Sale and leaseback. Frokostseminar - 6. september 2016 Gøran Mjelde Aarvik og Ingrid Høstmælingen
|
|
- Marcus Frantzen
- 7 år siden
- Visninger:
Transkript
1 Sale and leaseback Frokostseminar - 6. september 2016 Gøran Mjelde Aarvik og Ingrid Høstmælingen 1
2 Famous last words "Ingen av oss ville solgt boligen vår, for å leie det tilbake fra den nye eieren. Det blir ikke smartere når staten gjør det." Skribent Morten Strøksnes i Aftenposten,
3 Agenda 1. Introduksjon; konsept, motivasjon, spillere og prosessen 2. Transaksjonsstruktur 3. Leiekontrakten Hovedtrekk og standard utgangspunkter Spesialtilpasninger Finansiell lease og IFRS 16 Leasing Skatte- og avgiftsrettslige forhold 4. Kjøpekontrakten Hovedtrekk og standard utgangspunkter Spesialtilpasninger 3
4 1.a) Konsept Eier selger eiendommen og leier den tilbake Selger og leietaker kan være samme selskap eller del av samme konsern Leiekontrakten inngås eller fornyes som ledd i transaksjonen Kjøpesum Selger Selgers datter Kjøper Leiestrøm 4
5 1.b) Kommersiell motivasjon Frigir kapital og fokus til selgers/leietakers kjernevirksomhet Avkastningskrav kjernevirksomhet vs. eiendomsavkastning Tøffe tider og restruktureringsbølge møter sterkt eiendomsmarked Kan muliggjøre oppgraderinger av eiendom/lokaler som selger/leietaker ellers ikke ville hatt råd til Lettere balanse og bedret likviditet, samtidig som selger/leietaker sikres tilgang til eiendommen i gjennom lang leiekontrakt 5
6 1.c) Spillerne hvem passer dette for? Kjøpersiden Finansielle aktører (fond, livselskaper, syndikater/club deals mv.) Ikke typiske utviklingsaktører Selgersiden Solide leietakere med lange leiekontrakter (og "de som vil komme over kneika") Trygg avkastning gir bedre salgspris Likvide bygg ikke nødvendigvis noen forutsetning ved lang leie Og noen passer det (særlig timing-messig) svært dårlig for Rammebetingelser for forhandlinger er dårlige når selger "må selge" Risikoen for kjøper vil fort anses for høy der leietaker er svak prisen blir deretter. 6
7 1.d) Prosessen fra forberedelse til closing Tilrettelegging for salg (for-fasen) Budprosessen Due diligence Kontraktsforhandlingene Kontraktsinngåelse Overtakelse 7
8 2. Transaksjonsstruktur overordnet Eiendomssalg skjer normalt som aksjesalg også sale leaseback Conoco Phillips-dommen gir økt trygghet, men det finnes en grense Anbefaling: Fisjonsprosess bør påbegynnes før det i realiteten er inngått bindende avtale om salg Hjemmelsselskap bør fjernes Hovedregel for leiekontrakten Utleie av helt bygg og utomhusareal Leiestart ved closing som hovedregel 8
9 3.a) Leiekontrakten Hovedtrekk Overordnede poenger: Selger/leietaker må beholde kontroll over eiendommen i så stor grad som mulig og sikre "business as usual" Leietaker er eksponert som eier av eiendommen i dag, og vil kunne gå langt i å akseptere klausuler som ikke øker risiko og eksponering utover dette Bare house-leiekontrakt som praktisk hovedregel men mange eksempler som unntak, også nybygg (forwardmodeller) Naturlig med utgangspunkt i "meglerstandarden" Ny meglerstandard utgitt sommeren 2016 (ikke for bare house enda) 9
10 3.b) Leiekontrakten Spesialtilpasninger Utleiervennlige reguleringer som ikke eksponerer selger/leietaker mer enn som eier, gir redusert risiko for kjøper Ansvar for offentligrettslige krav ved overtakelse og i leietiden ("rønneklausulen") Forurensningsansvar for tiden før leiestart (og i leietiden) Risiko for reguleringsendringer og andre offentligrettslige rammebetingelser 10
11 3.b) Leiekontrakten Spesialtilpasninger Viktige punkter for leietaker for å sikre kontroll med eiendommen og fleksibilitet til å innfri forpliktelsene i leiekontrakten Rett til å endre/justere bruken/virksomheten Fremleierett Rett/Plikt til å endre leieobjektet Forlengelsesrett på samme eller markedsvilkår? Tinglysning av leiekontrakten Forkjøpsrett ved salg 11
12 3.b) Leiekontrakten Spesialtilpasninger Partene må dessuten ha et bevisst forhold til hvem som har risikoen for reguleringsendringer eller andre offentligrettslige rammebetingelser som endrer den forutsatte bruk endring i virksomhet, fremleieadgang mv. hvorvidt det skal inntas gjeninnflyttingsplikt (og -rett) ved brann/destruksjon hva slags sikkerhet som skal stilles for leiebetalingen hvorvidt change of control-reglene bør tilpasses Konserninterne transaksjoner bør kanskje godtas 12
13 3. c) Finansiell lease kortversjonen Finansiell leasing: leietaker blir ansett for å være eier i leietiden og leieforholdet blir karakterisert som et finansieringsforhold Leieavtale som overfører til leietaker det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll knyttet til en eiendel uten at eiendomsretten overføres, anses som finansiell lease Rett til å bli eier etter leieperioden Kjøpsopsjon til lav pris Rett til å forlenge leieforholdet til lav leie Frem til i dag har ikke dette vært et særlig relevant skille for leie av næringseiendom 13
14 3.c) Varslede endringer under IFRS IFRS 16 Leases trer i kraft ("tilbakevirkende") Skillet mellom operasjonell og finansiell lease viskes ut leiekontrakter skal deretter regnskapsføres som finansiell lease Effekt: Både anleggsmidler og gjeldsgrad øker i balansen To sentrale vilkår for å avgjøre om det foreligger leiekontrakt eller tjenestekjøp Kontroll på bruk av leieobjektet Alle vesentlige økonomiske fordeler av formuesgodet 14
