Konkursrettslige temaer knyttet til fast eiendom og borettslagsandeler

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Konkursrettslige temaer knyttet til fast eiendom og borettslagsandeler"

Transkript

1 Konkursrettslige temaer knyttet til fast eiendom og borettslagsandeler Foredrag hos Statens Kartverk Advokat Leif Petter Madsen 11. september Innhold 1. Innledning fast eiendom og konkurs 2. Eiendom på vei inn i boets masse 3. Eiendom på vei ut av boets masse 4. Entreprise 5. Leierett til fast eiendom 6. Pant i fast eiendom enkelte spørsmål 7. Konkurs i borettslag 8. Borettslag uten eiendom er det mulig 2 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

2 1. Innledning fast eiendom og konkurs 1.1 Ved konkurs brister vederlagsforutsetningen Ytelse mot ytelse avhengighetsforholdet settes på prøve Behov for regler som trekker opp grensene for boets beslagsrett og kreditorvernet 1.2 Boets beslagsrett, deknl. 2-2 "Ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden" Liten veiledning ved stansningsrett ved salg til skyldner Liten veiledning ved salg fra skyldner, kjøpers rettsvern avgjørende 3 2. Eiendom på vei inn i boets masse 2.1 Avhendingsloven 5-3, fjerde ledd Selgers hevingsrett går tapt når skjøte er tinglyst eller gitt kjøper eller kjøper har overtatt bruken Tilsvarende gjelder deknl. 7-7 for den overgitte del Annerledes ved stansningsrett? Deknl. 7-2 "overgitt" 2.2 Gyldig forbehold om tilbakeføring Deknl. 7-7, 2. ledd 1 pkt. gjelder også fast eiendom Ingen regel i panteloven som likestiller panterett og hevingsforbehold. Motsatt løsøre (salgspant) Må være tatt et særlig hevingsforbehold i avtalen Tingl. 21, 3. ledd 4 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

3 2. Eiendom på vei inn i boets masse forts. 2.3 Brot på naturalytelser Avhl. 5-3, 4. ledd lovbestemt hevingsrett Deknl. 7-1 må respekteres av boet 2.4 Stansningsretten Deknl. 7-1 jfr. kjl. 61 Deknl. 7-2 avgjørende om ytelser er overgitt, men hvis mottatt skjøte inngår eiendommen likevel i boets masse 5 3. Eiendom boet vei ut av boets masse 3.1 Avtaleerverv tinglysning Den annen parts stilling avhenger av om ervervet har oppnådd ordinært rettsvern Tingl. 23 rettsstiftelsen innført i dagboken dagen før konkursåpning, eks. fra rettspraksis. HR Rt TET-dommen Unntak - Proforma 6 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

4 3. Eiendom boet vei ut av boets masse forts. 3.2 Unntak fra tinglysningskravet Tingl. 22 nr. 1 overdragelse av panterett Tingl. 22 nr. 2 håndpantsettelse av panterett knyttet til omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapirer (frempant) Tingl. 22 nr. 3 stiftelse og overdragelse av bruksrett Fusjoner og fisjoner 7 4. Entreprenørens stansningsrett Rett til å stanse arbeidet analogi fra bustadoppføringslova 56, 3. ledd. Standardavtalen NS 8405/8406 Holde tilbake kontraktsarbeidet gjelder det selve bygget? Rt s Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

5 5. Leierett til fast eiendom 5.1 Skyldner som leietaker Gjelder tiltrådt leieforhold i ervervsvirksomheten Deknl spesialregel om automatisk inntreden Boet kan erklære ikke-inntreden og det innen 4 uker fjernet eiendeler og "stillet til rådighet" eller abandonerer (RG s. 1348) ellers anses boet for å ha trådt inn i leieforholdet Leie fra boåpning til faktisk uttreden eller abandonering blir massekrav 9 5. Leierett til fast eiendom forts. Fremleie/franchise RG s Tomtefeste Leie av bolig, deknl. 7-3 Ekstraordinær oppsigelsesadgang, deknl. 7-6 Utleiers hevingsadgang er begrenset i tiden før boåpning, deknl. 7-10, 3. ledd Boet har rett til å overføre leieforholdet sammen med virksomheten 10 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

6 5. Leierett til fast eiendom forts. 5.2 Skyldner som utleier Gjensidig bebyrdende avtale, deknl Boet kan velge om det vil tre inn. Hvis boet trer inn blir det berettiget og forpliktet på avtalens vilkår Ekstraordinær oppsigelsesadgang, deknl. 7-6, gjelder også utleie Er leietaker beskyttet oppsigelsesvern? bolig/lokaler, husll. 1-2 jfr. 9-5 deknl. 7-6, 3. ledd Pant i fast eiendom enkelte spørsmål 6.1 Panthavers stilling Deknl. 8-14, 1. ledd panterett "boet må respektere" Kkl. 117, 3. ledd jfr. 17. Boet kan nekte tvangssalg Kkl. 117 a) boet kan på visse vilkår selge overbeheftede eiendeler Kkl. 117 c) overføring til panthavere Deknl boet kan kreve tvangssalg 12 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

7 6. Pant i fast eiendom enkelte spørsmål forts. 6.2 Lovbestemt pant Pantel. 6-4 (1) boets legalpant for nødvendige boomkostninger 5 % av beregnet verdi eller det salg innbringer I realregistrert formuesgode maks 700 ganger rettsgebyret pt NOK ,- Legalpant i skyldners eiendeler har rettsvern uten tinglysning Prioritet foran alle andre pant Dersom en panthaver innløser boet må panteretten sikres rettsvern, pantel. 6-4 (4) Konkurs i borettslag 7.1 Innledning Brl. 1 (1): "Med burettslag er meint eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett)". Hovedelementer i borettslagsmodellen: Borettslaget eier (ev. fester) den faste eiendommen boligene befinner seg i. Beboerne får eierposisjon i form av en borettslagsandel i borettslaget. Med andelen følger en eksklusiv rett til å bruke den boligen som vedkommende andel er knyttet til. Andelen er knyttet til en plikt til å yte et innskudd til borettslaget. Begrenset ansvar: Andelseierne har ikke ansvar for lagets forpliktelser utover det som er skutt inn som andelskapital. Unntak: Borettslaget kan pålegge andelseierne å dekke en andel av felleskostnadene, jf. brl Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

8 7. Konkurs i borettslag forts. 7.2 Finansiering Finansieringsbehovet vil primært være knyttet til erverv av borettslagets eiendom. Finansieres vanligvis dels ved innbetalinger fra andelseierne (borettsinnskudd), jf. brl og dels ved fremmedfinansiering (lån), jf. brl flg. Borettsinnskuddene kan anses som lån til borettslaget og sikres med pant i borettslagets eiendom. Andelseierne (innskyterne) vil i felleskap være panthavere etter panteretten, men styret i borettslaget kan disponere som panthaver på vegne av innskyterne. Innskuddet kan kreves tilbake dersom borettslaget oppløses, jf. brl (3). Ikke i andre tilfeller Avhendes andelen blir retten til beløpet transportert videre til neste andelshaver. Maksimalgrense på 75 % fellesgjeld, jf. brl Sikres normalt med første prioritets pant. brl (1) Konkurs i borettslag forts. 7.3 Konkursåpning Borettslag kan begjæres konkurs eller begjære seg selv konkurs (oppbud) på lik linje med andre selskaper Myndigheten til å begjære oppbud må antas å ligge hos styret, jf. brl. 8-8 For at konkurs- eller oppbudsbegjæring skal bli tatt til følge må borettslaget være insolvent, jf. kkl. 60 og 61. Borettslaget makter ikke å betale krav etter hvert som de forfaller Borettslagets eiendeler, typisk eiendommen, innestående og fellesformue, dekker ikke forpliktelsene. 16 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

