Detaljreguleringsplan for Meierikvartalet

Transkript

1 Mo Sentrumsutvikling AS Detaljreguleringsplan for Meierikvartalet Planbeskrivelse Tromsø

2 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Tittel: Arkitekt(er): Forfatter(e): DAKer(e): Oppdragsnr.: Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsleder: Oppdragansvarlig: Antall sider: Filreferanse: Adresser: Reguleringsplan for Meierikvartalet Peter W.Sødermann, Multiconsult AS Per-Olav Bye, ingeniør Multiconsult AS Ann Ellen Karlsen Multiconsult AS B10395 Mo Sentrumsutvikling AS Forslag til reguleringsplan Åpen Per-Olav Bye Guri Ugedahl 39 sider pluss vedlegg E\B10395\Dok\ reg.plan\utkast regulering Multiconsult AS Postadresse: postboks 2274, 9269 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2, 9016 Tromsø Telefon: Telefaks: Epost: per.olav. MULTICONSULT AS

3 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Innhold 1. Nøkkelopplysninger Bakgrunn for planarbeidet Kort om forslagsstiller Formål med planen Avgrensning av planområdet ved varsling Planprogram Planprogram innledende konsept Utbyggingsplan Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning Automatisk utredningsplikt Mulig utredningsplikt Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Statlige og fylkeskommunale planer Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Kommunale planer Kommuneplan for Rana Kommunedelplan for Mo og omegn Kommunedelplan byutvikling Reguleringsplaner Planprosessen Oppstartsmøte med kommunen, Møte med Rana kommune, Videomøte med Rana kommune Planprogram Oppstartsvarsel / kunngjøring Utbyggingsavtale Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) Planavgrensning Struktur Lokalklima, vindforhold Barn og unge Trafikale forhold Støy Undersøkelser Grunnundersøkelse Uttalelser og merknader Innkomne forhåndsmerknader Helgelandskraft Rana kommune, Bydrift Rådet for funksjonshemmede, Rana kommune MULTICONSULT AS

4 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Annsten Haug Asplan Viak Fritjof Nansens gate, Borettslag Statens vegvesen Kjell Sætran Karl Peder Karlsen Elisabeth og Erling S Johansen Toft arkitekter Jernbaneverket NVE Planforslaget Overordna mål Konsept Meierikvartalet Snitt tegning Plantegninger Areal konsept Parkering Uteromsplan Perspektiver Meierikvartalet Boliger Lekeareal og uteplass i på plan 2 Meierikvartalet Gatetun i Ivar Heltzens gate Forretninger i Meierikvartalet Parkering, adkomst, varelevering i Meierikvartalet Trafikk Utsiktsforhold Soldiagrammer Støy Sikkerhet og beredskap Teknisk infrastruktur Ros analyse Vedlegg...33 MULTICONSULT AS

5 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 1.Nøkkelopplysninger Bydel Adresse Mo i Rana sentrum Ole Tobias Olsens gate / Fritjof Nansens gate Gårdsnr./bruksnr. 20/19, 20/19/331, 20/19/290, 20/19/791, 20/19/283, 500/43, 20/19/284 Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Kommuneplan for Rana ,vedtatt 22 mai 2007 Kommunedelplan for Mo og omegn, vedtatt , Kommunedelplan byutvikling vedtatt , Reguleringsplan for Sentrum sør, vedtatt 1996, Reguleringsplan for Sentrum sørvest, Mobekken Havmannsaksen, vedtatt Forslagstiller Mo Sentrumsutvikling AS Plankonsulent Multiconsult AS Ny plans hovedformål Formålet med planarbeidet er å planlegge Meierikvartalet i Mo sentrum. Meierikvartalet skal planlegges for bolig, forretning og parkering. Forslagsstiller vurderer det som viktig at man får fylt et så sentralt kvartal som Meierikvartalet med virksomhet som bidrar til å øke Mo sentrums attraktivitet. Utbygger har inngått en leieavtale med kommunen, der kommunen leier parkeringsareal i bygget. Nytt boligareal / nytt næringsareal / parkering Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o.l.) Leiligheter 8500 m2 BRA. Forretning 5158 m2 BRA. Totalt 205 p-plasser. Av disse avsettes 64 p.plasser til boligene, 141 p.plasser til offentlig parkering. Skjerming mot trafikkstøy fra bil og jernbane. Etasjetall / høyde i forhold til eksisterende leiligheter i F. Nansens gate. Parkeringsløsning i bygg MULTICONSULT AS

6 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET kombinert med næring. Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) + MULTICONSULT AS

7 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 1 2. Bakgrunn for planarbeidet 2.1 Kort om forslagsstiller Tiltakshaver er Mo sentrumsutvikling AS som er et selskap eid av Trio Eiendomsinvest (40%), SIU Invest (40%) og Coop Helgeland (20%). 2.2 Formål med planen Formålet med planen er å regulere Meierikvartalet, sentralt i Mo sentrum, som i dag er ubebygd. Meierikvartalet planlegges for forretning og bolig, samt parkering for byggets behov, både offentlig og privat. Det legges stor vekt på arkitektonisk utforming av bygg og en generell heving av områdets kvaliteter. Kommunen har og gitt aksept for kryssing av Kirkegata på gateplan. Planen utelukker heller ikke planfri kryssing, under bakken, av Kirkegata og Ole Tobias Olsens gate. Forslagsstiller vurderer det som viktig at man får fylt et så sentralt kvartal som Meierikvartalet med virksomhet som bidrar til å øke Mo sentrums attraktivitet. Planen vurderes å være i tråd med målsettinger i overordnede planer for sentrum. 2.3 Avgrensning av planområdet ved varsling Fig.1. avgrensning av planområdet ved varsling av oppstart av planarbeidet,

8 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 2 Fig 2. Ny avgrensning av planområdet, med gnr. / br.nr. på berørte eiendommer. Ny planavgrensning er i formålsgrensen mellom byggeområde og offentlig vegareal, på vestre og østre side. Mot sør inngår Ivar Heltzens gate, mot nord avgrenses planområdet mot Kirkegata. Planområdet omfatter eiendommene som vist i kart. 3.Planprogram 3.1 Planprogram innledende konsept Ved varsling av oppstart ble det også kunngjort et planprogram, med et definert konsept. Konseptet er i ettertid endret, og planområdet er innskrenket til bare å omfatte Meierikvartalet. Planprogrammet vedlegges som eget dokument. Planarbeidet er en dynamisk prosess, det vil derfor være misvisende om innspill til planarbeidet sees i relasjon til det innledende konsept, da dette er endret gjennom planprosessen. I planbeskrivelsen vil mottatte innspill bli kommentert i relasjon til det konsept som ligger til grunn for dette forslag til reguleringsplan.

