Kapitalforvaltningsrapport. k profil Union Eiendomskapital Positive prognoser for eiendomsmarkedet. Slik skaper UNION verdier av eiendom

Transkript

1 4 Positive prognoser for eiendomsmarkedet 8 Slik skaper UNION verdier av eiendom 10 Forvalter NOK 8,8 mrd i eiendomsverdier 55 UNIONs Track record k profil 2010 Kapitalforvaltningsrapport Union Eiendomskapital 2013

2 3 INNHOLD Vi skaper verdier av eiendom. Det kan vi gjøre bedre enn andre fordi vi har et mer aktivt forhold til forvaltningen av eiendom, og fordi vi som den eneste i bransjen er involvert i alle deler av eiendomsmarkedet. Den kunnskap og kompetanse vi får gjennom vår meglerforretning, corporate finance virksomhet og gjennom selv å ta hånd om forvaltningen av våre eiendommer, gjør oss i bedre stand til å se hvilke grep som til en hver tid må gjøres for å skape merverdi for våre kunder og investorer. Vi skaper verdier av eiendom Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet 4 UNIONs forvaltningsmodell 8 Eiendomsporteføljen 10 Syndikateiendommer 12 Storebrand Eiendomsfond AS 32 UNION Eiendomsinvest Norge AS 53 UNIONs Track record 55 Ansatte i UNION Gruppen AS 59 Om UNION 66

3 4 5 prognose UNIONs prognose for eiendomsmarkedet prognose UNION Eiendomskapital forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig totalkapitalavkastning på ca. 8,5 % i årene UNION Eiendomskapital forventer en attraktiv avkastning innenfor eiendom de nærmeste årene. De viktigste kildene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning og verdiøkning ved økte leier særlig innen kontor, samt en årlig inflasjon på 1,9 %. Prognoser for eiendomsmarkedet Fra høsten 2011 har risikopåslaget økt (redusert verdi) for eiendommer med antatt risikofylt beliggenhet. For kontor gjelder dette objekter utenfor de etablerte områdene og med lang avstand til offentlig transport. For lagereiendommer gjelder det for objekter med lang avstand til motorveiene. Utviklingen reflekter leietagernes preferanser, potensialet for nybygg og bankenes vurderinger. De siste årene har særlig tomter og eiendommer som er velegnet for konvertering til bolig økt i verdi. Det siste året har særlig kontoreiendommer i Oslo med korte leiekontrakter men trygge beliggenheter, økt i verdi. Tilliten til kontorleiemarkedet i hovedstaden er sterk blant de fleste investorene. Tar vi utgangspunkt i de siste 30 transaksjonene vi har med yieldinformasjon har gjennomsnittstransaksjo nen nå en netto-yield på 6,4 % (flere lav-yield omsetninger), et brutto yield-gap på 4,15 % og et yield-gap etter bankmargin på 1,75 %. Rentene har nok en gang nådd et rekordlavt nivå og 10-års swaprente har i store deler av mai vært under 3 %. Bankenes prognoser innebærer gradvis økte rentenivåer de neste to årene. Bankenes innlånsmarginer er mer enn halvert siden vinteren 2012, og UNION Bankundersøkelse Q viser at bankmarginene nå har begynt å synke. I sum taler prognosene for at endringene i yield-nivåene blir små fremover. De rekordlave rentenivåene innebærer at en ikke bør ta utgangspunkt i synkende yield-nivåer fremover. Det er mer realistisk å skape meravkastning gjennom eiendomsutvikling som ombygging/konvertering, totalrehabilitering eller nybygging. Vi legger til grunn at prime yield er på 5,25 %. Ut fra synkende finansieringsrente, den sterke tilliten til kontorleiemarkedet i Oslo, god kjøpsinteresse og enkelte markedsobservasjoner blir vi imidlertid ikke overrasket om gode objekter skulle oppnå 5,0 % på markedsleie. Vårt anslag innebærer en totalavkastning på 8,1 % for Markedsleienivåene for kontor i Oslo har vært klart stigende de siste to årene og for de andre større byene er hovedtendensen stabil til svak vekst. Med tanke på omsetningsbasert leie for handelseiendom, har høy sparerate blant husholdningene og utvidelse av kjøpsentrene bidratt til at omsetningsveksten per kvadratmeter har vært skuffende lav de siste to årene. Virke (tidligere HSH) venter imidlertid at butikkomsetningen øker med 3,5 % i år. Realiseres prognosene ligger det til rette for at godt plasserte handelseiendommer får en leievekst som overgår konsumprisindeksen (KPI). Blant annet kontorleien reguleres typisk med KPI. Grafen til høyre viser totalavkastningen for eiendomsmarkedet iht. den norske IPD indeksen for årene , samt UNION Eiendomskapital sine prognoser for årene Hvordan fastsetter UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge. Markedet er inndelt i segmentene: Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Øvrig (mellomstore byer), / Kjøpesenter og Lager/ Logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og den beregnes for de neste tre årene. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendomssegmentene i perioden sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. Totalavkastning Totalavkastning Eiendom Norge