9 7. Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning Virkningene av konkurs følger av brl Kodifisering av rettstilstanden etter tidligere lov. Tidligere rettspraksis fortsatt relevant Andelseiernes borett konverteres til en tidsubestemt husleieavtale, jf. brl (1). En tidsubestemt leieavtale er en leieavtale der opphørstidspunktet ikke er bestemt på forhånd. jf. husl Antatt i juridisk teori at virkningstidspunktet er konkursåpning, jf. kkl. 74 og dknl. 1-4 (3) Loven sier ikke noe om hvem som skal regnes som utleier, dog må det antas at dette er konkursboet. Det vil ikke foreligge noen skriftlig leiekontrakt mellom partene. Hver av partene kan kreve skriftlig kontrakt, jf. husl Antatt at ingen av partene vil kunne pålegges å undertegne noe mer enn en minimumsavtale. Boet kan neppe kreve at tidligere andelseier godtar fravikelse uten søksmål dersom leien ikke blir betalt, jf. tvfl (3) Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning forts. Virkningen av at boretten konverteres til en leierett er at beboeren/tidligere andelseier mister sine rettigheter/plikter etter brl. kapittel 5. Ikke rett til å overdra boretten/leieretten, jf. husl. 8-1 uten samtykke fra utleier/konkursboet (tidligere fri rådighet jf. brl. kapittel 4) Ikke rett til å leie ut boligen uten samtykke fra utleier/konkursboet, jf. husl. 7-2 Underlagt vedlikeholdsplikt etter husl. 5-3, som er langt mindre omfattende enn vedlikeholdsplikten etter brl Eventuelle vedtektsbestemmelser om vedlikeholdsfordeling, jf. brl og 5-17 settes til side. Konkursboet trenger ikke å respektere disse. 18 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

10 7. Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning leie Leien skal i henhold til brl "setjast til gjengs leie, jf. husleigeloven 4-3". Fremgår ikke hvem som skal fastsette gjengs leie, men dette må være konkursboet. Leien får virkning fra konkursåpningen. Gjengs leie er i forarbeidene til husl. definert som "et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår" Forskjellig fra begrepet markedsleie. Markedsleie reflekterer hva som kan oppnås ved ny utleie i dag, mens gjengs leie er gjennomsnitt av leien i allerede løpende leieforhold. Gjengs leie vil i praksis bli fastsatt ved bruk av takstmenn e.l. Blir ikke partene enige kan hver part kreve at gjengs leie blir fastsatt av en takstnemnd, jf. husl Konkurs i borettslag forts Konkursåpningens virkning oppsigelse Deknl. 7-6 (1): Konkursboet har ved inntreden rett til å si opp løpende avtaler med sedvanemessig varsel (alternativt 3 måneder) uavhengig av avtalens bestemmelser om oppsigelse og uten krav om begrunnelse. Deknl. 7-6 (3): Konkursboet særskilte oppsigelsesadgang gjelder ikke dersom den annen parts (beboeren) rett er beskyttet ved tinglysing (rettsvern). Tgll. 22 (3): Bruksretter får rettsvern uten tinglysing dersom bruksretten er tiltrådt og retten er stiftet for høyst 3 måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel eller til vanlig flyttetid med sedvanemessig varsel. Omfatter tidsubestemte leieavtaler. Oppsigelse av leieavtalen må skje etter reglene i husl. 20 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

11 Konkursåpningens virkninger Oppsigelse forts Konkursåpningens virkninger oppsigelse forts. Husl. 9-5 (2) litra d: Utleier kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom det foreligger saklig grunn. Dersom konkursboet finner det prisdempende å selge boligen med påhefte av leieretten må det antas å foreligge saklig grunn. Husl. 9-8 (2): Retten kan sette oppsigelsen til side dersom den finner at den vil virke urimelig. Konkret interesseavveining hvor konkurssituasjonen spesielle karakter og kreditorhensyn må veies mot det generelle oppsigelsesvernet og at leietaker var andelseier i et borettslag som ikke maktet å gjøre opp sine forpliktelser Konkurs i borettslag forts. 7.4 Konkursboets behandling kort om borettslagets fordringer Inndrivelse av ubetalte felleskostnader forfalt før konkursåpning Ubetalte felleskostnader vil typisk være årsaken til borettslagets konkurs. Utgjør fordringer som borettslaget har på de respektive andelseierne. Omfattet av konkursboets beslag, jf. kkl. 100, jf. deknl Bostyrer ansvarlig for å innfordre utestående. Andelseierne hefter i henhold til brl og 5-25 personlig for felleskostnader. Borettslaget har legalpant i andelseiernes andel for dekning av felleskostnader, jf. brl (1) Antas at konkursboet overtar panteretten. Panterett i en andel i et konkursrammet borettslag vil imidlertid ikke ha mye verdi. Konkursboet vil således ikke ha noe å realisere. 22 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

12 7. Konkurs i borettslag forts. 7.5 Konkursboets behandling - erstatningsansvar Erstatningsansvar for styremedlemmer i borettslaget, jf. brl. kap. 12. Bygger i stor grad på bestemmelsene i asl. kap. 17. Lovfesting av det ulovfestede uaktsomhetsansvaret. Individuelt ansvar, det enkelte styremedlem må vurderes separat Den ansvarsbetingende handlingen må ha skjedd "under utføringa" av tillitsarbeidet. Feilvurderinger og mindre heldige valg vil normalt ikke utløse erstatningsansvar så lenge de bygger på en forsvarlig vurdering/saksbehandling. Må antakelig tillegges en viss vekt at styremedlemmene i borettslag som regel er uprofesjonelle Konkurs i borettslag forts. 7.6 Konkursboets realisering av borettslagets eiendeler Utgangspunkt: Konkursboet skal realisere boets eiendeler på den måten som gir størst utbytte, jf. kkl. 117 Borettslagets eiendeler vil primært være borettslagets faste eiendom. Konkursboet har flere alternativer: Abandonering Salg av eiendommen som leiegård Seksjonering med påfølgende salg Tvangssalg i henhold til deknl (lite praktisk) 24 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

13 7. Konkurs i borettslag forts. 7.7 Abandonering Konkursboet opphever beslaget av eiendommen Skyldneren får tilbake faktisk og juridisk rådighet over eiendommen, men også ansvaret for denne. Eiendommen overføres tilbake til borettslaget ved styret Forutsetter at eiendelen er "uten økonomisk interesse for boet", jf. KKL 117 (b). Konkursboet er ikke tjent med å beholde eiendommen for senere realisering. Eiendommen vil typisk være overbeheftet Abandonering muliggjør tvangssalg for kreditor Konkurs i borettslag forts. 7.8 Salg av eiendommen som leiegård Spørsmål om konkursboet skal selge med eller uten leierettene som ble opprettet ved konkursåpning. Eventuell kjøper vil også kunne ønske å si opp leierettene. Oppsigelse må skje i medhold av husl Eiendommen vil vanligvis være å anse som en "leiegård" i henhold til leiegårdsloven 1 (1): Mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst 5 boliger. Kommunen har forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård blir overført til andre enn staten eller den respektive fylkeskommunen. Konkursboet og kjøper plikter i henhold til leiegårdsloven 5 å straks gi skriftlig melding til kommunen om overdragelsen. 26 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

14 7. Konkurs i borettslag forts. 7.9 Seksjonering Innledning Fordel: Salg av enkeltseksjoner kan være mer inntektsbringende enn å selge som leiegård med eksisterende leieforhold. Ulempe: Omfattende prosess, kan være kostbart for konkursboet. Ofte praktisk at hver av de tidligere boligene i borettslaget omgjøres til seksjoner. Eiendommen kan beholde sitt gnr./bnr., men de nyetablerte seksjonene får hvert sitt seksjonsnummer Konkurs i borettslag forts Seksjonering leietakers kjøperett Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for innføring i matrikkelen har rett til å kjøpe vedkommende seksjon, jf. eskl. 14 (1). Kjøperetten gjelder ifølge forarbeidene også ved seksjonering som ledd i konkurs og må godtas av borettslagets kreditorer. Ikke en forkjøpsrett, kan gjøres gjeldende uavhengig av om eier ønsker og selge eller ikke. Det er selve seksjoneringen som utløser kjøperetten. Unntak fra kjøperetten ved "omdanning" av borettslag, jf. eskl. 14 (5) kommer ikke til anvendelse i en konkurssituasjon. Konkursboet skal snarest mulig etter vedtak om seksjonering fremsette skriftlig tilbud om kjøp til leieren, jf. eskl. 15. Tilbudet må inneholde bindende forslag til kjøpesum og opplysninger om andelseiers rettigheter og plikter etter kjøperetten. Fristen for å bruke kjøperetten er 3 måneder etter skriftlig tilbud er mottatt av leieren, jf. eskl. 17 (1). Dersom tilbudet ikke tilfredsstiller lovens krav vil ikke fristen for å benytte seg av kjøperetten begynne å løpe. 28 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

