SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Hans Ole Wærsted Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/444 REGULERINGSPLAN ØVRE RUUD BOLIGFELT, ANDREGANGS BEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Hans Ole Wærsted Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/444 REGULERINGSPLAN ØVRE RUUD BOLIGFELT, ANDREGANGS BEHANDLING Vedlegg: Saksframlegg førstegangsbehandling Høringsinnspill Krødsherad ungdomsråd Høringsinnspill Hans Erik Johnsen Høringsinnspill Solveig Sæta Høringsinnspill Drammensdistriktets brannvesen Høringsinnspill Fylkesmannen i Buskerud Høringsinnspill Statens vegvesen Høringsinnspill Buskerud fylkeskommune Plankart datert Bestemmelser datert Planbeskrivelse datert Vegprofil gang- og sykkelveg Saksopplysninger: Formannskapet behandlet i sak 101/14 den førstegangsbehandling for detaljregulering av Øvre Ruud boligfelt. Følgende ble vedtatt: Forslag til detaljregulering av Øvre Ruud boligfelt, som vist i plankart datert med planbeskrivelse og bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens Planen var ute til offentlig ettersyn i perioden Det har totalt kommet inn 6 høringstillatelser. Sammendrag av merknader og administrasjonens vurdering foreligger i tabell nedenfor: Krødsherad ungdomsråd. Positive til planforslaget, men mener følgende bør vurderes: - Mer helhetlige bestemmelser knyttet til estetikk Administrasjonens vurderinger: - Estetikk er vurdert, og bestemmelser innarbeidet. Disse åpner for flere forskjellige utrykk, men krever enhetlig byggeskikk innen hver tomt. - Vann- og avløp ivaretas.

2 - Sikre at vann- og avløp ivaretas - Adkomst- og trafikksikkerhet. G/S vegen føres ned til en skoleveg som i dag ansees som dårlig sikret. Sterk anmodning om at G/S vegen videreføres ned til Norefjellporten. Hans Erik Johnsen, eier av gbnr 188/177 Hevder at hans tomt ikke er omfattet av begrensninger til utnyttelse av tomten, og ønsker derfor ikke at det skal innføres restriksjoner på denne. Hevder også at tomten i dag kan benyttes som både næringstomt og boligtomt. Ønsker derfor at denne tomten fjernes fra reguleringsplanen. Påpeker også at eier selv har betalt veg, vann og strøm til sin tomt, og ønsker ikke å belastes med dette en gang til. Solveig Sæta eier av gbnr 188/ - I forhold til trafikksikkerhet er dette en god tilbakemelding. Skolevegen/ G/S vegen føres helt riktig til en kommunal veg som både er bratt og ikke tilrettelagt som gangveg. Den tilrettelagte gangvegen går lenger syd, og krysser under fv. 280 ved Shell. Problemet med den tilrettelagte G/S vegen er at denne er lenger, og de fleste går korteste veg. Det er mulig å opparbeide et gangfelt langs den kommunale vegen ned til Norefjellporten uten ytterlige reguleringsprosess. Dette er derimot et budsjettspørsmål og politisk prioritering. Det er også mulig å bygge ny adkomstveg opp til eksisterende boligfelt, Fagernes og Rud og omdefinere dagens kjøreveg til gangveg. Dette er en omfattende prosess. Administrasjonen ønsker ikke å endre innkoplingspunktet for G/S veg ved kommunal veg. Dette er en mye brukt turveg som vil opparbeides ytterligger, og hvor fastboende og skoleunger mm. må lære seg å bruke skolevegen på en forsvarlig måte. Dagens gangadkomst er tilrettelagt, og det oppfordres til å bruke denne selv om dette er en lenger veg. Administrasjonen valgte å invitere Johnsen og Sæta til et eget møte angående reguleringsplanen, for å avklare misforståelser. I forhold til dagens mulighet for å bebygge eiendommene tar Johnsen og Sæta feil når de hevder at det ikke foreligger begrensninger knyttet til utnyttelsen av tomtene. Når det ikke er gjennomført reguleringsprosess er det kommuneplanens bestemmelser som er gjeldende. Bestemmelsene knyttet til reguleringsplanen åpner for større utnyttelse enn ved de generelle bestemmelsene i kommuneplanen.