4 6 7 prognose 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav. Hvilke hovedforutsetninger er lagt til grunn for prognosene? Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom og eiendomsutvikling Økonomi: Fastlandsøkonomien vokste med hele 3,4 % i fjor. Konsensus tilsier at veksttakten blir hakket lavere i år, men at Norge står overfor flere år med moderat konjunkturoppgang. Statistisk Sentralbyrå sine prognoser fra ultimo mai innbærer at fastlandsøkonomien vokser med 2,4 % i år, 3,0 % neste år og 3,3 % i Særlig områder i Norge hvor økonomien er eksponert mot oljeindustrien har god vekst. NHO venter at 2 av 3 nye arbeidsplasser i privat sektor kommer i de fire fylkene Oslo & Akershus, samt Rogaland og Hordaland. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at næringslivet generelt er preget av optimisme. Konjunkturbarometerets indeks står i null når det er like mange optimister som pessimister. Undersøkelsen tatt opp i første kvartal viser et stabilt nivå på 43 og reflekterer utsikter til økt omsetning, lønnsomhet og sysselsetting. Befolkning: Befolkningsveksten ble på hele 1,3 % i fjor og SSB en venter en langsiktig befolkningsvekst på ca. 1 %. Med tanke på befolkningsutvikling er Norge en vekstvinner i Europa. Vi legger til grunn at befolkningsvekst er svært viktig med tanke på langsiktig utvikling i tomtepriser og eiendomsverdier. Befolkningsveksten gjenspeiler todelingen i norsk økonomi. Fra 2007 har de fire største byregionene hatt over dobbelt så rask befolkningsvekst som resten av landet med 1,9 % mot 0,8 %. Den sterke veksten i byregionene legger godt til rette for meravkastning gjennom aktiv eiendomsutvikling. Risiko: Med tanke på avkastning for næringseiendom legger vi til grunn at de mest relevante risikofaktorene omfatter stigende renter, synkende oljepris og selektive leietagere. Det er svært sannsynlig at rentenivåene på sikt stiger og virker inn på avkastningskravet (yieldene). Videre vil et betydelig fall i petroleumsprisene virke signifikant inn på fremtidstroen i Norge. Tendensen til mer selektive leietagere med tanke på beliggenhet innebærer at nybygg utgjør en trussel for leieinntektene til mange eiendommer som ligger utenfor de prefererte områdene. leiemarkedet i Osloområdet stigende tendens for markedsleienivåene leieprisene bunnet ut vinteren 2010 og særlig de siste to årene har markedsleienivåene vært økende. Våre beregninger på leieprisstatistikken til Eiendomsverdi Næring innebærer at leieprisene i nye kontrakter i gjennomsnitt steg med ca. 5 % hvert av de to siste årene. Leieprisveksten har særlig vært god i CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) og sentrum. Stigende byggekostnader innebærer at nybygg gradvis forutsetter høyere leienivåer. Vår prognosemodell for den langsiktige utviklingen er basert på høye volumer innen både etterspørsel, nybygging og netto konvertering fra kontor. Konklusjonsmessig forventer vi at kontorledigheten, som toppet ut på drøye 7 % i fjor høst, synker til under 5 % i løpet av Allerede nå preges markedet av etterspørselsoverskudd etter større arealer i sentrum. Vi anslår en årlig vekst i markedsleienivåene på ca. 5 %. Man bør imidlertid se utviklingen i sammenheng med at det gjennomsnittelige kontorleieproduktet gradvis får høyere standard. Med andre ord koster det mer å oppnå markedsleie. Selektive investorer i salgsmarkedet Vi registrer transaksjoner med eiendomsverdi fra MNOK 50 og oppover. Hittil i år (medio juni 2013) har vi registrert 45 transaksjoner for til sammen drøye NOK 16 mrd. i Norge. Mønstrene i hva som blir omsatt har fortsatt fra i fjor og innebærer at en høy andel av transaksjonsvolumet er knyttet til kontoreiendommer med trygge adresser og/eller lange leiekontrakter, tomter/ utviklingscase, samt kjøpesentre. Det har vært et lavt volum knyttet til bl.a. industri, andre handelseiendommer, hotell og generelt eiendommer med ordinær risiko (sekundære beliggenheter og vanlige lengder på leiekontraktene). Vi erfarer at flere av transaksjonene er drevet frem av kjøperne. For eksempel aktører som kjøper naboeiendommen med tanke på utvikling eller syndikeringsaktørene som søker gode kontantstrømseiendommer. Det er et høyt fokus på utvikling. Enkelte aktører selger eiendommer for å frigjøre midler til utvikling, mens andre av samme årsak begrenser kjøpsvolumet. Vi venter at eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene vil være de største netto-kjøperne i år, mens livselskapene, norske eiendomsfond og eiendomsbrukere vil utgjøre netto-selgere. Videre erfarer vi at utlendingene står bak en høyere andel av egenkapitalen i kjøpene. Vi legger til grunn at utviklingen fortsetter og at utlendingene primært investerer gjennom fondsprodukter, sekundært gjennom club-deals og unntaksvis gjennom direktekjøp.