9 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Utbyggingsplan Situasjonsplanen er basert på konsept dat ( Utfyllende beskrivelse av konseptet i kap. 9 Planforslaget.) Fig 3. Situasjonsplan Meierikvartalet ( )

10 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning Forskrift om konsekvensutredning (KU) av angir hvilke planer og tiltak som skal konsekvensutredes. 4.3 Automatisk utredningsplikt Av de ulike punktene i Vedlegg I er det kun pkt 1 som er relevant å kommentere: Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr. eller et bruksareal på mer enn m2, skal alltid konsekvensutredes. Planlagt nytt forretningsareal i Meierikvartalet er ihht dagens konsept maksimalt m 2, (se avsnitt 4.1), altså godt under denne grensen. Arealer til parkering og arealer til bolig, regnes ikke som grunnlag for utløsning av KU-krav. Planen utløser altså ikke automatisk krav om KU. 4.4 Mulig utredningsplikt Ingen av de ulike punkter i Vedlegg II, er aktuelle, ut i fra definert konsept. Det kan og opplyses at registreringene viser at planlagt tiltak i Meierikvartalet ikke kommer i konflikt med viktige kulturminner eller kulturmiljø. Planen vurderes dermed ikke å være konsekvensutredningspliktig. 5.Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Nedenfor gis en kort redegjørelse for overordnede planer og føringer som ansees å ha relevans i forhold til utvikling innenfor planområdet. 5.1 Statlige og fylkeskommunale planer Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Bestemmelsen trådte i kraft Formålet som omtales i 1 handler om å styrke eksisterende by og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Etablering av forretning i Meierikvartalet er i tråd med intensjonene i Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter. 5.2 Kommunale planer Kommuneplan for Rana Kommuneplan for Rana, strategisk del (samfunnsdelen), ble vedtatt i Rana kommunestyre 22. mai Med dagens innbyggertall på om lag , er kommunen den 3. største i Nord- Norge. Kommunen har en visjon om en vekst i befolkningen til innbyggere på sikt. Fra Visjonen for Rana er følgende punkter sakset: Rana skal bli et sted preget av nyskaping, vekst og utvikling. Det legges opp til en politikk for nærings- og samfunnsutvikling som gir flere arbeidsplasser og et økt antall innbyggere visjonen er flere innbyggere i løpet av de nærmeste 20 år. Rana skal bli et attraktivt og akseptert regionssenter som bidrar til en positiv utvikling på Nord-Helgeland vekst i regionen styrker Rana som senter.

11 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 5 Vedtatt mål for bl.a. arealutvikling: Rana kommune skal utvikle sine arealer på en bærekraftig måte, og forvalte disse slik at vi kan få til måloppnåelse innenfor alle strategisk viktige områder i kommunen. Når det gjelder strategier for næringsutvikling, er følgende ståsted referert: SSB forutsetter i sine prognoser at strukturendringene i regionens næringsliv vil fortsette i årene framover. Den største veksten forventes innenfor mer serviceorienterte næringer som forretningsmessig og privat tjenesteyting. I øvrige næringer ventes en stabil sysselsetting eller nedgang Kommunedelplan for Mo og omegn Planen ble vedtatt Fig 4 Utsnitt av plankartet, med markering av planområdet som omfatter Meierikvartalet, inkl Ivar Heltzens gate. Meierikvartalet er avsatt til forretning. Vedtatte reguleringsplan gjelder fortsatt for kvartalet Kommunedelplan byutvikling Kommuneplan for Rana , Delplan Byutvikling ble vedtatt i Rana kommunestyre 18. september Planen omhandler rammebetingelser, mål og strategier for utvikling av bysentrum. Planen har som formål: Kommunedelplanen skal være et verktøy i arbeidet for et attraktivt og levende bysentrum. En godt forankret kommunedelplan for byutvikling der viktige avklaringer er gjort på et overordnet strategisk nivå skal gi forutsigbare rammebetingelser for næringsliv, grunneiere og investorer. Kommunen skal opptre som en imøtekommende medhjelper innenfor de rammene kommunedelplanen gir. Plansaker og enkeltsaker som forholder seg til målsettingene i kommunedelplanen skal ha kort saksbehandlingstid. Viktige momenter i delplanen: Tre viktige akser, både historisk og visuelt: Havmannaksen, Kirkeaksen og O. T. Olsens gate.

12 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 6 Peker på utviklingsområde for handel, utviklingsområde for kultur, kontor og service. Angir hvor det ikke bør tillates nye boliger. Se forøvrig vedlagt planprogram Reguleringsplaner Domuskvartalet Meierikvartalet Fig 5. Gjeldende planer tilgrensende planområdet og overlappende på planområdet Det framgår at Meierikvartalet er regulert gjennom plan for Sentrum sør (1996). Mot vest reguleringsplan for Sentrum sørvest Havmannsaksen Mobekken, vedtatt ( ). Meierikvartalet er regulert til hhv kontor / forretning / industri og kontor / forretning / bolig / parkering. Planbestemmelsene angir en byggehøyde på 3 etasjer, største tillatte gesimshøyde 11 meter og største mønehøyde 14,5 meter. En tilbaketrukket 4. etasje med maksimal etasjehøyde 3,5 meter kan tillates.

13 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 7 Reguleringsplan for sentrum sørvest, Mobekken Havmannsaksen. Fig 6 Utsnitt av reguleringsplan for Sentrum sørvest, Mobekken Havmannsaksen, egengodkjent Reguleringsplan for tre kvartaler rett vest for planområdet, kalt sentrum sørvest, Området ble frigjort da NSB s frilastområde og godsterminal ble flyttet ut av sentrum. Midtre kvartal i planen: omfatter hotell, høyskolesenter og forretninger i de 3 nederste etasjene. Hotellet mot Kirkeaksen er foreslått som et signalbygg i 16 etasjer. Bolig i lamellbygg fra 2 5 etasjer over næringsdelen. Det er lagt opp til mellom boliger i kvartalet, og både student- og omsorgsboliger nevnes. Kvartalet er tenkt gitt et særpreget uttrykk med identitet for å fremheve dets betydning som et samlingspunkt i byen. Total BRA i kvartalet: m 2. Planforslaget viser et totalt utbyggingspotensiale på ca m 2. Planen omfatter om lag parkeringsplasser fordelt på parkeringshus vest for jernbanelinja ( m 2 ), kjeller under søndre og midtre kvartal og på bakkeplan. Planen medfører omlegging av Ole Tobias Olsens gate slik at man får et bilfritt område også vest for Domuskvartalet. 6. Planprosessen 6.1 Oppstartsmøte med kommunen, Tema for dette oppstartsmøtet var regulering av både Meierikvartalet og Domuskvartalet. Referatet gjengis i sin helhet, men må sees i sammenheng med at planområdet nå er redusert til kun å omfatte Meierikvartalet:

14 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 8 Kommunen gav uttrykk for at det vil være akseptabelt med en fotgjengerkryssing av Kirkegata i plan (bruk av eksisterende gangfelt), mellom Domuskvartalet og Meierikvartalet. Kommune er og åpen for en planfri gangforbindelse mellom Domuskvartalet og Meierikvartalet, og fra Meierkvartelet under Ole Tobias Olsens gate. Fra forslagsstiller er det ønskelig at etasjehøyde i forretningsarealet tilfredsstiller dagens kvalitetskrav. Kommunedelplan definerer generelt 3 etg. høyde i sentrum + inntrukket 4. etg. samt sokkel. Høyden kan fravikes ved signalbygg, men kommunen anbefaler ikke å presse opp høyden generelt. Det ønskes åpne fasader, med utstilling på gateplan også mot O.T.Olsens gate. Kommunen mener en kombinasjon med butikker og parkering på den enkelte etasje kan aksepteres. Boliger skal ha egne parkeringsplasser. Kommunens vedtekter sier at boligbebyggelse skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter for 1-2 biler pr. bolig. Ingen av bygningene skal ut mot offentlig gate ha en side som oppfattes som en bakside. Det ble diskutert hvordan mulige vareleveringer kan utformes. Det ble blant annet sett på om varelevering kan skje ved bruk av parkeringsplasser langs O.T.Olsens gate. Det ansees som viktig at varelevering planlegges godt, slik at det ikke hindrer annen trafikk vesentlig eller kan fører til trafikkfarlige situasjoner for gående, syklende og kjørende. Det anbefales at store biler/vogntog stopper i kjørefeltet i O.T. Olsens gate og i Kirkegata for varelevering, men varelevering fra p-plasser langs gata kan vurderes dersom dette kan skje uten at kjørebane eller sykkelfeltet blokkeres. Kommunen kommenterte at kontor- og forretningsareal (selv om det er ubebygd) som gjeldende reguleringsplan åpner for, kan trekkes fra når planforslagets BRA til samme formål skal vurderes i forhold til forskrift om konsekvensutredning. Det er m.a.o. endringene i forhold til gjeldende planer som kan utløse krav om KU. Det betraktes som uaktuelt å regulere til industriformål i Meierikvartalet, selv om formålet framkommer i gjeldende plangrunnlag. Planområdets avgrensning Så fremst det ikke ønskes omregulering av offentlig vegareal foreslår Plankontoret at planområdet strekker seg rundt Meierikvartalet og Domuskvartalet. Planavgrensningen bør være i formålsgrensen mellom bebygd areal og offentlig vegareal. Mellomliggende areal i Kirkegata må også tas med i planforslaget. Planprogram / KU. Det er både tiltakshavers og kommunens oppfatning at den aktuelle endringen ikke vil ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. En konsekvensutredning anses derfor ikke nødvendig. Forslagsstillers kommentar: Konseptet i Meierikvartalet baserer seg på parkering i sokkelen av bygget som ikke bygges ut helt inn til F. Nansens gate, pga. vanskelige grunnforhold med kvikkleire (se kap vedr. grunnundersøkelse). Det settes av et areal til kiosk i sokkeletasjen, i hjørnet mot Kirkegata og O.T Olsens gate.

15 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 9 Plan 1 avsettes til forretning og parkering. Parkering reguleres i kombinasjon med forretning, dvs. at parkeringsarealet etter godkjenning av kommunen kan omdisponeres til forretning. Forretning på plan 1, med eksponering av butikkene mot gateplan. Varemottak mot F. Nansens gate. Plan 2,3 4 og 5 avsettes til bolig. Konseptet medfører boliger i opptil 4 etasjer over plan 1. Søker legger til grunn at planområdet skal omfatte Ivar Heltzens gate, etter krav fra kommunen om at en ønsker at planen må innbefatte mer uteareal enn det som blir etablert på tak. Etter dialog med kommunen er konklusjonen at Ivar Heltzens gate reguleres til gatetun. (Ivar Heltzens gate var tatt med i planvarslet, ny varsling var derfor ikke nødvendig.) På vestre side avgrenses planområdet mot regulert trafikkareal i O.T. Olsens gate, mot nord med ny avgrensning mot Kirkegata og mot øst mot F. Nansens gate. 6.2 Møte med Rana kommune, Det ble utarbeidet et revidert (foreløpig) konsept, datert for Meierikvartalet, som ble lagt fram for kommunen til orientering / kommentar. Det ble orientert om konseptet og premissene for parkeringsløsning, offentlig og privat. Fra kommunen ble det kommentert: Endringen i planens omfang, (Domuskvartalet tatt ut.), medfører ikke behov for nytt varsel om planoppstart. Det poengteres at Ivar Heltzens gate fortsatt må inngå i planområdet, som gatetun. Det ønskes sol- /skyggediagram for relevante datoer og klokkeslett. Dette påpekes spesielt i forhold til at etasjetallet på nordre lamell økes til 5 etasjer over Fritjof Nansens gate. Areal til butikk i sokkel, på hjørnet Kirkegata / OT Olsens gate mener en er lite. Det ønskes en visualisering av fasaden mot Fritjof Nansens gate. En er opptatt av at den urbane karakter blir vektlagt. Det understrekes at ved innkjøringer til bygget skal fortau ha prioritert kryssing. Dette skal tydeliggjøres i planbeskrivelsen. Det er ikke ønskelig at varebiler krysser fortau. Det ønskes planlagt mer forretningsareal mot OT. Olsens gate. Det ønskes «levende» utstillingsvinduer» mot OT Olsens gate. Det stilles spørsmål ved om en kan «oppkvikke«hjørnet mellom Fritjof Nansens gate og Ivar Helzens gate. Det ønskes at ytre avgrensing av bygget definerer klare linjer mot gatene. Det stilles spørsmål ved vindforhold. En mener forøvrig at Kirkegata har en bredde som tåler 5 etg. høyde i nordenden av Meierikvartalet. En holder det åpent at arealet på plan 1 kan reguleres til kombinert formål forretning / parkering. Dette for å ha en mulighet for å utvide forretningsarealet senere, dersom parkeringsbehovet får en løsning utenfor Meierikvartalet. 6.3 Videomøte med Rana kommune Det ble avholdt et videomøte med kommunen etter avtale i forrige møte. Hensikten med møtet var å se og diskutere de arkitektoniske føringer og premisser for prosjektet.

