%%%Trykk F11 for å plassere markøren der du skal begynne å skrive%%% SAKSFRAMLEGG OMRÅDEPLAN FOR GRØNDAL, GNR. 96 BNR. 51 OG 114 I STANGE

Transkript

1 %%%Trykk F11 for å plassere markøren der du skal begynne å skrive%%% SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Sturla Skancke Arkiv: PLA 272 Arkivsaksnr.: 11/ Saken skal sluttbehandles av: Planutvalget OMRÅDEPLAN FOR GRØNDAL, GNR. 96 BNR. 51 OG 114 I STANGE Rådmannens innstilling: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Planutvalget vedtar i medhold av plan- og bygningslovens å legge forslag til områdeplan for Grøndal ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter til uttalelse. Stange, den ::: Sett inn innstillingen over denne linja Stein Erik Thorud rådmann Jørn A Haugen kommunalsjef

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja SAKSOPPLYSNINGER Sammendrag: Sjåtil og Fornæss AS avdeling Gardermoen fremmer som forslagstiller på vegne av Læringsverkstedet barnehager AS som tiltakshaver, forslag til områdeplan for Grøndal. Hensikten er først og fremst å regulere eiendommen 96/51,114 til bruk for ny barnehage som erstatning for Læringsverkstedets barnehage i Bøgutua. Dernest må formål på eksisterende barnehagetomt endres til boligformål slik at denne kan omsettes evt bebygges med nye boliger. Ellers er området mellom disse to eiendommene tatt inn i planen etter avtale og i samarbeid med Stange kommune for å legge føringer for framtidig utnytting av disse områdene til boligbebyggelse med høy utnyttelse. Planen blir da en områdeplan med krav om detaljregulering for de områdene som ikke skal bebygges nå. Bakgrunn: Læringsverkstedet driver i dag barnehage på eiendommen 96/107, Bøgutua 4. Barnehagen har 28 barn 0-3 år og 42 barn 3-6 år og 17 ansatte. Tomta er på 1,8 daa og er ikke stor nok iht gjeldende normer. Parkeringsforholdene er heller ikke tilfredsstillende. Det er derfor igangsatt regulering av eiendommen 96/51,114 for å legge til rette for en ny og tidsmessig barnehage. Denne eiendommen er på ca 5,1 daa og dekker barnehagens behov for uteområder og tilstrekkelig areal til parkering både for ansatte og foreldre. Planstatus: I kommuneplanen er området avsatt til boligbebyggelse. Området er også regulert av tre forskjellige og til dels overlappende reguleringsplaner. I disse planene er området regulert til bolig, forretning, allmennyttig formål og vegformål. Det er regulert fortau/gangveg forbi planområdet, denne er tatt inn i den nye planen. Jernbaneverket skal utarbeide kommunedelplan for utvidelse av Dovrebanen til dobbeltspor og i den forbindelse må mulig ny vegforbindelse Stangebyen øst-vest vurderes. Denne vegen er vist på gjeldende kommuneplan og ender i kryss med Jernbanegata ved den aktuelle barnehagetomta. Barnehagetomta: Eiendommen 96/51,114 som skal benyttes til barnehage er på 5,1 daa og har adkomst fra Jernbanegata. Eiendommen ligger i et etablert boligområde. Det står to Sefrakregistrerte hus på eiendommen, våningshus og uthus. Våningshuset kan ha en viss lokal verneverdi, men er ikke mulig å bevare ut fra beliggenhet i forhold til barnehagens bruk av området. Uthuset er foreslått bevart og kan evt benyttes av barnehagen. Veg og trafikk: Jernbanegata, Fv 234, har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 360 og 40 km/t fartsgrense og genererer lite trafikkstøy. Ut fra trafikkmengden er det ikke vurdert behov for å bygge fortau eller gang/sykkelveg nå, men reguleringsplanen tilrettelegger for at dette kan komme senere. Jernbanen genererer mer støy og det er utarbeidet støyberegninger som foreslår tiltak mot støyen fra jernbanen.