15 7. Konkurs i borettslag forts Leietakers kjøperett forts. Kjøpesummen skal i henhold til eskl. 16 (1) være 4/5 av seksjonens salgsverdi. Kjøpesummens skal beregnes på bakgrunn av salgsverdi, ikke teknisk takst. Salgsverdi er lik seksjonens normale og fulle verdi ved frivillig omsetning. Skal ikke ses hen til at seksjonen er utleid (dette som begrunner 20 % rabatt). Skal gjøres fradrag for verdien av eventuelle forbedringer og innsats fra leieren (utover ordinært vedlikehold) og heftelser om ikke er pengeheftelser (eks. servitutter mv.). Skal ikke tas hensyn til pengeheftelser, jf. eierseksjonsloven 16 (6). Konkursboets tilbud skal være uten forbehold om taksering Trenger ikke å ha gjennomført takst i forkant, men kan ikke ta forhold om taksering i ettertid Leieren kan kreve takst fastsatt ved takstnemnd, jf. eskl. 16 (2) Konkursboet vil i så tilfelle ikke være bundet av sitt opprinnelige bud. Konkursboet bærer kun kostandene dersom verdsettelsen blir lavere enn boets tilbud. Kjøperetten må gjøres gjeldende innen én måned etter at andelseieren har fått melding om verdsettelsen Konkurs i borettslag forts Seksjonering i praksis Ved seksjonering vil de tidligere andelseierne i praksis ha 4 alternativer: 1. Benytte seg av kjøperetten 2. Fortsette leieforholdet 3. Flytte 4. Finne en løsning med panthaver og konkursboet 30 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

16 7. Konkurs i borettslag forts Beboere som benytter seg av kjøperetten Dersom leier benytter seg av kjøperetten forfaller kjøpesummen til betaling én måned etter at den er gjort gjeldende og eventuell verdsettelse av takstnemnd er endelig, jf. esl. 16 (6) Det skal gjøres fratrekk for den del av kjøpesummen som svarer til pengeheftelsene som påhviler seksjonen. Denne del betales først når heftelsene er innfridd. Borettslagets pantegjeld vil typisk være større enn verdien av eiendommen og (med mindre annet er avtalt med pantekreditor) hefter den på alle seksjoner. Kjøpesummen vil således ofte være kr. 0,- Andelseieren kan kreve skjøtet "straks", jf. eskl. 16 (7), selv om det ikke betales noen kjøpesum Kjøperetten vil i en slik situasjon være av mindre interesse for andelseieren - Seksjonen vil være overbeheftet og kan når som helst bli tvangssolgt Ved tvangssalg vil andelseier konkurrere på det åpne markedet og risikerer å måtte betale 100 % av markedsverdien for boligen. Skal tvangssalg forhindres må andelseier innfri pantekrav som til sammen overstiger verdien av seksjonene Konkurs i borettslag forts Fortsettelse av leieforholdet eller flytting Fortsettelse av leieforholdet Tidligere andelseier som ikke benytter kjøperetten beholder sine rettigheter etter leieavtalen, jf. eskl. 18 (1). Tilsvarende dersom tidligere andelseier ikke foretar seg noe når konkursboet fremsetter tilbud om kjøp. Konkursboet har anledning til å avhende seksjonen. Kjøper vil kunne si opp leieretten dersom vedkommende har saklig grunn, jf. husl. 9-5 (2) bokstav d. Flytting Andelseier kan si opp den tidsubestemte leieavtalen, jf. brl (1) Oppsigelsesfristen er 3 måneder, jf. husl. 9-6 Andelseier blir etter oppsigelsestidens utløp fri alle sine rettigheter og forpliktelser tilknyttet borettslaget eller konkursboet Må imidlertid svare for skyldige felleskostnader og husleie frem til oppsigelsen er effektiv samt eventuelt andre uoppgjorte forpliktelser etter leieavtalen. Andelseieren er selv part i husleieavtalen og hefter personlig 32 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

17 8. Borettslag uten eiendom er det mulig? 8.1 BRL Roligheten Vest TOMROM: Til venstre Sofies gate 80. Til høyre Sofies gate 84. Nummer 82 finnes ikke. Foto: Torbjørn Berg Opprettet falskt borettslag på adresse som ikke finnes, lurte banker for over 20 millioner - En rimelig spesiell sak. FIKTIV ADRESSE. Ni banker skal ha lånt ut millioner kroner til fiktive leilighetskjøp i et borettslag med tom adresse i Sofies gate 82 på Bislett i Oslo. Foto: Fredrik Bjerknes Pengejakt i smuget En sjelden Maserati er blant verdiene bankene jakter på etter at de lånte ut opptil 25 millioner kroner til leilighetskjøp i et mosegrodd portrom Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.2 Kort om det konkrete saksforholdet Borettslaget BRL Roligheten Vest ble registrert i enhetsregisteret 31. januar 2013 med en andelskapital på NOK fordelt på 10 andeler. Borettslagsandelene ble tinglyst med egne grunnbokblad 11. april Andelenes adresse ble oppgitt å være Sofies gate 82 i Oslo. Det ble deretter fremlagt dokumentasjon overfor en rekke ulike finansinstitusjoner som gav inntrykk av at borettslaget var eier av fast eiendom og at andelene knyttet seg til fysiske leiligheter. Dokumentasjonen inkluderte fiktive salgsoppgaver og fiktive takster med bilder og teknisk beskrivelse av leilighetene. Fiktive kjøpekontrakter som gav inntrykk av at den respektive leilighet skulle overdras fra et stråselskap kontrollert av bakmennene til en gitt kjøper. Kjøper var en reell person, men del av "opplegget". Adressen ble også i dokumentene oppgitt å være Sofies gate 82, gnr. 217, bnr. 337 i Oslo Finansinstitusjonene ga boligkreditt til kjøpe av andeler i borettslaget med sikkerhet i pant tinglyst på den relevante andelens grunnboksblad. Det ble benyttet advokater som oppgjørsansvarlig. En av de oppgjørsansvarlige avdekket at den aktuelle andelens oppgitte adresse ikke eksisterte. Også avdekket at oppgitt gnr./bnr. tilhørte en utenforstående tredjepart. Deretter raskt avdekket at borettslagets bygg overhodet ikke eksisterte. Pantesikkerhetene var således uten noen som helst verdi. Diverse prosesser knyttet til arrest i aktiva hos stråselskap og antatte bakmenn ble innledet høst/vinter Vinteren/våren 2014 ble det åpnet konkurs i stråselskapene samtidig som det ble åpnet personlig konkurs hos en rekke av de antatte bakmennene. Konkursboet har tatt beslag i en rekke verdifulle eiendeler, men på langt nær nok til å innfri pantekravene. 34 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

18 8. Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.3 Opprettelse av borettslag registrering Registrering av borettslag skjer ved melding til Enhetsregisteret Formalkontroll av vilkårene i brl. kap. 2 Ikke krav om at borettslagets bygning må være oppført før registrering, tilstrekkelig at det fremlegges en bygge- og finansieringsplan Enhetsregisteret kontrollerer ikke hvorvidt borettslaget faktisk eier/fester en fast eiendom Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.4 Tinglysning av borettslagsandeler Andelen i borettslaget skal registreres i grunnboka, jf. brl. 6-1 (1). Tinglysing av andelene skjer (normalt) ved bruk av standardisert skjema. Kartverket foretar formalkontroll av hvorvidt vilkårene for tinglysing er oppfylt. Kontroll av at borettslaget er registrert i Enhetsregisteret, dvs. av organisasjonsnummer. Formelle krav for tinglysing, herunder at dokumentene er signert på foreskrevet måte. Den eller de som signerer på dokumentene innestår for at opplysningene i dokumentet er riktige, herunder at borettslaget er stiftet i henhold til brl. 36 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

