaver søker om bruksendring og senking av gulv m.m. i kjelleretasje. Frist for dette settes til Punkt 1 i vedtaket er nytt enkelvedtak som oversendes nabo med klagerett. Alternativt; Byggesaksutvalget viser til mottatt skisseforslag fra tiltakshaver der han ønsker å flytte hagestuen til området mot vest, slik som opprinnelig tiltenkt. Byggesaksutvalget kan her anbefale tiltakshaver å gå videre med skisse datert juli 2007, samt å søke om byggetillatelse for tiltaket. Tiltakshaver må her ta kontakt med nabo for å prøve å oppnå en minnelig ordning der tiltakshaver får aksept for tiltaket i form av underskrevet naboerklæring. I motsatt fall må tiltakshaver søke om dispensasjon fra pbl. 70, punkt 2 a (krav om nabosamtykke). Særlige grunner i henhold til pbl. 7 må oppgis. RÅDMANNEN I SANDNES, Ola T. Solheim bygningssjef Odd Reidar Gausel saksbehandler Kopi av saksutredning til tiltakshaver: Sølve Rasmussen, Telefonveien 12, 4322 SANDNES til nabo på 47/187 Morten Espeland/Elin Melstveit, Telefonvn 14, 4322 SANDNES 47/186 BSU Side 5 av 5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42