NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS

Transkript

1 NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS STATUSRAPPORT FOR 4. KVARTAL

2 FORELØPIG VEK-BEREGNING PR Verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje i North Bridge Nordic Property AS (Selskapet/NBNP) er foreløpig beregnet til NOK 154,- pr Siden forrige VEK-beregning er aksjen splittet 1:10 og det er foretatt en tilbakebetaling av kapital på NOK 24.- pr aksje (NOK pr. aksje før splitt). Korrigert for disse forhold utgjør dette en reduksjon i VEK (justert for tilbakebetaling av kapital) på 1,2 % i løpet av 2. halvår Siden Selskapets oppstart i juni 2006 har VEK pr. aksje økt med 66,5 %. Tidspunkt VEK/aksje (NOK) 1) VEK/aksje (NOK) 2) Endring VEK/ aksje siste periode 3) Endring VEK/ aksje siden oppstart 3) ,9 n.a. n.a ,7 18,5 % 18,5 % ,6 22,8 % 45,5 % ,5 7,0 % 55,7 % ,4 0,0 % 55,7 % ,4-19,2 % 25,7 % ,9 1,9 % 28,1 % ,5 7,0 % 37,0 % ,5 8,9 % 49,2 % ,4 12,5 % 67,8 % ,2 0,5 % 68,6 % ,0 * -1,2 % 66,5 % * Foreløpig beregnet VEK. Tall pr er korrigert for splitt av aksje og fratrukket tilbakebetaling på NOK 24,00 pr. aksje 1) VEK pr. aksje før splitt (gjennomført i september 2011). 2) VEK pr. aksje justert for splitt 1:10 (gjennomført i september 2011). 3) Justert for tilbakebetaling til aksjonærene. Endringene i VEK for 2. halvår 2011 skyldes i hovedsak følgende: MNOK 12,9 reduksjon i eiendomsverdier MNOK 3,9 i positiv valutaendring for porteføljen MNOK 5,0 økning i netto arbeidskapital MNOK 1,4 økning i latent skatt MNOK 8,3 negativ verdiendring på finansielle instrumenter MNOK 4,0 økning i minoritetsinteresser MNOK 78,5 i tilbakebetaling til aksjonærene Som grunnlag for beregningen av VEK pr er det foretatt eksterne, uavhengige verdivurderinger av Selskapets eiendommer. Verdivurderingene er foretatt av Newsec. Det påpekes at Newsec også har beregnet et verdiintervall for den enkelte eiendom og hvor mindre likvide eiendommer fremstår med et bredt utfallsrom. Slik usikkerhet reflekteres ikke i VEK, da beregning av denne er basert på én verdi per eiendom og ikke et verdiintervall. VEK beregnes ved at det fra summen av eiendomsverdiene, basert på verdivurderingene, gjøres fradrag for gjeld, og det korrigeres videre for netto arbeidskapital i konsernet, latent skatt og markedsverdi av finansielle instrumenter. VEK er således et uttrykk for aksjonærenes eierskap til de underliggende verdier i Selskapet. Vi gjør oppmerksom på at regnskapene for de enkelte selskaper i konsernet ikke er endelig avsluttet og at den foreløpige VEK er beregnet basert på foreløpige regnskaper og estimater. Følgelig er den foreløpige VEK et estimat fra Manager. VEK-beregningen er ikke styrebehandlet. Selskapets egenkapital i konsernregnskapet (iht. IFRS regnskapsstandard) kan avvike fra beregningen av VEK over på grunn av ulik metodikk på enkelte områder. I den grad det skulle oppstå større avvik, vil det bli kommentert. EIENDOMSOPPDATERING Lund Business Park Lund, Sverige Industri/kontor/lager Bebygget areal m Antall leietakere 11 Det ble inngått ny leieavtale med ÅR Carton og Flextrus med løpetid ut 2019 og økt leie fra og med I tillegg er ytterligere 250 m 2 lager leiet ut i 4. kvartal Tetra Pak har sagt opp leieavtale for et areal på m 2 og har flyttet ut. Leieavtalen løper til utgangen av desember Det har utover dette ikke vært særskilte hendelser knyttet til drift og vedlikehold i perioden. Innherredsveien 7 Trondheim Kontor Bebygget areal m Antall leietakere 18 Det var ved årsskiftet m 2 ledig areal i eiendommen, som gir en utleiegrad på 93 % av utleibart areal. Det arbeides kontinuerlig med utleie av ledige arealer og med oppjustering av leienivå i tråd med at eiendommen oppgraderes. Nytt inngangsparti mot Rosenborggata er under bygging og forventes ferdigstilt i mars Det nye inngangspartiet vil gi en enklere og bedre adkomst, samtidig som det vil gi eiendommen en standardheving. 2

