HANDELSANALYSE OMRÅDEREGULERING TERMINALVEIEN ØST

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "HANDELSANALYSE OMRÅDEREGULERING TERMINALVEIEN ØST"

Transkript

1 HANDELSANALYSE OMRÅDEREGULERING TERMINALVEIEN ØST 1.1 Utarbeidet: Revidert: Adresse: Eliasbakken 7, 8205 Fauske Telefon: Internett:

2 Forord har på oppdrag fra utarbeidet en handelsanalyse i forbindelse med områderegulering for Terminalveien Øst på Krokdalsmyra i. Oppdragsgiver / Tiltakshaver: Plankonsulent / Prosjektansvarlig:, Plan/utvikling, Postboks 93, 8201 Fauske. Telefon og e-post: Eliasbakken 7, 8205 Fauske. Telefon og e-post: Organisasjonsnr Dette dokumentet er utarbeidet med bakgrunn i planprogram stadfestet i kommunestyret i tillegg til føringer fra kommunens administrasjon. Analysen skal gi svar på hva som vil bli tillatt etablert, påvirkning på etablert handel, områdets egnethet og forholdet til Fauske sentrum. Jan-Erik Johansen og Paul Åkerli har vært kommunens kontaktpersoner i utredningsarbeidet. I løpet av prosessen har det vært samarbeid med Nordlandsbuss, Byggmakker, Fauske Handelspark, Statens vegvesen, Møbelringen samt de fleste øvrige virksomhetene i området inkl. andre relevante i sentrum. Fauske, Rita Helen Berg 2

3 Sammendrag Planområdet er på ca. 150 daa og ligger på Krokdalsmyra i. Dagens handelssituasjon er dominert av Byggmakker og Fauske Handelspark på vestsiden av Terminalveien og Scania med truckstopp på østsiden av Terminalveien. Fauske sentrum har i 2012 et større kjøpesenter (Amfi-senteret) med flere mindre butikktyper og i Sjøgata samt Storgata ligger det flere butikker av ulik art i tillegg til banker, kontorer, bensinstasjoner m.m. Nedenfor vises hovedutredningsområdet, men i forbindelse med handelsomland er også nabokommunene Sørfold og Saltdal tatt med samt Bodø. Hovedformålet bak planen er å skaffe byggeklare tomter med god infrastruktur for å sikre fremtidig handelsutvikling. Fauske sentrum har ledige lokaler for å ta mindre etableringer, men kommunen mangler i dag tomter for større virksomheter. I dette området er detaljhandel (matvarer, klær, hudpleieartikler osv.) bare tillatt med inntil m 2 totalt for hele utbyggingsområdet. Utbyggingsalternativene er: Alt. 0 Ingen utbygging (dagens situasjon opprettholdes) Alt. 1 Utbygging av forretning og kontor Alt. 2 Utbygging av forretning, kontor og industri Analysen tar for seg etablert handel på Krokdalsmyra og i Fauske sentrum. Det er foretatt spørreundersøkelser/intervjuer av relevante virksomheter samt innhentet statistiske data. Det ble tidlig avklart i prosessen at det skal legges vekt på storhandel innenfor planområdet og en svært begrenset detaljhandel (vareposehandel). På bakgrunn av dette er det forventet lite effekt på eksisterende sentrumshandel på Fauske utover noen få aktører som er innenfor de bransjene man ser for seg på østsiden av Terminalveien. Tilgjengelighetsanalysen viser at henholdsvis ca mennesker når Krokdalsmyra innen 30 min med bil og dette er Fauskes naturlige handelsomland. Bodø er ikke medtatt i handelsomlandet da handelslekkasjen til Bodø er større enn fra Bodø. Dette gjelder spesielt større varer som motorkjøretøy, båt og møbler. Ellers er det lite handelslekkasje når det gjelder trelast og omtrent ingen når det gjelder dagligvarer. Markedsområdet/handelsomlandet omfatter samt del av kommunene Sørfold og Saltdal. Så fremt industri som skal tillates på Terminalveien Øst i lag med forretning og kontor tilpasses området og boligområder i nærområdet vil dette være uproblematisk. Kundegrunnlag, inntekt/lønnsvekst, forbruk m.m. er med på å påvirke handelssituasjonen generelt samt påvirke resultatet av en utbygging. Siden man ikke har kjennskap til hvilke virksomheter som vil etablere seg gjør det at analysen har flere usikkerhetsmomenter. Selve tiltaket (tilrettelegging for næringsareal) kan være med på å påvirke fremtidig befolkningsutvikling avhengig av type virksomhet som etableres. Sannsynligvis er tallet på arbeidsplasser beregnet ut fra areal noe høyt. Dette gjelder spesielt for kontorareal og det ble derfor også sett på en mer realistisk utbyggingen av 2 etasje. Kommunen har et langsiktig perspektiv på utbyggingen og det er antatt at dette er en utbygging som vil foregå over år og i flere byggetrinn. 3

4 Innhold 1. INNLEDNING BAKGRUNN PLANOMRÅDET AVGRENSNING AV UTREDNINGSOMRÅDET DATAGRUNNLAG METODIKK OG UTBYGGINGSALTERNATIVER METODE UTBYGGINGSALTERNATIVER ALTERNATIV ALTERNATIV ALTERNATIV DAGENS SITUASJON VIRKSOMHETER PÅ KROKDALSMYRA OG OMEGN VIRKSOMHETER I FAUSKE SENTRUM DAGENS BUTIKKSTRUKTUR LEDIG AREAL OG LOKALER I FAUSKE SENTRUM BOLIGER MARKEDSGRUNNLAG BEFOLKNING/BOLIGER TILGJENGELIGHETSANALYSE HANDELSOMLAND KUNDEGRUNNLAG OG KJØPEKRAFT ANALYSE AV MARKEDSOMRÅDET VAREGRUPPER EKSISTERENDE MARKEDSOMRÅDE HANDELSSTRUKTUR FORVENTET ETTERSPØRSELSVEKST SYSSELSETTING INDUSTRI HANDEL REGIONALT KONSEKVENSER KONKLUSJON KILDER/REFERANSER

5 1. Innledning Handelsanalysen skal gi et samlet bilde av handelssituasjonen på Fauske før og etter en mulig utbygging på Krokdalsmyra. Analysen tar blant annet for seg følgende tema: Dagens situasjon i utredningsområdet Arealsituasjon i sentrum m.m. Funksjonsdeling sentrum og planområdet Påvirkning etablert handel Fauske sentrum Markedsgrunnlag og handel i regionen I prosessen kom det frem at flere av de områdene som skulle belyses i henhold til planprogrammet ikke var så aktuelle i forhold til hva som er tenkt etablert innenfor planområdet. De varegruppene som er vanlige i et tradisjonelt sentrum tenkes ikke etablert på utbyggingsområdet og det er derfor heller ingen naturlig konkurranse mellom disse varegruppene eller områdene. Det er sett litt på påvirkning av Fauske sentrum, men kun i forhold til varegrupper som tenkes etablert på Krokdalsmyra. For å presisere legges det altså ikke opp til noen kjøpesenteretableringer med mange småbedrifter innenfor planområdet. Analysen vil ikke ta for seg forhold nevnt i planprogrammet som ikke er relevante i forhold til planlagt tiltak. 1.1 Bakgrunn er engasjert av til å utarbeide forslag til områderegulering for Terminalveien Øst. Planområdet er en del av et større næringsområde på Krokdalsmyra der vestsiden av Terminalveien i hovedsak er utbygd. Området ligger nord for Fauske jernbanestasjon og sørøst for E6 i, jf. kap I forbindelse med områdereguleringen ønsket kommunen å se litt på fremtidig handelseffekt på eksisterende handel på Fauske og da spesielt med tanke på Fauske sentrum. Det ble derfor stilt krav om en enkel handelsanalyse. Det ble meldt planoppstart med planprogram som var ute på høring i perioden Planprogram med innspill ble oversendt til kommunen og fastsatt av styre Forhold til andre planer, lovverk og planprosess samt kommunale føringer er beskrevet i planprogrammet og det gjentas derfor ikke i detalj her. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til forretning og kontor. I utredningen sees det også på et alternativ med industri. Det ønskes en avklaring på hvilken utbygging som er ønskelig, i hvilken grad dette påvirker etablert handel, områdets egnethet for forretning/kontor og evt. industri samt forholdet til Fauske sentrum. har definert alternativene for utvikling av næringsvirksomhet i området, utnyttelsesgrad og fordeling av andeler med forretning, kontor og industri. Kommunens overordna mål er befolkningsvekst i tillegg til en positiv utvikling av tettstedet i årene som kommer. Det er behov for et avlastningssentrum for større varegrupper samt plasskrevende og større varer - som igjen kan gi et mer definert sentrum som kan virke samlende, og gi grunnlag for etablering av et variert vare- og tjenestetilbud til befolkningen. Planen for området har et langsiktig tidsperspektiv, og må derfor sikres fleksibilitet. 5

6 1.2 Planområdet Planområdet er på ca. 150 daa og ligger på Krokdalsmyra i, se kartutsnitt nedenfor. Området er like nord for Fauske jernbanestasjon og sørøst for E6. Det er ca. 1,5 km til Fauske sentrum og ca. 54 km til Bodø sentrum. Straumen i Sørfold ligger ca. 15 km nord og Rognan i Saltdal ligger ca. 30 km sør for området. Området er avsatt i gjeldende kommuneplan og avgrensning følger i vest veiareal og berører derfor tilgrensende reguleringsplaner. Sentrum Oversiktskart Fauske (planområdet i rødt). Figur 1: s avgrensning av planområdet (rødt). 1.3 Avgrensning av utredningsområdet Utredningsområdet omfatter eksisterende handel på Krokdalsmyra og Fauske sentrum. For å gi et totalbilde av Fauske som handelssted kan det også nevnes at det utenfor utredningsområdet finnes en mindre dagligvareforretning, hagesenter og bilbutikker langs E6 (Kleiva) og Rv.80 (Erikstad) like utenfor Fauske sentrum. 6

7 Analyseområdet på Krokdalsmyra fremstår i dag som et område dominert av Byggmakker og Fauske Handelspark på vestsiden av Terminalveien og Scania med truckstopp på østsiden av Terminalveien. Fauske sentrum har i dag et stort kjøpesenter (Amfi-senteret) med flere mindre butikktyper. I Sjøgata samt Storgata ligger det flere butikker av ulik art i tillegg til banker, post i butikk, kontorer, bensinstasjoner m.m. Nedenfor vises hovedutredningsområdet, men i forbindelse med handelsomland er også nabokommunene Sørfold, Saltdal og Bodø tatt med i vurderingen. Figur 2: s avgrensning av hovedutredningsområdet (rødt) og planområdet (blått). 7