3 Miljøforhold: Det er ikke registrert truede eller sårbare arter eller viktig livsmiljø for biologisk mangfold i området. I grunnen kan det være alunskifer og dermed fare for radon. Radonforebyggende tiltak bør gjennomføres. Støy og vibrasjoner er redegjort for i egen rapport. Nødvendige tiltak mot både støy og vibrasjoner fra jernbanen må vurderes. Planprosessen: Oppstartsmøtet ble gjennomført Spørsmålet om regulering ble behandlet i Planutvalget i møte , sak 64/11 og det ble vedtatt at planleggingsarbeidet kunne igangsettes og at det skulle utarbeides områdeplan for det aktuelle området. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Stangeavisa og Hamar Arbeiderblad samt med brev til berørte parter og lagt ut på kommunens og forslagstillers hjemmesider. Merknader til oppstartsvarsel er sammenfattet og kommentert: OFFENTLIGE INSTANSER: Statens vegvesen region øst, brev datert Vegvesenet viser til at en tidligere reguleringsplan viser omlegging av Kristian Fjeldsgate med undergang under jernbanesporet, men at det er uklart om, eller på hvilken måte, denne omleggingen med rampeløsninger fra undergangen til Jernbanegata vil berøre det pågående planarbeidet. Dette må avklares i dialog med Stange kommune og Statens vegvesen. De har ellers ingen merknader til oppstartsvarselet, men forbeholder seg retten til å komme med merknader ved offentlig ettersyn. Som nevnt har Sjåtil & Fornæss AS utarbeidet en skisse for undergang under jernbanen i området ved gnr/bnr 96/51,114, 96/142 og 96/111, samt vurdert konsekvensene ved en slik løsning. Etter vår vurdering vil dette få relativt store konsekvenser for de nevnte eiendommene samtidig som Jernbanegata vil få en uheldig både horisontal- og vertikalkurvatur for å få til en slik løsning. Det har imidlertid blitt enighet med kommunen om at byggegrensen langs Jernbanegata legges med en avstand som muliggjør en slik løsning, men at det ikke reguleres omlegging av Jernbanegata med undergang under jernbanen i denne planen. Fylkesmannen i Hedmark, brev datert Fylkesmannen påpeker arealet ligger i Stange sentrum, nær skoler, jernbanestasjonen og servicetilbud, og at de derfor med bakgrunn i nasjonale målsetninger om samordnet areal og transportplanlegging, reduksjon av klimagassutslipp og effektiv arealbruk spesielt nær kollektivknutepunkt, ber om at det vurderes å åpne for fortetting/høyere arealutnyttelse på arealene. - De forutsettes at det er nok og egnede utearealer til barnehagen og eventuelle nye boenheter. - Det bør legges opp til sammenhengende grønnstruktur og gode og trafikksikre forbindelser for gående og syklende. - Fylkesmannen minner om krav til universell utforming av bygg og utearealer Videre minner de om at planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer når det gjelder: - Tilrettelegging for alternative oppvarmingskilder og lav energibruk - Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslaget - Utbygging godt tilpasset landskapet - Kartlegging og sikring mot støy - Medvirkning i planprosessen, spesielt fra barn, unge og andre berørte grupper

