Hvorfor så få beboerkjøp av leiegårder?

Transkript

1 Hvorfor så få beboerkjøp av leiegårder? Kartlegging av årsaker til Oslo kommunes begrensede bruk av forkjøpretten etter leiegårdsloven Presentasjon av hovedfunn KRD Ingar Brattbakk

2 Loven og bruken av den Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder ( nr 34) Leiegård = utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og som inneholder minst fem boliger Hvorfor benyttes muligheten til å gjennomføre beboerkjøp av leiegårder så sjelden i Oslo?

3 Omsatte gårder i Oslo 69 omsetninger av leiegårder i perioden januar 2004 til april leiegårder (noen omsatt flere ganger) Mange uaktuelle saker hvor det ikke er avholdt beboermøte: Ingen eller for få beboere (<3) For få leiligheter (<6) Hovedsakelig næringslokaler Nylig omsatt uten interesse, dermed ikke nytt beboermøte Ulike andre avvisninger 34 saker/gårder hvor det er aktuelt å undersøke blant beboerne hvorfor det ble JA eller NEI

4 Utvalg - metode 1 Undersøkelsen omfatter 26 utvalgte leiegårder (av 34) 369 navngitte beboere (liste fra Oslo Kom.) 237 mottok spørreskjema (oppsporet) 15 av disse gårdene utvalgt for intervju 36 beboerintervju gjennomført - relevante 20 samtaler med nyinnflyttede Utvalget består av: 4 JA gårder (av totalt 4) 3 JA-NEI gårder (av totalt 3) 19 NEI gårder (av totalt 27)

5 Utvalg - metode 2 Utvalgskriterier Ulike utfall: JA, JA-NEI og NEI Undersøker samtlige JA og JA-NEI -gårder Utvalgskriterier for NEI-gårdene: Leilighetsstørrelser (ikke hybelhus) Gårdsstørrelse antall leiligheter Beboersammensetning etniske minoriteter Kontraktstyper (tidsbestemte / ubestemte) Beliggenhet

6 1 Paulus Plass 2 JA x 2 Oscars gate 41 JA x 3 Fauchaldsgt. 8 JA x 4 Herman Fossgt 8 JA x 5 Kjølberggata 25 JA - NEI x 6 Maridalsveien 256 JA - NEI x 7 Duggveien 5B JA - NEI x 8 Fauchaldsgt. 6 NEI x 9 Hauchsgt. 2 NEI x 10 Dælenenggata 38 NEI x 11 Gøteborggata 37 NEI x 12 Enebakkveien 79 NEI x 13 Fredrikke Qvams gt 5 AB NEI x 14 Schleppegrellsgt 2 NEI x 15 Kjølberggata 13 NEI x 16 Theresesgate 33 A og B NEI 17 Oscars gate 37 NEI 18 Væringskleiva 3 NEI 19 Observatoriesgt 17 NEI 20 Pilestredet 103 NEI 21 Motzfeldsgt 19 B NEI 22 Sven Brunsgt 1 NEI 23 Louisesgt 21 NEI 24 Waldemar Thranes gt 71 NEI 25 Theresesgt 51 NEI 26 Sofiesgate 6A NEI

7 Opplegg - metode 3 Spørreskjema og intervju 36 intervju gjennomført 18 av disse har vi også mottatt skjema fra Spørreskjema: 237 sendt ut 36 kom i retur feil eller ukjent adresse 70 utfylte skjema mottatt - Svarprosent 35 % Totalt omfatter materialet innspill fra 90 beboere som bodde der da gården ble solgt = 25 % av alle som bodde i gårdene ved salgstidspunktet I tillegg samtaler med om lag 20 nyinnflyttede

8 Aktører Kommunen Eksterne investorer Leietakere / beboere Gårdeiere - selgere og kjøpere

9 Undersøkelsesperioden er preget av: Høy verdistigning på bolig- og eiendomsmarkedet og lave renter Lav tapsrisiko og ingen reelle tap God mulighet for sikker investering Betydning for aktørenes agering og vurdering Under andre markedsforhold: Ulik agering og vurdering Større risiko fare for økonomisk tap Betydning for informasjon og veiledning

