Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/157/4 - Deling av eiendommen Tangen nordre - Bård Magnus Brønstad - Hyttetomt - Dispensasjon kommuneplan Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2010/ /1721/157/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /10 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gitt i dette saksfremlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal til fradeling av tomt for fritidsbolig i LNF-område. Avslaget hjemles i Plan- og bygningslovens 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel). Vedtaket kan påklages, jfr Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt. Vedlegg: 1 Situasjonskart datert Disposisjonsplan Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad mottatt Høringsbrev fra PBOM datert Brev til søker datert E-post fra Verdal kommune Teknisk drift v/bård Kotheim datert Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Brev fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag datert Brev fra Sametinget datert Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Brev fra søker med nabovarsling mottatt Jordlovsbehandling datert Korrigert søknad med nytt nabovarsel mottatt

2 12. Brev fra PBOM til søker datert Supplerende nabovarsling og dispensasjonssøknad mottatt Saksopplysninger: Enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) mottok en søknad om fradeling fra Bård Magnus Brønstad. Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1 dekar fra eiendommen Tangen nordre med gnr/bnr 157/4 ved Kjesbuvatnet i Verdal kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som tomt for fritidsbebyggelse. Gammel og ny Plan- og bygningslov: Søknaden er mottatt Den del av Plan- og bygningsloven som omhandler dispensasjon og planer trådte i kraft , mens bygningsdelen som omhandler hva som søknadspliktig trådte i kraft Ved et eventuelt avslag på søknaden, må avslaget hjemles i ny Plan- og bygningslov ( 11-6). Ved en eventuell innvilgelse må dispensasjonen hjemles i ny Plan- og bygningslov ( 19), mens godkjenningen av selve fradelingssøknaden må hjemles i gammel Plan- og bygningslov ( 93). Planstatus: Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Verdal kommune innenfor LNF-område - Fritidsbebyggelse (disposisjonsplan). Disposisjonsplanen det vises til er AS Værdalsbrukets hytteområder Kjesbuvann og gjelder for naboeiendommen som eies av AS Værdalsbruket. Omsøkte parsell ligger utenfor det som er angitt som prioritert hytteområde i disposisjonsplanen, og det

3 er ikke angitt noen hytte i planen på omsøkte sted. PBOM mener da at det er LNFformålet i kommuneplanen som gjelder. I kommuneplanen står det at det ikke er tillatt med oppføring av ny fritidsbebyggelse utenfor angitte byggeområder. Søknaden må derfor behandles som en dispensasjonssak fra kommuneplanen. I kommuneplanen ligger omsøkte parsell også innenfor Båndlagte områder klausuleringsområde for drikkvann. Omsøkte parsell ligger ca 120 meter fra vannkanten mot Kjesbuvatnet. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 19 (Dispensasjon) ble saken oversendt Nord- Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Innherred samkommunes enhet for Landbruk, Sametinget, Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag og Skjækerfjell/Skæhkere reinbeitedistrikt for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i brev datert at de ikke har merknader til søknaden, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8 dersom noen kommer over mulige kulturminner i de videre plan- og byggearbeider. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag skriver i brev datert at de ikke kan se at omsøkte fradeling vil komme i konflikt med reindriften i området og har ut fra dette ingen merknader til tiltaket. Sametinget skriver i brev datert at de ikke kjenner til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte område, og at de derfor ikke har merknader til søknaden. De skriver videre følgende: Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf Lov av 9.juni 1978 nr 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være hustufter, gammetufter, teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt til jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf kulturminneloven 3 og 6. Fylkesmannens landbruksavdeling skriver i brev datert følgende: Omsøkte parsell ligger på en rygg, i følge søknad bestående av fjellgrunn med lauvskog. Ryggen er omkranset av dyrka jord, ved Kjesbuvatnet. Dyrka jord berøres ikke direkte av den omsøkte lokaliseringen, men parsellen blir liggende inntil dyrka jord, og hvor det klart vil

4 kunne være påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdriften i området. Landbruksavdelingen råder kommunen til å bidra til at det kan finnes en løsning uten at hytte plasseres ute på ryggen. Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver i brev datert følgende: Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til fradeling av tomt i det aktuelle område, men råder i likhet med landbruksavdelingen at kommunen bidrar til å finne en løsning utenfor åsryggen. Fylkesmannens kommunal- og administrasjonsavdeling skriver i brev datert blant annet følgende: Det må vurderes om oppføringen av fritidsboligen vil kunne ha konsekvenser for samfunnssikkerhetsmessige forhold som for eksempel grunnforhold og skredfare Innherred samkommunes enhet for Landbruk har delvis godkjent søknaden i brev datert De anmodet sterkt at tomta ble trukket noe østover, ca meter for å redusere innvirkningen på kulturlandskapet. Skjækerfjell/Skæhkere reinbeitedistrikt har ikke gitt uttalelse. Verdal kommune Teknisk drift sier i e-post datert at Kjesbuvatnet er ikke reservevannskilde lenger og vil ikke bli det heller. Endring av søknaden: Det ble mottatt en endret kartskisse hvor tomta er trukket østover slik at parsellen grenser inntil eiendommen til AS Værdalsbruket. Nabovarslingen: Det er ikke mottatt nabomerknader i forbindelse med nabovarslingen. Både opprinnelig søknad og den endrede plasseringen er varslet naboene. Befaring: PBOM var på befaring i området Vurdering: Vurdering av dispensasjon: Plan- og bygningslovens 19 sier at kommunen kan gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kreves at det foreligger en grunngitt søknad. Loven sier at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres i fra blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Grunneier, Bård Magnus Brønstad, grunngir søknaden med følgende punkter: Han er barnløs og bor alene på eiendommen. Formålet med søknaden er bortfeste av hyttetomt til niese. Da han ikke har livsarvinger selv, ønsker han å sikre familien (niesen) etter sine foreldre (niesens besteforeldre)

