Samlerapport tematilsyn 2008: Næringseiendommer. Kredittilsynets kartlegging av utlånspraksis til næringseiendommer i 11 større banker

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Samlerapport tematilsyn 2008: Næringseiendommer. Kredittilsynets kartlegging av utlånspraksis til næringseiendommer i 11 større banker"

Transkript

1 Samlerapport tematilsyn 2008: Næringseiendommer Kredittilsynets kartlegging av utlånspraksis til næringseiendommer i 11 større banker 23. mai 2008

2 Innholdsfortegnelse: 1. GENERELT Bakgrunn Oppsummering EKSPONERING EIENDOMSDRIFT (NÆRINGSEIENDOMMER) Utlånsvolumer og utlånsvekst Bankenes eksponeringer totalt Eksponering fordelt etter risikokategorier Bankenes risikoklassifisering SEBRA-analyser Bevilget byggelån Spesielt om delsegmentene Gruppenedskrivninger - Eiendomsdrift Følsomhetsanalyser ved bruk av SEBRA-modellen STYRING OG KONTROLL Beskrivelse av gjeldende strategier, policies og retningslinjer Beskrivelse av endringer i strategier, policies og retningslinjer siste 3 år Vurdering etterlevelse av strategier, policies og retningslinjer Andel kredittsaker som avviker fra strategi, policies og retningslinjer for næringseiendommer Bevilgningsfullmakter/bevilgningsprosess ved avvik fra strategi, policies og retningslinjer Metode for fastsettelse av eiendomsverdier Bransjeanalyser Bruken av stresstester og sensitivitetsanalyser Nærmere om delsegmenter ØVRIGE FORHOLD Sammenslåing / grupping av kunder VEDLEGG Nærmere om delsegmenter Side 2 av 26

3 1. GENERELT 1.1 Bakgrunn Figur 1 viser utlånsveksten i norske banker og norske filialer av utenlandske banker for næringen eiendomsdrift og næringslivslån totalt i perioden 1996 til Som vi ser har utlån til næringen eiendomsdrift som andel av næringslivslån totalt økt i perioden. Figur 1: Eiendomsdrift Kilde: Kredittilsynet, Finansdatabasen Næringslån I løpet av de senere årene har det vært stor interesse blant investorer for investeringer i næringseiendom. I tillegg til de mer tradisjonelle aktørene, har institusjonelle investorer som livsforsikringsselskap valgt å plassere en stigende andel av sin forvaltningskapital i eiendom for utleie. Videre har det kommet inn nye aktører gjennom etablering av store børsnoterte eiendomsselskaper (Norwegian Property, Scandinavian Property Developement) ved siden av at flere nye fondsaktører har kanalisert ny investorkapital til markedet. Den økede investorinteressen og kapitalrikeligheten har bidratt til en betydelig oppsving i kjøp og salg (annenhåndsmarked) av næringseiendom. For eiendommer i sentrale strøk har det vært en kraftig økning i omsetningsverdien med tilhørende sterk reduksjon i kjøpsyield 1. Det har dessuten vært en kraftig økning i nyinvesteringene, særlig de siste to årene. Det er for tiden mange prosjekter som befinner seg i byggefasen og som vil representere et vesentlig tilskudd av nytt areal for utleie de kommende årene. 1 Yield: kravet til nettoavkastning på eiendommen/investeringen Side 3 av 26

4 Figur 2: Leiepriser og markedsverdi på kontorlokaler i Oslo. Faste 2007-kroner. Juni 86 juni Leiepriser 1) (v. akse) M arked sverdi 2) (h. akse ) ) K ontorlokale r av g od sta nd ard s entra lt i O slo 2) S entrale ko ntorbyg g i va nlig g od sta nd i O slo-om råd et Kilde: OPAK Den gode makroøkonomiske utviklingen med en betydelig økning i sysselsettingen de siste årene har gitt bedre kapasitetsutnyttelse og en markert reduksjon i ledighetsgraden. Redusert ledighetsgrad kombinert med stigende leiepriser har styrket inntjeningen i eiendomsselskapene, jf. figur 2. Bankene spiller en sentral rolle i forhold til utviklingen i eiendomsmarkedene. Tilgang på kreditt har betydning for investeringer og den langsiktige balansen i markedet. Videre vil bankenes utlånspraksis ha betydning for prisdannelsen i eiendomsmarkedet. Historisk har det vært en til dels betydelig variasjon i eiendomsverdier innenfor ulike delsegmenter og geografiske områder. Likeledes har variasjoner i det generelle rentenivå bidratt til sterk variasjon i verdien på eiendom. Låneutmåling og egenkapitalkrav må følgelig tilpasses risikoen i hvert enkelt prosjekt og fokus bør ligge på den langsiktige kontantstrømsgenererende evne i forhold til gjeldbetjeningsforpliktelser. Faremomentet er at både banker og investorer underveis i langvarige oppgangstider, som man har hatt i norsk økonomi de siste årene, blir overoptimistiske med hensyn til vurdering av fremtidsutsiktene når det gjelder renteutvikling, leieprisutvikling, ledighetsgrader og drifts- og vedlikeholdskostnader. 1.2 Tematilsynets formål og opplegg Bankenes utlån til eiendomsdrift har hatt sterk vekst de siste par år i tillegg til at utlånsvolumet til denne næringen er betydelig. Videre har det vært sterk prisoppgang på eiendommer samt at nye aktører har kommet til på eiendomsmarkedet. Denne utviklingen sett i lys av noe mer usikkerhet knyttet til den økonomiske utviklingen fremover har gjort at Kredittilsynet har sett det som formålstjenlig å foreta et tematilsyn om bankenes utlånspraksis til næringseiendommer. Side 4 av 26

5 Tematilsynet ble foretatt i 11 større banker/bankkonsern 2 (bank i rapporten benyttes både for bank og bankkonsern). Gjennomføringen ble gjort i perioden 15. januar til 13. mars Formålet med tematilsynet har vært å kartlegge bankenes eksponering i ulike næringseiendomssegmenter og gjennomgang av strategier, policies og retningslinjer for kredittgivningen, samt eventuelle endringer foretatt i strategier og utlånspraksis de siste 3 år. Videre har man forsøkt å danne seg et bilde av bankenes vurdering av risikoen i enkeltengasjement og om kredittpraksis utøves i tråd med vedtatte strategier, policies og retningslinjer. Delsegmenter innenfor næringseiendommer som tematilsynet har omfattet er: - forretningseiendommer/kontoreiendommer for utleie - kjøpesentre - borettslag/boligbyggelag - boligprosjekter - annet I segmentet annet inngår bl.a. hoteller, industrilokaler, lager/logistikk. Samlerapporten bygger på dokumentasjon innhentet for dette tematilsynet, SEBRA-analyser 3 samt informasjon som regelmessig mottas fra bankene gjennom de ordinære innrapporteringer til Kredittilsynet. Dokumentasjonen er blitt bearbeidet etter et standardoppsett. Under inspeksjonene er dette standard arbeidsdokumentet blitt brukt som utgangspunkt for de temaene som er blitt drøftet og gjennomgått med bankene. Foruten drøfting og gjennomgang med fagansvarlige og ledere er det ved enkelte av inspeksjonene også blitt gjennomført samtaler med intern revisor. I punkt 1.3 i rapporten fremgår oppsummering av tematilsynet. I kapittel 2 omtales ulike eksponeringstall knyttet til næringen eiendomsdrift (næringseiendommer) og spesifikke forhold knyttet til ulike delsegmenter innen denne næringen. I kapittel 3 beskrives bankenes strategier, policies og retningslinjer for finansiering av næringseiendommer samt vurderinger av hvordan de blir etterlevd. I kapittel 4 omtales andre forhold som er blitt avdekket gjennom tematilsynet, men som nødvendigvis ikke kun er relatert til næringseiendommer. Kredittilsynet har registrert at i den siste tiden har omsetningen av næringseiendommer avtatt med tendens til økende yieldkrav og reduserte priser. Konklusjonene eller oppsummeringen av tematilsynet er imidlertid basert på tall pr (dersom noe annet ikke spesifikt er nevnt), samt strategier, policies og retningslinjer som var gjeldende på inspeksjonstidspunktet. 1.3 Oppsummering Eksponering - Ved utgangen av 2007 utgjorde totale utlån til næringen eiendomsdrift fra norske banker og finansieringsforetak og norske filialer av utenlandske banker 430 mrd. kroner. Av dette utgjorde de elleve bankene som var med i tematilsynet 284 mrd. 2 DnB NOR Bank ASA konsern, Nordea Bank Norge inkl. Norgeskreditt, SpareBank 1 SR-Bank, SpareBank 1 Midt-Norge, SpareBank 1 Nord-Norge, Sparebanken Vest, BNbank konsern, Sandnes Sparebank, Storebrand Bank, Bank 1 Oslo, Sparebanken Øst 3 Analyse ved bruk av Norges Bank sin modell for predikering av konkurssannsynlighet (System for Edb Basert Regnskaps Analyse) Side 5 av 26