15 3.c) Varslede endringer under IFRS (forts.) Leieavtaler over 12 måneder skal balanseføres hos leietaker Nåverdien av leiebetalinger i leieperioden skal balanseføres som forpliktelse Retten til å bruke leieobjektet skal balanseføres som eiendel Først og fremst betydning for leietakere Enkelte av de positive effektene ved sale leaseback vil reduseres påvirker nøkkeltallene Mindre betydning for utleier Gjelder i utgangspunktet for alle leiekontrakter, men leiekontrakter vil kunne regnskapsføres som i dag, altså som operasjonell lease, dersom IFRS 15 er oppfylt (valgfritt) 15
16 3.d) Skatte- og avgiftsmessige sider "Skattemessig finansiell lease"?` Det skatterettslige eierbegrepet Utgangspunktet: den som privatrettslig er eier anses normalt skattemessig som eier En markedsmessig leiekontrakt utfordrer normalt ikke dette Unntak kan tenkes dersom man etter en konkret vurdering av partenes rettigheter, plikter og risiko etter leieavtalen kommer til at leieavtalen i realiteten er å anse som et kjøp på avbetaling Regnskapsreglene: regnskapsmessig klassifisering er uten betydning for den skattemessige behandlingen Momenter i vurderingen 16
17 3.d) Skatte- og avgiftsmessige sider MVA-rettslig har det normalt ikke vært et skille mellom finansielle og operasjonelle leieavtaler for fast eiendom. Begge tilfellene reguleres av de alminnelige reglene utleie av fast eiendom jf. Mval. 3-11, 2-3 m.fl. Ny prinsipputtalelse fra Skattedirektoratet 7. desember 2015 sår tvil om dette Skattedirektoratet legger til grunn at dersom man etter de skatterettslige regler anser leietaker for å være eier skal eiendommen også for merverdiavgiftsformål anses solgt til leietaker Justeringsrett, fradragsrett m.m. vil følge skattemessig eierbegrep 17
18 4 a) Kjøpekontrakten hovedtrekk Utgangspunktet er en vanlig kjøps/salgstransaksjon Ser også forwardvarianter Meglerstandarden Nye meglerstandarder i 2015 noe kontroversielle mht. selgervennlighet Markedsmessig sale lease back kontrakt er mer kjøpervennlig 18
19 4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger As-is prinsippet fravikes forholdet til leiekontrakten Leietaker/Selger forutsettes å kjenne eiendommen best, og må ha ansvar/risiko for dette Forhold som kan utgjøre utgjør feil og mangler skal enten være leietakers ansvar under leiekontrakten eller være selgers ansvar under kjøpekontrakten 19
20 4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger Utvidet garanti knyttet til leiekontrakten Spesifikke elementer i leiekontrakten kan inntas som garantipunkter forutsetning om utnyttelse/utvidelse av eiendommen forutsetning om leienivå Garanti for at leietakers virksomhet er innenfor den offentlige krav og reguleringer I barehouse-tilfellene garanti knyttet opp mot vedlikeholdsplikten i leiekontrakten 20
21 4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger Forurensningsansvar Prinsippet om forurenser betaler og hvem det offentlige vil holde ansvarlig Målselskapet vil være eksponert for ansvar og kjøper vil kreve garantier Lengre garantitid/skadesløsholdelse, samt reguleringer i leiekontrakt 21
22 4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger Reklamasjonsfristen for skatte- og avgiftskrav utvides gjerne til 10 år Krav til kapitalisering av leietaker/begrensninger mht. selgers adgang til å ta ut salgsprovenyet Men også enkelte reguleringer som skal beskytte selger og leietaker (enten i kjøpekontrakt eller leiekontrakt) Aksept av utvidelser på nabotomter/området for øvrig Forpliktelse på kjøper til å medvirke til at godkjennelser kommer på plass (byggearbeider mv.) 22
23 Kontaktinformasjon Gøran Mjelde Aarvik Ingrid Høstmælingen
24 24
Skatte- og avgiftsmessig klassifisering av OPS-avtaler for bygg
Skatte- og avgiftsmessig klassifisering av OPS-avtaler for bygg Radisson Blu Plaza Hotel, 11. september 2014 Advokat Kjell-Andre Honerud Advokat Christian O. Hartmann Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS
DetaljerKomplekse leiekontrakter typiske justeringer i meglerstandarden Ingrid Høstmælingen. Tromsø august 2018
Komplekse leiekontrakter typiske justeringer i meglerstandarden Ingrid Høstmælingen Tromsø - 29. august 2018 Agenda Hva slags krav stiller leietakere i de øvre prissegmenter til leiekontrakten? Kommersielle
DetaljerRammebetingelser og utfordringer ved gjennomføringen av OPS anskaffelser. Kjell-André Honerud Gardermoen, 10. februar 2015
Rammebetingelser og utfordringer ved gjennomføringen av OPS anskaffelser Kjell-André Honerud Gardermoen, 10. februar 2015 Tema 1. Hvilke rammebetingelser styrer OPS- gjennomføringen? 1. Skatte-, avgifts
DetaljerKlassifisering og finansiering av OPS-avtaler for bygg
Klassifisering og finansiering av OPS-avtaler for bygg Holmsbu, 4. september 2014 Advokat Kjell-Andre Honerud Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS En leieavtale er ikke nødvendigvis en leieavtale. Agenda
DetaljerAdvokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende:
Notat Til: Kopi: Fra: Ringerike kommune Kommunalsjef Knut E. Helland Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal Dato: 27. november 2012 LEIEFORHOLD STORGATEN 11/13 1. Bakgrunn anbefaling Kommunen leier
DetaljerBrukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR.
Brukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR. Norges Eiendomsmeglerforbund har en rekke standarder for næringskontrakter
DetaljerPresentasjon av konkurransegrunnlag og kontrakt på vei mot en OPS-mal? Kjell-André Honerud Gardermoen, 11. februar 2015
Presentasjon av konkurransegrunnlag og kontrakt på vei mot en OPS-mal? Kjell-André Honerud Gardermoen, 11. februar 2015 Tema 1. Dagens situasjon i markedet 2. Konkurransegrunnlaget 1. Kvalifikasjonsgrunnlag
DetaljerNÅR LEIETAKER BLIR UTLEIER - NYTTIGE TIPS VED FREMLEIE. Praktisk husleierett 3. mars 2016 Advokat Lars Ulleberg Jensen
NÅR LEIETAKER BLIR UTLEIER - NYTTIGE TIPS VED FREMLEIE Praktisk husleierett 3. mars 2016 Advokat Lars Ulleberg Jensen 1 INNLEDNING Temaet er utleiers posisjon når leietaker blir utleier altså når det etableres
DetaljerLEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST
LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST GENERELT OM LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER Alle leieforhold i Helse Sør-Øst RHF reguleres av finansstrategien i Helse Sør-Øst
DetaljerEstates seminar Praktisk husleierett
Utleie til offentlige leietakere 1_Tittellysbilde Ved advokat Jacob Solheim Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS Estates seminar Praktisk husleierett Oslo, 6. mars 2018 Utleie til offentlige leietakere 2
DetaljerREELT LEIEFORHOLD SOM VILKÅR FOR FRADRAGSRETT FOR MERVERDIAVGIFT
REELT LEIEFORHOLD SOM VILKÅR FOR FRADRAGSRETT FOR MERVERDIAVGIFT Estate konferanse, Grand Hotel, 3. mars 2016 v/ advokat Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen 1 AGENDA Vilkårene for fradragsrett for MVA på
DetaljerDe nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering
De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering Anne Sofie Bjørkholt og Ole Andreas Dimmen Estate-konferanse 11. september 2014 Hvorfor nye kontraktsmaler? - Kontraktene i OPS-prosjektene hadde utviklet
DetaljerTILBAKELEVERING AV LEIDE LOKALER. Praktisk husleierett 26.febuar 2015 Christopher Borch og Lars Ulleberg Jensen
TILBAKELEVERING AV LEIDE LOKALER Praktisk husleierett 26.febuar 2015 Christopher Borch og Lars Ulleberg Jensen 1 AGENDA 1. Når skal lokalene tilbakeleveres? 2. Når er lokalene tilbakelevert? 3. Konsekvenser
Detaljer«Kjøp/salg av aksjer i selskaper med næringsvirksomhet»
«Kjøp/salg av aksjer i selskaper med næringsvirksomhet» #Oppdatert Tromsø 14. september 2017 Partner/dr. juris Ole-Martin Lund Andreassen Partner/advokat Christian O. Hartmann Utkast, 15. mai 2017 Transaksjonsprosessen
DetaljerLeieavtaler Fastsatt som foreløpig standard av styret i foreningen GKRS , med endringer
Dok.id.: 1.2.1.2.4.2.7 KRS 8 - Leieavtaler Utgave: 1.00 Skrevet av: Gjelder fra: 02.05.2012 Godkjent av: Elin Nystuen Dok.type: Styringsdokumenter Sidenr: 1 av 9 Kommunal regnskapsstandard nr 8 Foreløpig
DetaljerSandviksbodene 3A, Utleie. Ca. 50-970 kvm BTA. Nytt moderne kontorbygg i sjøkanten ca 8 min gangavstand fra Bergen sentrum
Sandviksbodene 3A, Utleie Nytt moderne kontorbygg i sjøkanten ca 8 min gangavstand fra Bergen sentrum Ca. 50-970 kvm BTA INNHOLD 02 03 07 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Om EiendomsMegler
DetaljerANBEFALT STANDARD. Statlig RegnskapsStandard 13
ANBEFALT STANDARD Statlig RegnskapsStandard 13 Leieavtaler Innholdsfortegnelse Innledning...2 Mål...2 Virkeområde...2 Definisjoner...3 Konkrete problemstillinger...5 Klassifisering av leieavtaler...5 Overføring
DetaljerLEIEKONTRAKT/BRUKSAVTALE
23.06.2015 Side 1 av 5 LEIEKONTRAKT/BRUKSAVTALE Mellom Bergen kommune v/ Etat for bygg og eiendom (heretter benevnt utleier) og Bærekraftige Liv på Landås (heretter benevnt leietaker) for eiendommen: Kanonhaugen
DetaljerNagelgården 6, 5004 BERGEN. Utleie. Ca. 160-1500 kvm BTA. Kontorlokaler med sjel i maritime omgivelser ved sjøkanten i Bergen sentrum
Nagelgården 6, 5004 BERGEN Utleie Kontorlokaler med sjel i maritime omgivelser ved sjøkanten i Bergen sentrum Ca. 160-1500 kvm BTA INNHOLD 02 03 07 13 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Vedlegg
DetaljerIASB gir ut ny standard for leieavtaler. Ekstrautgave januar 2016
IASB gir ut ny standard Ekstrautgave januar 2016 Regnskapsføring hos leietaker Hva bør selskapene Anne-Cathrine Bernhoft Ansvarlig redaktør Overgangsregler Anne-Cathrine Bernhoft er statsautorisert revisor,
DetaljerHans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012
Memo Til: Sykehuset Telemark HF / Konst. Økonomidirektør Dana Tønnessen Fra: Hans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012 Vurdering av leieavtaler i Helse Sør-Øst Faktum Sykehus Telemark
DetaljerQ Hva bør revisjonsutvalget tenkte på?
www.pwc.no Q1 2018 - Hva bør revisjonsutvalget tenkte på? Oslo 04.04.18 Agenda Tema IFRS 9- Finansielle instrumenter IFRS 15 - Inntekter IFRS 16- Leasing 2 PwC IFRS Talks - Podcasts https://www.pwc.com/gx/en/services/audit-assurance/ifrs-reporting/podcasts.html
DetaljerStatlig RegnskapsStandard 13
Statlig RegnskapsStandard 13 Leieavtaler Innholdsfortegnelse Innledning... 2 Mål... 2 Virkeområde... 2 Definisjoner... 3 Klassifisering av leieavtaler... 4 Overføring av økonomisk risiko og kontroll...
