Detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m. fl. Øvre Eiker kommune Forslag til planbeskrivelse

Transkript

1 1 Detaljert reguleringsplan for Strømbu gnr/bnr 92/61 m. fl. Øvre Eiker kommune Forslag til planbeskrivelse Dato:

2 2 Innholdsfortegnelse 1.0 Innledning Forslagsstiller Eiendoms- og eierforhold Hensikten med planen Gjennomføring av planen Forhold til gjeldende planer Planområdet eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Barnehage, skole, forretninger Topografi og vegetasjon Klimatiske forhold Støy Adkomstforhold og veier innenfor planområdet Kollektivtrafikk Grunnforhold Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg Planprosessen Deltagere i planprosessen Kunngjøring av igangsatt planarbeid Innspill til planarbeidet Utbyggingsavtale Beskrivelse av planforslaget Reguleringsformålene i planen Arealoppgave Planlagt bebyggelse Estetiske forhold Grøntstruktur og leke-/oppholdsarealer Vegetasjon Adkomst, parkering og annen infrastruktur... 18

3 3 5.0 Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål Konsekvenser for natur og miljø Samfunnsmessige konsekvenser Vedlegg... 22

4 4 1.0 INNLEDNING 1.1 Forslagsstiller Planforslaget er utarbeidet av Stener Sørensen AS på vegne av Engerhagan Eiendom AS. 1.2 Eiendoms og eierforhold Følgende eiendommer inngår i planforslaget: Gnr/bnr Eier Areal (m 2 ) 92/26 Engerhagan Eiendom as Ca /61 Engerhagan Eiendom as Ca Totalt areal Ca Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form av 2- mannsboliger med tilhørende veiadkomst og øvrig tilhørende anlegg. Planlagt bebyggelse forutsettes etablert innenfor gnr/bnr 92/ Gjennomføring av planen Utbygger ønsker å starte utbyggingen innenfor planområdet så snart som mulig. 1.5 Forhold til gjeldende planer Planområdet er i gjeldende kommuneplan for Øvre Eiker avsatt til Boligbebyggelse nåværende med en mindre del i nordøst avsatt til Landbruks, natur og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Se nærmere redegjørelse under pkt. 5.1 Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål (s.20) for hvorfor man mener det kan aksepteres å medta LNFR-område som foreslått i reguleringsplanforslaget. Planområdet ligger innenfor område som i kommuneplanen er avsatt til Sikringssone Område for grunnvannsforsyning (H120_2). Planområdet er ikke tidligere regulert. Etter hva man vet er det ikke planer under utarbeidelse i nærområdet.

5 5 2.0 PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger rett øst for Ringeriksveien midt mellom Hokksund og Skotselv og er på til sammen ca. 9,6 daa. Flyfoto av planområdet

6 6 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Planområdet er i dag hovedsakelig et skogsområde med gran- og furutrær. Lengst sør er det en eksisterende enebolig med tilhørende adkomst. Et høyspent luftstrekk krysser området i nord-sør retning. Planområdet ligger med nærhet til eksisterende boligbebyggelse. Lengst sør på planområdet er det i dag en enebolig i god stand, som forutsettes bevart. Det er ingen verneverdig bebyggelse innenfor planområdet. I tilgrensende områder er det eneboligbebyggelse av ulik karakter. 2.3 Barnehage, skole, forretninger Bingen barnehage ligger ca. 6,5 km nord for planområdet, og det ligger flere barnehager i Hokksund ca. 3,5 km sør for planområdet. Nærmeste skoler ligger i Hokksund. Hokksund er også nærmeste handelssted. Området omfattes av skoleskyssordning som kjører Kolbrækveien. 2.4 Topografi og vegetasjon Terrenget innenfor planområdet stiger jevnt i fra vest mot øst. I nordøst er det en fin og høytliggende furukolle. Denne ligger ca. 10 meter høyere enn planlagt boligbebyggelse. Terrenget her er lite berørt. Her er det fine furutrær på mosebunn. Innenfor planområdet for øvrig er det tett vegetasjon, hovedsakelig blandingsskog med en del gran. 2.5 Klimatiske forhold Planområdet er vestvendt og har gode solforhold. Det er ingen kjente vinddrag eller andre særskilte klimatiske forhold som må tas hensyn til. 2.6 Støy Aktuell støykilde er RV 35. Akustikk konsult AS har utarbeidet beregning av støy fra veitrafikk fra Ringeriksveien RV 35. Iht. til dette notat (vedlegg 3) ligger planområdet i sin helhet utenfor gul sone. Notatet konkluderer med at det ikke er behov for skjermingstiltak innenfor planområdet for å gi akseptabelt lydnivå på uteplasser. 2.7 Adkomstforhold og veier innen planområdet Planområdet har overordnet adkomst fra Ringeriksveien via Kolbrækveien. Det er ingen interne veier innenfor planområdet utover eks. gruset adkomstvei fra Kolbrækveien til eks. boliger vest for planområdet. Kryss Ringeriksveien/Kolbrækveien: Det er planlagt opprusting av eks. avkjøring Kolbrækveien fra Ringeriksveien i regi av Statens vegvesen. Opprusting er planlagt å skje i løpet av 2015/ Kollektivtrafikk Bussholdeplassen Langerud ligger langs Ringeriksveien ca. 200 meter sør for planområdet. Herfra går linje 101 som bruker ca. 5 minutter til Hokksund. Fra Hokksund stasjon korresponderer bussen med tog. Linje 100 går mellom Drammen Vikersund- Hønefoss og har stopp på Langerud holdeplass.