6 kroner. - Fortsatt sterk vekst i utlån til næringseiendommer i Den sterke veksten synes ikke å ha påvirket porteføljekvaliteten nevneverdig slik den er målt gjennom bankenes egen risikoklassifisering og Kredittilsynets SEBRA-analyser. Andelen høyrisiko i bankene er noe varierende, men samlet sett vurderes porteføljekvaliteten på inspeksjonstidspunktet å være god. - Gruppenedskrivningene for bankene i utvalget er samlet sett beskjedne, og har ikke endret seg nevneverdig fra 2006 til De renteøkninger som har vært i 2007 og den økte usikkerhet i etterkant av den internasjonale finansuro etter sommeren 2007 har således ikke har fått noen konsekvenser for størrelsen på gruppenedskrivningene til næringen eiendomsdrift. - Man står trolig foran en endring i makroøkonomien med utsikter til bl.a. redusert vekst og økt arbeidsledighet. Det er forventet en økning i ledighetsgrad innenfor næringseiendomssegmentet. En slik utvikling vil kunne medføre vesentlig økning i mislighold. Beregninger Kredittilsynet har foretatt ut fra et sannsynlig makroøkonomisk scenario viser en ikke ubetydelig økning i misligholdssannsynligheten i eiendomsporteføljen. I et mer pessimistisk scenario viser beregningene en sterk økning i risiko uttrykt gjennom misligholdssannsynligheten med dertil økt kapitalbehov. Styring og kontroll - De fleste bankene har fastsatt strategier, policies og retningslinjer for næringssegmentet samlet, men det er i liten grad utarbeidet egne strategier og retningslinjer for de ulike delsegmenter. Flesteparten av bankene har videre et forbedringspotensial for å få på plass en god segmentinndelt rapportering i overvåkingen av risiko. - Flesteparten av bankene har til en viss grad liberalisert interne retningslinjer for kredittgivning til næringseiendommer siste 3 år. Dette kommer bl.a. til utrykk gjennom økte rammer for eksponering, utvidelse av sine geografiske markedsområder, redusert krav til egenkapitalandel samt justering av parametre som øker beregningsgrunnlaget for verdivurdering av eiendommer og dermed låneutmålingen. - Stikkprøver foretatt av Kredittilsynet indikerer at det ofte forekommer avvik fra bankenes egne policies og retningslinjer for kredittgivning til næringseiendommer, bla. uttrykt gjennom manglende etterlevelse av krav til egenkapital, kravet til kontantstrøm i forhold til rentebærende gjeld og kravene til modell for beregning av eiendomsverdier. Dessuten ble det identifisert eksempler på saker hvor det var manglende risikoprising, svak oppfølging av byggelån, svake sensitivitetsanalyser eller sikkerhetsvurderinger som enten var basert på gamle takster eller basert på fremtidige inntjeningsestimater. Bankene har videre ikke gode nok systemer for overvåking og oppfølging av avvikene. - Med få unntak er det ikke blitt foretatt stresstester av eiendomsporteføljen. 2. EKSPONERING EIENDOMSDRIFT (NÆRINGSEIENDOMMER) Basis for kartleggingen av bankenes eksponeringstall er de engasjementer som bankene har kodet med næringskoder som inngår i næringsgrupperingen 700 Eiendomsdrift (jf. Standard for næringsgruppering SN 2002). Inndeling etter Standard for næringsgruppering ivaretar Side 6 av 26

7 imidlertid ikke de ønsker til segmentinndeling som Kredittilsynet har lagt til grunn for dette tematilsynet. Bankene har derfor i mer eller mindre grad måtte foreta manuelle tilpasninger ved inndeling av porteføljen i delsegmenter. Tallene fordelt på delsegmenter er derfor ikke eksakte. Det er imidlertid foretatt avstemminger slik at summen av delsegmentene samsvarer med sum næringsgruppering 700 Eiendomsdrift. I SN 2007 er tidligere næringskoder Boligbyggerlag og Utvikling og salg av fast eiendom ellers blitt omkodet til næringskoder som inngår i hovednæringen Bygge- og Anleggsvirksomhet. Det antas derfor at delsegmentet boligprosjekter, som i denne rapporten inngår som del av næringen Eiendomsdrift, i hovedsak etter SN 2007 vil være en del av næringen Bygge- og Anleggsvirksomheten. 2.1 Utlånsvolumer og utlånsvekst Ved utgangen av 2007 utgjorde totale utlån til næringen eiendomsdrift fra norske banker og finansieringsforetak og norske filialer av utenlandske banker 430 mrd. kroner, mot 340 mrd. kroner pr Tilsvarende tall fra norske banker og finansieringsforetak alene var hhv. 346 mrd. kroner og 284 mrd. kroner. Pr utgjorde samlet utlånsvolum til denne næringen fra de elleve bankene/ bankkonsern som inngår i tematilsynet 284 mrd. kroner, mao. to tredjedeler av det samlede utlånsvolumet til eiendomsdrift. Utlånsveksten i 2007 for de elleve bankene var 50 mrd. kroner, eller 21,9 %, mens tilsvarende vekst for alle institusjoner totalt var 26,5 %. Utlånsveksten til eiendomsdrift viser stor variasjon mellom bankene i utvalget. Den laveste veksten av de elleve bankene var 0,8 %, mens den høyeste veksten var 50,5 % Det må dog tilføyes at banken med høyest vekst har kjøpt porteføljer i Videre viser tallene at i 2007 har utvalget av bankene hatt større vekst i sine utlån til eiendomsdrift enn til bedriftsmarkedet totalt. Mens gjennomsnittlig uvektet vekst til eiendomsdrift var 21,5 % i 2007 var tilsvarende vekst for bedriftsmarkedet totalt 16,2 %. Kun en bank har hatt lavere vekst i sine utlån til eiendomsdrift i 2007 enn til bedriftsmarkedet totalt. 2.2 Bankenes eksponeringer totalt Ved utgangen av 3. kvartal 2007 utgjorde eksponeringen 4 samlet for de elleve bankene 314 mrd kroner, mot 283 mrd. kroner pr , dvs. en antatt vekstrate for året 2007 på 14 %. Bankenes eksponering til næringen utgjorde 27 % av deres samlede eksponering til bedriftsmarkedet totalt. Dersom vi ser på eksponeringen i de enkelte bankene var denne andelen på uvektet basis i gjennomsnitt 52 % pr. 3. kvartal 2007, mot 50 % ved utgangen av Andelen varierer fra 22 % til banker som er nisjebanker hvor all eksponering til bedriftsmarkedet i hovedsak er relatert til denne næringen. 4 Eksponering er lik bevilget (kommittert) engasjement. Side 7 av 26

8 Figur 3: Eksponering regionfordelt pr Resten av landet 34 % Oslo/Akershus 40 % Sør-Trøndelag 9 % Rogaland 9 % Hordaland 8 % Figur 3 viser eksponeringen pr fordelt etter geografi (fylker). To tredjedeler av eksponeringen er til kunder med tilhørighet i de fire største byregionene i Norge. I Oslo/ Akershus regionen står en bank for halvparten av eksponeringen i denne regionen, mens i Trondheimsregionen har en bank 41 % av eksponeringen. 2.3 Eksponering fordelt etter risikokategorier Bankenes risikoklassifisering I innrapporteringen fra bankene ble det bedt om at porteføljene skulle grupperes i risikokategoriene lavrisiko, middels risiko og høyrisiko i henhold til den enkelte banks eget risikoklassifiseringssystem. Det er viktig å understreke at ettersom bankenes risikoklassifiseringssystemer er forskjellige vil aggregering av denne type informasjon være beheftet med usikkerhet. I den sammenheng nevnes at to av bankene også hensyntar sikkerheter i sin risikoklassifisering. Figur 4: Eksponering etter risikokategorier pr Høy risiko 13 Mrd 4 % Middels risiko 104 Mrd 33 % Lav risiko 195 Mrd 63 % Figur 4 viser at bankenes egen klassifisering av porteføljen tilsier at kvaliteten er god. Side 8 av 26

9 Pr utgjorde høyrisikoporteføljen samlet for utvalget av banker 13 mrd. kroner, eller 4 % av totalporteføljen på 314 mrd kroner. Andelen er tilnærmet uendret siden utgangen av Gjennomsnittlig uvektet andel høyrisiko blant bankene var 7 %. I innrapporteringen fra bankene varierer denne andelen fra tilnærmet 0 % til 18 %. Kun en bank har økt denne andelen fra 2006 til SEBRA-analyser Som alternativ til bankenes egen klassifisering av eiendomsporteføljen har Kredittilsynet foretatt analyser av deler av bankenes eiendomsporteføljer (begrenset til norske aksjeselskaper) ved hjelp av Norges Banks modell for analyse av kredittrisiko (SEBRAmodellen). Modellen predikerer individuelle konkurssannsynligheter som en funksjon av alder, bransjekarakteristika og regnskapsvariabler (inntjening, likviditet og soliditet). Konkurssannsynligheten gir uttrykk for sannsynligheten for at foretak vil gå konkurs i løpet av det påfølgende år etter siste avlagte årsregnskap. Analysene som er foretatt er basert på engasjementsstatus pr , og med basis i selskapenes årsregnskaper for henholdsvis 2006 og De kunder som inngår i analysen er de med engasjement over kroner. Eiendomsdrift består av selskaper som både driver utleievirksomhet og kjøp/salg. Årsregnskapet som utsagn for foretakets økonomiske godhet vil derfor kunne variere avhengig av hvilke type eiendomsaktiviteter foretaket utøver. Det forutsettes imidlertid at bankene som inngår i tematilsynet mer eller mindre har alle typer eiendomsaktiviteter i sin portefølje, slik at resultatene fra SEBRA-analysene kan sammenlignes på tvers av bankene. Av bankenes samlede volum på 314 mrd. kroner pr er 175 mrd. kroner (55 %) blitt analysert. Tilsvarende andel for enkeltbankene varierer fra 41 % til 73 %. Årsakene til den store variasjon i andelen som er analysert mellom bankene kan være flere. Av årsaker kan nevnes; andelen av porteføljen som har annen selskapsstruktur enn norske aksjeselskaper, størrelsen på kundeengasjementene (kun de over som inngår i analysen), kunder som ikke har innlevert årsregnskapet for 2006 ved tidspunktet for oppdatering av databasen. Figur 5: Konkurssannsynligheter (SEBRA) 1,40 % 1,20 % 1,00 % 0,80 % 0,60 % ,40 % 0,20 % 0,00 % Laveste Gjennomsnitt Høyeste Side 9 av 26

10 Figur 5 viser spredningen i konkurssannsynlighet mellom banken med henholdsvis lavest konkurssannsynlighet, gjennomsnittlig uvektet konkurssannsynlighet for alle de elleve bankene i utvalget og banken med høyest konkurssannsynlighet på de tre tidspunktene. For øvrig viser analysen at tre banker har hatt en bedring i porteføljekvalitet, i fire banker er kvaliteten uforandret mens fire banker har hatt en forverring i porteføljekvalitet fra til Videre indikerer SEBRA-analysene at det ikke er noe sammenheng mellom utvikling i porteføljekvalitet og veksten i porteføljen. På lik linje med bankenes egne risikoklassifiseringer har vi også foretatt en inndeling av klassifisert portefølje i SEBRA etter hhv. lav-, middels og høyrisiko, jf. figur 6. Inndelingen er gjort etter følgende kriterier: lavrisikoforetak (engasjementer) med beregnet konkurssannsynlighet < 0,75 %, middelsrisikoforetak med konkurssannsynlighet fra 0,75 % til 2,00 % og høyrisiko er de foretak med konkurssannsynlighet > 2,00 %. Figur 6: Risikokategorier - SEBRA pr Høy risiko 11 Mrd 6 % Middels risiko 27 Mrd 15 % Lav risiko 138 Mrd 79 % SEBRA-analysene indikerer også god kvalitet i porteføljene, selv om analysene indikerer en noe større andel høyrisiko (6 %) samlet enn det bankenes egen klassifisering gjør (4 %). Noe av avviket kan skyldes at to av bankene hensyntar sikkerheter i sin egen risikoklassifisering. Gjennomsnittlig uvektet andel høyrisiko i SEBRA for bankene var 10 %, mot 7 % ut fra bankenes egen klassifisering. Uvektet andel høyrisiko i SEBRA er økt fra 8 % siden utgangen av Andelen høyrisiko i den enkelte bankene varierer fra 3 % til 19 %. Banken med lavest andel høyrisiko beregnet i SEBRA er også den banken som har lavest høyrisikoandel etter egen klassifisering. 2.4 Bevilget byggelån I følge Statistisk sentralbyrå var igangsatt bruksareal til næringene eiendomsdrift, forretningsmessig tjenesteyting og utleievirksomhet ca kvm i 2007, mot ca kvm i Dette betyr at det har vært en sterk økning i nybyggaktivitetene i Videre var det ved utgangen av 2007 arealer på til sammen kvm tilhørende bygg under arbeid, mot ca kvm året før. Av bankenes samlede eksponering på 314 mrd. kroner utgjorde bevilget byggelån 39 mrd. kroner pr Uvektet andel byggelån var i gjennomsnitt for bankene 13 %, hvor Side 10 av 26