10 Hvem er leietakerne? Basert på spørreskjema og intervju Demografiske kjennetegn: Alder: 2 av 3 mellom 20 og 40 år Kjønn: 46 % menn og 54 % kvinner Familietyper: 55 % bor alene, 32 % par, 13 % kollektiv 7 % har barn (kun 11 barn totalt)

11 Aldersfordeling - informanter (N=76) andel, % år år år alder år år år år

12 Familietyper - informanter (N = 76) andel, % enslig familietyper enslig med barn par par med barn bokollektiv

13 Andel med etnisk minoritetsbakgrunn Etniske minoriteter Totalt har 14 % av beboerne i de 26 utvalgte gårdene etnisk minoritetsbakgrunn 12 % av de beboerne vi sendte skjema til Spørreskjemaundersøkelsen 6 % med minoritetsbakgrunn besvarte skjema Intervjuundersøkelsen 22 % av informantene har minoritetsbakgrunn Polen, Somalia, Eritrea, Cuba og Dominikanske Republikk (og Sverige)

14 Hvem er leietakerne? sosioøkonomiske forhold Inntekt Økonomi Utdanning Hovedbeskjeftigelse Trygd / sosialhjelp

15 Utdanningsnivå - informanter (N=69) Andel, % 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 Grunnskole (opptil 9 år) Utdannelse Videregående skole (10-12 år) Høyskole/universitet (1-4 år) Høyskole/universitet (5 år eller mer)

16 Hovedbeskjeftigelse - informanter (N= 76) Andel, % 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 Elev/student A rbeid, f ull tid Arbeid deltid Beskjeftigelse Arbeidsledig Fødselspermisjon Trygdet ufør/rehab/attføring/langtidssykemeldt) Førstegangstjeneste Alderspensjonist

17 Inntekt og økonomi Oppgitt gjennomsnittsinntekt: 1-person hushold kr (34 hushold) 2-person hushold kr (18 hushold) Oppgitt gjeld: 46 % har studiegjeld kr (snitt) 19 % har annen gjeld kr (snitt) Ingen har boliggjeld Skaffe egenkapital til boligkjøp? JA: 24 %, NEI: 47 %, VET IKKE: 29 %

18 Inntektsfordeling - 1- og 2-personshushold (N= 58) eller mer inntektsintervaller opp til person 1-person antall hushold

19 Økonomiske vansker Har det i løpet av det siste året hendt at du/dere har hatt vansker med å klare de nødvendige utgiftene (mat, transport, bolig etc)? (N=70) 4. Nei, aldri 3. Ja, en sjelden gang 2. Ja, av og til 1. Ja, ofte Andel, %

20 Oppsummering: hvem er beboerne? To hovedgrupper: 1. Unge ressurssterke: 1. Unge (20-40 år), i arbeid, høy utdannelse 2. Unge under utdannelse med deltidsjobb Midlertidig lav inntekt, kort botid, ser boligen som midlertidig, ønsker å kjøpe bolig 2. Økonomisk (og sosialt) vanskeligstilte: Flest eldre, men også yngre Høy andel på trygd/stønad, varig vanskelig økonomisk situasjon, til dels sosialt og kunnskapsmessig ressurssvake Lang botid, ser boligen som mer fast Ønsker ikke å kjøpe egen bolig, eller ser det som urealistisk

21

22

23 Hvorfor ønsket du ikke å være med på å kjøpe leiegården? (N=45) Andel, % 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 1. Ønsket å leie 2. Midlertidig bolig 3. Ønsket å kjøpe, men ikke denne 4. Har ikke økonomi til å kjøpe bolig argumenter mot 5. For stor risiko å kjøpe gammel bygård 6. Krevende å pusse opp 7. For høy kjøpesum 8. Beboerne ville ikke klare kjøpet 9. Ønsket ikke slikt kjøp med øvrige beboere 10. Stolte ikke på å ta opp lån med de andre 11. Ikke tilstrekkelig informasjon 12. Usikker på hva det innebar å kjøpe en leiegård 13. Ikke tilstrekkelig støtte fra kommunen 14. Diverse frie kategorier