19 8. Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.4 Tinglysning av borettslagsandeler forts. Ikke vilkår for tinglysing av andelene at borettslaget har hjemmel til den faste eiendommen. Registrering skjer ofte i utbyggingsprosess, hvor utbyggerselskapet vil stå som hjemmelshaver Utbygger velger selv når hjemmel overføres. Overføring av hjemmel til borettslaget skjer ofte sent i utbyggingsprosessen og gjerne etter at andelen er registrert i grunnboken. Kartverket legger til grunn at de ikke har hjemmel til å nekte tinglysing i slike tilfeller Ikke vilkår for tinglysing at adressen er endelig klarlagt I utgangspunktet krav om unik adressetilknytning Krever som utgangspunkt de offisielle adressene fra matrikkelen som adressetilknytning. Dersom boligene ikke er tildelt offisiell adresse fra kommunen kan matrikkelnummer (gnr./bnr.) benyttes I en utbyggingssituasjon kan borettslagets adressetilknytning være mangelfull/uavklart på tinglysingstidspunktet Kartverket legger til grunn at en noe mangelfull adresse i seg selv ikke gir grunnlag for å nekte tinglysing Borettslag uten eiendom er det mulig? forts. 8.4 Tinglysning av borettslagsandeler forts. Grunnleggende for tinglysingsinstituttet at Kartverket kun forholder seg til formelle forhold. Foretar i begrenset grad kontroll av reelle bakenforliggende forhold. Grunnboken gir ingen angivelse av hvor stor reell verdi tinglyst rett til en borettslagsandel eller fast eiendom gir Panthaver må selv vurdere verdien/i hvilken grad en borettslagsandel/fast eiendom er et dekningsverdig panteobjekt Ikke avgjørende hvorvidt pantsetteren har grunnbokshjemmel, men om det faktisk er mulig å realisere panteobjektet slik at panthaver får dekning for pantekravet. 38 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

20 Kontaktinformasjon OSLO Tel Fax LONDON Tel Fax KOBE Tel Fax BERGEN Tel Fax SINGAPORE Tel Fax SHANGHAI Tel Fax Ansvarsforhold: Denne presentasjonen inneholder en overordnet beskrivelse av enkelte regler i norsk rett. Den utgjør ikke juridisk rådgivning, og ingen forretningsmessige beslutninger bør baseres på den. 40 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

Legalpantet for boomkostninger etter Rt. 2014 s. 14 Litt om tinglysing, rettsvern og prioritet

Legalpantet for boomkostninger etter Rt. 2014 s. 14 Litt om tinglysing, rettsvern og prioritet U N I V E R S I T E T E T I B E R G E N Legalpantet for boomkostninger etter Rt. 2014 s. 14 Litt om tinglysing, rettsvern og prioritet Professor Hans Fredrik Marthinussen Universitetet i Bergen (2011)

Detaljer

MØNSTERBESVARELSE I ALLMENN FORMUERETT VÅR 2014

MØNSTERBESVARELSE I ALLMENN FORMUERETT VÅR 2014 MØNSTERBESVARELSE I ALLMENN FORMUERETT VÅR 2014 Skrevet av Emma Nilsen Vonen Oppgaven er dessverre ikke kommentert Første spørsmål er om Storevik sparebanks (SSBanken) panteretter faller bort fordi taket

Detaljer

Beslagsrisiko knyttet til hjemmelsselskaper. Thorvald Nyquist

Beslagsrisiko knyttet til hjemmelsselskaper. Thorvald Nyquist Beslagsrisiko knyttet til hjemmelsselskaper Thorvald Nyquist Formell eier vs reell eier fast eiendom Formell eier Tinglyst som hjemmelshaver i grunnboken Registret hos Statens kartverk Reell eier Den som

Detaljer

Til deg som sitter i styret i borettslag med høy fellesgjeld. viktig å vite

Til deg som sitter i styret i borettslag med høy fellesgjeld. viktig å vite Til deg som sitter i styret i borettslag med høy fellesgjeld viktig å vite Innhold Borettslagsmodellen, styrets oppgaver, fellesgjeld og felleskostnader........................... 4 Om borettslagsmodellen.............................................

Detaljer

Ny høyesterettsdom vedrørende kreditorekstinksjon

Ny høyesterettsdom vedrørende kreditorekstinksjon Ny høyesterettsdom vedrørende kreditorekstinksjon anvendelse av tinglysningsloven 23 når konkursdebitor ikke har grunnbokshjemmelen Sven Krohn 1 Innledning Den 25. april 2008 avsa Høyesterett

Detaljer

Festerett som sikkerhetsobjekt i låneforhold. Advokat Tom Rune Lian

Festerett som sikkerhetsobjekt i låneforhold. Advokat Tom Rune Lian Festerett som sikkerhetsobjekt i låneforhold Advokat Tom Rune Lian Estate Konferanse "Tomtefeste i næringsbygg" 12. juni 2014 00 Agenda 00 Agenda Agenda! Innledning og avgrensning! Pantsettelsesadgangen!

Detaljer

Samspillet matrikkel - grunnbok

Samspillet matrikkel - grunnbok Samspillet matrikkel - grunnbok Harstad og Tromsø 30. september og 1. oktober 2014 Registerførere Åge-Andre Sandum og Nina Josefine Halsne Innhold Temaer: Bakgrunn for matrikkelloven Grunnbokens innhold

Detaljer

KJØPEKONTRAKT. Kjøp av borettslagsleilighet/-andel før oppføring

KJØPEKONTRAKT. Kjøp av borettslagsleilighet/-andel før oppføring NBBL-dok nr 1.29 Sist endret 23.08.2006 se veiledning i rundskriv D-2006/12 av 30.06.2006 KJØPEKONTRAKT Kjøp av borettslagsleilighet/-andel før oppføring Partene Navn: Fødselsnummer: Fødselsnummer: Adresse:

Detaljer

1. BAKGRUNN OG FORMÅL

1. BAKGRUNN OG FORMÅL AVTALE OM FLYTTING AV IDRETTSPLASSEN I GAUSDAL Mellom Gausdal kommune, org.nr 961 381 274 heretter Kommunen; og Gausdal Idrettslag, org.nr. 971 536 969, heretter Idrettslaget er i dag slik avtale inngått:

Detaljer

Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt

Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt Advokatene Marius Eckbo-Lie og Frode Fugelsnes marius.eckbo.lie@foyen.no frode.fugelsnes@foyen.no Hva er mislighold? Kontraktsrettslig mislighold En av partene

Detaljer

Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder

Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder Byrådssak 174/15 2 Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder MBOL ESARK-8140-201508081-38 Hva saken gjelder: BOB Eiendomsutvikling AS, eier av Kirkegaten

Detaljer

NORGES HØYESTERETT. Den 26. november 2015 ble det av Høyesteretts ankeutvalg bestående av dommerne Skoghøy, Tønder og Bårdsen i

NORGES HØYESTERETT. Den 26. november 2015 ble det av Høyesteretts ankeutvalg bestående av dommerne Skoghøy, Tønder og Bårdsen i NORGES HØYESTERETT Den 26. november 2015 ble det av Høyesteretts ankeutvalg bestående av dommerne Skoghøy, Tønder og Bårdsen i HR-2015-02373-U, (sak nr. 2015/2000), sivil sak, anke over kjennelse: Borettslaget

Detaljer

HUSLEIEKONTRAKT FOR LEIE AV HYBEL / LEILIGHET / HUS

HUSLEIEKONTRAKT FOR LEIE AV HYBEL / LEILIGHET / HUS HUSLEIEKONTRAKT FOR LEIE AV HYBEL / LEILIGHET / HUS Reglene i husleieloven kan bare fravikes til fordel for leietaker. --- 1 --- Navn: Adresse: Telefon: 1.1 UTLEIER 1.2 LEIETAKER Navn: Adresse: Telefon:

Detaljer

Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt

Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt Advokatene Marius Eckbo-Lie og Frode Fugelsnes marius.eckbo.lie@foyen.no frode.fugelsnes@foyen.no Når er avtalen misligholdt? Mislighold = unnlatelse av å oppfylle

Detaljer

viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld

viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld 2 Innhold Forskjell på borettslagsboliger og andre eierboliger.................... 5 Pris for boligen Fellesgjeld en

Detaljer

NORGES HØYESTERETT. (advokat Tor Hannibal Fossum til prøve) S T E M M E G I V N I N G :

NORGES HØYESTERETT. (advokat Tor Hannibal Fossum til prøve) S T E M M E G I V N I N G : NORGES HØYESTERETT Den 24. april 2008 avsa Høyesterett dom i HR-2008-00728-A, (sak nr. 2008/140), sivil sak, anke, Fagutleie AS, dets konkursbo (advokat Jacob S. Bjønness-Jacobsen til prøve) mot TET Invest

Detaljer

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.)