11 andelen varierer fra 4 % til 27 %. Tre fjerdedeler av byggelånene var til segmentet forretnings-/kontoreiendommer for utleie. For øvrig viser tall pr. utgangen av februar 2008 at det er stor nedgang i igangsatt bruksareal for næringene eiendomsdrift, forretningsmessig tjenesteyting og utleievirksomhet hittil i 2008 mot samme periode i For denne perioden i 2008 var igangsetting av bruksareal ca kvm, mot ca kvm i Spesielt om delsegmentene I dette punktet omtales spesielle forhold knyttet til eksponering i delsegmentene forretningseiendommer/kontoreiendommer for utleie, kjøpesentre, borettslag/boligbyggerlag, boligprosjekter og annet. For nærmere detaljer, se vedlegg. Figur 7 viser delsegmentenes eksponering som andel av eksponeringen i næringseiendommer totalt. Figur 7: Fordeling delsegmenter pr Annet 10 % Boligprosjekter 10 % Borettslag/Boligbyggelag 10 % Kjøpesentre 7 % Forr./kontoreiendommer 63 % - Forretningseiendommer/kontoreiendommer for utleie Segmentet forretningseiendommer/kontoreiendommer for utleie er hovedsegmentet innenfor næringseiendommer. Pr utgjorde samlet volum i de elleve bankene 198 mrd. kroner. Andel eksponering i dette segmentet varierer stort mellom bankene. Den høyeste andelen pr. utgangen av 3. kvartal 2007 var 88 %, mens den laveste andelen var 20 %. - Kjøpesentre Pr utgjorde samlet volum i de elleve bankene 21 mrd. kroner. To banker har ingen eksponering i dette segmentet, mens tre banker stod for 85 % av eksponeringen. - Borettslag/Boligbyggelag Ved kartleggingen er det ikke skilt mellom frittstående borettslag og borettslag tilknyttet boligbyggelag. Side 11 av 26

12 Ved utgangen av 3. kvartal 2007 var volumet til dette segmentet i underkant av 32 mrd. kroner. Tre banker hadde 90 % av denne eksponeringen. Kun to banker hadde engasjement klassifisert som høyrisiko. Disse volumene var imidlertid svært beskjedne. - Boligprosjekter Dette segmentet omfatter porteføljer knyttet til bolig-/fritidsboligprosjekter, dvs. oppføring av boliger/hytter for salg/utleie hvor utbygger av prosjektet har næringskode innenfor hovedgruppen næringseiendommer. Denne type eksponering viser seg å være en vesentlig del av de mindre og mellomstore bankers eiendomseksponeringer. Ved utgangen av 3. kvartal 2007 utgjorde denne type eksponering 30 mrd. kroner. En bank har hatt en vekst innenfor dette segmentet på 55 % i de ni første månedene av For denne banken utgjorde andelen eksponering til dette segmentet 36 % av totaleksponeringen til næringseiendommer. Tre banker har ikke oppgitt eksponeringstall på dette segmentet. - Annet I dette segmentet inngår restporteføljer innenfor næringseiendommer som ikke tilhører noen av de delporteføljer som er omtalt foran. Hovedvekten av denne restporteføljen er finansiering av hoteller. Ved utgangen av 3. kvartal 2007 utgjorde denne restporteføljen 33 mrd. kroner. Av denne eksponeringen utgjorde eksponeringen til to banker 25 mrd. kroner, eller 75 %. 2.6 Gruppenedskrivninger Eiendomsdrift Hensikten med kartleggingen av bankenes gruppenedskrivninger er både å se om bankenes vurderinger av porteføljekvalitet gjenspeiles i størrelsene på gruppenedskrivningene, samt om endringer i gruppenedskrivningene vil kunne indikere at det er skjedd noe i markedet som har påvirket bankenes risiko. Det er viktig å påpeke at forskjellen i de ulike bankers størrelse på gruppenedskrivninger også kan ha sin årsak i bruk av ulike modeller og beregningsmåter. Eventuelle kommentarer fra Kredittilsynets side på valg av modell og beregningsmåte omtales i de individuelle rapportene til bankene. Bankene har rapportert tall pr og / Avviket i tidspunkt i 2007 vurderes ikke å ha nevneverdig betydning for konklusjonene. For 2007 har to banker ikke oppgitt eksplisitt tall for gruppenedskrivninger på bransjer, herunder eiendomsdrift. For 2006 var det ytterligere en bank som ikke hadde en slik fordeling. Størrelsen på gruppenedskrivningene er målt som andel av brutto utlån. For de ni bankene som har oppgitt tall pr / utgjorde beløpet for gruppenedskrivningene 400 mill. kroner (0,15 % av brutto utlån). Konklusjonen er at gruppenedskrivningene for bankene samlet er beskjedne, varierende fra 0,07 % til 0,83 % mellom bankene, i tillegg til at det ikke har skjedd nevneverdige endringer i størrelsen siden Dette indikerer at inntrufne tapshendelser på næringseiendomsmarkedet i 2007, eksempelvis renteøkninger, ikke har medført konsekvenser for bankenes gruppenedskrivninger. Side 12 av 26

13 De fleste bankene benytter sine risikoklassifiseringssystemer for beregning av gruppenedskrivninger. Det understrekes imidlertid at hendelser som eksempelvis endringer i rentenivå, boligpriser, utleiegrader, arbeidsledighet vil kunne være hendelser som nødvendigvis ikke reflekteres direkte i selve risikoklassifiseringen. Dette skyldes at det normalt vil være et tidslag mellom når tapshendelser inntreffer og når dette har fått effekt på selve klassifiseringen av kunden. Det er derfor viktig at bankene ikke kun legger sine risikoklassifiseringssystemer til grunn for fastsettelse av størrelsen på gruppenedskrivningene. 2.7 Følsomhetsanalyser ved bruk av SEBRA-modellen Både bankenes egen risikoklassifisering av porteføljen og deres gruppenedskrivninger samt SEBRA-analysen indikerer at kvaliteten i eiendomsporteføljen på inspeksjonstidspunktet var god. For å vurdere robustheten i eiendomsporteføljen har vi foretatt en stresstest med basis i sist oppdaterte versjon av SEBRA-databasen for selskaper med 2006-regnskaper. Parameteren som er stresset er foretakets misligholdssannsynlighet slik den er beregnet i SEBRA. I tilegg til stresstestscenarioet er det også gjort samme beregninger for et mer sannsynlig scenario av den makroøkonomiske utvikling (referansebane). Beregningene er gjort med basis i Norges Banks stresstestmodell i SEBRA og de forutsetninger som Norges Bank har lagt til grunn både i stresstest- og referansebanescenarioet, jf. tabell 1. I tillegg til utviklingen i PD-verdier 5 har vi også fortatt beregninger for å se hvilke konsekvenser dette vil kunne få for minstekravet til ansvarlig kapital. Beregningene av minstekravet til kapital er gjort etter IRB grunnleggende metode for henholdsvis Retail (massemarked)-portefølje (omsetning < 2 mill. kr), SMB-portefølje (2 mill. kr < omsetning< 400 mill. kr) og Corporate-portefølje (omsetning > 400 mill. kr). Som eksponering anvendes selskapenes bankgjeld. Størrelsen på bankgjeld er holdt konstant over hele tidsperioden. I siste versjon av SEBRA-databasen utgjør sum bankgjeld for selskapene innenfor eiendomsdrift 260 mrd. kroner 6. Fordelingen av porteføljen etter hhv. Retail, SMB og Corporate med basis i bankgjeld er 35 %, 62 % og 3 %. Det er viktig å understreke at i SEBRA er det ikke foretatt grupping av foretak. I Norges Bank sin stresstestmodell inngår følgende fem makrovariabler: - Endring i brutto nasjonalprodukt - Endring i arbeidsinntekt (lønn) - Kursutvikling i norske kroner kontra gitt valutakurv - Lånerenten - Endring i boligpriser 5 Sannsynligheten for at et engasjement kommer i mislighold (90 dager) i løpet av de neste 12 måneder. 6 I versjonen som de øvrige SEBRA-analyser er basert på er tilsv. tall 229 mrd. kroner. Side 13 av 26