7 7 Kartet viser trasé og avstand (stiplet linje) fra planområdet til Langerud holdeplass

8 8 2.9 Grunnforhold Løsmassekartet nedenfor viser at det innenfor planområdet er elveavsetninger og bart fjell stedvis med tynt dekke. I områder avmerket med elveavsetninger (gult) er det registrert tykt dekke. For øvrig er det ubetydelig dekke. Planområdet ligger under marin grense. Iht. temakart Marin grense og mulighet for marin leire er planområdet delvis i kategorien Mulighet for marin leire Noen ganger. Området med elveavsetning er Kartblad Infiltrasjonsevne i kategori Godt egnet. Samme kartblad viser at det innenfor deler av planområdet er grunnvannspotensiale kategori antatt betydelig grunnvannspotesial. Løsmassekartet er hentet fra ngu.no Nord er opp

9 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Det ligger vann og avløpsledninger i forbindelse med planområdet. Et høyspent luftstrekk krysser området i nord sør retning. Dette forutsetts lagt ned i bakken. Det skal etableres ny nettstasjon. Kartet viser teknisk infrastruktur i området. Nord er opp

10 PLANPROSESSEN 3.1 Deltagere i planprosessen Deltagere i planprosessen har vært: Øvre Eiker kommune v/anita Malmer Solli Tiltakshaver Engerhagan Eiendom as v/ Reier Andre Sønju og Petter Tangen Plankonsulent Siv. Ing. Stener Sørensen as v/ylva Hindhamar 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Det ble varslet oppstart planarbeid i brev til berørte personer og instanser datert Oppstart planarbeid ble annonsert i Drammens Tidende Innspill til planarbeidet/merknad til plan Det var kommet inn totalt 7 merknader til varslingsfristen Buskerud fylkeskommune mottatt Innhold: Opplyser om at planområdet ligger på en elveavsetning og at dette har vært en fortrukket boplass i den eldste delen av steinalderen og at det er gjort funn på tilsvarende områder i Øvre Eiker. Fylkeskommunen kan derfor ikke uttale seg om automatisk fredete kulturminner før de har registrert området. Ber om aksept på vedlagt budsjett dersom registreringen ønskes foretatt på varslingsstadiet. Anbefaler at planområdet registrering foretas på varslingsstadiet for å unngå konflikter senere i reguleringsprosessen. Fylkeskommunen har ingen merknader hva gjelder nyere tids kulturminner. Tiltakshavers kommentar: Det er gjennomført arkeologiske undersøkelser (vedlagt). Det ble ikke gjort funn og har derfor ingen merknader til planen. Bestemmelse vedrørende varslingsplikt er medtatt i reguleringsbestemmelsene. 2. Statens vegvesen mottatt Innhold: Viser til brev vedrørende samme sak datert Generell uttalelse: ny utbygging må være vurdert i en større sammenheng med hensyn til samordnet areal og transportplanlegging. De trafikkmessige virkningen av en ny utbygging må dokumenteres samt at forholdet til kollektivtrafikk og myke trafikanter må avklares.