5 8 9 Forvaltningsmodell Slik skaper Forvaltningsmodell vi verdier av eiendom På grunnlag av lang bransjeerfaring, lokalkunnskap og spisskompetanse har UNION utviklet en unik forvaltningsmodell som har vist å skape høyere avkastning for investorer, sammenliknet med alternative eiendomsinvesteringer. Brobekkveien 80 De faktiske resultatene fra våre to eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge AS og Storebrand Eiendomsfond AS - viser at UNIONs eiendomsfond skaper høyere avkastning med moderat risiko for investorer, sammenliknet med andre norske eiendomsfond samt børsnoterte eiendomsselskaper (se graf). Hva er årsaken til at UNION over flere år har lykkes i å skape større verdier for eiendomsinvestorer, sammenliknet med konkurrerende selskaper? Det som primært differensierer oss fra andre aktører er vår forvaltningsmodell: Vi fokuserer i hovedsak på kontantstrømseiendom av god kvalitet med foredlingspotensial i Norges største byer. Typiske eiendommer vi fokuserer på, har god beliggenhet og en eksisterende kontantstrøm. Eiendommene skal i tillegg ha en oppside for verdiskapning utover eksisterende kontantstrøm slik som korte leieavtaler, leieinntekter lavere enn antatt markedsleie, eller eiendom som skal selges grunnet finansieringsbegrensninger hos selger. Gjennom reforhandling av leieavtaler, økning av leienivåer og/ eller forlengelse av leiekontrakter, skaper vi verdistigning og økt kontantstrøm. Vi har også et sterkt fokus på å utvikle eiendommene våre videre for å realisere potensialet som ligger i bygningsmassen og tomten i forhold til omkringliggende bebyggelse, infrastruktur og fremtidig utvilkling på kort og lang sikt. Dette innebærer i hovedsak omstrukturering til alternativ bruk eller utbygging av eksisterende arealer. Vi har et eget teknisk forvaltningsteam i eget hus som kan gjennomføre de prosjekter som igangsettes, og som sikrer at vi til enhver tid er hands on i alle våre bygg. Vår forvaltningsmodell innebærer også at vi selger så snart vi har realisert potensialet i eiendommen. Substansverdien i eiendomsinvesteringen realiseres, og frigjør midlene som kan reinvesteres i nye, attraktive utviklingsprosjekter. Alle verdivurderinger av potensielle eiendomskjøp skjer gjennom grundige analyser og forståelse av hvordan eiendomsverdier skapes og blir tatt vare på. De to siste årene har UNIONs innkjøpsteam vurdert totalt 567 eiendommer, hvorav 18 eiendommer faktisk ble kjøpt. Det gir en kjøpsgrad på 1 av 31 vurderte eiendommer. Aslakveien 20 er et eksempel på hvordan UNION skaper verdier av eiendom. Den m 2 store næringsparken på Røa ble kjøpt i desember 2010 for NOK 230 mill. På grunn av eiendommens beliggenhet og tomtens areal, så UNION potensialet for konvertering fra næring til bolig. Parallelt med konverteringsprosjektet, reforhandlet eller reutleide UNION 16 leieforhold med en samlet leie på NOK 9,1 mill, som representerte en leieøkning på NOK 0,8 mill. Knapt halvannet år senere ble eiendommen solgt til en investorgruppe med OBOS Nye Hjem AS som største eier, for NOK 260 mill. Salget ga en egenkapitalavkastning (IRR) inkludert verdistigning på 44 %. Eiendommene Brobekkveien 80 og Alf Bjerckes vei 14 illustrerer hvordan UNION optimaliserer potensialet i eiendomsmassen. Eiendommene ble kjøpt i juni 2006 som kontantstrømseiendom med utviklingspotensiale. Ved kjøp hadde eiendommene et utviklingspotensiale på m 2. Etter reguleringsprosesser, omlegging av vei og frigjøring av tomtearealer er samlet potensial for utvikling økt til m 2 med kontor, proffhandel og parkering. Som første del i realisering av potensialet, er et nybygg på m 2 allerede solgt til Oslo Pensjonsforsikring, hvilket genererte NOK 42 mill i gevinst og egenkapitalavkastning (IRR) på 139 %. Eiendomsinvesteringer er en relativt krevende investeringsform, i det den fordrer kontinuerlig oppfølging av leietakere, vedlikehold av bygningsmassen samt eiendomsutvikling i tråd med eller helst i forkant av markedsutviklingen. Det innbefatter kompetansen til å forutse fremtidig etterspørsel basert på urbanisering og befolkningsvekst, økonomisk vekst og arbeidsledighet. Det å skape avkastning på eiendom dreier seg om spisskompetanse, lokalkunnskap og evne til å gjøre forretninger som skaper verdier av den egenkapitalen som forvaltes. UNIONs forvaltningsteam har lang erfaring fra næringseiendomsmarkedet i Norges største byer, Track record hvilket har gitt oss innsikt, lokalkunnskap, know-how og kjennskap til de ulike aktørene i bransjen. UNIONs modell har vist å skape høyere avkastning for investorer, sammenliknet med alternative eiendomsinvesteringer. UNION Eiendomsinvest Norge Storebrand Eiendomsfond OSE Real estate Norsk Eiendomsfondsindeks Des. 05 Aug. 06 Apr. 07 Des. 07 Aug. 08 Apr. 09 Des. 09 Aug. 10 Apr. 11 Des. 11 Aug. 12 Apr. 13

6 10 11 Eiendomsporteføljen Beskrivelse av eiendomsporteføljen 1 1 Troms Sverige: Värmland Lager/kombi 3% Annet 7 % 32% Eiendomsporteføljen Lager / Kombi UNION Eiendomskapital forvalter ca. NOK 8,8 milliarder i eiendomsverdier. Porteføljen består samlet av 78 eiendommer med en leieinntekt på ca. MNOK Nordland Segmentfordeling 58% Verdi Investeringsmandat Annet Annet 6% UNION Eiendomsinvest Norge AS 6 % Syndikater 19% Eiendomsporteføljen, som forvaltes av UNION Eiendomskapital, er delt inn i flere ulike segmenter: (43 %) Kategorien inkluderer større og mindre handelseiendommer, handelsseksjoner og kjøpesenter. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 46 handelseiendommer med et samlet areal på ca m 2 og en samlet leie på ca. NOK 278 millioner, tilsvarende 43 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av handelseiendommer inkluderer blant annet tre kjøpesentre. Porteføljen består av flere kjente leietakere som blant annet REMA 1000, Elkjøp, Plantasjen, Elixia, Bohus og XXL. Lager/Kombi (22 %) Kategorien Lager/Kombi inkluderer rene lager og logistikk eiendommer, kombinasjonsbygg med lager og mindre kontorarealer og industrieiendommer. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 10 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på ca m 2 og en samlet leie på ca. NOK 143 millioner, tilsvarende 22 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/ kombi eiendommer består av kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Brynhild Gruppen AS, og Netthandelen.no. (30 %) UNION Eiendomskapital forvalter i dag 18 kontoreiendommer med et samlet areal på ca m 2 og en samlet leie på ca. NOK 190 millioner, tilsvarende 30 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som eksempelvis Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Nokia Siemens Networks AS og Heimdal Gruppen AS. Annet (5 %) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, treningssenter, parkering, tomter og annet. UNION Eiendomskapital forvalter i dag fire eiendommer i denne kategorien et parkeringsanlegg, et trykkeri, et industribygg og et kombinasjonsbygg bestående av blant annet restaurant og kontorlokaler på m 2. Utviklingspotensiale i porteføljen UNION Eiendomskapital har samlet 78 eiendommer under forvaltning. Av disse er det identifisert restruktureringsprosjekter på 11 av eiendommene, og det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca m 2 nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess. Rogaland Telemark Nord-Trøndelag Sør-Trøndelag Hordaland Oppland Hedmark Buskerud Oslo Akershus Østfold Vestfold Vest-Agder Transaksjonsvolum Syndikater 19% UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % Lager/kombi 14% 46% Verdi Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Antall eiendommer Storebrand Eiendomsfond AS 75 % % Lager / Kombi Annet Figurene er fordelt på leieinntekter Syndikater Storebrand Eiendomsfond AS 75 % UNION Eiendomsinvest Norge ASA Storebrand Eiendomsfond AS UNION Eiendomskapital (UEK) er en aktiv eiendomsforvalter som kjøper og selger eiendommer. UEK har i perioden realisert 29 eiendommer til en samlet verdi av NOK 4,2 mrd. Salgene har i gjennomsnitt gitt investorene en egenkapitalavkastning (IRR) på 22,5 % Syndikater UNION Eiendomsinvest Norge Storebrand Eiendomsfond AS