14 Tabell 1: Følgende endringer i nevnte makrovariabler er lagt til grunn i de ulike scenarioene: ÅR Vekst BNP (%) Vekst lønn (%) Kursutvikling NOK Lånerente (%) Vekst boligpris (%) Ref Stress Ref Stress Ref Stress Ref Stress Ref Stress ,13 5,13 9,47 9,47 92,47 92,47 6,30 6,30 11,57 11, ,76 2,39 6,97 8,00 90,17 89,62 6,83 7,33 0,90-2, ,82-0,27 5,50 5,39 91,39 89,15 6,69 8,89 3,56-11, ,12-0,61 4,89 2,33 91,90 88,59 6,56 9,13 3,65-11, ,50-1,87 4,45 1,44 91,90 88,59 6,56 8,84 4,33 3,42 - Resultat PD-verdier Beregningene etter referanse-scenarioet viser at gjennomsnittlig PD-verdi endrer seg fra 1,13 % i 2007 til 2,43 % i 2011, mao. en ikke ubetydelig økning. Tilsvarende vil PD-verdiene etter stresstestscenarioet øke fra 1,13 % til 3,78 %, jf. figur 8. Figur 8: Utvikling misligholdssannsynlighet 4,00 % 3,50 % 3,00 % 2,50 % 2,00 % Norge - referanse Norges - stress 1,50 % 1,00 % 0,50 % 0,00 % Resultat minstekrav til ansvarlig kapital Endring i minstekrav til ansvarlig kapital (8 %-kravet) illustreres ved at vi legger til grunn en bank med eksponering til næringen eiendomsdrift med samme fordeling av porteføljen inndelt etter hhv. Retail, SMB og Corprate som for Norges-porteføljen i SEBRA-databasen. Resultatet av beregningene foretatt etter referansebanescenarioet vil medføre at minstekravet til ansvarlig kapital vil øke med 32 % fra 2007 til 2011, mens tilsvarende økning etter stresstest scenarioet vil bli 53 %. Det er viktig å påpeke at beregningene ikke hensyntar eventuelle endringer (les økninger) i kundenes eksponeringer, migrering av kunder, primært fra Retail-foretak til SME-foretak og SMB-foretak til Corporate-foretak. Likeledes er vår oppfatning at en durasjon (M) på 2,5 år for Corporate-kunder, slik kapitaldekningsregelverket gjør, innenfor eiendomsdrift er noe lavt. Side 14 av 26

15 Alle disse tilleggsmomentene tilsier at minstekrav til ansvarlig kapital må økes i forhold til beregningene ovenfor. Imidlertid kan eiendomsforetak i større grad ha fastrenteavtaler som gjør at effekten av rentevariabelen blir mindre. 3. STYRING OG KONTROLL 3.1 Beskrivelse av gjeldende strategier, policies og retningslinjer For å beskrive bankenes gjeldede strategier, policies og retningslinjer samt kartlegging av forskjellene har vi satt opp enkelte hovedpunkter som etter vår vurdering bør inngå eller som vi gjennom stedlig tilsyn i bankene har vurdert som beste praksis på området. - Avgrensning i forhold til segmenter og beliggenhet - På overordnet nivå bør det fremgå av strategien hvilke segmenter og i hvilke geografiske områder institusjonen ønsker å tilby finansiering. Valg av segment og geografi bør være styrt av institusjonens bransjekompetanse, distribusjonsnettverk og lokale markedskunnskaper. Gode lokale markedskunnskaper er helt sentralt for å kunne ta gode beslutninger innen næringseiendom. Det kan være store forskjeller mellom ulike byer og tettsteder innenfor en region og banken bør derfor ha et apparat som evner å fange opp slike forskjeller og innrette/tilpasse sin utlånspraksis deretter. Alle bankene som inngår i tematilsynet har definert hva som er deres geografiske markedsområde. Videre har alle bankene med unntak av to utarbeidet strategier, policies eller retningslinjer for lån til næringseiendommer. Ofte vil det være naturlig å skille mellom ulike delsegmenter innenfor næringseiendommer, fordi de ulike segmentene har ulike etterspørsels- og risikodrivere. - Bankene bør ha på plass en løpende risikomessig rapportering på segmentnivå som fanger opp endringer i risikobildet over tid. Flesteparten av bankene har et forbedringspotensial når det gjelder å få på plass en god segmentinndelt risikomessig rapportering med et early warning-system som gir signaler om endringer i sentrale risikodrivere som ledighetsgrader, leieprisnivå og tilfang av nye arealer. - Rammer - Kredittilsynet anser at bruk av rammer for å styre og begrense bransjekonsentrasjon er det som representerer beste praksis Ut fra en porteføljerisikobetraktning kan det være hensiktsmessig å foreta kvantifisering av øvre rammer for bransjerelatert konsentrasjonsrisiko. I vårt tematilsyn har vi derfor kartlagt utbredelsen av slik rammesetting og eventuelt om det har vært endringer over tid. I fire av bankene er det ikke satt slike rammer. I de øvrige bankene er det satt rammer for eksponering mot næringseiendom totalt, enten i form av en relativ andel av totale utlån (sum personmarked og bedriftsmarked) eller av bedriftsmarkedseksponeringen isolert. Enkelte banker har satt tilleggsrammer for eksponering mot ulike delsegment eller begrensninger for hvor stor andel av eksponeringen man kan ha utenfor sitt kjerneområde. Side 15 av 26

16 - Porteføljekvalitet - Det bør fremgå av overordnet kredittstrategi eller policyen for næringseiendom hvilken risikoprofil banken skal styre etter. Fem av bankene har ikke fastsatt et konkret og kvantifiserbart mål for porteføljekvalitet knyttet til næringseiendom. I de øvrige bankene foreligger slike målsatte størrelser, men de avviker ikke fra målet for porteføljekvalitet som gjelder for bedriftsmarkedsområdet totalt. - Nøkkeltall - I henhold til god kredittpraksis bør institusjonene utarbeide krav til akseptable risikokriterier i form av relevante nøkkeltall for ulike delsegmenter. Hovedfokus bør være på fremtidig gjeldsbetjeningsevne. Generelt skal en bedrifts kontantstrøm fra driften (resultat etter finansposter og betalbare skatter pluss av- og nedskrivninger) være tilstrekkelig til å betale avdrag, egenandel av nye investeringer/ driftskapitalbehov og utbytte til eiere. Et absolutt minimum til fremtidig kontantstrøm vil være fremtidige avdragsforpliktelser. Kun to av bankene har satt eksplisitte krav til minimum fremtidig kontantstrøm (kontantstrøm i prosent av gjeld). Ytterligere fire banker har satt grense for maksimal avdragstid (og dermed indirekte krav til minimum fremtidig kontantstrøm), mens de øvrige bankene ikke har noe på dette. Samtlige banker har imidlertid enten satt krav til maksimum gjeldsgrad eller minimum krav til egenkapital hos debitor. Flere av bankene har i tillegg krav om maksimum belåningsgrad knyttet til enkeltobjekter. To av bankene anvender verdijustert egenkapital i vurderingene, mens det for enkelte banker ikke er spesifisert om det skal anvendes verdijustert eller bokført egenkapital. Etter Kredittilsynet oppfatning bør bankene sette krav om høyere egenkapital enn minimumskravet der det hersker stor usikkerhet knyttet til fremtidig kontantstrøm. Overgangen til IFRS gjør at den rapporterte egenkapitalen i eiendomsselskapene over tid vil svinge mer enn det som var tilfellet under de gamle regnskapsreglene. Minimumskravet til verdijustert egenkapital bør derfor settes høyere enn det som tidligere ble avledet ut fra bokførte størrelser. Usikkerheten knyttet til fremtidig kontantstrøm kan ha sitt opphav i høy ledighetsgrad, dårlig leietakermiks/usikre leietakere og/ eller et stort innslag av kortsiktige leiekontrakter. Høy ledighetsgrad kan ikke vedvare over tid uten at kontantstrømmen blir utilstrekkelig med mindre belåningsgraden er lav. Ved ledighet vil eiendomsselskapet måtte bære felleskostnader som ellers ville blitt dekket inn av leietakerne i tillegg til tap av netto leie. Ved skifte av leietaker påløper oftest kostnader ved leietaker tilpasninger av lokalene som enten må finansieres over drift eller ved låneopptak. Tre av bankene har satt krav til minimum utleiegrad ved utbygging og løpende. Tre av bankene har i sine interne retningslinjer for kredittgivningen satt krav om minimum restløpetid på leiekontrakter. I tillegg til disse tre bankene stiller de fleste bankene krav om at leietakerne og leiekontraktene alltid skal vurderes ved innvilgelse. - Lønnsomhet - Kredittilsynet er av den oppfatning at alle banker bør stille krav til minimum avkastning samt ha systemer som kan måle dette på sak/porteføljenivå. Side 16 av 26

17 Seks av bankene stiller krav om minimum avkastning på økonomisk kapital ved utlånsvirksomheten og har implementert systemer for måling av dette på sak/porteføljenivå. - Oppfølging byggelån Utbygging av nye eiendomsprosjekter har en prosjektrisiko i seg som det er viktig at bankene til enhver tid har oversikt over. For at bankene ikke skal påføres unødvendige tap er det derfor viktig at bankene har gode kontroll og -oppfølgingsrutiner av sine byggelån. Blant annet er det viktig å følge opp at nedlagt arbeid i prosjektet har en kostpris tilvarende forutsatt egenkapital i prosjektet og det som til enhver tid er trukket på byggelånsrammen. En annen viktig oppfølgingsaktivitet er å påse at prosjektkostnadene holdes innenfor byggelånsrammen. Tematilsynet har ikke foretatt systematiske vurderinger av hvordan bankenes oppfølging av byggelån er blitt utført. 3.2 Beskrivelse av endringer i strategier, policies og retningslinjer siste 3 år Det generelle inntrykket fra tematilsynet er at bankene i en viss grad har liberalisert interne retningslinjer for kredittgivning til næringseiendommer. For de banker som har fastsatt eksponeringsrammer kom dette til uttrykk bl.a. gjennom at rammene var blitt økt. Tre banker har endret policy mht. geografiske begrensninger. En av bankene åpner i policy for ekspansjon utenlands, en annen bank inkluderer nytt fylke, mens den tredje av bankene åpner for udefinert ekspansjon utenfor sitt kjerneområde. En bank innførte i 2007 krav til egenkapitalandel (i tillegg til eksisterende krav), men grunnet en svært høy avviksandel for dette kravet, så valgte banken å fjerne dette kravet i ny policy med virkning fra To banker har konkret endret policy for kapitaliseringsfaktorer/multiplikatorer, der multiplikatorer ble økt for at bankene kunne tilpasse seg markedet og endret rentenivå uten å måtte godkjenne avvik. En bank har overført ansvaret for kredittpolicy fra styret til administrasjonen, videre har administrasjonen fått økt fullmaktsgrense, policyrammer for eiendom er blitt fjernet, posisjon som bransjeansvarlig er blitt fjernet og kravene til sikkerhetsvurderinger er blitt myket opp. En bank skiller seg ut ved at den har strammet inn retningslinjer overfor næringseiendommer. Andel for bransjeeksponering er redusert, noe som er en motvekt til økt risikoeksponering gjennom det økte prisnivå i bransjen, lengre løpetid, avdragsfrihet og eksponering mot lån med restverdirisiko. 3.3 Vurdering etterlevelse av strategier, policies og retningslinjer Andel kredittsaker som avviker fra strategi, policies og retningslinjer for næringseiendommer - Styret og ledelse i bankene bør etablere rutiner for å følge opp omfanget og eventuelt avvik fra fastsatte policy eller kredittpolitiske retningslinjer. Side 17 av 26