4 - Videre forutsetter de at plankart og bestemmelser utformes i samsvar med gjeldende krav og spesifikasjoner. - Det er i reguleringsplanen lagt opp til mulighet for fortetting. - Det er i bestemmelsene vist til at barnehageloven med normer for bebyggelse og utearealer, deriblant Kunnskapsdepartementets Veileder for utforming av barnehagens utearealer skal gjelde. I den videre godkjenningsprosessen for barnehagen vil dermed krav til tilstrekkelige utearealer ivaretas. For boligene er det satt krav om at det skal være minimum 25 m 2 uteareal pr. boenhet som er har BRA inntil 75 m 2, og minimum 50 m 2 uteareal pr. boenhet som er har BRA over 75 m 2. Dette kan løses som private hager, balkonger/verandaer/terrasser og/eller som felles uteoppholdsarealer. For øvrig er det for områdene BK2 og BK3 krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan. Evt. felles lekeplasser/utelekeareal for disse feltene kan avklares gjennom i forbindelse med detaljregulering. - Langs Jernbanegata reguleres det areal for gang- og sykkelveg/fortau som knyttes til eksisterende gang- og sykkelvegnett. Det legges da til rette for trafikksikre forbindelser for gående og syklende. Da planområdet er relativt lite og består fortrinnsvis av eksisterende eneboligeiendommer med tilknytning direkte til lite trafikkerte veger synes det ikke behov for å regulere grøntforbindelser gjennom området. Dette også med tanke på at det legges til rette for tilknytning til trafikksikre forbindelser som nevnt ovenfor. - I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn at ny bebyggelse og uteområder skal planlegges og utarbeides etter prinsippet om universell utforming. I forbindelse med barnehagens parkeringsplass skal det avsettes egen HC-plass. - Det legges opp til en barnehage med gode varmetekniske løsninger og energiforbruk. Den tilrettelegges med gulvarmeanlegg (vannbåren varme) som for eksempel kan tilkoples egen varmepumpe med energibrønner. Hvilke energiløsninger som velges både for barnehagen og ny boligbebyggelse vil bli nærmere vurdert i forbindelse med byggesak. - Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse som følger planen. - Det er tatt inn i bestemmelsene at ny bebyggelse i størst mulig grad skal tilpasses terreng og ligge naturlig i landskapet. - Det er utarbeidet støyrapport som også vurderes vibrasjoner fra jernbanen. Det er også tatt inn i bestemmelsene at ny bebyggelse skal tilfredsstille Miljøverndepartementets forskrifter om innendørs og utendørs støy i retningsliner T Varsel om oppstart ble kunngjort i Hamar Arbeiderblad og i Stange-avisa, på kommunens og Sjåtil & Fornæss hjemmeside. I tillegg ble direkte berørte myndigheter, naboer, gjenboere etc. varslet direkte pr. brev. Barn- og unges talsperson har også fått varsel om oppstart og har uttalt seg til saken. Krav til medvirkning synes dermed godt ivaretatt. - Plankart, bestemmelser og beskrivelse er utarbeidet i samsvar med gjeldende krav og spesifikasjoner. Hedmark Fylkeskommune, Regionalutviklingsavdelingen, brev datert Fylkesdirektøren har ingen spesielle merknader til varsel om oppstart av planarbeid. Planområdet omfatter del av det tidligere gardsbruket Grøndal Søndre, der hovedbygning og driftsbygning er bevart. Våningshuset er Sefrak-registert, og det var også et eldre uthus som relativt nylig er revet. Våningshuset er fra første del av 1900-tall. Våningshuset, med eplehage rundt antas å ha en viss lokal verneverdi. Driftsbygningen ser ut til å være nyere, og har ikke høy verneverdi i seg selv, men som del av gardstun, og som representant for den tidligere bebyggelsen i området. Hvis planarbeidet konkluderer med å foreslå disse bygninger revet, tar fylkeskommunen forbehold om at verneverdi vil bli vurdert nærmere, og at riving kan bli frarådet. Dersom det blir kjent at det i planområdet skulle finnes andre objekter som kan ha verneverdi, må det meldes til Hedmark fylkeskommune.

