Planbeskrivelse Reguleringsplan 392R Sandsværveien 163. Utgave: 1. Dato:

Transkript

1 Planbeskrivelse Reguleringsplan 392R Sandsværveien 163 Utgave: 1 Dato:

2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Utgave/dato: Arkivreferanse: Lagringsnavn Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse : Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Firma/etat Skrevet av: Kvalitetskontroll: Åse Marit R. Flesseberg Sissel Mjølsnes Asplan Viak AS Planbeskrivelse Reguleringsplan 392R Sandsværveien / R Sandsvaerveien 163 Planbeskrivelse doc Reguleringsplan Sandsværveien 163 (Basert på tilbud ): Detaljreguleringsplan for boliger Åse Marit Rudlang Flesseberg Plan og urbanisme Boliger Detaljplan (PBL) FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Håvard Brekke for å utarbeide reguleringsplan for Sandsværveien 163. Underveis i prosessen har Håvard Brekke solgt eiendommen til Trehusparner AS, med tanke på utvikling av eiendommen. Begge parter har deltatt i planprosessen. Sissel Mjølsnes har deltatt i arbeidet som kvalitetssikrer. Åse Marit R. Flesseberg har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Kongsberg, Åse Marit R. Flesseberg Oppdragsleder Sissel Mjølsnes Kvalitetssikrer INNHOLDSFORTEGNELSE Innledning... 2 Planforslaget... 5 Konsekvenser av planforslaget... 8 Planprosess Risiko og sårbarhet Side 1 av 12

3 INNLEDNING 1.1 Formålet med planen Formålet med planen er å legge til rette for fortetting med tomannsboliger. 1.2 Beliggenhet, størrelse og eierforhold Sandsværveien 163 ligger sør for Kongsberg sentrum og Næringsparken, på vestsiden av Lågen. Reguleringen omfatter følgende eiendommer: Sandsværveien 163, matrikkelnr /1: 4,3 mål Sandsværveien 163C, matrikkelnr /3: ca 780 m2 Sandsværveien 163A, matrikkelnr /6: ca 685 m2, hvorav ca. 90 m2 er innenfor planavgrensningen. Side 2 av 12

4 Sandsværveien 163C, gnr/bnr 7404/3, har adkomstrettighet over Sandsværveien 163. Planen består hovedsakelig av Sandsværveien 163, en større boligeiendom i bebygget område. Det består av en enebolig med garasje og utleiedel og hage, samt av gresseng og villnis, med noe skog/buskas i enden mot øst. Den eksisterende eneboligen har avkjøring direkte fra Sandsværveien, sammen med Sandsværveien 163A. Eiendommen heller mot øst og den østre delen, der nybyggene kommer, ligger vesentlig lavere enn boligområdene rundt. Sandsværveien 163 C er en ubebygget tomt, bevokst med gresseng. 1.3 Bakgrunn for planarbeidet Sandsværveien 163 og 163 C har vært båndlagt i mange år i påvente av reguleringsplan for E134. Nå som reguleringsplan 372R E134 DamåsenSaggrenda er vedtatt, er båndleggingen opphevet, og området kan reguleres. I forbindelse med reguleringsplan for ny E134, ble det behov for ny adkomst for naboeiendommene (Sandsværveien 159, 161 og 161 B) over Sandsværveien 163. Grunneier var positiv til dette da det samtidig gir mulighet for utvikling av eiendommen. 1.4 Kommuneplan Planen omfatter eiendommen 7404/1 og eiendom 7404/3, samt deler av 7404/6. Eiendommene er i gjeldende kommuneplan avsatt til bolig og veggrunn. Side 3 av 12

5 1.5 Reguleringsplaner Det er to gjeldende reguleringsplaner innenfor området. Den eldste er plannr 099R, vedtatt i 1978, der det reguleres til veg og gang og sykkelveg. Den andre planen er reguleringsplan 372R E134 Damåsen Saggrenda. Underveis i planarbeidet har det vært dialog med Statens vegvesen der og grunneier har sagt seg positiv til at adkomstvegen ble lagt over eiendommen slik at denne også kan benyttes som adkomstveg for utvikling av boliger på eiendommen. I reguleringsplan 372R E134 DamåsenSaggrenda er det lagt inn en adkomstvei på en fylling. I Reguleringsplan 099R er arealet regulert til vegformål. Denne planen er det ikke lenger aktuelt å gjennomføre. Side 4 av 12

