FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR KNIVEÅSEN NORDØST Bb2 Del av gnr./bnr. 34/38 - Drammen kommune. Forslag til planbeskrivelse

Transkript

1 FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR KNIVEÅSEN NORDØST Bb2 Del av gnr./bnr. 34/38 - Drammen kommune Forslag til planbeskrivelse Vedlegg 3 Dato:

2 Innholdsfortegnelse 1 Sammendrag Bakgrunn Planprosessen Planstatus og rammebetingelser (Med vekt på avvik fra overordnet plan) Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beskrivelse av planforslaget Konsekvensutredning Virkninger/konsekvenser av planforslaget

3 1 Sammendrag Planforslaget tilrettelegger for frittliggende småhusbebyggelse (19 tomter med mulighet for inntil 38 boenheter). Adkomst inn til tomter blir fra ny, offentlig kjørevei med snuhammer i enden. Parkering skal løses innenfor egen tomt. Det skal som del av prosjektet etableres felles ballslette for Kniveåsen Nord og nærlekeplass for nye boliger. 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan Kniveåsen nord (planid 64/1). Endringen berører delområdene Bb2 og Sf2 i gjeldende plan. Endringen består i å endre fra Boligbebyggelse - blokkbebyggelse til Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse. Videre skal det innenfor ny plan legges til rette for nærlekeplass og ballslette 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Tiltakshaver: Kniveåsen AS Grunneier: Kniveåsen AS Forslagsstiller: Hindhamar AS 2.3 Tidligere vedtak i saken Det er tidligere ikke fattet vedtak i denne saken. Planområdet ligger innenfor vedtatt reguleringsplan Kniveåsen nord (planid 64/1). Planforslaget ble 1.gangsbehandlet i Formannskapet. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med visse justeringer. 2.4 Utbyggingsavtaler Det foreligger utbyggingsavtale mellom Knut Langeteig og Drammen kommune fra desember Krav til konsekvensutredning Planen utløser ikke krav om planprogram og konsekvensutredning. 3

4 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess Det ble avholdt drøftingsmøte med Drammen kommune Det ble kunngjort oppstart av planarbeid i brev, datert og annonse i Drammens Tidene Nytt drøftingsmøte med Drammen kommune Oppstartsmøte i plansaker med Drammen kommune Planforslaget ble 1.gangsbehandlet Periode for offentlig ettersyn utløp

5 4 Planstatus og rammebetingelser (Med vekt på avvik fra overordnet plan) 4.1 Overordnede planer I gjeldende kommuneplan for Drammen kommune er planområdet avsatt til Boligbebyggelse. Reguleringsformålet er i tråd med kommuneplanen. 4.2 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet inngår i gjeldende reguleringsplan for Kniveåsen nord og omfatter delområdene Bb2 (Boligbebyggelse-blokkbebyggelse) og Sf2 (Spesialområde friluftsområde). Reguleringsformålet avviker fra gjeldende plan. Avviket er endring fra Blokkbebyggelse til Frittliggende småhusbebyggelse og Balslette. Del av Friluftsområde endres til Nærlekeplass og Ballslette. Planforslaget vil erstatte gjeldende plan for det aktuelle området.. 5

6 4.3 Tilgrensende planer Av tilgrensende planer kan nevnes: - Gjeldende reguleringsplan Kniveåsen nord - KDP Svelvikveien 4.4 Temaplaner Det foreligger planer for naboområdet Bb1 som legger til rette for å kunne bygge 119 leiligheter i terrassert blokkbebyggelse. Byggetrinn 1 er ferdigstilt og byggetrinn2 er igangsatt. 4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Aktuelle rikspolitiske retningslinjer: - Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge - Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Forhold til barn og unge samt universell utforming skal være vurdert og ivaretatt tilfredsstillende. 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Ortofoto fra maps.google.no Planområdet ligger 9,2 km sørøst for Drammen sentrum. Kniveåsen barnehage ligger 500 m fra planområdet. Åskollen skole ligger 3,9 km fra planområdet. Nærmeste dagligvarebutikk og postkontor ligger 2,4 km fra planområdet, på Åskollen. 6

7 Ortofoto fra maps.google.no Avgrensingen av planområdet er satt til eiendomsgrenser i sør og langs formålsgrense for bolig på gjeldende reguleringsplan i nord. I vest er planen avgrenset i formål for spesialområde- friområde. 7

8 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Området er i dag ubebygd og består av berggrunn med liten overdekning av løsmasser og skrinn skog. Tilstøtende arealbruk er boligbebyggelse med teknisk infrastruktur innenfor reguleringsplan Kniveåsen nord. Utenfor denne reguleringsplanen er tilstøtende arealer landbruksområder- skog. Ortofoto av planområdet (Ortofoto: Drammen kommune) 5.3 Stedets karakter Planområdet er en del av Kniveåsen nord og kan karakteriseres av eksisterende utbygging de senere årene. Det er bygget ca. 50 frittliggende eneboliger og det er under oppstart bygging av 119 leiligheter i terrasserte blokker. Planområdet vil fremstå som en integrert del av dette boligområdet. 8

9 5.4 Landskap Foto: Hindhamar AS ( ) Planområdet ligger i et skrånende terreng orientert mot nordøst. Området ligger mellom kote 94 og kote 131. Selv med denne orienteringen har området Kniveåsen nordøst gode lys- og solforhold og en fantastisk utsikt mot byen og fjorden. Området ligger nedenfor eksisterende bebyggelse og utfordrer ikke noen silhuettlinjer og vil fjernvirkningsmessig oppfattes som en del av et større boligområde. 9

10 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Kart hentet fra Det er registrert et udatert gammelt veifar gjennom området og en lokal steinstreng. Disse er registrert som nyere tids kulturminner. 5.6 Naturverdier Det er ingen registrerte naturverdier på området ifølge Direktoratet for Naturforvaltnings naturbase. 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Det er ikke registrert spesielle rekreasjonsverdier på området. 5.8 Landbruk Planområdet er tidligere regulert til Boligbebyggelse. 5.9 Trafikkforhold Planområdet ligger i direkte tilknytting til et offentlig veisystem (Kniveveien) som betjener næringsbebyggelse og boligbebyggelse etter avkjøringen fra Lerpeveien. Kniveveien har sammenhengende fortau fra Lerpeveien til snuplass ved planområdet Barns interesser Som del av planforslaget tilrettelegges med ballslette for alle beboere på Kniveåsen Nord. I tilknytning til ballslette skal det etableres nærlekeplass 10

11 5.11 Sosial infrastruktur Åskollen skole har kapasitet for prosjektet. Det er eksisterende barnehage i nærmiljøet og Drammen kommune har generelt full barnehagedekning Universell tilgjengelighet Planområdet slik det fremstår før utbygging har ikke universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Over: Vann og avløpskart fra Drammen kommune med inntegnet private ledninger Offentlig ledningsanlegg ligger fram til snuplass. Planområdet berøres i grense mot sydvest av privat ledningsanlegg til eksisterende boligområde. Denne ivaretas i planforslaget og bestemmelser. Det må bygges ny nettstasjon for å forsyne området Grunnforhold Kvartærgeologisk kart (løsmassekart) fra Norges geologiske undersøkelse (NGU) viser at planområdet ligger på bart fjell. Dette vil si at over 50% av arealet består av fjell i dagen. Radonkart fra NGU viser at planområdet og Knive-området i sin helhet er registrert med stor sannsynlighet for radon. 11

12 5.15 Støyforhold Det ble i forbindelse med reguleringsplan Kniveåsen nord utarbeidet støyanalyse og denne vedlegges Luftforurensing Det er ikke registrert luftforurensing i området Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Det er vedlagt ROS-analyse Næring Det er ingen næringsinteresser i planområdet Analyser/ utredninger Det er vedlagt: -Støyanalyse (vedlegg 11) -ROS-analyse (vedlegg 10) 12

13 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Hovedformålet i planen vil være Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse. Planen vil også legge til rette for nærlekeplass og ballslette Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Frittliggende småhusbebyggelse (BF1-2) Energianlegg (N1) Lekeplass (p_l1-2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg (o_v1) Grønnstruktur: Friområde (p_fo) 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Planforslaget tilrettelegger for frittliggende småhusbebyggelse hvor det tillates utleiedel/sekundærleilighet. Det er vist 19 tomter som gir mulighet for totalt 38 boenheter. Det er i bestemmelsene satt klare og begrensende rammebetingelser for hvor og hvordan det kan bebygges for å minimalisere synlige terrenginngrep utover selve bebyggelsen samt ivareta generell nær- og fjernvirkning. Dette ivaretas bl.a. gjennom begrensninger på byggehøyder og krav om inntrukket fasadeliv samt maks. krav til synlige fyllinger. 13

14 Det er vedlagt illustrasjonsmateriale som viser at med foreslåtte rammevilkår vil det ikke bli stor fyllinger og terrengforstøtninger. Prosjektet åpner for å tilrettelegge for bruk av takflater til uteoppholdsareal. Parkering skal løses på egen tomt i tråd med kommunale krav. Over: Snitt viser eksempel på bebyggelsesløsning. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Foreslått boligvei er forsøkt lagt slik at fylling og skjæring balanseres. Den er planlagt med kommunal standard og regulert som offentlig vei med nødvendig dimensjonert vendehammer. Vann- og avløpsforsyning vil tilknyttes eksisterende offentlig anlegg med god kapasitet. Det settes av i reguleringsplanen tomt for ny nettstasjon i henhold til netteiers ønske. Grønnstruktur: Det er i planen satt av område til nærlekeplass og ballslette. Rekkefølgebestemmelse sikrer opparbeidelse før det gis brukstillatelse for nye boliger innenfor planområdet. Over: Snitt viser ballslette og eksempel på bebyggelsesløsning. 14

15 Det som i reguleringsplan Kniveåsen nord var avsatt til friluftsområde er nå fordelt mellom formålene friområde og lekeplass. Del av ballslette har tatt areal fra Bb2, slik at den grønne profilen totalt sett fremstår styrket i forhold til eks. plan. 15

16 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Over: illustrasjonsplan Gjennom plankartets byggegrenser og planbestemmelsenes krav til plassering, høyder og parkeringsløsning vil kravene komprimere bebyggelsen og legge terrenginngrepene til området mellom bebyggelse og vei. At det kreves 2 underetasjer, vil begrense/fjerne behovet for oppfyllinger under bebyggelse. Dette igjen vil begrense tiltakene i sonen mot Drammensfjorden og mulig fjernvirkning av terrenginngrep (fyllinger) fra denne siden Bebyggelsens høyde Reguleringsbestemmelsene gir klare og detaljerte føringer for tillatte byggehøyder og utforming av fasader Grad av utnytting Utnyttelsen er noe redusert i forhold til kommuneplanens bestemmelser. Dette er gjort fordi det er store tomter. Redusert BYA gir mer brukbart uteareal Antall arbeidsplasser, antall m² næringsarealer Det legges ikke opp til næring innenfor området Antall boliger Det er tilrettelagt for 19 tomter i planforslaget. Det vil være tillatt med frittliggende småhusbebyggelse med sekundærleilighet/utleiedel, totalt 38 boenheter. 16

17 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet Vi oppfatter at planområdet vil være et positivt tilskudd til eksisterende boligområder, som beboerne selv vurderer til å ha et godt bomiljø og med mange kvaliteter. Vi ser ikke at dette vil bli annerledes innenfor planområdet. 6.5 Parkering Planen legger opp til at lukket parkering skal være i samme bebyggelse som bolig og at innkjøring og plassering også åpner for utvendig parkering mellom vei og bebyggelse. Antallet både for bil og sykkel skal være i henhold til kommunens parkeringsnorm. Innkjøring til tomt kan ha en kjørebredde på inntil 6m. 6.6 Tilknytning til infrastruktur Tilknyttingen til offentlig infrastruktur er lett tilgjengelig og uten konflikter. 6.7 Trafikkløsning Boligvei i planområdet tilknyttes Kniveveien mot snuplass. Veien er planlagt med kommunal standard og antall boliger utløser ikke krav om fortau. 6.8 Planlagte offentlige anlegg Planen legger til rette for offentlig vei i området. Andre anlegg ser vi foreløpig på som private. 6.9 Miljøoppfølging Det er ikke lagt spesielle miljøtiltak i planforslaget, men det kan drøftes energilevering (gass til oppvarming fra Lindum) Universell utforming Den foreslåtte bebyggelse kan være krevende med tanke på universell utforming, men det vil ikke være nivåforskjell fra parkering til bolig. Hovedfunksjoner kan legges på hovedplan eller på to plan med tilrettelegging for løfteplattform innvendig Uteoppholdsareal Boligene vil kunne ha private uteoppholdsarealer på tak og i sone mellom vei og bebyggelse nedenfor vei, og i sone bak bebyggelse ovenfor vei. Det vil være korte avstander til leke- og rekreasjonsområder Kollektivtilbud Det er kort vei til kollektivtilbud med busstopp ved eks. snuområde Landbruksfaglige vurderinger Planforslaget omfatter ingen områder som i kommuneplan eller gjeldene reguleringsplaner omfatter landbruk. 17

18 6.14 Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner som krever avbøtende tiltak Sosial infrastruktur All sosial infrastruktur bortsett fra Lekeplass og ballslette ligger utenfor planområdet og er beskrevet annet sted Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Det er ikke eksisterende eller planlagte offentlig anlegg innenfor planområdet. Planområdet ligger slik til at det bør være enkelt å tilknytte eksisterende anlegg Plan for avfallshenting/ søppelsug Avfall vil bli hentet fra beholdere på enkelttomtene Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Det legges ved ROS-analyse 6.19 Rekkefølgebestemmelser Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer: - Krav om utomhusplaner - Opparbeidelse av lekeplass og ballslette - Rett til tilgang til eks. stikkledninger for tilknyttede eiendommer 7 Konsekvensutredning Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning av tiltaket. Dette ble avklart i oppstartsmøte. 8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 8.1 Overordnede planer Tiltaket er i tråd med overordnet plan (kommuneplanen) Tiltaket er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan. Endringen gir en annen boligtype og færre boenheter. Planforslaget vil erstatte gjeldende plan for det aktuelle området. 8.2 Landskap Vi mener planforslaget slik det nå er utformet gir mindre inngrep i landskapet en opprinnelig regulert blokkbebyggelse. Det henvises til utarbeidet illustrasjonsmateriale. 8.3 Stedets karakter Vi mener også at den forslåtte endringen ikke har negativ betydning for stedets karakter, som blir en blanding av eneboliger og terrassert blokkbebyggelse. 8.4 Byform og estetikk I denne del av kommunen kan ikke vi se at en slik endring har betydning for områdets byform og karakter. 18

19 8.5 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Det er ikke registrert vernede objekter eller områder som har konsekvenser for planforslaget. Av nyere tids kulturminner er det registrert veifar og steinstreng innenfor området. 8.6 Forholdet til kravene i kapittel II i Naturmangfoldloven Det er ikke registrert særskilt verdifull vegetasjon innen planområdet. Det tilrettelegges for at eks. terreng/vegetasjon bevares på deler av planområdet. I Direktoratet for Naturforvaltnings database (DIRNAT) er naturtyper som anses som nasjonalt, regionalt og lokalt viktige registrert. Naturbasen, viser at det ikke er funnet sårbare eller fredete naturtyper eller artsforekomster innenfor planområdet. Med bakgrunn i Naturmangfoldlovens 8-12, vurderes planforslaget til ikke å ha negative konsekvenser for naturmangfoldet i området. 8.7 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Ingen negative konsekvenser 8.8 Uteområder Ingen negative konsekvenser 8.9 Trafikkforhold Prosjektet vil gi noe økt lokaltrafikk i forhold til dagens situasjon, men redusert trafikk i forhold til gjeldende plan. Planforslaget vil gi et bedre grunnlag for kollektivtrafikken enn dagens situasjon, men noe dårligere grunnlag i forhold til gjeldende plan Barns interesser Ingen negative konsekvenser. Det tilrettelegges med nye tilbud Sosial infrastruktur Planforslaget vil medføre økt brukergrunnlag av sosial infrastruktur (skoler, barnehager etc.) i forhold til dagens situasjon Universell tilgjengelighet Småhusbebyggelse uten heis gir større utfordringer en blokker med heis. Dette kan delvis kompenseres med tilrettelegging for løfteplattform Energibehov energiforbruk Nødvendig energibehov sikres gjennom ny nettstasjon ROS Det er lagt ved egen ROS-analyse. Vi kan ikke se at det er forhold her som er problematisk for gjennomføring av prosjektet. 19

20 8.15 Jordressurser/landbruk Planområdet omfatter ikke jordressurser eller landbruk 8.16 Teknisk infrastruktur Vi kan ikke se at teknisk infrastruktur vil være problematisk i forbindelse med gjennomføring av prosjektet Økonomiske konsekvenser for kommunen Dersom det skulle være slike konsekvenser, må det være knyttet opp mot sosial infrastruktur Konsekvenser for næringsinteresser Planforslaget har ingen negativ konsekvens for næringsinteresser Interessemotsetninger Det er ikke kommet fram at naboskapet er negative til planforslaget slik det nå foreligger Avveining av virkninger Forhold mot gjeldende plan: Vi kan ikke se at forslaget til endring vil ha avgjørende eller betydelig virkning på de temaene som er tatt opp. Kommunen har pekt på to forhold som sentrale. Det er kundegrunnlaget for kollektivtilbudet og landskapsinngrep/fjernvirkning som negative konsekvenser av reguleringsendringen. Gjennom foreslåtte rammebetingelser i planforslaget og justeringer underveis i planprosessen, er påpekte forhold søkt ivaretatt. 20