18 En registrering av omfanget av avvik fra veiledende kreditttpolicy ville gitt administrasjonen og styrene i institusjonene et bedre grunnlag for å vurdere om kredittpraksis bør strammes inn eller om retningslinjer i kredittpolicy bør endres. Det anses også hensiktsmessig at avvik fanges opp i den løpende risikooppfølging (risikorapportene). Det er imidlertid ikke allmenn praksis blant de utvalgte bankene at de utarbeider avviksanalyser som viser oversikt over antall/volum kredittsaker som avviker fra gjeldende strategier, policies og retningslinjer. Kun en bank hadde god oversikt over større kredittsaker med avvik, mens de øvrige bankene ikke kunne oppvise god dokumentasjon på dette området. To banker har imidlertid innført enten kvalitetsmålinger gjennom månedlig uavhengig gjennomgang av kredittsaker eller stikkprøvekontroller av saker, der avvik loggføres. Banken med avviksoversikt oppviste avvik for omlag en tredjedel av alle kredittsaker innenfor næringseiendom. Avvikene rapporteres til styret. Kredittilsynet vurderte et utvalg kredittsaker i de enkelte bankene. Basert på denne stikkprøvemessige gjennomgangen er Kredittilsynets konklusjon at det ofte forekommer avvik fra policies og retningslinjer for kredittgivning til næringseiendommer. Typiske eksempler er manglende etterlevelse av krav til egenkapitalandel, krav til begrensning på rentebærende gjeld i forhold til EBITDA, krav til maksimal multiplikatorverdi, finansiering av kompliserte eierstrukturer, samt at det ikke gjøres tilstrekkelig fradrag for normalledighet ved beregning av eiendommens verdi ved bruk av forrentningsmetoden. Det er Kredittilsynets vurdering at bankene ofte begrunner avvik med utsiktene for eiendomsmarkedene, der forventninger om fremtidig høyere leiepriser dominerer og bestemmer både dagens høye omsetningsverdier (og lave yielder) og villigheten til å avvike policies mht. multiplikatorer/ egenkapital. For øvrig var det i en del av kredittsakene manglende dokumentasjon av betjeningsevne og rentesensitivitet, lave marginer og manglende risikoprising, manglende bruk av byggekontrollør og svak oppfølging av byggelån, svake sensitivitetsanalyser samt sikkerhetsvurderinger som enten var basert på for gamle takster eller de var basert på fremtidige inntjeningsestimater Bevilgningsfullmakter/bevilgningsprosess ved avvik fra strategi, policies og retningslinjer - Avvik fra gjeldende strategier, policies og retningslinjer bør besluttes på et høyere fullmaktsnivå. To av bankene har krav om at avvik skal løftes til det nivået som har fastsatt de policies/ retningslinjer det avvikes fra, i hovedsak adm. direktør eller styret. Det som oftest er praksis er at bankene krever at beslutninger som representerer avvik løftes til minst et høyere beslutnings/fullmaktsnivå. Kun to banker manglet krav til løfting av saker som avviker. Fem av bankene har krav om at beslutninger som krever avvik løftes et nivå høyere, mens to banker stiller ulike krav til hvor høyt avvik skal løftes bl.a. avhengig av engasjementsstørrelse og risikoklassifiseringen. Side 18 av 26

19 3.4 Metode for fastsettelse av eiendomsverdier Fastsettelse av verdi på eiendommer er meget sentralt ettersom denne verdien som oftest vil være utgangspunktet for hva långiver vil bidra med av finansiering, og dermed størrelsen på bankens eksponering i prosjektet. - Forretningseiendommer/kontoreiendommer for utleie Fastsettelse av markedsverdi for kontor/næringseiendommer for utleie baseres for ti av de elleve bankene på en forenklet forrentningsverdimetode, hvor netto leieinntekter multipliseres med en faktor/multiplikator (multiplikatormetoden). To av disse bankene anvender i tillegg nylig fastsatt kjøpesum/omsetningsverdi for å fastsette markedsverdi. Banken som ikke anvender forrentningsverdimetode anvender nyere takster i sine markedsverdiberegninger. Alle bankene med unntak av en bank som anvender multiplikatormetoden ved beregning av markedsverdi beregner nettoleien ut fra brutto leieinntekter med tillegg av estimert leie for ledige lokaler, fradrag for normal ledighet og drifts- og vedlikeholdskostnader. Størrelsen på multiplikatoren bestemmes av prosjektets eller eiendommens avkastningskrav (yield) ved at multiplikatoren er den inverse størrelsen av yielden. Kravet til avkastning baseres i utgangspunktet på to hovedelementer: - langsiktige risikofri avkastning justert for inflasjonen - risikopremie. Som uttrykk for risikofri avkastning anvender bankene den effektive avkastningen på 5 eller 10 års statsobligasjon justert for inflasjonen. Den risikopremie som anvendes vil naturlig nok variere avhengig av geografisk beliggenhet, byggets tekniske standard, hvem som er leietagere og lengden på leiekontraktene. Det er fem banker som har opplyst om at de hadde fastsatt maksimal faktor/multiplikator. Nivået på maksimal faktor/multiplikator varierer fra 12 til 16. Like viktig som fastsettelse av multiplikator er hvordan bankene beregner netto kontantstrøm (nettoleien). Dersom leieinntekter overvurderes, vedlikeholdskostnader og/eller eierkostnader undervurderes eller normal ledighet undervurderes vil netto kontantstrøm kunne føre til for høy verdi på eiendommen og dermed også låneutmålingen. Vurderingene og dokumentasjonen som legges til grunn for både fastsettelse av netto kontantstrøm og multiplikator er derfor meget viktig. Realisasjonsverdien for forretningseiendommer/kontoreiendommer for utleie er for de fleste banken satt til % av forrentningsverdi. En bank baserer seg i mindre grad på reduksjon av forrentningsverdi, men anvender som oftest en kombinasjon av egne vurderinger og takster. - Borettslag Metodene for fastsettelse av markedsverdi for borettslag varierer. Fire banker anvender innskudd pluss fellesgjeld for å fastsette markedsverdi. Tre banker anvender salgsverdi/ salgstakst som grunnlag for å fastsette markedsverdi, mens en bank anvender omsetnings- Side 19 av 26

20 verdien på leilighetene for eksisterende prosjekter. Tre banker har ikke opplyst om noen metode for fastsettelse av markedsverdi på borettslag. De bankene som har metode for markedsverdi har alle opplyst at realisasjonsverdien settes til 80 % av markedsverdien. 3.5 Bransjeanalyser Etter Kredittilsynets vurdering bør en bransjeanalyse bl.a. inneholde beskrivelser av bransjens nåsituasjon og vurderinger av bransjens fremtidsutsikter. Videre bør dette hensyntas i anbefalingen av bankens fremtidig strategier, policies og retningslinjer hvor bankens faktiske status også inngår som del av beslutningsgrunnlaget. I tillegg til at bransjeanalyse vil inngå som del av beslutningsgrunnlaget for fremtidig virksomhet, vil den også kunne være et viktig verktøy i løpende overvåking og oppfølging av risikoen i porteføljen. - Kredittilsynets hadde en forventning om de bankene som var med i tematilsynet hadde utarbeidet slike analyser for næringseiendom/ eiendomsdrift. Seks banker hadde utarbeidet egne bransjeanalyser for næringseiendommer. For flesteparten av de banker som ikke hadde utarbeidet egne bransjeanalyser blir det imidlertid jevnlig innhentet rapporter/analyser utarbeidet av uavhengige fagmiljø. 3.6 Bruken av stresstester og sensitivitetsanalyser - Kredittilsynet er av den oppfatning at stresstester bør foretas for å anskueliggjøre effekten av endringer i makroøkonomiske eller bransjespesifikke forutsetninger Fra Kredittilsynets side var det en forventning om at bankene hadde foretatt stresstester på porteføljen av næringseiendom og at testene særlig hadde fokus på konjunkturnedgang. Av de elleve bankene var det kun en bank som hadde foretatt stresstest på eiendomsporteføljen, mens en bank hadde gjennomført stresstest på deler av porteføljen. Blant de øvrige bankene hadde en bank konkrete planer om å gjennomføre en stresstest i løpet av første halvår i år. Fem banker hadde ambisjoner/planer om å utvikle en metode for stresstesting, mens de resterende tre bankene ikke hadde noen oppfatninger eller umiddelbare planer for å gjennomføre noen stresstest. Kredittilsynet har merket seg at ingen av de bankene som i 2007 fikk IRB-godkjenning har gjennomført stresstest på næringseiendommer. Det er Kredittilsynets oppfatning at disse bankene i tillegg til å stressteste hele utlånsporteføljen også burde ha foretatt stresstest av porteføljen for næringseiendommer, ettersom den som oftest utgjør største enkeltnæringen i bedriftsmarkedsporteføljen. 3.7 Nærmere om delsegmenter En generell observasjon er at de fleste bankene ikke i særlig grad har spesifikke retningslinjer og krav for ulike delsegmenter innenfor eiendomsmarkedene. Det kan være noen ulikheter mellom kravene som stilles for ulike segmenter eks. vedrørende utleiegrad (før igangsetting av nybygg), løpetid, avdragsfrihet. Det er primært vedrørende vurderinger/beregninger av Side 20 av 26

Finansiering av næringseiendom - Finanstilsynets vurderinger

Finansiering av næringseiendom - Finanstilsynets vurderinger Finansiering av næringseiendom - Finanstilsynets vurderinger Foredrag på konferanse 30. november 2010, Oslo Finanstilsynsdirektør Bjørn Skogstad Aamo Hovedpunkter Noen lange linjer bankkrisen 1990 1993

Detaljer

Regnskap 1. kvartal 2012

Regnskap 1. kvartal 2012 Regnskap 1. kvartal 2012 Kort presentasjon av Eiendomskreditt Etablert i 1997 Eiendomskreditt fikk konsesjon som kredittforetak 17.4.1998. Selskapet eies av 85 sparebanker og 2 ansatte. Formål Eiendomskreditts

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen

Boliglånsundersøkelsen Offentlig rapport Boliglånsundersøkelsen 213 DATO: 17.12.213 Boliglånsundersøkelsen 213 2 Finanstilsynet Boliglånsundersøkelsen 213 Innhold 1 Oppsummering 4 2 Bakgrunn 5 3 Nedbetalingslån 6 3.1 Porteføljens