3 Arbeid med tilpasninger av nytt leieareal for Aleris Helse AS er igangsatt, blant annet med etablering av interntrapp mellom de to etasjene leietaker disponerer. Dette forventes også ferdigstilt i mars 2012, hvoretter utleier vil oppnå husleieøkning i henhold til inngått leieavtale som omtalt i statusrapport for 2. kvartal Ved utgangen av 2011 var det m2 ledig areal i eiendommen, tilsvarende rundt 16 % av utleibart areal. DnB har fraflyttet et areal på m2 i løpet av 2. halvår 2011, delvis etter ordinært utløp og delvis etter frikjøp fra leieavtale. Det arbeides med utleie av de ledige arealene. Det er ingen særskilte hendelser knyttet til drift og vedlikehold. Trollåsveien Oppegård Kontor/lager Bebygget areal m Antall leietakere 23 Ved utgangen av 2011 var det 867 m 2 ledig areal i eiendommen, som gir en utleiegrad på rundt 92 %. Det arbeides kontinuerlig med utleie av ledige arealer. Det er ingen særskilte hendelser knyttet til drift og vedlikehold. Ole Bullsgt. Sandnes Kontor/handel Bebygget areal m Antall leietakere 12 Utviklingsprosjekt, med rammetillatelse for oppføring av ca m 2 kontor- og handelsarealer. Bildet over viser deler av eksisterende bygningsmasse. Det er ingen vesentlige hendelser knyttet til eiendommen eller leieforhold i perioden. Klostergata Trondheim Kontor/helse/handel Bebygget areal m Antall leietakere 2 Mejselgatan Vellinge, Sverige Lager/kontor Bebygget areal m Antall leietakere 1 Det er ingen endringer i leieforhold eller knyttet til bygningsmessige forhold. Hele det utleibare arealet er leiet ut til Helse Midt-Norge og Trondos (Coop) på langsiktige avtaler. Manager er i prosess med å klargjøre eiendommen for salg. Det er ingen særskilte hendelser knyttet til drift og vedlikehold i perioden. Sømmegården Sandnes Eierandel 40,8 % Kontor/undervisning Bebygget areal m Antall leietakere 15 Eiendommen er lagt ut for salg hos svensk næringsmegler. Det er ingen vesentlige hendelser å rapportere om knyttet til eiendommen eller leieforhold i perioden. Foto: Terje Løchen Avtjerna Sollihøda, Bærum Utvikl. tomt bolig Tomt m Antall leietakere - Det er ingen vesentlige hendelser å rapportere om knyttet til eiendommen i perioden. TEMA-ARTIKKEL I forbindelse med at NBNP er inne i siste planlagte ordinære driftsår, ønsker vi å oppsummere noen av de eiendomsprosjektene som NBNP har vært involvert i. Formålet er å gi et bilde av forhold som motiverte for den enkelte investering, hva som er oppnådd i eiertiden og hvordan situasjonen er nå. Innherredsveien 7, Trondheim Eiendommen utgjør ca m 2 og ble kjøpt i Eiendommen var da konvertert fra lett industri til kontorbygg og beliggenheten ble ansett svært god for kontorformål. Det var fortsatt betydelig potensiale for oppgraderinger som ville kunne heve eiendommens kvaliteter som en kontoreiendom og i den forbindelse så Manager muligheter for verdiøkende tiltak. Innherredsveien 7 er beliggende ved «Solsiden», som betegnes som Trondheims «Aker Brygge», med et rikt utvalg av butikker, kontorer og serveringssteder. Siden kjøpet i 2006 er eiendommen betydelig oppgradert. Fellesarealer er modernisert og flere utleiearealer er oppgradert i takt med at nye leieavtaler er inngått. Det er etablert en enhetlig plan for leietakereksponering på eiendommens fasader. De utførte tiltakene, samt gårdeiers planer for videreutvikling av eiendommen, har gjort det mulig å attrahere mer betalingsvillige leietakere. Markedsleien er økt fra ca kr 900 pr. m 2 til nærmere