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.) 1. VEDTEKTER 1 NAVN OG FORRETNINGSKONTOR Sameiets navn er Sameiet Kurlandsåsen med forretningskontor i Lørenskog. Sameiet består av 108 boligseksjoner, 1 garasjeseksjon (seksjon 109) med 88 garasjer og

Detaljer

HUSLEIEAVTALE. Initialer utleier: Initialer leietaker: 1. 1. Parter. 2. Utleieobjekt 2.1 Boligens adresse:

HUSLEIEAVTALE. Initialer utleier: Initialer leietaker: 1. 1. Parter. 2. Utleieobjekt 2.1 Boligens adresse: HUSLEIEAVTALE 1. Parter Utleier Navn Leietaker Navn Adresse Adresse Telefon Telefon E-post E-post 2. Utleieobjekt 2.1 Boligens adresse: 2.2 Type bolig: Hus Leilighet Boenhet hvor utleier bor i samme bolig

Detaljer

viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld

viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld 1 2 Innhold Om borettslagsmodellen..................................... 5 Fellesgjeld...........................................................

Detaljer

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.)

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.) 1. VEDTEKTER 1 NAVN OG FORRETNINGSKONTOR Sameiets navn er Sameiet Kurlandsåsen med forretningskontor i Lørenskog. Sameiet består av 108 boligseksjoner, 1 garasjeseksjon (seksjon 109) med 88 garasjer og

Detaljer

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er»

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er» Om kontrakten Denne kontrakten gjelder for kjøp av bolig og fritidsbolig mellom private, der selgeren ønsker å selge eiendommen «som den er». Kontrakten er tilpasset avhendingslova som gjelder ved slike

Detaljer

V E D T E K T E R. f o r BORETTSLAGET BØHMERGATEN 37

V E D T E K T E R. f o r BORETTSLAGET BØHMERGATEN 37 V E D T E K T E R f o r BORETTSLAGET BØHMERGATEN 37 1. Navn, lagsform og forretningskontor. Borettslaget Bøhmergaten 37 er et borettslag som har til formål å skaffe de fremtidige andelseierne bolig ved

Detaljer

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er»

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er» Parter Kjøper Navn: fødselsnr.: Navn: fødselsnr.: Adresse: Postnr/sted: E-post: Selger Navn: fødselsnr.: Navn: fødselsnr.: Adresse: Postnr/sted: E-post: Side 1 av 8 Betaling Kjøpesum, kr med bokstaver

Detaljer

Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv.

Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. Kommunal- og regionaldepartementet Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. 1 Innholdet i høringsforslaget I høringsdokumentet foreslås

Detaljer

VEDTEKTER FOR BLUSUVOLD BORETTSLAG

VEDTEKTER FOR BLUSUVOLD BORETTSLAG VEDTEKTER FOR BLUSUVOLD BORETTSLAG Vedtatt på ekstraordinær generalforsamling, 15. februar 2006. Sist endret i ordinær generalforsamling 30. april 2010 1. Navn, lagsform, formål og forretningskontor Blusuvold

Detaljer

Tinglysing fast eiendom Universitetet i Oslo 08.03.2016

Tinglysing fast eiendom Universitetet i Oslo 08.03.2016 Tinglysing fast eiendom Universitetet i Oslo 08.03.2016 Registerfører Haldis Framstad Skaare, Statens kartverk Hva betyr det å tinglyse? Registrere dokument for å sikre rettsvern for rettsstiftelser som

Detaljer

HUSLEIEKONTRAKT. p.nr.:

HUSLEIEKONTRAKT. p.nr.: 04 Nærværende kontrakt gjelder bolig som etter vedtak i styret i WayBack er forbeholdt personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Denne klausuleringen innebærer at leier får færre rettigheter

Detaljer

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no Eierseksjoner NBO seminar om eierleiligheter 9. november 2011 www.nbbl.no 1 Borettslag vs eierseksjon Definisjon borettslag: Et kooperativ som har til formål å gi andeleierne bruksrett til egen bolig i

Detaljer

AVTALE OM KJØP AV BOLIGEIENDOM

AVTALE OM KJØP AV BOLIGEIENDOM AVTALE OM KJØP AV BOLIGEIENDOM Standardisert mal kan bli endret. Denne avtale ("Avtalen") er inngått den [ ] mellom: (i) Flekkerøy eiendom AS, (org nr.988 759 553), Østerøya 39, 4625 Flekkerøy ("Selger")

Detaljer

Individuell nedbetaling av andel fellesgjeld i borettslag

Individuell nedbetaling av andel fellesgjeld i borettslag NR 9/2015 Dato:26.6.2015 Til: Finans Norges medlemsbanker Att: juridisk/kreditt/depot Kontaktperson i Finans Norge: Charlotte Tvedt Arkivreferanse: 12-672 Rundskriv fra Finans Norge til medlemsbedriftene

Detaljer

VIRKSOMHEDSPANT ERFARINGER FRA NORGE

VIRKSOMHEDSPANT ERFARINGER FRA NORGE VIRKSOMHEDSPANT ERFARINGER FRA NORGE Insolvensrettens Dag København - torsdag 22. mars 2012 Av Inger Marit H. Borch i.borch@haavind.no Mobil: + 47 911 85 964 Erfaringer fra Norge 2 11. apr. 2012 2 Virksomhetspant

Detaljer

Skadeforsikringsselskapet. Borettslagenes Sikringsordning AS

Skadeforsikringsselskapet. Borettslagenes Sikringsordning AS 2014-09-17 Standardvilkår for Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS Gjelder fra 1.1.2015 C:\Users\ilb\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\HAOJ3EDK\SBS

Detaljer

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi KJØPEKONTRAKT Mellom Selger: Sunnaas Sykehus HF Org.nr: 883 971 752 heretter kalt Selger og Kjøper: Askim Kommune Org.nr: 840 894 312 heretter kalt Kjøper er i dag inngått følgende avtale: 1. SALGSOBJEKTET

Detaljer

Gir kjøp av hjemmelsselskap beskyttelse mot selgerens

Gir kjøp av hjemmelsselskap beskyttelse mot selgerens Side 1 av 8 [2014] Gir kjøp av hjemmelsselskap beskyttelse mot selgerens kreditorer? Kilde: Bøker, utgivelser og tidsskrifter > Tidsskrifter > Tidsskrift for Eiendomsrett Gyldendal Rettsdata www.rettsdata.no

Detaljer

KJØPEKONTRAKT. mellom. Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger)

KJØPEKONTRAKT. mellom. Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger) KJØPEKONTRAKT mellom Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger) og Drøbak Montesorri Stiftelse Organisasjonsnr. 985 039 860 (heretter kalt kjøper) Sign:. Sign.. 1. SALGSOBJEKTET

Detaljer

Forslag til vedtekter for borettslag Etter lov om burettslag av 6.juni 2003 nr. 39.

Forslag til vedtekter for borettslag Etter lov om burettslag av 6.juni 2003 nr. 39. Forslag til vedtekter for borettslag Etter lov om burettslag av 6.juni 2003 nr. 39. 1 INNLEDENDE BESTEMMELSER 1-1 Borettslagets firma og formål Borettslagets navn (foretaksnavn) er Solfall borettslag.