5 Det er ikke registrerte automatiske kulturminner i det aktuelle området, og det meste av planområdet er allerede utbygget, slik at potensialet for nye funn er begrenset. Det ansees derfor ikke som nødvendig med befaring i saken. Det må likevel tas forbehold om at eventuelle ikkeregistrerte kulturminner kan forekomme. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjente, må arbeidet straks stanses og fylkeskommunen varsles. Det er på eiendommen gnr. 96 bnr. 51,114 barnehagen er planlagt, og for at dette skal kunne gjennomføres må det SEFRAK-registrert våningshuset rives. Det ligger omtrent midt på eiendommen, og vanskeliggjør utvikling av en barnehage. Dette bygget er heller ikke egnet til bruk for barnehagen. Da det finnes mange liknende bygg fra denne tidsperioden har vi også i samråd med kommunen kommet fram til at det bør være greit at bygget fjernes. Det er derimot i bestemmelsene satt krav om at det må lages fotodokumentasjon av det SEFRAKregistrerte bygget (våningshuset) før det rives. Det kan være aktuelt at eksisterende låve/uthus kan bestå og benyttes for barnehagen til for eksempel boder, snikkerbod og lignende. For øvrig er det et mål at noen av de eksisterende epletrærne på eiendommen kan tas vare på som en ressurs for barnehagen, men dette må avklares nærmere når byggets plassering samt trærnes tilstand er nærmere vurdert. Det er i bestemmelse innarbeidet et punkt i forhold til ukjente automatisk fredete kulturminner. Jernbaneverket, brev datert Da Jernbaneverket skal planlegge dobbeltspor på denne strekningen av Dovrebanen bør byggegrenser i jernbanelovens 10 legges til grunn: Det bør reguleres en byggegrense på 30 meter regnet fra midt av jernbanespor. Byggegrensen gjelder for oppføring av bygg og installasjoner, samt utgraving og oppfylling. Før området kan bygges ut, og fortrinnsvis ifm. reguleringsplanarbeidet, må forhold til jernbanestøy og vibrasjoner utredes og nødvendige skjermingstiltak avklares. Utførelse av skjerming og rekkefølge av tiltak bør sikres i reguleringsbestemmelsene. For å sikre mulig framtidig undergang under jernbanen er det lagt inn en byggegrense 25 meter fra senter veg i Jernbanegata. Dette tilsvarer en byggegrense på drøyt 40 meter fra senter nærmeste jernbanespor. Parkering og adkomst til barnehagen er imidlertid lagt utenfor denne grensen, slik at parkering vil ligge i underkant av 30 meter fra senter nærmeste jernbanespor. Støyrapport utarbeidet av Gert Berg Knudsen omtaler også vibrasjoner fra jernbanen. Rapporten viser at deler av planområdet ligger i gul støysone, og at mindre deler også ligger innenfor rød sone hvis det ikke gjennomføres tiltak. Pga. terrengforholdene anbefales det at ny bebyggelse bør benyttes som en del av støyskjermingen til uteområdene, evt. at uteområdene får lokal skjerming. Det er i bestemmelse innarbeidet at by bebyggelse skal tilfredsstille Miljøverndepartementets forskrifter om innendørs og utendørs støy i retningsliner T-1442 og teknisk forskrift til planog bygningsloven, NS8175. Stange kommune, kommunalteknisk avdeling, e-post sendt Det ligger kommunal ledningsnett som krysser planområdet. Kommunen skal til en hver tid, også i fremtiden, ha full adgang til sine eksisterende ledningsnettet og ha mulighet til å drifte og/eller skifte ut disse. Det må reguleres en sikringssone på 4 meter fra hver side av ledningsnettet, og rettigheter må tinglyses. Bygningene innen planområdet kan tilkoples kommunes ledningsnett, men overvannet må håndteres lokalt. Ved tilknytning til kommunalt ledningsnett må gjeldende forskrifter og reglement følges.