kr pr. m 2 i eierperioden. Avkastningen for NBNP har således vært svært god til tross for at eiendommen ble kjøpt på et tidspunkt med høye eiendomspriser (2006). Manager vil kunne utvikle eiendommen videre og har definert klare verditriggere for eiendommen. Gjennomføring av ytterligere oppgraderinger samt veiomlegging med redusert gjennomgangstrafikk i Innherredsveien, og mulig ny «miljøgate», vil etter Managers vurdering kunne gi eiendommen et vesentlig ytterligere verdiløft over de neste 4-5 årene. Innherredsveien 7 vil da trolig kunne inkluderes i Trondheims CBD og posisjoneres i et høyere segment enn i dag; herunder planlegges utvikling av butikker i 1. etasje mot Innherredsveien. Manager beregner en fordobling av verdijustert egenkapital i eiendommen for denne perioden. Denne analysen støttes av Newsec, NBNPs verdivurderer

4 Lund Business Park, Lund Eiendommen ble kjøpt i 2006 som en industri- og lagereiendom. Tomten har et totalareal på m 2, hvorav ca m 2 er ubebygget. Bygningsmassen utgjør m 2 kontor- og industriareal. Eiendommen ligger kun 1,6 km fra sentralstasjonen i Lund. Managers motivasjon for å kjøpe eiendommen var potensiale for å utvikle eksisterende bygningsmasse, som ble ansett å ha relativt lave leienivåer, og at det ville være attraktivt å besitte så vidt store ubebygde arealer nær sentrum i en dynamisk by som Lund. Lund har ca innbyggere og tilhører Skåne-regionen. Byen kjennetegnes ved et stort universitetsmiljø, dels med relaterte kunnskapsbedrifter. Aktiviteten og attraktiviteten forventes å øke ytterligere som følge av etablering av de internasjonale forskningssentrene Max Lab IV og ESS, hvor det forventes milliardinvesteringer, og som ventes å bli arbeidssted for forskere årlig. Lund ligger rundt 25 km fra Malmø og Øresundsbroen som binder København og Malmø sammen. Det tar ca 35 minutter med tog fra Lund til København lufthavn, Kastrup. I løpet av NBNPs eiertid har det lykkes å videreutvikle dagens eiendomsmasse på flere områder. Deler av kontoreiendomsmassen er oppgradert og leid ut til attraktive leietakere. Leieavtalene for de store produksjonsarealene er reforhandlet og løper nå med relativt langsiktige avtaler og med økende leienivå. NBNP har lykkes med dette fordi det er gjort et betydelig arbeid med å heve den generelle kvaliteten på området, og fordi det er holdt en aktiv og god dialog med leietakerne. Det har vært en felles målsetning for utleier og leietakerne å utvikle eiendommen fra å være en industrieiendom til å bli Lund Business Park. Omprofileringen ble gjennomført i 2010, med offisiell åpning hvor bl.a. Lunds ordfører og presse var til stede. Etablering av alle servicetilbud som en businesspark normalt har, er ikke gjennomført. Faktisk leienivå og markedsleie har økt betydelig i eierperioden hvilket har gitt NBNP en god avkastning basert på dagens verdsettelse. Det er fortsatt potensiale for betydelig verdiskapning i det korte bildet gjennom videreutvikling av dagens eiendomsmasse mot nåværende og nye leietakere. Det kan også være aktuelt med mindre utbyggingsprosjekter i nær fremtid. Manager har samtidig en prosess for utvikling av eiendommen i et lengre tidsperspektiv og da med fokus på den delen av tomten som ikke utnyttes per i dag 120 mål. Innenfor en radius på 1,6 km fra sentralbanestasjonen er Lund i all hovedsak bymessig utviklet, dvs. høy utnyttelsesgrad for bolig og kontoreiendommer. I tillegg til den generelle veksten i Lund, vil viktige drivere for attraktiviteten til Lund Business Park være etablering av ny adkomstvei til Lund fra syd, mulig re-etablering av togstasjon ved eiendommen, nedgravning av kraftlinje over eiendommen og modernisering av tilliggende renseanlegg. Hvert