DetaljerForeløpig standard. Statlig RegnskapsStandard 13
Foreløpig standard Statlig RegnskapsStandard 13 Leieavtaler Innholdsfortegnelse Innledning... 2 Mål... 2 Virkeområde... 2 Definisjoner... 3 Konkrete problemstillinger... 4 Overføring av økonomisk risiko
DetaljerTellnes Næringspark 28, 5357 FJELL. Tellnes Næringspark - Nytt næringsbygg. Ca. 2183 kvm BTA
Tellnes Næringspark 28, 5357 FJELL Tellnes Næringspark - Nytt næringsbygg Ca. 2183 kvm BTA INNHOLD 02 04 08 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Om EiendomsMegler 1 NæringsEiendom Kantine med kjøkken
DetaljerPraktisk husleierett for næringseiendom
Praktisk husleierett for næringseiendom Utleie av nybygg/rehabiliterte lokaler Advokat Ottar F. Egset ottar.f.egset@foyen.no Problemstilling 2 Utleiers og leietakers rettigheter og forpliktelser i bygge/rehabiliteringsfasen
Detaljer- Slik beregnes kjøpesum Frank Billingstad
Kjøp av eiendomsselskaper - Slik beregnes kjøpesum Frank Billingstad Eiendomsfrokosten 2007 -fredag 23. november 2007 SpareBank1 SR-Bank -organisasjonskart Adm. direktør EM1 SR-Forvaltning SR-Finans SR-Investering
DetaljerCarl Konows gate 34, 5162 LAKSEVÅG. Utleie. Ca. 1.000-2.000 kvm BTA. Attraktive kontorlokaler med heis, parkering, høy standard og flott sjøutsikt
Carl Konows gate 34, 5162 LAKSEVÅG Utleie Attraktive kontorlokaler med heis, parkering, høy standard og flott sjøutsikt Ca. 1.000-2.000 kvm BTA INNHOLD 02 03 04 09 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger
DetaljerNOTAT Offentlig-privat samarbeid (OPS)
NOTAT Offentlig-privat samarbeid (OPS) Fastsatt av GKRS styre i møte 17.06.2016 1. Innledning 1.1 Kort om offentlig-privat samarbeid (OPS) Som et ledd i den kommunale tjenesteproduksjonen kjøper kommunene
DetaljerSt Jakobsplass 9, 5008 BERGEN. Utleie. Ca 300-1200 kvm BTA. Historisk kontorbygg ved byporten til Bergen sentrum vis a vis nye Media City Bergen
St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN Utleie Historisk kontorbygg ved byporten til Bergen sentrum vis a vis nye Media City Bergen Ca 300-1200 kvm BTA INNHOLD 02 Informasjon om eiendommen 04 Andre opplysninger
DetaljerNorsk RegnskapsStandard 14. Leieavtaler
Norsk RegnskapsStandard 14 (November 2000 Endelig NRS november 2003) Sammendrag Denne standard dekker regnskapsføring av leieavtaler for leietaker. En leieavtale skal klassifiseres som finansiell eller
DetaljerNorsk RegnskapsStandard 14. Leieavtaler
Norsk RegnskapsStandard 14 (November 2000 Endelig NRS november 2003, revidert august 2007 og juni 2008 1 ) Sammendrag Denne standard dekker regnskapsføring av leieavtaler for leietaker. En leieavtale skal
DetaljerStatlig RegnskapsStandard 13
Statlig RegnskapsStandard 13 Leieavtaler Innholdsfortegnelse Innledning... 2 Mål... 2 Virkeområde... 2 Definisjoner... 3 Klassifisering av leieavtaler... 4 Forenklet metode for klassifisering av leieavtaler...
DetaljerVEILEDNING I Leie av næringslokale
VEILEDNING I Leie av næringslokale 1 1 Før inngåelse av leiekontrakten...3 1.1 Innledning...3 1.2 Hvilket behov har bedriften...3 1.3 Kostnadsnivå...3 1.4 Hvem er utleier?...3 2 Leiekontrakten...4 2.1
DetaljerUtleievilkåret - «leier ut» Fradragsvilkåret - «brukeren ville hatt rett til fradrag»
VÅR VURDERING Juridiske utgangspunkt Utgangspunktet som følger av merverdiavgiftsloven («mval.») 3-11 (1), er at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra loven. Det innebærer at en utleier ikke
DetaljerStandard leiekontrakt utleie næringseiendom
Standard leiekontrakt utleie næringseiendom Revidert versjon 2013 (foreløpig) Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere Hva er nye? Jevnlig revisjon Jevnlig revisjon basert på Ilbakemeldinger,
DetaljerPraktisk husleierett. Estate 26. februar 2015. Advokat / Partner Tax & Legal Advokatfirma DA Jørgen Bull
Praktisk husleierett Estate 26. februar 2015 Advokat / Partner Tax & Legal Advokatfirma DA Jørgen Bull Grunnleggende krav til fradragsrett Frivillig registrering for utleie av fast eiendom 2-3 Arealet
DetaljerPer-Gunnar Sveen fylkesrådsleder
Saknr. 12/1343-36 Saksbehandler: Geir Aalgaard Fylkesrådets innstilling til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja 1. Hedmark fylkeskommune skal sluttføre arbeidet med å forhandle med Domstoladministrasjonen
DetaljerTILLEGGSAVTALE. BUSSANLEGG AS Org. nr. 881 480 182 (heretter «Utleier») RUTER AS Org. nr. 989 993 682 (heretter «Leietaker»)
TILLEGGSAVTALE mellom BUSSANLEGG AS Org. nr. 881 480 182 (heretter «Utleier») og RUTER AS Org. nr. 989 993 682 (heretter «Leietaker») til leieavtale for Alnabru bussanlegg side 1 av 5 1 BAKGRUNN OG FORMÅL
DetaljerFradragsrett for MVA ved utleie av nye lokaler
Fradragsrett for MVA ved utleie av nye lokaler Avklart bruk som vilkår for fradragsrett 6 mars 218 ESTATE KONFERANSE: PRAKTISK HUSLEIERETT ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1 Temaet Vilkårene for fradragsrett
DetaljerLEIEKONTRAKT/BRUKSAVTALE
27.01.2015 Side 1 av 5 LEIEKONTRAKT/BRUKSAVTALE Mellom Bergen kommune v/etat for bygg og eiendom (heretter benevnt utleier) v/ Byrådsavdelingen for kultur, idrett og næring (ansvarlig for å følge opp avtalen
DetaljerEspehaugen 32, Espehaugen Næringspark. Utleie. Ca kvm BTA. Nytt moderne kombinasjonsbygg med høy standard. Energiklasse B.