11 11 Dersom planarbeidet berører riks og fylkesveier og krever nødvendig endringer av trafikkforhold på disse må dette medtas i planarbeidet. Det må påregnes at endringer må gjennomføres før området kan tas i bruk. Normal byggegrense mot riksveger er nå 50 meter, men denne kan utvides til 100 meter av veimyndighetene. For regulering av støyømfintlig bebyggelse nær riks- eller fylkesveger må støyforholdene dokumenteres og nødvendige tiltak innarbeides i planen. «Fylkesdelplan for avkjørsler og byggegrenser langs riksveinettet i Buskerud» angir byggegrense på 100 meter langs den aktuelle strekningen av riksveien. Støyforholdene på planområdet må løses på en tilfredsstillende måte. Tiltak som forverrer støysituasjonen for eksisterende bebyggelse kan ikke reguleres. Tiltakshavers kommentar: Planområdet er hovedsakelig avsatt til Boligbebyggelse nåværende i kommuneplanen og vil bli en naturlig utvidelse av eksisterende boligfelt. Som vist på kart side 18 er tilgjengeligheten fra planområdet til Langerud holdeplass god - ca. 200 meter. Herfra går det buss linje 101 (Hønefoss- Drammen). I retning Drammen korresponderer bussen med tog på Hokksund stasjon. Linje 100 er nyopprettet og går mellom Drammen og Hønefoss. Denne linjen har stopp på Langerud. Det går skoleskyss langs Kolbrækveien. Minste avstand mellom planområdet og RV35 er ca. 45 meter. Mellom planområdet og riksveien ligger det eksisterende boligbebyggelse. Det er utarbeidet støyvurdering for planområdet (vedlegg 2). Iht. dette notatet ligger planområdet utenfor gul sone. Notatet konkluderer med at planområdet ikke er støyutsatt og at det ikke vil være behov for støytiltak innenfor planområdet. Det anses som lite sannsynlig at planlagt bebyggelse med 10 boenheter kan bidra til en forverring av støyforholdene for eksisterende bebyggelse. De anses som lite sannsynlig at trafikk fra planlagt fremtidig bebyggelse vil kreve støyskjermingstiltak på eksisterende bebyggelse. Det foreligger konkrete planer utarbeidet for Statens vegvesen, om opprusting av krysset RV35/Kolbrækveien i nærmeste framtid. Dette vil være positivt for eks. og ny bebyggelse og trafikksikkerheten i området. 3. Morten Isaksen mottatt Innhold: Som eier av gnr/bnr 92/13 har han blitt kontaktet av Engerhagen Eiendom as som ønsket å få veirett til 3 tomannsboliger over hans eiendom. Han er ikke interessert i å gi veirett til så mange enheter da dette veinettet ikke tåler den belastningen. Han skisserer to alternative løsninger til adkomst for planområdet. Tiltakshavers kommentar: Slik planforslaget nå foreligger forutsettes det ikke å anlegge adkomst forbi eiendom 92/13. All adkomst går via egen veigrunn (92/61) og kommunal veigrunn (Kolbrækveien).

12 12 4. Mattilsynet mottatt Innhold: Gjengir merknader som ble gitt første gang i juni Viser til drikkevannsforskriftens 14 som sier at eier av et vannforsyningssystem skal påses at det planlegges og gjennomføres nødvendig beskyttelse av vannkilden for å forhindre fare for forurensning av drikkevannet. «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging» forventer at «fylkeskommunen og kommunen gjennom planleggingen bidrar til å sikre helsemessig trygt drikkevann». «Forskrift for rammer for vannforvaltningen» 17 2.ledd (vann som brukes til drikkevann) gir føringer om en streng praksis for å beskytte drikkevannskilder. I klausuleringsbestemmelsene for grunnvannskildene Strømbo er det for Sone III Den ytre sikringssonen bl.a. forbud mot bymessig bebyggelse. Mattilsynet mener konsentrert småhusbebyggelse ligger nær opp til bymessig bebyggelse og at det derfor kan medføre en mulig risiko for vannforsyningen særlig i anleggsperioden. Det må dokumenteres med en faglig vurdering at byggeaktiviteten ikke vil påvirke vannforsyningen på en negativ måte før Mattilsynet kan akseptere den foreslåtte planen. Det må tas særlige hensyn i anleggs- og byggeperioden. Tiltakshavers kommentar: Planområdet er avsatt til Boligbebyggelse nåværende i gjeldende kommuneplan. Det forutsettes at det i forbindelse med kommuneplanarbeidet er gjort vurderinger i forhold til områdets egnethet for bebyggelse. 5. Fylkesmannen i Buskerud mottatt Innhold: Fylkesmannen påpeker at områdets nærhet til Ringeriksveien trolig innebærer at det er belastet med trafikkstøy. For støyømfintlig bebyggelse må støyhensyn tas i tråd med Klima og miljødepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442/2012. Tiltakets påvirkning på støyforholdene for eksisterende bebyggelse må også tas hensyn til dersom de overskrider anbefalte grenseverdier ut ifra den forventede trafikkøkningen. Ber om at reguleringsbestemmelsene fastsetter konkrete krav om ivaretakelse av støyforhold i tråd med anbefalte grenseverdier. For støybelastede områder må det også innarbeides i bestemmelsene krav om at det ved byggesøknad skal foreligge dokumentasjon på ivaretakelse av støykravene og aktuelle støytiltak. Bestemmelsene må også stille krav om at eventuelle nødvendige støytiltak skal ferdigstilles før boligene kan tas i bruk. Ber om at støyutredninger følger planen til offentlig ettersyn og at eventuelle nødvendige støytiltak blir innarbeidet i planen. Det opplyses om at PBLs 3-1 stiller krav om at planleggingen skal ta klimahensyn gjennom løsninger for energiforsyning. Fylkesmannen ber om at miljøvennlige energiløsninger blir utredet og at det vurderes om det skal stilles krav til at byggeområdet skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme.