element som avklares i positiv retning vil bidra til synliggjøring av utviklingspotensialet i tomtearealet og dermed verdiutvikling for NBNP. Manager fører positiv dialog med offentlige myndigheter for å synliggjøre mulighetene som ligger i utvikling av eiendommen og for å forberede omregulering av området til bymessig utbygging til beste for Lund og for NBNPs verdiskapning. Elvegata Atrium, Sandnes Eiendommens bygningsmasse utgjør rundt m 2 og ligger svært sentralt i Sandnes sentrum, med knutepunkt for offentlig transport, herunder togstasjon, i umiddelbar nærhet. Sandnes er den raskest voksende byen i Norge, og tilhører Stavanger-regionen, som er sentrum for norsk oljevirksomhet. Eiendommen ble kjøpt som en utviklingseiendom i 2006 med bakgrunn i at Manager anså at eiendommen var en sentral brikke i utviklingen av Sandnes sentrum. I løpet av NBNPs eiertid er eiendommen omregulert slik at det nå kan utvikles ca m 2 handel og kontor. Det er forsøkt å etablere en tilstrekkelig utleiegrad til å igangsette utbygging av et prosjekt i samsvar med ny reguleringsplan, men dette har foreløpig ikke lykkes. Dagens eiendomsmasse er utleid på kortsiktige leieavtaler og relativt lave leienivåer som normalt dekker drifts- og rentekostnader. Sandnes har de siste årene opplevd økende interesse på grunn av knapphet på attraktive utviklingseiendommer i nabobyen Stavanger. Det er kun 15 minutters togreise mellom de to byene, samtidig som de har samme nærhet til Stavanger lufthavn, Sola. Flere underliggende faktorer for kontormarkedet i Sandnes er således i positiv utvikling, men vi opplever foreløpig at store leietakere er avventende til å flytte fra Stavanger til Sandnes. Vi tror imidlertid denne barrieren vil brytes etter hvert som Sandnes utvikles i positiv retning og arealknappheten og trafikale forhold i Stavanger blir stadig mer krevende. Et alternativ er å avklare om tomten kan få kombinert boligregulering. Det oppnås gode boligpriser i Sandnes, noe som gjør det attraktivt å utvikle leilighetsprosjekter. Eiendommen utgjør en svært liten del av den verdijusterte egenkapitalen (VEK) for NBNP per i dag, men dersom det lykkes å gjennomføre det foreliggende utviklingsprosjektet er grunnlaget til stede for betydelig verdiutvikling. Avtjerna, Sollihøgda, Bærum Avtjerna er en høyt- og frittliggende, solrik og vestvendt eiendom i Bærum kommune, vest for Oslo på m 2, med direkte adkomst til Vestmarka som attraktivt friluftsområde. Eiendommen ble kjøpt i Det var Managers vurdering at boligmarkedet i Oslo-regionen ville fortsette den positive trenden og at eiendommen ville kunne oppnå boligregulering og på sikt utnyttes til dette formålet. Det har ikke vært intensjonen at NBNP selv skal bygge boliger eller at utbygging var aktuell innenfor NBNPs planlagte levetid. I NBNPs eiertid er området der eiendommen ligger stadfestet avsatt til fremtidig boligutbygging i Kommunedelplanens arealdel for perioden Planen, som ble vedtatt av Bærum kommunestyret i mars 2010, bekrefter at «Utbygging av Sandvika og arealer langs E16 mot Vøyenenga er kommunens vedtatte utbyggingsretning». Etter Fornebu er Avtjerna uten sammenligning det største området som er avsatt som fremtidig utbyggingsretning for bolig i gjeldende kommunedelplan for Bærum kommune. Det er også vedtatt ny E16 motorveitrasé og hvor planlagt avkjøring til Avtjerna synes svært gunstig plassert. Deler av nye E16 er ferdigstilt, mens neste viktige delstrekning, Sandvika Vøyenenga, har planlagt oppstart 2012/2013. Etter ferdigstillelse vil det være ny E16 med 4-felts motorveistandard fra Bjørum (v/avtjerna) til Sandvika