7 12 13 syndikater syndikater UNION Eiendomskapital forvalter i dag 18 syndikater. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene: kontor, handel, bolig og lager/kombi. Porteføljen har en samlet leie på NOK 161,9 millioner og et areal på ca m 2. Transaksjonsvolum syndikater Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsp ortefølje Antall eiendommer Segmentfordeling - type Lager/kombi 3% Annet 7 % 58% 32% Lager / Kom Annet Verdi Figuren er basert på leieinntekter Syndikateiendommer Adresse Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Gjenværende Syndikater 19% leietid Haakon VII's gate Bodø Nordland ,9 UNION Eiendomsinvest Kremmartunet Kjøpesenter Lilletuneveien 6 A Gol Sarpsborg Buskerud Østfold 7 Norge 200 ASA 6 % ,0 7,1 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi ,3 Keysersgate Oslo Oslo Annet ,3 Bolette Brygge Oslo Oslo ,3 Mailundveien Oslo Oslo ,0 Damveien Gjøvik Oppland ,7 Gräsroten Karlstad Värmland ,5 Grønørveien Orkanger Sør Trøndelag Annet Storebrand Eiendomsfond AS 75 % 13,1 Liamyrane Bergen Hordaland ,1 Kanalsletta Sola Rogaland ,0 Holmenkollveien Oslo Oslo ,0 Neuberggaten Oslo Oslo ,0 Thurmannsgate 12b 2011 Oslo Oslo ,0 Stasjonsveien Oslo Oslo ,1 Aslakveien Oslo Oslo /Lager ,5 Buråsen 24,28 og Kristiansand Vest-Agder ,3 Østervåg Stavanger Rogaland ,6 Drengsrudhagen Asker Akershus ,7 Grenseveien 69* 2012 Oslo Oslo /kontor ,3 Totalt *Inkl. budsjettert omsetningsleie Syndikate UNION E Storebran

8 14 15 Haakon VII s gate 98 AS Kremmartunet Kjøpesenter AS UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Cato Hauge Selskapsinfomasjon Finansiering SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Haakon VII s gate 98 AS Prosjektstart: Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: Haakon VII s gate 98, Bodø Bygningsår: 1989, påbygget i 1998 og 2004 Antall leietagere: 1 NAV Nordland Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser : 130 6,9 år Vektet KPI-regulering: 60 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,0 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 4,5 % Transje 3: Flytende: mnd Nibor 4,5 % Totalt: ,8 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,50 % 8,00 % 8,50 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 66 % 70 % 75 % IRR siden oppstart: 8 % 6 % 3 % Akkumulert avkastning: 67 % 47 % 25 % Kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte: Sentrumsvegen 116, Gol Kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab og 1997 Antall leietagere: 18 Cubus, Intersport, mfl Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 113 2,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 26 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. Nibor 4,2 % Transje 2: Fast: ,3 % Transje 3: flytende: Nibor 3,9 % Transje 4: flytende: mnd. Nibor 7,1 % Totalt: ,3 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Transje 1: Transje 3: Transje 4: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsverdi: Latent skatt: ( ) ( ) ( ) Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 78 % 83 % 87 % IRR siden oppstart: -8 % -16 % -25 % Akkumulert avkastning: -40 % -63 % -80 % Haakon VII s gate 98 AS ble etablert i Selskapet kjøpte eiendommen Haakon VII s gate 98 i Bodø. Eiendommen er i sin helhet utleid til NAV Nordland. Kremmartunet Kjøpesenter er markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. NAV Nordland leier bygget på en barehouse kontrakt og har ansvaret for drift og vedlikehold på eiendommen.

9 16 17 Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Lagerutvikling Holding KS UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg Selskapsinfomasjon FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: Innbetaling fra deltakere 2010: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd Nibor 4,0 % Transje 2: Fast: ,7 % Aksjonærlån: n/a n/a Totalt ,0 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: Antall investorer: 15 Egenkapital ved etablering: Tilbakebetalt egenkapital: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 2,8 % Transje 2: Fast: ,3 % Totalt: ,0 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivtetsanalyse av Eiendomsverdi Tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: rehabilitert Antall leietagere: 7 REMA 1000, Posten Norge Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 210 7,1 år Vektet KPI-regulering: 91 % Arealledighet: 15 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Langsiktig gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 65 % 67 % IRR siden oppstart: 1 % 0 % -2 % Akkumulert avkastning: 7 % -2 % -11 % Solgaard Skog, Moss Kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 Collicare AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): kvm kvm 2,3 år Vektet KPI-regulering: n/a Ved etablering: Per (omsetningsleie): Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi: n/a n/a n/a Latent skatt: n/a n/a n/a Netto eiendomsverdi: n/a n/a n/a Øvrige eiendeler: n/a n/a n/a Sum Eiendeler: n/a n/a n/a Kortsiktig gjeld: n/a n/a n/a Gjeld: n/a n/a n/a SWAP-verdier: n/a n/a n/a Verdijustert egenkapital: n/a n/a n/a Eiendomsverdi per kvm.: n/a n/a n/a Finansieringsgrad (eiendom): n/a n/a n/a IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommmen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en handel og kontoreiendom beliggende i et etablert handelsområde på Tunejordet i Sarpsborg. Det er et potensial for utvikling av sidebygget som utgjør ca. 900 kvm. Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommmen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss med meget god profilering mot E6. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger (NTN Holding AS). NTN Holding AS gikk konkurs i Eiendommen har i etterkant blitt i sin helhet leiet ut til Collicare AS.

10 18 Keysersgate Eiendom AS Tjuvholmen 1 AS 19 UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo Sentrum, kontor og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Offentlig stiftelse Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): 790 kvm P-plasser: 0 8,3 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: ,1 % Aksjonærlån: ,1 % Totalt: ,1 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 78 % 81 % 84 % IRR siden oppstart: -24 % -31 % -53 % Akkumulert avkastning: -73 % -82 % -97 % Tjuvholmen 1 AS Prosjektstart: Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,2 % Akkumulert utbytte: 0 Tjuvholmen - Oslo Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 3 UNION Gruppen AS, Navigea Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): 600 kvm P-plasser: 16 6,3 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,8 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 3,6 % Transje 3: Flytende: Flytende 6,1 % Aksjonærlån: NIBOR 3,2 % Totalt: ,9 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Pantelån Transje 3: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 5,25 % 5,50 % 5,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 61 % 64 % 67 % IRR siden oppstart: 57 % 50 % 43 % Akkumulert avkastning: 301 % 247 % 199% Keysesgate Eiendom AS ble etablert i april Selskapet kjøpte AS Keysesgate NR 1 med tilhørende eiendom Keysersgate NR 1 i Oslo sentrum. Eiendommen er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgaten i et område med mye offentlig virksomhet. EIendommen ble bygget 1892 og inneholder bl.a. kontorer, restaurant og butikker. I 2012 ble eiendommens fasade rehabilitert og alle vinduer byttet ut. Tjuvholmen 1 AS ble etablert i 2009 og eier eiendommen Bolette Brygge 1 i Oslo. Bolette Brygge 1 ligger på Tjuvholmen, inntil kanalen som deler den fra Aker Brygge. Bygget ligger vis a vis Bryggetorget på Aker Brygge. Bygget er tegnet av arkitektfirmaet Kristin Jarmund Arkitekter og ble ferdigstilt i Bygget har en fasade i glass og kalkstein og fremstår som et av Oslos flotteste kontorbygg. UNION Gruppen AS og Navigea Securities AS er leietakere i eiendommen.

11 20 Mailundveien 23 AS Damvegen 2 Eiendom AS 21 UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Mailundveien 23 AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering 1) : Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Akkumulert utbytte: 0 Sinsen i Oslo Bygningsår: Rehab. i 2007 Antall leietagere: 1 Oslo Kommune Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 24 7,0 år Vektet KPI-regulering: 90 % Arealledighet: - Belåning: Renteperiode Rente p.t. 2) Transje 1: Flytende: mnd Nibor 3,10 % Totalt: ,10 % 2) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: n/a n/a Totalt: n/a n/a Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: n/a n/a n/a Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 69 % 72 % Damvegen 2 Eiendom AS Prosjektstart: Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,8 % Akkumulert utbytte: Hunndalen på Gjøvik Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Byggmax Norge AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: kvm kvm n/a 9,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,9 % Transje 2: Fast: ,0 % Totalt: ,0 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto Eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 59 % 61 % 63 % Ved etablering: Per : IRR siden oppstart: 11 % 8 % 4 % Akkumulert avkastning: 35 % 23 % 12 % Ved etablering: Per : IRR siden oppstart: 8 % 5 % 2 % Akkumulert avkastning: 21 % 13 % 5 % 1) Lånt inn i form av aksjonærlån/ behandlet som egenkapital i beregningene Mailundveien 23 AS ble etablert i januar 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Mailundveien 23. Oslo kommune bruker eiendommen til Helsestasjon, avdeling for Barnevernet, Fagsenter for barn og unge etc. Oslo Kommune leier samtlige arealer i bygningen. Eiendommen har 24 parkeringsplasser. Det er inngått avtale med Europark for drift av parkeringsplassene. Damvegen 2 Holding AS ble etablert i mai 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Damvegen 2 i Gjøvik kommune. Eiendommen er beliggende i handelsområdet Hunndalen ca. 5 km utenfor Gjøvik sentrum og er utleid til Byggmax Norge AS. Området har befestet seg som handelsområde for bil, byggvare og lettindustri.

12 22 Gräsroten 1 Holding AS Grønørveien 54 Eiendom AS 23 UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Gräsroten 1 Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering SEK: Lån ved etablering SEK: Eiendomsverdi ved etablering SEK: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Akkumulert utbytte: Karlstad, Sverige Bygningsår: 1987/2008 Antall leietagere: 1 Plantagen Sverige AB Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser : kvm kvm n/a 14,5 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering SEK: Per SEK: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: ,8 % Totalt: ,8 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,50 % 7,00 % 7,50 % Eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 56 % 61 % 65 % IRR siden oppstart: 23 % 14 % 5 % Akkumulert avkastning: 59 % 33 % 11 % *Alle tall i SEK Grønørveien 54 AS Prosjektstart: Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Akkumulert utbytte: Orkanger Trykkeri Bygningsår: 2010 Antall leietagere: 1 Nr 1 Adressa Trykk Orkanger AS Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 0 13,1 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende rente: mnd. NIBOR 3,6 % Transje 2: Fast rente: ,0 % Transje 3: Fast rente: ,8 % Totalt: ,01 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,5 % 8,0 % 8,5 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 67 % 72 % IRR siden oppstart: 19 % 9 % -2 % Akkumulert avkastning: 37 % 17 % -3 % Gräsroten 1 Holding AS ble etablert i september Selskapet etablerte det svenske selskapet Gräsroten Holding AB som igjen kjøpte eiendommen Gräsdalsgatan 1 i Karlstad i Sverige. Eiendommen, som ligger med meget god beliggenhet langs E -18 ved handelsområdet Bergvik i Karlstad er leiet ut til Plantagen som igjen fremutleier deler av bygget til møbelkjeden EM møbler. Bygget er en kombinasjon av nybygg og rehabilitert bygning på kvm. Leietaker dekker driftsutgifter, forsikring, evt. kommunale avgifter og vedlikehold på eiendommen. Eiendommen ligger på Grønøra i Orkanger, et etablert område for industri, ca. 45 km utenfor Trondheim. Bygget fungerer som felles trykkeri for Polaris Media ASA og A-pressen AS og inneholder pressehall, pakkeri, kjørehall, papirlager og operatørrom på første plan, samt ventilasjonsrom, galleri, kontor og garderobe på andre plan.