13 13 Fylkesmannen ber om at trafikksikker adkomst for gående og syklende vektlegges. Kommunen bes vurdere behovet for tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet til kollektive transportmidler. Det må sikres tilstrekkelige lekearealer for barn i alle aldre, og planforslaget må inneholde en vurdering av lekemuligheter i planområdet og i nærmiljøet for øvrig. Dersom planforslaget berører arealer av betydning for barns lekemuligheter stilles det krav om erstatningsarealer. Det bør også vurderes om skoleveien har behov for sikkerhetstiltak. Eventuelle områder av verdi for landskap og biologisk mangfold må innarbeides i planen. Det må redegjøres nærmere for natur og landskapsforhold som et viktig grunnlag for utforming av planen. Det må som del av planarbeidet redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Det bes om at planleggingen vektlegger prinsippene om universell utforming. Planen må redegjøre for dette spesielt og prinsippene må sikres gjennom egne bestemmelser. Luftstrekket som går over området i dag påpekes og det viser til Statens stråleverns anbefalinger om byggegrenser for å begrense magnetfeltnivå i boligbebyggelse. Ber om at kommunen vurderer å kreve at høyspentkabelen blir lagt i jordkabel. Tiltakshavers kommentar: Det er utarbeidet støyvurdering for planområdet (vedlegg 3). Iht. dette notatet ligger planområdet utenfor gul sone. Notatet konkluderer med at planområdet ikke er støyutsatt og at det ikke vil være behov for støytiltak. Ny bebyggelse vil etableres med pipe slik at det vil være mulighet for å bruke ved/pellets som energikilde. Det legges ikke opp til forsyning av vannbåren varme. Denne reguleringsplanen legger ikke opp til særskilte trafikksikringstiltak. Som vist på kart på side 18 er tilgjengeligheten fra planområdet til kollektivtrafikk god. Herfra går det buss linje 101 (Hønefoss- Drammen). Retning Drammen korresponderer bussen med tog på Hokksund stasjon. Linje 100 er nyopprettet og går mellom Drammen og Vikersund. Denne linjen har stopp på Langerud. Formål Naturområde (N) er ca. 2100m 2 og omfatter den delen av planområdet som i kommuneplanen er avsatt til LNF-område. Dette område/formålet er forutsatt brukt til lek og uteopphold for barn og unge. Her skal både terreng og vegetasjon bevares, og det tillates kun en viss grad av tilrettelegging for opphold. I tillegg har alle boenheter romslige uteoppholdsarealer i tilknytning til boligen. Det er gjennom søk i tilgjengelige databaser ikke funnet registreringer av viktige eller sårbare arter. Alle boliger vil ha trinnfri adkomst. Internt i boligområdet vil det også være universell tilgjengelighet. Høyspent luftstrekk legges som jordkabel.

14 14 6. Brakar mottatt Innhold: Det orienteres om at området betjenes av kollektivtransport med linje 101 som går på Ringeriksveien. Nærmeste holdeplass heter Langerud og herfra er det en 5 minutters busstur til Hokksund stasjon hvor bussen korresponderer med toget. Tiltakshavers kommentar: Innspillet tas til etterretning. 7. Telenor mottatt Innhold: Ber om at ved neste anledning meldes plandokumenter inn via Telenors web-side eller med e-post til kabelnett@telenor.no Tiltakshavers kommentar: Innspillet tas til etterretning. 3.4 Utbyggingsavtale Det ble i forbindelse med varsling oppstart planarbeid også varslet om oppstart forhandlinger om utbyggingsavtale.