5 I NBNPs eiertid er store deler av tomteområdet arrondert for boligutbygging gjennom tilkjøring av ca m3 masser og hvor Feiring Bruk har forestått planlegging for rett innfylling, drenering og komprimering. Dette er utført tilnærmet uten kostnader for NBNP og vil avhjelpe infrastrukturinvesteringene som er påkrevet ved utbygging. DnB Næringsmegling har hatt i oppdrag å presentere eiendommen for salg i Til tross for tilbakemeldinger om at områdets kvaliteter positivt anerkjennes, lykkes det ikke å frembringe kjøpstilbud på eiendommen. Kjøpere til denne typen områder har et meget høyt avkastningskrav og til dels begrensninger på kapital som kan bindes langsiktig. Den sentrale innvendingen var således at byggestart ble ansett å være for langt frem i tid, samt at det ble ansett å være uklart når byggestart kan finne sted. Med klarhet i utvikling av E16, stadfesting av kommunens ønskede utbyggingsretning samt at utviklingen av Fornebu nå er «stabilisert» og mer avklart, er grunnlaget til stede for å skape mer klarhet i en tidsplan for eiendommen slik at kjøpsinteressenter opplever mindre risiko knyttet til dette. FINANSIERING Under følger sammendrag av lånefinansieringen pr for de enkelte selskaper eiet av NBNP. Låneporteføljen er i tabellen justert for Selskapets eierandeler og inkluderer Selskapets andel av gjeld i tilknyttede selskaper. Nøkkeltall og sum lån vil derfor avvike fra konsernregnskapet. Innherredsveien Eiendom AS har inngått låneavtale med ny långiver, og i forbindelse med refinansieringen har det blitt tilført konsernet brutto ca. MNOK 71 i økt likviditet. Konsernet har en gjennomsnittlig vektet rentemargin på 1,25 % pr for hele låneporteføljen. Långivere til næringseiendom har de siste årene økt rentemarginene betydelig. Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for i underkant av halvparten av låneporteføljen. Selskapet har en hovedvekt av låneavtaler som kan marginjusteres på initiativ fra långiver på gitte vilkår. Det var i 2011 en betydelig nedgang på både korte, mellomlange og lange swap-renter i Norge og Sverige. Dette har i andre halvår 2011 medført en økt negativ verdi av selskapets renteswap-avtaler med totalt MNOK 8,3 inkludert pro rata andel fra deleide eiendomsselskaper. Låneportefølje justert for eierandel Lån omregnet i NOK MNOK 633,3 Utløp 2012 omregnet i NOK MNOK - Vektet utløpstid år 10,3 Andel NOK 69 % Andel SEK 31 % Rentebytteavtaler Pålydende omregnet i NOK 293,2 Snitt løpetid år 5,0 Andel av låneportefølje sikret 46,30 % Andel av NOK sikret 46,90 % Andel av SEK lån sikret 45,00 % Gjennomsnittlig swaprente NOK (ekskl. margin) 4,08 % Gjennomsnittlig swaprente SEK (ekskl. margin) 3,55 % Rentetak MSEK 60 Innslag 5,50 % Varighet år 0,52 MARKEDSKOMMENTAR - NORGE Makro Det er forventninger om BNP-vekst på 0,5 % i Eurosonen i 2012 (Norges Bank), på grunn av stramme budsjetter, forbrukssvikt og liten investeringslyst. Det forventes videre at Norge vil rammes ved lavere forbruksvekst, redusert investeringsvekst og svekket eksport - men at norsk økonomi greier seg relativt bra. SSB forventer en BNP-vekst på 2,0 % i 2012, 1,9 % i 2013 og 2,5 % i Arbeidsledigheten ventes å holde seg stabil på 3,3 % i Styringsrenten ble nylig satt ned til 1,75 %. Flere aktører forventer at Norges Bank vil sette ned styringsrenten med ytterligere 0,25 prosentpoeng i mars 2012, for så å holdes uendret Statistisk Sentralbyrå venter en stigning i konsumprisindeksen på 1,4 % i 2012, 1,6 % i 2013 og 1,9 % i Indikativ kredittmarginer for obligasjonslån til norske banker Kilde: DnB Markets