24 2 viktigste årsaker til at du ikke ville være med å kjøpe leiegården (N=45) andel, % 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 1. Ønsket å leie 2. Midlertidig bolig 3. Ønsket å kjøpe, men ikke denne 4. Har ikke økonomi til å kjøpe bolig 5. For stor risiko å kjøpe en gammel bygård argumenter 6. Krevende å pusse opp 7. For høy kjøpesum 8. Beboerne ville ikke klare kjøpet 9. Ønsket ikke slikt kjøp med øvrige beboere 10. Stolte ikke på å ta opp lån med de andre 11. Ikke tilstrekkelig informasjon 12. Usikker på hva det innebar å kjøpe en leiegård 13. Ikke tilstrekkelig støtte fra kommunen 14. Diverse frie kategorier

25 Hva tror du er de 3 viktigste årsakene til at beboerne ikke kjøpte gården sammen? (N=56) andel, % Ønsket å leie 2. Ønsket bare å bo i gården midlertidig 3. Ønsket å kjøpe, men ikke denne boligen 4. Hadde ikke økonomi til å kjøpe bolig 5. For stor risiko å overta en gammel, nedslitt bygård 6. For krevende å pusse opp årsaker 7. Syntes kjøpesummen var for høy 8. Trodde ikke beboerne ville klare å gjennomføre et slikt kjøp 9. Ønsket ikke å gjøre et slikt kjøp sammen med de andre beboerne 10. Stolte ikke på de andre beboerne i forhold til å ta opp så mye lån 11. Syntes ikke de fikk tilstrekkelig informasjon (om prosessen, forpliktelser osv) 12. Var usikre på hva det innebar å kjøpe en leiegård 13. Syntes ikke de fikk tilstrekkelig oppmuntring og støtte fra Oslo kommune 14. Annet

26

27 Hvorfor ønsket du å være med på å kjøpe leiegården? (N=36) andel, % 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 1. Ønsket å eie bolig 2. Ønsket å bli boende i denne leiligheten 3. Det sosiale miljøet i gården var godt og jeg ville fortsette å bo der 4. Hadde tro på at oppussing var gjennomførbart årsaker 5. Syntes kjøpesummen var akseptabel 6. Trodde beboerne ville klare et slikt kjøp 7. Stolte tilstrekkelig på de andre beboerne til å gjøre et slik kjøp 8. Fikk tilstrekkelig informasjon 9. Fikk tilstrekkelig oppmuntring og støtte fra Oslo kommune 10. Annet

28 2 viktigste årsaker for forkjøp for deg? (N=29) andel, % Ønsket å eie bolig 2. Ønsket å bli boende i denne leiligheten 3. Det sosiale miljøet i gården var godt og jeg ville fortsette å bo der 4. Hadde tro på at oppussing var gjennomførbart årsaker 5. Syntes kjøpesummen var akseptabel 6. Trodde beboerne ville klare et slikt kjøp 7. Stolte tilstrekkelig på de andre beboerne til å gjøre et slik kjøp 8. Fikk tilstrekkelig informasjon 9. Fikk tilstrekkelig oppmuntring og støtte fra Oslo kommune 10. Annet

29 Gårdeiernes agenda og strategier Ofte er målet å utbedre og selge (sameie eller borettslag) Stor variasjon i seriøsitet De useriøse - kun tjene raske penger Selge videre, kun tjene på stigende marked Utbedre og selge ut enkeltleiligheter Fortsatt utleie men dårlige vilkår De seriøse tjener penger, ryddige forhold Utbedre og selge ut enkeltleiligheter Fortsatt langsiktig utleie Strategier for å kvitte seg med leietakere