15 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen Bebyggelse og anlegg Frittliggende småhusbebyggelse (BF) Formålet omfatter eksisterende bolig. Det tillates en utnyttelsesgrad på 30%-BYA. Maksimalt tillatt gesims- og mønehøyde er 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-2) Formålet omfatter planlagt ny bebyggelse i form av tomannsboliger. Det tillates en utnyttelsesgrad på 30%-BYA. Maksimalt tillatt gesims- og mønehøyde er 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Energianlegg nettstasjon (T) Formålet legger til rette for ny nettstasjon. Renovasjonsanlegg (R) Formålet legger til rette for renovasjonsløsning for boliger innenfor BK1. Kjøreveg (K1-3) Formålet omfatter både offentlige og private veier. K1 er Kolbrækveien som er offentlig. Det forutsettes ikke å gjøre tiltak på K1. K2 er privat vei med regulert kjørebredde 4,5 meter. K3 er privat vei internt på planområdet. K3 har regulert kjørebredde 4,5 meter. Annen veggrunn grøntareal (Avg1-4) Formålet omfatter grøft/snøopplag og har regulert bredde 1,5 meter. Naturområde (N) Formålet omfatter eksisterende grøntområde. Området skal fungere som lekeområde for bebyggelsen innenfor BK1-2 samt for allmenheten. 4.2 Arealoppgave Formål Areal (daa) Bebyggelse og anlegg Frittliggende småhusbebyggelse (BF) Ca. 1,0 Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-2) Ca. 4,8 Nettstasjon (T) Ca. 0,01 Renovasjonsanlegg (R) Ca. 0,03 Samferdselsanlegg og teknisk Kjøreveg (K1-3) Ca. 1,1 infrastruktur Annen veggrunn grøntareal (avg1-4) Ca. 0,6 Grønnstruktur Naturområde (N) Ca. 2,1 Totalt areal Ca. 9,6 4.3 Planlagt bebyggelse: Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Formål frittliggende småhusbebyggelse omfatter tomt med eksisterende enebolig. Tillatt utnyttelsesgrad %-BYA 30% iht. bestemmelse i kommuneplanens arealdel. Maksimalt tillatt gesims- og mønehøyde er henholdsvis 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

16 16 Innenfor dette formålet er det i dag én eksisterende enebolig. Det vises ikke utregning av %BYA for dette formålet da det er forutsatt at eksisterende bebyggelse bevares. Tomtens areal justeres noe ned i forhold til opprinnelig størrelse, da noe av arealet inngår i formål renovasjonsanlegg (R) i planforslaget. Tomten fremstår fortsatt som romslig (ca. 1 daa) og vil få adkomst fra K2 som i dag. For formål konsentrert småhusbebyggelse (BK1-2) er tillatt utnyttelsesgrad %-BYA 30%. Maksimalt tillatt gesims- og mønehøyde er henholdsvis 8.0 meter og 9.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Utnyttelse og arealoppgave: Innenfor BK1 planlegges 4 stk. tomannsboliger på rekke, hvor hver enhet har fotavtrykk på ca. 85m 2. I tillegg planlegges det én tomannsbolig innenfor BK2. Det er forutsatt 3 stk. parkeringsplasser per bolig (18 m2 per stk.) Utregningen nedenfor viser utnyttelsesgraden for henholdsvis BK1 og BK2 ved en bebyggelse slik det er vist på illustrasjonsplanen: BK1: Totalt areal BK1: Ca m 2 Bebygd areal (85m 2 x8) +(18m 2 x3x8): Ca m 2 %-BYA: (1.112/3.673)x100 = Ca. 30 % BK2: Totalt areal: Ca m 2 Bebygd areal (85m 2 x2) + (18m 2 x3x2): Ca. 278 m 2 %-BYA: (278/1.137) x100 = Ca. 25 % Utregningen viser at planforslaget vil være innenfor tillatt prosent bebygd areal. 4.4 Estetiske forhold Prosjektet legger til rette for 2-mannsboliger med grunnflate inkl. bod etc. på 85m 2 per boenhet. Hver boenhet har BRA = ca. 125 m2 fordelt på 2 etasjer. 2-mannsboligene fremstår med et moderne uttrykk og en funksjonell planløsning. Husene er organisert i rekke der inngangspartiet er orientert mot øst og tilhørende parkering. Uteplass og hage ligger orientert mot sør-vest. Illustrasjonsplanen viser at terrenget faller jevnt 0,5 meter mellom hvert hus, slik at hus lengst nord ligger på kote ca. + 91,5 og enheten lengst sør ligger på kote ca Slik bebyggelsen er foreslått plassert, vil den være til minimal sjenanse for eksisterende bebyggelse og den vil ikke ta sol fra omkringliggende boliger.