16 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 10 Arkitekten begrunnet utformingen av konseptet, og de kvaliteter som ligger i dette. Uterom på tak framstår som attraktivt fordi byggene er trukket tilbake fra vegg i 1 etg. Dette gir et uteareal der beboerne kan bevege seg rundt byggene. Fra kommunen stilles det spørsmål ved om fasade mot Kirkegata kan trekkes ut ved å etablere balkonger mot denne side. En ser for seg en mest mulig fleksibel regulering for plan 1, bl.a. bevertning. Det kan defineres i bestemmelsene hva som tillates etablert av tjenesteyting i tillegg til forretning. Søker tar kontakt med SVV vedr. inn/utkjøring i tilknytning O.T. Olsens gate og p.anlegget. Vindmodell / rapport for reguleringsplanen for Mobekken / Havmannsaksen oversendes for å belyse dette tema. 6.4 Planprogram Rana kommune har bedt tiltakshaver om å utarbeide et planprogram som kort oppsummerer tiltakshavers planer og gjør rede for videre planarbeid. Planprogrammet ble vedlagt varsel om oppstart av regulering ( ). I og med at planen ikke utløser konsekvensutredningskrav, er ikke planprogrammet behandlet politisk. 6.5 Oppstartsvarsel / kunngjøring Berørte adressater ble tilskrevet v. brev av , og planoppstart ble kunngjort samtidig i Rana Blad. Planprogrammet var vedlagt høringsbrevet, og kunngjort tilgjengelig for innsyn på rådhuset i annonsen. Høringsfristen var satt til 6 uker etter kunngjøring. Innkomne uttalelser og forslagstillers kommentarer til disse i kap Utbyggingsavtale Forhandlinger om utbyggingsavtale ble kunngjort i Rana blad Formålet med utbyggingsavtale som det kunngjøres oppstart for, vil være gjennomføring/ tilrettelegging for offentlig parkeringstilbud i planområdet.. 7. Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) 7.1 Planavgrensning Jfr. kart fig Struktur Kirkeaksen, Havmannaksen og O.T Olsens gate er byens hovedakser. Planlagt bygg i Meierikvartalet er tilpasset kvartalsstrukturen som preger Mo sentrum. Aksene er logisk utformet, og framkommer som offentlige arealer. Kirkeaksen er visuelt åpen fra Mo kirke og ned mot sjøen.

17 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 11 Fig. 7 Kirkeaksen, Kirkegata sett mot øst-fra nedre side av O.T. Olsens gate. Kirkeaksen ligger langs Kirkegata mellom Domuskvartalet på nordre side og Meierikvartalet på søndre side. Kirkegata er trafikkert bygate med gangveger og beplanting langs begge sider. Fig. 8. bebyggelsesplan for Kirkeaksen Utsnittet viser krysset mellom Kirkegata og Fritjof Nansens gate og viser en definering av kjøreareal, gangareal, fotgjengeroverganger og beplanting.

18 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 12 Fig. 9. boligblokk i Fritjof Nansens gate 4, på øvre side av Meierikvartalet. De ubebygde tomtearealene i planområdet bryter sammenhengen og tyngden i sentrumskjernen. Meieritomta framstår som en del av det uferdige bylandskap, tomta ligger ubebygd i et sentralt byområde, og framstår som et areal uten kvaliteter. For boligene på øvre side framstår imidlertid tomten som et frisiktsområde for utsikt mot vest. O.T. Olsens gate, på nedre side av Meierikvartalet er sterkt trafikkert og deler sentrum for detaljhandel på en lite gunstig måte. 7.3 Lokalklima, vindforhold Lokalklimaet er nordnorsk kystklima, i grensen mot indre strøk. Dette betyr mye sørvestlig vær, med til dels mye nedbør. På sommerstid utmerker Mo i Rana seg med til dels høye temperaturer og godt sommervær. Det er gjennomført en vindstudie i nærområdet forbindelse med utbyggingsprosjektet «Sentrum i utvikling», og det er utarbeidet en rapport på basis av CFD simuleringer. Det synes ikke å være et behov for å gjennomføre tilsvarende simulering for Meierikvartalet. Det legges opp til at det for uteområder planlegges vindskjerming i uteromsplanene. 7.4 Barn og unge Kommunen har i planen for Sentrum sørvest lagt vekt på kvaliteter som gir et godt utgangspunkt for å skape gode kvaliteter og byrom også for barn og unge. Vedtatt plan ( ) innehar park og torgarealer i tilknytning til torg ved Havmanns-aksen, og torg på vestre side av Ivar Heltzens gate. Adkomst til dette torget forutsetter kryssing av OT Olsens gate, noe som i utgangspunktet ikke er en god løsning. Fig 10 og 11 utsnitt reg.plan Sentrum sørvest.

19 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Trafikale forhold Fig 12. Utsnitt fra NVDB, (Norsk vegdatabank SVV) Årsdøgntrafikk. i Ole Tobias Olsens gate forbi Meierikvartalet er 6500 kjøretøy. Trafikken er relativt stor på Ev 6 forbi Mo sentrum Støy Planområdet er lokalisert i et område hvor det i dagens situasjon må antas å være et støybilde med bidrag fra vegtrafikk, jernbane og generell byrelatert bakgrunnsstøy. Det er utarbeidet en støyvurdering av Multiconsult på oppdrag fra Mo Sentrumsutvikling, rapport B10395 / 001, dat. 19 april Av rapporten framkommer det at endelige løsninger vedr. støy må dimensjoneres ved rammesøknad for bygget. Krav med grunnlag i rapporten er medtatt i reguleringsbestemmelsene under bestemmelser om nærmere undersøkelser. 7.6 Undersøkelser Grunnundersøkelse Multiconsult har på oppdrag fra Mo Sentrumsutvikling gjennomført en grunnundersøkelse i Mo i Rana sentrum. «Orienterende geoteknisk vurdering, dat. 7. februar Rapportnr «Sammendraget fra rapporten refereres i det følgende: Mo Sentrumsutvikling AS planlegger utbygging av to kvartaler i Mo i Rana, som skal inkludere 14. etasjers hotell, kulturhus, næringsbygg og boliger. Det planlegges også i 2 kjelleretasjer. Området ligger på kote 3-8 og stiger med gjennomsnittlig hellning på 1:20 mot øst. Løsmassene er fordelt i 3 lag: 2 4 m sand, m leire og 5-30 m morene over berg. Ved Fridtjof Nansens gate er det påvist kvikkleire. Berghorisonten varierer mellom kote minus 14 og minus 56. I nord kan det påregnes partier der berget er brattere enn 1:1. Områdestabiliteten er tilfredsstillende.

20 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 14 Planlagte bygninger anbefales pelefundamentert med frittbærende dekker. Utgraving må gjøres innenfor avstivet spunt. For utgraving ned i den bløte leiren bør det antageligvis også installeres kalk/sement - peler. Fig 13. Område for grunnundersøkelse. Fig 14. Snitt (fra rapport) Fundamentering Tykkelsen av leirlaget varierer mellom m. Bebyggelse med varierende byggehøyde, gir forskjellige laster på grunnen, slik at direktefundamentering vil gi setninger som også kan forventes å være ujevne. Aktuell fundamenteringsløsning anses derfor å være pele-fundamentering. Pelene må da rammes til berg eller stopp i morene. Bergoverfiaten ligger m under terreng, og det er registrert et inntil 30 m tykt morenelag over berget. En kan forvente at pelene må rammes mer enn 15 m ned i morenen før full bæreevne ventes å bli oppnådd. Pelelengdene forventes da å være m. Peletyper bør vurderes i samråd med RIB (bygningsteknisk), ut fra de ulike byggene og forholdene i grunnen. Aktuelle peler vil være: Betongpeler Stålrørspeler (både åpne og lukket spiss bør vurderes)

21 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 15 Stålkjernepeler Kostnadsmessig er betongpeler et rimeligere alternativ. Det påpekes imidlertid at sannsynligheten for brekkasje er større ved ramming av betongpeler sammenlignet med stålrørspeler. I nord ventes alle peler å komme til berg. Bergoverflaten er her gjennomgående brattere enn 1:1,5, og det kan være vertikale skrenter, som øker risikoen for brekkasje. Det er rimelig å anta at grunnvannsnivået ligger i nivå med dreneringssystemet i området. Dette medfører at byggene med kjeller vil bli utsatt for oppdrift, som igjen direkte påvirker gulv på grunnen. Derfor anbefales det at gulv på grunn etableres som frittbærende dekker. Gulv etablert direkte på grunn vil få differansesetninger i forhold til vegger, som vil være fundamentert til fast grunn. Drenering av grunnen er ikke et alternativ, da senkning av grunnvannet vil gi setninger på nabobygg. 8. Uttalelser og merknader 8.1 Innkomne forhåndsmerknader Det har kommet inn 10 forhåndsmerknader til varslet planarbeid. Nedenfor gis et utdrag hovedinnholdet i uttalelsene, med forslagsstillers kommentar Helgelandskraft En minner om byggherreforskriftens regelverk, samt behovet for kabelpåvisning. I Helgelandskraft har i dag en transformatorkiosk plassert i underetasjen i Domuskvartalet. Plasseringen er lite hensiktsmessig, kiosken har ikke kapasitet, og det må påregnes etablering av ny og større kiosk. For Meierikvartalet må det avsettes av areal til ny trafokiosk. Når det gjelder fysisk plassering av transformatorkiosker skal disse plasseres på bakkeplan. Det er en rekke krav til utforming og plassering. Forslagstillers kommentar: Innspillet fra Helgelandskraft er nytting informasjon. I konseptet er trafo lagt på bakkeplan, i sokkel, i hjørnet O.t Olsens gate / Ivar Heltzens gate. Fig.15 utsnitt fra konsept, plassering av trafo Rana kommune, Bydrift Bydrift har følgende innspill til planprosessen:

22 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Antall parkeringsplasser må minst opprettholdes på dagens nivå og med dagens kvalitet. Inn og utkjøring til parkeringsanlegg bør skje fra OT. Olsens gt. for å redusere belastningen på sidegater. 2. Kirkeaksen må opprettholdes med dagens linjeføring og kvalitet. 3. Beplantning langs O.T. Olsens gt. må opprettholdes og videreføres til og med Meierikvartalet. 4. Det må etableres et offentlig byrom (park / gatetun) i den sørlige delen av Meierikvartalet (mot Ivar Heltzens gt.). Det bør vurderes om Ivar Heltzens gt. Skal inngå i reguleringsplanen slik at man får vurdert behovet for gjennomgangstrafikk i denne gaten. Dette byrommet må ses i sammenheng med planlagt torg i Reguleringsplan Sentrum Sørvest Mobekken Havmannaksen. Denne delen av sentrum mangler offentlige hvileplasser / grønne lunger. Forslagstillers kommentar: I sokkel er det planlagt 42 p.plasser for offentlig parkering og 64 p.plasser for boligparkering. På plan 1 er det planlagt 99 offentlige p.plasser. Kirkeaksen opprettholdes med dagens linjeføring og kvalitet mellom Domuskvartalet og Meierikvartalet. Byggelinje for Meierikvartalet legges i samsvar med definerte akser fra plankontoret i kommunen. I reguleringsplanen for Sentrum sørvest Mobekken Havmannsaksen er det regulert areal til torg (offentlig byrom) i fortsettelsen av Ivar Heltzens gate, vest for kryssinga med Ole Tobias Olsens gate. Denne reguleringsplanen omfatter ikke Ivar Heltzens gate. I forslag til plan blir Ivar Heltzens gate regulert til gatetun. Gatetunet vil bli innredet som uterom, formålet gir og rom for adkomst til parkeringsanlegget, samt gårdsrom på søndre side av gata Rådet for funksjonshemmede, Rana kommune Kommunalt råd for funksjonshemmede i Rana tar til orientering Mo Sentrumsutviklings planer for utbygging av Meierikvartalet og Domuskvartalet. Rådet ser dette som en svært omfattende sentrumsutvikling, og minner om de krav loven stiller til tilgjengelighet og universell utforming. Rådet forutsetter også at byggeprosjekt av slikt omfang benytter seg av brukerrepresentasjon for å sikre en god og universell totalløsning for prosjektet. Kommunalt råd for funksjonshemmede står gjerne til disposisjon i så henseende. Forslagstillers kommentar I hht til TEK10 vil det automatisk være krav til universell utforming av alle leilighetene. Detaljprosjektering av bygg og uteområde kommer i etterkant av at reguleringsplanen er vedtatt, og prosjekterende vil eventuelt ta kontakt dersom det synes nødvendig Annsten Haug Merknadshaver påpeker at for å løse parkeringsbehovene i sentrum, er det en god løsning å tenke parkeringshus på denne eiendommen. Haug vil søke samarbeid med en utbygger.

23 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 17 Forslagstillers kommentar: Innspillet innebærer en planløsning som forslagsstiller ikke vil legge til grunn i forslag til regulering Asplan Viak Det gis uttalelse på vegne av Opplysningsvesenets fond (OVF). OVF eier grunnen som omfattes av reguleringsplanen. En ser positivt på videre utvikling og fortetting av Mo sentrum og at viktige bystrukturelle prinsipper nedfelles i planen. Aksen mellom sjøen og kirka er svært viktig i bystrukturen på Mo. En god utvikling bør innebære at denne siktaksen beholdes åpen, og at eventuelle tiltak i utforming av gaten og bebyggelsen mot gaten underbygger og forsterker denne. En eventuell anleggelse av planfri krysning mellom Meierikvartalet og Domuskvartalet vil klart bryte med siktaksen og må derfor unngås. Konseptet som er lagt til grunn for planprogrammet kommenteres i relasjon til at festeformål for tomt 20/19/791, størst i kvartalet, er industri og forretningstomt. En mener at bygging av boliger vil være i strid med festeformålet og tomtefesteloven. Forslagstillers kommentar: De bystrukturelle prinsipper nedfelles i planforslaget. Kirkeaksen og aksen langs Ole Tobias Olsens gate understrekes i planforslaget. Ved evt. planfri kryssing mellom Domuskvartalet og Meierikvartalet, på tvers av Kirkegata, vil dette være under bakkenivå, og vil ikke forstyrre siktaksen. Vedr. festeformål vil dette være tema for en privatrettslig avklaring mellom angjeldende private parter, dette vedrører ikke reguleringsplanen og behandlingen etter plan- og bygningsloven Fritjof Nansens gate, Borettslag Det settes pris på at det langt på vei er tatt hensyn til utsikt og soltilgang for byggets nordre- og midtre del. For de 6 leilighetene i søndre del mener en dette ikke er ivaretatt. Det anmodes derfor om å vurdere å flytte den midtre boligseksjonen inntil den sørligste for tilnærmet å opprettholde utsikten fra dagens leiligheter. Dette har og med markedsverdien av leiligheten å gjøre. Videre anmerkes det at dette vil være til fordel for beboerne i de nye leilighetene i Meierikvartalet. Det påpekes og at det må være mulig å redusere antall leiligheter mot Fr. Nansens gt, og likevel opprettholde ca. 50 leiligheter i Meierikvartalet. Fr. Nansens gt. 2 inneholder kun kontorer og ikke leiligheter, en reduksjon av utsikt menes å bety mindre for disse lokalene. Det ønskes oppgitt hvor felles uterom planlegges anlagt, og hvor en tilbaketrukket 4. etg vil bli? Forslagstillers kommentar: Konseptet slik det nå foreligger er endret i forhold til starten av planarbeidet. Mot nord er det lagt en boliglamell på langs av Kirkeaksen, i 4 etasjeres høyde over forretningsetasje plan1. Den andre boliglamell er en «T» lamell i tre etasjer over plan1.

24 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 18 Kommunen har gitt aksept for 5 etasjers høyde over Fr. Nansens gate, for nordre boliglamell, da dette er en etasjehøyde som er tillatt for andre byggeprosjekt i Mo i Rana sentrum. Kommunen ønsker at det utarbeides sol- /skyggediagram for relevante datoer og klokkeslett, spesielt i forhold til at etasjetallet på nordre lamell økes til 5 etasjer over Fritjof Nansens gate. Se snitt figur 18. Plan 2 i Meierikvartalet med forretning mot Fritjof Nansens gate, har en etasjehøyde på 5,0 m og ligger 0,25 m over gateplan i Fritjof Nansens gate. Dette er ut fra funksjonelle normer for et moderne forretningslokale. Resterende 4 boligetasjer har en etasjehøyde på 3,20 m. Med hensyn til at gulv i leilighetene på plan 3 ikke blir liggende lavere enn høyde på ferdig etablert uteområde på plan 3, legges det opp til at gulvet heves 70 cm over dekkenivå. Dette gir en gesimshøyde på bygget på kote 24,50. Det planlegges en åpning mellom boliglamellene, som gir noe utsikt mot vest. Midtre boliglamell er trukket lengere inn på taket av forretnings/parkeringsplanet, noe som gir større avstand til bygget på øvre side av gata, og det gis dermed en følelse av et større gaterom langs F. Nansens gate Uansett vil utbyggingshøyde innenfor området «Sentrum sørvest Mobekken Havmannsaksen», beslaglegge utsikten mot vest fra Fritjof Nanses gate 4. Boliginnganger legges til Kirkegata, Fritjof Nansens gate og Ivar Helzens gate. Ut fra kommunens overordnete føringer i kommunedelplan, forutsetter boligetablering i sentrum også en oppgradering av parker og grøntareal i sentrumsrådet av hensyn til bomiljø og bokvalitet. Det tenkes etablert uterom og nærlekeplass på plan 2. I tillegg skal det etableres gatetun i Ivar Heltzens gate. P-plasser for gjester forutsettes dekket gjennom offentlig parkeringstilbud Statens vegvesen I situasjonsplanen på side 4 i planprogrammet, markerer blå pil kjøreadkomst fra Ivar Heltzens gate til parkeringsplasser i kjelleren i Meierikvartalet. Det anmerkes at kjøreadkomst til p.anlegg, jfr. planprogram, bør flyttes lengre opp mot Fridtjof Nansens gate, for at ikke atkomsten skal få konsekvenser for trafikkavviklingen på E6. Videre anmerkes at det må settes av tilstrekkelig areal for myke trafikkanter. Ny bygningsmasse må ikke stjele areal fra fortauet. SVV anbefaler at attraktive parkeringsløsninger for sykler medtas i planene. Forslagstillers kommentar: Forslagstiller har vurdert en forskyvning av inn/utkjøring til boligparkering i p.anlegget lengre opp i Heltzens gate. Dette er vanskelig å få til pga stigende høyde i gata. En har og lagt opp inn/utkjøring til p-anlegget, offentlig parkering, fra O.T Olsens gate, se situasjonsplan fig 3. Kommunen har definert byggegrense mot trafikkområde, bygget medfører ikke beslaglegging av fortauareal utover kommunens definering av formålsgrensen, (i veggliv). Trafikkareal og fortau er definert i reguleringsplanen for Sentrum sørvest. Det er satt av areal til sykkelparkering både i offentlig p.anlegg og i p.anlegg boliger, samt i gateplan i F. Nansens gate

25 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Kjell Sætran Spesifikk informasjon om prosjektet ønskes vedr. høyder / koter og avstander mellom de forskjellige trinn og moduler. Det vises til reguleringsplan for Meierikvartalet (1996), med tillatt byggehøyde 3 etasjer og gesimshøyde 11 meter og mønehøyde 14,5 meter. Det anmerkes mot konseptet slik det framstår at det ikke er tatt hensyn til lysinngang og sol for til Fr. Nansensgt. 4 B. Forslagstillers kommentar: Det vises til kommentar til brev fra Fritjof Nansens gate borettslag. I utgangspunktet er premissene for skyggevirkning for bakenforliggende bebyggelse lagt av kommunen i det overordnete plangrunnlag for byutvikling. Dette sees i sammenheng med seneste utvikling vedr. byggehøyder i sentrum, med høy utnytting av arealene Karl Peder Karlsen Det anmerkes at Meierikvartalet ønskes lagt ut til parkområde, helt eller delvis. Det påpekes videre at planlagt utbygging kan komme til å endre sol - og skyggeforhold for omkringliggende bebyggelse og uterom. Virkningen må avklares ved utarbeidelse av sol- / skyggediagrammer. Et eventuelt tap av lys/sollys, betyr mye, og har med livskvalitet å gjøre, samt at det har et økonomisk aspekt en vil komme tilbake til. Forslagstillers kommentar: Det vises først til kommentar til innspill fra Fritjof Nanses gate borettslag. Det kan legges til grunn at kommunen ikke ønsker å regulere Meierikvartalet til parkområde, da dette er et sentralt og verdifullt utbyggingsområde i byen. Det er på det rene at prosjektet vil medføre skyggevirkninger for bakenforliggende bebyggelse, samt tap av utsikt. Dette er forhold som vil inntreffe ved utbygging og fortetting i et bysentrum og det er forståelig at det vil oppleves negativt for de som har vennet seg til å ha en ubebygd tomt foran sin bolig Elisabeth og Erling S Johansen Merknadshaver er eier av en leilighet i Fr. Nansens gt. Borettslag. Ut fra planprogrammet anmerkes det at en opplever at det til en viss grad er tatt hensyn til utsikten for den nordre og midtre delen av Fritjof Nansens gate 4, men ikke for den søndre. Dette ut fra hvordan en tolker skissen, med begrenset høyde på bygget over forretning, parkering, men med 14,5 m høyde for boligdelene. En vil derfor ut fra ovennevnte få en bakvegg av boligdelen, 14,5 m høy, rett mot terrasse og stuevindu. En mener dette vil medføre at all utsikt og soltilgang til leiligheten vil bli borte. Noe som en mener vil gi en betydelig reduksjon av markedsverdien på leiligheten, og som ikke aksepteres. Det bes derfor om at den midtre boligdelen på Meieritomta bli flyttet lengre mot sør og at skråstillingen reduseres. I Fr. Nansensgt. 2 finnes kun kontorer og ikke boliger. Det er også ønskelig at det nye bygget trekkes så langt som mulig ned mot O.T. Olsens gt. Det ønskes avsatt plass til grøntareal på tomta, noe en vil betrakte som positivt.

26 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 20 Forslagstillers kommentar: Konseptet er endret i forhold til skissert konsept i planprogrammet. Det vises til kommentar til innspill fra Fritjof Nanses gate borettslag Toft arkitekter (på vegne av Sameiet Fr. Nansens gt 2c) Det aksepteres ikke innkjøring til parkering fra Fritjof Nansens gate pga. øking av trafikk og mere støy. Dette vil være negativt for drift av legesenter og trafikkskole i bygget, samt øket belastning på parkeringsplassene på øvre side av gaten. En mener innkjøring til parkeringslokalet må være fra O.T.Olsens gate. En forutsetter at utnyttelsesgraden vil være i samsvar med gjeldende regulering. Planforslaget legger til grunn 4 etasjer + sokkel, hvilket strider mot eksisterende plan som sier 3 etasjer og en evt. tilbaketrukket 4 etasje. Sokkel er i vedtatt plan ikke nevnt, hverken mot Fr. Nansens gate eller O.T. Olsens gate. En mener dette strider mot gjeldende regulering, og vil være til stor ulempe for Fr. Nansens gt 2c. En går imot gesimshøyde som overstiger den regulerte på maks 11 meter. Eksisterende reguleringsplan tillater innslag av boliger kun langs Fr. Nansens gate. I planforslaget er det foreslått å bruke hele kvartalet til dette formål. Dette forhold strider mot eks. plan. Planen indikerer at dagens offentlige parkeringsplass i hjørnet Fr.Nansens gt og Kirkegata vil bli borte. Det stilles spørsmål ved hvorvidt allmennheten får nytte av den planlagte parkering i planforslaget, som er tenkt å dekke begge kvartalene og til en viss grad Kulturhuskvartalet. Forslagstillers kommentar: Konseptet er endret i forhold til skissert konsept i planprogrammet. Det vises til kommentar til innspill fra Fritjof Nansens gt. 4 borettslag. Inn/utkjøring fra p.anlegg er i endret konsept lagt både til F. Nansens gate, I. Heltzens gate og O.T. Olsens gate. Se fig 3. Hensikten med reguleringsprosessen er å endre premissene i forhold til gjeldende plangrunnlag (på en lovmessig riktig måte ihht plan- og bygningsloven.) Det er ikke slik at nytt forslag til regulering må ligge innenfor rammen av gjeldende plan, verken når det gjelder høyder, formål eller avgrensning. Det er videre slik at kommunedelplanen definerer generelt 3 etg. høyde i sentrum, inntrukket 4. etg. samt sokkel. Høyden kan fravikes ved signalbygg, og kommunen har gitt signal om at en kan gå opp i 5 etasjer over F. Nansens gate på bakgrunn av utviklingen av byggehøyder i sentrum, men kommunen anbefaler ikke å presse opp høyden generelt. For parkering planlegges offentlig p-plasser og privat boligparkering. I sokkel er det planlagt 42 p-plasser for offentlig parkering og 64 p-plasser for boligparkering. På plan 1 er det planlagt 99 offentlige p-plasser.