Espehaugen 32, Espehaugen Næringspark Utleie Nytt moderne kombinasjonsbygg med høy standard. Energiklasse B. Ca. 950-3.000 kvm BTA INNHOLD 02 03 07 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Om EiendomsMegler
DetaljerOffentlig Privat Samarbeid hva er karakteristisk for de gjennomførte kontraktsinngåelsene og hvilke rammebetingelser gjelder?
Offentlig Privat Samarbeid hva er karakteristisk for de gjennomførte kontraktsinngåelsene og hvilke rammebetingelser gjelder? Kjell-André Honerud Tromsø, 22. oktober 2014 Tema 1. Bruken av OPS i dagens
DetaljerSpørsmål 2. Problemstillingen dreier seg om LAS har rett til å heve leiekontrakten.
Spørsmål 1 Problemstillingen i oppgaven dreier seg om Peder Ås har avgitt en rettslig forpliktende aksept om at avtalen med Lunch AS avsluttes uten ytterlige forpliktelser for Lunch AS. Grensen mellom
DetaljerLeie av MTU og IT-utstyr. Økonomidirektør Pål Bakke, Dnr HF NSH-konferanse 30.1.04
Leie av MTU og IT-utstyr Økonomidirektør Pål Bakke, Dnr HF NSH-konferanse 30.1.04 Aktuelle problemstillinger Ordinær leiekontrakt i hvilken grad tilbys dette av leverandørene? Finansiell leasing og operasjonell
DetaljerSkattelovens realisasjonsbegrep
Skattelovens realisasjonsbegrep Bergen 23.februar 2012 Skatt vest, Atle Halvorsen 1 Tillatelser Skatt vest (Florø) har ansvaret for å gi alle overdragelsestilfeller i fiskerisektoren i Norge riktig og
DetaljerBORTLEIE AV VOGNHALLVEGEN 1 B (TRIKKESTALLEN PÅ MUNKVOLL), BØCKMANNSVEGEN 112 (SPORVEISMUSEET I TRONDHEIM) OG INFRASTRUKTUR/BANEGRUNN TIL TRIKKEDRIFT.
Saksframlegg BORTLEIE AV VOGNHALLVEGEN 1 B (TRIKKESTALLEN PÅ MUNKVOLL), BØCKMANNSVEGEN 112 (SPORVEISMUSEET I TRONDHEIM) OG INFRASTRUKTUR/BANEGRUNN TIL TRIKKEDRIFT. Arkivsaksnr.: 04/29199 Forslag til vedtak/innstilling:
DetaljerTrondheim Eiendom Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Postadresse: Trondheim kommune, Postboks 2300 Sluppen, 7004 Trondheim Telefon: 72540200
TRONDHEIM KOMMUNE HUSLEIEKONTRAKT Det er herved inngått kontrakt mellom: Utleier Navn: Trondheim Eiendom Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Postadresse: Trondheim kommune, Postboks 2300 Sluppen, 7004
DetaljerKONTRAKT VED LEIE AV BOLIG
KONTRAKT VED LEIE AV BOLIG Revidert oktober 2013 1. Partene Uleier Navn: Telefon: E-post: Leietaker Navn: Telefon: E-post: Fødselsnr (11 siffer): 2. Eiendommen 2.1 Avtalen gjelder følgende eiendom: Gnr:
DetaljerAVTALE OM FREMLEIE AV LOKALER
AVTALE OM FREMLEIE AV LOKALER mellom RUTER AS org. nr. 989 993 682, (heretter «Hovedleier») og [OPERATØR AS] org. nr. [xxx], (heretter «Fremleietaker») Hovedleier og Fremleietaker omtales i denne avtalen
DetaljerTildelingsavtale. Kommunal disposisjonsrett for utleiebolig(er) til vanskeligstilte på boligmarkedet. mellom. Melhus kommune. Org.nr.