17 17 Snittet viser planlagt bebyggelse 4.5 Grøntstruktur og leke-/oppholdsarealer Utvendige uteoppholdsarealer: Hver boenhet får romslige vestvendte oppholdsarealer på bakkeplan med mulighet for god skjerming mot naboer. I tillegge er det balkonger i 2.etasje. Den lille, interne høydeforskjellene på området tas jevnt mellom de ulike husene og veien, slik at det er lite areal som går bort i håndteringa av høydeforskjeller. Uteoppholdsarealene anses for å være meget godt egnet til lek og rekreasjon. Grunnlag for uteareal: I tråd med kommuneplanens bestemmelser er det i reguleringsbestemmelsene krav om 150 m2 MUA. Egnet areal innenfor formål BK1-2: Ca m 2 Fotavtrykk planlagt bebyggelse og parkering (85x10) + (54x10): Ca m 2 Egnet areal innenfor formål BK1-2 (4.810 m 2 ) fratrukket fotavtrykk planlagt bebyggelse og parkering (1.390 m 2 ) utgjør totalt ca m 2. Fordelt på 10 boenheter gir dette hver boenhet ca. 340 m 2 uteareal. Arealene er av god kvalitet og skjermet fra trafikk. I tillegg kommer balkonger og tilgjengelig leke- og oppholdsareal innenfor avsatt naturområde (N) (Ca m2). Krav til MUA skal med dette være svært godt ivaretatt. Lekearealer og område med naturkolle: Det forutsettes at nærlek og småbarnslek kan skje innenfor de romslige arealene avsatt til uteoppholdsareal, slik beskrevet over. Det synes ikke nødvendig å regulere inn et eget formål for dette nede på området med bebyggelse. Nordøst på planområdet er det en eks. furukolle, som fremstår som et fint landskapselement. Kollestrukturen ligger delvis innenfor planområdet. I planen har man prioritert å avsette dette området til Naturområde grønnstruktur, slik at kollen kan bevares i sin helhet. Området er tenkt å

18 18 fungere som leke- og oppholdsareal for planlagte boliger og utgjør ca. 2.1 daa. Samtidig vil det være tilgjengelig for alle som ferdes i området. Innenfor formålet tillates det minimalt med inngrep i terreng og vegetasjon, men det tillates tilrettelegging for opphold i form av benker/sitteplasser, gapahuk, bålplass etc. Det kan også opparbeides en sti/tråkk opp fra BK1. Det vil være vanskelig å oppnå gangforbindelse her med universell utforming på grunn av stigningsforholdene samt an man vil minimalisere inngripen i kollen. Alternativ slakere gangforbindelse kan være via ny adkomstvei/kolbrækveien, slik at en brattere sti direkte opp til kollen kan aksepteres. Naturområde (N) på 2,1 daa anses for å være et godt alternativ til en mer tradisjonell lekeplass. Bildet viser del av furukollen (formål N) sett fra sør mot eksisterende bolig (gnr/bnr 92/36) i nord 4.6 Vegetasjon Det finnes en del vegetasjon innenfor planområdet i dag. Vegetasjon som befinner seg på områder regulert til bygge og anleggsformål forutsettes ikke bevart mulig med unntak av enkelte trær i randsonene. Innenfor formål N forutsettes det at vegetasjonen skal bevares da denne er en stor del av områdets kvalitet. Reguleringsbestemmelsen for formålet tillater kun skånsom tilrettelegging for opphold. 4.7 Adkomst, parkering og annen infrastruktur Adkomst: Planområdet har adkomst fra privat vei (K2) via Kolbrækveien (K1). Privat vei ligger på gnr/bnr 92/61. Kolbrækveien er kommunal vei med kjørebanebredde ca. 4,5 meter. På reguleringsplankartet er Kolbrækveien regulert frem til senter vei (K1). Det forutsettes ikke å gjøre tiltak på Kolbrækveien utover nødvendig tilrettelegging for adkomst inn til BK2 samt evt. tiltak i avkjørsel Kolbrækveien/ K2.

