Årsrapport 2012 Boligutleie Holding III AS

Transkript

1 Årsrapport 2012 Boligutleie Holding III AS

2

3 Innhold Hovedpunkter Oversikt over Boligutleie Holding III AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Umeå Kiel Romanum Puchheim Tosca Mozart Lohengrin (Berlin) Max Frisch Styrets årsberetning Resultatregnskap Eiendeler Egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 3

4 Umeå 4 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

5 Hovedpunkter 2012 UTVIKLING AV EIENDOMSVERDIER I 2012 økte eiendomsverdiene i de tyske porteføljene med 4,1 prosent i lokal valuta. I beløp har Mozart &Tosca stått for den største verdiøkningen mens Puchheim har den største prosentuelle økningen med en økning på ti prosent. SALG AV EIENDOM I UMEÅ Omdanninger til Bostadsrättsforeninger (Borettslag), som ble påbegynt i 2011, er gjennomført per 1. mars Det ble solgt 27 leiligheter til cirka 30,5 millioner svenske kroner. Dette tilsvarer en avkastning på innskutt kapital på cirka 135 prosent. ØKT KONTANTSTRØM Som nevnt i fjorårets årsrapport ble Lohengrin og Mozart &Tosca porteføljen refinansiert i Samlet ble det tatt opp om lag 240 millioner euro i gjeld. Grunnet det lave rentenivået i Eurosonen har disse to refinansieringene medført en vesentlig bedret kontantstrøm for konsernet. For disse to porteføljene alene er rentekostnadene redusert med cirka seks millioner euro. GOD UTVIKLING I MAX FRISCH Ledigheten i Max Frisch falt mye i siste halvår av 2012 og var ved utgangen av 2012 på 3,9 prosent, noe som er det laveste nivå siden overtagelsen av denne porteføljen. På bakgrunn av dette er fremtidsutsiktene for porteføljen er bedret. REFINANSERINGER 2013 Den mest kritiske aktiviteten kommende periode vil være refinansieringen av Puchheim og Romanum porteføljene som begge må refinansieres i Refinansieringsprosessene er iverksatt og preliminære indikasjoner fra bankene indikerer et egenkapitalbehov på cirka ti millioner euro i forbindelse med refinansieringene. UTBETALING Styret har på bakgrunn av avkastningen for 2012 og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 40 øre per aksje, som tilsvarer fire prosent av emisjonskursen i den første emisjonen. Endelig vedtak fattes på generalforsamlingen i mai. Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 5

6 Cirka 4000 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 4400 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) ca 67 % Hyresfastigheter Holding IIIGul AB (Sverige) ca 33 % Hyresbostäder i Sverige III Gul AB 91 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % Umeå (Sverige) Kiel (Tyskland) Romanum (Tyskland) Puchheim (Tyskland) MozartTosca (Tyskland) Lohengrin (Tyskland) Max Frisch (Tyskland) Umeå 650 leil kvm Des 2005 Kiel leil kvm Nov 2005 Spredt leil kvm Des 2005 München 440 leil kvm Mars 2006 Spredt leil kvm Mai 2006 Berlin leil kvm Juni 2006 Spredt leil kvm Sept 2006 Årlig leie MSEK 41 Årlig leie MEUR 12.7 Årlig leie MEUR 8.0 Årlig leie MEUR 2.8 Årlig leie MEUR 9.7 Årlig leie MEUR 16.1 Årlig leie MEUR 6.2 Boligutleie Holding III AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen av eiendomsmarkedet i Sverige og Tyskland samt en oppdatering på viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Boligutleie Holding III AS (BUH). Struktur og oversikt BUH er en eiendomsportefølje som består av investeringer i utleieboliger. Eiendommene har sentral beliggenhet med hensyn til befolkning og kommunikasjon i EU / EØSområdet. Investeringene er gjort sammen med det svenske «søsterselskapet» Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) via det felles eide selskapet Hyresbostäder i Sverige III AB (HBS). Selskapet eier totalt sju eiendomsporteføljer, hvorav en i Sverige og seks i Tyskland. Porteføljen er i ordinær drift, og det jobbes kontinuerlig med tiltak for å senke ledigheten, redusere kostnader, samt vurdere investeringer med god avkastning. Samlet eier konsernet leiligheter i tillegg til næringslokaler som utgjør mindre enn fem prosent av porteføljen. Kartene på neste side viser den geografiske plasseringen av eiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Elmschenhagen, Kiel 6 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

7 Flensburg 1 Umeå 1 4 Kiel Östersund 4 Cuxhaven 4 6 Hamburg Karlstad Eskilstuna Söderhamn STOCKHOLM Bremen 6 Bielefeld Hannover 4 4 BERLIN 5 Göteborg Linköping Jönköping Essen 6 Düsseldorf 6 Köln 4 6 Bonn 4 4 Jena Leipzig Dresden Chemnitz 2 Frankfurt am Main 4 Malmö 6 Saarbrücken Mannheim 2 4 Nürnberg 4 Stuttgart München Eiendommer Sverige Tyskland 1. Umeå 1. Kiel 4. Mozart Tosca 2. Romanum 5. Lohengrin 3. Puchheim 6. Max Frisch Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 7