Tildelingsavtale Kommunal disposisjonsrett for utleiebolig(er) til vanskeligstilte på boligmarkedet mellom Melhus kommune og Org.nr. Melhus kommune har med dette rett til å tildele leieboliger til sine
DetaljerUpdate. Feil bruk av mvaregistrerte lokaler. Markedsleie side 16. Gårdeieransvaret side 34. Næringseiendom. side 6. Desember 2013
Update Desember 2013 Næringseiendom Feil bruk av mvaregistrerte lokaler Markedsleie side 16 Gårdeieransvaret side 34 side 6 update Desember 2013 Næringseiendom 2 innhold Måten avskrivninger behandles på
DetaljerKommunens leiekontrakt for bolig
Kommunens leiekontrakt for bolig 1 - Parter Utleier Adresse: Postnr: Poststed: Evt. org.nr: Fødseldato: Epost: Evt. fullm: Leier Adresse: Postnr. Poststed: Evt. org.nr: Fødseldato: Epost: Evt. fullm: 2
DetaljerRetningslinjer for tildeling av kommunalt disponerte boliger
Retningslinjer for tildeling av kommunalt disponerte boliger Vedtatt Bystyresak nr. 85/15 i møte den 03.09.2015 Kapittel 1. Innledende bestemmelser 1 Virkeområde Disse retningslinjene skal legges til grunn
DetaljerAVTALE OM LEIE AV JORD
AVTALE OM LEIE AV JORD 1. AVTALENS PARTER: Eier (den som leier ut jord) Navn som eier av eiendommen Mellom og Leier (den som skal leie jord) Navn som eier av eiendommen gnr bnr kommune gnr bnr kommune
DetaljerDealbreakere og andre advokatdelikatesser del II (etter utlendingenes inntog) Geir Sand, Schjødt, og Stig L. Bech, BA-HR
Dealbreakere og andre advokatdelikatesser del II (etter utlendingenes inntog) Geir Sand, Schjødt, og Stig L. Bech, BA-HR Eiendomsdagene 2016 Innledning - Simulerte forhandlinger over noen typesituasjoner
DetaljerKommunens leiekontrakt for bolig
Kommunens leiekontrakt for bolig Gjelder for lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, der utleier bor i samme hus. 1 - Parter Utleier: Adresse: Postnr. Poststed: Evt. org.nr: Fødseldato:
DetaljerIntroduksjon bakgrunn og hovedlinjer Nærmere om bruk av forskriften Eksempler Oppsummering. pwc 2
pwc 1 Introduksjon bakgrunn og hovedlinjer Nærmere om bruk av forskriften Eksempler Oppsummering pwc 2 Introduksjon bakgrunn og hovedlinjer Nærmere om bruk av forskriften Eksempler Oppsummering pwc 3 INTRODUKSJON
DetaljerPraktisk Husleierett FOREDRAGSHOLDERE. Lars Ulleberg Jensen, senioradvokat i Advokatfirmaet Thommessen
Praktisk Husleierett Torsdag 3. mars kl. 09.00-14.20 FOREDRAGSHOLDERE Lars Ulleberg Jensen, senioradvokat i Advokatfirmaet Thommessen Foredrag 3. mars kl 09:00 FREMLEIE NYTTIGE TIPS NÅR LEIETAKER BLIR
Detaljer#Oppdatert 2016 Avtaleinngåelse: Når fanger bordet?
#Oppdatert 2016 Avtaleinngåelse: Når fanger bordet? Avtalemessig binding gjennom forhandlinger Partner advokat Rolf Bech-Sørensen og senioradvokat Bjørn Tore Steffensen Innhold 1. Problemstillingen 2.
DetaljerKommunens leiekontrakt for bolig
Kommunens leiekontrakt for bolig Gjelder for leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig. 1 - Parter Utleier Adresse: Postnr: Poststed: Evt. org.nr: Fødseldato:
DetaljerSt Jakobsplass 9, 5008 BERGEN. Spennende kontorbygg ved inngangen til Bergen sentrum. Ca 3500 kvm BTA
St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN Spennende kontorbygg ved inngangen til Bergen sentrum Ca 3500 kvm BTA INNHOLD 02 04 08 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Om EiendomsMegler 1 NæringsEiendom Fasade
DetaljerAVTALE OM LEIE AV JORD
AVTALE OM LEIE AV JORD Mellom som eier av eiendommen gnr bnr i kommune og som leietaker er pr. dags dato inngått slik avtale: Avtalen gjelder: Eier av ovennevnte eiendom,, gnr bnr forplikter seg i henhold
DetaljerDeres hus og hoteller brenner hvem sitter igjen med regningen? Ronny Lund, Hans Kenneth Viga-Gerhardsen og Ståle O. Meleng
Deres hus og hoteller brenner hvem sitter igjen med regningen? Ronny Lund, Hans Kenneth Viga-Gerhardsen og Ståle O. Meleng Oslo, 02. november 2016 Agenda 01 02 03 04 Leietakers erstatningsansvar: Høyesteretts
DetaljerAVTALENS PARTER OG OMFANG
Jordleieavtale 1 Utleie av jord Eieren kan velge å oppfylle driveplikten ved å leie ut jorda. Jorda må leies bort som tilleggsjord til en annen land-brukseiendom i minst 10 år av gangen. Avtalen om bortleie
DetaljerEKSAMEN 6098 VIDEREGÅENDE FINANSREGNSKAP
EKSAMEN 6098 VIDEREGÅENDE FINANSREGNSKAP 23.05.2016 Tid: Språk: Sidetal: Hjelpemiddel: Merknader: 5 timer Norsk 5 (inkludert denne) + vedlegg Revisors håndbok Lovsamling og/eller særtrykk / utskrift av
DetaljerLEIEKONTRAKT FOR LOKALER. Mellom. Leietaker:
LEIEKONTRAKT FOR LOKALER Mellom Leietaker: Rita Strand Høvik, 7740 Steinsdalen heretterkalt leier og Utleier: OSEN KOMMUNE Organisasjonsnummer/Fødselsnummer: 944350675 7740 STEINSDALEN -heretter kalt utleier
Detaljer1. FORMÅL 1. FORMÅL 2. SØKNADEN 2. SØKNADEN
REGLEMENT FOR SALG, LEIE OG BORTFESTE AV KOMMUNALE AREALER SOM ER REGULERT TIL NÆRINGSFORMÅL Revidert reglement til behandling i kommunestyremøte 21.03.2013 Gjeldende reglement vedtatt av kommunestyret
DetaljerUtfordringer for utleier og leietaker: Leasing regnskap og skatt
Utfordringer for utleier og leietaker: Leasing regnskap og skatt I artikkelen ser vi nærmere på de praktiske utfordringene med regnskapsmessig og skattemessig behandling av leieavtaler, spesielt i de tilfellene
DetaljerFjordgata 13, porsgrunn. Forretningstomt - Herøya / Porsgrunn
Fjordgata 13, porsgrunn Forretningstomt - Herøya / Porsgrunn 2 / Beliggenhet Eiendommen har hjørnebeliggenhet inntil Herøyaveien og Fjordgata. Meget gode eksponeringsmuligheter. Ca 2 km till E 18, og ca
DetaljerLeieavtale for arealer ved. Gausdal videregående skole. mellom. Oppland fylkeskommune (utleier) Gausdal kommune (leier)
Leieavtale for arealer ved Gausdal videregående skole mellom Oppland fylkeskommune (utleier) & Gausdal kommune (leier) 1. Parter Utleier: Oppland fylkeskommune Postboks 988 2626 Lillehammer Org nr: 961
DetaljerLEIEKONTRAKT FOR BOLIG
LEIEKONTRAKT FOR BOLIG Vi anbefaler både utleier og leietaker å lese hele kontrakten, og å ha en grundig felles gjennomgang av boligen ved inn- og utflytting. Tekst i kursiv er kun til informasjon. Kontrakten
DetaljerJORDLEIEAVTALE. Avtalen skal underskrives i tre - 3 - eksemplar. Partene beholder et eksemplar hver, og et blir levert kommunen:
JORDLEIEAVTALE Avtalen skal underskrives i tre - 3 - eksemplar. Partene beholder et eksemplar hver, og et blir levert kommunen: Aure kommune Rådhuset 6690 Aure Att.: Enheten for kultur, plan og næring
DetaljerHAVILA ARIEL ASA. Rapport Q1 2011
HAVILA ARIEL ASA Rapport Q1 2011 Selskapets portefølge: ConocoPhillips Statens Strålevern Subsea 7 Rolls Royce Høgskolen i Hedmark Havila Mars Havila Mercury Fanafjord Rapport Q1 2011 Hendelser Q1 2011
DetaljerHUSLEIEKONTRAKT. p.nr.:
04 Nærværende kontrakt gjelder bolig som etter vedtak i styret i WayBack er forbeholdt personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Denne klausuleringen innebærer at leier får færre rettigheter
DetaljerMERVERDIAVGIFT NYHETER OG AVKLARINGER FOR UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM. Estate Konferanse, 26. februar 2015 v/ advokat Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen
MERVERDIAVGIFT NYHETER OG AVKLARINGER FOR UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM Estate Konferanse, 26. februar 2015 v/ advokat Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen 1 AGENDA Lovendringer (10 min) Frivillig registrering
Detaljer10.5.2 Gevinst eller tap?... 46 10.5.3 Skattefri gevinst ved salg... 46 10.5.4 Fradrag i inntekt ved tap... 47 11 Hvem skal det leies ut til?...
Innhold DEL 1 INNLEDNING 1 Hva er formålet med denne boken?.................... 15 2 Noen utgangspunkter................................ 17 2.1 Innledning.................................... 17 2.2 Krisemaksimering!.............................
DetaljerDamsgårdveien 50, 5058 BERGEN. Utleie. Ca. 250-1905 kvm BTA. Nye attraktive næringsseksjoner til leie i maritime omgivelser ved Damsgårdsundet
Damsgårdveien 50, 5058 BERGEN Utleie Nye attraktive næringsseksjoner til leie i maritime omgivelser ved Damsgårdsundet Ca. 250-1905 kvm BTA INNHOLD 01 Informasjon om eiendommen 06 Andre opplysninger 09
DetaljerKJØPEKONTRAKT. mellom. Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger)
KJØPEKONTRAKT mellom Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger) og Drøbak Montesorri Stiftelse Organisasjonsnr. 985 039 860 (heretter kalt kjøper) Sign:. Sign.. 1. SALGSOBJEKTET
DetaljerSELSKAPSRETTSLIG STRUKTURERING AV UTVIKLINGSEIENDOM NOVEMBER Av advokat Anne Sofie Bjørkholt, Advokatfirmaet BA-HR DA
SELSKAPSRETTSLIG STRUKTURERING AV UTVIKLINGSEIENDOM NOVEMBER 2017 Av advokat Anne Sofie Bjørkholt, Advokatfirmaet BA-HR DA SELSKAPSRETTSLIG STRUKTURERING AV UTVIKLINGSEIENDOM Skatt og avgift er i stor
Detaljermeldinger SKD 5/14, 4. juli 2014 Rettsavdelingen, avgift
meldinger SKD 5/14, 4. juli 2014 Rettsavdelingen, avgift Revidert nasjonalbudsjett 2014 endringer i reglene om frivillig registrering for utleie av fast eiendom Med virkning fra 1. juli 2014 er det fastsatt
DetaljerSALGS- OG OPPKJØPSPROSESSEN I ET RETTSLIG PERSPEKTIV
SALGS- OG OPPKJØPSPROSESSEN I ET RETTSLIG PERSPEKTIV - hvordan unngå de vanligste fallgruvene 18. oktober 2016 Advokat Kaare Oftedal www.dlapiper.com 18. oktober 2016 0 Introduksjon Del av DLA Piper globalt
DetaljerKjøpekontrakt næringseiendom - egenregi
KJØPEKONTRAKT Mellom Selger: Sunnaas Sykehus HF Org.nr: 883 971 752 heretter kalt Selger og Kjøper: Askim Kommune Org.nr: 840 894 312 heretter kalt Kjøper er i dag inngått følgende avtale: 1. SALGSOBJEKTET