30

31 Påvirkning mot forkjøp Påvirket i valget om beboerovertakelse? JA 20 %, NEI 70 %, Ubesvart 10 % Stort sett kjøper som påvirker Klart sterkest press i JA-gårdene Hvordan påvirker kjøper? Penger under bordet (eks kr) Prisavslag på leilighetskjøp av ny eier Trusler om rettssak, økonomisk erstatning Mistro om beboernes evne Advarsel om hvor vanskelig det vil bli

32 Informasjon og oppfølging fra Oslo kommune Kommunen har ifølge loven ingen informasjonsplikt overfor beboerne Mottatt informasjon? 95 % av beboerne oppgir å ha mottatt info om forkjøp 73 % oppgir kommunen som kilde

33 Hva ble du informert om? (N=71) andel, % at gården skulle selges 2. at beboerne kunne kjøpe gården selv (kommunal forkjøpsrett) tema 3. gårdens kjøpesum 4. mine rettigheter og forpliktelser hvis vi som beboere overtok gården 5. økonomiske ordninger som jeg kunne benytte med av 6. annet

34 Info: beboernes deltakelse og informasjonssøk Snakket med andre beboere om forkjøp? 50 % har aldri snakket med andre 30 % har snakket med mange Beboermøter i egenregi? 27 % kjenner til at slike møter er avholdt Nesten samtlige i JA- og JA-NEI-gårdene deltok Deltatt på kommunens beboermøte? 45 % deltok, 45 % deltok ikke Samtlige beboere i JA og NEI-gårdene deltok Deltakelse i kommunens beboeravstemning? NEI-gårder: 20 % ja, 31 % nei, 49 % stemte ikke JA- og JA-NEI-gårder: Samtlige respondenter stemte ja

35 Hva savnet du informasjon om? (N=37) 1. Mulighet for å kjøpe gården sammen med de andre beboerne 2. Mine muligheter til å kunne kjøpe en leilighet andel,% Mulighet til å benytte rådgivere tema 4. Mine rettigheter og forpliktelser i en slik prosess 5. Selve forkjøpsrettsordningen 6. Økonomiske forhold (låne- og støtteordninger, etc) 7. Annet

36 Tilstrekkelig informasjon? Tilstrekkelig informasjon? Hele utvalget - Ja: 44 % Nei: 56 % Andelen fornøyde er betydelig høyere i ja-gårdene enn i nei-gårdene Hvordan informere? 50 % ønsker infobrev og møter Individuell veiledning: 25 % brev, 25 % telefon, 35 % besøk

37 Oppsummering: beboernes erfaringer med info og støtte Saklig og nøktern info om ordningen Beboernes opplevelse av EBY starten: En del gårder: god støtte og drahjelp Mange gårder: nøktern og advarende holdning Noen gårder: avvisende holdning Gårder som kommer gjennom den første fasen, opplever å få mer støtte etter hvert

38 Beboernes vurdering av forkjøpsrettsordningen i et større samfunnsmessig perspektiv: Bidrar til at grupper med svak økonomi kan kjøpe egen bolig Gevinstene ved leiegårdsomsetning fordeles på flere hender (men kan også bety større risiko i nedgangstider) Styrker bomiljøene i indre by skaper samhold, opprettholder tilknytning og gir større stabilitet

39 Hvilke faktorer har betydning for forkjøp? (1) Trekk ved beboerne Økonomiske ressurser Sosiale ressurser ildsjeler og samhold Kunnskapsmessige ressurser Midlertidig bosted botid - pendlerleiligheter Eksterne investorer og organisatorer Ny gårdeiers rolle utøver press? Gården og leilighetene størrelse og standard Foreliggende pris et godt kjøp?

40 Hvilke faktorer har betydning for forkjøp? (2) Viktigst, og som kan gjøres noe med: Kommunens informasjon og oppfølging Dagens info er på et minimum av det nødvendige mange beboere opplever å ikke møte en vilje til å få det til De fleste gir opp i utgangspunktet - avskrekkende: kjøpe gården for 26 mill kr Stor variasjon i beboernes erfaringer med info og oppfølging fra velvilje til avvisning Også JA-gårder etterlyser mer info og støtte