3 Hevder på lik linje som Johnsen at hennes eiendom ikke er omfattet av begrensinger knyttet til på utnyttelse av tomten, og at foreslåtte bestemmelser medfører en reduksjon av hennes rettigheter. Sæta stiller også spørsmålstegn ved hvorvidt planlagte adkomstveg kan tillates etablert såpass nære hennes eiendomsgrense som her planlegges, og krever denne flyttet 4 meter fra eiendomsgrensen. Videre ønsker ikke kommunen at dette området skal reguleres til næringsformål. Det betyr ikke at man ikke kan utøve næringsvirksomhet innenfor området, men denne næringsvirksomheten må ikke medføre stor trafikk eller sjenanse for nabolaget. Gjennom møtet kom det frem at det kan være ønskelig å dele disse tomtene, slik at f.eks. barn kan få ei tomt i fremtiden. Dette anser administrasjonen som uproblematisk, og endrer bestemmelsene for BFS2, slik at det tillates deling av disse tomtene. I forhold til adkomstvegen til boligfeltet var det et vilkår ved salget av tomten til Sæta at det skal føres veg videre gjennom området til nytt boligfelt: Veien som føres fram til tomten skal skje i ytterkant av tomteområdet, og skal være bygget etter Vegvesenets håndbok 017 for nye veier i boligfelt. Der veien krysser eksisterende vannledning må denne sikres. Kommunen overtar vederlagsfritt veien som kommunal når evt. ytterligere utnytting av boligfeltet finner sted. Inntil dette tidspunkt er veien å betrakte som privat. Administrasjonen har vurdert andre vegløsninger, men ikke funnet at det er forsvarlig å flytte denne lenger vekk fra tomten, siden dette vil medføre ytterligere terrenginngrep og fordyre prosjektet vesentlig. På møtet ble det også fremmet ønske om å åpne for større garasjer/uthus enn hva reguleringsplanen åpner for. Etter en vurdering har administrasjonen kommet frem til at det ikke er ønskelig. Planen åpner for å kunne bygge inntil 50 m2 store garasjer, og at disse kan bygges sammen med naboer dersom det er hensiktsmessig

4 Drammensregionens Brannvesen: Viser til deres veileder for tilrettelegging for brannvesenets innsats, og ber kommunen være klar over at det må være tilstrekkelig slokkevann og akseptabel responstid fra nærmeste brannstasjonen. Fylkesmannen i Buskerud: Anbefaler at opparbeidelse av gang- og sykkelveg sikres gjennom rekkefølgebestemmelser For øvrig ingen merknader Statens vegvesen Påpeker at avkjøringen fra Hanserudvegen til fv. 280 ikke tilfredsstiller Statens vegvesens krav til kryss, og anbefaler at det settes krav om rekkefølgebestemmelse i planen for å utbedre dette krysset. Anbefaler videre at det innarbeides rekkefølgekrav som sikrer at gang- og sykkelveg blir bygget. Påpeker også at planen ikke er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for Areal og transportplanlegging med hensyn til avstander til skole og kollektivknutepunkt. Påpeker også at bilvegene er brattere enn de anbefaler, og synes det er uheldig at ikke gang- og sykkelvegen utformes med universell utforming. Buskerud fylkeskommune og Kulturhistorisk museum Det befinner seg en gammel hulveg innenfor planområdet som er vurdert av Buskerud Fylkeskommune, Kulturhistorisk museum og Riksantikvaren. Det er ikke behov for utgraving av kulturminnet, men det bes om at følgende bestemmelse innarbeides i planen: slik at total størrelse på bygget er 100 m2. DRBVs veileder er kjent for kommunen. Adkomstvegen er relativt bratt, (10,2 %), men deres krav er satt til 12,5 %. Slokkevann og responstid er akseptable, siden det befinner seg høydebasseng i området og nærmeste brannstasjon er i Noresund. Administrasjonen har innarbeidet rekkefølgefølgebestemmelse knyttet til opparbeidelse av gang- og sykkelveg. Krysset ved Hanserudvegen kan med fordel utvides, men administrasjonen anbefaler ikke at dette settes som et vilkår i reguleringsplanen. Dette behovet spilles inn i prioriteringslisten knyttet til investeringer på kommunale veger. Rekkefølgekrav for opparbeiding av gangog sykkelveg innarbeides i bestemmelsene. Krødsherad kommune er klar over at området både er bratt, og befinner seg et stykke fra sentrum, men området oppfattes som attraktivt med god solgang og utsikt. Gang og sykkelvegen er justert vesentlig, se egen vurdering senere i saksframlegget. Administrasjonen har lagt inn begge bestemmelsene i revidert forslag til bestemmelser. "Det er ikke stilt vilkår om arkeologiske