Detaljer

HAUKETO Garasjeplass nr 105

HAUKETO Garasjeplass nr 105 HAUKETO Garasjeplass nr 105 ADRESSE: Hauketoveien 10, 1266 Oslo Gnr. 186 Bnr. 172 ideell andel av Snr. 40 TAKSTVERDIER: Vt: kr 70.000,- PRISANTYDNING: Kr 50.000,- KONTAKTPERSON: Adv.flm Birgitte M Formo,

Detaljer

1. Hvem kan bli medlem i Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag?... 2. 2. Overføring av medlemskap... 3. 3. Utmelding og utelukking...

1. Hvem kan bli medlem i Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag?... 2. 2. Overføring av medlemskap... 3. 3. Utmelding og utelukking... Innhold: 1. Hvem kan bli medlem i Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag?... 2 2. Overføring av medlemskap... 3 3. Utmelding og utelukking... 4 4. Regler om ansiennitetsberegning... 4 5. Regler for årskontingent...

Detaljer

NORGES HØYESTERETT. HR-2014-00087-A, (sak nr. 2013/1553), sivil sak, anke over kjennelse, (advokat Erik Eriksen til prøve)

NORGES HØYESTERETT. HR-2014-00087-A, (sak nr. 2013/1553), sivil sak, anke over kjennelse, (advokat Erik Eriksen til prøve) NORGES HØYESTERETT Den 15. januar 2014 avsa Høyesterett kjennelse i HR-2014-00087-A, (sak nr. 2013/1553), sivil sak, anke over kjennelse, Radiv AS (advokat Erik Eriksen til prøve) mot AS Hafnor, dets konkursbo

Detaljer

TINGLYSING OG KOMMUNENS FORHOLD TIL GRUNNBOKSDATA VED MATRIKKELARBEID TRONDHEIM, 15.02.2012

TINGLYSING OG KOMMUNENS FORHOLD TIL GRUNNBOKSDATA VED MATRIKKELARBEID TRONDHEIM, 15.02.2012 TINGLYSING OG KOMMUNENS FORHOLD TIL GRUNNBOKSDATA VED MATRIKKELARBEID TRONDHEIM, 15.02.2012 STEDSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET Lene Cecilie Bakler registerfører e.f. HVA SKAL VI GJENNOMGÅ? Grunnbokens

Detaljer

V E D T E K T E R. for. Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. )

V E D T E K T E R. for. Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. <organisasjonsnummer>) V E D T E K T E R for Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. ) Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Sist endret 14.04.16 1. Navn 1-1 Navn og opprettelse Sameiets

Detaljer

ARTIKKEL AD. ORGANISERING AV LEILIGHETSKOMPLEKS

ARTIKKEL AD. ORGANISERING AV LEILIGHETSKOMPLEKS Dato: 13.01.07 Til eiendoms utbyggere i Norge ARTIKKEL AD. ORGANISERING AV LEILIGHETSKOMPLEKS Vi har sett på mulige måter å organisere et leilighetskompleks på - og vil i det følgende gi en kort redegjørelse

Detaljer

Tildelingskontrakt. mellom. Lågerød borettslag

Tildelingskontrakt. mellom. Lågerød borettslag Tildelingskontrakt mellom og Lågerød borettslag TILDELINGSKONTRAKT mellom Navn: (Nedenfor kalt andelseieren) Født: Adresse: Medlemsnummer i Tønsberg-Nøtterøy BBL: og Tønsberg Nøtterøy Boligbyggelag om

Detaljer

Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring mot arbeidsgiver. Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring mot arbeidsgiver.

Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring mot arbeidsgiver. Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring mot arbeidsgiver. Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring mot arbeidsgiver Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring mot arbeidsgiver. 1. Innledning Hvis du som arbeidstaker ikke får lønn og feriepenger

Detaljer

KONTRAKT VED LEIE AV BOLIG

KONTRAKT VED LEIE AV BOLIG KONTRAKT VED LEIE AV BOLIG Revidert oktober 2013 1. Partene Uleier Navn: Telefon: E-post: Leietaker Navn: Telefon: E-post: Fødselsnr (11 siffer): 2. Eiendommen 2.1 Avtalen gjelder følgende eiendom: Gnr:

Detaljer

VEDTEKTER FOR FREDEVIKA BORETTSLAG, GJØVIK

VEDTEKTER FOR FREDEVIKA BORETTSLAG, GJØVIK VEDTEKTER FOR FREDEVIKA BORETTSLAG, GJØVIK Vedtatt på konstituerende generalforsamling 22.06.1992 Endret på generalforsamling 27.04.2006, 12.06.2012, 11.06.2014 1 Lagets navn, forretningskontor og art

Detaljer

2009-053 Realkausjon tvungen gjeldsordning ugyldighet?

2009-053 Realkausjon tvungen gjeldsordning ugyldighet? 2009-053 Realkausjon tvungen gjeldsordning ugyldighet? Klager hadde flere lån i banken. Lånene var sikret i bl.a. en eiendom som var eid av klagers far. Etter farens død var eiendommen overtatt av klager.

Detaljer

Medlemmenes rettigheter og plikter i VANSJØ BOLIGBYGGELAG Org.nr.995 981 378

Medlemmenes rettigheter og plikter i VANSJØ BOLIGBYGGELAG Org.nr.995 981 378 Medlemmenes rettigheter og plikter i VANSJØ BOLIGBYGGELAG Org.nr.995 981 378 Fastsatt ved stiftelsen av laget 01.06.2010 1. Hvem kan bli medlem i boligbyggelaget? I disse reglene brukes betegnelsen medlem

Detaljer

TINGLYSING FAST EIENDOM Universitetet i Oslo 14.10.2011 Registerfører Haldis Framstad Skaare, Statens kartverk

TINGLYSING FAST EIENDOM Universitetet i Oslo 14.10.2011 Registerfører Haldis Framstad Skaare, Statens kartverk TINGLYSING FAST EIENDOM Universitetet i Oslo 14.10.2011 Registerfører Haldis Framstad Skaare, Statens kartverk STEDSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET HVA BETYR DET Å TINGLYSE? Registrere rettighet som har

Detaljer

BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE

BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE Likheter og ulikheter Sorenskrivar h.v. Christian Fr Wyller Juridisk konstruksjon Et andelslag som eier hele bygningen og tomten. Andelseierne har en lovfestet enebruksrett (borett)

Detaljer

Konkursrådet. Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring

Konkursrådet. Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring Konkursrådet Veiledning til arbeidstakere om konkursbegjæring mot arbeidsgiver Hvis du som arbeidstaker ikke får lønn og feriepenger utbetalt til avtalt tid kan det være nødvendig å begjære arbeidsgiver

Detaljer

KJØPEKONTRAKT. mellom. Gausdal kommune, org nr 961 381 274 (Kjøper) Einar Grythe, fnr 150359 43134 (Selger)

KJØPEKONTRAKT. mellom. Gausdal kommune, org nr 961 381 274 (Kjøper) Einar Grythe, fnr 150359 43134 (Selger) KJØPEKONTRAKT mellom Gausdal kommune, org nr 961 381 274 (Kjøper) og Einar Grythe, fnr 150359 43134 (Selger) 1 SALGSOBJEKTET Selger overdrar til Kjøper deler av sin eiendom gnr 227 bnr 1 i Gausdal kommune.

Detaljer

Skadeforsikringsselskapet. Borettslagenes Sikringsordning AS

Skadeforsikringsselskapet. Borettslagenes Sikringsordning AS Standardvilkår for Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS Gjelder fra 1.1.2013 Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS Standardvilkår for forsikring mot tap av

Detaljer

Panterettslige problemer ved oppløsning av borettslag særlig om pant i andeler når laget omdannes til seksjonssameie

Panterettslige problemer ved oppløsning av borettslag særlig om pant i andeler når laget omdannes til seksjonssameie Panterettslige problemer ved oppløsning av borettslag særlig om pant i andeler når laget omdannes til seksjonssameie Kandidatnummer: 621 Leveringsfrist: 25.11.2012 Antall ord: 17 956 Forord Denne avhandlingen

Detaljer

Medlemsrettigheter og plikter i Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO)

Medlemsrettigheter og plikter i Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) Medlemsrettigheter og plikter i Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) utfyllende regler Vedtatt på styremøte den 5.8.2005, endret på styremøtene den 01.02.2010 og 06.06.2013 1. Hvem kan bli medlem i NBBO?