8 1.4 Datagrunnlag Innhold og verdi a. Befolkningsdata (alder og kjønn), SSB b. Bedriftsregister og ansattedata, SSB c. Varehandel, SSB d. Markedsundersøkelser e. Erfaringstall ulike bransjer I flere av beregningene er det benyttet lokale erfaringstall fra lignende virksomheter og situasjoner. Prognoser som baserer seg på eks. fremtidige tall fra SSB vil det være knyttet noe usikkerhet til da situasjonen som lå bak prognosen kan endre seg. På bakgrunn av dette vil det derfor være noe feilmargin knyttet til datagrunnlaget og beregningene i denne rapporten. Usikkerhetsmomenter kan være både fremtidig ÅDT, folketall og boligvekst. Mye av statistikken tar ikke hensyn til regionale forbedringer på transportinfrastruktur eller andre forhold som kan bidra til økt bolyst eller legge til rette for næringsutvikling i et område. Der kildehenvisning ikke er gitt, baserer teksten seg på kunnskap hentet fra diverse lover, forskrifter, temaveiledninger, befaringer og erfaringskunnskap i kommunen. Kilde kart m.m. I denne rapporten er kartgrunnlag hentet fra Geovekst* og ortofoto hentet fra Norge i Bilder. Bilder benyttet i rapporten er tatt av Rita H. Berg og Sven-Erik Åsheim. Disse kildene gjentas derfor ikke under hvert kart, ortofoto og bilde i analyserapporten. Programvaren som er benyttet er Norkarts GisLine. *Geovekst er et samarbeid om felles etablering, forvaltning, drift, vedlikehold og bruk av geografisk informasjon som koordineres av Statens kartverk. Avtale etablert i 1992 mellom: Norges energiverksforbund, Kommunenes Sentralforbund, Landbruksdepartementet, Statens vegvesen, Statens kartverk og Televerket. 2. Metodikk og utbyggingsalternativer 2.1 Metode Denne analysen skal vurdere handelskonsekvenser av utbyggingsområdet øst for Terminalveien på Krokdalsmyra. Analysen skal inneholde et alternativ som vil være ingen utbygging og to alternativer med en gitt utbygging av planområdet, se pkt Eventuelle konsekvenser ved de ulike alternativene skal beskrives. Analysen skal ha en oppsummering/konklusjon samt forslag til avbøtende tiltak der dette er nødvendig. I kommunedelplanen er det ikke tatt stilling til sammensetningen av forretning og kontor. I analysen er det tatt utgangspunkt i ulike alternativer for blanding av forretning og kontor samt industri innenfor planområdet. Analyseforutsetningene er gjort i samråd med. Utbyggingsalternativene sammenlignes med en framskrivning av dagens situasjon fram mot 2021 som er perspektivet i kommunedelplanen. Konsekvenser for handel skal vurderes for de ulike utbyggingsalternativene. Dvs. at det gjøres en enkel vurdering av hvilke konsekvenser fremtidig handel i utbyggingsområdet vil ha for etablert handel i Fauske sentrum. 8

9 Arbeidsopplegg Arbeidet med handelsanalysen er gjennomført på følgende måte: 1. Gjennomgang av etablert handel på Krokdalsmyra og i Fauske sentrum. Det er foretatt spørreundersøkelser/intervjuer av relevante virksomheter samt innhentet statistiske data. 2. Det ble tidlig avklart i prosessen at det skal legges vekt på storhandel innenfor planområdet og en svært begrenset detaljhandel i form av mindre varer. Det ble gjort avveininger av andel/behov for blandingen av forretning, kontor og industri. Her ble også varegrupper diskutert samt type industri. Denne avklaringen har gjort at det i en del av de problemstillingene som skulle belyses i analysen i henhold til planprogrammet ikke har hatt samme verdi. 3. Vurdering av alternative utbyggingsmuligheter innenfor området danner videre grunnlaget for både handels- og trafikkanalysen. Gjennomgang av tilgjengelig utbyggingsareal på Fauske (avsatt til formålet) samt prinsipper for lokalisering/utforming. Det er foretatt beregninger av kundegrunnlag og handelsomland med grunnlag i tall fra Statistisk Sentralbyrå når det gjelder varehandel, befolkningstall og fremskrivning av folkemengde. Det er i tillegg innhentet lokale erfaringstall fra relevante bedrifter/bransjer. 4. Vurdering av konkurranse og mulig fremtidig utvikling samt handelslekkasje ved etablering andre steder i regionen. Herunder innhentet statistiske tall på omsetning, inntekt m.m. fra Statistisk Sentralbyrå. 2.2 Utbyggingsalternativer Endelig utbygging øst for Terminalveien er i dag ukjent, men med bakgrunn i kommunens strategi for området er det sett på en mulig utbygging. Ut fra en inndeling av området i tomter er det gjort en fordeling av virksomhetskategorier for de to utbyggingsalternativene i samarbeid med. Det er innhentet tall for dagens virksomheter og arealer på Krokdalsmyra. Nærhet til fremtidig boligområde (plan for Hauanbakken) vil legge restriksjoner på type næringsvirksomhet med tanke på eks. støy og støv. Figur 3: Utgangspunkt for tomteinndeling innenfor Terminalveien Øst. 9

10 Alternativene som skal utredes er: Alt. 0 Ingen utbygging Alt. 1 Utbygging av forretning og kontor Alt. 2 Utbygging av forretning, kontor og industri Det tillates mindre endringer i tomteinndelingen i plankartet og det åpnes for sammenslåing av tomter ved større etableringer evt. deling av tomter da det er satt av svært store arealer. En forutsetning for synergieffekt for vest- og østsiden av Terminalveien er nærhet og konkurranse. Det er også en form for synergieffekt at man innenfor den enkelte tomt har mulighet for å nå flere virksomheter fra en parkeringsplass. Med planlagt varekonsept antas det som mindre sannsynlig, men dette henger også sammen med utformingen av naboområdene og avstander. Men for de som skal handle i mindre skala kan enkeltområdene fint nås med sykkel eller til fots Alternativ Dette alternativet innebærer ingen utbygging av området, som vil si at dagens situasjon opprettholdes. Virksomhetene på vestsiden av Terminalveien inngår i utredningsområdet, men ikke i planområdet. Det kan være interessant å se på fordeling av arealbruk på f.eks. Byggmakker og Fauske Handelspark. Bilde 1: Byggmakker Gunvald Johansen. Byggmakker har et samlet areal på ca m 2 i en etasje der butikkdelen utgjør m 2 og resterende er lager trelast m.m. De tilbyr i dag trelast, vinduer/dører, baderomsinnredning, ovner, verktøy, maling, gulv m.m. Bedriften har pr. i dag 11 heltidsansatte og 5 deltidsansatte. 10

11 Bilde 2: Fauske Handelspark. Fauske Handelspark har et samlet areal på ca m 2 inkl. lager i første etasje og ca m 2 i andre etasje. Handelsparken tilbyr i dag mye av det samme som Byggmakker innen trelast, dører osv. og har i tillegg matvarer, møbler, hvitevarer og elektroartikler, biltema- og nilleartikler, apotek, restaurant i første etasje. I andre etasje er det i dag kun et treningssenter, men det er flere aktører som vil komme inn i bygget i løpet av 2013/2014. Totalt er det pr. i dag ca. 57 heltidsansatte og ca. 23 deltidsansatte på bygget. Området har flere virksomheter og det er gått nærmere inn på hvilke dette er under dagens situasjon i kap. 3.1 Virksomheter på Krokdalsmyra. 2.4 Alternativ 1 Dette alternativet innebærer utbygging av forretning og kontor på østsiden av Terminalveien. Kommunen har satt utnyttelsesgraden til %-BYA=65 % der parkering er inkludert. Som utgangspunkt for bergningene har man sett for seg at samlet areal fordeles på seks tomter. Det er tatt utgangspunkt i en mulig etablering i fremtiden og det er da tenkt en kombinasjon av tre tomter med forretning og tre tomter med forretning/kontor. Kommunes krav til parkering er 2 p-plasser pr 100 m 2 for forretning, 3 pr 100 m 2 for kontor og 1 pr 100 m 2 for industri. Parkering til kunder og ansatte skal løses innenfor den enkelte tomt. I utgangspunktet ser man for seg kontorlokaler i 2. etasje, men sannsynligheten for at det blir bygget full 2. etasje på hele arealet anses som svært liten. Det antas at man kun i deler av bygget vil utnytte begge etasjene, men det er likevel tatt høyde for dette i beregningene. Mulige forretningstyper i 1. etasje kan være møbelbutikk, bilforhandler, trelast, hvitevarer, båtforhandler, hagesenter, landbruksmaskiner, bobilforhandler, m.fl. For hele området er det lagt til grunn en detaljhandel (vareposehandel) på totalt inntil m 2 som kan etableres på en eller fordelt på flere tomter. Om det fordeles likt på tomtene vil det gi 500 m 2 pr tomt. 11

12 Alternativ 1 Arealtype Fordeling Totalt areal m 2 Antall arbeidsplasser beregnet ut fra areal Forretning (3 tomter) 32,6 % Forretning (3 tomter) 32,0 % Kontor (2. etasje) 32,0 % (8,0 %) (6 937,5)* 777 (194) Detaljhandel** 3,5 % Totalt 100 % (450) Tabell 1: Utbyggingsarealer alternativ 1. * Her er det antatt at kun 25 % (6 937,5) av bygningskroppen brukes til kontorer og herav 30 % til fellesareal. ** Her tillates bare småhandel på et begrenset areal dvs. totalt inntil m 2 på hele utbyggingsområdet. 2.5 Alternativ 2 Dette alternativet innebærer utbygging av forretning, kontor og industri på østsiden av Terminalveien. Kommunen har satt utnyttelsesgraden til %-BYA=65 % der parkering er inkludert. Som utgangspunkt for beregningene har man sett for seg at samlet areal fordeles på seks tomter. Det er tatt utgangspunkt i en mulig etablering i fremtiden og det er da tenkt en kombinasjon av to tomter med forretning, to tomter med forretning/kontor og to tomter med industri. Kommunens krav til parkering er 2 p-plasser pr 100 m 2 for forretning, 3 pr. 100 m 2 for kontor og 1 pr 100 m 2 for industri. Parkering til kunder og ansatte skal løses innenfor den enkelte tomt. I utgangspunktet ser man for seg kontorlokaler i 2. etasje, men sannsynligheten for at det blir bygget full 2. etasje på hele arealet anses som svært liten. Det antas at man kun i deler av bygget vil utnytte begge etasjene, men det er likevel tatt høyde for dette i beregningene. Mulige forretningstyper i 1. etasje kan være møbelbutikk, bilforhandler, trelast, hvitevarer, båtforhandler, hagesenter, landbruksmaskiner, bobilforhandler, m.fl. Mulige industritype er bilverksted, som kan kombineres med eks. bensinstasjon. For hele området er det lagt til grunn en detaljhandel (vareposehandel) på totalt inntil m 2 som kan etableres på en eller fordelt på flere tomter. Om det fordeles likt på tomtene vil det gi 500 m 2 pr tomt. Alternativ 2 Arealtype Fordeling Totalt areal m 2 Antall arbeidsplasser beregnet ut fra areal Forretning (2 tomter) 27,4 % Forretning (2 tomter) 20,1 % Kontor (2. etasje) 20,1 % (5,0 %) (4 462,5)* 500 (125) Detaljhandel** 3,4 % Industri 29,0 % Totalt 100 % (479) Tabell 2: Utbyggingsarealer alternativ 2. * Her er det antatt at kun 25 % (4 462,5) av bygningskroppen brukes til kontorer og herav 30 % til fellesareal. ** Her tillates bare småhandel på et begrenset areal dvs. totalt inntil m 2 på hele utbyggingsområdet. 12