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

Regnskap 3. kvartal 2012

Regnskap 3. kvartal 2012 Regnskap 3. kvartal 2012 Kort presentasjon av Eiendomskreditt Eiendomskreditt ble etablert den 29.10.1997 og fikk konsesjon som kredittforetak 17.4.1998. Eiendomskreditts formål er å yte mellomlange og

Detaljer

Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder

Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder 2011 2012 (mill. kr) 2012 2011 Utlån fordelt på fordringstype - - Leiefinansieringsavtaler (finansiell lease) 1.901 1.920 10.697 10.250 Kasse-/drifts- og brukskreditter

Detaljer

Kvartalsrapport 1. kvartal 2015

Kvartalsrapport 1. kvartal 2015 Kvartalsrapport 1. kvartal 2015 SOLID - NÆR - MODERNE - TRYGG - FREMTIDSRETTET 2 Hovedtall Tall i tusen kroner 1.kvartal 2015 1.kvartal 2014 2014 Resultatregnskap Resultat før skatt 9 524 12 296 42 540

Detaljer

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014 Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile

Detaljer

Regnskap 1. kvartal 2013

Regnskap 1. kvartal 2013 Regnskap 1. kvartal 2013 Kort presentasjon av Eiendomskreditt Etablert i 1997 Eiendomskreditt fikk konsesjon som kredittforetak 17.4.1998. Selskapet eies av 85 sparebanker og 2 ansatte. Formål Eiendomskreditts

Detaljer

Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder

Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder 2012 2013 (mill. kr) 2013 2012 Utlån fordelt på fordringstype - - Leiefinansieringsavtaler (finansiell lease) 1.877 1.901 10.250 11.547 Kasse-/drifts- og brukskreditter

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen

Boliglånsundersøkelsen Offentlig rapport Boliglånsundersøkelsen 2014 DATO: 12.12.2014 2 Finanstilsynet Innhold 1 Oppsummering 4 2 Bakgrunn 5 3 Undersøkelsen 5 4 Nedbetalingslån 6 4.1 Nedbetalingslån etter belåningsgrad 6 4.2

Detaljer

Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder

Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder Note 8 - Utlån til og fordringer på kunder 2013 2014 (mill. kr) 2014 2013 Utlån fordelt på fordringstype - - Leiefinansieringsavtaler (finansiell lease) 1.937 1.877 11.547 12.523 Kasse-/drifts- og brukskreditter

Detaljer

Jernbanepersonalets sparebank 2. KVARTAL 2015. Kvartalsrapport for Jernbanepersonalets sparebank

Jernbanepersonalets sparebank 2. KVARTAL 2015. Kvartalsrapport for Jernbanepersonalets sparebank Jernbanepersonalets sparebank 2. KVARTAL 2015 Kvartalsrapport for Jernbanepersonalets sparebank Kvartalsrapport pr. 30.06.2015 Resultat før skatt Resultat før skatt etter andre kvartal er 37,9 mill. Resultat

Detaljer

1. kvartal 2010. Kapitaldekningen ved utgangen av kvartalet er 9,2 %, hvorav alt var kjernekapital. Generell informasjon

1. kvartal 2010. Kapitaldekningen ved utgangen av kvartalet er 9,2 %, hvorav alt var kjernekapital. Generell informasjon 1. KVARTAL 2010 Sør Boligkreditt AS 2 1. kvartal 2010 Generell informasjon Sør Boligkreditt AS ble etablert høsten 2008 og er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er samlokalisert med

Detaljer

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål Rundskriv Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål RUNDSKRIV: 29/2011 DATO: 01.12.2011 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Sparebanker Forretningsbanker Filialer av utenlandske kredittinstitusjoner

Detaljer

Tematilsyn om praksis knyttet til etablering, vurdering og kontroll av sikkerheter i banker

Tematilsyn om praksis knyttet til etablering, vurdering og kontroll av sikkerheter i banker OFFENTLIG VERSJON Tematilsyn om praksis knyttet til etablering, vurdering og kontroll av sikkerheter i banker SAMLERAPPORT DATO: 05.02.15 NUMMER: SIST REVIDERT: FORFATTERANSVARLIG: JON S. HELLEVIK/HARALD

Detaljer

Note 13 - Utlån til og fordringer på kunder

Note 13 - Utlån til og fordringer på kunder Note 13 - Utlån til og fordringer på kunder 2008 2009 2010 (mill. kr) 2010 2009 2008 Utlån fordelt på fordringstype Leiefinansieringsavtaler (finansiell lease) 2.078 2.187 2.237 9.233 7.760 10.171 Kasse-/drifts-

Detaljer

Sør Boligkreditt AS 4. KVARTAL 2009

Sør Boligkreditt AS 4. KVARTAL 2009 4. KVARTAL 2009 Sør Boligkreditt AS 2 4. kvartal 2009 Sør Boligkreditt AS er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er etablert for å være bankens foretak for utstedelse av obligasjoner

Detaljer

Regnskap 1. halvår 2012

Regnskap 1. halvår 2012 Regnskap 1. halvår 2012 Kort presentasjon av Eiendomskreditt Etablert i 1997 Eiendomskreditt ble etablert den 29.10.1997 som et privat kredittforetak og fikk konsesjon som kredittforetak 17.4.1998. Selskapet

Detaljer

Grong Sparebank Kvartalsrapport 3. kvartal 2013

Grong Sparebank Kvartalsrapport 3. kvartal 2013 Grong Sparebank Kvartalsrapport 3. kvartal 2013 Innhold 1 Nøkkeltall... 2 2 Styrets kvartalsrapport 3. kvartal 2013... 3 3 Regnskap... 6 4 Balanse... 7 5 Tapsavsetninger og mislighold... 8 6 Kapitaldekning...

Detaljer

Kvartalsrapport. 2. kvartal 2006 DIN LOKALE SPAREBANK

Kvartalsrapport. 2. kvartal 2006 DIN LOKALE SPAREBANK Kvartalsrapport 2. kvartal 2006 DIN LOKALE SPAREBANK 2. kvartal 2006 RESULTAT Bankens resultat ved utgangen av andre kvartal 2006 utgjør 137 mill. kr før skatt. Det er en nedgang i forhold til foregående

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Halvår 2014 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. halvår 2014 Resultatet Brutto renteinntekter pr 30. juni 2014 utgjør 31,3 millioner kroner (29,0 millioner kroner

Detaljer

Kvartalsrapport. 1. kvartal 2006 DIN LOKALE SPAREBANK

Kvartalsrapport. 1. kvartal 2006 DIN LOKALE SPAREBANK Kvartalsrapport 1. kvartal 2006 DIN LOKALE SPAREBANK 1. kvartal 2006 RESULTAT Resultatet ved utgangen av første kvartal 2006 utgjør 84 mill. kr før skatt. Det er en forbedring i forhold til foregående

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 2008 var et svakt år for Victoria Eiendom, som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2008 beregnet til

Detaljer

Landkreditt Bank. Delårsrapport 3. kvartal 2009

Landkreditt Bank. Delårsrapport 3. kvartal 2009 Landkreditt Bank Delårsrapport 3. kvartal 2009 REGNSKAP PR. 30. SEPTEMBER 2009 Generelt Resultatet av den underliggende driften i Landkreditt Bank AS viser en god utvikling sammenlignet med tilsvarende

Detaljer

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2014 LANDKREDITT BOLIGKREDITT Beretning 1. kvartal 2014 Brutto renteinntekter pr 31. mars 2014 utgjør 14,9 millioner kroner (14,2 millioner kroner pr 1.

Detaljer

3. kvartal 2010. Generell informasjon

3. kvartal 2010. Generell informasjon 3. KVARTAL 2010 Sør Boligkreditt AS 2 3. kvartal 2010 Generell informasjon Sør Boligkreditt AS ble etablert høsten 2008 og er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er samlokalisert med

Detaljer

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål Rundskriv Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål RUNDSKRIV: 11/2010 DATO: 03.03.2010 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Forretningsbanker Sparebanker FINANSTILSYNET Postboks 1187 Sentrum

Detaljer

RAPPORT 1. KVARTAL 2007 BOLIG- OG NÆRINGSKREDITT ASA

RAPPORT 1. KVARTAL 2007 BOLIG- OG NÆRINGSKREDITT ASA RAPPORT 1. KVARTAL 2007 BOLIG- OG NÆRINGSKREDITT ASA INNHOLD Styrets beretning...3 Noter til regnskapet...4 STYRETS BERETNING RESULTAT OG NØKKELTALL PR. 31. MARS 2007 BNkreditt oppnådde et resultat på

Detaljer

TEMA. Regnskap og nøkkeltall Strategi og vedtektsendring Resultat- og videreutvikling for virksomhetsområdene

TEMA. Regnskap og nøkkeltall Strategi og vedtektsendring Resultat- og videreutvikling for virksomhetsområdene ÅRSREGNSKAP 2000 HOVEDPUNKTER 2000 Økt egenkapitalrentabilitet over risikofri rente Årsoverskudd på 188 millioner kroner, en forbedring på 22 millioner kroner fra 1999 Sterk innskuddsvekst Bedret vekst

Detaljer

Grong Sparebank Kvartalsrapport 2. kvartal 2012

Grong Sparebank Kvartalsrapport 2. kvartal 2012 Grong Sparebank Kvartalsrapport 2. kvartal 2012 Innhold 1 Nøkkeltall... 2 2 Styrets kvartalsrapport 2. kvartal 2012... 3 3 Regnskap... 6 4 Balanse... 7 5 Tapsavsetninger og mislighold... 8 6 Kapitaldekning...

Detaljer

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt 1. Halvår 2015 LANDKREDITT BOLIGKREDITT Beretning 1. halvår 2015 Brutto renteinntekter pr 30. juni 2015 utgjør 29,5 millioner kroner (31,3 millioner kroner pr 1.

Detaljer

Etatbygg Holding II AS

Etatbygg Holding II AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Grong Sparebank Kvartalsrapport 1. kvartal 2012

Grong Sparebank Kvartalsrapport 1. kvartal 2012 Grong Sparebank Kvartalsrapport 1. kvartal 2012 Innhold 1 Nøkkeltall... 2 2 Styrets kvartalsrapport 1. kvartal 2012... 3 3 Organisasjon... 4 4 Regnskap... 6 5 Balanse... 7 6 Tapsavsetninger og mislighold...