Detaljer

VEDTEKTER. for. Sjøhagen Moss Borettslag. tilknyttet Follo Boligbyggelag

VEDTEKTER. for. Sjøhagen Moss Borettslag. tilknyttet Follo Boligbyggelag VEDTEKTER for Sjøhagen Moss Borettslag tilknyttet Follo Boligbyggelag Vedtatt i konstituerende generalforsamling den 09.06.2005, med endringer vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 01.03.2011 1 -

Detaljer

Vedtekter for Hafjell Golf AS

Vedtekter for Hafjell Golf AS Vedtekter for Hafjell Golf AS Selskapets navn er Hafjell Golf AS. 1. Selskapet har sitt forretningskontor på Hafjell, 2637 Øyer, i Øyer kommune. 2. 3. Selskapets formål er å anlegge, eie, samt drive golfanlegg

Detaljer

Vedtekter for Øvre Tåsen Boligsameie

Vedtekter for Øvre Tåsen Boligsameie ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE Vedtekter for Øvre Tåsen Boligsameie Vedtatt på sameiermøte 28.april 1999 i medhold av Lov om eierseksjoner (Eierseksjonsloven) av 23.mai 1997 nr. 31, i kraft 1.januar 1998. Denne

Detaljer

EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7)

EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7) EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7) KAP. I. Innledende bestemmelser. 1. Definisjon. Med eierseksjon forstås i loven her sameieandel i bygning med grunn eller festerett til grunn når det til andelen er

Detaljer

VEDTEKTER. for STEINSVIKHAGEN SAMEIE. 1. Navn.

VEDTEKTER. for STEINSVIKHAGEN SAMEIE. 1. Navn. VEDTEKTER for STEINSVIKHAGEN SAMEIE Sameiets navn er: Steinsvikhagen Sameie. 1. Navn. 2. Hva sameiet omfatter. Sameiet består av de respektive bruksenheter (seksjoner) i eiendommen gnr. 120, bnr. 435 og

Detaljer

Prisliste 29.04.2015. Bygg 1

Prisliste 29.04.2015. Bygg 1 Prisliste Bygg 1 29.04.2015 Leil. Nr. Etasje Ant.rom BRA P- Rom Pris Husbank Dok. Totale omk. U0101 U 3 58 54 2790000 2232000 10900 12122 U0102 U 3 56 51 2990000 2392000 10520 11742 H0101 1 2 43 39 2390000

Detaljer

LEIEKONTRAKT FOR BOLIG. Adresse: Rådhusveien 18, 9620 Kvalsund. Telefon: 784 15 555.

LEIEKONTRAKT FOR BOLIG. Adresse: Rådhusveien 18, 9620 Kvalsund. Telefon: 784 15 555. LEIEKONTRAKT FOR BOLIG 1. PARTENE Utleier: Kvalsund kommune, Driftsavdelingen Adresse: Rådhusveien 18, 9620 Kvalsund. Telefon: 784 15 555. Leietaker: Adresse: Telefon: Type bolig: Leieobjektets adresse:

Detaljer

LEIEKONTRAKT/BRUKSAVTALE

LEIEKONTRAKT/BRUKSAVTALE 23.06.2015 Side 1 av 5 LEIEKONTRAKT/BRUKSAVTALE Mellom Bergen kommune v/ Etat for bygg og eiendom (heretter benevnt utleier) og Bærekraftige Liv på Landås (heretter benevnt leietaker) for eiendommen: Kanonhaugen

Detaljer

MEDLEMMENES RETTIGHETER OG PLIKTER i Bodø BBL. Utfyllende regler

MEDLEMMENES RETTIGHETER OG PLIKTER i Bodø BBL. Utfyllende regler MEDLEMMENES RETTIGHETER OG PLIKTER i Bodø BBL Utfyllende regler 1. Hvem kan bli medlem i boligbyggelaget? I disse reglene brukes betegnelsen medlem om de som er andelseiere i Bodø boligbyggelag. Medlemskap

Detaljer

PANTSETTELSE AV IMMATERIALRETTIGHETER Karine Lutnæs. Dato: 24. februar 2009

PANTSETTELSE AV IMMATERIALRETTIGHETER Karine Lutnæs. Dato: 24. februar 2009 PANTSETTELSE AV IMMATERIALRETTIGHETER Karine Lutnæs Dato: 24. februar 2009 Pantsettelse av immaterialrettigheter Temaets aktualitet Immaterialrettigheters økende betydning Lite kunnskap på tvers av fagene

Detaljer

Trondheim Eiendom Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Postadresse: Trondheim kommune, Postboks 2300 Sluppen, 7004 Trondheim Telefon: 72540200

Trondheim Eiendom Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Postadresse: Trondheim kommune, Postboks 2300 Sluppen, 7004 Trondheim Telefon: 72540200 TRONDHEIM KOMMUNE HUSLEIEKONTRAKT Det er herved inngått kontrakt mellom: Utleier Navn: Trondheim Eiendom Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Postadresse: Trondheim kommune, Postboks 2300 Sluppen, 7004

Detaljer

Kontrakt ved leie av bolig

Kontrakt ved leie av bolig Kontrakt ved leie av bolig Beahcevardievva 54 Husleieloven regulerer sammen med denne leiekontrakten leietakerens og utleierens rettigheter og plikter i leieforholdet Husleielovens ufravikelige regler

Detaljer

OBOS utfyllende regler om ansiennitetsberegning, fordeling av boliger, overføring av medlemskap mv

OBOS utfyllende regler om ansiennitetsberegning, fordeling av boliger, overføring av medlemskap mv OBOS utfyllende regler om ansiennitetsberegning, fordeling av boliger, overføring av medlemskap mv OBOS utfyllende regler Vedtatt av representantskapet 7. november 2004. Reglene trer i kraft samtidig med

Detaljer

AVTALE. bruksrett til grunn m m mellom [Vatn] og [Fjorden]

AVTALE. bruksrett til grunn m m mellom [Vatn] og [Fjorden] AVTALE mellom [1. ] [2. ] [3. ] [4.... ] (heretter kalt Grunneierne ) og [Lillekraft] AS (heretter kalt Fester ) (Grunneierne og Fester i fellesskap kalt Partene ) om bruksrett til grunn m m mellom [Vatn]

Detaljer

TRONDHEIM KOMMUNE. Leietakeren har pr. dags dato i tillegg følgende husstandsmedlemmer:

TRONDHEIM KOMMUNE. Leietakeren har pr. dags dato i tillegg følgende husstandsmedlemmer: TRONDHEIM KOMMUNE HUSLEIEKONTRAKT TIDSUBESTEMT Det er herved inngått kontrakt mellom: Utleier Navn: Trondheim Eiendom Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Postadresse: Trondheim kommune, 7004 Trondheim

Detaljer

TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM. 1. Rammene for hva som kan tinglyses

TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM. 1. Rammene for hva som kan tinglyses Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 17 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM 1. Rammene

Detaljer

HUSLEIEKONTRAKT FOR GEITMYRSVEIEN 21 B

HUSLEIEKONTRAKT FOR GEITMYRSVEIEN 21 B HUSLEIEKONTRAKT FOR GEITMYRSVEIEN 21 B PARTENE 1. Partene i avtalen Leier/utleier må være over 18 år, eller representeres av en myndig fullmektig. Fullmektigen skal i så fall undertegne avtalen. Utleier

Detaljer

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende:

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende: Notat Til: Kopi: Fra: Ringerike kommune Kommunalsjef Knut E. Helland Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal Dato: 27. november 2012 LEIEFORHOLD STORGATEN 11/13 1. Bakgrunn anbefaling Kommunen leier

Detaljer

NOTAT TINGLYSING AV FALLEIEAVTALER. Fallrettsforumet. Advokatfirmaet Thommessen. Dato 16. januar 2014

NOTAT TINGLYSING AV FALLEIEAVTALER. Fallrettsforumet. Advokatfirmaet Thommessen. Dato 16. januar 2014 NOTAT Til Fra Fallrettsforumet Advokatfirmaet Thommessen Dato 16. januar 2014 TINGLYSING AV FALLEIEAVTALER 1 INNLEDNING I det følgende vil vi for det første gjennomgå de generelle kravene til tinglysing