13 24 Liamyrane Holding AS Kanalsletta Holding AS 25 UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen UNION Eiendomkapital Torgeir Røstberg SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Liamyrane Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: 0 Totalt: ,8 % 1) Inklusive margin Kanalsletta AS Prosjektstart: Antall investorer: 9 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: mnd Nibor 3,9 % Transje 2: Fast rente: ,0 % Totalt: ,5 % 1) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,50 % Akkumulert utbytte: Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Åsane, Bergen Bygningsår: 1979, rehabilitert i 2005 Antall leietagere: 9 europris, Møbelringen m.fler Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: - 6,1 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 11 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 68 % 70 % 73 % IRR siden oppstart: 21 % 13 % 6 % Akkumulert avkastning: 32 % 19 % 9 % Forus,Rogaland Bygningsår: Antall leietagere: 1 Fabricom Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: år (fra ferdigstillelse) Vektet KPI-regulering: 90 % Arealledighet: - Ved ferdigstillelse: Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: Latent skatt: ( ) ( ) ( ) Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Gjeld: Kortsiktig gjeld: Swap-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 69 % 72 % IRR siden oppstart: 49 % 33 % 17 % Akkumulert avkastning: 51 % 34 % 17 % Eiendommen ligger sentralt på Liamyrane i Åsane. Det arbeides med en ny reguleringsplan for området, og butikkene som i dag er etablert i området, har svært gode omsetningstall. Kanalsletta 3 er en kontoreiendom med en 10 års kontrakt som skal oppføres i Sola kommune. Eiendommen er i sin helhet utleid til Fabricom AS fra ferdigstillelse Eiendommen har en svært gunstig beliggenhet på Forus Vest som er det området det bygges flest nye næringsbygg i Stavanger-området for tiden. Det er av- og påkjørsel til E39 og Solasplitten like ved eiendommen.

14 26 Oslo Vest seiendommer AS Aslakveien Invest AS 27 UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Oslo Vest Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,9 % Transje 2: Fast: ,1 % Totalt: ,53 % 1) Inklusive margin Aslakveien Invest AS Prosjektstart: Antall investorer: 27 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: ,1 % Totalt: ,63 % 1) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,90 % Akkumulert utbytte: Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Oslo Vest Bygningsår: Antall leietagere: 20 ICA Norge AS Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): P-plasser : 72 4,1 år Vektet KPI-regulering: 98 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 68 % 71 % 73 % IRR siden oppstart: 13 % -1 % -13 % Akkumulert avkastning: 14 % -1 % -14 % Aslakveien 20 Oslo / lager Bygningsår: Antall leietagere: leietagere Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 176 2,5 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 7 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 64,3 % 69,2 % 75,0 % IRR siden oppstart: 39 % -7 % -44 % Akkumulert avkastning: 21 % -4 % -29 % Eiendommene er kjøpt som del av portefølje av fire handelseiendommer, hvor ICA er hovedleietaker. Eiendommene er godt etablert som dagligvaresenter i sine respektive markedsområder. Se for øvrig under kapittelet UNION Eiendomsinvest Norge AS for mer spesifikk informasjon om hver enkelt eiendom. Eiendommen Aslakveien ble i 2010 kjøpt av selskapet UNION Eiendomsinvest Norge AS. Union Eiendomsinvest Norge AS har nå solgt ut eiendommen til Aslakveien Invest AS og Obos Nye Hjem AS. Eiendommen vil i fremtiden blir konvert til 350 boliger. Eiendommen har i dag 33 leietakere.

15 28 Buråsen Holding AS Drengsrudhagen AS 29 UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Selskapsinfomasjon Finansiering Buråsen Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: ,1 % Totalt ,60 % 1) Inklusive margin Drengsrudhagen AS Prosjektstart: Antall investorer: 12 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,3 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 4,3 % Totalt: ,3 % 2) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 10,3 % Akkumulert utbytte 0 Type lån Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån Totalt Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,0 % Akkumulert utbytte: 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sørlandsparken, Kristiansand Bygningsår: 2008/2010 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norway AS Bygningsareal (BTA) kvm Tomteareal (selveiet) kvm P-plasser - 2,3 år Vektet KPI-regulering 100 % Arealledighet: - Ved etablering Per Eiendomsyield: 10,00 % 10,25 % 10,50 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 65 % 66 % IRR siden oppstart: 32 % 17 % 4 % Akkumulert avkastning: 15 % 8 % 2 % Drengsrud i Asker Bygningsår: Nybygg ferdigstilt 2012 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norge Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 100 9,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 70 % 72 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Eiendommen har en god beliggenhet i Sørlandsparken i Kristiansand, og er i sin helhet leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Eiendommen er meget fleksibel i forhold til alternativ bruk. Drengsrudhagen AS ble etablert i desember 2012 i forbindelse ved kjøp av Drengsrudhagen 4 i Asker kommune. Eiendommen er et nybygg som i sin helhet er leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Bygget var ferdigstilt i desember Eiendommen er beliggende på Drengsrud i Asker og er hovedsakelig et kontorbygg med noe lager i kjeller. Eiendommen har god parkeringsdekning.

16 30 31 Grenseveien 69 AS Østervåg 7 Holding AS UNION Eiendomkapital AS Kristin Vollan UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Grenseveien 69 AS Prosjektstart: Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,2 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 4,7 % Totalt: ,0 % 1) Inklusive margin Østervåg 7 Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: ,3 % Totalt ,06 % 1) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte: 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: Totalt: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte 0 Type lån Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån Totalt Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Grenseveien 69, Oslo Kombinasjonseiendom Bygningsår: 1957 Antall leietagere: 10 8 leietakere Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 64 4,3 år Vektet KPI-regulering: 98 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 7,50 % 7,75 % 8,00 % Eiendomsverdi: Latent skatt:: Netto eiendomsverdi Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 63,8 % 65,4 % 68,0 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Østervågskaien, Stavanger Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 6 Asplan Viak AS Bygningsareal (BTA) Tomteareal (selveiet) P-plasser kvm 850 kvm n/a 5,6 år Vektet KPI-regulering 100 % Ved etablering Per Eiendomsyield: 6,25 % 6,50 % 6,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 69 % 72 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Grenseveien 69 AS ble etablert i 2013 i forbindelse med kjøp av Grenseveien 69 i Oslo Kommune. Eiendommen er en kombinasjonseiendom på Ensjø med 8 leietakere. Ensjøbyen er i ferd med å forvandles fra å være en bydel dominert av bilforhandlere til å bli et knutepunkt med boliger. Eiendommen har en god og attraktiv beliggenhet i Stavanger sentrum. Forvalter anser at det ligger et potensial for leievekst på eiendommen.

17 32 33 storebrand eiendomsfond Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Eiendomsfond AS er etablert og forvaltet av UNION Eiendomskapital AS siden I perioden 2005 til 2008 gjennomførte UNION Eiendomskapital 10 kvartalsvise emisjoner der det ble hentet inn totalt ca. NOK 2,4 milliarder i egenkapital fra mer enn investorer. Fondet eier en diversifisert eiendomsportefølje som i dag er verdsatt til ca. NOK 6,7 milliarder. storebrand eiendomsfond Fondets strategi er å bygge opp en veldiversifisert eiendomsportefølje i Norge, både med hensyn til leietakerrisiko, kontraktslengder, eiendomssegment og geografisk spredning av eiendommene. Fondet har en tredelt livssyklus; Investeringsfase fra 2005 til 2007, forvaltningsfase fra , og en nedsalgsfase. Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23. mai 2012, ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 %, basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen 31. desember 2015, dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember Forvalter jobber aktivt med å maksimere verdien av eksisterende eiendomsmasse. Fondet består ved utløpet av 2012 av totalt 56 eiendommer. Fondets målsatte belåningsgrad er ca. 70 % over fondets levetid. Segmentfordeling Annet 6% Lager/kombi 18% 35% 41% Verdi Figuren er basert på leieinntekter Lager / Kombi Annet Storebrand Eiendomsfond AS Transaksjonsvolum Storebrand Eiendomsfond AS Fordeling av Syndikater eiendomsporteføljen 19% per fylke. Basert på leieinntekter UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % Fylke % Syndikater Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsp ortefølje Antall eiendommer Akershus 19 % Hedmark 0 % Hordaland 5 % Nordland 2 % Nord-Trøndelag 1 % Storebrand Eiendomsfond AS 75 % Oppland 1 % Oslo 42 % Rogaland 1 % UNION Eiendo Storebrand Eie Sør-Trøndelag 10 % Telemark 2 % Troms 1 % Vest-Agder 7 % Vestfold 5 % Østfold 4 % Totalt 100 %

18 34 Stanseveien 21 AS 35 Eiendommer eiet av Storebrand Eiendomsfond AS per Adresse Over tatt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Løpetid Stanseveien Oslo Oslo Lager / Kombi ,0 Landøyveien 2 (solgt) 2005 Asker Akershus ,3 Vestre Rosten Trondheim Sør-Trøndelag ,6 Kjøpmannsgata Stjørdal Nord-Trøndelag / ,7 Kjøpmannsgata Stjørdal Nord-Trøndelag / ,1 Kjøpmannsgata Stjørdal Nord-Trøndelag / ,6 Raveien Sandefjord Vestfold ,8 Vidjeveien Tønsberg Vestfold ,8 Borgenveien Oslo Oslo ,6 Karl Johans Gate Oslo Oslo / ,2 Kirkegaten Oslo Oslo / ,2 Adolph Tidemandsgate Lillestrøm Akershus ,7 Brobekkveien Oslo Oslo Lager / Kombi ,2 Alf Bjerckes vei Oslo Oslo Lager / Kombi ,6 Bilittveien Vinterbro Akershus Lager / Kombi ,3 Ærfuglveien Tromsø Troms ,3 Moveien Sandefjord Vestfold ,8 Energiveien Jessheim Akershus ,8 Kjellerholen Skedsmo Akershus / ,5 Rabekkgata Moss Østfold Industri ,0 Energiveien Jessheim Akershus ,8 Industriveien Trondheim Sør-Trøndelag ,8 Sverdrupsgate Stavanger Rogaland ,9 Luramyrveien Sandnes Rogaland ,3 Kabelgata Oslo Oslo Lager / Kombi ,8 Gunnar Knudsens vei Skien Telemark Lager / Kombi ,8 Rabekkgata Moss Østfold Lager / Kombi ,3 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland / ,4 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland ,5 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland / ,6 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland / ,8 Lørenveien Oslo Oslo ,8 Deliveien Vestby Akershus Lager / Kombi ,0 Dyrskueveien Ullensaker Akershus ,1 Trollåsveien Oppegård Akershus ,7 Vøyenengtunet 8 og Bærum Akershus ,3 Vøyenengtunet Bærum Akershus ,3 Hotvedtveien Sandefjord Vestfold ,8 Markveien Oslo Oslo / ,0 Lomoen 2007 Vinstra Oppland ,3 Bassengveien Gjøvik Oppland ,8 Hagebekksenteret 2007 Trysil Hedmark ,6 Storgata Otta Oppland ,9 Industriveien Jessheim Akershus ,7 Husnes Storsenter 1) 2007 Husnes Hordaland ,8 Mjåvannsvegen Kristiansand Vest-Agder Lager / Kombi ,4 Industriveien Ullensaker Akershus ,6 Orkdalsvegen Orkanger Sør-Trøndelag ,6 OTI-Senteret 2007 Orkanger Sør-Trøndelag ,1 Dronningens gate Oslo Oslo ,2 Revierstredet Oslo Oslo ,3 Kirkegaten Oslo Oslo / ,2 Sandgata Trondheim Sør-Trøndelag Parkering ,4 Hans Nilsen Hauges vei Fredrikstad Østfold ,0 Kjellerholen Skedsmo Akershus / ,3 Barstølveien 2009 Kristiansand Vest-Agder ,4 Totalt ) Mosvold Næring AS eier 25 % av eiendommen. Areal og leieinntekter er basert på 100 % eierskap. Stanseveien 21 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 8,1 % Stanseveien 21, Oslo Lager / Kombi Eltel Networks AS, TS Trykk AS Vektet Gjenværende leietid (år): 5,0 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Kombinasjonseiendom med god beliggenhet. Eiendommen har av- og påkjøring fra Østre Aker vei, og ligger i et velfungerende område for denne type eiendom. Eiendommen har i dag 3 leieforhold, hvorav Eltel Networks AS og TS Trykk AS er største leietakere. Eiendommen er solgt i juni Landøyveien 2 AS Landøyveien 2 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 6,0 % Landøyveien 2, Asker Plantasjen ASA Vektet Gjenværende leietid (år): 15,3 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Vestre Rosten 79 AS Vestre Rosten 79 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Vestre Rosten 79, Trondheim Atmel Norway AS, Heimdal Gruppen AS Vektet Gjenværende leietid (år): 3,6 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Eiendommen holder en meget god standard, og er fullt utleid. Atmel Norway AS som er største leietaker i eiendommen, fornyet sin leiekontrakt i begynnelsen av Eiendommen har en god beliggenhet på Vestre Rosten.

19 36 Kjøpmannsgt. 30/34 AS Borgenveien 42 AS 37 Kjøpmannsgt. 30/34 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Kjøpmannsgt. 28,30 og 34 i Stjørdal / MX Sport Stjørdal AS, Boots Apotek, m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 2,6 Borgenveien 42 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 6,4 % Borgenveien 42, Oslo Jernia Detalj AS Vektet Gjenværende leietid (år): 4,6 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Arealledighet: 17 % Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Eiendommen består av totalt 3 bygg i Stjørdal sentrum. Som del av den opprinnelige strategien for kjøpet skulle eiendomsmassen utvides gjennom påbygging av eksisterende bygningsmasse. Denne utviklingen er foreløpig utsatt med basis i de rådende markedsforhold. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet som del av handelsområdet på Vinderen i Oslo. Dagens leietaker, Jernia Detalj AS, representerer en solid kontantstrøm. Det er knapphet på større butikklokaler i dette området. Hageiendom Vestfold AS Karl Johans Gate 12 AS Hageiendom Vestfold AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Karl Johans Gate 12 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 5,6 % Raveien 269, Sandefjord Plantasjen ASA Vektet Gjenværende leietid (år): 14,8 Karl Johans Gate 12, Oslo / Lindex Vektet Gjenværende leietid (år): 8,2 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Arealledighet: 62 % Plantasjen eiendommen representerer en lang og solid kontantstrøm basert på en barehouse leiekontrakt. Eiendommen er under totalrehabilitering. Prosjektet er delt i to delprosjekter; i underetasje, 1. og 2. etasje, og utvikling av øvrige arealer i eiendommen til kontor eller hotell. sarealene er i sin helhet leiet ut til Lindex, en flagship store på 3 plan som ble ferdigstilt november Hageiendom Vestfold AS AS Kirkegaten 34 Hageiendom Vestfold AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % AS Kirkegaten 34 Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 7,7 % Vidjeveien 5, Tønsberg Plantasjen ASA Vektet Gjenværende leietid (år): 14,8 Kirkegaten 34, Oslo / Strix AS m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 0,2 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Arealledighet: 25 % Plantasjen eiendommen representerer en lang og solid kontantstrøm basert på en barehouse leiekontrakt. I løpet av Fondets eiertid er kontraktens løpetid forlenget med 4 år. Eiendommen har en svært god beliggenhet. Eiendommen er en handels- og kontoreiendom i Oslo sentrum. Strategien for eiendommen innebærer en totalrehabilitering av arealene, og reutleie til markedsmessige betingelser. Alternativet er å utvikle eiendommen til kontor eller hotell sammen med naboeiendommen (Karl Johans gate 12). Forventet oppstartstidspunkt er i perioden

20 38 Adolph Tiedemandsgate 12 AS Bilittveien 6 AS 39 Adolph Tiedemandsgate 12 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Adolph Tiedemandsgate 12, Lillestrøm europris, Jysk AS, Fellingen, Jølstad Vektet Gjenværende leietid (år): 5,7 Bilittveien 6 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 6,0 % Bilittveien 6, Vinterbro Lager / Kombi Maske Gruppen AS Vektet Gjenværende leietid (år): 6,3 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Eiendommen er en seksjonert eiendom, hvor Fondet er eier av samtlige handelsseksjoner i 1. etg. Seksjonene er utleid til Jysk AS, Fellingen Symaskinsenter og Jølstad. Eiendommen er i sin helhet utleid til Maske Gruppen AS på lang barehouse leiekontrakt. Lageret fremstår som moderne og effektivt, med blant annet 22 m takhøyde i et automatisert lager, som samlet gir palleplasser. Brobekkveien 80 AS Ærfuglveien 2 AS Brobekkveien 80 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 5,8 % Ærfuglveien 2 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 8,6 % Brobekkveien 80, Oslo Lager / Kombi Brobekk Storcash AS m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 3,2 Ærfuglveien 2, Tromsø Nilsen Bil AS Vektet Gjenværende leietid (år): 14,3 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Arealledighet: 7 % Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Eiendommen representerer den største enkeltinvesteringen i Fondet, og har i dag et potensial for utvikling av ca kvm med kontor, proffhandel og parkering. Eiendommen er totalrehabilitert og samtlige arealer er utleid til RSA/Nilsen Bil AS. Alf Bjerckes Vei 14 AS Moveien 53/55 AS Alf Bjerckes Vei 14 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 5,8 % Moveien 53/55 AS Overtakelsesdato: Eiendomsverdi ved kjøp: Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Alf Bjerckes Vei 14, Oslo Lager / Kombi Hafslund Eiendom AS, Industrifokus AS, m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 3,6 Moveien 53/55, Sandefjord NorgesGruppen AS, Inter Sport, ProffPartner Vektet Gjenværende leietid (år): 7,8 Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Arealledighet: 4 % Brutto leieinntekter: Antall kvm.: Eiendommen er fullt utleid til solide leietakere på mellomlange kontrakter. Alf Bjerckes vei 14 ligger ved siden av Brobekkveien 80, som er fondets største eiendom. Dette gir fondet bedre kontroll og fleksibilitet mht. utviklingen av hele området. Største leietaker på eiendommen er NorgesGruppen som har en langsiktig leiekontrakt. Eiendommen har en god lokalisering i et tettbebygd boligområde i utkanten av sentrum og med god eksponering.