6 Leiemarkedet - Oslo DnB Næringsmegling venter en relativt flat leieprisutvikling i Oslo, med noe økning for de aller beste, nye byggene og i de mest attraktive områdene, men generelt vil psykologi og usikkerhet i markedet legge en demper på videre prisoppgang. Transaksjonsmarkedet Samlet transaksjonsvolum for næringseiendom endte på i overkant av NOK 30 mrd. i 2011, med forventninger om større volum i Prisøkning i 1. halvår grunnet kombinasjon av fallende yielder og økte leiepriser. Utflating og korreksjon i 2. halvår Eurokrisen øker bankenes innlånskostnader - som igjen medfører høyere utlånsmarginer. Figuren på side 5 viser at kredittmarginene for bankenes innlånsrenter er økt fra 120 bp til over 200 bp i løpet av Investorene krever høyere avkastning på egenkapitalen i forhold til risiko. Konsekvensen av dette er økt avkastningskrav generelt og et verdifall i siste del av 2011 og i Unntaket er de absolutt beste AAA-eiendommene, som vil holde seg i pris grunnet investorenes søken etter trygge investeringer. Nåløyet for hva som betegnes som «prime» blir trangere. «Trygg havn» argumentet vil være en driver for at både norsk og internasjonal kapital vil allokeres til norsk næringseiendom. Yieldutvikling for (%) 8,5 8,5 8,0 7,80 8,00 8,00 7,50 7,5 7,0 7,5 7,0 6,80 6,55 6,5 6,5 6,40 6,10 6,0 5,80 6,0 5,55 5,5 5,35 5,40 5,00 5,0 8,0 5,5 5,0 5,00 4,70 4,60 4,5 4,5 4,40 4,0 3,60 3,5 4,0 3,5 3,0 Jan. -06 Jul. -06 Jan. -07 Jul. -07 Jan. -08 Jul. -08 Jan. -09 Jul. -09 Jan. -10 Jul. -10 Jan. -11 Jul ,0 Jan. -12 Jul. -12E Jan. -13E 10 års swap Yield Gap Yield prime eiendom Yield normal eiendom Grafen over viser yield-utviklingen i næringseiendom for to eiendomssegmenter. Yield-utviklingen (utviklingen i direkteavkastningskravet) er et uttrykk for prising av eiendom. Lavere yield indikerer høyere eiendomspriser. Kilde: DnB Markets Bildet over viser Klostergata i Trondheim. Foto: Ole Harald Dale

7 MARKEDSKOMMENTAR - SVERIGE Makro Etter en sterk opphenting etter finanskrisen, med BNP-vekst på 12 % og en sysselsettingsvekst på 4 % ( ) i løpet av to år, opplever Sverige at veksten avtar. Dette skyldes i hovedsak redusert økonomiske stimuli og den usikkerheten den europeiske gjeldskrisen skaper. Nordea Markets forventer redusert vekst også i 2012, samt at veksten vil normalisere seg noe i 2013 som følge av en økning i global etterspørsel. Det ventes at sysselsettingen vil synke med 0,5 % i 2012 til 8 % ledighet innen utløpet av Videre ventes det at Sveriges Riksbank setter ned styringsrenten med 0,25 prosentpoeng til 0,75 % i september 2012 som et ledd i å stimulere til økonomisk vekst. SELSKAPSINFORMASJON Styrevalg Mats Clarhäll, styremedlem i tidligere NP Eiendomsinvest, ble valgt inn i styret på ekstraordinær generalforsamling i NBNP Tilbakebetaling av kapital Aksjonærene i tidligere NP Eiendomsinvest AS fikk utbetalt 12,44 øre pr. aksje Videre ble det utbetalt NOK 24,00 pr. aksje til alle aksjonærene i det fusjonerte selskapet samme dag. Utbetalingen er tilbakebetaling av tidligere innbetalt kapital, som ikke utløser utbyttebeskatning for aksjonærer bosatt i Norge. Ligningsverdi I 2011 er NPE og NBNP fusjonert, slik at tidligere NPE-aksjonærer nå kun eier NBNP-aksjer, som har en annen ligningsverdi pr. aksje enn det NPE-aksjene hadde, i tillegg til at aksjeantallet er endret. For de «opprinnelige» NBNP-aksjonærene har en aksjesplitt høsten 2011 medført at aksjeinnehavet er tidoblet. I tillegg har tilbakebetalingen til alle aksjonærene på NOK 24,- i desember 2011 påvirket ligningsverdien. Alle aksjonærer skal rapportere en ligningsverdi pr aksje i NBNP på kr 58,28,- for Med vennlig hilsen North Bridge Nordic Property AS/ North Bridge Management AS (Sign.) Jørn H. Hynne Adm. dir. Oslo, 27. februar

8 Bolt Communication AS boltcommunication.no North Bridge Nordic Property AS Karenslyst allé 4 P.O. Box 211 Skøyen 0213 Oslo - Norge Kontakt t: f: