Steen & Strøm Eiendomsforvaltning AS N7369 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Steen & Strøm Eiendomsforvaltning AS N7369 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan 2007 12"

Transkript

1 Utvalg for byutvikling sak 110/08 vedlegg 4 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Utgave: 1 Dato:

2 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: - Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Skrevet av: Kvalitetskontroll: Kvadratområdet reguleringsplan reguleringsplan og prosess. Bjerved Lasse Analyse By- og tettstedsutvikling;eiendom;trafikk / transport;næring, handel Analyse;Konsekvensutredning;Program / rammebetingelser;rapport / utredning;ingen (tilbud/akkvisisjon) Lasse Bjerved

3 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan FORORD Asplan Viak er engasjert av Steen & Strøm for å utarbeide reguleringsplan for Kvadratområdet basert på skisseprosjekt for utvikling av Kvadrat. Espen Frederiksen er prosjektdirektør og har vært ansvarlig for utvikling av Kvadrat og har vært oppdragsgivers kontaktperson for oppdraget. Steen & Strøm utvikler eiendommene sammen med Storebrand. Arkitektene Gilhardi + Hellsten og Jarmund/Vigsnæs AS har sammen med konsulentene Arup, Adventure Consepts og Haskoll utviklet prosjektet i nært samarbeid med Kvadrat og Steen og Strøm. Siv. Ark. Ellen Hellsten har vært prosjektleder og ansvarlig for utvikling av skisseprosjektet. Mange av illustrasjonene i denne rapporten er hentet fra skisseprosjektet. Arbeidet startet med arkitektkonkurranse i 2006 og Sandnes kommune har vært løpende orientert om utviklingen av prosjektet siden den gang. Reguleringsplan ble formeldt startet med annonsering av reguleringsarbeidet med tilhørende planprogram 6. mars 2007etter forhåndsdrøftinger med Sandnes kommune. Planprogrammet har vært til høring, merknadene innarbeidet og planprogrammet er vedtatt mars 2008 i Sandnes kommune. Reguleringsplanforslaget er basert på kunnskap om pågående fylkesplanarbeid, og analyser av trafikk og handel er basert på scenariene som nyttes ved rulleringen av fylkesdelplanen. Det er utviklet egen transportmodell for å simulere framtidig trafikksituasjon og konsekvenser. Det er også utviklet en handelsmodell som viser konsekvensene på ulike senterområder av handelsetableringer.reguleringsplanarbeidet er også utarbeidet parallelt med og samordnet med pågående reguleringsplanarbeid for Lura Næringsområde og andre planer i nærområdet til Kvadrat. Hos Asplan Viak har Paal Grini bidratt med handelsanalyser, Even Lind med konsekvensanalyse og Tor Nestande har hatt ansvar for den digitale utarbeidelsen av planen. Trafikkanalyse og trafikksimuleringsmodeller er utført av Terje Simonsen og Jenny Persson og Lasse Bjerved har vært oppdragsleder og ansvarlig for reguleringsplanarbeidet. Sted, dato Lasse Bjerved Oppdragsleder Even Lind Kvalitetssikrer

4 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Sammendrag Prosjektets intensjon og hovedgrep (kap. 2) Framtidig behov for handelsareal og Kvadrats rolle (kap. 3 ) Beskrivelse av planområdet og stedsforståelse (kap. 4) Overordnede føringer (kap. 5) Konsekvenser etter planprogrammet (kap. 6) Forslag til reguleringsplan med beskrivelse av plankonsept og innhold (kap.7) Reguleringsbestemmelser (kap. 8) ROS analyse for ny plan (kap. 9) Prosjektets Intensjon og hovedgrep utvikling av Kvadratområdet Dagens handel og handelsareal i Stavangerregionen Fremtidig behov for handelsareal Utviklingen av Kvadrat Forhold til nye rikspolitiske bestemmelser for kjøpsenterstopp Framdrift Beskrivelse av planområdet og stedsforståelse En sentral plassering Størrelse og avgrensning Eierforhold i Kvadratområdet Grunnforhold Topografi Sol vind og lokalklima Vegetasjon Kvadratområdet er en del av et regionalt handelsområde og inneholder mer enn kjøpesenteret Kvadrat Eksisterende bygninger, type bebyggelse og utnyttelse Strukturerende elementer...24

5 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Utnyttelse og noen hovedtall Innhold og næringsprofil Gang og sykkeltransport og barnetråkk Tilknytninger til naboområdet Dagens atkomst og veiløsninger Befolkning og arbeidsplasser innenfor 3 km og 6 km Teknisk infrastruktur Boligområde i sør Overordnede føringer Konsekvenser av alternative utnyttelser av området Krav til konsekvensutredning Metode Fra planprogrammet Beskrivelse av alternativene To hovedtema knyttet til utvikling av Kvadratområdet Utviklingen av handel og forholdet mellom senterområdene Transport Konsekvensvurdering Sammenstilling av konsekvenser Forslag til reguleringsplan med beskrivelse av plankonsept og innhold for nytt Kvadrat Arealbruk Utbyggingsetapper og rekkefølgebestemmelser...81 Reguleringsbestemmelser Risiko og sårbarhetsanalyse for ny reguleringsplan Bakgrunn Metode og prosess Uønskete hendelser, konsekvenser og tiltak Vedlegg Handelsanalyse Kvadrat Metode og bakgrunn...92

6 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Beregninger Konklusjoner Vedlegg Transportanalyse Hva er gjort Området i dag Fremtidig vegnett Test av økt trafikk i Rv 44 og E Konklusjon

7 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan SAMMENDRAG 1.1 Prosjektets intensjon og hovedgrep (kap. 2) Kapittel 2 beskriver hensikten fra eiers side ved reguleringsplanforslaget og innholdet av de foreløpige planene for opprusting og utvidelse av Kvadrat. Kvadrat skal bli en katalysator for regionens mål og satsing innenfor mat og energi Kvadrat skal tilby nye former for handel og opplevelse i Norges mest innovative region Kvadrat skal tilføre området estetisk fornyelse og kvaliteter gjennom sin nye organiske form Kvadrat ønskes videreutviklet som regionalt målpunkt og legger vekt på både det innholdsmessige og det estetiske ved opprusting av bygningsmasse både innvendig og utvendig. Skisseprosjektet har en rekke nye attraksjoner og tilbud også for fritidsaktiviteter. Netto salgsareal øker for å ivareta Kvadrats rolle og andel av regionens handel. Til Kvadratområdet er også regulert kontorer og næringsaktivitet knyttet til senterets hovedaktiviteter. Det vurderes også hotell knyttet til senteret. Kvadrat har i lang tid vært Norges største kjøpesenter. Steen & Strøm ønsker å utvikle Kvadratområdet til å være Norges kvalitativt beste senter/regionalt målepunkt. Å være best betyr å være førstevalget for internasjonale aktører som ønsker å etablere seg i Norge med nye butikker og konsepter. Skisseprosjektet viser en utvidelse fra ca kvm til kvm (eks parkeringsareal). Netto salgsareal vokser med ca kvm inklusiv all type handel, også plasskrevende varer. Skisseprosjektet markerer et sterkt ønske om å bidra til et miljøvennlig miljø og det arbeides for å bli et karbonnøytralt anlegg. 1.2 Framtidig behov for handelsareal og Kvadrats rolle (kap. 3) Kapittel 3 ser nærmere på behov for handelsareal i regionen og Kvadratområdets rolle i så måte. Stavangerregionens sterke vekst og forventede betydelige kjøpekraftutvikling vil kreve nye handelsarealer. Bransjeglidninger og nye handelskonsepter vil forsterke behovet for fornyelse innen handelsarealer. I perioden ble det etablert i størrelsesorden kvm forretningsareal, hvorav 68 % i senterområdene. Behov for nye handelsarealer i forhold til forventet befolknings- og kjøpekraftvekst avhenger av beregningsmetode, men peker mot et sted mellom 10 og kvm netto salgsareal årlig. Omsetningen i detaljvarehandelen i regionen var på ca 17,5 milliarder kr i Kvadrat hadde rundt 10 % av den omsetningen. Dersom Kvadrat skal beholde en slik prosentvis andel av regionens omsetning må de ha en omsetningsøkning på i størrelsesorden 40 % fra til 2020 og over en dobling fram til Dette betyr litt forenklet sagt at dagens salgsareal for detaljvarer inklusiv tyngre varer må øke fra ca kvm til i Kvadrats planer for øking av salgsarealet er i rundt kvm.

