SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Arkivsak: 09/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR LARKOLLEN SENTRUM Saksbehandler: Päivi Sinikka Hilska Arkiv: MNR M 221 REG Saksnr.: Utvalg Møtedato 80/09 Plan- og miljøutvalget Forslag til vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Larkollen sentrum, datert legges ut til 2. Det skal fremlegges en trafikkanalyse, som skal følge saken til offentlig ettersyn/høring og 2. gangs behandling i PMU. 2. Kommunal realitetsvurdering av planforslaget foretas ikke før planforslaget har vært til Behandling/vedtak i Plan- og miljøutvalget den sak 80/09 Behandling: Leder Hans Jørn Rønningen (Ap) sa seg inhabil i saken. Votering over habilitetsspørsmålet: PMU besluttet enstemmig at Hans Jørn Rønningen er inhabil i saken. Leder fratrådte møtet. Nestleder Aud Kristin Løken (H) tiltrådte i Hans Jørn Rønningens sted. Votering Forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak i Plan- og miljøutvalget: 1. Forslag til reguleringsplan for Larkollen sentrum, datert legges ut til 2. Det skal fremlegges en trafikkanalyse, som skal følge saken til offentlig ettersyn/høring og 2. gangs behandling i PMU. 2. Kommunal realitetsvurdering av planforslaget foretas ikke før planforslaget har vært til Saksorientering: 1. gangs behandling i PMU Halvorsen & Reine Sivilarkitekter AS v/anders Gustavsson har i e- post av sendt et forslag til reguleringsplan for Larkollen sentrum til behandling. Planforslaget fremmes på vegne av Støtvig Hotell Eiendom AS, som eier størstedelen av området. Planområdet er på ca. 61,8 da inkludert sjøområder. Hensikten med planen er å legge til rette for utvidelse og total ombygging av Støtvig Hotell, utvide eksisterende småbåthavn fra 90 til å gi plass til småbåter og åpne for bygging av boliger

2 og mindre forretningsvirksomhet på nedre del av Støtvigjordet. Andre hensikter fastsatt i bestemmelsene er bl.a.: - å legge til rette for, og forbedre allmennhetens bruk og tilgjengelighet langs sjøen. - å sikre at ny bebyggelse får en god form og materialbruk - både i seg selv og i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse. - å sikre en god funksjonell arkitektur, der i blant se på sammenhengen mellom ny bebyggelse og rommene mellom byggene. Nedre del av Støtvigjordet er i kommuneplanens arealdel avsatt til næringsformål. Planområdet omfattes av reguleringsplan for Larkollveien Støtvig, godkjent , bortsett fra tiltenkt utvidelse av småbåthavnen, arealet syd for eksisterende molo. Denne delen er i strid med kommuneplanens arealdel. Etter tiltakshaverens vurdering er ikke krav om konsekvensutredning til stede (planbeskrivelsens s. 3). Byggeområdet på land er delt i tre deler: 1. Hotellet med leiligheter med en sammenhengende bygningsmasse i en til fire etasjer. Maksimalt tillatt utnyttelsesgrad i dette området er 40 % BYA inkludert markparkering. Forslagstillers ønske er en maksimal mønehøyde på 14 m og maksimal gesimshøyde på 12,5 m for sentralbygget, som er i 3 etasjer med inntrukket 4. etasje. 2. Område B/F/K for bolig/forretning/kontor på nordsiden av hotellet mot Larkollveien. Her tenkes det plassert bygninger som skal inneholde sentrumsfunksjoner, for eksempel matvarebutikk, storkiosk, baker og små kontorer. Området tenkes utført som småhusbebyggelse i 2 etasjer, 40 % BYA, maks mønehøyde 9 m, gesimshøyde maks 6,5 m. 3. "Hageby", B/Fr- områdene på den nordre delen av planområdet. Her kan det oppføres både boliger og/eller fritidsboliger i inntil to etasjer. 40 % BYA, maks mønehøyde 8,5 m, gesimshøyde maks 6 m. Intensjonen er å utforme området som et intimt bomiljø med hager, hekker og trær. Det ønskes til sammen ca. 35 bygninger i områdene B/F/K og B/Fr. Som følge av varsling har det framkommet merknader fra seks faginstanser, 3 fra naboer og Larkollen Vel. Ingen varsler om innsigelse. Mottatte innspill og arkitektens kommentarer er oppsummert i planbeskrivelsen, vedlegg 2. Vurdering: Administrasjonen tar innspill og arkitektens kommentarer til etterretning og vil kommentere innspillet fra Østfold Fylkeskommune, planseksjonen. Fylkeskommunens planseksjon regner med at planforslaget må forholde seg til den nye plandelen i plan- og bygningsloven. Planen forutsettes da utarbeidet som områderegulering på grunn av omfang og grunneierforhold. For denne plantypen skal kommunen legge rammer for planarbeidet og i utgangspunktet utarbeide planen. Kommentar: I kommunal- og regionaldepartementets brev angående overgang til ny plandel av plan- og bygningsloven står det at for private planforslag som kan forventes å bli oversendt kommunen etter 1. april 09, bør kommunen avklare om disse kan regnes med å bli tatt stilling til før ny lov trer i kraft. I oppstartsmøtet med arkitekten ble det enighet om at det tas sikte på 1. gangs behandling i PMU den 9. juni og at planforslaget legges ut til ettersyn før 1. juli, som er dato for iverksetting av den nye plandelen.