5 Setter som betingelse for bortfeste at grunneier sikres forkjøpsrett ved evt salg ut av familien. Aktuelle areal består av fjellgrunn, og er overhodet ikke dyrkbart. Arealet har således ingen jordbruksmessig verdi, og ligger per i dag ubenyttet. Grunneiers niese, Hanne Brønstad, som er tiltenkt hyttetomta, supplerer søknaden med følgende: Det er på naboeiendommen Skavdal med gnr/bnr 157/3 gitt dispensasjon til hytte. Dette skal ha skjedd rundt 1975/1976. Andre forhold som taler for at det kan gis dispensasjon kan være: Ingen av høringspartene har gått i mot søknaden. Landbruksmyndighetene gikk riktignok i mot opprinnelige, omsøkte plassering, men godkjente alternative plassering. Det ble i 2009 (PUK-sak 63/09) gitt dispensasjon til fradeling av en hyttetomt ved Ådalsvollen. Forhold som taler mot å gi dispensasjon kan være: Kommuneplanen sier at det ikke skal deles fra fritidstomter uten plan. Gjentatte dispensasjoner skaper en presedens som gjør det vanskeligere å si nei til eventuelle kommende søknader om dispensasjon i LNF-områder. De oppgitte grunner i dispensasjonssøknaden anses som generelle, og de kan gjelde også i flere andre saker. Gjeldende kommuneplanen er fra 1997, mens saken på naboeiendommen er fra Saken fra 1976 anses ikke å danne presedens for gjeldende plan. Det har i de senere år ikke vært mange søknader om dispensasjon til fradeling av nye hyttetomter i LNF-områder. Det er den ene saken fra 2009 ved Ådalsvollen, men den saken og nåværende søknad er i utgangspunktet ikke helt sammenlignbare. Saken fra 2009 ble behandlet etter gammel Plan- og bygningslov, mens aktuelle dispensasjonssøknad må behandles etter ny Plan- og bygningslov. Ved innføringen av ny Plan- og bygningslov var intensjonen at dispensasjonsbestemmelsen skulle innskjerpes. Begrunnelsen for å innvilge dispensasjon i saken fra 2009, var at tomta lå i et område med flere hytter rundt seg, hvor både omsøkte tomt og de andre hyttene ligger i LNFsone 1. Dette kunne betraktes som en fortetting, noe som ikke er helt tilfelle i aktuelle sak. Riktignok ligger det flere hytter i området, men disse ligger innenfor det som er byggeområde i en disposisjonsplan, mens omsøkte parsell ligger utenfor dette området i planen. Omsøkte fradeling kan derfor ikke betraktes som en fortetting, men heller en utvidelse av et eksiterende hyttefelt. En dispensasjon i denne saken kan gi presedensvirkning som kan være uheldig med hensyn på eventuelle fremtidige dispensasjonssøknader.

6 Et av formålene med reguleringsplan/disposisjonsplan er å skape en forutsigbarhet for både de som har hytter i området og men også andre. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Med en liberal dispensasjonspraksis vil noe av forutsigbarheten forsvinne ved at planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag blir uthulet. I regulerte områder er det tidligere blitt gitt avslag (adm-sak 334/05 / PUK-sak 15/06) på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan (Syd-Innsvann) til fortetting av hyttefelt. Det ble sagt at fortetting bør prøves gjennom en reguleringssak, noe som ble gjort i det tilfellet. Med landbruksmyndighetens godkjenning av søknaden etter Jordloven, betraktes det hensynet bak landbruksformålet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Ved å gi en dispensasjon vil derimot hensynet bak Natur- og Friluftsformålet betraktes som vesentlig tilsidesatt. PBOM er av den oppfatning at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Det legges hovedsakelig vekt på at kommuneplanen ikke åpner for ny fritidsbebyggelse utenom plan, og faren for at det dannes presedens ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon. Lovens grunnlag for å kunne gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt. PBOM anbefaler derfor at det ikke gis dispensasjon i denne saken, og at søknaden om fradeling må avslås. Et vedtak om avslag er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr Forvaltningsloven. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtaket er mottatt. Selv om PBOM mener at det bør gis avslag i denne saken, så er det dermed ikke sagt at PBOM er uenig i at det skal komme ei hyttetomt på omsøkte sted. PBOM mener at eventuelle fradelinger av hyttetomter bør komme som følge av en planprosess. Dersom PUK ikke er enig med PBOM sin konklusjon kan dispensasjon fra kommuneplanens formål (LNF og Båndlagte områder drikkevannskilde) innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19. Selve delingsvedtaket kan deretter gjøres administrativt.