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2015 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. kvartal 2015 Brutto renteinntekter pr 31. mars 2015 utgjør 15,7 millioner kroner (14,9 millioner kroner pr 1.

Detaljer

Kvartalsrapport første kvartal 2002. Bankia Bank ASA

Kvartalsrapport første kvartal 2002. Bankia Bank ASA Kvartalsrapport første kvartal 2002 Bankia Bank ASA Fortsatt høy vekst med 5 000 nye kortkunder i kvartalet. Totalt har Bankia ved utgangen av kvartalet vel 30 000 kortkunder. Utlån til kunder økte med

Detaljer

1. kvartal. Delårsrapport For Landkreditt Bank

1. kvartal. Delårsrapport For Landkreditt Bank 1. kvartal Delårsrapport For Landkreditt Bank 2010 Landkreditt Bank Delårsrapport pr. 31.03.2010 Landkreditt Bank kan i 1. kvartal vise til vesentlig bedre resultater enn i tilsvarende periode i 2009.

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning

Detaljer

ENGASJERT PROFESJONELL LOKAL EKTE KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014. Banken der du treffer mennesker

ENGASJERT PROFESJONELL LOKAL EKTE KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014. Banken der du treffer mennesker ENGASJERT PROFESJONELL LOKAL EKTE KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 Banken der du treffer mennesker 1. kvartal 2014 HOVEDTREKK FØRSTE KVARTAL Sunn bankdrift og godt resultat i kvartalet. Kostnader utgjør

Detaljer

Etatbygg Holding I AS

Etatbygg Holding I AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding I AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Kvartalsrapport Andre kvartal 2003. Bankia Bank ASA

Kvartalsrapport Andre kvartal 2003. Bankia Bank ASA Kvartalsrapport Andre kvartal 2003 Bankia Bank ASA Utvikling i Bankia går som planlagt. Kvartalet er det første med overskudd siden bankens oppstart. Resultat etter skatt på 0,4 mill. kroner for andre

Detaljer

Kommentarer til delårsregnskap 30.06.2015

Kommentarer til delårsregnskap 30.06.2015 Kommentarer til delårsregnskap 30.06.2015 Netto rente- og provisjonsinntekter i 2. kvartal viser en økning på 0,5 millioner (4,6 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Økningen skyldes økt utlånsvolum,

Detaljer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer Boligfinansiering og gjeldsproblemer Penger til besvær 2012 Oslo 30. 31. oktober Emil R. Steffensen Direktør Finans- og Forsikringstilsyn, Finanstilsynet Agenda Bakgrunn Boligpriser og husholdningsgjeld

Detaljer

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS STATUSRAPPORT FOR 3. KVARTAL 2010 www.northbridge.no EIENDOMSOPPDATERING Trollåsveien, Oppegård (100 %) En ny leietaker flyttet inn i 507 m 2 kontorlokaler 1. september

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift,

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Kvartalsrapport 2012. Kvartalsrapport 3. kvartal

Kvartalsrapport 2012. Kvartalsrapport 3. kvartal Kvartalsrapport 2012 Kvartalsrapport 3. kvartal Kvartalsrapport 3. kvartal BALANSEN Pr. 30.9.2012 utgjør forvaltningskapitalen kr. 1.844 mill., en økning på kr. 4 mill. fra samme periode for ett år siden.

Detaljer

Kvartalsrapport Første kvartal 2003. Bankia Bank ASA

Kvartalsrapport Første kvartal 2003. Bankia Bank ASA Kvartalsrapport Første kvartal 2003 Bankia Bank ASA Bankias utvikling i første kvartal er i tråd med forventningene Resultat før tap og skatt på 2,5 mill. kroner første kvartal 2003 mot 1,5 mill. kroner

Detaljer

SOLID - NÆR - MODERNE - TRYGG - FREMTIDSRETTET

SOLID - NÆR - MODERNE - TRYGG - FREMTIDSRETTET Rapport 3. kvartal 2015 SOLID - NÆR - MODERNE - TRYGG - FREMTIDSRETTET 2 Hovedtall Tall i tusen kroner 30.09.2015 30.09.2014 Året 2014 Resultatregnskap Resultat før skatt 22 471 33 293 42 540 Resultat

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen

Boliglånsundersøkelsen Offentlig rapport Boliglånsundersøkelsen 2012 DATO: 30.10.2012 Boliglånsundersøkelsen 2012 2 Finanstilsynet Boliglånsundersøkelsen 2012 Innhold 1 Oppsummering 4 2 Bakgrunn 5 3 Nedbetalingslån 6 3.1 Porteføljens

Detaljer

Kvartalsrapport Andre kvartal 2002. Bankia Bank ASA

Kvartalsrapport Andre kvartal 2002. Bankia Bank ASA Kvartalsrapport Andre kvartal 2002 Bankia Bank ASA Fortsatt høy vekst og Bankia passerte som planlagt 40 000 kortkunder ved utgangen av juli Utlån til kunder økte med 18 % til vel 278 mill kroner Netto

Detaljer

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN)

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) I forbindelse med enhver investering i et eiendomsprosjekt er det ulike

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Leieprisene for prestisjelokaler i

Detaljer

Knutepunkt Edinburgh 2014. Konserndirektør Vegard Helland

Knutepunkt Edinburgh 2014. Konserndirektør Vegard Helland Knutepunkt Edinburgh 2014 Konserndirektør Vegard Helland 1 2 3 Næringslivet i SMN / Midt-Norge / NV Eiendomsmarkedet med bankøyne Tilgang på finansiering 1 2 3 4 Vårt geografiske fokus er i Trøndelag og

Detaljer

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014 Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014 London Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

ØKONOMISK UTVIKLING I NORSKE BANKER. Pr. 3. kvartal 2015

ØKONOMISK UTVIKLING I NORSKE BANKER. Pr. 3. kvartal 2015 ØKONOMISK UTVIKLING I NORSKE BANKER Pr. 3. kvartal 2015 Sammendrag Bankenes resultater er samlet sett lavere enn for tilsvarende periode i fjor. Resultat etter skatt endte på 24,4 milliarder kroner, noe

Detaljer

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport desember 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

TEMATILSYN VEDRØRENDE BANKENES KAPITALDEKNINGSRAPPORTERING

TEMATILSYN VEDRØRENDE BANKENES KAPITALDEKNINGSRAPPORTERING TEMATILSYN VEDRØRENDE BANKENES KAPITALDEKNINGSRAPPORTERING Finanstilsynet gjennomførte i perioden fra 16. september til 25. november 2010 et tematilsyn om kapitaldekningsrapportering i et utvalg banker.

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2012 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. kvartal 2012 Landkreditt Boligkreditt AS ble stiftet 12. august 2010. Selskapet er etablert som en av de strategisk

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijuster egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning

Detaljer

9. Økonomiske hovedtall for OBOS-konsernet

9. Økonomiske hovedtall for OBOS-konsernet 9. Økonomiske hovedtall for OBOS-konsernet 9.1 OBOS og OBOS konsern Det vises til årsrapporten for 2015 for nærmere omtale av resultatregnskap og balanse. Driftsinntektene økte med kr 3 159,7 mill. til

Detaljer

DELÅRSRAPPORT PR. 31.03.2011

DELÅRSRAPPORT PR. 31.03.2011 DELÅRSRAPPORT PR. 31.03.2011 STYRETS DELÅRSRAPPORT PR. 31.03.11. GENERELT. 1. kvartal 2011 har vært et kvartal på det jevne for Rindal Sparebank. Det betyr en utvikling i henhold til budsjett. Låneetterspørselen

Detaljer

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2010 1

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2010 1 Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2010 1 Trøgstad Sparebank 1. kvartal 2010 Resultat 1. kvartal 2010 oppnådde Trøgstad Sparebank et driftsresultat før skatt på NOK 4,32 mill. mot NOK 3,37

Detaljer

Netto andre driftsinntekter utgjør 10,2 mill.kr., mot 9,5 mill.kr. året før. Økt provisjon fra Eika Boligkredit utgjør den største økningen.

Netto andre driftsinntekter utgjør 10,2 mill.kr., mot 9,5 mill.kr. året før. Økt provisjon fra Eika Boligkredit utgjør den største økningen. Regnskapsprinsipper Regnskapet er utarbeidet i tråd med de samme regnskapsprinsippene som foretaket har benyttet i årsregnskapet. Banken har 2 datterselskap hvorav Fosen Eiendom AS er heleid og Austrått

Detaljer

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2012 1

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2012 1 Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2012 1 Trøgstad Sparebank 1. kvartal 2012 Resultat Trøgstad Sparebank oppnådde pr. 1. kvartal 2012 et driftsresultat før skatt på NOK 5,574 mill. mot NOK

Detaljer

Delårsrapport Pr. 30.06.2009

Delårsrapport Pr. 30.06.2009 Delårsrapport Pr. 30.06.2009 Regnskapsprinsipper. Delårsoppgjøret skjer etter de retningslinjer som er gitt i regelverket for årsoppgjørs og utlånsforskriftene. Det er benyttet samme regnskapsprinsipper

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 2009 VAR ET TILFREDSSTILLENDE ÅR FOR VICTORIA EIENDOM. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PR. 31.12.2009 BEREGNET TIL KR 182 PR. AKSJE VED VERDSETTELSE AV EIENDOMSSPAR-AKSJEN

Detaljer

rapport 1. kvartal BN Boligkreditt

rapport 1. kvartal BN Boligkreditt rapport 1. kvartal 2009 BN Boligkreditt innhold Styrets beretning... 3 Resultatregnskap... 4 Balanse... 4 Endring i egenkapital... 5 Kontantstrømoppstilling... 5 Noter... 6 [ 2 ] BN boligkreditt AS Innledning

Detaljer

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 2. kvartal 2014

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 2. kvartal 2014 Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 2. kvartal 2014 1 Trøgstad Sparebank 2. kvartal 2014 Resultat Trøgstad Sparebank oppnådde pr. 2. kvartal 2014 et driftsresultat før skatt på NOK 18.593 mill. mot NOK

Detaljer

Informasjon i samsvar med kravene i kapitalkravsforskriftens del IX (Pilar 3) Jernbanepersonalets Sparebank

Informasjon i samsvar med kravene i kapitalkravsforskriftens del IX (Pilar 3) Jernbanepersonalets Sparebank Informasjon i samsvar med kravene i kapitalkravsforskriftens del IX (Pilar 3) Jernbanepersonalets Sparebank 1 1 Innledning og formål med dokumentet 2 Organisasjonsstruktur og strategisk utvikling 2 3 Konsolidering