6 Kommune må avtale om grunnerverv til gang- og sykkelveg, slik at det i det minste kan opparbeides en midlertidig fotgjengerløsning her så snart de nødvendige planavklaringer foreligger. Utbygger må også regne med å betale et tilskudd for trafikksikkerhetstiltak som kommune gjennomfører for fremtidig gang- og sykkelveg. Det kan opprettes utbyggingsavtale for å avklare tilskudd eller det kan settes vilkår om det i reguleringsplanen. På kart oversendt fra kommunalteknisk avdeling er vist tre parallelle ledninger med en avstand på de to ytterste på drøyt 2 meter. Trolig ligger disse ledningene nærmere hverandre i samme grøft. Det er likevel ved inntegning av hensynssonen tatt utgangspunkt i oversendte kart, og lagt en sone 4 meter fra ytterste ledning. Før videre planlegging av barnehagen og plassering av bygg kan det være aktuelt å kartlegge mer nøyaktig hvor ledningene er plassert. Om det ved peiling og innmåling av eksisterende ledningsnett bekreftes at ledningene har en annen plassering, kan bygg plasseres innenfor sikringssonene forutsatt at det er minimum 4 meter fra nærmeste ledning. Dette er også tatt inn i bestemmelsene. Bestemmelsene sikrer at det skal utarbeides tekniske planer for veg, vann-, avløp- og overvannsløsninger. For øvrig er kommunalteknisk sin uttalelse oversendt Læringsverkstedet for videre oppfølging med bl.a. tinglysning, at gjeldende forskrifter skal følges ifm tekniske planer samt grunnerverv og utbyggingsavtale. Miljørettet helsevern Hamar-Stange-Løten, e-post sendt Miljørettet helsevern har ingen merknader til det pågående planarbeidet, men ber om å bli holdt orientert i den videre planprosessen. Dette gjelder spesielt detaljplanlegging av den private barnehagen hvor de ønsker å komme inn så tidlig som mulig i prosessen. De minner i den sammenheng om Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler m.v. Vi går ut i fra at Stange kommune oversender reguleringsplanen med tilhørende dokumenter til Miljørettet helsevern i forbindelse med offentlig ettersyn. Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler vil legges til grunn ved videre godkjenning av barnehagen. Barn- og unges talsperson, e-post sendt Det er større etterspørsel enn tilbud av barnehageplasser i Stange kommune, så det er positivt at det blir flere plasser. Samtidig mener barn- og unges talsperson at det ville vært mer spennende å bygge barnehagen inntil skog/utmark framfor i et boligområde. Vider påpekes det at Jernbanegata er smal og uten fortau/gang- og sykkelveg, og at den anses å være trafikkfarlig av de som benytter den til skoleveg, og det må ikke startes anleggsarbeid på gnr. 96 bnr. 51,114 før det er bygget fortau eller gang- og sykkelveg langs Jernbanegata mellom Grønvoldvegen og Kristians Fjeldsgate. Det er eksisterende barnehage i dette området som nå planlegges flyttet til ny tomt innenfor planområdet, og det har vært ønskelig at den nye barnehagetomt skal ligge nær den eksisterende. Ut i fra lokalisering nært jernbanestasjonen og eksisterende boligområder, samt tilgang til friluftsområder, 100-metersskog og andre aktivitetsområder mener vi dette er en meget god plassering. Tomten har også en størrelse og topografi som vil gi gode uteområder. Det er i samråd med kommunen regulert et 6 meters bredt areal for fortau/gang- og sykkelveg langs Jernbanegata ved eiendommene som inngår i planen. Planavgrensningen er også avklart gjennom Planutvalgets vedtak den i sak 64/11. Der også trafikksikringstiltak langs Jernbanegata omtalt:

7 I reg planene 039 og 052 som er det planlagt fortau eller gang/sykkelveg langs Jernbanegata. Skal trafikksikkerhetstiltak gjennomføres langs Jernbanegata bør det gjøres for en lengre strekning eller helt ned til Vindhol og ikke bare for den nordre delen ned til barnehagetomta. Så omfattende tiltak kan vanskelig belastes dette prosjektet alene, og en framtidig utbygging til boliger på området rett nord for barnehagetomta er et mer naturlig utgangspunkt for å vurdere rekkefølgekrav til trafikksikkerhetstiltak. Tiltakshaver må likevel påregne og betale inn en andel til kommunen som tilskudd til trafikksikkerhetstiltak. Barnehagen må selv også bidra til at trafikkavviklingen ved levering og henting av barn ikke bidrar til å forverre trafikkforholdene ved at det settes av tilstrekkelig plass til parkering og hente/bringe barn inne på egen tomt og anlegge en sikker avkjørsel. Økonomiske forhold som nevnt ovenfor er forhold som vil vurderes i forbindelse med utbyggingsavtale for eiendommen. Parkering til barnehagen er regulert, og vi mener det er beregnet en god parkeringsdekning, særlig med tanke på nærheten til boligområder og jernbanestasjonen. Miljøvernsjefen i Stange kommune, e-post sendt Miljøvernsjefen gjør oppmerksom på at barnehagene i Stange er i ferd med å miljøsertifiseres etter de krav som Miljøfyrtårn stiller, men dette er imidlertid frivillig. Ellers er det viktige med grønne lekeområder og mulighet for 100-metersskog i nærområdet. Et krav fra Miljøfyrtårn er at barnehagen må adoptere en 100-metersskog. I tillegg er det viktig at kollektivtransport skal kunne benyttes til opplevelsestilbud der det er mulig. Trafikksikkerhet, avvikling av trafikk, mulighet for kildesortering, støyutredning og fare for radon må vurderes ifm. reguleringsplanen. Ellers bør det tilstrebes miljøvennlige energiløsninger med bl.a. krav til vannbåren varme. Naturmangfold anses som et underordnet tema innenfor dette reguleringsområdet. - Eventuelt miljøsertifisering av barnehagen anses ikke som en del av reguleringsplan, men bør vurderes ifm utbygging og drift av barnehagen. - For å sikre at barnehagen får tilstekkelig uteareal er det i bestemmelsene vist til at Kunnskapsdepartementets Veileder for utforming av barnehagens utearealer gjelder. - Videre er det gode forbindelser både til aktuell 100-metersskog og andre nærfriluftsområder. - Planområdets lokalisering i forhold til jernbanestasjonen er ideell med tanke på mulighet for bruk av kollektive transportmidler, noe som er en stor fordel både barnehagen og for framtidig boligfortetting. - For vurdering av trafikksikkerhet, avvikling av trafikk til barnehagen, støy samt radon vises det til kap. 6 nedenfor i beskrivelsen: Konsekvenser av tiltaket. - Som nevnt legges det opp til at barnehage med tilrettelegges med vannbåren varme, men nærmere vurdering av hvilke energiløsninger som velges både for barnehagen og ny boligbebyggelse vil bli vurdert i forbindelse med byggesak. PRIVATE: Jon Grunde, eier av gnr. 96 bnr. 108 (Bøgutua 6), e-post sendt Grunde ønsker å få regulert sin eiendom til konsentrert småhusbebyggelse eller blokkhusbebyggelse med relativt høy utnyttelsesgrad. I samsvar med ønske fra Grunde er både hans eiendom og resterende boligeiendommer innenfor planområdet foreslått regulert til konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse med relativt høy utnyttelse. Om det ønskes endret bebyggelse på noen av

8 disse eiendommene synes det riktig å tilrettelegge for fortetting i et så sentrumsnært område like ved jernbanestasjonen. Steinar og Mona Solberg, eier av gnr. 96 bnr. 49 (Jernbanegata 23), e-post sendt Som nærmeste nabo til eiendommen Grøndal (gnr. 96 bnr. 51,114), mener de at de vil bli betydelig skadelidende m.h.t. støy fra barnehagen og en ulempe med en større trafikk av biler i forbindelse med levering og henting av barnehagebarna. De ber derfor om at disse ulempene blir gjort så ubetydelige som mulig m.h.t. bebyggelse og parkeringsplass når området skal reguleres. I håp om at disse ønskene imøtekommes, ser de fram til en positiv behandling når reguleringsplanen utarbeides. Reguleringsplanen legger til rette for at parkering skal skje øst på ny barnehagetomt, ned mot Jernbanegata. Eksisterende adkomst til gnr. 96 bnr. 51,114 foreslås opprettholdt, og det legges dermed ikke opp til en fells avkjørsel for gnr/bnr 69/51,114 og 96/49 som vedtatt i gjeldende reguleringsplan. Vi mener dette vil være en langt bedre løsning for gnr. 96 bnr. 49 enn løsningen i gjeldende reguleringsplan. Når det gjelder støy fra barnehagen vises det til kap. 6 i beskrivelsen: Konsekvenser av tiltaket. Rådmannens kommentar: Rådmannen vil her bemerke at støy fra barnehager ikke vurderes som så sjenerende at det er behov for støyskjerming. Barnehagen er i bruk innen vanlig arbeidstid og ellers er utearealene åpne for bruk av andre. Forslagstiller behandler spørsmålet i kap 6 i beskrivelsen. Rådmannen har ikke ytterligere kommentarer til ovenstående. Planforslaget: Innenfor arealene avsatt til bolig kan det bygges konsentrert småhusbebyggelse og lavblokker i inntil 3 etasjer og med BYA inntil 60 %, med krav til detaljregulering for områdene BK 2 og 3. Vedlagte illustrasjonsplan for barnehagetomta viser plassering av bygningen, parkering og utearealer. Bebyggelsen er plassert og utformet for å være en del av støyskjerming mot jernbanen. Fortau, gang/sykkelveg som er planlagt i tidligere planer er tatt inn i planforslaget. Bygningens plassering er valgt ut fra at det skal være mulig å bygge ny vegforbindelse mellom øst og vestsida av Stangebyen slik som angitt i kommuneplanen. Ny veg i undergang under jernbanen er plasskrevende og bygget er lagt så langt inn på tomta at det skal være mulig å bygge ny veg uten å måtte rive barnehagen. Adkomsten må evt legges om. Vurdering: Stange kommune har bedt forslagstiller/tiltakshaver om at det utarbeides områdeplan som tar med seg områdene mellom eksisterende barnehage og planlagt. Det gir kommunen muligheter til å få ryddet opp i plangrunnlaget og legge føringer for en evt videre planlegging i området. En stor del av området er regulert til kombinert formål forretning/bolig. Nå foreslås at forretningsformålet tas ut og området reguleres til boligbebyggelse, dvs at sentrumsgrensen for næringsformål trekkes nordover. En framtidig utbygging innen planområdet må legge opp til en høyere utnyttelse enn det som er i dag. Gjennom områdeplanen stilles det krav om detaljregulering for områdene som ligger mellom barnehagetomtene. Både eksisterende og ny tomt reguleres slik at disse kan bebygges uten å utarbeide ny detaljregulering.

9 Områdeplaner er kommunens ansvar, men utarbeidelsen kan overlates andre. Det er derfor inngått egen avtale mellom Stange kommune og tiltakshaver om utarbeidelsen av områdeplanen. Avtalen innebærer ikke økonomiske forpliktelser for Stange kommune. Berørte grunneiere er varslet ifm oppstart av planarbeidet. Da saken ble lagt fram for planutvalget før jul 2011 ble også problemstillingen med ny veg under jernbanen kommentert. Forslagstiller har gjort en analyse av hvordan dette kan løses og lagt denne til grunn for plassering av bygget slik at veg i undergang kan anlegges uten at det skal komme i konflikt med selve bygget, adkomsten må imidlertid flyttes. Vegforbindelsen ligger inne på gjeldende kommuneplan og bør vurderes nærmere ifm kommunedelplan/områdeplan for både Stangebyen og også Jernbaneverkets planer for Dovrebanens dobbeltspor. Tiltaket er plasskrevende og komplisert i en bymessig sammenheng og det bør derfor gjøres en grundig studie av hvordan denne tverrforbindelsen kan løses. Områdeplanen tar høyde for gjennomføring av tverrforbindelsen i undergang under jernbanen. Konsekvensebe for tilstøtende eiendommer er ikke vurdert. Trafikksikringstiltak ble omtalt i saken der reguleringsspørsmålet ble behandlet i PUT møte og er omtalt under merknad fra barn og unges talsperson i plansaker. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer. Dette er altså ingen ny barnehage i den forstand at den kommer i tillegg til allerede eksisterende, men relokalisering av en eksisterende til en bedre tomt som er i tråd med gjeldende normer for barnehager. Uansett er det viktig for Stange at barnehagetilbudet er så godt og variert som mulig og at det er barnehagetilbud i sentrum for de som bor og arbeider i Stangebyen og de som pendler med tog fra Stange stasjon. Rådmannen skal ikke gå i detalj med alle forhold som er berørt i planbeskrivelsen, men vil anbefale at den leses som et utfyllende dokument. Planmaterialet er etter rådmannens syn svært grundig og profesjonelt framstilt. På bakgrunn av ovenstående vil rådmannen anbefale at planutvalget vedtar å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og at det sendes berørte parter til uttalelse. Trykte vedlegg: Utrykte vedlegg: 1 Plankart 1 Kopi av innkomne merknader 2 Bestemmelser 2 Ill planer 3 Planbeskrivelse 3 Plantegning av leilighetsbygg 4 ROS analyse 4 Snitt av leilighetsbygg 5 Støyberegning 6 Illustrasjonsplan... Sett inn saksutredningen over denne linja