DetaljerAVTALE OM FREMLEIE AV LOKALER
Bussanlegg Slemmestad AVTALE OM FREMLEIE AV LOKALER mellom RUTER AS org. nr. 989 993 682, (heretter «Hovedleier») og [OPERATØR AS] org. nr. [xxx], (heretter «Fremleietaker») Hovedleier og Fremleietaker
DetaljerKONKURRANSEGRUNNLAGETS DEL II. AVTALEDOKUMENT Delavtale 2 LEIE
KONKURRANSEGRUNNLAGETS DEL II AVTALEDOKUMENT Delavtale 2 LEIE Prosjektets navn: Byggherrerigg på Reitan Reitan, 8050 Tverlandet Kontraktsnr: 450848 1. PARTENE OG DERES REPRESENTANTER Leietaker Organisasjonsnr:
DetaljerLeietakertilpasninger. Hva lønner seg egentlig? Thorvald Nyquist 26. februar 2015. 2015 Deloitte AS
Leietakertilpasninger Hva lønner seg egentlig? Thorvald Nyquist 26. februar 2015 1 Hvorfor et tema? 2 Leietakertilpasninger ligger som oftest i intervallet kr. 1.000-10.000 per kvadratmeter Basale Erfaringsmessig
DetaljerSkatte- og avgiftsmessig optimalisering i rehabiliteringsprosjekter. Agnete Haugerud Morten Christophersen
Skatte- og avgiftsmessig optimalisering i rehabiliteringsprosjekter Agnete Haugerud Morten Christophersen Agenda Skattemessig optimalisering Avgiftsmessig optimalisering Samlet skatte- og avgiftsdokumentasjon
DetaljerARKIV: J42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Driftsstyret 09.06.2015 Bystyret 18.06.2015
Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Jonas Leyre Amstrup SAKSMAPPE: 2014/1230 ARKIV: J42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Driftsstyret 09.06.2015 Bystyret 18.06.2015 SJØSANDSLEIREN Rådmannens
DetaljerAVTALE OM TILDELING OG FORVALTNING AV BOLIGER TIL VANSKELIGSTILTE I BODØ KOMMUNE
AVTALE OM TILDELING OG FORVALTNING AV BOLIGER TIL VANSKELIGSTILTE I BODØ KOMMUNE Følgende avtale («Avtalen») har i dag blitt inngått mellom - Bodø kommune v/ [ordføreren] («Kommunen») Kongens gate 23,
DetaljerKJØPEKONTRAKT mellom
[MEGLERSTANDARD DESEMBER 2014 FOR SALG AV AKSJESELSKAP MED OPPGJØRSANSVARLIG. Utkast B [13.10.2015] av Fana Sparebank Næringsmegling ved Per Chr lønning. Megler har ikke undersøkt skatte-, avgifts- eller
DetaljerBÆRUM KOMMUNE KOMMUNEREVISJONEN
BÆRUM KOMMUNE KOMMUNEREVISJONEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: 03.11.2017 17/29674 17/231734 Saksansvarlig: Per-Martin Svendsen Saksbehandler: Kristin Løseth Behandlingsutvalg Møtedato
DetaljerRevidert standard leiekontrakt for utleie av næringseiendom 2010. Advokat Ottar F. Egset Føyen Advokatfirma DA
Revidert standard leiekontrakt for utleie av næringseiendom 2010 Advokat Ottar F. Egset Føyen Advokatfirma DA 24. januar 2011 Hva er en standardkontrakt? Husleieloven 1-3; regel om standardkontrakter som
DetaljerPresentasjon av 2. kvartal/1. halvår 2003. 15. august 2003
Presentasjon av 2. kvartal/1. halvår 2003 15. august 2003 Agenda 1. Resultat 2. kvartal/1. halvår 2003 2. Salg av eiendom 3. Leieinntektsstatus 4. Ledighet og inngåtte kontrakter 5. Finansiering og takst
DetaljerSykehuset Innlandet HF Styremøte SAK NR RETNINGSLINJER FOR ANVENDELSE AV FINANSIELL LEASING. Forslag til VEDTAK:
Sykehuset Innlandet HF Styremøte 26.01.17 SAK NR 008 2017 RETNINGSLINJER FOR ANVENDELSE AV FINANSIELL LEASING Forslag til VEDTAK: 1. Styret godkjenner at finansiell leasing kan benyttes som finansieringskilde
DetaljerLEIEKONTRAKT FOR BOLIG
LEIEKONTRAKT FOR BOLIG Vi anbefaler både utleier og leietaker å lese hele kontrakten nøye, og å ha en grundig felles gjennomgang av leiligheten ved inn- og utflytting. Tekst i kursiv er kun til informasjon.
DetaljerSLUTTEKSAMEN. Emnekode: 6030 Finansrekneskap med konsern Studiepoeng for emnet: 7,5 Omfang av denne eksamenen i % av heile emnet: 100 %
Høgskolen i Telemark Fakultet for allmennvitskaplege fag SLUTTEKSAMEN Emnekode: 6030 Emnenamn: Finansrekneskap med konsern Studiepoeng for emnet: 7,5 Omfang av denne eksamenen i % av heile emnet: 100 %
DetaljerHvordan betale minst mulig moms i rehabiliteringsprosjekter? Agnete Haugerud
Hvordan betale minst mulig moms i rehabiliteringsprosjekter? Agnete Haugerud Agenda Rettslig bakteppe og skattemessig optimalisering Avgiftsmessig optimalisering Samlet skatte- og avgiftsdokumentasjon
DetaljerRapport Q1 2012. www.havilaariel.no
Rapport Q1 2012 Rapport Q1 2012 Hendelser Q1 2012 Generalforsamlingen vedtok 13.03.2012 å tilbakebetale kr. 2,- pr aksje o Selskapet fortsetter sin aksjonærvennlige utbyttepolitikk Generalforsamlingen
DetaljerOffentlige anskaffelser Kjøp og leie av bygg som skal oppføres hvilket mulighetsrom har den offentlige oppdragsgiveren?
Offentlige anskaffelser Kjøp og leie av bygg som skal oppføres hvilket mulighetsrom har den offentlige oppdragsgiveren? Grensen mot bygge- og anleggskontrakter Advokat Marianne H. Dragsten Utgangspunktene
Detaljer