8 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Kvadrat har langt høyere arealeffektivitet enn gjennomsnitt for handelsarealer i regionen, I konkurransesammenheng betyr det at andre sentra har større mulighet for økt omsetning uten arealutvidelse enn Kvadrat. Et første utbyggingstrinn på Kvadrat kan tidligst komme i 2013 antagelig ikke før Beskrivelse av planområdet og stedsforståelse (kap. 4) Kapittel 4 beskriver områdets beskaffenhet, med grunnforhold, topografi, naboforhold, eiendomsforhold og struktur på bebyggelse og infrastruktur. Områdets utnyttelse er i dag ca 75 %. Området har en sammensatt næringsprofil, men handel utgjør den alt vesentlige av sysselsettingen med over 1100 av ca Planområdet som er annonsert er 370 da. Kvadratområdet ligger nær befolkningstyngdepunktet i regionen Det bor ca personer innenfor 3 km fra Kvadrat og ca innenfor 6 km. Videre er det nær arbeidsplasser innenfor 3 km og innenfor 6 km. 1.4 Overordnede føringer (kap. 5) Kapittel 5 viser til overordnede føringer og planer. Her er det viktigste føringen gjeldende Fylkesdelplan som i utgangspunktet peker å at Lura med Kvadrat er et regionalt målpunkt, samtidig står det at det ikke skal etableres nye kjøpesentra i området og at eksisterende kjøpesenter ikke bør utvides. De nye rikspolitiske bestemmelsene om kjøpesentre kan også tolkes å vanskeliggjøre utvidelse av Kvadrat. Kommuneplanen i Sandnes har lokalisert bydelssenter for Lura sør for Stavangerveien, øst for planområdet. Kommuneplanen sier ingenting om Kvadrat eller Kvadratområdet. Forholdet til planer i naboområdene behandles. Det er pågående planarbeid for Forussletta med egen kollektivtrase i midten. Lura Næringsområde er under arbeid, er samordnet med og vil bli behandlet parallelt med Kvadratplanen. 1.5 Konsekvenser etter planprogrammet (kap. 6) Kapittel 6 behandler konsekvensene av planforslaget. Bygger på skisseprosjektet til Kvadrat og omhandler temaene i vedtatt planprogram. Metoden som er brukt er beskrevet i kap Krav til konsekvensutredning Plan og bygningslovens forskrifter definerer innslagskriterier for krav om konsekvensutredning. I dette tilfellet er det to kriterier som vil utløse kravet til konsekvensutredning: - KVADRAT s bebyggelse vil overstige m 2. Dette utløser krav om konsekvensutredning, jfr. Forskrift om konsekvensutredning 2 d, Vedlegg I, pkt A 1. - I henhold til 3.1a og 4 er tiltaket i strid med overordnede planer, det vil si FDP for langsiktig byutvikling på Jæren.

9 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Beskrivelse av alternativene Alternativene 1 er utvikling etter dagens reguleringsplan med en utnyttelse på 80 %. Dette alternativet samsvarer med dagens situasjon som har en utnyttelse på ca 75%. Alternativ 2 baserer seg på Kvadrats egen plan som tilsvarer en utnyttelse på rundt 165 % eks.parkering. Selve reguleringsplanen legger opp til 200 %, da inklusiv parkeringsanlegg over bakken. BRA eks parkering er antatt å bli ca kvm, nær kvm mer enn området har i dag To hovedtema Konsekvensanalysen behandler først de to overordnete temaene som antas å være kontroversielt i forhold til overordnete planer og mål. Konkurranse med hovedsentrene og mijløforurensing ved ekstra kjøring til kjøpesentre utenfor bykjernene. Det vil være behov for betydelig nytt handelsareal i regionen basert på forventet befolknings og arbeidsplass- samt kjøpekraftutvikling. Konklusjonen er at en utvidelse av Kvadrat ifølge skisseprosjektet ikke innebærer endring av Kvadrats posisjon i forhold til dagens ( med ca 10% av regionenes omsetning på detaljhandel) framover mot , mens det på lenger sikt betyr at Kvadrat minsker sin andel av regionens omsetning. Det er heller ikke grunn til å si at en slik utvidelse vil svekke Sandnes eller Stavanger sentrum. Trafikkbelastningen avhenger av hvor godt tilbud en klarer å gi på kollektivsiden. EN øking i antall parkeringsplasser vil øke bilturene til Kvadrat, men selv om varehandelen står for en stor andel av alle reiser er samlet transportarbeid mindre og detaljhandel utenom dagligvare står ikke for mer enn ca 6 % av transportarbeidet. Alternativ lokalisering av varehandelen har derfor ikke vesentlig betydning for transportomfanget.koblingsreiser arbeid/handel/bolig er også utbredt, og med de mange arbeidsplassene som er lokalisert i Lura /Forusområdet bidrar Kvadrat til reduksjoner av reiselengder og antall. Kvadrat ligger ved tung kollektivåre og planlagt bybanestopp rett utenfor hovedinngang. Kvadrat kan dermed bety et vesentlig kundegrunnlag for bybanen. En antar det vil være mulig å øke kollektivtrafikken betydelig når kollektivtilbudet bedres Det spesielle med handelsarealer er at trafikken til dem ikke belaster rushtiden, da butikkene åpner kl 1000 etter morgenrushet og slutter kl også etter rushtrafikken om ettermiddagen Andre konsekvenser Alternativ 1 og 2 er vurdert i forhold til 14 ulike konsekvenser. Alternativ 2 med opprusting og utvidelse av Kvadrat har en rekke positive konsekvenser Forbedringer av utemiljø og utforming Forbedring av lokale trafikkforhold Muligheter for bedre trafikksikkerhetsforhold og høyere standard på universell utforming Bedre forhold barns og unges oppvekstmiljø Rekreasjon og næringsliv Økt sysselsetting

10 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Alternativet bryter med FDP ved at den øker detaljvarehandelen i Kvadratområdet. Den foreliggende handelsanalyse påpeker imidlertid at det vil skje en vekst sentrumsområdene og bydelssentrene selv om Kvadrat gis tillatelse til økt detaljvarehandel. En utvidelse av Kvadrat vil også øke trafikken til området, spesielt av personbiler. Ved en sterk satsing på kollektivtrafikken og forbedring av veier og kryssløsninger vil en kunne gi akseptable forhold for trafikkavvikling under de forutsetninger som er vist i den foretatte trafikkanalysen. 1.6 Forslag til reguleringsplan med beskrivelse av plankonsept og innhold (kap.7) Forslaget til reguleringsplan bygger på Kvadrats skisseplan. Reguleringsplanforslaget legger opp til at hele området med tiden skal bli nærings og handelsområde. Herunder åpner en for hotell og andre aktiviteter som kan forsterke målpunktet. Kvadratområdets beliggenhet i krysset mellom nord-sørgående og østvestgående hovedtrafikkårer og med i et sterkt kollektivstoppested/knutepunkt rett ved området gir grunnlag for å videreutvikle dette regionale målepunktet. I tråd med overordnete planer foreslås høy utnyttelse av området. Kvadratområdet får en utnyttelse på BRA 200 % siden det ligger direkte til kollektivterminalen, med bybaneholdeplass og gateterminal for buss. Resten av området som i dag er nærings- og boligområde legges ut til framtidig næringsareal med utnyttelse BRA 150 % som resten av Lura næringsområde. Utnyttelse under bakken foreslås ikke å inngå i utnyttelsen. For arealer som skal nyttes til ulike trafikkformål har en i denne omgang regulert alt til trafikkformål. En rekke avklaringer av overordnet veinett må skje før en kan lage detaljplaner for bruk av trafikkområdene. I denne planen mener en å ha sikret de arealer som i framtiden skal brukes til trafikkavvikling.

11 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Figur 1.1 Forslag til reguleringsplan for Kvadratområdet Arealstørrelser Samlet reguleringsplan er Areal til byggeformål er Areal til trafikkformål er ca 219 daa 124,8 da (D1(Kvadrat)=101da, D2 = 24,8da) ca 94,2 daa Med et antatt framtidig areal per ansatt på ca 30 % vil dette gi samlet nærmere 8000 sysselsatte ved full utbygging, mot dagens ca Dagens antall ansatte er preget av at handelsvirksomhet har lang åpningstid og åpent 6 dager i uka, derfor er antall ansatte stort. Dersom vi differensierer arbeidsplasstypene med ulikt arealforbruk per ansatt vil vi få i størrelsesorden 5000 sysselsatte i området Parkering Det legges opp til 2 parkeringsplasser pr 100 kvm. For full utbygging betyr det 4800 parkeringsplasser i området. Kun 1/3 del tillates på bakkeplan, mens resten skal i anlegg i området. Til sammenlikning har Kvadrats skisseprosjekt parkeringsplasser. Bebyggelse Byggegrensen er fastsatt i reguleringsplanen, den bygger på skisseprosjektet. Den sikrer at det mot kollektivknutepunktet på Forussletta er avsatt en større hovedplass som inngangssone, torg, aktivitetsplass. Det er også sikret åpne plasser mot sør og mot vest. Byggelinjene avgrenser et byggeområde på D1 = 79 daa, og D2= 44 daa Utnyttelsen er satt til 200 % BRA for D1 og 150 % BRA for D2. Byggehøyder er antatt maks 5 etg. tilsvarende kote 40. For en mindre del av området åpnes det for høyhus (hotell) i form

12 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan av tårn, maks størrelse på etasjeplanen for dette er satt til i underkant av 2 % av byggeområdet (ca 1500 kvm). Endelig lokalisering avklares i detaljplan. Trafikkarealer Hovedadkomst fra motorveien skjer via Stavangerveien. Det er en atkomst direkte fra Stavangerveien og to atkomster fra Forussletta. Fra nord er det atkomst også fra internveinettet, (Stokkamyr og Luramyrveien) i Lura Næringsområde. Det meste av trafikken antas å komme fra sør. Kollektivtrafikken forutsettes i sin helhet å komme fra Forussletta. Det er satt av arealer til ny gateterminal for busser. Gang og sykkeltrafikken kommer også fra Forussletta, men det vurderes sykkelstamvei nord sør, og et alternativ er parallelt med motorveien. Dersom en slik stamvei blir bygget vil den også gi atkomst til Kvadratområdet. 1.7 Reguleringsbestemmelser (kap. 8) Kapittel 8 inneholder reguleringsbestemmelser for området. Her er også definert rekkefølgekrav. 1.8 ROS analyse for ny plan (kap. 9) Kapittel 9 behandler risiko og sårbarhet. Her har en pekt på områder der tiltak er nødvendig, områder der tiltak vurderes ut fra kost/nytte betraktninger og områder der billige tiltak bør gjennomføres Tiltak som reduserer sannsynlighet vurderes først. Hvis dette ikke gir effekt eller er mulig, vurderes tiltak som begrenser konsekvensene. Områder der det er nødvendig med tiltak er knyttet til to forhold. Økt trafikk og dertil hørende støyproblematikk. Endring av regionale kraftledninger (kabel) gjennom området der det enten må en vesentlig omlegging av kabelen, eller også flytting av sekundærstasjonen. Annet ledningsnett må endres og tilpasses byggeprosjektene.

13 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan PROSJEKTETS INTENSJON OG HOVEDGREP Bakgrunnen for forslag til ny reguleringsplan er Steen og Strøms ønske om fornyelse og videreutvikling av det regionale målpunktet Kvadrat med omgivelser. Steen og Strøm har store ambisjoner om å gi området nytt innhold og utvikle stedet til å bli et visningsobjekt for hvordan morgendagens sentre skal være, med langt mer innhold enn bare butikker. Heri ligger satsing på en ny helhetlig plan for området, ny arkitektur som vil fornye ikke bare den eksisterende bygningsmassen, men også omgivelsene. En omfattende miljøsatsing med sikte på å bli et karbonnøytralt bygg, med alternative fornybare energikilder, satsing på alternative transportmidler og mer miljøvennlige drivstoff. Steen og Strøm ønsker at: Kvadrat skal bli en katalysator for regionens mål og satsing innenfor mat og energi Kvadrat skal tilby nye former for handel og opplevelse i Norges mest innovative region Kvadrat skal tilføre området estetisk fornyelse og kvaliteter gjennom sin nye organiske form Til det nye Kvadratområdet foreslås lagt et opplevelses- og aktivitetssenter, i tillegg til utvidelse av handelsareal basert på nye konsepter. Konseptet for det nye Kvadrat bygger på nye verdener, Adventure World, Plantorama, Food Tempel, Digital Universe og White Box. Adventure World vil tilby en spennende arena hovedsakelig knyttet til fritid, men også kombinert med handel av tilknyttete varer. Det vil kunne inneholde klatresenter med høyt klatretårn, surfebølgesone, Sky Walk, golf simulatorer, skatehall, lekesenter for barn og utendørs skatearena. Handelsområdet utvikles med ny og klarere sirkulasjons- og fellesarealer og nye Anchors som er Hi Tech Anchors, Design & Home Anchors, Food Anchors og Sports Anchors, det siste knyttet til Adventure World. Til anlegget vurderes også et større konferansehotell og kontorer med relevans i forhold til innhold i senteret. Fig 2.1 Skisseprosjektets plankonsept Kvadrat er utviklet over tid uten en helhetlig plan for området. Det er Steen og Strøms intensjon å beholde den eksisterende bygningsstrukturen, og med betydelig påbygging

14 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan skape en ny helhetlig design som vil gi en totalrenovering og fornyelse av området og bygningsmassen. Kvadrat har i lang tid vært Norges største kjøpesenter. Steen & Strøm ønsker å utvikle Kvadratområdet til å være Norges kvalitativt beste senter/regionale målpunkt. Å være best betyr å være førstevalget for internasjonale aktører som vil etablere seg i Norge med nye butikk konsepter, men også førstevalg når nye produkter skal lanseres og aktiviteter gjennomføres. Det er mengden besøkende som gir grunnlag for dette. Ifølge fylkesdelsplanen er det et mål å fortette i allerede utbygd tettstedsareal. Planen for Forus næringsområde legger opp til en utnyttelse på 200 % nær bybanetraseen. Kvadratområdet ønsker derfor å bidra med en sterk utnyttelse og dermed også et betydelig kundegrunnlag for kollektivsatsingen i området. Kvadrat planlegger for minimum 30 % gang og sykkel- og kollektivandelen for besøkende og ansatte. Beliggenheten inntil egen kollektivåre på Forussletta for buss og bybanetrace gir grunnlag for denne ambisjonen. Kvadrat foreslås utvidet med kvm. da inngår bygg som rives ved ny reguleringsplan, med ca 4500 kvm handel og 2000 kvm kontor og annet i Kvadratområdet. Utvidelsen tilsvarer en utnyttelse i området på ca 160 %. Reguleringsplanen legges opp med en utnyttelse i tråd med Forusplanen på 200 %. Antall ansatte og type virksomhet er vesentlig for trafikkgenereringen. En utvidelse med nær kvm til kontorareal ville tilsvare i størrelsesorden 2800 nye arbeidsplasser, mens en utvidelse etter skisseplanen for Kvadrat vil ha i størrelsesorden 1000 færre arbeidsplasser. Innholdsmessig består forslag til utvidelse av følgende: (se fig.2.2) Fig 2.2.Forslag til utvidelse av kvadrat. Salgsareal (inkl. tyngre og plasskrevende varer, del av Plantorama) Fellesarealer 600 Kontor Fritid/opplevelse 4200

15 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Hotell Varemottak og tekniske anlegg Samlet Kvadrat har som ambisjon å utvikle et karbonnøytralt anlegg, det vil si et null utslipps anlegg. Det betyr at en arbeider med en rekke energisparende tiltak og nye konstruksjoner, samtidig som en vurderer bruk av ny teknologi og nye energiformer. Det er også tilrettelagt et synlig energistyringssystem og teknisk rom som skal kunne brukes i undervisningssammenheng om nye energiformer. De nye planene tar sikte på å skape kvalitativt attraktive uteoppholdsarealer, spesielt mot atkomsten fra kollektivtrafikken hvor en etablerer ny plassdannelse/torg.

16 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan UTVIKLING AV KVADRATOMRÅDET 3.1 Dagens handel og handelsareal i Stavangerregionen Stavangerregionen er en svært vekstkraftig og dynamisk region med en befolkning på ca Veksten forventes å kunne bli høy også i årene framover med en tilvekst på de nærmeste 40 årene. Den største veksten i prosent forventes å komme i Sandnes kommune. De siste to årene har veksten vært betydelig høyere enn det fylkesdelplanen (FDP) legger opp til framover mot Spesielt har veksten i sysselsatte vært høy med ca 9000 pr. år, 4-5 ganger FDPs gjennomsnittlige vekstforventning. SSB har nylig oppgradert sine framskrivninger til en vekst på ca innen Av regionens ca sysselsatte var (ca 23,1 %) sysselsatt i de definerte senterområdene i FDP (hovedsentre, kommunesentre og bydelssentre). Sysselsettingsveksten i senterområdene har vært på ca 19 %, nær dobbelt så sterk som for regionen under et. Detaljhandelen står for ca 1/3 av de sysselsatte i sentrene med til sammen ca sysselsatte. Sysselsettingsveksten i detaljhandelen har vært på ca 300 personer årlig de siste årene. I perioden ble det etablert i størrelsesorden ca kvm forretningsareal i regionen, herav er hele 73 % bygget i senterområder og regionale målpunkt. 68 % er realisert innenfor de definerte sentrene. Forretningsareal har imidlertid ingen entydig definisjon, så det er vanskelig å tolke innholdet i slike tall fra statistikken. Hver sysselsatt i varehandelen disponerer i gjennomsnitt et areal på 60 kvm, med alle de forskjeller og forbehold som må tas. Ved å nytte dette gjennomsnittstallet og antall kvm en antar det finnes i varehandelen i de ulike sentrene kan en skjematisk få en indikasjon på om det er uutnyttet kapasitet i eksisterende handelsarealer. Indikasjonen tyder på en ledig kapasitet på i størrelsesorden 20 %. Ulike konsepter og bransjeendringer i en hurtig forandelig næring gjør imidlertid en slik betraktning lite dynamisk. Omsetningen i detaljvarer i regionen var på ca 17,5 milliarder kroner i Hovedsentrene Stavanger og Sandnes står for den største omsetningen med nær 5 milliarder kr, Forus/Lura har 1 milliard kr. mindre (herunder Lura ca 2,8 milliarder kr), bydelssentrene står for ca 3,2 milliarder kr. og kommunesentrene ca 3,6 milliarder kr., i alt. 16 milliarder kr. Omsetningsøkningen i regionen de to siste årene tyder på en årlig omsetningsvekst på 1,2-1,4 milliarder kroner som utgjør om lag 8 %. For å forstå kjøpekraftens fordeling i regionen er forbruket eks. mva. fordelt etter bosatte og sysselsatte der en sysselsatt (lokalisert på arbeidssted) utgjør en kjøpekraft tilsvarende 0,4 bosatt. Her ligger noe av forklaringen på at det har vært betydelig vekst i omsetningen på Forus/Luraområdet, det er en følge av tilsvarende stor vekst i sysselsatte i samme området.

17 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fremtidig behov for handelsareal En vurdering av framtidig kjøpekraft vil i stor grad avhenge av hvordan vekst og endringer i befolkning og arbeidsplasser vil fordele seg i regionen. For å vurdere arealbehovet for nytt handelsareal i regionene har vi brukt tre ulike tilnærminger, vi ser bort fra at det til enhver tid vil finnes ledig kapasitet i eksisterende handelsareal til å kunne absorbere mer kjøpekraft: Veksten i sysselsatte i varehandelen de siste årene har vært ca 300 pr. år. Hver ansatt disponerer i gjennomsnitt ca 60 kvm. Dette tilsvarer et årlig behov på ca kvm til handel. Regionen har en årlig omsetningsvekst på 1,2-1,4 milliarder kr. (noe over Haugesunds årlige omsetning). Kvadrat har ca 2 milliarder i årlig omsetning. Kvadrat har et netto handelsareal på ca kvm.(brutto eks. innendørs parkering ca kvm). Sammenholdt betyr det et årlig behov på rundt kvm netto handelsareal (tilsvarende kvm brutto areal gitt at handelsarealet ligger i kjøpsentra). Næringen selv har i lengre tid antydet et behov for ca 2 kvm netto handelsareal for detaljvarer(type kjøpsenter) pr. innbygger ( kr. i kjøpekraft pr. person og kr. i omsetning pr. kvm. handelsareal). I tillegg kommer handelsareal for visse typer plasskrevende varer. Med samme forhold mellom brutto og netto handelsareal som i kjøpesentra vil brutto behov være ca 3-4 kvm. pr. person. Med en antatt befolkningsvekst på min personer de neste 40 årene ca 3250 pr år vil arealbehovet brutto være i størrelsesorden kvm årlig til detaljhandel. Til sammen viser disse tre ulike tilnærmingene at det er stor usikkerhet knyttet til behovet for handelsareal, (fra ca til nærmere 1 million kvm fram til 2040). I det videre arbeidet har vi sett bort fra den kraftige omsetningsveksten som har ligget på hele 6-8 % årlig de siste årene og lagt til grunn en kjøpekraftutvikling på 1,5 %. Med en befolkningsutvikling som antatt i FDP vil vi da ha er behov for i størrelsesorden kvm nytt handelsareal (eks deler av plasskrevende varer) fram til 2040 med en gjennomsnittlig arealeffektivitet på kr/kvm (omsetning pr kvm). Dagens arealeffektivitet er betydelig lavere. 3.3 Utviklingen av Kvadrat Befolkningen og en betydelig kjøpekraftutvikling vil gi grunnlag for vekst i varehandelen og er en vesentlig grunn til at Steen og Strøm ønsker å videreutvikle Kvadrat. Men også behovet for oppgradering av et eldre anlegg er en viktig grunn til planforslaget. Kvadrat har en andel på i overkant av 10 % av dagens marked innen detaljvareomsetning i regionen. Dersom Kvadrat skal ta sin del av antatt vekst i regionen og beholde omtrent samme andel av omsetningen i 2020 vil det bety at de bør ha en omsetningsøkning på i størrelsesorden 40 % fra dagens nivå, og over en dobling i Dersom vi forenklet ser på behov for arealøkning for å få til en slik vekst betyr det også at arealene må vokse tilsvarende. Dette betyr at dagens salgsareal for detaljvarer inklusiv tyngre varer må øke fra samlet ca kvm til ca kvm i Dersom Kvadrat skal ha gjennomsnittlig like stor arealeffektivitet som gjennomsnitt i regionen og beholde sin andel av omsetningen, burde de kunne vokse med ca 10 % av antatt nytt arealbehov og således ha behov for en

18 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan vekst på kvm i tillegg til dagens areal til sammen ca kvm. Vi tar da ikke hensyn til framtidige endringer i lokalisering av arbeidsplasser og befolkning. I planene fra Kvadrat er økingen i salgsareal for handel samlet på rundt kvm, som vil gi en samlet størrelse på salgsarealene på ca kvm 3.4 Forhold til nye rikspolitiske bestemmelser for kjøpsenterstopp Kvadrat ligger definitivt innen allerede utbygget tettsted, nær befolkningstyngdepunktet. De nye bestemmelsene refererer til nyetablering av kjøpesentre som bidrar til byspredning. Handelsreiser utgjør en liten del av samlet transportarbeid, alternativ lokalisering av handelsareal innenfor tettstedsarealet i Sandnes/Stavangerområdet gir marginale utslag på reiselengder. Det er derfor ikke vesentlig for miljøbelastningen knyttet til transport å hindre utbygging av handel i Kvadrat/Luraområdet. I tillegg er Lura/Kvadratområdet godt dekket av kollektivtrafikk og kundegrunnlaget for slik trafikk i Lura /Forusområdet styrkes av tung handelsvirksomhet her. Tung handel i Lura/Kvadratområdet vil i svært liten grad svekke Stavanger sentrum, det er det de nærmeste bydelssentrene til Stavanger som gjør. Sandnes sentrum vil få en konkurranse av handelsvirksomhet i Lura/Kvadratområdet, men dersom dette området utvikles for å beholde sin markedsandel vil det ikke være en trussel for Sandnes sentrum som uansett har størst vekstpotensial. Ut fra de viktigste målsettingene bak de nye rikspolitiske retningslinjene er det ikke klart at en videreutvikling i Lura/Kvadratområdet med mer handel vil være i konflikt med intensjonene i bestemmelsene. 3.5 Framdrift Et første trinn av en utvidelse av Kvadrat vil kunne stå ferdig antagelig 2015 og neste byggetrinn innen 5-10 år etter det. For å vurdere konsekvensen av anlegget har vegvesenet en horisont på 20 år etter åpning av et prosjekt. Dette betyr at trafikktall og konsekvenser knyttet til en utbygging av Kvadratområdet burde vurderes ut fra situasjonen i Fylkesdelsplanen opererer med 3 ulike scenarier for befolknings- og arbeidsplassutviklingen fram til 2040, det er også disse trafikkanalyser bygger på. Vi har derfor funnet det hensiktsmessig å legge det samme tidsperspektivet (2040) til grunn for vurderinger av konsekvenser, til tross for at usikkerheten øker betraktelig i et slikt langt tidsperspektiv. Vi kommenterer også konsekvenser på kortere sikt.

19 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OG STEDSFORSTÅELSE 4.1 En sentral plassering Kvadratområdet ligger i Lura bydel i Sandnes kommune, mellom Sandnes og Stavanger sentrum, ca 3 km nord for Sandnes sentrum. Regionens befolkningstyngdepunkt er i Lura næringsområdet. Med forventet befolkningsutvikling i Stavangerregionen (14 kommuner) vil befolkningstyngdepunktet bare flytte seg litt sørover i et 40 års perspektiv. Fig 4.1 Befolkningstyngepunktet i Stavangerregionen Kvadrat ligger i søndre del av Lura næringsområde som er en del av det store næringsområdet Forus/Lura med til sammen ca sysselsatte. Området har et betydelig potensial for fortsatt vekst. Bare i Luraområdet (eks. Kvadratområdet) er det potensial for vekst med ca arbeidsplasser fra dagens ca 4000 etter skisse til ny reguleringsplan.

20 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fig 4.2 Forus/Lura næringsområde og planområdet I forbindelse med revisjon av fylkesdelsplanen (FDP) for langsiktig byutvikling på Jæren er det i alternativet konsentrert byvekst antatt en økning på arbeidsplasser i Forusområdet fram til Reguleringsplanen har et potensial for langt flere arbeidsplasser og etter foreliggende konkrete planer i området vil antagelig disse arbeidsplassene være etablert allerede før Også veksten de to siste årene i Storbyområdet har vært betydelig større enn de årlig sysselsatte FDP baserer seg på, (ca 9000 nye sysselsatte i 2006 og 2007 noe som også gjenspeiler seg for Lura/Forusområdet). Luraområdet har i dag, ca 6000 sysselsatte av de sysselsatte i Forus/Luraområdet. (¼ av arbeidsplassene). Dersom vi forutsetter en tilsvarende andel i Luraområdet i 2040 vil det komme ca 3500 nye arbeidsplasser her etter FDP. 4.2 Størrelse og avgrensning Planområdet slik det ble annonsert for Kvadrat planen er relativt stort ca 370 da. Fig 4.3 Planområdet

21 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan I tillegg til selve handels og næringsområdet rundt Kvadrat (mellom Motorveien, Stavangerveien og Forussletta) dekker det også et næringsområde på sørsiden av Stavangerveien, et mindre inneklemt boligområde med rundt 20 boliger og et par næringseiendommer sør for Kvadrat, samt veisystemet rundt med hovedatkomst fra motorveien og med tilstøtende landbruksarealer. Byggeområdene består av ca 36 da på sørsiden av Stavangerveien, og ca105 da på nordsiden rundt Kvadratområdet, og ca 25da hvor halvparten er boligtomter mellom Kvadrat og Stavangerveien. Resten av planområdet er areal til trafikkformål og tilstøtende landbruksareal. Det foreslås en justering mellom reguleringsplanen for Kvadratområdet og resten av Lura næringsområdet som legger forslag til nye veiføringer til grunn for grensene. Da vil områdene nord for Kvadrat inngå i Luraplanen. Grensen mot sør justers slik at veisystemet inkluderes, mens næringsområdet i sør utgår av planområdet. I Kvadratområdet vil endringer i veiføringer og det som foreslås regulert til trafikkformål begrense byggeområdet til ca 101 da, i tillegg kommer ca 25 da mellom Kvadrat og Stavangerveien. Det er ønske om utbygging i Kvadratområdet som er grunnen til reguleringsplanen. Det er også en rekke uavklarte forhold knyttet til Gandsfjordbru og innføring av trafikken fra Sandnes øst til dette området som gjør at den formelle grensen for reguleringsplan vil kunne dekke et mindre område enn det annonserte planområdet. 4.3 Eierforhold i Kvadratområdet Fig 4.4 Eierforhold i planområdet

22 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Kvadrat eier en rekke tomter i tillegg til de som kjøpesenteret er lokalisert på. I tillegg har de leieavtaler knyttet til parkeringsarealer. Det er også dialog om kjøp av andre tomter i området. I tillegg til Steen & Strøm vil en rekke andre grunneiere bli berørt av planene. 4.4 Grunnforhold Grunnforholdene oppfattes ikke å gi grunnlag for spesielle reguleringsmessige tiltak. 4.5 Topografi Næringsområdet er relativt flatt med svak helling mot nord og høydedragene rundt gir naturlige rammer. Landskapsrommet avgrenses mot landbruksarealene og Stokkaåsen i vest og boligbebyggelsen på høydedraget som stiger opp mot Lurahammeren i øst. Næringsarealene ligger på en relativt vel definert slette i bunnen av landskapsrommet. Selve planområdet ligger på høyden over resten av næringsområdet i sørenden av et landskapsrom som heller mot vest og nord. Fig 4.5 Topografi og landskapsrom Kvadratområdet ligger på en lokal mindre høyde, avgrenset av motorveien i vest og Forussletta i øst. Mot sør ligger en mindre inneklemt boligbebyggelse. Også i nord avgrenses tomta av veier med ulike næringsbygg og hotell som nærmeste nabo. 4.6 Sol vind og lokalklima Området har ingen spesielle begrensninger knyttet til sol og skygge. I skisseprosjektet til Kvadrat er sol og skyggeforhold utredet i forhold til utbyggingsalternativer. 4.7 Vegetasjon Området har lite vegetasjon, som også ortofoto fig.4.3 viser. Det vil være en utfordring å sikre høy kvalitet og grønne innslag i planen.

23 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Kvadratområdet er en del av et regionalt handelsområde og inneholder mer enn kjøpesenteret Kvadrat Varslet reguleringsplanområde er vist på fig.4.3. Området grenser i nord til Lura næringsområde som Sandnes kommunen har under regulering parallelt. Kvadratområdet er en del av et regionalt handelsområde som strekker seg fra Kvadrat i sør til IKEA i nord. Mellom disse ligger flere større bilorienterte handelskonsepter, Plantasjen, Toys, Expert, Lefdal, Flisekompaniet, Kverneland bil og nye tilsvarende anlegg er under planlegging. Rett nord for Kvadrat er det også et hotell. Området er definert som regionalt målpunkt uten at dette er gitt et nærmere innhold eller konkret avgrensning i fylkesdelplanen. Selve planområdet dekker i tillegg til Kvadrat også andre handelsbygg som Biltema, et gartneri, handverksvirksomhet og interiørvarer, og et område med boliger samt betydelige arealer til trafikkformål. Fig 4.6 Lura-regionalt handelsområde Motorveien og motorveikrysset til Stavangerveien er viktigste atkomst til Kvadrat. Dette kryssområdet er også tilknytningspunkt til motorveien for framtidig brukryssing over Gandsfjorden. Forussletta som tangerer området i øst vil bli viktigste nord-sør forbindelse for kollektivtrafikken, planer for sentralt kollektivfelt på Forussletta er under arbeid. 4.9 Eksisterende bygninger og type bebyggelse Bygningene i næringsområdet domineres av frittliggende bygg og bygninger med svært ulike størrelser. Kart utsnittet i fig 4.7 viser med tydelighet utfordringen som ligger i de ulike dimensjonene i næringsbygg og boliger i området.

24 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Bygningsmassen til Kvadrat er i utgangspunktet bygget for andre formål enn forretning (industri og helsebygg) og bygningene har fått mindre tilbygg underveis. Bygningenes eksteriør preges av dette. Sammen med de andre bygningene i området framstår Kvadratområdet som mindre tiltalende estetisk. Fig4.7 Bygningsstørrelser og bebyggelsesstruktur i deler av Lura bydel 4.10 Strukturerende elementer Områdets strukturerende elementer er veiene som igjen har gitt klare føringer til det meste av bebyggelsen. De parallelle gatene Forussletta, Luramyrveien og Stokkamyrveien samt kanalen parallelt med Stokkamyrveien har gitt området en langstrakt struktur som understrekes av hovedkarakteren i bebyggelsen, som igjen er styrt av reguleringsplanen. Selve Kvadratområdet fanger opp denne overordnete strukturen som et knutepunkt og startpunkt i sør for hele næringsområdet, men også dreiepunkt for hele bystrukturen når denne skal dreies østover via Gandfjord bru og til østre del av Sandnes. Beliggenheten kan være en begrunnelse for å markere denne bebyggelsen også visuelt, mer enn resten av næringsområdet Utnyttelse og noen hovedtall En grov oversikt over arealer og bygningsvolumer i Luraområdet gir en indikasjon på dagens utnyttelse. Tallene i tabellen vil bli endret i forhold til de grensene en vil foreslå for hver enkelt reguleringsplan, men gir et bilde av dagens situasjon. Arealene omfatter byggeområder og ikke veier i området. Tabell 4.1 Tomteareal, areal på bygninger og beregnet TU for de ulike delene i Lura næringsområde. (Grensen mellom de ulike reguleringsplanområdene er senere flyttet noe slik at tallene i forhold til det enkelte planområde er noe justert, samlet er det ingen forskjell)

25 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Luraområdet samlet Reguleringsplan Lura næringsområdet Kvadratområdet Resten Aftenbladtomta Næringsareal Boligareal tomter Næringsbygninger Boligbygg kvm (beregnet) Gjennomsnittlig TU 48,6 % 41,1 % 74,5 % 36,4 % Området er relativt svakt utnyttes i forhold til de intensjonene som ligger i fylkesplanen om fortetting i den allerede utbygde by og spesielt i områder nær framtidig bybane (hovedkollektivåre). Nylig vedtatt reguleringsplanen for av Forusområdet viser utnyttelsesgrader på opp til 200 % innenfor gangavstander til bybanetraseen Innhold og næringsprofil Næringsprofilen på Luraområdet skiller seg ut fra resten av Forusområdet ved sin store andel varehandel. Av samlet ca 6400 arbeidsplasser i Luraområdet er nær 1/3 del innen handel. Deretter kommer foretningsmessig tjenesteyting med ca 1600 arbeidsplasser, industri 900 og transport med over 500. Se tabell 4.2. Det er ikke nødvendigvis samsvar mellom de som er ansatt og de som har daglig oppmøte på Lura, flere kan være registrert i statistikk under firmaer med forretningsadresse på Lura uten å ha arbeidssted der. Tabell 4.2 Antall ansatte i ulike næringer Ansatte etter Luraområdet Kvadratområdet Reguleringsplan Resten næringsgruppe området Andre sosial og personlig tjenesteyting Oljeutvinning og bergverk Bygg og anlegg Forretningsmessig tjenesteyting Finansiell tjenesteyting Helse og sosial Hotell og restaurant Industri Offentlig forvaltning Transport Undervisning 2 2 Varehandel Kvadrat oppgir selv å ha flere ansatte enn det samlete tallet statistikken tillegger varehandelen i Kvadratområdet Gang og sykkeltransport og barnetråkk Det er generelt liten trafikk gang og sykkeltrafikk gjennom området, men en del og forhåpentligvis økende trafikk til og fra Kvadrat. Forbindelsen mellom områdene vest for motorveien og skoleområdet i Luraområdet går sør for Kvadrat, her er det også registrert barnetråkk.

26 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Forussletta blir også viktig nord sør forbindelse for sykkeltrafikk etter de nye planene. Det er nettopp satt i gang mulighetsstudie for sykkelstamvei langs motorveien mellom Sandnes og Stavanger Tilknytninger til naboområdet Området har liten sammenheng med og tilknytning til naboområdene. De viktigste kontaktene som delvis finnes og som bør skapes er: Fra boligområdene i øst til grøntområdene i vest. I dag via Stokkaveien. Fra boligområdene til næringsområdet. Her bør det utvikles hensiktsmessige sykkelveier innenfor en avstand av ca 3 km fra næringsområdet og inn i ulike deler av Lura næringsområde Fra holdeplassene til kollektivtrafikken og inn til ulike deler av Lura næringsområde 4.15 Dagens atkomst og veiløsninger Hovedatkomst til Kvadrat skjer i dag fra motorveien via Stavangerveien med avkjørsel fra denne i rundkjøring rett etter motorveikrysset, og via Forussletta og inn Stokkaveien Forussletta har hovedtilbudet for kollektivtrafikk, men det er også bussruter som går inn i Kvadratområdet med holdeplass vest for hovedinngang. Forussletta er under regulering med egne kollektivfelt og ny kollektivterminal er under opparbeidelse på Forussletta. Gandfjordbru er under planlegging og er et av de høyest prioriterte veiprosjekter i Sandnes kommune og i fylkeskommunen. Gandfjordbrua antas å få tilknytning til Motorveien ved Kvadrat. Det arbeides med tre ulike hovedalternativ for tilknytning mellom Gandsfjord bru og motorveien. Fig 4.8 Infrastruktur, veier

27 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Befolkning og arbeidsplasser innenfor 3 km og 6 km Reisevaneundersøkelsen viser at det er samvariasjon mellom antall innbyggere og antall reiser innenfor en avstand av ca 6 km, på lengre avstander er det langt færre antall reiser i forhold til befolkningen. Med reiseavstander under 3 km er det rimelig å anta at en stor del av reisene vil kunne være gang- og sykkelreiser forutsatt at det er tilrettelagt for det. Innbyggertall i dag innenfor 3 km er og innen 6 km ca bosatte. Det er ca arbeidsplasser innenfor 3 km og ca innenfor 6 km til Kvadrat. Fig 4.9 Avstand på 3 og 6 km fra Kvadrat langs vei, Etter at gandsfjord bru kommer vil det være noen flere områder øst for gandsfjorden innenfor 6 km (høyre figur)

28 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fig Reisetidpå 10 minutter fra Sandens og Stavanger sentrum og Luraområdet I 2040 viser scenariene knyttet til fylkesdelplanarbeidet en økning i befolkningen på ca 3000 personer innenfor 3 km og ca innenfor 6 km fra Kvadrat. og en vekst i arbeidsplasser på 5000 og innenfor henholdsvis 3 og 6 km Teknisk infrastruktur IVARs hovedvannledning går gjennom området parallelt med og på vestsiden av Forussletta. Fig 4.11 Teknisk infrastruktur i området er omfattende

29 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Lyse har en sekundærstasjon for el-forsyning som dekker store deler av Luraområdet. Den forsynes med regional høyspentledning i Stokkaveien. Overbygging av denne er i utgangspunktet vanskelig, det kan ikke være rom for varig opphold over den og selv om den legges i kulvert og skjermes vil det være vanskelig å unngå elektromagnetiske forstyrrelser i nærmiljøet over og til side for ledningen. Det er et omfattende spredningsnett fra denne stasjonen. En utbygging over ledningen vil sannsynligvis medføre enten flytting av sekundærstasjonen til nærmere motorveien, eller omlegging av ledningen rundt Kvadrat. Lyse har planer om ytterligere utvidelse sekundærstasjonen (mot sør) for å dekke økt etterspørsel ved utvidelse av aktiviteten i Lura Næringsområde Boligområde i sør Rett sør for Kvadrat ligger et mindre boligområde som i kommuneplanen fortsatt er boligområde. I området er flere hus tatt i bruk til næringsformål. Området har fått en betydelig belastning fra trafikk på alle kanter, Og en videre utbygging av Luraområdet og tilknytning mellom motorveien og Gansfjord bru vil medføre ytterligere belastning for området, nærmest uansett innhold i fortettingen i Luraområdet slik det er forutsatt i kommune- og fylkesdelsplanen. Området vil på sikt bli stadig mindre attraktivt som boligområde. Selv om det ikke er behov for arealene til andre formål i dag vil det likevel være riktig å regulere det til framtidig næringsområde. Det bør lages en samlet detaljplan for området når det er aktuelt å nytte det til næringsformål. Området er ca 25 da stort og inneholder ca 20 bolighus, et gartneri/plantesalg og noe næringsvirksomhet. Fig 4.12 Inneklemt boligområde

30 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan OVERORDNEDE FØRINGER Nasjonale planer Planarbeidet berøres ikke av nasjonale plandokumenter. Likevel ligger rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området bl. a. - samordnet areal- og transportplanlegging - hensyn til barn og unge - universell utforming Regionale og kommunale planer - Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP) har retningslinjer som sier: Knutepunktene langs Solabanen skal utvikles til områder med arbeidsplassintensive virksomheter, boliger og lokal service. Utenfor influensområdet til bybanen kan Forus-området videreutvikles som regionalt handelsområde for ulike typer plasskrevende varer (biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og byggevarer). Innenfor banens influensområde kan Forus-området videreutvikles som handelsområde for hvitevarer og møbler / tepper. Området forutsettes avgrenset i kommunedelplanene hva angår arealer for denne type handel Lura-området med Kvadrat som regionens største kjøpesenter er et betydelig regionalt målpunkt. Det skal ikke etableres nye kjøpesentra i dette området og eksisterende kjøpesentre bør heller ikke utvides. Det tillates imidlertid ikke etablert andre funksjoner av regional karakter som bør ligge i Sandnes eller Stavanger sentrum (jfr. 5.2). - Rullering av fylkesdelplanen: Det gjennomføres nå en analyse for å se på handelsstruktur. Her kartlegges utviklingen i sentraene, en ser på potensial for nytt næringsareal i senterområdene, det skal utredes en felles metode for dimensjonering av sentraene i forhold til handelsomland, det skal utvikles prognoser for omfang av handel og behov for nytt forretningsareal og en skal utrede konsekvenser av alternative styringsregimer for lokalisering av handel. Som regionalt målpunkt må Kvadrat ses i sammenheng med senterstrukturen i regionen. - Nye rikspolitiske bestemmeleser om kjøpesentre. I disse er målet at by- og tettstedssentrene skal styrkes og at en skal unngå utvikling av byspredning med økt bilavhengighet. Det åpnes for utvidelser og nyetableringer av kjøpesentre dersom slik utvikling anses som forenlig med formålet. Fylkesmannen kan fravike bestemmelsen i så fall. Det nye i forhold til praktisering av fylkesdelplanen for Jæren er at detaljhandel nå er definert som salg av alle typer varer direkte til forbruker, det vil si både dagligvarer og faghandel, inklusiv salg av plasskrevende varer. I nåværende fylkesdelplan er plasskrevende varer tillatt på store deler av Forus/Luraområdet. Bestemmelsen trer i kraft umiddelbart og varer i inntil 10 år. Nye planer går foran bestemmelsen. - Kommuneplanen for Sandnes er nettopp vedtatt. I kommuneplanen står det lite om Kvadrat, men struktur for bydelssenter er vedtatt og Lura bydelssenter er ikke samlokalisert til Kvadrat, men lagt sør for Stavangerveien, øst for planområdet.

31 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Nåværende Fremtidig Fig 4.13 Forslag til kommuneplan for Sandnes Del av Luraområdet - Stavanger Lufthavn Sola Building Restriction Area kart over Stavanger Lufthavn Sola viser at Luraområdet og Kvadrat ligger innenfor det som oppfattes å være i sirkulasjonsflaten til flyplassen, med byggehøyderestriksjoner i området på cote meter. Dette gir maks byggehøyder på meter.

32 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fig Sirkulasjonsflater og byggehøyder AVINOR har utarbeidet et restriksjonskart av AVINOR har for tiden under arbeid nye retningslinjer for sikkerhet rundt flyplassen og regner med å kunne komme med mer konkrete føringer for byggehøyden ved behandling av forslag til reguleringsplan. Fig4.14 Snitt fra flyplassen til Kvadratområdet (til ønsket høyhuslokalisering). Øvre snitt tilsvarer øvre linje på ortofoto, snittet ligger rett nord for ønsket høyhus. Nedre snitt går gjennom ønsket høyhus. Sort linje representerer maks høyde etter AVINORs restrisjonskart.

33 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Det området som er tiltenkt høyhus i Kvadratområdet ligger etter nåværende restriksjonskart på rundt kote 70, noe som vil tilsvare et bygg i området på ca 50 meter eller etasjer.. Stokkaåsen som har en topp på ca cote 85, ligger noen få meter nord for en rett linje mellom Kvadrat og øst-vest rullebanens endepunkt. Dette kan gi grunnlag for en heving av byggehøyden med nærmere 35 meter. Men også terrengformasjonen helt nær flyplassen gjør at høyderestriksjonen kan bli justert. Eksisterende plan for området Hele Lura næringsområde var omfattet av reguleringsplan (7515) fra 1975 som regulerte området til Industribebyggelse, (industri, engros, lager og service) da med en utnyttelsesgrad på 0,6. For Kvadratområdet ble det i 1982 tillatt forretningsvirksomhet i Industriområdet. Planen ble senere justert og detaljert i plan stadfestet i 1987, I denne planen tillates økt utnyttelsesgrad til 0,8 og kontor, administrasjon, servicevirksomhet og lettere industri tillates i del av området nærmest motorveien og det åpnes for forretningsvirksomhet der disse trafikkmessig og miljømessig kan innpasses nærmest Forussletta. Forholdet til naboplaner Flere planer som har betydning for planen for Kvadratområdet er under arbeid. Plan for Forussletta som har som hovedformål å sikre egne kollektivfelt. Plan for Luraområdet mellom Aftenbladtomta og Kvadrat er under arbeid. Plan for Aftenbladtomta, her er veiløsningen av betydning for Kvadratområdet Kommunedelplan for Gandsfjordkryssingen Planen for Forussletta er under arbeid og det har vært en rekke alternativer til plassering av rundkjøringer i området. Planen fremmes med eksisterende adkomst til Kvadrat som ny rundkjøring. Det er drøftet plasseringer av nye atkomster til Kvadrat, disse forutsettes å bli fremmet i Kvadratplanen. I planen for Luraområdet mellom Aftenbladet og Kvadrat legges et opp til en begrensning i utnyttelsen på 150 % og maks 5 etasjer for de sterkest utnyttete områdene. Planen vil bli samordnet med Kvadratplanen og fremmet samtidig for behandling. Sør og øst for Kvadratområdet pågår planlegging av forbindelse mellom fremtidig bru over Gandsfjorden og E 39. Statens vegvesen har under arbeid en kommunedelsplan med alternative traseer. Planprogram har vært til høring. Opprinnelig var framdriften at planen skulle fremmes i august 2008, den er noe forsinket. Ulike traseer for bybane er under vurdering. Bybane vil i alle alternativ være lokalisert til Forussletta, en videreføring sør for Kvadrat har flere alternativer. En plan må ta høyde for at det ikke vil foreligge avklaringer på trasevalg for bybane når reguleringsplan for Kvadratområdet blir fremmet..

34 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fig 4.14 Større pågående reguleringsplaner i området Fig Alternativer for kobling mellom Gandsfjord bru og motorveien

35 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Avgrensning av området for ny reguleringsplan Kvadrat inngår i dag som en del av reguleringsplanen for Lura ervervsområde. Det har vært startet omregulering i flere omganger uten at en har fullført dette reguleringsarbeidet. I reguleringsplanens forarbeid har sterkere utnyttelse vært et mål. Ved en omregulering nå har en vurdert at en bør konsentrere seg om det som er eller blir Kvadrats direkte influensområdet og ikke kombinerer det med regulering av hele Lura ervervsområdet fordi det blir en svært kompleks plan. Allikevel må planen ses i sammenheng med tilliggende områder. Trafikkforholdene i området er en vesentlig faktor som må avklares, derfor er også trafikkarealer og tilknytningen til motorveien del av foreslått reguleringsplanområde. Parallelt med reguleringsarbeidet for Kvadratområdet pågår det reguleringsplanarbeid for resten av Lura næringsområde. Grensen mellom disse to planene vil bli satt ut fra hva som oppfattes som mest hensiktsmessig. Det kan også være aktuelt å avgrense det formelle planområdet i Kvadratplanen slik at det ikke tar med områder sør for Stavangerveien. Avgrening mellom Lura Næringsområde og Kvadratplanen slik det er annonsert og medatt i planprogrammet og foreslått er vist på fig Fig Justert grense mellom reguleringsplaner i forhold til annonsert plan for Luraområdet.(rød grense) Framdrift i reguleringsarbeidet Arbeidet med regulering av Kvadratområdet startet med utlysning av planprogram og høring fra mars til mai i 2007,oppsummeringen ble utført høsten Endelig behandling av planprogrammet ble utsatt til våren 2008 og ble vedtatt sammen med planprogrammet for Lura i mars Reguleringsplanen for området forutsettes behandlet første gang tidlig høsten Det er ønskelig at behandlingen gir innspill fra Sandnes til pågående revisjon av fylkesdelsplanen for langsiktig byutvikling på Jæren. Antatt åpning av 1. byggetrinn Revisjon og behandling av fylkesdelplanen vil være retningsgivende for når en kan regne med vedtak på reguleringsplanen og når en kan regne med oppstart av prosjektering og bygging av 1. byggetrinn på Nye Kvadrat.

36 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fylkesdelplanen forutsettes å bli sendt til godkjenning i departementet i Dersom vi antar at den er godkjent senest 2010, og at reguleringsplanen også blir godkjent innen 2010, vil en kunne starte prosjektering og deretter bygging. Et første trinn av en utvidelse av Kvadrat vil kunne stå ferdig tidligst 2013, antagelig 2015 og neste byggetrinn innen 5-10 år etter det. Dette legges til grunn i de videre vurderingene.