19 19 Fra Kolbrækveien reguleres privat vei K2 med 4,5 meter kjørebredde. K2 har stigningsforhold ca. 1:11. K3 er felles privat adkomstvei for boliger innenfor BK1. K3 har regulert kjørebredde 4,5 meter. K3 har stigningsforhold ca. 1:85, dvs. tilnærmet flat. Det reguleres i tillegg 1,5 meter Annen veggrunn grøntareal (Avg), som omfatter grøft/snøopplag. Veianlegget har en samlet reguleringsbredde på 7,5 meter. Internvei K3 er anlagt med snumulighet for lastebil. Kommunen har gjort oppmerksom på at det er planlagt opprusting av eks. avkjøring Kolbrækveien fra Ringeriksveien i regi av Statens vegvesen. Opprusting er planlagt å skje i løpet av 2015/16. Dette vil være positivt i forhold til både ny og eks. bebyggelse i området. Parkering: Iht. reguleringsbestemmelsene kreves det minimum 3 biloppstillingsplasser pr. boenhet hvorav minst én skal være overdekket, dette i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Illustrasjonsplanen viser en løsning med 2 overdekte + 1 åpen p-plasser til hver boenhet. Forslaget viser en løsning hvor parkering på BK1 er lagt parallelt med intern vei, slik at manøvrering løses utenfor veiarealet. På grunn av at internvei kun trafikkeres av 8 boenheter, mener vi det her kan vurderes å tillate å benyttes internvei som del av manøvreringsareal. På BK2 løses parkering slik at man snur på egen grunn. Renovasjon: For BK2 løses renovasjon innenfor formålet. For BK1 er det i reguleringsplan avsatt areal til felles renovasjonsløsning ved innkjøring til boligområdet. I og med at internvei tilrettelegger med snumulighet for renovasjonskjøretøy innerst på området, kan det bli aktuelt å vurdere om renovasjon ønskes løst internt på området i tilknytning til hver boenhet. Annen infrastruktur og tekniske løsninger: Det etableres ny nettstasjon i forbindelse med prosjektet og er avsatt areal til dette i reguleringsplanen. Eks. høyspent skal legges ned som jordkabel over området. Det er kapasitet til håndtering av vann og avløp i området, endelige tiltak skal dokumenteres i søknad om tiltak. Det forutsettes at overvann håndteres på egen grunn. Det er store grøntarealer i forbindelse med bebyggelsen som vil gi god mulighet for lokal infiltrasjon. Vann fra østre deler av planområdet (fra gnr/bnr 92/52, formålene N og BK2) vil evt. kunne håndteres av avskjærende grøfter innenfor arealer avsatt til annen veggrunn.

20 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1 Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål Planforslaget vurderes til hovedsakelig å være i tråd overordnede planer (kommuneplan, kommunedelplan og aktuelle rikspolitiske retningslinjer). Mindre avvik fra kommuneplanen: Reguleringsplanforslaget medtar et mindre areal i nordøst avsatt til Landbruks, natur og friluftsformål samt reindrift (LNFR). I reguleringsplanen er dette arealet delvis avsatt til Boligbebyggelse og delvis til Naturområde. Grensen fra kommunedelplanen er vist på illustrasjonsplanen. Denne grensen virker noe vilkårlig satt i forhold til eks. bebyggelse, eiendomsgrenser og terrengformasjoner. I planforslaget er det derfor foreslått et «arealbytte» der del av LNFR-område tilrettelegges for bebyggelse. Cirka tilsvarende areal gjøres om fra byggeområde til grønnstruktur. Planforslaget forholder seg med dette til gjeldende eiendomsgrense og tillater bebyggelse ut til denne på nedre del. Området med naturkolle mot Kolbrækveien er sikret videre som Grønnstruktur Naturområde (N). Område N innenfor planforslaget er utvidet sørover i forhold til kommuneplanen, slik at kollestrukturen sikres bevart som en helhet. Forslagsstiller mener den foreslåtte justering av grensen er akseptabel og positiv ved at man koordinerer formålsgrense mot eks. eiendomsgrense og kollen sikres bevaring som en helhet. 5.2 Konsekvenser for natur og miljø Landskap: Planforslaget medfører at områder som er ubebygd i dag blir bebygd. Planområdet har noe tilgrensende eksisterende bebyggelse. Området vurderes til ikke å være spesielt sårbart med tanke på overordnet landskapsbilde og fjernvirkning. Planen legger generelt opp til mindre terrengendringer. På det flateste partiet innenfor boligformålet vil terrenget heves noe for å få en god innbyrdes sammenheng mellom bebyggelsen. Det vil bli noe fjellskjæring og/eller forstøtningstiltak mellom internvei K3 og naturområde N, da fremføring av veien krever at man må legge seg en del lavere enn eks. terrenghøyde. Innenfor formål N ønsker man ikke å gjøre endringer i terrenget da dette området fremstår som et «uberørt» naturområde der kvaliteten er det bestående. Det åpnes for at man kan tilrettelegge med et tråkk/sti opp fra planlagt bebyggelse til øvre del av kollen. Grunnforhold: Området skal være egnet for planlagt bebyggelse. Verneinteresser: Det er gjennomført kartlegging, som ikke påviste funn. Ingen merknader til nyere tids kulturminner. Reguleringsbestemmelse ivaretar varslingsplikt. Biologisk mangfold og naturtyper: Området er ikke registrert med særskilt betydning med hensyn på vilt/biologisk mangfold. I Direktoratet for Naturforvaltnings database (DIRNAT) er naturtyper som anses som nasjonalt, regionalt og lokalt viktige registrert. Naturbasen, viser at det ikke er funnet sårbare eller fredete naturtyper eller artsforekomster innenfor planområdet.