13 3. Dagens situasjon Virksomheter på Krokdalsmyra og omegn Planområdet ligger på østsiden av Terminalveien på Krokdalsmyra og er i dag ubebygd. Like nordvest for dette ligger Scania med truckstopp og her holder også Nordlandsbuss til. Litt øst for planområdet og øst for Grønåsveien ligger planlagte, men ubebygde Hauanbakken boligfelt. Krokdalsmyra deles som nevnt av Terminalveien og på vestsiden ligger Haukland Eiendom, Byggmakker, Fauske Handelspark, Dahl-bygg AS, Postterminalen og Godsterminalen. For å få litt mer informasjon om eksisterende virksomheter i nærområdet på Krokdalsmyra ble det gjennomført en spørreundersøkelse. Bedriftene som var med i spørreundersøkelsen var: Scania, Nordlandsbuss, Byggmakker, Handelsparken (Coop trelast, Coop bygg, Coop elektro, Coop x-tra, Fagmøbler, Ditt apotek, Biltema, Nille, Parken kafé, Stamina HOT), Dahl-Bygg og Postterminalen. Bilde 3: Postterminalen sett mot sørvest fra Terminalveien. I undersøkelsen fremgår det at de aller fleste i hovedsak leier lokalene de bruker og at de benytter 100 % av dette. Med unntak av Postterminalen opplyser alle at de har tilstrekkelig med areal i dag. Det er ingen av virksomhetene som har planer om utvidelse pr i dag. Åpningstidene på ukedager varierer fra til om morgenen og fra til om ettermiddagen/kvelden. Lørdager er det ikke alle som har åpent, men de fleste som har åpent har dette mellom kl til samt noen få til kl og kun Coop X-tra til Det er stor spredning i kundegrunnlaget for de enkelte virksomhetene, men de som det er naturlig å se på i sammenheng med ny utbygging ligger på mellom besøkende pr. år. 13

14 Totalt antall ansatte på Krokdalsmyra er i 2012 anslått til ca. 255 heltids- og deltidsansatte inkl. vikarer. Ut fra de som har svart på spørreundersøkelsen er det 80 ansatte som benytter bil til arbeidsplassen, 21 ansatte som går eller sykler, 2 ansatte benytter rutebuss, men har et stykke å gå til nærmeste stoppested og 6 ansatte som benytter tog. Når det gjelder antall kunder er dette samlet sett for området anslått til ca pr. år. Når det gjelder varelevering er det stor spredning i hyppighet og det benyttes både varebil og trailer. De fleste har daglig varelevering eller opp til flere ganger (3-6) i uken og noen få har en eller to ganger i uken. På grunn av varekonsept og regionalt kundegrunnlag er hoveddelen av handelsvirksomheten på Krokdalsmyra bilbasert. Eksisterende virksomheter tilbyr i dag både hjemkjøring og utlån av henger da mange av kundene ikke har mulighet til å få med seg så store varer. Et lite stykke sør for postterminalen ligger Fauske jernbanestasjon og pga problemer med tidligere kryssinger av jernbanesporene har Jernbaneverket laget en planundergang fra Eiaveien til Sildreveien og det er iverksatt inngjerding av jernbaneområdet. Søbbesva er et industriområde som ligger nordvest for planområdet. Det er her til sammen ledig areal nesten tilsvarende Terminalveien Øst i størrelse. Eksisterende virksomheter ligger spredt langs flere veier og ledig areal krever videreføring av disse veiene. 3.2 Virksomheter i Fauske sentrum Når det gjelder Fauske sentrum er det tatt utgangspunkt i kommuneplanens arealdel der sentrumsavgrensning er vist i delplan 2 for Fauske. Figur 4: Utdrag delplan 2 Fauske sentrum som viser sentrumsavgrensningen. Dagens situasjon i Fauske sentrum er et bredt spekter av varegrupper innen ulike bransjer. Det tas forbehold om at noen av de som er nevnt i denne analysen er lagt ned og at noen ikke er nevnt pga. nylig oppstart. På neste side er et utvalg av dagens aktører i Fauske sentrum listet opp: 14

15 Amfi-senteret Matvarebutikker Bensinstasjoner Frisører Klær Stoff/tråd/pynt Spisesteder Kontorer Kropp Andre Apotek 1, Ark, Black Design Shop, B-Young, Coop Prix, Cubus, Dressmann, Focus cafe, Focus Sko, Gull & Gaver, Gull Funn, Intersport, Jack & Jones, KappAhl, Life Helsekost, Lindex, Match, Minas Spiseri, Narvesen Kiosk, Nikita, Nille, Pizzabakerne, Princess, Ringo Fauske, Risøe, Skin Tonic, Skoen Eurosko, Spaceworld, Vinmonopolet, Økonomisko Ica, Rema 1000 og Bunnpris Shell, Esso og Statoil Krølle Frisør AS, Frisørloftet AS, Frisør Vi Tre AS, Frisørstua, Finns Frisørsalong. Berits Salong, Helse og Velvære, Din frisør Vero Moda, Gunns Klær AS, Non Stop AS, Einar Pedersen AS, Cats O 16 Kurt Nilsen, G-sport Trådsnella, ZikZak, Hansen og Dysvik, Fauske hotell, Brygga hotell, Lais Bistro, Napoli, Orion, Torget Gatekjøkken Sparebank 1 Nord-Norge, DnB, Justis Inkasso, Advokater, Eiendomsmeglere, Regnskapsbyrå, Ligningskontor, NAV Muskelbakeren, Ditt velvære, Tannleger, Legekontor, Fotterapeuter Kopi og Data, Fauske Bakeri, Fauske Synssenter, Fotograf Holst, Fauske Drogeri og fargehandel, Jaktdepoet, Alarm, Møbelringen, Båt og Fritid, Flisekompaniet, Pitney Bowes AS, Solstudio Fauske kino, (adm.) Diverse Tabell 3: Utdrag av virksomheter i Fauske sentrum. I følge Statistisk Sentralbyrå pr er det i ca. 377 bedrifter med en ansatt eller mer. Av disse er det ca. 101 som er relevante i forhold til planlagte varegrupper innenfor utbyggingsområdet. Bilde 4: Rundkjøring/knutepunkt Rv. 80 og E6 3.3 Dagens butikkstruktur Som nevnt i tidligere kapitler har Fauske sentrum i dag et større senter (Amfi-senteret) med flere mindre butikktyper. I Sjøgata og Storgata ligger det flere butikker av ulik art i tillegg til banker, 15

16 post i butikk, kontorer, bensinstasjoner m.m. Det er få bedrifter igjen i sentrum med arealkrevende varer og disse opplever at de ikke har tilstekkelig med areal både innen- og utendørs i forhold til varekonseptet og ved varelevering/vareutkjøring. Flere av virksomhetene med vareutvalg som krever bil eller annen transport (tyngre og større varer) har dårlige vilkår i Storgata og delvis Sjøgata pga manglende parkering i umiddelbar nærhet i tillegg til parkeringsavgift og stor trafikk. Når det gjelder virksomheter med større varegrupper har Byggmakker og Fauske Handelspark på Krokdalsmyra i dag fordeler fremfor sentrum med enkel og tilstrekkelig parkering i tillegg til at denne er gratis. Det er tatt hensyn til plassering av virksomheten i selve bygget samt rent logistikkmessig i forhold til varelevering og -henting. Bilde 5: Sjøgata sett mot vest fra Amfi-senteret. 3.4 Ledig areal og lokaler i Fauske sentrum Arealsituasjonen i Fauske sentrum gir svært begrensede utvidelsesmuligheter og det er få ledige tomter med tanke på utvikling av forretning/kontor av litt størrelse. Pr. i dag er det kun en tomt som er ledig og ubebygd i Fauske sentrum. Denne er på ca. 3,2 daa og ligger like øst for nye Rema Sentralskoleområdet som ligger nord for Rv. 80 og Rema 1000 er under planlegging. For mindre etableringer er det mange lokaler som står ledige i sentrum pr. i dag, men som nevnt har veldig få av disse noe areal av størrelse. Den største er på m 2, mens gjennomsnittet ligger på ca. 180 m 2. På neste side er det laget en oversikt over kjente ledige lokaler i sentrum. 16

17 Sted Areal i m 2 Arkaden 200 Tidl. Jernia (del) 100 Tidl. Rema Tidl. Fagmøbler Amfi 100 Monsen 100 Tidl. Intersport 250 Fagers (underetasje) 80 Drogeriet 2. etasje 150 Smartgården 250 Baker Hansengården 190 G-Sport 350 Epas-hjørnet 150 Sum Tabell 4: Utdrag av kjente ledige lokaler i Fauske sentrum pr I tillegg har følgende virksomheter lagt ned sin drift de siste årene: Jernia, Casolare, Damlas og Økonomideler og følgende har startet sin drift: Pizzabaker n, Napoli, Flisekompaniet. Noe av årsaken til ledige lokaler er nedleggelse, men også flytting internt på Fauske til nye lokaler eks. Fauske Handelspark og nye Rema Virksomheter som har flyttet fra sentrum til Fauske Handelspark på Krokdalsmyra er: Fagmøbler, Stamina HOT (Friskhuset), Coop Elektro og Coop X-tra Bygg. I forbindelse med etablering av Fauske Handelspark er det etablert følgende nye virksomheter: Coop X-tra, Nille avd.2, Notabene (nedlagt), Florist (nedlagt), Ditt Apotek, Parken Cafe, Biltema og Ole Dahl Bygg. Bilde 6: E6 (Storgata) sett mot øst like sør for Fauske Rådhus. 17

18 3.5 Boliger Når det gjelder boliger, befolkning og avstander vises det til kap. 4.1 Befolkning/boliger og 4.2 Tilgjengelighetsanalyse. Der går man nærmere inn på disse temaene både for dagens situasjon og en fremtidig situasjon. 4. Markedsgrunnlag 4.1 Befolkning/boliger I dette kapittelet er befolkningstall og befolkningsfremskrivning hentet fra Statistisk sentralbyrå. (SSB). Befolkning pr har en befolkning på innbyggere fordelt på de tre tettstedene Sulitjelma, Fauske og Valnesfjord samt noe spredt bebyggelse. Fauske forventes å få en sterk vekst i antall personer over 67 år frem mot Nedenfor vises befolkning i regionen. Folketall 0-17 år år Fauske Fauske Fauske Saltdal Saltdal Saltdal Sørfold Sørfold 503 Sørfold Sum Sum Sum Tabell 5: Befolkningstall 2012 for Fauske, Saltdal og Sørfold fordelt på barn og voksne. Kilde: SSB. Befolkningsvekst 2021 For beregning av befolkningsutviklingen i regionen er det lagt til grunn middels nasjonal vekst. Framskriving etter middels vekst baserer seg på mellomnivået for fruktbarhet, levealder, innenlands mobilitet og nettoinnvandring. Økning i prosent er med utgangspunkt i folketall pr Dette er kun prognose og andre faktorer i regionen kan være med på å endre dette bildet i fremtiden, men det er forventet at den regionale sentraliseringen vil fortsette (for Salten betyr det flytting til Bodø og Fauske). Folketall 2021 Fauske Økn. % Saltdal Økn. % Sørfold Økn. % Sum Økn. % 0-17 år ,8 % 947-3,8 % 377-6,3 % ,5 % 18 år el. eldre ,1 % ,5 % ,5 % ,3 % Sum ,2 % ,7 % ,7 % ,6 % Tabell 6: Befolkningsvekst 2021 for Fauske, Saltdal og Sørfold fordelt på barn og voksne. Kilde: SSB. Antall biler pr Nedenfor er det anslått antall personbiler ut fra befolkning og sammenlignbare områder. Fauske Saltdal Sørfold 905 Sum Tabell 7: Beregnet biler 2012 for Fauske, Saltdal og Sørfold. Antall boliger pr I følge kommunens matrikkelansvarlig er det pr. i dag 3955 bygninger i kommunen som er benyttet som bolig og dvs. eks. enebolig, våningshus, leiligheter, rekkehus m.m. 18

19 I henhold til faktadelen til Kommuneplanens samfunnsdel opplyses det at det i løpet av de siste ti årene ( ) er bygget 120 bolighus på Fauske hvorav 91 er eneboliger. Det ga 216 boenheter fordelt på 125 leiligheter og 91 eneboliger. Det produseres da i snitt 21 boenheter pr. år fordelt på 12 nybygg. Antallet eneboliger har gått ned over tid og antallet leiligheter har gått opp. Planlagt boligmasse pr Med bakgrunn i kommunens planbase og FKB-data er det ca. 350 ledige boligtomter (à ca. 1 daa) av den totale massen av regulerte boligtomter. Noen av disse tomtene har stått ledige lenge og det kan sannsynligvis forklares med tomtens beliggenhet i forhold til sentrum, skole og utsikt samt høye kostnader for opparbeiding. Planlagt boligvekst frem mot 2021 Kommuneplanens arealdel har ca. 45 uregulerte boligtomter à ca. 1 daa. LNFområder er ikke medtatt, men i bestemmelsene til kommuneplanen er det her avsatt et begrenset antall boliger i planperioden. Bilde 7: Amfi-senteret sett mot sør. 4.2 Tilgjengelighetsanalyse I forbindelse med Trafikkanalysen er det gjort en rekkeviddeberegning fra Krokdalsmyra på gang- og bilvegnettet. Her har man sett på antall personer som bor i gang- og sykkelavstand samt rekkevidden på bil- og kollektivtransport til området innenfor gitte tidsrom. Det vises da potensielt hvor mange som kan nå planområdet med de ulike transportmidlene. Folketall fra og nabokommuner er medtatt i bergningene, men det er ikke tatt med befolkningsdata fra tilgjengelige områder i Sverige. Resultatene vises i tabellene på neste side. 19

20 Transportmidel 15 min 30 min Gående personer personer Syklende personer personer Tabell 8: Tilgjengelighet til Krokdalsmyra for gående og syklende. Reiser med bil fra Sørfold og Saltdal kommuner på innenfor en reisetid på 15 og på 30 minutter med bil antas å forekomme oftest. Personer / intervall 15 min 30 min 60 min 2 timer 3 timer 4 timer Motorkjøretøy Tabell 9: Tilgjengelighet for personer med motorkjøretøy innen et gitt tidsintervall til Krokdalsmyra. Nedenfor vises det på kart hvilken rekkevidde man har med bil til Krokdalsmyra. Det gir altså et bilde av befolkning/handelsomland for kjøretider på 15 min og 30 min. Figur 5: personer når Krokdalsmyra innenfor en sone på 15 min med bil. 20

21 Figur 6: personer når Krokdalsmyra innenfor en sone på 30 min med bil. 4.3 Handelsomland Handelsomland (markedsområde) er det geografiske nedslagsfeltet til en handelsvirksomhet, og defineres av bosetningsmønster/rekkevidde, virksomhetens størrelse i form av omsetning, og innslag av konkurrerende virksomheter i nærheten. Handelstilbudets vareutvalg er også avgjørende, da folks reisevillighet varierer for ulike varegrupper. Innenfor en radius på 30 min med bil har det største handelstilbudet, men ved kjøring over 60 min vil Bodø dominere med størst utvalg i varegrupper. Markedsområdet til et gitt varetilbud på Krokdalsmyra er definert geografisk på figur 6 ovenfor og omfatter Fauske kommune samt del av kommunene Sørfold og Saltdal. Det naturlige handelsomlandet for Fauske vil være innenfor 30 min med bil jf. figur 6 ovenfor.. 21

22 4.4 Kundegrunnlag og kjøpekraft Kundegrunnlaget innenfor handelsomlandet er pr på personer og prognose for 2021 er på personer. Gjennomsnittelig årlig inntekt i Norge er pr kr ,-. Gjennomsnittelig lønnsvekst var på 3,9 % fra samme periode året før. I 2009 var forbruk innen detaljhandel pr. husholdning i Nord-Norge på kr ,- med utgangspunkt i 2,06 personer pr. husholdning. Årlig omsetning pr. innbygger i detaljhandel (kr), etter region, tid og statistikkvariabel: Fauske 2011 kr ,-. Tallene er eksklusiv omsetning av motorkjøretøyer og bensin, og eksklusiv merverdiavgift. For øvrige innen handelsomlandet: Sørfold omsetning kr ,- og Saltdal omsetning kr ,-. Kommune Folketall Husholdn. Tot. omsetn. i mill Oms kr/innb. Fauske ,7 82 Saltdal ,2 53 Sørfold ,4 18 Sum ,3 66 Tabell 6: Folketall pr og omsetning pr for Fauske, Saltdal og Sørfold. Kilde: SSB. Bilde 8: Sjøgata sett mot vest med Fauske hotell på høyresiden og Bunnpris på venstresiden. Gjennomsnittlig forbruk Beregnet gjennomsnittlig forbruk i 2011 pr. person i er kr ,- når det gjelder detaljhandel og kr ,- når det gjelder utvalgsvarer*. For dagligvarer er forbruket på kr 6 778,-, men ansees ikke som relevant i forhold til utredning med tanke på valgte varegrupper. * Utvalgsvarer er varer som kjøpes etter lengre overveielse, for eksempel langvarige forbruksvarer som fjernsyn, kjøleskap og møbler. Forbrukeren sammenligner gjerne pris, kvalitet og design på slike varer før de kjøpes. 4.5 Analyse av markedsområdet 2012 I analysen skilles det mellom varegrupper som passer et lite sentrum og varegrupper som er mer arealkrevende. Virksomheter som trenger store arealer på en flate passer sjelden inn i små sentrum da slik virksomhet har et konsept som er bilbasert og ofte må benytte større kjøretøy ved varelevering og -mottak. 22

23 Når det gjelder definisjon av varegrupper er det ofte skilt mellom dagligvarer, utvalgsvarer og plasskrevende varer og summen av disse er detaljvarehandel. I denne analysen vil det ikke bli gått spesielt inn på dagligvarer da utbyggingen primært vil dreie seg om plasskrevende og større varer. Det gås nærmere inn på dette i kapittelet nedenfor. Bilde 9: Vestsiden av Fauske sentrum før opparbeidelse av miljøgata og nye Rema Varegrupper Noen av de varegruppene som ønskes inn på området Terminalveien Øst er omtalt under kap og Innenfor området ønskes det i utgangpunktet altså ikke detaljhandel i form av dagligvarer og varer som hører naturlig hjemme i et bysentrum. Men det er ønskelig å legge til rette for plasskrevende og større varegrupper/konsept. Plasskrevende varer osv. kan samtidig være utvalgsvarer (faghandel). Dette er ofte langvarige og kostbare forbruksvarer der forbrukeren gjerne sammenligner pris, kvalitet og design på varen før han/hun gjør et endelig valg. Når det gjelder detaljhandel skilles det mellom plasskrevende varer, større varer og detaljvarehandel i mindre skala. Kommunens definisjon på disse varegruppene er opplistet nedenfor: Plasskrevende varer Biler, båter og motorkjøretøyer/bilrekvisita, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler og hagesentre, lystbåter, campingvogner, engrosvarer. Dette er i utgangspunktet bransjer/ butikk-konsepter som naturlig ikke ville etablere seg i et bysentrum. 23

24 Eks. på varer som ikke regnes som plasskrevende er dagligvare/matbutikker, klesforretninger, bokhandlere, parfymerier, salg av mindre elektroniske/elektriske varer eks. type Spaceworld, kiosker, isenkram/jernvarehandlere og utstyrsforretninger. Større varer (storhandel) Møbler, hvite- og brunevarer, elektrovarer, kjøkken og bad, reparasjon av husholdningsapparat og varer til personlig bruk, tilhørende interiørvarer. Eksempel på detaljvarehandel som ikke inngår i kommunens definisjon av større varegrupper kan være: Dagligvare, vin og brennevin, fritidsutstyr, spill og leker, klær, skotøy og lærvarer, jernvarer, fargevarer og glass. Disse varene vil innenfor området kun bli tillatt med et totalt bruksareal på inntil m 2 evt. fordelt med eks. 500 m 2 på de enkelte tomtene. Disse varene kan også betegnes som småhandel eller vareposehandel. Dette er varer som skal være mulig å få med seg på bussen. 4.7 Eksisterende markedsområde Når det gjelder møbler har bedrift i sentrum merket nedgang i antall besøkende etter åpning av Fauske Handelspark samt flytting av konkurrerende bedrift. Men omsetning er likevel omtrent uendret. 100 % av arealet er benyttet og det er planer om utvidelser. Innen elektrobransjen er det også merket nedgang i besøkende etter etableringen. Her er dagens areal tilstrekkelig og det jobbes med oppgradering. Selv om de mange ledige lokalene i Fauske sentrum kan tolkes som at markedsgrunnlaget er lite, så vil det ikke omfatte virksomheter med et arealkrevende konsept da tilgjengelige lokaler i dag ikke er store nok. For nye og mindre aktører som ønsker å etablere seg i sentrum kan priskonkurransen fra store kjeder virke avskrekkende. Det er liten handelslekkasje når det gjelde dagligvarer, men når det kommer til arealkrevende varer inkl. utvalgsvarer er det en viss lekkasje til Bodø som har et større vareutvalg. Det gjelder både bil, møbler osv. Bilde 10: Ubebygd tomt øst for nye Rema

25 4.8 Handelsstruktur Dagens trender Tradisjonelt har man hatt forretninger og kjøpesenter i bykjernen (f.eks. Amfi-senteret) og nærbutikker i boligområdene. I større byer eks. Bodø finner man i tillegg større kjøpesenter i randsonene til bykjernen eks. City Nord samt andre virksomheter som er plasskrevende eks. bilforretninger. Tradisjonelle kjøpesenter består ofte av mange små og mellomstore butikker for bæreposehandel, spesialbutikker, nisjebutikker, motebutikker, kafeer, restauranter og lignende med ulike eiere. Det innebærer ofte også en fysisk bygningsstruktur med innvendige gangarealer / fellesarealer med sosiale møteplasser. Dette er butikker, tilbud, omgivelser og miljøer som er typiske for bykjernen. Nye trender Handelsnæringen er dynamisk, og det utvikles stadig nye konsepter som har til hensikt å presse prisene ned, og å yte bedre service overfor kundene. Denne utviklingen kan beskrives på følgende måte: Handelen domineres mer og mer av store kjeder som stadig utvikler nye butikkonsepter I enkelte bransjer blir de enkelte butikkene stadig større, og antallet ulike vareslag øker Moderne kjedebutikker stiller ofte spesielle krav til størrelse og utforming av lokalene Kravene til kostnadseffektiv varedistribusjon, varelogistikk og lagerhold øker Samlokalisering av relaterte varegrupper blir mer vanlig For å sikre at handelsnæringen på Fauske fortsatt kan utvikle seg dynamisk er det viktig at det er relativt enkelt å etablere nye forretninger basert på slike nye konsepter. Enkelte bransjer har utviklet handelskonsepter som baserer seg på et større kundegrunnlag enn det en finner innenfor den enkelte kommune. Virksomheter med arealkrevende varer har behov for god biltilgjengelighet og bør lokaliseres slik at transportarbeidet i henhold til det aktuelle befolkningsgrunnlaget blir minst mulig. Plasskrevende og større varegrupper får man normalt ikke med seg på bussen. Miljø, trafikksikkerhet og tilgjengelighetsvurderinger bør legges til grunn for lokalisering av aktuelle etableringer. Erfaringsmessig vil samlokalisering gi slike bransjer flere besøkende og kunder samt at det totale trafikkarbeidet går ned. En stor andel av forretningene i det historiske sentrum er ofte gamle, tradisjonsrike familiebedrifter i relativt små lokaler på relativt små eiendommer. Dette er noe av selve karakteren ved forretningsdriften i sentrum. Det kan derfor være vanskelig å tilpasse nye, store og enkle forretningsbygg til kvartalsstrukturen og arkitekturen i sentrum. 4.9 Forventet etterspørselsvekst Det er forventet at hver enkelt av oss vil handle forholdsvis mer (forbruksvekst) som følge av velstandsutvikling og utvidet tilbud. I 2010 var veksten i husholdningskonsumet 3,7 prosent. Statistisk Sentralbyrå lager prognoser for utviklingen i husholdningers forbruk. De siste prognosene anslår en vekst på 3,4 prosent i 2011, 5,1 prosent i 2012, 5,5 prosent i 2013 og 4,5 prosent i 2014 (SSB, 2011). Det er valgt å bruke et forsiktig anslag på forbruksveksten med 2 prosent pr. år i analyseperioden. Det vil gi en samlet vekst på 18 prosent frem til

26 4.10 Sysselsetting Det er gjort en beregning av mulig sysselsetting ut fra areal i kap og Dette ga høye tall og ansees ikke for å være realistisk innen så kort tid som analysen opererer innenfor. Sammenligner man for eksempel med utbyggingen av Fauske Handelspark vil man få begrenset sysselsettingseffekt. Her etablerte følgende nye bedrifter seg: Biltema, Parken Cafe, Coop Extra, Nille (ny avd.) og Ditt Apotek. Opprinnelig var også Notabene og blomsterbutikken Florist innom, men etter ca 1-2 års drift ble de lagt ned. Øvrige butikker har kun forflyttet seg internt fra andre lokaler på Fauske og dette er Stamina Hot (tidligere Friskhuset), Coop Fagmøbler, Coop Bygg og Coop Elektro. En oppsummering av nye arbeidsplasser utgjør ca. 30 ansatte inkl. vikarer og ekstrahjelp. Av disse er rundt 20 % tilflyttet regionen. Det er mulig at tallet vil bli noe høyere når nye aktører er på plass i 2 etasje. Det nye utbyggingsområdet tar sikte på litt andre typer forretninger i tillegg til kontor og industri. Dette kan åpne for andre aktører som ikke direkte konkurrerer med allerede etablert virksomhet i området eks. bil og innbo. Nye etableringer vil kunne generere nye arbeidsplasser. Tunge aktører på disse feltene vil også kunne konkurrere om markedet i regionen dvs. etablerte virksomheter i Bodø Industri Når det gjelder industri innenfor planområdet setter nærhet til boligområder begrensninger på hvilken type som kan etableres på området med tanke på støy og støv. Det er pr. i dag ledig areal på Søbbesva som til sammen er nesten like stort som Terminalveien Øst. Men arealene på Søbbesva ligger litt mere spredt. Vegnettet er ikke fullt utbygd og stopper ved eksisterende virksomheter i tillegg til at tomtene er en del mindre enn på Terminalveien Øst. Mulighet for tilknytning av jernbane til Søbbesva åpner imidlertid for annen type industri enn på Terminalveien Øst. Eks. på dette kan være sentrallager for store kjeder i regionen eller omlasting av containere mellom E6/Nordlandsbanen fra/til nordre del av Nordland/Troms. Figur 7: Ledig industriområde på Søbbesva er vist ovenfor. 26

27 Fremtidige endringer når det gjelder transportinfrastruktur vil påvirke utviklingen av områdene og sannsynligvis vil det med enklere tilgang/infrastruktur bli lettere å få etablert nye virksomheter. Her tenkes det spesielt på omlegging av E6 utenom sentrum med tunnel like nord for Terminalveien Øst samt omlegging av Rv. 80 med ny trasé i nærheten av Søbbesva Handel regionalt Handelsregion i indre Salten som motpol til Bodø som Saltens handelssenter krever at tilbudet utvikles i tråd med markedets krav. Dette vil være med på å redusere handelslekkasjen til Bodø. Dagligvareomsetningen viser at Fauske er et viktig handelssentrum i indre Salten og da spesielt mot nord er innflytelsen stor. Mellom Fauske og Steigen/Hamarøy finnes det i dag stort sett kun mindre matvarebutikker. Steigen har en Coop hypermarkedbutikk med godt vareutvalg. Hamarøy har sitt kommunesenter på Oppeid med et begrenset utvalg, men da er man så langt nord at handelslekkasjen sannsynligvis går mot Narvik. Mot sør ligger Rognan som er kommunesenter for Saltdal kommune, og har et godt utvalg av dagligvarer m.m. Det kan likevel tenkes at en del handel med trelast foregår på Fauske, som de seneste årene har etablert store kjeder som f.eks. Byggmakker og Coop Extra bygg. Disse, sammen med et bredt utvalg innen tekstiler, vil trekke kunder fra hele regionen. Det er grunn til å tro at også de store matvarekjeder som Coop Extra og Rema 1000 vil være av betydning for folk fra nordsiden. Bilde 12: Fauske jernbanestasjon. 5. Konsekvenser I dette kapittelet sees det på konsekvenser/effekt utbyggingen vil ha i forskjellige situasjoner og for forskjellige aktører samt evt. avbøtende tiltak. 27

28 0-Alternativet Om det ikke bygges ut og dagens situasjon opprettholdes vil ikke kommunen kunne tilby tomteareal til plasskrevende virksomheter. Dette betyr at kommunen går glipp av arbeidsplasser samt mulig tilflytting av nye innbyggere og herved også inntekter. Disse vil kunne etablere seg i noen av nabokommunene. Det igjen vil sannsynligvis føre til flere etableringer som øker risikoen for handelslekkasje. Omfanget på denne henger sammen med varegrupper og om ikke Fauske har tilsvarende tilbud selv vil lekkasjen være opptil 100 %. Det er også grunn til å tro at utbygging av GS-veg og lys i området ikke vil bli gjennomført med det første. Dette vil gi en negativ effekt på blant annet trafikksikkerhet og folkehelse. Om det ikke blir utbygging, vil ikke kommunen ha arealer å tilby aktører med plasskrevende varer og vi kan ikke se at det finnes avbøtende tiltak som vil løse dette. Bilde 13: Fauske sentrum i øst sett fra Rørlegger n Fauske. Alternativ 1 og 2 Alt. 1: 65 % utnyttelsesgrad, økt andel handel og kontor, totalt m 2. Alt. 2: 65 % utnyttelsesgrad, økt andel handel, kontor og industri, totalt m 2. Uavhengig av hvilket alternativ som bygges ut er det nedenfor gått inn på effekten dette har på de ulike temaene: Industri Siden det legges store restriksjoner på hvilken type industri som kan etableres i området med tanke på støy og støv samt egnethet i forhold til annen virksomhet er det grunn til å tro at dette vil få ingen/ubetydelige negative konsekvenser. Avbøtende tiltak ikke nødvendig. Konkurrenter De få virksomhetene i Fauske sentrum som er i samme bransje vil merke konkurransen mest, men for etablerte virksomheter på Krokdalsmyra som i dag er i samme bransje ser på ny etableringer som noe positivt. Det har vist seg at samlokalisering fører til flere besøkende og økt omsetning totalt sett. 28

29 Innen for en varegruppe finnes det flere målgrupper slik at et segment nødvendigvis ikke har så stor konkurranse selv om det er samme bransje. Ved å sikte seg inn på forskjellige målgrupper kan man beholde hver sine markedsandeler uten at det går ut over omsetningen når det kommer nyetableringer. Avbøtende tiltak ikke nødvendig. Nabokommunene Når det gjelder nabokommuner innenfor handelsomlandet er det få konkurrerende virksomheter slik at utbygging vil oppleves som forbedret vareutvalg i tillegg til forbedret konkurranse og flere tilbud. Dette gjelder spesielt for Sørfold som i 2012 ikke har noen av de planlagte større varegruppene. Saltdal kommune har flere butikker og derav Ivars Interiør og VVS AS som er forhandler av kjøkken/bad og er en del av Varme og Bad kjeden. Avbøtende tiltak ikke nødvendig. Fauske sentrum Etablering av Fauske Handelspark førte til at antall ledige forretningslokaler i Fauske sentrum økte. Noen av de som flyttet fra sentrum er innenfor samme bransje (varegrupper) som er aktuelt i planlagt utbygging. Pr er det bare tre virksomheter igjen i sentrum innenfor noen av de aktuelle bransjene/varegruppene i ny utbygging dvs. møbel, elektro og båt. Bare en av disse virksomhetene har tilfredsstillende lokaler samt varemottak/-henting. De varegruppene som det satses på i planlagt utbygging egner seg ikke så godt i sentrum pga. krav til areal og logistikk. Bilde 14: Fauske torg. Det er forventet lite effekt på eksisterende sentrumshandel med unntak av de tre nevnte aktørene som allerede konkurrerer med eksisterende virksomheter på Krokdalsmyra. Det er grunn til å tro at de tre aktørene vil oppleve økt konkurranse med Fremtidige nye etableringer innen samme bransje på østsiden av Terminalveien. Men spørreundersøkelsene avslørte at omsetningen til to av bedriftene i sentrum ikke ble påvirket av konkurransen med Krokdalsmyra. En evt. flytting av de få aktørene som har større arealbehov i sentrum vil føre til flere tomme lokaler, men dette gjelder som nevnt kun et svært lite antall virksomheter. På kort sikt vil det gi 29

Terminalveien Øst Fauske. Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015.

Terminalveien Øst Fauske. Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015. Terminalveien Øst Fauske Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015. 1 Reguleringsplan Terminalveien Øst, Fauske Utarbeidet 04.10. 2011 Avsatt i hovedsak til Forretning, kontor, industri. Handelsanalyse.

Detaljer

Hurum Kommune. Handelsanalyse Sætre sentrum, Hurum. Utgave: 1 Dato: 2011-08-25

Hurum Kommune. Handelsanalyse Sætre sentrum, Hurum. Utgave: 1 Dato: 2011-08-25 Handelsanalyse Sætre sentrum, Hurum Utgave: 1 Dato: 2011-08-25 Handelsanalyse Sætre sentrum, Hurum 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Handelsanalyse Sætre sentrum, Hurum Utgave/dato: 1 /

Detaljer

TRAFIKKANALYSE OMRÅDEREGULERING TERMINALVEIEN ØST

TRAFIKKANALYSE OMRÅDEREGULERING TERMINALVEIEN ØST TRAFIKKANALYSE OMRÅDEREGULERING TERMINALVEIEN ØST Utarbeidet: 06.12.2012 Revidert: Adresse: Eliasbakken 7, 8205 Fauske Telefon: 75 40 24 80 Internett: www.skd.no Forord har på oppdrag fra utarbeidet er

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 SAKSFRAMLEGG Formannskapet Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 OPPSTART AV HANDELS-OG BYUTVIKLIGSANALYSE Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak

Detaljer

Statsráden. Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan for Mo industripark vest - Rana kommune

Statsráden. Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan for Mo industripark vest - Rana kommune fl DET KONGELIGE MILIØVERNDEPARTEMENT MCy"g Statsráden Fylkesmannen Moloveien 10 8002 BODØ i Nordland rmoel E Deres ref Vàr ref Dato 2006/1718 200703754-7 15.05.2003 Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan

Detaljer

Handelsanalyse. Kongsberg. Tore S Kristoffersen 19.04.2013

Handelsanalyse. Kongsberg. Tore S Kristoffersen 19.04.2013 Handelsanalyse Kongsberg Tore S Kristoffersen 19.04.2013 Innhold 1.0 Oppdraget... 2 2.0 Innledning... 2 3.0 Fylkesdelplan... 2 4.0 Markedsområdet Kongsberg... 3 5.0 Varegrupper som inngår... 3 6.0 Dekningsgrad

Detaljer

Handelsanalyse Lade/Leangen Handelsmessige konsekvenser Parkeringsbehov

Handelsanalyse Lade/Leangen Handelsmessige konsekvenser Parkeringsbehov Handelsanalyse Lade/Leangen Handelsmessige konsekvenser Parkeringsbehov A Avant Management Utbyggingspotensial = 130 000 gulvkvm handelsareal Utbyggingspotensial forretning i prinsippsak og høringsforslag

Detaljer

UTNYTTELSE - bakgrunn

UTNYTTELSE - bakgrunn UTNYTTELSE - bakgrunn Fra kommuneplanen: Minimum %BRA=140%. %BYA 60-80%. Maksimumsgrense for parkeringsplasser på bakkeplan med fri mulighet til parkering i kjeller, i p-hus, på tak og/eller felles parkeringsanlegg

Detaljer

Statistikk HERØYA. Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya

Statistikk HERØYA. Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya Statistikk HERØYA Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya FORORD Dette temanotatet inngår som en del av arbeidene med områderegulering på Herøya.

Detaljer

Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan for Rosenlund bydelsenter

Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan for Rosenlund bydelsenter Statsråden Fylkesmannen i Oppland Postboks 987 2626 LILLEHAMMER Deres ref Vår ref Dato 14/977-16 17.12.2014 Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan

Detaljer

Kongssenteret. Utleie Prospekt

Kongssenteret. Utleie Prospekt Kongssenteret Utleie Prospekt 1,4 MILL BESØKENDE I ÅRET Butikkmiks Kongssenteret 91,4% LIKER BUTIKKMIKSEN Mat og Drikke 21% Servering 5% Klær sko og reiseeffekter 33% Annen detaljhandel 0% Spesialbutikker

Detaljer

Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger på næringsområdet Sekkelsten/Eiebakke

Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger på næringsområdet Sekkelsten/Eiebakke Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 9500/13 Vår ref.: 2013/4735 421.0 CHJ Vår dato: 14.11.2013 Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger

Detaljer

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak Statsråden Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref Vår ref Dato 14/14414 15/4400-10 17.02.2016 Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets

Detaljer

Bruk av ATP-modellen i handelsanalyser

Bruk av ATP-modellen i handelsanalyser 30. november 2009 Bruk av ATP-modellen i handelsanalyser Kari Skogstad Norddal Lokalisering av handel Vegtransport: om lag ½-parten av klimagassutslippene i våre storbyer. Arealbruk og lokalisering av

Detaljer

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr.

Detaljer

NOTAT 1 INNLEDNING DRØBAK NÆRINGSPARK. TURGENERERING.

NOTAT 1 INNLEDNING DRØBAK NÆRINGSPARK. TURGENERERING. Oppdragsgiver: Drøbak Næringspark AS Oppdrag: 536943. Drøbak Næringspark, vurdering av turgenerering ved alternativ utnyttelse. Del: Trafikkvurdering Dato: 2014-12-23 Skrevet av: Olav Schou Knutsen Kvalitetskontroll:

Detaljer

Lifo Eiendom AS. Detaljregulering med KU

Lifo Eiendom AS. Detaljregulering med KU Lifo Eiendom AS Detaljregulering med KU Midt mellom Hamar og Brumunddal Regulert til forretning og LNF Bakgrunn Utvikle egen eiendom med framtidig utvidelse i retning Brumunddal Krav i kommuneplanen om

Detaljer

Konjunkturseminar 1.oktober 2012

Konjunkturseminar 1.oktober 2012 Konjunkturseminar 1.oktober 2012 Program 10:00 Det store bildet Administrerende direktør Vibeke Madsen 10:20 Hvor går varehandelen og norsk økonomi? Sjeføkonom Lars Haartveit Det store bildet Det går bra!

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TRØNGSLA N9, GNR. 102. BNR.161,TRØNGSLA NORD REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE

DETALJREGULERING FOR TRØNGSLA N9, GNR. 102. BNR.161,TRØNGSLA NORD REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE DETALJREGULERING FOR TRØNGSLA N9, GNR. 102. BNR.161,TRØNGSLA NORD REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE Plankart datert 22.12.11, sist revidert 26.6.2012 Plan ID 1004201303 GENERELT 1 Det planlagte

Detaljer

Forslag til planprogram. Reguleringsendring for Morstadjordet

Forslag til planprogram. Reguleringsendring for Morstadjordet Forslag til planprogram Reguleringsendring for Morstadjordet Innhold BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 3 PLANOMRÅDETS BELIGGENHET... 4 FORMÅL, INNHOLD OG DETALJERINGSGRAD I PLANARBEIDET... 5 RAMMER OG PREMISSER

Detaljer

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014 FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD Askim, 23. og 25. september 2014 Velkommen ved saksordfører PROGRAM: Presentasjon Trender og prognoser Status i Askim Arbeidet med strategier og retningslinjer for fortetting

Detaljer

KUBEN Hønefoss. Utleie Prospekt

KUBEN Hønefoss. Utleie Prospekt KUBEN Hønefoss Utleie Prospekt 78,9% er her mer enn 1 gang pr uke Butikkmiks KUBEN Hønefoss 430 P-plasser i sentrum Mat og Drikke33% Servering 4% Klær sko og reiseeffekter 28% Annen detaljhandel 0% Spesialbutikker

Detaljer

KOMMUNEDELPLAN FOR HIS BYDELSSENTER -status

KOMMUNEDELPLAN FOR HIS BYDELSSENTER -status KOMMUNEDELPLAN FOR HIS BYDELSSENTER -status Status Vedtatt planprogram 11.02.15 Lokalt planverksted 10.03.15 Innspill Utredninger Plankart og bestemmelser Eksisterende forhold Grønnstruktur Biologisk mangfold

Detaljer

Miljørettet planlegging for livskraftige sentra

Miljørettet planlegging for livskraftige sentra 1 Miljørettet planlegging for livskraftige sentra Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur skal være et verktøy for kommuner, utbyggere og næringsliv i deres planlegging. Den bygger på idéen

Detaljer

3.3 Handel og næringsutvikling

3.3 Handel og næringsutvikling Åndalsnes utviklingsstrategier og konsekvenser Side 53 3.3 Handel og næringsutvikling Dette kapittelet beskriver markedsmuligheter for utvidelse av handelstilbudet i Åndalsnes. Vurderingene som er gjort

Detaljer

CNC Eiendom AS. City Nord, Stormyra. Trafikkanalyse. 2013-10-28 Oppdragsnummer: 5125399

CNC Eiendom AS. City Nord, Stormyra. Trafikkanalyse. 2013-10-28 Oppdragsnummer: 5125399 CNC Eiendom AS City Nord, Stormyra Trafikkanalyse 2013-10-28 Oppdragsnummer: 5125399 Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Innhold 1 Innledning 4 1.1 Tiltaket 4 1.2 Trafikkanalysen 5 2

Detaljer

Kommuneplanen arealdelen 2015 - Brulandsvellene. Føredragshaldar: Rådmann Ole John Østenstad Dato: 24.03.2015

Kommuneplanen arealdelen 2015 - Brulandsvellene. Føredragshaldar: Rådmann Ole John Østenstad Dato: 24.03.2015 Kommuneplanen arealdelen 2015 - Brulandsvellene Føredragshaldar: Rådmann Ole John Østenstad Dato: 24.03.2015 Handelspark på Brulandsvellene Kva skjer rundt oss.. Bergen: Ålesund: IKEA kjøpt tomt Ålesund

Detaljer

Strandtorget. Utleie Prospekt

Strandtorget. Utleie Prospekt Strandtorget Utleie Prospekt LEIETAKEROVERSIKT Høyt aktivitetsnivå Fordeling basert på omsetning 2010 -på strandtorget 34% Klær, sko og reiseffekter 25% Spesialbutikker 21% Mat og drikke 11% Hus og hjem

Detaljer

Kremmertorget. Utleie Prospekt

Kremmertorget. Utleie Prospekt Kremmertorget Utleie Prospekt 1,4 MILL BESØKENDE I ÅRET Butikkmiks Kremmertorget 93% LIKER BUTIKKMIKSEN Mat og Drikke18% Servering 4% Klær sko og reiseeffekter 34% Annen detaljhandel 0% Spesialbutikker

Detaljer

Handelsutvikling i Hamar-regionen

Handelsutvikling i Hamar-regionen 1 Handelsutvikling i Hamar-regionen 2011 3 Mål Å bidra til at Hamar fremstår som en attraktiv handelsdestinasjon for nærområdet i fremtiden Å gi et betydelig løft til Hamar-regionen Å besørge en grønn

Detaljer

Handelsanalyse Flatanger

Handelsanalyse Flatanger TFoU-arbeidsnotat 2015:11 Handelsanalyse Flatanger Roald Sand Postboks 2501, N-7729 Steinkjer Tlf.: (+47) 74 13 46 60 E-post: post@tfou.no TFoU-arbeidsnotat 2015:11 ISSN: 1890-6818 Kongensgt. 42. Postboks

Detaljer

Utleie Prospekt. Strandtorget

Utleie Prospekt. Strandtorget Utleie Prospekt Strandtorget BUTIKKMIKS Fordeling basert på omsetning 2009 21% Klær sko og reiseffekter 23% Mat og Drikke 5% Servering 4% Service og tjenester 21% Spesialbutikker 0% Annen detaljhandel

Detaljer

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 14/2536 Vår ref.: 2014/6093 421.4 CHJ Vår dato: 17.12.2014 Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

2. Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål:

2. Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål: DETALJREGULERING FOR ROM NÆRINGSOMRÅDE BYGGETRINN 2 REGULERINGSBESTEMMELSER LYNGDAL KOMMUNE PLANKART DATERT:03.02.15 Revidert i hht. vedtak 18.02.2015 PlanID 201210 GENERELT 1. Det regulerte området er

Detaljer

SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN 85113 - FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR. 2563 - STOKKAMYRVEIEN

SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN 85113 - FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR. 2563 - STOKKAMYRVEIEN SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : 200703756 : O: : 69-2563 : Arne Lea : Marco Zanussi Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 13.02.08 16/08

Detaljer

Tilnærming til avgrensning av indre sentrumssoner

Tilnærming til avgrensning av indre sentrumssoner Tilnærming til avgrensning av indre sentrumssoner Vedlegg til Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland utkast 27.10.2015 Innhold 1. INNLEDNING... 3 2. REGIONALE SENTRE... 4 2.1 GRAN I

Detaljer

Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan for eiendom 108/478 m.fl., Sjøskogenveien 2, Vinterbro

Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan for eiendom 108/478 m.fl., Sjøskogenveien 2, Vinterbro Vi setter SPOR www.spor.no Til berørte naboer og etater Deres ref.: Vår ref : 140815 Prosjekt: Sjøskogenvn 2, Vinterbro Dato: 15. august 2014 Sak: Regulering Saksbeh.: Aashild Mariussen Varsel om oppstart

Detaljer

Regional storhandel i Førde. E n s a m m e n l i g n i n g a v a l t e r n a t i v e l o k a l i s e r i n g e r. Revisjon: 1 2014-06-26

Regional storhandel i Førde. E n s a m m e n l i g n i n g a v a l t e r n a t i v e l o k a l i s e r i n g e r. Revisjon: 1 2014-06-26 Regional storhandel i Førde E n s a m m e n l i g n i n g a v a l t e r n a t i v e l o k a l i s e r i n g e r Revisjon: 1 2014-06-26 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Firma/etat Rapportnavn: En sammenligning

Detaljer

KUBEN Hønefoss. Kontorlokaler Utleieprospekt

KUBEN Hønefoss. Kontorlokaler Utleieprospekt KUBEN Hønefoss Kontorlokaler Utleieprospekt Vi innreder kontorlokaler til fremtidens brukere! Skreddersydde kontorer midt i sentrum! KONTAKTPERSON FOR KUBEN HØNEFOSS: Kontorlokalene, som ligger meget sentralt

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR VINGÅRD GNR. 48 BNR. 66 MFL. Eigersund kommune PLANID Datert: 29.04.13 Sist revidert: etter vedtak i PTU den 14.05.2013 sak 110/13 Kommunestyrets vedtak: dato/saksnr. REGULERINGSBESTEMMELSER

Detaljer

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 1 Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Forslag til planprogram. Nytt boligfelt Valset, deler av eiendommen gnr. 7 bnr. 1, Agdenes kommune

Forslag til planprogram. Nytt boligfelt Valset, deler av eiendommen gnr. 7 bnr. 1, Agdenes kommune Forslag til planprogram Nytt boligfelt Valset, deler av eiendommen gnr. 7 bnr. 1, Agdenes kommune Boligfelt Valset, planprogram for detaljregulering 2 Forord On AS Arkitekter og Ingeniører har utarbeidet

Detaljer

Planbestemmelser 5018 - Norheim næringspark del 4

Planbestemmelser 5018 - Norheim næringspark del 4 Planbestemmelser 5018 - Norheim næringspark del 4 Arkivsak: 09/2016 Arkivkode: PLANR 5018 Sakstittel: DETALJREGULERING FOR NORHEIM NÆRINGSPARK DEL IV - DEL AV 148/947 MFL Godkjent i Karmøy kommunestyre

Detaljer

Flekkefjord Sentrum NYE NÆRINGSAREALER. Effektiv og hyggelig handel. ved E39

Flekkefjord Sentrum NYE NÆRINGSAREALER. Effektiv og hyggelig handel. ved E39 Flekkefjord Sentrum NYE NÆRINGSAREALER Effektiv og hyggelig handel ved E39 1 Foto: Harald M. Valderhaug Flekkefjord Flekkefjord er den vestligste av bykommunene langs sørlandskysten. Den ligger bare en

Detaljer

BRENNEMOEN MORSTONGVEIEN 46

BRENNEMOEN MORSTONGVEIEN 46 BRENNEMOEN MORSTONGVEIEN 46 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Juni 2016 EIDSBERG KOMMUNE 1 PROSJEKTBESKRIVELSE Plannavn BRENNEMOEN, MORSTONGVEIEN 46 Arkivsak ID Plan ID Formål/Hensikt Legge til rette for etablering

Detaljer

Handelsanalyse, Fauske sentrum

Handelsanalyse, Fauske sentrum Fauske kommune Handelsanalyse, Fauske sentrum Underlag for kommuneplanens arealdel for Fauske 2015-2021 2015-01-14 Denne handelsanalysen er en del av revisjonen av kommuneplanens arealdel for Fauske kommune.

Detaljer

Eksempler på analyser knyttet til senterstrukturen

Eksempler på analyser knyttet til senterstrukturen Eksempler på analyser knyttet til senterstrukturen Paal Grini Hovedinnhold Fokus på: -Etablering av kunnskapsgrunnlag -Formidling Fungere som beslutningstøtte underveis i prosessen Mål å skape et best

Detaljer

Evje og Hornnes kommune. Handelsanalyse for Evje sentrum. Dato: 2010-09-20

Evje og Hornnes kommune. Handelsanalyse for Evje sentrum. Dato: 2010-09-20 Handelsanalyse for Evje sentrum Dato: 21-9-2 Handelsanalyse for Evje sentrum 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Handelsanalyse for Evje sentrum Utgave/dato: 1/2.9.21 Arkivreferanse: - Oppdrag:

Detaljer

Konjunkturseminar mars 2014

Konjunkturseminar mars 2014 Konjunkturseminar mars 2014 Dårlig glid i norsk økonomi Fortsatt lav fart i den norske økonomien Detaljhandelen, et av de viktigste barometre for temperaturen i norsk økonomi, viser svak utvikling 30 prosent

Detaljer

PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN

PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN Oppdragsgiver Rapporttype Flintegaten eiendom as Mobilitetsplan Dato 17.09.15 Utarbeidet av Sivilarkitekt Ivar Egge Kontrollert av hb Innhold 1. INNLEDNING... 3 1.1

Detaljer

PLANBESKRIVELSE. Husvollia, planbeskrivelse 03.03.2015. DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85

PLANBESKRIVELSE. Husvollia, planbeskrivelse 03.03.2015. DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85 DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85 PLANBESKRIVELSE Bakgrunn Planen er oppdatert 03.03.2015 og ble innsendt 05.11.2014 av Eggen Arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver

Detaljer

Bryn Senter. Utleie Prospekt

Bryn Senter. Utleie Prospekt Bryn Senter Utleie Prospekt 2,8 MILL BESØKENDE PR ÅR BRYN Service og tjenester - Spesialbutikker - Annen detaljhandel - Annen virksomhet Hus og Hjem - P-PLASSER 1000- Klær, sko og reiseeffekter Mat og

Detaljer

Forslag til planprogram

Forslag til planprogram Iveland kommune Forslag til planprogram Detaljregulering Birketveit sentrum Datert: 9. februar 2015. Revidert: 24. juni 2015. Forord I forbindelse med oppstart av planarbeid for Birketveit sentrum er det

Detaljer

Strandtorget. Utleie Prospekt

Strandtorget. Utleie Prospekt Strandtorget Utleie Prospekt LEIETAKEROVERSIKT Høyt aktivitetsnivå Fordeling basert på omsetning 2011 -på strandtorget 25% Spesialbutikker 5% Service og tjenester 3% Servering Strandtorget er det største

Detaljer

Reguleringsplan for Ha07/Ha08

Reguleringsplan for Ha07/Ha08 Block Watne AS og Kruse Smith Eiendom AS Reguleringsplan for Ha07/Ha08 Mobilitetsplan 2014-02-07 Oppdragsnr.: 5131497 Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet

Detaljer

Skedsmo Senter - Furuveien 1-2020 Skedsmokorset - www.skedsmosenter.no

Skedsmo Senter - Furuveien 1-2020 Skedsmokorset - www.skedsmosenter.no Skedsmo Senter - Furuveien 1-2020 Skedsmokorset - www.skedsmosenter.no Status Skedsmo Senter ligger på Skedsmokorset, rett etter avkjøringen fra E6. Skedsmo Senter ble påbegynt midt på 1980 tallet. Samfunnshuset,

Detaljer

Handelsutvikling i Norge. - Hva skjer?

Handelsutvikling i Norge. - Hva skjer? OK Handelsutvikling i Norge - Hva skjer? Er det sentrumsbaserte kjøpesentra som skal redde sentrumshandelen? Eller er løsningen overbygde gater? Storkaia Brygge, Kristiansund Sentrum Løkkemyra

Detaljer

TRAFIKKVURDERINGER - OMRÅDEREGULERING FARSUND SYKEHUS. 1 Innledning... 2. 2 Kapasitet på gatene for biltrafikk knyttet til utbyggingen...

TRAFIKKVURDERINGER - OMRÅDEREGULERING FARSUND SYKEHUS. 1 Innledning... 2. 2 Kapasitet på gatene for biltrafikk knyttet til utbyggingen... Oppdragsgiver: Farsund kommune Oppdrag: 533544 Farsund Sykehus - regulering Dato: 2014-02-05 Skrevet av: Vegard Brun Saga Kvalitetskontroll: Bjørn Haakenaasen TRAFIKKVURDERINGER - OMRÅDEREGULERING FARSUND

Detaljer

Johan Scharffenbergs vei 75, Skullerud Konkurransetilsynets merknader

Johan Scharffenbergs vei 75, Skullerud Konkurransetilsynets merknader Oslo kommune Plan og bygningsetaten Avdeling for områdeutvikling Avdeling for byggeprosjekter Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Deres ref.: Vår ref.: 2005/52 MAB-M6 MAGA 530.0 Saksbeh.: Magnus Gabrielsen Dato:

Detaljer

ALSTAHAUG KOMMUNE PLANSEKTOR. Øyvind Lambes vei 3. Gbnr 38/1220, 38/1221 og 39/59. Planid: 182020130048 Kommunalt saksnummer: 13/623

ALSTAHAUG KOMMUNE PLANSEKTOR. Øyvind Lambes vei 3. Gbnr 38/1220, 38/1221 og 39/59. Planid: 182020130048 Kommunalt saksnummer: 13/623 ALSTAHAUG KOMMUNE PLANSEKTOR Øyvind Lambes vei 3 Gbnr 38/1220, 38/1221 og 39/59 Planid: 182020130048 Kommunalt saksnummer: 13/623 Forespørsel om forhåndsuttalelse 15.08.2013 Navn på plan/tiltak: Øyvind

Detaljer

Konjunkturseminar mars 2014

Konjunkturseminar mars 2014 Konjunkturseminar mars 2014 Agenda Dårlig gli i norsk økonomi. Vibeke Hammer Madsen, adm. direktør i Hovedorganisasjonen Virke. Detaljhandelen 2014. Lars Haartveit, sjeføkonom i Hovedorganisasjonen Virke.

Detaljer

SORTLAND KOMMUNE Arkivsaknr.: 13/910

SORTLAND KOMMUNE Arkivsaknr.: 13/910 SORTLAND KOMMUNE Arkivsaknr.: 13/910 Dok.nr: 3 Arkiv: FA-L12 Saksbehandler: Jan-Harry Johansen Dato: 14.03.2014 GRAFITT I JENNESTAD UTTAKSOMRÅDE - UTLEGGING AV PLANPROGRAM Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato

Detaljer

SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6.

SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6. SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6. OKTOBER 2014 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Næringsområde

Detaljer

TRAFIKKVURDERING HØNEFOSS INNHOLD. 1 Innledning. 1 Innledning 1

TRAFIKKVURDERING HØNEFOSS INNHOLD. 1 Innledning. 1 Innledning 1 TRAFIKKVURDERING HØNEFOSS KAPASITETSBETRAKTNINGER: "ARNEGÅRDSVEGEN X OSLOVEGEN X HVERVENKASTET" ADRESSE COWI AS Grensev. 88 Postboks 6412 Etterstad 0605 Oslo Norge TLF +47 02694 WWW cowi.no INNHOLD 1 Innledning

Detaljer

Nesodden kommune. Notat. Vår ref: Arkivkode: Dato: 10/2500-197 - 13/21764 L12 27.08.2013

Nesodden kommune. Notat. Vår ref: Arkivkode: Dato: 10/2500-197 - 13/21764 L12 27.08.2013 Nesodden kommune «Soa_Navn» Til: Notat Vår ref: Arkivkode: Dato: 10/2500-197 - 13/21764 L12 27.08.2013 Områdeplan Bomansvik Utbyggingspotensiale og vurdering av skolekapasiteten Bakgrunn En enkel analyse

Detaljer

Forslag til detaljregulering for TERMINALVEIEN ØST (1841-2011002) PLANBESKRIVELSE. Planforslag Terminalveien Øst. Fauske kommune 19.02.2013. Rev.

Forslag til detaljregulering for TERMINALVEIEN ØST (1841-2011002) PLANBESKRIVELSE. Planforslag Terminalveien Øst. Fauske kommune 19.02.2013. Rev. Forslag til detaljregulering for TERMINALVEIEN ØST (1841-2011002) PLANBESKRIVELSE Planforslag Terminalveien Øst Fauske kommune 19.02.2013 Rev. INNHOLD 1.0 Innledning 3 1.1 Oppdragsgiver 3 1.2 Eiendomsforhold

Detaljer

Hunstadsenteret og gjenoppbygging etter brann.

Hunstadsenteret og gjenoppbygging etter brann. Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 26.09.2015 67909/2015 2015/5695 Saksnummer Utvalg Møtedato 15/55 Komite for plan, næring og miljø 13.10.2015 Bystyret 29.10.2015 Hunstadsenteret

Detaljer

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Dato 27-11-14 PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 1 av 11 FORORD Arbeidet med regulering av Langåsen næringsområde har pågått

Detaljer

Stortorvet. Utleie Prospekt

Stortorvet. Utleie Prospekt Utleie Prospekt LEIETAKEROVERSIKT Populært handlesenter Fordeling basert på omsetning 2010 30% Klær, sko og reiseffekter 20% Spesialbutikker 22% Mat og drikke 19% Hus og hjem 4% Servering 4% Service og

Detaljer

Bryn Senter. Utleie Prospekt. BRYN 2009.indd 1 16.12.2009 13:20:33

Bryn Senter. Utleie Prospekt. BRYN 2009.indd 1 16.12.2009 13:20:33 Bryn Senter Utleie Prospekt BRYN 2009.indd 1 16.12.2009 13:20:33 2,8 MILL BESØKENDE PR ÅR BRYN Service og tjenester - Spesialbutikker - Annen detaljhandel - Annen virksomhet Hus og Hjem - P-PLASSER 1000-

Detaljer

TRAFIKKANALYSE ODDENSENTERET INNHOLD. 1 Innledning 2

TRAFIKKANALYSE ODDENSENTERET INNHOLD. 1 Innledning 2 TRAFIKKANALYSE ODDENSENTERET ADRESSE COWI AS Grensev. 88 Postboks 6412 Etterstad 0605 Oslo TLF +47 02694 WWW cowi.no NOTAT INNHOLD 1 Innledning 2 2 Dagens situasjon 2 2.1 Planområdet 2 2.2 Trafikktellinger

Detaljer

Forslag til detaljregulering for JERNBANEGATA 3 (2010.001) PLANBESKRIVELSE. Planforslag Jernbanegata 3. Fauske kommune

Forslag til detaljregulering for JERNBANEGATA 3 (2010.001) PLANBESKRIVELSE. Planforslag Jernbanegata 3. Fauske kommune Forslag til detaljregulering for JERNBANEGATA 3 (2010.001) PLANBESKRIVELSE Planforslag Jernbanegata 3 Fauske kommune INNHOLD 1.0 Innledning 3 1.1 Oppdragsgiver 3 1.2 Eiendomsforhold 3 1.3 Planlegger 3

Detaljer

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Planprogrammet for kommuneplanen Kommuneplanen baseres på ATP (helhetlig arealog transportplanlegging) Grønne Asker - friluftsliv, landbruk, natur og landskap Vedtatt

Detaljer

MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE

MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE Arkivsak-dok. 15/00232-6 Saksbehandler Mette Kleppe Saksgang Miljø- og utviklingsutvalget Møtedato MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan-

Detaljer

NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10

NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalget 25.1.2011 NOTAT REGIONAL DELPLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalgets behandling er referert under. Endringsforslagene

Detaljer

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum.

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum. PROSPEKT Strandveien Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, minutt fra Trondheim sentrum. Strandveien Et topp moderne signalbygg oppført av Veidekke Entreprenør AS for Obos Næringsbygg nærmer

Detaljer

Ørsta og Volda kommuner. Handelsanalyse Ørsta-Volda. Utgave: 03 Dato: 2013-01-10

Ørsta og Volda kommuner. Handelsanalyse Ørsta-Volda. Utgave: 03 Dato: 2013-01-10 Handelsanalyse Ørsta-Volda Utgave: 03 Dato: 2013-01-10 Handelsanalyse Ørsta-Volda 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Handelsanalyse Ørsta-Volda Utgave/dato: 03 / 2013-01-10 Arkivreferanse:

Detaljer

Kommuneplanens arealdel 2008-2020

Kommuneplanens arealdel 2008-2020 Vedlegg Kommuneplanens arealdel 2008-2020 Vurdering av nærings- og industriarealer og areal til offentlige formål September 2008 Byen Føske/Kletta og Lierkrysset Brandval Omregulering av aktivitetsområdet

Detaljer

HAVNESPEILET NYTT SIGNALBYGG I SANDNES! INNTIL 1.200 KVM. KONTORLOKALER TIL LEIE I SANDNES INDRE HAVN. SAMLET ELLER DELT I 700 + 500 KVM.

HAVNESPEILET NYTT SIGNALBYGG I SANDNES! INNTIL 1.200 KVM. KONTORLOKALER TIL LEIE I SANDNES INDRE HAVN. SAMLET ELLER DELT I 700 + 500 KVM. HAVNESPEILET NYTT SIGNALBYGG I SANDNES! INNTIL 1.200 KVM. KONTORLOKALER TIL LEIE I SANDNES INDRE HAVN. SAMLET ELLER DELT I 700 + 500 KVM. Beliggenhet - Havneparken Havneparken i Sandnes Indre havn - i

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.09.2015 68455/2015 2013/3061 L13 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn

RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn Saknr. Arkivkode Dato 12/162-10 PLID 2012 003 01.06.2012 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 PLANBESKRIVELSE Utarbeidet av Rennesøy

Detaljer

Nordlysparken AS. Områdeplan med konsekvensutredning for Nordlysparken handels- og næringspark, Harstad kommune. Næringsliv og sysselsetting

Nordlysparken AS. Områdeplan med konsekvensutredning for Nordlysparken handels- og næringspark, Harstad kommune. Næringsliv og sysselsetting Nordlysparken AS Områdeplan med konsekvensutredning for Nordlysparken handels- og næringspark, Harstad kommune Næringsliv og sysselsetting 04.05.2012 2 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE

Detaljer

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/2715-4026/2015 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 23.02.2015 Saksframlegg Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Utv.saksnr Utvalg Møtedato

Detaljer

Varehandelsrapporten 2015. Rogaland Haugalandet

Varehandelsrapporten 2015. Rogaland Haugalandet Varehandelsrapporten 2015 Rogaland Haugalandet Landet Detaljvarehandelen vokste noe mer 2014 enn snittet for 2008-2014. Internett igjen den klare vinneren, med en vekst på 14,8 % fra 2013 til 2014, klart

Detaljer

Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Orientering om oppstartsmøte etter plan- og bygningslovens 12-8.

Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Orientering om oppstartsmøte etter plan- og bygningslovens 12-8. Utvalgssak NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 6929/2011 Arkivnr.: 20100004/L12 Saksnr.: 2010/6243 Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Orientering om

Detaljer

Konsekvenser av Europris etablering i Hydroparken i Årdal

Konsekvenser av Europris etablering i Hydroparken i Årdal Konsekvenser av Europris etablering i Hydroparken i Årdal Bakgrunn Årdal utvikling har bedt Balanza Gruppen AS utrede konsekvensene av Europris sin planlagte etablering i Hydroparken. Det skal etableres

Detaljer

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013 Virke Mote og fritid - Konjunkturrapport mars 2013 1 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Kommuneplanens arealdel 2013-2030

Kommuneplanens arealdel 2013-2030 Kommuneplanens arealdel 2013-2030 Føringer fra samfunnsdelen/andre vedtatte planer og øvrige føringer Viktige temaer Medvirkning og videre prosess Kommuneplan for Nes Planprogram Samfunnsdel Arealdel Formålet

Detaljer

Time kommune. Handelsanalyse Bryne. Underlag for kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026. 2014-04-03 Oppdragsnr.: 5141727

Time kommune. Handelsanalyse Bryne. Underlag for kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026. 2014-04-03 Oppdragsnr.: 5141727 Time kommune Handelsanalyse Bryne Underlag for kommunedelplan for 2014-04-03 Oppdragsnr.: 5141727 2014-03-19 Side 2 av 37 Innhold 1 Innledning 5 1.1 Bakgrunn 5 1.2 Formål 5 2 Situasjonsbeskrivelse 6 2.1

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR VINGÅRD GNR. 48 BNR. 66 MFL. Eigersund kommune PLANID 19810003-02 Datert: 29.04.13 sist revidert 21.11.13 Sist revidert: etter kommunestyrets vedtak sak 094/13 Kommunestyrets

Detaljer

Kort resymé etter off. infomøte ang. reguleringsplanforslag R272: Nordholmen og Strandgata 18-26. GNR/BNR 8/74, 8/84, 8/249 mfl

Kort resymé etter off. infomøte ang. reguleringsplanforslag R272: Nordholmen og Strandgata 18-26. GNR/BNR 8/74, 8/84, 8/249 mfl Kort resymé etter off. infomøte ang. reguleringsplanforslag R272: Nordholmen og Strandgata 18-26. GNR/BNR 8/74, 8/84, 8/249 mfl Den 19/10 2015 varslet Voll Arkitekter i brev om oppstart av privat detaljreguleringsplan

Detaljer

Reguleringsplan for Utvidelse av City Nord, Bodø kommune - ny vurdering av innsigelse

Reguleringsplan for Utvidelse av City Nord, Bodø kommune - ny vurdering av innsigelse Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Egil Johansen, 75 53 16 19 07.05.2008 2006/8700 421.4 ejo@fmno.no Deres dato Deres referanse Bodø kommune Postboks 543, 8001

Detaljer

Forurenset grunn: Innledende studie

Forurenset grunn: Innledende studie Askim kommune Forurenset grunn: Innledende studie Områderegulering for to områder i Askim sentrum 2013-06-10 Oppdragsnr.: 5122124/5122123 02 10.6.2013 Revidert med ny planområdeavgrensning LiBoh Tosto

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR LÅNAMARKA, DETALJREGULERING, GNR 52 BNR 35 M.FL., STRANDA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

REGULERINGSENDRING FOR LÅNAMARKA, DETALJREGULERING, GNR 52 BNR 35 M.FL., STRANDA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE REGULERINGSENDRING FOR LÅNAMARKA, DETALJREGULERING, GNR 52 BNR 35 M.FL., STRANDA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE - 1 - REGULERINGSENDRING FOR LÅNAMARKA, DETALJREGULERING, GNR 52 BNR 35 M.FL., STRANDA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

Detaljer

Troms fylkeskommune. Regional handelsanalyse for Troms. Utgave: 3. Dato: 2014-06-05

Troms fylkeskommune. Regional handelsanalyse for Troms. Utgave: 3. Dato: 2014-06-05 Regional handelsanalyse for Troms Utgave: 3 Dato: 2014-06-05 Regional handelsanalyse for Troms 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Regional handelsanalyse for Troms Utgave/dato: 3 / 2014-06-05

Detaljer

Reguleringssak Ole Jensvolls vei 1 og 2

Reguleringssak Ole Jensvolls vei 1 og 2 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 21.11.2008 66056/2008 2008/7753 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/6 Planutvalget 27.01.2009 Reguleringssak Ole Jensvolls vei 1 og 2 Sammendrag

Detaljer