Detaljer

2. kvartal 2010. Generell informasjon

2. kvartal 2010. Generell informasjon 2. KVARTAL 2010 Sør Boligkreditt AS 2 2. kvartal 2010 Generell informasjon Sør Boligkreditt AS ble etablert høsten 2008 og er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er samlokalisert med

Detaljer

VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015»

VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015» VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015» Dagens modell Eiendomskostnadene i Sandnes kommune består av et kapitalelement (renter og avdrag) og en FDV del. FDV-delen (Ansvar 10 FDV + Ansvar

Detaljer

Kredittforeningen for Sparebanker

Kredittforeningen for Sparebanker Kredittforeningen for Sparebanker Foreløpig resultat 2011 Resultatregnskapet KfS er i utgangspunktet et non-profit foretak hvor formålet er å skaffe medlemsbankene så gunstige innlån som mulig. Deler av

Detaljer

Kvartalsrapport. 1. kvartal 2010

Kvartalsrapport. 1. kvartal 2010 Kvartalsrapport 1. kvartal 2010 SSTTYYRREETTSS KKOOMMEENNTTAARR TTI IILL KKVVAARRTTAALLSSRREEGGNNSSKKAAPPEETT PPRR 3311...0033...22001100 RESULTATREGNSKAP Resultat av ordinær drift før skatt etter 1. kvartal

Detaljer

K v a r t a l s r a p p o r t. 1. k v a r t a l 2 0 1 0

K v a r t a l s r a p p o r t. 1. k v a r t a l 2 0 1 0 K v a r t a l s r a p p o r t 1. k v a r t a l 2 0 1 0 1 Resultatregnskapet pr 31.03.2010 Resultatet av ordinær drift i banken før skatt er pr 31.03.10 et overskudd på 4,785 mill. kroner mot et underskudd

Detaljer

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 Vi er bedt om å vurdere verdien av til sammen 46 eiendommer beliggende i området rundt regjeringskvartalet.

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014 2014 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 514 mill., mot kr 283 mill. i 2013. Verdijustert egenkapital er pr.

Detaljer

Kvartalsrapport for 1. kvartal 2008. postmaster@vegarsheibanken.no www.vegarsheibanken.no 1(5)

Kvartalsrapport for 1. kvartal 2008. postmaster@vegarsheibanken.no www.vegarsheibanken.no 1(5) Kvartalsrapport for 1. kvartal 2008 postmaster@vegarsheibanken.no www.vegarsheibanken.no 1(5) KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2008 STYRETS KOMMENTARER Forvaltningskapital Pr. 31.03.08 er forvaltningskapitalen

Detaljer

BN Boligkreditt AS. rapport 1. kvartal

BN Boligkreditt AS. rapport 1. kvartal BN Boligkreditt AS rapport 1. kvartal 2010 innhold Styrets beretning...3 Nøkkeltall...5 Resultatregnskap... 6 Balanse...7 Endring i egenkapital... 8 Kontantstrømoppstilling... 9 Noter...10 2 BN Boligkreditt

Detaljer

BNbank Rapport 1. kvartal 2001

BNbank Rapport 1. kvartal 2001 Morbank Resultatregnskap 1. kv. 4. kv. 1. kv. 1. kv. 4. kv. 1. kv. 2000 2000 2000 2001 Millioner kroner 2001 2000 2000 2000 1 294 304 353 357 Renteinntekter og lignende inntekter 575 540 461 1 991 1 229

Detaljer

PRESSEMELDING. Hovedtrekk 1999

PRESSEMELDING. Hovedtrekk 1999 PRESSEMELDING Hovedtrekk 1999 Historisk resultat fra solid bankdrift 598 mill. kroner i resultat før skatt SpareBank 1 SR-Bank er distriktets bank for sparing 12% vekst i private innskudd (1,1 mrd. kroner)

Detaljer

Kvartalsrapport 2012. Kvartalsrapport 2. kvartal

Kvartalsrapport 2012. Kvartalsrapport 2. kvartal Kvartalsrapport 2012 Kvartalsrapport 2. kvartal Kvartalsrapport 2. kvartal BALANSEN Pr. 30.6.2012 utgjør forvaltningskapitalen kr. 1.869 mill. som er en økning på kr. 20 mill. fra samme periode for ett

Detaljer

Kort presentasjon av Kredittforeningen for Sparebanker (KfS)

Kort presentasjon av Kredittforeningen for Sparebanker (KfS) Rapport 1. halvår 2015 Kort presentasjon av Kredittforeningen for Sparebanker (KfS) Formål Kredittforeningen for Sparebanker (KfS) ble stiftet i 2004 som en forening av låntakere. KfS har som formål å

Detaljer

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 2. kvartal 2012 1

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 2. kvartal 2012 1 Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 2. kvartal 2012 1 Trøgstad Sparebank 2. kvartal 2012 Resultat Trøgstad Sparebank oppnådde pr. 2. kvartal 2012 et driftsresultat før skatt på NOK 12,684 mill. mot NOK

Detaljer

Hovedtrekk. Hovedtall SpareBank 1 SR-Bank konsern. Nøkkeltall SpareBank 1 SR-Bank konsern Hittil i Tilsvarende i Hele 2000 1999 1999

Hovedtrekk. Hovedtall SpareBank 1 SR-Bank konsern. Nøkkeltall SpareBank 1 SR-Bank konsern Hittil i Tilsvarende i Hele 2000 1999 1999 Hovedtrekk - Distriktets Nettbank * Resultat på 373 mill. kroner før skatt * 19% vekst i utlån * 13% vekst i innskudd * 5.700 nye kunder siste år * 30.000 kunder bruker NettBanken * Kostnadsprosent på

Detaljer

Delårsrapport 1. kvartal 2015

Delårsrapport 1. kvartal 2015 Delårsrapport 2015 HjartdalBanken Resultat Hjartdal og Gransherad Sparebank oppnådde et resultat på kr 4,87 mill før skatt pr. 31.03.2015 mot kr 5,34 mill i samme periode i fjor. Etter skatt ble resultatet

Detaljer

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2014

Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2014 Kvartalsrapport Trøgstad Sparebank - 1. kvartal 2014 1 Trøgstad Sparebank 1. kvartal 2014 Resultat Trøgstad Sparebank oppnådde pr. 1. kvartal 2014 et driftsresultat før skatt på NOK 6.489 mill. mot NOK

Detaljer

K v a r t a l s r a p p o r t 2. k v a r t a l 2 0 1 0

K v a r t a l s r a p p o r t 2. k v a r t a l 2 0 1 0 K v a r t a l s r a p p o r t 2. k v a r t a l 2 0 1 0 1 Resultatregnskapet pr 30.06.2010 Resultatet av ordinær drift i banken før skatt er pr 30.06.10 et overskudd på 11,801 mill. kroner mot 5,603 mill.

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 2015 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 1.141 mill., mot kr 514 mill. i 2014. Verdijustert egenkapital er

Detaljer

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

Rapport for andre kvartal og første halvår 2015. Marker Sparebank

Rapport for andre kvartal og første halvår 2015. Marker Sparebank Rapport for andre kvartal og første halvår 2015 2. kvartal 2015: s resultat før tap i 2.kvartal var kr 17,4 mill., en økning på kr 1,5 mill. fra 2.kvartal 2014. Økte netto andre inntekter som fra inntektsføring

Detaljer

Kommentarer til delårsregnskap 31.03.2015

Kommentarer til delårsregnskap 31.03.2015 Kommentarer til delårsregnskap 31.03.2015 Netto rente- og provisjonsinntekter i 1. kvartal viser en økning på 0,9 millioner (8,7 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Økningen skyldes økt utlånsvolum,

Detaljer

1. kvartal 2011 Sør Boligkreditt AS (urevidert)

1. kvartal 2011 Sør Boligkreditt AS (urevidert) 1. KVARTAL 2011 (urevidert) Sør Boligkreditt AS 2 1. kvartal 2011 Generell informasjon Sør Boligkreditt AS ble etablert høsten 2008 og er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er samlokalisert

Detaljer

Kommentarer til delårsregnskap 31.03.2014

Kommentarer til delårsregnskap 31.03.2014 Kommentarer til delårsregnskap 31.03.2014 Netto rente- og provisjonsinntekter i 1. kvartal viser en økning på 1,6 millioner (18,5 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Økningen skyldes hovedsakelig

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen

Boliglånsundersøkelsen Offentlig rapport Boliglånsundersøkelsen 2015 DATO: 12.01.2016 2 Finanstilsynet Innhold 1 Oppsummering 4 2 Bakgrunn 5 3 Undersøkelsen 5 4 Nedbetalingslån 6 4.1 Låntakers betjeningsevne 7 4.2 Belåningsgrad

Detaljer

sparebanken SØR Vekst Rentenetto Provisjonsinntekter Kostnader RESULTATER Reduserte tap 1. KVARTAL 2013

sparebanken SØR Vekst Rentenetto Provisjonsinntekter Kostnader RESULTATER Reduserte tap 1. KVARTAL 2013 sparebanken SØR @ Vekst Rentenetto Provisjonsinntekter RESULTATER 1. KVARTAL 2013 % Kostnader Reduserte tap Sparebanken SØR 1825 Sparebanken Sør har sin opprinnelse fra 1825, da Arendal Sparebank ble opprettet

Detaljer

Hva er forsvarlig kapitalforvaltning? Seniorrådgiver Bjarte Urnes Statsautorisert revisor

Hva er forsvarlig kapitalforvaltning? Seniorrådgiver Bjarte Urnes Statsautorisert revisor Hva er forsvarlig kapitalforvaltning? Seniorrådgiver Bjarte Urnes Statsautorisert revisor Dagens tema 1. Lovtekst 2. Kapitalforvaltningsstrategi og Stiftelsestilsynets forventninger 3. Hva ser vi i praksis?

Detaljer

BALANSEUTVIKLING. Resultatutvikling. Banken har hatt en forventet resultatutvikling 1 kvartal 2013.

BALANSEUTVIKLING. Resultatutvikling. Banken har hatt en forventet resultatutvikling 1 kvartal 2013. Regnskapsprinsipper Regnskapet er utarbeidet i tråd med de samme regnskapsprinsippene som foretaket har benyttet i årsregnskapet. Banken har 2 datterselskap hvorav Fosen Eiendom AS er heleid og Austrått

Detaljer

Entras Konsensusrapport April 2014

Entras Konsensusrapport April 2014 Entras Konsensusrapport April 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabil

Detaljer