27 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Jernbaneverket Jernbaneverket har ikke merknad NVE En minner om at det for alle planer for utbygging skal det gjennomføres en Risiko- og sårbarhetsanalyse- ROS (jfr. PBLs 4-3). Det anbefales å benytte DSBs temaveileder av Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen som mal for dette arbeidet. Vedr. sikker byggegrunn: NVE har ansvaret for den nasjonale kartlegginga av kvikkleireområder og den ble kartene for Rana kommune offisielt overlevert kommunen. Etter det vi kan se foreligger det ikke kjente kvikkleiresoner innenfor det foreslåtte planområdet. Kartene er dessverre ingen fasit på den totale kvikkleireutbredelsen i kommunen. i med at tiltaket ligger nedenfor øvre Marin grense (MG) kan det derfor ikke helt utelukkes at det kan forefinnes lommer med kvikkleire innenfor planområdet. I ROS analysen til planen bør derfor denne problematikken inngå med tanke på ikke bebygd areal. For å kunne oppfylle kravene i TEK 10s 7-3 og PBLs 28-1 bør en på bakgrunn av ovennevnte betraktninger minimum gjennomføre en fagkyndig geoteknisk vurdering av om det innenfor- eller nært oppstrøms planområdet kan finnes mulig skredfarlig kvikkleireforekomst. Denne fagkyndige vurderingen må i første omgang baseres på hva man vet eller kan tolke ut fra tidligere byggevirksomhet i nærområdet, befaring og evt. andre relevante opplysninger. Erfaringer fra grunnarbeider i tilgrensende utbygde områder vil kunne være viktig bakgrunnsinformasjon for dette arbeidet. Dersom denne fagkyndige vurderingen kommer til at det er sannsynlig at det kan være kvikkleire i området må en gå videre med mer detaljerte grunnundersøkelser. Dersom en derimot skulle konkludere med at dette ikke er sannsynlig kan denne problematikken sjekkes ut av ROS-analysen. Vedr. klimaendringer: En minner om de foreløpige konklusjonene i NOU 2010:10: Tilpassing til eit klima i endring der utvalget forventer generelt en generell økning i årsnedbøren. I ytre deler av Rana kommune forventes økningen å skape utfordringer for vann- og avløpssystemet. En vurdering av dette forholdet bør derfor inngå som del av ROSanalysen. Forslagstillers kommentar: Som del av plandokumentene er det utfylt et ROS skjema iht fylkesmannens oppsett. Tiltakshaver har som del av plandokumentasjonen vedlagt en geoteknisk rapport vedr. grunnforhold. Rapporten er utarbeidet av Multiconsult, på oppdrag av Mo Sentrumsutvikling AS, og er betegnet «Sentrumskvartaler Mo i Rana. Grunnundersøkelse - Orienterende geoteknisk vurdering.», datert 7 februar Vedr. dimensjonering av overvanns- og avløpsnettet i forhold til klimaendring, er dette en overordnet kommunal oppgave.

28 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Planforslaget Denne beskrivelsen knytter seg til reguleringsplankart datert med bestemmelser dat Fig. 16 Utsnitt av reguleringsplankart, dat Fig. 17 tegnforklaring reguleringsplan 9.1 Overordna mål Planforslaget vurderes å være tråd med hovedmålet i Delplanen for byutvikling : Et attraktivt og levende regionsenter. Et kompakt bysentrum der folk trives, og handel og kultur blomstrer. Planforslaget legger til rette for boliger og forretninger i sentrumsområdet som gir et godt utgangspunkt for å skape et sentrum preget av aktivitet og liv. Prosjektet medfører etablering av ny bebyggelse i et sentrumsnært område. Meierikvartalet reguleres til forretning, boliger, gatetun og parkering.

29 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Konsept Meierikvartalet Planen legger til rette for ett bygg i Meierikvartalet. I forbindelse med vurdering av forholdet til etablert bebyggelsesstruktur, fokuseres det på plassering, tetthet og høyde på planlagt bebyggelse. Det tas utgangspunkt i målsettinger i Delplan Byutvikling. Bebyggelsen plasseres slik at det skapes definerte vegger i byrommet, i samsvar med dagens struktur i forhold til de hovedaksene, Kirkeaksen og Ole Tobias Olsens gate, som danner det strukturelle utgangspunkt. Bygningen skal artikuleres med en åpen forretningsfasader i gateplan. Det er en premiss at ingen side av bygget skal oppfattes som bakside. Forskyvninger i fasadene skal bryte opp, og dempe inntrykket av lange vegger. Det tillates bygget i 5 etasjer, samt sokkel. I sokkel etableres forretning og parkering, samt boder og teknisk anlegg. Plan 1 er avsatt til forretning, samt et areal til parkering el. forretning / bevertning etter godkjenning av kommunen. Plan 2 t.o.m. plan 5 er avsatt til boliger. Nytt bygg forutsettes å fylle ut hele kvartalet til fortauskant. Innganger for gående (røde piler) og kjørende til parkeringsplasser (stor blå pil), samt varemottak (blå piler), der det forutsettes parkering parallelt med kantstein. Fig. 18 situasjonsplan dat

30 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET Snitt tegning Fig. 19 snitt Meierikvartalet, Snittet viser sokkeletasje i nivå med OT. Olsens gate med forretning (kiosk) og parkering, plan 1 i nivå med Nansens gate, med forretning og parkering. Plan 2,3 4 og 5 med leiligheter Plantegninger Fig 20. Plantegning sokkel kote + 5,0, dat

31 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 25 Sokkel inneholder parkering, forretning, boder og tekniske rom i sokkel. Fig 21 Plantegning plan 1, kote + 8,5, dat Plan 1 inneholder butikk og offentlig parkering, samt trappe- og heisrom i bygget. I reguleringsplanen forutsettes kombinert formål: forretning / parkering. Fig 22 Plantegning plan 2, kote , dat Plan 2 inneholder leiligheter og uteareal. Nordre lamell er i 4 etasjer, «T-lamell» er i 3 etasjer.

32 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN MEIERIKVARTALET 26 Fig 23 plantegning plan 3 og 4 dat Fig. 24 plantegning plan 5, dat Bygget innehar med vist planløsning 64 leiligheter.