6 PLANFORSLAGET 1.6 Arealbruk Innenfor planområdet er det satt av arealformålene: Frittliggende småhusbebyggelse: Det er satt av tomter til to nye tomannsboliger (evt. tre eneboliger) i planen (BF1og BF2). Terrenget faller østover på 163 og nordover på 163C og boligene er planlagt med underetasje i terrenget. Det satt av tomt rundt eksisterende bolig og garasje (BF3). I tillegg er det et restareal nord for adkomstveien (BF5). Vi ser at det kan være aktuelt å legge dette til Sandsværveien 159 på sikt, og har lagt til rette for dette i planen, selv om det per dags dato ikke er gjort noen avtaler om dette. Konsentrert småhusbebyggelse: Det er satt av en tomt (BKS1) til en firemannsbolig øst for adkomstveien inn på området. Dette gir mulighet for inntil 8 nye boenheter innenfor reguleringsplanen. Veg1: Vegen skal være adkomstveg også for boligene nord for planområdet; Sandsværveien 159, 161 og 161 B. Vegen er lagt på en fylling over Sandsværveien 163 for å komme opp til naboeiendommen. Vegen har veglinjer som er hentet fra reguleringsplan 372R E134 Damåsen Saggrenda og er planlagt med 3.5 meter vegbredde og en halv meter skulder på hver side. Krysset med Sandsværveien er ikke endret i forhold til vedtatt reguleringsplan 372R E134 Damåsen Saggrenda, men det er gjort tilpasninger i øst for å få veglinjene til å gå opp med adkomstvegen inn på Sandsværveien 163. Byggegrensene langs adkomstvegen er endret. Vegvesenet har regulert det arealet de trenger for å bygge vegen. Når vegen er bygget er det naturlig at beboerne kan dandere terreng og fyllinger slik at arealene kan inngå i uteoppholdsareal. Vi har derfor lagt byggegrenser i forhold til vegkant, og lagt areal utenfor to meter fra vegkant ut som kombinert formål; frittliggende småhusbebyggelse/annet vegareal. Boligene vil ikke kunne bygges før ankomstvegen er anlagt, og vegvesenet skulle derfor være sikret at deres tiltak kan gjennomføres slik de har tenkt. Det har vært dialog underveis i planarbeidet for å sette høyde på veien. Det er vesentlig for grunneier av Sandsværveien 163 at vegen ikke blir liggende for høyt i terrenget da det sør på eiendommen går en stor avløpsledning som man ikke ønsker å fylle for mye over. Vedlagte vegtegninger viser at vi kan unngå dette. Veg2: Sandsværveien 163 og 163A har felles avkjøring. Dette er sikret med tinglysning på eiendommene. Kommunen ønsker at avkjøringen reguleres som felles avkjørsel og dette tas derfor med i planen. Gangvei. Knytter reguleringsplanen til gang og sykkelvei og gir boligene i planen tilgang til trygg skolevei. Side 5 av 12

7 Annet vegareal. Grøfter samt areal til skjæringer og fyllinger. Det er satt av 1,5 meter til annet vegareal på hver side av adkomstvegen regulert av vegvesenet, og 1 meter på hver side av vegen videre inn på Sandsværveien 163. Kombinert formål: annet vegareal og frittliggende småhusbebyggelse. For at Vegvesenet skal være sikret å kunne etablere adkomstveien må fyllingene for vegen være regulert til annet vegareal. Når vegen er etablert og området skal bygges ut må man fylle opp inn mot veien for å kunne bebygge tomtene. Det er da naturlig at areal utenfor nødvendig areal til grøfter kan inngå i hage. For å sikre begge aspektene er arealet lagt som kombinert formål med tilhørende bestemmelser. Lekeplass. Arealet lengst øst på eiendommen er satt av til sandlekeplass. Turdrag: Knytter tomtene til lekeplass lengst øst på eiendommen. Øst for reguleringsplanen går det turveg som knytter boligområdet til større sammenhengende grønne områder/ nærturområder. Området får dermed god adkomst til grønne nærturområder utenfor reguleringsplanen. Bestemmelsegrense område for rigg og drift. Sonen er hentet fra reguleringsplan 372R E134 DamåsenSaggrenda og er knyttet til vegvesenets behov for rigg og driftsareal i forbindelse med etablering av avkjørselen. Sikringssone 190 Er hentet fra reguleringsplan 372R E134 DamåsenSaggrenda og er knyttet til område med begrensninger i forhold til bygging over tunellen. Skisseplan av mulig utbyggingsløsning, kun ment som eksempel. 1.7 Nærlekeplass Kongsberg næringsparkutvikling er eier av nærmeste nærlekeplass som ligger ca 50 meter unna i Harriet Backers gate. Det har ikke vært mulig å få til avtale om bruk av arealet, da Kongsberg næringsparkutvikling ønsker å utvikle området til barnehage. Dette ble spilt inn til rullering av kommuneplan, og behandlet i Formannskapet. Fra saksframlegget: «Det har kommet innspill fra Kongsberg næringsparkutvikling om å anlegge barnehagetomt på en eiendommene; gbnr. 7401/8 (Gudes gate) eller 7403/2 (Harriet Backers vei). Rådmannen anbefaler ikke å endre på dette formålet, hverken til barnehageformål eller annen utnyttelse. Bakgrunnen for dette er at områder i dag er et viktig friareal for beboerne i området og blant annet benyttes som lekeareal for barn.» Side 6 av 12

8 1.8 Støy Støy er utredet i forbindelse med reguleringsplan 372R E134 DamåsenSaggrenda, og utredningen viser at tomtene for de nye tomannsboligene ligger utenfor gul støysone, både i forhold til E134 og i forhold til Sandsværveien. De ligger også utenfor støygrensene for Sandsværveien i 2040, dersom E134 ikke skulle bli utbygget. Støysonene som ligger i kartet er for sistnevnte alternativ. Kartutsnitt fra støyutredning for E134: beregningspunkt 2 meter over mark og 4 meter over mark. Beregninger med skjermingstiltak. 1.9 Trafikk Reguleringsplanen legger opp til 8 nye boliger. Dette ble statens vegvesen informert om i forbindelse med reguleringsarbeidet med 372R E134 Damåsen Saggrenda, der avkjøringen til eiendommen ble regulert. Regulert avkjøring skal derfor være tilfredsstillende Universell utforming Terrenget i området er hellende. Stigningsforhold på vegen inn i området er på 1:10. Det vil være mulig å kjøre frem til boligene, og ha en biloppstillingsplass ved inngangsdøren, men stigningen opp til garasjene er så bratt at det ikke tilfredsstiller krav om universell utforming. Stigningen på veien kan ikke lages slakere, da den også skal være adkomstvei til Sandsværveien 159, 161 og 161 B, og høyden er satt utifra dette. Vi har derfor ikke lagt inn krav om universelt utformede boliger i planen. Utbyggingsvolumet i planen er også så lite at det ikke gir stort utslag om det utelates. Side 7 av 12

9 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 1.11 Kulturminner Buskerud Fylkeskommune har uttalt seg til varsel. De skriver at det er ikke behov for arkeologiske undersøkelser i området, men dersom det finnes steingjerder eller lignende spor etter gruvearbeidernes kulturlandskap «bør det vurderes i forbindelse med planen å få dokumentert kulturminnene, slik at kunnskap om hva som eksisterte av slike spor, kan ivaretas for ettertiden.» Vi har ikke sett rester etter steingjerder eller lignende kulturminner i planområdet Forholdet til naturmangfoldloven 8. (kunnskapsgrunnlaget) Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Planområdet er på om lag 5,2 daa. 3 daa av dette området er bebygd/oppfylt terreng, mens de resterende 2,2 daa er tidligere dyrket mark, som delvis er slått og kantarealene er grodd igjen med løvskogskog med liljekonvall og hvitveis i bunn. De åpne delene er gresseng med noe bringebærkjerr. Det er gjort en utsjekk i naturbase.no, og det er ikke registrert naturverdier på eiendommen. Utredinger utover dette synes ikke nødvendig. Planområdet sett fra vest. 9. (førevarprinsippet) Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på Side 8 av 12

10 naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Det er ingen ting som tyder på at tiltaket vil forårsake en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Det er ingen ting som tyder på at tiltakene vil volde skade på naturmangfoldet, ei heller påvirke et økosystem vesentlig negativt. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Det er ingen ting som tyder på at tiltakene vil volde skade på naturmangfoldet. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Det er ingen ting som tyder på at tiltakene vil volde skade på naturmangfoldet Barn og unge Trafikksikker adkomst: Det er regulert turvei i planen som sikrer adkomst til lekearealer og grøntdrag for barn og voksne. Det er regulert gangvei frem til Harriet Backers gate, hvor det planlegges gangvei langs Sandsværveien frem til fotgjengerovergang ved busstoppet ca 50 meter sørøst for planområdet. Derfra følger skoleveg langs eksisterende fortau og undergang til Wennersborg skole Landskap Arealet er et restareal i en forsenkning mellom boligområder. Utbyggingen er ikke synlig på avstand og har ingen fjernvirkning. Området er ikke et landskap av vesentlig regionalt eller nasjonal verdi og hensyn til Landskapsvernkonvensjonen er dermed ivaretatt. Adkomst til grønne områder er sikret med turveger i reguleringsplanen Alternative oppvarmingsmåter Alternative oppvarmingsmåter er mulig å løse internt i byggesaken, men utbyggingsvolumet er så lite at større tiltak ikke vil la seg gjøre Vann og avløp Gjennom planområdet løper det to avløpsledninger. I sør ligger avløpsledning fra Svartås og ned til Sellikdalen, en hovedledning. På nordsiden av tomta går en lokal avløpsledning fra Sandsværveien 159, 161, 161B og 163. For å muliggjøre utbygging av den østre delen av Sandsværveien 163 er det nødvendig å legge om den østre delen av den nordre ledningen. Det er ikke usannsynlig at det også må gjøres tiltak på samme ledning i forbindelse med etablering av adkomstveg som er vedtatt i reguleringsplan 372R E134 Damåsen Saggrenda. Side 9 av 12