5 undersøkelser forbundet med dispensasjon av de berørte delene av den automatisk fredete hulveien (id ), som er markert som bestemmelsesområde #1 og #2 i plankartet. Tiltak iht. planen er tillatt." Den delen av hulveien som blir bevart i planen skal sikres med hensynsynssone, d) og følgendebestemmelse knyttes til denne: "Båndlagt etter kulturminneloven av 1978, innenfor gjeldende område (H730) ligger automatisk fredet kulturminne. Det må ikke forekomme noen form for inngrep i grunnen eller andre tiltak innenfor dissesonene uten tillatelse fra kulturminnemyndighetene." Øvrige justeringer av planforslaget: Gang- og sykkelveg: Formannskapet anmodet administrasjonen om å vurdere alternative traseer for gang- og sykkelvegen som fører ned til Noresund sentrum. Dette er gjort, og ny trase er innarbeidet i plankartet. Også denne er for bratt for å tilfredsstille kravet om universell utforming, og på det bratteste er denne nesten 20 %. Men ved en god opparbeiding av selve traseen, vil denne vegen enkelt kunne vinterbrøytes. Vegprofil er vedlagt. Administrasjonen har forsøkt å finne akseptable løsninger på egen eiendom, men ikke klart å få til dette. For å kunne opparbeide denne vegen er kommunen avhengig av en avtale med privat grunneier, Truls Erik Hennum, og har gjennomført forhandlinger med han. Det er enighet om at gang- og sykkelvegen skal opparbeides i skogsbilklasse 7, tyngre traktorveg, med nødvendig breddeutvidelse i krappe kurver for å komme frem med lassbærer ved tømmerhogst. Kommunen påtar seg alt vedlikehold av vegen, både brøyting og sommervedlikehold, samt at kommunen betaler en årlig kompensasjon på 5000 kr i året. Dette er heftelser som skal tinglyses så lenge kommunen benytter vegen som gang- og sykkelveg. Administrasjonen ber om fullmakt til å inngå bindende avtale med Hennum gitt disse vilkårene.

6 Opparbeiding av boligfeltet, salg av tomter: Det kreves en del opparbeiding før boligfeltet kan bebygges. Foreløpige anslag antyder en total kostnad på i størrelsesorden 7,5 8 millioner kroner for veg, vann og kloakk. Dette er foreløpige kostnader, og usikkerheten er stor inntil kommunen får bindende anbud på plass. Anbudsdokumenter er under utarbeidelse, men detaljer rundt anbudsrunden er ikke klarlagt. Totalt er det 15 tomter innenfor det nye tomtefeltet, med totalt tomteareal på m2. Dette blir et flott boligområde med høy attraktivitet. Kvaliteten på tomtene varier, og det er naturlig å differensiere prisen på tomtene. En bør også vurdere å selge til høystbydende men med en nedre minimumspris. Tomt 8,9,10 og 11 har best beliggenhet, mens tomtene 6 og 7 har lavere kvalitet. Salg av boligtomter må som et minimum har som grunnlag selvfinansiering slik at en ikke må redusere på kommunale tjenester for å dekke kostnadene. Med råtomtkostnader samt opparbeidingskostnader som på usikkert grunnlag er angitt til 8 mill. kr., vil tomtekostnaden i dette feltet pr. m2 ligge på rundt 600 m2 for de mest attrative tomtene mens tomtene med lavere kvalitet vil kunne prises ned mot 400 m2. Dette vil gi et prisnivå som er klart lavere enn i mer sentrumsnære strøk gitt områdets kvaliteter med utsikt mv. Videre prosess i forhold til utbygging av området. Administrasjonen vil arbeide videre med anbudsgrunnlag, prosess samt en bevilgningssak for opparbeidingskostnader til formannskapet den 18.8/kommunestyret Vi snakker her om en betydelig kostnad som kommunen må forskuttere frem til boligtomtene er solgt og som er betydelig høyere enn det som er lagt inn i budsjett- og økonomiplan. Prosjektet vil deretter bli lagt ut på DOFFIN med de frister og krav som gjelder for offentlige anskaffelser. Prosessen med anbud, klagefrister og evaluering tar 2-3 mnd. Tidsforløpet med gjennomføring av utbyggingen må avveies opp mot at en ikke påfører prosjektet og dermed tomtekjøperne uforholdsmessig økte utgifter. Dette vil således først bli endelig avklart i forbindelse med anbudsprosessen. Administrasjonen/teknisk er for tiden underbemannet, og flere tunge prosjekter som svømmehall, ny ambulansesentral, utbygging av VA på Norehammeren, vannprosjekter for Noresundområdet, er under gjennomføring eller utarbeidelse i tillegg til daglig drift og flere mindre prosjekt. Selv om man hyrer inn entreprenører til å gjennomføre prosjektet må byggherre følge prosjektet. Det er også en gjensidig avhengighet i vannprosjektene på Noresund og utbygging av Øvre Ruud så her er det viktig at ting skjer i riktig rekkefølge slik at Øvre Ruud prosjektet ikke stopper opp pga manglende gjennomføring av andre prosjekter. Feilprioritering av ressursinnsats vil også kunne føre til økte kostnader på andre prosjekt.

7 I henhold til ovenstående vil rådmannen be formannskapet gi slik innstilling til kommunestyret: Forslag til detaljregulering av Øvre Ruud boligfelt vedtas ihht plan- og bygningslovens Planforslaget består av følgene dokumenter: plankart datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert Rådmannen gis fullmakt til å inngå avtale med Truls Erik Hennum om opparbeidelse av gangog sykkelveg til boligfeltet på de vilkår som er beskrevet i saksframlegget.