Detaljer

HUSLEIEKONTRAKT FOR LEIE AV HYBEL / LEILIGHET / HUS

HUSLEIEKONTRAKT FOR LEIE AV HYBEL / LEILIGHET / HUS HUSLEIEKONTRAKT FOR LEIE AV HYBEL / LEILIGHET / HUS Reglene i husleieloven kan bare fravikes til fordel for leietaker. 1.1 UTLEIER Navn: -SDC-C= sret,1 Adresse Telefon: s \C Navn: -- 11kEi6S Adresse: (--)

Detaljer

Vedtekter for hyttesameiet Vangen

Vedtekter for hyttesameiet Vangen Vedtekter for hyttesameiet Vangen Vedtekter for Vangen hyttesameie vedtatt ved seksjoneringen, den 27.03.2013 ihht lov om eierseksjoner av 23. mai nr 31 1997 1 Sameiets navn Sameiets navn er Vangen, adresse

Detaljer

V E D T E K T E R. For. Sameiet Vormsund Brygge

V E D T E K T E R. For. Sameiet Vormsund Brygge V E D T E K T E R For Sameiet Vormsund Brygge Fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Justert avsnitt 9.2. vedtatt av sameiemøtet 25. april 2016. 1 Navn Sameiets navn er Sameiet Vormsund Brygge.

Detaljer

Vedtekter. for Haukedalen Borettslag org nr 946975974. tilknyttet Vestlandske Boligbyggelag

Vedtekter. for Haukedalen Borettslag org nr 946975974. tilknyttet Vestlandske Boligbyggelag Vedtekter for Haukedalen Borettslag org nr 946975974 tilknyttet Vestlandske Boligbyggelag Vedtatt på konstituerende generalforsamling den 8. oktober 1971, med endringer 26. mai 1983, 25. mai 2000, 7. mai

Detaljer

Utfyllende regler om medlemmenes (andelseiernes) rettigheter og plikter. i Bate boligbyggelag

Utfyllende regler om medlemmenes (andelseiernes) rettigheter og plikter. i Bate boligbyggelag Utfyllende regler om medlemmenes (andelseiernes) rettigheter og plikter i Bate boligbyggelag 1. Hvem kan bli medlem i boligbyggelaget? I disse reglene brukes betegnelsen medlem om de som er andelseiere

Detaljer

Regler for medlemskap

Regler for medlemskap Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag Regler for medlemskap Besøksadresse: St. Mariegate 112, 1725 Sarpsborg Tlf. 69 13 10 00 Internett: www.sobbl.no Innhold: 1. Hvem kan bli medlem i Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag?...

Detaljer

Hvordan sikre rettigheter for ettertiden? Tinglysing og private avtaler. Frode Aleksander Borge Høyskolelektor

Hvordan sikre rettigheter for ettertiden? Tinglysing og private avtaler. Frode Aleksander Borge Høyskolelektor Hvordan sikre rettigheter for ettertiden? Tinglysing og private avtaler Frode Aleksander Borge Høyskolelektor Oversikt over forelesningen 1. Kort oversikt over systemet matrikkelføring og tinglysing 2.

Detaljer

Medlemsrettigheter og -plikter i AL Mo og Omegn Boligbyggelag utfyllende regler Vedtatt på generalforsamling i 2006, sist endret 19.06.

Medlemsrettigheter og -plikter i AL Mo og Omegn Boligbyggelag utfyllende regler Vedtatt på generalforsamling i 2006, sist endret 19.06. Medlemsrettigheter og -plikter i AL Mo og Omegn Boligbyggelag utfyllende regler Vedtatt på generalforsamling i 2006, sist endret 19.06.2013 1. Hvem kan bli medlem i boligbyggelaget? I disse reglene brukes

Detaljer

VEDTEKTER. for BORETTSLAGET PROFESSOR HANSTEENSGT. 70

VEDTEKTER. for BORETTSLAGET PROFESSOR HANSTEENSGT. 70 VEDTEKTER for BORETTSLAGET PROFESSOR HANSTEENSGT. 70 1. Navn, lagsform og forretningskontor. Borettslagets navn er Borettslaget Professor Hansteensgt. 70. Lagets forretningskontor er i Bergen kommune.

Detaljer

Sist endret ved ordinært sameiermøte torsdag 14. april 2011

Sist endret ved ordinært sameiermøte torsdag 14. april 2011 VEDTEKTER for SAMEIET WESTYE EGEBERGS GATE 2 Sist endret ved ordinært sameiermøte torsdag 14. april 2011 SAMEIEKONTRAKT Underskrevne sameiere i Westye Egebergsgt.2 i Oslo er enige om at følgende regler

Detaljer

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). Dato LOV-1997-05-23-31 Departement Kommunal- og moderniseringsdepartementet Sist endret LOV-2013-06-21-61 fra 01.01.2014 Publisert Avd I 1997 Nr. 12 Ikrafttredelse

Detaljer

Prisliste. www.solatoppen.no

Prisliste. www.solatoppen.no Prisliste Oppdatert: 08.07.2014 Etg* Leil. BRA P-rom Terrasse Rom Omkost. Pris BLOKK A 1 A101 131 125 15 5 27185 1 A102 131 125 15 5 27185 2 A201 109 104 15 4 23005 2 A202 100 96 15 4 21295 3 A301 96 91

Detaljer

Pengekravrettens utvikling Ny og sentral rettspraksis. Advokat Kjetil Vangsnes

Pengekravrettens utvikling Ny og sentral rettspraksis. Advokat Kjetil Vangsnes Pengekravrettens utvikling Ny og sentral rettspraksis Advokat Kjetil Vangsnes Gjeldsordning FORDELING AV FELLESUTGIFTER Hun tjente kr. 270 000 i året og søkte gjeldsordning Han tjente kr 501 000 i året.

Detaljer

- NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven

- NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 16 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk INTRODUKSJON TIL EIERSEKSJONSLOVEN 1. Generelt om

Detaljer

Lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv.

Lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. Lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. Ot.prp. nr. 52, Innst.O. nr. 122 og Besl.O. nr. 105 (2004-2005). Odels- og lagtingsvedtak hhv. 9. og 14. juni 2005. Fremmet

Detaljer

Forbrukerrådets husleiekontrakt

Forbrukerrådets husleiekontrakt Om husleiekontrakten Dette er Forbrukerrådets standardkontrakt for leie av bolig. På Forbrukerrådets hjemmeside finner dere informasjon om regler i husleieforhold, skjema ved overtakelse av bolig, og inventarliste

Detaljer

Forbrukerrådets husleiekontrakt

Forbrukerrådets husleiekontrakt Partene 1. Partene i avtalen Dersom leier eller utleier er under 18 år, må en person over 18 år (fullmektigen) stå ansvarlig for avtalen. Fullmektigen skal i så fall undertegne avtalen. Utleier Navn: Adresse:

Detaljer

Eksamen i Alminnelig Formuerett 2009

Eksamen i Alminnelig Formuerett 2009 Eksamen i Alminnelig Formuerett 2009 Av Jan Mathias Råheim Del 1 Tvisten står mellom Tetra AS og Ås AS, heretter Tetra og Ås. Tetra ønsker å ta utlegg til dekning for sitt krav mot Holm i Ås sin eiendom.

Detaljer

10/21/2013. Innhold. Innledning For kommunen som matrikkelfører er det to vinklinger til tinglysing:

10/21/2013. Innhold. Innledning For kommunen som matrikkelfører er det to vinklinger til tinglysing: Kartverkets opplæring i føring av matrikkelen Tinglysing (v. 1.1) Sentral matrikkelmyndighet, 2013 1. Grunnbokutskrift 2. Hvordan forstå et grunnboksblad Innhold 3. Litt om servitutter 4. Urådighetserklæringer

Detaljer

VEDTEKTER FOR VESTLIBAKKEN BOLIGSAMEIE

VEDTEKTER FOR VESTLIBAKKEN BOLIGSAMEIE VEDTEKTER FOR VESTLIBAKKEN BOLIGSAMEIE Vedtatt i sameiermøte den 29.04.2004, med siste endring i sameiermøte 02.04.2014 og i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 1 Navn og opprettelse Sameiets

Detaljer