11 PLANPROSESS 1.17Varsel om oppstart Varsel om oppstart av planarbeid og offentlig ettersyn av planprogram ble kunngjort i Laagendalsposten 31. august 2011 og i brev til naboer, berørte grunneiere og offentlige myndigheter Oppsummering av innspill til planarbeidet I høringsperioden er det kommet fire innspill til planarbeidet: Fylkesmannen i Buskerud: Ber om at forhold knyttet til støy, alternative oppvarmingsmåter, trafikksikker adkomst, barn og unges interesser, universell utforming, hensyn til grønnstruktur og landskap samt biologisk mangfold, utforming blir tilstrekkelig ivaretatt i planarbeidet. Forhold rundt Støy, Alternative oppvarmingsmåter, Universell utforming, Hensyn til grønnstruktur og landskap, Biologisk mangfold er beskrevet i planbeskrivelsen Statens vegvesen: forhold til kollektivtrafikk og myke trafikanter må avklares. Byggegrense til fylkesvei er 50 meter. Støyforhold må dokumenteres og nødvendige tiltak innarbeides i plan. Kommentar: Byggegrense for nybygg er lagt 50 meter fra senterlinje i vei. For eksisterende bebyggelse er byggegrense lagt i vegglivet. Støyforhold er dokumentert. Alle temaene er beskrevet i planbeskrivelsen og innarbeidet i reguleringsplan Kongsberg Kommunale eiendom: Forutsetter at løsninger som omhandler deler av eiendom 7404/3 også sikrer eiendommen vegrett over 7404/1. Dette er ivaretatt i plankart og bestemmelser. Ny eier av 7404/3 er Trehuspartner AS som også har overtatt 7404/1. Buskerud fylkeskommune: har sendt bekreftelse på at det ikke er aktuelt å registrere området med tanke på automatisk fredete kulturminner. Varsel om utvidelse Underveis i planarbeidet så vi at vi kunne få til en bedre løsning dersom vi kunne ta i bruk arealet i og nedenfor skråningen på Sandsværveien 163A. Det ble innledet dialog med grunneier som sa seg villig til å selge arealet da hun ikke har noe glede av det i dag. Etter innsending av plan ønsket Kongsberg kommune at areal til felles adkomst for Sandsværveien 163 og 163A skulle tas med i planen. Grunneier av 163A ble varslet om dette i brev 8.mars Hun tok siden kontakt på telefon og har ikke innvendinger til dette. Side 10 av 12

12 RISIKO OG SÅRBARHET JF. Plan og bygningsloven 43 skal det utarbeides risiko og sårbarhetsanalyse for alle planer som legger til rette for utbygging. Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veileder fra DSB1. Analysen er basert på forslaget til reguleringsplan. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene av farer, risikovurdering og mulige tiltak er sammenfattet i tabell 1. Farekategori Vurdering av konsekvenser og tiltak Relevant Fare Naturfarer 1. Snø eller steinskred 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk. 4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? 5. Er områdene spesielt vindutsatt? 6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) 7. Radon i grunnen. Menneske og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil uttilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil uttilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter utgjøre en risiko for området? Utslipp av giftige gasser/væsker Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker 10. Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: Elektrisitet Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap, Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, veileder Side 11 av 12

13 Teletjenester Vannforsyning Renovasjon/spillvann 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: Fare for påvirkning av magnetiske felt. Spesiell klatrefare i master 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? til skole/barnehage til nærmiljøanalegg/ nærsenter til forretning til busstopp 13. Brannberedskap Spesielt farlige anlegg i området Utilstrekkelig brannvannforsyning Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil. Ja 14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet Gruver, åpne sjakter, steintipper Militære anlegg Industrianlegg, Avfallsdeponi Annet 16. Sabotasje og terrorhandlinger Er tiltaket sabotasje/terrormål? Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Tabell 1 Risiko og sårbarhetsanalyse samlet gjennomgang. Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høy samfunnssikkerhet. Side 12 av 12