8 BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaksjonsvolum (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden De nordiske markedene har i varierende grad blitt påvirket av finansuroen i Eurosonen. Oslo og de tre storbyområdene i Sverige har fortsatt å klare seg bra mens Helsinki og København er i en tøffere situasjon. Norden generelt har kommet bedre ut enn andre europeiske økonomier vil sannsynligvis bli et utfordrende år for de fleste markeder selv om prognosene for Oslo er positive. Eiendomsmarkedene i Sverige og Norge viste styrke i første kvartal av I andre kvartal stagnerte transaksjonsvolumet i Norge på grunn av strengere kredittkrav hos bankene, mens transaksjonsvolumet i Sverige holdt seg. Gjeldskrisen blant de europeiske landene hadde i 2012 en negativ effekt på transaksjonsmarkedet i Danmark og Finland, hvor transaksjonsvolumene fortsatt er lave i forhold til nivåene før finanskrisen. Gode bankrelasjoner og tilgang til kredittobligasjonsmarkedet ble enda viktigere i løpet av høsten da den europeiske gjeldskrisen eskalerte. I fjerde kvartal 2012 var det svært høy transaksjonsaktivitet, spesielt i Oslo og svenske storbyområder. For eksempel var transaksjonsvolumet i Sverige i fjerde kvartal SEK 49 milliarder av totalt SEK 115 milliarder for hele I Oslo fant 40 prosent av det totale transaksjonsvolumet sted i fjerde kvartal. Felles for de nordiske landene i 2012 var et konsistent investorfokus på attraktive eiendommer med god beliggenhet. Sekundære eiendommer utenfor storbyområdene har blitt mindre omsettelige etter hvert som risikoappetitten i banksektoren har gått med. Avkastningskravene/yieldene 1 har forblitt stabile i mesteparten av de nordiske markedene og denne trenden forventes å fortsette i det kommende året. På leiemarkedet har det vært størst interesse for moderne og effektive kontorlokaler med bra beliggenhet. I majoriteten av de nordiske markedene har tilbudet av slike kontorlokaler vært begrenset mens volumet av nye kontorlokaler har også vært beskjedent. Derimot stiger ledigheten i Helsinki på grunn av flere store konstruksjonsprosjekter. Leieprisnivåene i 2012 har forblitt stabile med unntak for Stockholm og Oslo som har opplevd en økning på cirka fem prosent over året. Det forventes at leieprisnivået i CBD i Stockholm ikke vil stige over det nåværende nivået på 4,400 svenske kroner per kvadratmeter i Kilder: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i Sverige BNP-veksten var 0,8 prosent i 2012, noe som er en betydelig reduksjon i forhold til nivået i 2011 som var på cirka fire prosent. Riksbanken forventer fortsatt lav vekst i 2013 med et anslag på 1,2 prosent. Det forventes at Riksbanken vil holde styringsrenten uendret til begynnelsen av 2014, noe som er nødvendig for å stimulere veksten fremover. Gjeldskrisen i eurosonen er fortsatt en usikkerhetsfaktor som påvirker vekstutsiktene i Sverige for det kommende året. 70 prosent av den svenske eksporten går til Europa, som befinner seg i resesjon og utsiktene for vekst i 2013 er også lave. Den positive utviklingen i arbeidsmarkedet i Sverige stoppet opp mot slutten av 2011 og arbeidsledigheten er nå 8,5 prosent. Produksjons- og anleggsvirksomheter har det spesielt utfordrende. Ordre- og byggeproduksjon har falt og bedriftene har kuttet ned ytterligere i staben. Det forventes at arbeidsledigheten fortsatt vil være høy frem til 2014, før den forventes å synke igjen. 1 Direkteavkastning/yield defineres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

9 Årlig leieutvikling i Sverige (gjennomsnitt SEK per kvm) Kilde: SCB BNP-vekst i Tyskland og EU 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Kilde: IMF, ECB Tyskland EU Det er fortsatt usikkerhet i forventninger blant husholdninger og bedrifter som uttrykkes gjennom forsiktighet og utsatte investeringer. Det er allikevel noen lyspunkter i omverdenen som kan indikere en raskere gjenoppretting for vekst i den svenske økonomien. Veksten i mange fremvoksende økonomier er sterk og de økonomiske utsiktene i USA forbedres stadig. Med positive vekstsignaler og redusert finansiell uro forventes forbruket i Sverige å ta seg opp igjen i tiden fremover. Investorenes fokus ligger fortsatt i segmenter med relativt lav risiko som boliger samt i vekstområder, primært i de største byene. Med gradvis redusert frykt i finansmarkedene og vedvarende lave renter forventes det økt etterspørsel etter mer risikable aktiva med høyere forventet avkastning. Således forventes det også økt appetitt for risiko også i eiendomsmarkedet i tiden fremover. Kilder: SCB, Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Aktiviteten i eiendomsmarkedet tok seg kraftig opp i fjerde kvartal 2012 med et transaksjonsvolum på 49 milliarder svenske kroner, noe som utgjorde drøyt 40 prosent av hele transaksjonsvolumet for Utenlandske aktører utgjorde i andre halvår cirka 45 prosent av transaksjonsvolumet i Sverige og ligger med det langt høyere enn de andre nordiske landene der tilsvarende andel ligger under 10 prosent. En betydelig andel av transaksjonene skjer i de sentrale områdene i de største byene, mens sekundære beliggenheter fortsatt er mindre attraktive. Her er tilgangen på fremmedkapital også mer begrenset. Avkastningsnivåene har ligget forholdsvis stabile gjennom 2012 og det forventes heller ingen større endringer i Leienivåene har også ligget forholdvis stabilt det siste året med unntak av de beste lokasjonene i Stockholm og Göteborg som har hatt en leievekst på inntil fem prosent. Det forventes en flat utvikling i Göteborg hadde en positiv utvikling i ledigheten i 2012 og ved inngangen til 2013 var ledigheten kun 6,5 prosent som er det laveste på ti år. I Stockholm økte ledigheten noe i andre halvår av 2012 og var på 9,6 prosent ved årsskifte. Det har blitt mer vanlig å søke alternative finansieringskilder som obligasjonslån ettersom bankene fortsatt er relativt tilbakeholdne med å låne ut penger. I første del av 2013 har det likevel vært tegn som tyder på at flere banker igjen er mer aktive på finansieringssiden. Det forventes likevel at tilgjengeligheten på kreditt fortsatt vil være stram og at marginene fortsatt vil være høye i tiden fremover. Det antas derfor at markedet fortsatt vil domineres av egenkapitalinvestorer og institusjonelle investorer med god tilgang på kapital. Kilder: Newsec, JLL Boligmarkedet i Sverige Bolig er det eiendomssegmentet med høyest gjennomsnittlig avkastning og lavest volatilitet (prisvariasjon) de siste tiårene. Det svenske boligmarkedet er todelt; ett regulert utleiemarked og ett selveiermarked som er fritt. Verdien av de regulerte utleieleilighetene blir i sentrale og attraktive områder påvirket av muligheten for konvertering til borettslagsleiligheter. I 2012 var det en betydelig nedgang i antallet konverteringer på anslagsvis cirka 40 prosent. Hovedårsaken til dette var lavere tilgang på kreditt både for privatpersoner og borettslag, men også fordi flere av de store kommunene har avsluttet sine salgsprogrammer som har pågått de siste årene. Det er høy etterspørsel etter utleieboliger i de store byene i Sverige med god befolkningsvekst. En investering i utleiebolig anses som en investering med relativt lav risiko, med stabil og sikker kontantstrøm, frem for alt i områder som har underskudd på utleieboliger. Antallet svenske kommuner som har et underskudd på utleieboliger har økt de siste Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 9

10 årene og utgjør nå cirka 80 prosent. Dette skyldes lite nybygging kombinert med sterk vekst i befolkningen. Over tid viser investeringer i utleieboliger også en svært attraktiv risikojustert avkastning sammenlignet med aksjemarkedet. I henhold til analyseselskapet Investment Property Databank (IPD) har utleieboliger i Sverige gitt en årlig gjennomsnittlig totalavkastning på 6,8 prosent de siste fem årene, sammenlignet med 8,6 prosent for Stockholmsbørsen (SIX Return Index). Rikshem og Willhem (som eies av AP-fondene) var de mest aktive kjøperne i boligmarkedet i De forventes også å være aktive i Det har den siste tiden vært ført en debatt om vedlikeholdsbehovet i flere av de kommunale boligselskapene og det forventes at flere av disse selskapene vil selge en del av sine aktiva for å kunne finansiere nybygging og oppgraderinger i eksisterende eiendommer. På bakgrunn av dette forventes det et økende transaksjonsvolum i dette markedet fremover. I 2013 forventes det en fortsatt positiv verdiutvikling for godt vedlikeholdte boligeiendommer i vekstområder. For eiendommer med beliggenhet i svakere områder og eiendommer med høyt vedlikeholdsbehov forventes det en svak negativ utvikling i Kilder: NAI Svefa, Newsec, IPD Makroøkonomisk utvikling i Tyskland Tysk økonomi har hatt to gode år i 2010 og 2011, men 2012 opplevde Tyskland en noe svakere økonomi og BNP veksten endte på 0,9 prosent. Den svake trenden forventes å fortsette inn i 2013 da markedet har stor usikkerhet tilknyttet den endelige løsningen på euro krisen og BNP veksten er estimert til 0,6 prosent. Denne usikkerheten samt Tysklands sentrale rolle i løsningen har en negativ effekt på Tysklands økonomi på to spesifikke områder. For det første har Tysklands regjering allerede bidratt med garantier på flere hundre milliarder euro og derfor er denne kapitalen ikke tilgjengelig for nasjonale investeringer. Det andre området dette spiller en negativ effekt for er den tyske ettersom eurosonen står for 40 prosent av eksportmarkedet til Tyskland. Arbeidsledigheten i Tyskland har økt noe i starten av 2012 og var på 6,8 prosent per september, men en sterk avslutning på året gjorde at ledigheten var redusert til 5,9 prosent ved siste måling i januar Inflasjonen i Tyskland er nå på to prosent, noe som er noe høyere enn målsettingen for den Europeiske Sentralbanken. Kilde: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Boligmarkedet i Tyskland I 2012 økte verdien på tyske boliger med 3,1 prosent målt mot tilsvarende periode året før. Prisveksten er som tidligere år sterkest i større byer med god infrastruktur, kulturelle tilbud mv. Den tyske leieprisindeksen viser at leieprisene har steget med 2,2 prosent i 2012, noe som var svakere enn forventet. München er det sterkeste lokale marked i Tyskland, og en bolig koster her 2,9 ganger så mye som gjennomsnittet. Gjennomsnittlig markedsverdi for boliger i Tyskland er cirka euro per kvadratmeter. Det er flere årsaker til den sterke verdiøkningen på boliger i Tyskland. Nybyggingsaktiviteten har vært lav lenge noe som har medført at tilbudet har økt mindre enn etterspørselen. I tillegg gjør det lave rentenivået i Eurosonen det attraktivt å investere i eiendom for mange investorer. Eiendomsinvesteringer anses også som en beskyttelse mot inflasjon ettersom leieprisen normalt sett følger prisstigningen. Videre anses Tyskland som et stabilt land i Europa, hvor det ellers er stor usikkerhet rundt den økonomiske utviklingen. Flere investorer trekkes derfor mot det tyske boligmarkedet. Det totale transaksjonsvolumet i eiendomsmarkedet i Tyskland kom på 36 milliarder euro i 2012, noe som er en økning på 11 prosent siden året før og er det beste resultatet siden topp årene 2006 og Av dette var 11 milliarder euro i boligmarkedet. Mye av denne oppgangen kom i de siste dagene i desember som er et klart tegn på at investorer, både lokale og internasjonale, har tro på det tyske eiendomsmarkedet. Kilder: Destatis, Deutsche Bundesbank,Statista, LBS, Ernst and Young, CBRE 10 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

11 Safiren 7 2. Rubinen 3 3. Mulbetet Lönnen 2 5. Leoparden 3 6. Konstnären Konstnären 8 8. Domherren Umeå Porteføljen består av 24 eiendommer med 650 leiligheter hovedsakelig med beliggenhet sentralt i Umeå. Byggene er oppført i perioden og har gjennomgående god teknisk standard. HBS eier 91 prosent av porteføljen, mens ni prosent eies av en lokal aktør som også er ansvarlig for den daglige driften. Umeå ligger i Vesterbottens län nord i Sverige og har innbyggere. Byen har gjennom flere tiår vært en av Sveriges hurtigst voksende byer og forventes å vokse også fremover. Byen domineres av universitet som har cirka studenter og ansatte. Selskapets forvalter i Umeå Lerstenen AB forvalter totalt cirka leiligheter i Umeå, noe som gir stordriftsfordeler i form av effektiv forvaltning og lave driftskostnader. Bortsett fra noen mindre lokaler som ikke er utleid har porteføljen ingen ledighet. Porteføljen forventes å generere god kontantstrøm også i av våren Salgene ga cirka 135 prosent avkastning på innskutt egenkapital. Tilsvarende salgsprosesser er under vurdering og det forventes at en til to prosesser vil startes opp i løpet av 1. halvår En eiendom på cirka kvadratmeter ble solgt til en nyetablert bostadsrättsforening (tilsvarende borettslag i Norge) i Umeå for cirka 30,5 millioner svenske kroner i løpet Andel av samlet årlige leieinntekter 9 % Nøkkeldata Antall bygg 24 Antall leiligheter 650 Areal kvadratmeter andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 41 Investeringstidspunkt desember 2005 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 11

12 Wellingdorf 5 7. Elmschenhagen 8. Dietrichsdorf Dorfstraße Fördestraße Kiel Projensdorf Eiendommene har beliggenhet i bydelene Elmschenhagen, Wellingdorf og Dietrichsdorf Neu. Byggene i Elmschenhagen er oppført delvis før og under 2. verdenskrig, mens resterende bygg er fra 60- og 70-tallet. Kiel er «hovedstaden» i staten Schleswig-Holstein. Byen er lokalisert nord i Tyskland i den sørvestre delen av Østersjøen. Byen er kjent i Norden som et kommunikasjonsknutepunkt med ferger til og fra Sverige og Norge. Byen er også kjent for Kielerkanalen som sparer skipstrafikken for den lange veien rundt Skagen. Byen har omlag innbyggere og befolkningen har hatt en svakt stigende utvikling de senere år. Hasseldleksdamm Hassee Olof-Palme Damm Kiel-Holtenau Wik Blücherplatz K i e l e r F ö r d e Lütjenburger Straße brügge Det er imidlertid en tydelig trend at gjennomsnittsalderen til leietakerne faller slik at markedsføring mot noe yngre leietakere må prioriteres. Dette gjennomføres blant annet gjennom aktiv markedsføring ved skoler og universiteter. Altstadt Howaldtswerke- Exerzierplatz KIEL Deutsche Werft AG Mönkelberg Ravensberg Düsternbrook Neumühlen-Dietrichsdorf Brunswik Ellerbek Gaarden-Ost K 33 Wellsee B 502 Preetzer Chaussee Ölberg K 31 Ostring K 34 Klausdorf Dreikronen Schönkirchen Oppendorf Dietrichsdorf Siedlung Oppdendorf Brodersdorf Passade Probstellerhagen Tökendorf Dobersdorf D o b e r s d o r f e r S e e Dorfstraße Wulfsdorfer Weg Lillenthal Porteføljen har fortsatt god utvikling og ledigheten er under 1,5 prosent, som er betydelig ned fra 2007 da ledigheten var i overkant av 5 prosent. Den lave ledigheten og et godt utleiemarked generelt gjør at utleienivået ved reutleie er høyere enn eksisterende leie. Dette forsterkes av at produksjon av nye boliger er lav. Den forventes å ligge på mellom 50 og 60 enheter per år. Målsettingen fremover er å opprettholde den gode kontantstrømmen gjennom fortsatt lav ledighet samt fokus på økning av leien der det er mulig. Poppen- For å opprettholde god standard på byggene vil det de nærmeste årene fokuseres enda mer på vedlikehold og oppgraderinger av bygningsmassen. Andel av samlet årlige leieinntekter 21 % Nøkkeldata Antall bygg 168 Antall leiligheter Areal kvadratmeter andel boliger 100 % andel kommersielle lokaler 0 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MEUR 12,7 Investeringstidspunkt november Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

13 Dusseldorf 2. Gelsenkirchen 3. Frankfurt 4. Haar 5. Krefeld 6. Munchen 7. Osnabruck Flensburg Kiel Cuxhaven Romanum Bremen Hamburg BERLIN Porteføljen består av 39 eiendommer som er spredt i eller nær de mest befolkningstette områdene i Tyskland. Omlag 55 prosent av porteføljen er lokalisert i Nordrhein Westfalen og Niedersachsen-området. Resterende del av porteføljen er lokalisert i Hessen/Frankfurt-området (28 prosent) og Bayern (17prosent). Byggene er i all hovedsak oppført i perioden Det er stor spredning internt i porteføljen med tanke på kvalitet og beliggenhet på byggene. Samlet inneholder porteføljen leiligheter. Essen Düsseldorf Köln Bonn Bielefeld Hannover Frankfurt am Main Jena Leipzig Dresden Chemnitz Porteføljen har siden januar 2011 vært forvaltet av Cenda Management. I 2012 har det vært fokus på investeringer som gir økt leie noe som har medført en lavere ledighet mot slutten av året. Gjennomsnittlig leie har økt noe og priser ved reutleie ligger høyere enn gjennomsnittlig leie i porteføljen. Det er identifisert ytterligere potensial for økte leier og i 2013 er målsetningen å realisere en økning av leien på to prosent. Ledigheten i kommersielle lokaler har vært en utfordring i denne porteføljen. Det er nå signert nye leieavtaler som løper fra 2. kvartal 2013 og ledigheten i de kommersielle delene av porteføljen er derfor redusert vesentlig som følge av dette. Saarbrucken Mannheim Stuttgart Nürnberg München Det er gjennomført en del investeringer eiendommene i 2012 som har belastet likviditeten i porteføljen, dog er dette nødvendige investeringer for å ivareta eiendomsverdiene. Utviklingen i tap på fordringer er bedret gjennom 2012, dog er selskapet av den oppfatning at det er potensial for å bedre prosessene knyttet til oppfølging av fordringer og redusere tap på krav ytterligere. Andel av samlet årlige leieinntekter 13 % Nøkkeldata Antall bygg 39 Antall leiligheter Areal kvadratmeter andel boliger 93 % andel kommersielle lokaler 7 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MEUR 8,0 Investeringstidspunkt desember 2005 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 13

14 Puchheim Einsbach Dachau Unterschleißheim Porteføljens 24 eiendommer ligger samlet i Puchheim cirka 20 kilometer utenfor München (Bayern). Eiendommene er meget konsentrert innenfor et lite område. Byggene er blokker som er oppført i perioden Teknisk har de en god standard ut fra alder og type bygg. Porteføljen har kommunikasjonsmessig god beliggenhet og er lokalisert i gangavstand fra jernbane. Det tar cirka 20 minutter med tog til München sentrum. Puchheim ligger i et av de områdene i Tyskland med sterkest vekst og hvor arbeidsledigheten relativt sett er lav. Denne beliggenheten sammen med relativt lav leie gjør porteføljen attraktiv. E 52 B 471 A 8 Malsach Olching Fürstenfeldbruck Germering A 96 E 54 Gräfelfing B 2 W ü r m k a n a l Untermenzing E 533 Fasanerie Bavaria Am Hart Maxvorstadt MÜNCHEN Isarvorstadt A 8 Garching E 52 Unterföhring A 94 MS 18 Investeringen i Puchheim ble gjennomført i 2006 og var således en av de første investeringene i Tyskland, sammen med Lohengrin og Kiel. Tross relativt god beliggenhet i utkanten av München greide ikke forvalter å utvikle investeringen på en tilfredsstillende måte og ledigheten lå mellom 4,5-5 prosent i perioden frem til Det ble ved inngangen til 2010 besluttet å bytte forvalter til Integra, som var kjent fra andre tyske investeringer der de hadde levert gode resultater. Fra en ledighet på mellom fire og fem prosent er denne nå redusert til et minimum og tilsvarer kun fluktuasjon. Årsaken til den positive utviklingen skyldes et strukturert utleiearbeid og lokal tilstedeværelse. I 2012 har det for alle praktiske formål ikke vært ledighet i porteføljen, driften har vært bra og det er gjennomført økninger i leien i Andel av samlet årlige leieinntekter 5 % ST2065 henhold til den plan som selskapet Baierbrunn hadde ved inngangen til Fokus fremover utover å holde den positive utviklingen er å få refinansiert porteføljen. Porteføljen har inneværende år hatt en positiv verdiutvikling og signalene fra bankene har så langt vært at det synes mulig å erstatte dagens lån med et lån på tilsvarende størrelse. Med dagens rentemarked gir dette gode utsikter for bedret kontantstrøm i denne porteføljen fremover. Nøkkeldata Antall bygg 24 Antall leiligheter 440 Areal Weichselbaum W ü r m Buchendorf Neuried Unterhaching Potzham kvadratmeter andel boliger 98 % andel kommersielle lokaler 2 % B 11 A 995 E 54 E 52 Otterloh Budsjetterte leieinntekter 2013 MEUR 2,8 Investeringstidspunkt mars Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

15 Soltau 2. Munchen 3. Meckenheim 4. Leipzig 5. Kiel 6. Hildesheim 7. Hamburg 8. Braunschweig Tosca Mozart Flensburg Porteføljen består av 20 eiendommer som ligger spredt i eller nær de mest befolkningstette områdene i Tyskland. Hoveddelen av porteføljen er lokalisert i München (18 prosent), Kiel (14 prosent), Meckenheim utenfor Bonn (11 prosent), Hildesheim ved Hannover (ti prosent), Cuxhaven (ti prosent) og Hamburg (ni prosent). Byggene i porteføljen er oppført i perioden og vurderes å ha gjennomgående god teknisk standard. Samlet inneholder porteføljen boenheter. Cuxhaven Bremen Kiel Hamburg Hannover BERLIN Bielefeld I denne porteføljen er det to forvaltere. Integra forvalter den del av porteføljen som kalles Tosca, mens det er Pecunia som forvalter porteføljen som kalles Mozart. Begge forvaltere tok over forvaltningen av respektive porteføljer ved inngangen til 2011 og 2012 var således det andre året at porteføljene ble forvaltet av ovennevnte. Essen Düsseldorf Köln Bonn Frankfurt am Main Jena Leipzig Chemnitz Dresden For begge porteføljene har utviklingen vært bra i Spesielt Mozart har vist en god utvikling med redusert ledighet og lave kreditt-tap samtidig som kostnadene er under kontroll. Saarbrucken Mannheim Stuttgart Nürnberg I Tosca porteføljen mottok selskapet endelig bygge-godkjenning for utbygging av samlet cirka kvadratmeter loftsleiligheter i München. Byggestart var i november 2012 og første del av prosjektet ble overtatt fra entreprenør i januar Overtagelse av resterende deler vil skje suksessivt gjennom våren og prosjektet er planlagt ferdigstilt i tredje kvartal Den estimerte inntektsøkningen knyttet til dette prosjektet er euro og det forventes at dette gir en betydelig verdiøkning for porteføljen. Gjelden i porteføljen ble refinansierte sommeren Lånet er 12 millioner euro lavere enn tidligere lån. Lavere lånebeløp sammen med en lavere rente har medført at de årlige rentekostnadene er redusert med cirka tre millioner euro. München Nøkkeldata Antall bygg 20 Antall leiligheter Areal kvadratmeter andel boliger 90 % andel kommersielle lokaler 10 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MEUR 9,7 Investeringstidspunkt mai 2006 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 15

16 Wedding Reinichendorf 2. Berlin 3. Britz Grunlingweg 4. Spandau Askanierring 5. Spandau Brokzeile 6. Spandau Petzoldweg 7 8. Tegel Lohengrin (Berlin) Blankenfelde Berliner Ring leiligheter ligger spredt i Berlin. Hovedtyngden av porteføljen ligger i gamle Vest-Berlin og 40 prosent av porteføljen er beliggende i Spandau av leilighetene ligger i Øst-Berlin med en hovedvekt på Britz hvor det er 956 leiligheter. Porteføljen er konsernets største. Tegel A 105 Buchholz Rosenthal Viertel Blankenburg Niederschönhausen Reichendorf Seestraße Wedding Malchow Prenzlauer Berg Weiβensee Lindenberg Falkenberg Marzahn Berlin er hovedstaden og i særklasse den største byen i Tyskland med cirka 3,5 millioner innbyggere. Til tross for at økonomien i byen har blitt hardt rammet av nedgangstidene i Tyskland, har befolkningen holdt seg stabil de seneste år. Berlin er sete for den tyske regjeringen og sentrale statsinstitusjoner. Utviklingen i porteføljen er god, slik den har vært tidligere år. Ledigheten er lav og leien viser en stigende trend. Leieinntektene i 2012 har vært høyere enn budsjettert, men et akutt vedlikeholdsbehov knyttet til balkonger i ett bygg medførte at resultatet samlet for denne porteføljen var i henhold til budsjett. Gjelden i porteføljen ble refinansiert i 2011 hos den danske banken Nykredit. Lavt rentenivå gjør at rentekostnadene i porteføljen er redusert med cirka tre millioner euro til tross for at lånet er økt med cirka syv millioner euro. Avus Olympic Stadium Heerstraβe E 51 Granewald Tiergarten Charlottenburg A 104 Alt-Treptow BERLIN Kreutzberg Schoneberg A 100 Mariendorf B 101 B 96 Danziger Straße Friedrichshain Alt- Treptow Baumschlungenweg Landsberger Allee Fempfuhl Rummelsburg Spree Plänterwald Johannisthal A 113 Gropiusstadt Verdivurderingene på porteføljen steg også mer enn gjennomsnittlig i Tyskland i 2012 med en økning på fem prosent. Underliggende drift er god med stabile inntekter og forutsigbare kostnader. Adlergestell Andel av samlet årlige leieinntekter 26 % Nøkkeldata Antall leiligheter Areal kvadratmeter andel boliger 99 % andel kommersielle lokaler 1 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MEUR 16,1 Investeringstidspunkt juni Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

17 Max Frisch Flensburg Kiel Investeringen består av leiligheter med spredt beliggenhet i vestre Tyskland. Cirka 80 av porteføljen er lokalisert i Oberhausen, Köln og Hamburg. Byggene er oppført i perioden fra århundreskiftet frem til begynnelsen av 1990-tallet og har en normal teknisk standard. Byggene står på festetomter og er leid på 200-års kontrakter. HBS eier 70 prosent av aksjene i porteføljen, mens Hyresbostäder i Sverige IV AB eier resterende 30 prosent. Cuxhaven Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Utviklingen i Max Frisch i 2012 har vært som forventet. Boligdelen av porteføljen så en vesentlig reduksjon i ledigheten siste halvår 2012 og var på 3,9 prosent ved årsslutt. Dette er det laveste nivået siden investeringstidspunktet. Forvalterbytte til Cenda med et nytt forvaltningskonsept fungerer bra, og forvaltningen følger opp både leietakere og bygg på en god måte. I 2012 ble fire bygg med total 107 små leiligheter og fire kommersielle lokaler i Köln solgt i to transaksjoner til en lokal entreprenør og investor. Samlet ble kvadratmeter solgt. Alle bygg hadde utfordringer knyttet til teknisk standard. Totalt salgspris var på cirka 4,3 millioner euro. Etter tilbakebetaling av allokert lånebeløp bidro salget med cirka 1,2 millioner euro i positiv kontantstrøm. Essen Düsseldorf Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden I 2013 vil det blir gjennomført leieøkninger på cirka en München prosent. I Oberhausen ble det i tillegg gjennomført oppgraderinger av tomme leiligheter som skal bidra med en forbedret utleie og høyre utleiepriser. Jena Andel av samlet årlige leieinntekter 10 % Nøkkeldata Antall leiligheter Areal kvadratmeter andel boliger 89 % andel kommersielle lokaler 11 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MEUR 6,2 Investeringstidspunkt september 2006 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 17

18 Årsregnskap Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS

19 Årsberetning 2012 Boligutleie Holding III AS Selskapets virksomhet Boligutleie Holding III AS ble stiftet i 2003, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i EU/EØS området. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Hyresbostäder i Sverige III Gul AB investert i syv eiendomsporteføljer, hvorav en investering er gjort i Sverige og seks i Tyskland. Investeringene omfatter samlet ca leiligheter per desember I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Per 31. desember 2012 hadde Boligutleie Holding III AS aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Underliggende drift har fungert tilfredsstillende i 2012 og kontantstrømmen er noe bedre enn budsjettet for Selskapet har sett en god utvikling i de tyske porteføljene igjennom året og verdiutviklingen har også vært positiv i flere av porteføljene. Spesielt har kontantstrømmen i 2012 vært påvirket av refinansieringer som ble gjort i Som følge av det lave rentenivået i Eurosonen på det tidspunkt lånene ble tatt opp har finansieringskostnaden i Mozart &Tosca og Lohengrin porteføljene falt vesentlig og bidratt til at kontantstrømmen i konsernet er bedret. Også de andre tyske porteføljene har fungert bra, med Lohengrin og Kiel som de største investeringene. Dette er eiendommer med god beliggenhet og ledigheten er lav i begge investeringer. Markedet i både Kiel og Berlin (Lohengrin) er godt med stigende leie i begge byer. Utviklingen har som nevnt vært i henhold til budsjett for 2012 men er samlet sett under det nivå man forventet på investeringstidspunktet. Spesielt Romanum, Max Frisch og Mozart & Tosca er bak de opprinnelige forventningene, mens Kiel og Lohengrin er i henhold til opprinnelige forventninger. Verdiutviklingen har vært positiv for alle investeringene i 2012, der Mozart & Tosca har hatt den største beløpsmessige økningen. Investeringen i Umeå fungerer også bra, med lav ledighet. Det ble med virkning fra 1. mars 2012 gjennomført et salg av 27 leiligheter til 30,5 millioner svenske kroner i forbindelse med omdanning til Bostadsrättsforeninger (Borettslag). Avkastningen på innskutt kapital ble 135 prosent. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2012 TNOK Konsernets resultat ble TNOK mens det for 2011 var TNOK Morselskapets resultat ble TNOK for 2012, mens det for 2011 var TNOK 221. Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK per 31. desember Tilsvarende tall pr. 31. desember 2011 var TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK i Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2012 var 28,13 prosent mot 28,07 prosent per 31. desember Konsernet har i løpet av året hatt en netto negativ kontantstrøm på TNOK Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var positiv med TNOK Negativ kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter med TNOK skyldes nedbetaling av lån samt tilbakebetalinger til aksjonærene. Den operasjonelle kontantstrøm var positiv med TNOK Tilsvarende tall for 2011 var TNOK Økning i operasjonell kontantstrøm skyldes i hovedsak lavere rentekostnader etter refinansieringer som ble gjennomført i Hendelser etter balansedagen Det er ingen kjente hendelser i 2013 som har vesentlig betydning for avleggelse av årsregnskapet for Fremtidig utvikling Konsernets fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i selskapets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. Det forventes en jevn økning i inntektene fremover i takt med den underliggende utviklingen i leiemarkedet. Selskapets investeringer er beliggende i områder hvor leien til en viss grad er regulert, og dette motvirker større svingninger i inntektsgrunnlaget. Kostnadene forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig, mens finansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Det presiseres dog at det er usikkerhet knyttet til vurderingen av fremtidige forhold. Gjennom 2012 har styret observert at den turbulens man har opplevd tidligere år har stabilisert seg, selv om det fortsatt er betydelig usikkerhet rundt situasjonen i spesielt Sør Europa. Det tyske eiendomsmarkedet har så langt vært skjermet for de store negative utslagene og det oppleves at eiendomsverdiene generelt sett har steget gjennom Det er imidlertid ingen tvil om at det fortsatt hersker en markedsmessig usikkerhet, som blant annet kan gi seg utslag i en forverret finansieringssituasjon. Konsernet har lån i de tyske porteføljene på samlet TEUR som forfaller i Det er ikke å forvente at selskapets låneportefølje lar seg refinansiere på dagens nivå. Utviklingen på de underliggende investeringene har vært god i 2012 og de grep som eksempelvis er gjort på forvaltningsiden i Romanum, Max Frisch og Puchheim Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS 19

20 synes å ha gitt gode resultater. Fokus fremover vil være å fortsatt redusere ledigheten på disse porteføljene gjennom ett aktivt utleiearbeid. For Kiel og Lohengrin (Berlin) vil fokus være å opprettholde den gode driften med fokus på leieøkninger der det er mulig. Markedet i begge disse byene er godt og det forventes at det er muligheter for leieøkninger også i Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK og NOK/EUR. Morselskapet har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. Som følge av den ekstraordinære turbulensen i valuta markedet i slutten av 2008 og inngangen av 2009 ble sikringsgraden redusert vesentlig, for å redusere eksponeringen på konsernets likviditet på kort sikt, og følgelig er den verdijusterte egenkapitalen i selskapet mer utsatt for valutasvingninger enn tidligere år. Konsernet er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentederivater for å redusere denne risikoen. Konsernet er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietakernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding III AS: Beløp i NOK Utbytte Overført fra annen egenkapital Totalt disponert Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2012 var TNOK Arbeidsmiljø og personale Morselskapet har ingen egne ansatte. Det er ved utgangen av året en mann ansatt i konsernet. Det har ikke vært vesentlig sykefravær i Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Selskapets styremedlemmer er menn. Oslo, 18. april 2013 Martin Bruck Styreformann Christer Wennersten Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 20 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding III AS