21 21 Med bakgrunn i Naturmangfoldslovens 8-12, vurderes planforslaget til ikke å ha negative konsekvenser for naturmangfoldet i området. Grønnstruktur: Det vurderes ikke dithen at eks. verdifull grønnstruktur bygges ned som en konsekvens av planen, selv om planforslaget medfører at ubebyde arealer skal bebygges. Planlagt boligområde fremstår grønt og åpent og verdifull kollestruktur forutsettes bevart. Sol/skygge: Prosjektet vurderes til ikke å forringe sol/skyggeforhold for eks. bebyggelse i nærområdet. Planlagt bebyggelse får gode interne solforhold. Forurensing (luft, jord, vann): Det er ikke kjent at det er forurensning i grunnen innenfor planområdet. Det er heller ingen andre kjent forurensningskilder i eller i nærheten av planområdet. Planlagt utbygging vil ikke påføre planområdet forurensning. Eksisterende luftstrekk over området skal i forbindelse med utbyggingen legges ned i bakken. Støy: Det er utarbeidet støyrapport i forbindelse med reguleringsarbeidet. Det konkluderes i rapporten med at området avsatt til bolig ikke vil være utsatt for støy fra rv35. Det vil ikke være behov for støyreduserende tiltak innenfor planområdet. Trafikkomfanget planlagt vil generere anses å være beskjedent. Det anses som lite sannsynlig at ny trafikk vil belaste eksisterende bebyggelse i den grad at det vil utløse krav om støytiltak. Radon: Området er ikke registrert med sannsynlighet for radon. Utbygger vil ivareta evt. krav til radonsperre. 5.3 Samfunnsmessige konsekvenser Trafikk: En utbygging av 10 enheter vurderes til å ha marginal påvirkning på trafikkforholdene i nærområdet. Planlagt opprusting av avkjøring Kolbrækveien fra Ringeriksveien vil være positivt med tanke på trafikksikkerhet i kryssområdet. Nytt trafikkbilde vil sannsynligvis ha størst påvirkning på eksisterende bolig innenfor gnr/bnr 92/26 formål BF. Sosial infrastruktur: Det anses som sannsynlig at det vil bli en viss andel av barnefamilier i den planlagte bebyggelsen. Utbyggingen anses allikevel for å være såpass begrenset at det ikke vil påvirke kommunens barnehagetilbud eller skolekapasitet. Teknisk infrastruktur: Det forutsettes at eks. anlegg som krysser planområdet ivaretas. Høyspent i luft legges om i jordkabel forbi planområdet. Dette vil ha en svært positiv konsekvens i forhold til dagens situasjon. Vann og avløp skal knyttes opp mot offentlig anlegg, som skal ha kapasitet. Overvann håndteres lokalt med åpne grøfter og sluk. Nødvendig fordrøyning forutsettes løst på egnet sted på egen grunn. Det etableres ny nettstasjon innenfor planområdet.