3 Etter oppstartsmøtet har det vært samarbeid mellom kommunen og arkitekten og planforslaget er blitt drøftet i møter underveis. Etter vår vurdering er planforslaget godt gjennomarbeidet og vi kan anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn før 1. juli 09. Hotell med leiligheter Et nytt hotell er det viktigste bidraget til dette sentrale stedet i Larkollen. Det kreves helt spesiell omtanke i utformingen av en slik bygning. Tiltakshaveren hadde utlyst arkitektkonkurranse. Den presenterte løsningen er videreføring av vinnerprosjektet, blant fire deltakere. Det virker som om arkitekten har valgt både å bryte med omgivelser og tilpasse. Bruddet ligger først og fremst i moderne arkitektur, det luftige, lette og elegante. Følgende representerer tilpassing: Oppdeling/sprang i fasader og bygningsvolumer, tradisjonell takform, materialvalg (trepanel og/eller trespon som hovedsakelig fasadematerial), fargeholdning (lyse farger), bruk av lokal stein i uteanleggets steinmurer rundt uteplasser og terrasseringer. Positive trekk Administrasjonen betrakter spesielt følgende trekk i planforslaget som positive: - Planen har en bærende ide - et grep i det at hele området organiseres rundt en visuell og kommunikasjonsmessig akse. Aksen går fra bryggen, gjennom hotellet og bebyggelsen og knytter Støtvigjordet til fjorden og viderefører landskapsdraget i Støtvigdalen. - Man kan se gjennom hotellbygningen fra Støtvigveien og ut mot fjorden, jfr. akse. - På strandsiden av hotellet er det regulert en offentlig gang- og sykkelvei; strandpromenade med strand. Dette sikrer allmennhetens bruk og tilgang langs sjøen. - Parkering skal i hovedsak skje i kjelleren under jorden. - Hotellkomplekset bærer preg av spennende og god arkitektonisk utforming og materialbruk. - Uteanlegget mellom hotellet og sjøen ligger på et naturlig terrengnivå og har tiltalende utforming, etter illustrasjoner å bedømme. - Det tas sikte på at bygningskroppene i bebyggelsen nordøst for Larkollveien skal dimensjonsmessig være i slekt med eldre bebyggelse i Larkollen (grunnflate kvm), formspråket og skala relaterer også til leilighetsfløyene. - Gesims- og mønehøyde i området nordøst for Larkollveien er satt lavere enn i eksisterende reguleringsplan. - Grad av utnyttelse og takvinkel i området nordøst for Larkollveien er uforandret i forhold til eksisterende reguleringsplan. Vurdering av høyder og volumer innenfor hotellområdet er noe av det vanskeligste i prosjektet. Administrasjonen ønsker å avvente med vurderingen og anbefaler at det tas stilling til dette først etter

4 Barn og unges interesser I planbestemmelser er det angitt minste uteoppholdsareal, MUA = 50 kvm per boenhet for områdene nordøst for Larkollveien. Dette areal er inklusive lekeplasser. Kommunens barnerepresentant skal vurdere dette tema i planen under høringsperioden. Stigende havnivå Flomfare er et av temaer i risiko og sårbarhetsbeskrivelsen, s. 10. Forventet stigning av havnivået som følge av klimaendringer er imidlertid ikke tatt med. Hotellet og nedre del av Støtvigjorden ligger i dag på ca. kote 2,7. Det kan reises et spørsmål om hvordan forventet stigning av havnivået vil påvirke plassering av bygninger nær stranden. De endringene som sannsynligvis vil komme vil være både et stigende havnivå, stormer og oversvømmelser. Noen forskere forutsier en økning på tre til seks meter i løpet av et århundre eller to. Administrasjonen har pr. i dag ikke tilstrekkelig kunnskap til å kunne anbefale minste kotehøyde eller andre tiltak i slike saker. Føre-var- prinsippet tilsier imidlertid at dette temaet bør bringes på banen. Administrasjonen finner å kunne anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Universell utforming: I planbestemmelser er det lagt inn krav om at bygninger og uteområder skal planlegges med tanke på universell utforming. Miljøbetraktninger: Bevaring/videreutvikling av særpreget i Larkollen, byggeskikk/estetikk, stedets kulturhistoriske aspekter, fjernvirkning fra sjøen, omfang og høyde av bebyggelsen, bevaring av akse opp mot daldraget, friluftsliv, allmennhetens interesser, bevaring av badestrendene, omfang og utforming av båthavna og trafikkavvikling/sikkerhet rer de viktigste miljøtemaer i planen. I vurderingen vises det til planbeskrivelsen og planprosessen. Medvirkning: Etter oppstartsmøte i kommunen ble igangsetting av planarbeidet kunngjort i lokalpressen / Berørte grunneiere ble varslet ved brev av I tillegg ble det avholdt et møte med Rådet for Funksjonshemmede i Rygge kommune og med representanter for Larkollen Vel Det vil også bli informert om prosjektet i årsmøtet for Larkollen Vel Lovhjemmel: Det fremmes et forslag til reguleringsplan i hht. PBL 30. Planforslaget skal behandles etter 27-1, pkt 2. PMU skal ta stilling til om planforslaget kan legges ut til Saksdokumenter: - Reguleringsplan for Larkollen - Hvitnesbukta, godkjent Innspill til planarbeidet fra: A1. Oslofjordens Friluftsråd, datert A2. Statens vegvesen, Region Øst, datert A3. Fylkesmannen i Østfold, områdene miljøvern og landbruk, datert

5 A4. Miljørettet helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler, datert A5. Østfold fylkeskommune, Kulturminneseksjonen, datert og A5. Østfold fylkeskommune, Planseksjonen, datert B1. Kari Veum, datert B2. Sivilingeniørene Inglingstad & Tørnqvist A/S på vegne av Odd Roar Lofterød, datert B3. Larkollen Vel v/egil Olsen, datert B4. Advokat MNA Paul Henning Fjeldheim, datert Saksvedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan for Larkollen sentrum m/bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Illustrasjoner (4 ark), datert