37 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan KONSEKVENSER AV ALTERNATIVE UTNYTTELSER AV OMRÅDET 6.1 Krav til konsekvensutredning Plan og bygningslovens forskrifter definerer innslagskriterier for krav om konsekvensutredning. I dette tilfellet er det to kriterier som vil utløse kravet til konsekvensutredning: - KVADRAT s bebyggelse vil overstige m 2. Dette utløser krav om konsekvensutredning, jfr. Forskrift om konsekvensutredning 2 d, Vedlegg I, pkt A 1. - I henhold til 3.1a og 4 er tiltaket i strid med overordnede planer, det vil si FDP for langsiktig byutvikling på Jæren. Konsekvensen av den foreslåtte reguleringsplanen som bygger på et konsept og skisseprosjekt for utvikling av kvadratområdet blir behandlet i kap.6.8. etter en mer detaljert beskrivelse av planen (kap 7) som har tatt hensyn til utfordringene som er avdekket gjennom konsekvensutredningene. I dette kapitlet har en først sett på ulike hovedalternativ for utvikling av Kvadratområdet i et overordnet perspektiv. 6.2 Metode Kapitlene med konsekvensbeskrivelse er for hvert tema bygd opp med problemstilling / kriterier, tematisk beskrivelse og konsekvensvurdering for hvert alternativ og en tabell for de enkelte temas måloppnåelse. Avbøtende tiltak er i stor grad innarbeidet i endelig planforslag der dette er mulig. Der temaene ikke kan prissettes eller på annen måte beskrives kvantitativt har man benyttet egen metode for beregning av ikke-prissatte konsekvenser. (Referanse til Statens vegvesen. Håndbok 140). Det foreligger ikke direkte alternativer som skal sammenlignes og skalaen er derfor noe forenklet. Hvert tema vurderes i henhold til et kriterioppsett til å ha stor, middels eller liten verdi (SV, MV, LV). Videre beregnes tiltakets omfang, som deles inn i vesentlig positivt, positivt, intet, negativt og vesentlig negativt. Disse gir sammen et uttrykk for betydningen av konsekvensene i en 5-delt skala fra vesentlig negativ konsekvens (--) via negativ konsekvens (-) og ubetydelig/ingen konsekvens (0) til vesentlig positiv konsekvens (++). 1. Temaets verdi, uttrykt gjennom tilstand, egenskaper og utviklingstrekk for vedkommende og interesse/tema i det området tiltaket planlegges. 2. Tiltakets omfang, dvs. hvor store endringer tiltaket kan medføre for vedkommende interesse/fag. 3. Konsekvensens betydning, som fastsettes ved å sammenholde opplysningene om berørte områders verdi med opplysninger om konsekvensens omfang. Prinsippet for å fastsette konsekvensenes betydning er illustrert i figur 1.2. Verdi og omfang gjenfinnes langs hver sin akse, der øvre og nedre trinn på skalaene representerer ytterpunkter på kontinuerlige (glidende) skalaer. Verdi og omfang vurderes ut fra den dokumentasjon som foreligger.

38 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Figur 6.1 Prinsippskisse for metode for å vurdere ikke prissatte konsekvenser 6.3 Fra planprogrammet Kvadrat er et regionalt målpunkt. Ved en omregulering vil en se på: - utvikling av Kvadratområdet i overensstemmelse med retningslinjene for regionalt målpunkt pkt og i FDP - en alternativ utvikling av Kvadrat som forsterket regionalt målpunkt som forutsetter at retningslinjene i FDP blir revidert når det gjelder handel/senterstruktur. Dette vil være utviklers primære ønske. - plassering av bydelssenter slik som vist i kommuneplan (se kart kapittel 3.4) De viktigste konsekvenstemaene - Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP) har retningslinjer som sier:

39 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Knutepunktene langs Solabanen skal utvikles til områder med arbeidsplassintensive virksomheter, boliger og lokal service. Utenfor influensområdet til bybanen kan Forus-området videreutvikles som regionalt handelsområde for ulike typer plasskrevende varer (biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og byggevarer). Innenfor banens influensområde kan Forus-området videreutvikles som handelsområde for hvitevarer og møbler / tepper. Området forutsettes avgrenset i kommunedelplanene hva angår arealer for denne type handel Lura-området med Kvadrat som regionens største kjøpesenter er et betydelig regionalt målpunkt. Det skal ikke etableres nye kjøpesentra i dette området og eksisterende kjøpesentre bør heller ikke utvides. Det tillates imidlertid ikke etablert andre funksjoner av regional karakter som bør ligge i Sandnes eller Stavanger sentrum (jfr. 5.2). - Kjøpesenterstruktur: Det må gjennomføres (oppdateres) kjøpesenteranalyse/ handelsanalyse for regionen som viser hva en utvidelse av Kvadrat kan innebære. Se pkt over. Kvadrat må ses i sammenheng med senterstrukturen i regionen. - Kommuneplanen er nylig revidert. Under behandlingen sto det: Kommunen har nylig mottatt et forslag om alternativ plassering av Lura bydelsenter ved Kvadrat, som ønsker endret arealstatus fra erverv- til senterformål. Det er gjennomført en idékonkurranse som illustrerer muligheter ved kombinert bydelsenter og kjøpesenter. Rådmannen ønsker å bruke offentlighetsprosessen i kommuneplanen til å be om innspill på en evt. samlokalisering av Kvadrat og Lura bydelssenter, og legger derfor inn i høringsforlaget en prinsipiell åpning for en slik løsning. En åpen debatt om lokaliseringen under høringen vil kunne gi nyttige føringer for en endelig beslutning om lokalisering av bydelsenteret, og hvilke rammebetingelser en evt. Konklusjonen i kommuneplanen var at bydelssenter er lokalisert til området sør for Stavangerveien. Alternativet med lokalisering av bydelssenter til Kvadrat er derfor ikke aktuelt å vurdere eksplisitt. - Trafikkforholdene til og fra Kvadrat må tilrettelegges når det gjelder overordnet vegnett, atkomster, kollektivtrafikk, gang-/ sykkelveger og parkering samt forholdene for lokaltrafikken. Holdeplass for framtidig bybane skal innpasses i området. Ved dimensjoneringen av veianlegg må det spesielt redegjøres for at trafikk til og fra Kvadrat ikke medfører problemer for avvikling av trafikken på hovedvegnettet. - Utemiljø og utforming må vurderes i forhold til den påtenkte / planlagte bebyggelse og gis en form og tilpasning som egner seg for området. 6.4 Beskrivelse av alternativene Med utgangspunkt i oppdatert planprograms utredningstemaer har en på overordnet nivå vurdert konsekvensene av de enkelte utredningstemaene (se vedlegg planprogram)

40 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Planområdet består av fire hovedelementer; Kvadratområdet med ca 105 da (101 da etter veiomlegginger), et mindre boligfelt i sør med noe næringsinnslag på ca 25 da og veisystemet i ytterkant av området. Næringsområde i nord med hotell er lagt inn i reguleringsplan for Lura Næringsområde, og næringsarealene sør for Stavangerveien er holdt utenfor denne reguleringsplanen. Som følge av Kvadrat sin skisseplan foreligger det også skisser til veiomlegginger som delvis knytter seg til Kvadratplanene, delvis som følge av andre ønsker om endringer av veisystemet, og arbeid med kommunedelsplan for Gandsfjordforbindelsen. Det er vurdert ulike trafikkløsninger som alle er testet i en transportsimuleringsmodell. Det har ikke vært målet i reguleringsplanen å velge endelig utforming av veisystemet, men sikre areal til de ulike alternativene som er aktuelle Alternativ 1: Utbygging i henhold til dagens reguleringsplan (0-alternativet) Dagens utnyttelses i Kvadratområdet er svært nær gjeldene reguleringsplanens tillatte utnyttelse på 0,8, dette tilsvarer en utnyttelse av byggeområdet på rundt 100 %. Noe avhengig av hvordan en regner denne utnyttelsen ( med eller uten arealer under bakken og arealer til parkeringshus, sekundærstasjon etc.), vil en innenfor det som er definert som næringsområde (del av Y2 i eksisterende plan) kunne ha en utnyttelse i størrelsesorden kvm. mens det innenfor samme område er ca kvm pluss parkeringshus i dag, hvorav Kvadrat har ca (eks parkeringshus). Det vil si at området allerede har en utnyttelse langt opp mot dagens tillatte dersom en regner med parkeringsanleggene. Retningslinjene for fylkesdelsplanen gir rom for utvikling av handel av tyngre varer og spesielt hvitvarer, møbler og tepper innenfor dette området fordi det ligger innenfor bybanens influensområde. Det gis imidlertid ikke tillatelse til etablering av detaljhandel eller funksjoner som burde være lokalisert innenfor Stavanger og Sandnes sentrum. Videre står det at eksisterende kjøpesentra ikke bør utvides. Et alternativ basert på dagens reguleringsplan og retningslinjene fra fylkesdelsplanen vil ikke gi grunnlag for store strukturelle endringer i bygningsstruktur i området, og neppe grunn til å endre veisystemet, da spesielt ikke flytting /stenging av Stokkaveien. Alternativ 1 (0-alternativet) settes derfor lik dagens situasjon Alternativ 2: Utbygging i henhold til skisseplan for utvikling av Kvadrat Alternativet baseres på Steen & Strøms skisseprosjekt for ny utnyttelse av Kvadratområde. Alternativet betrakter hele området på ca 105 da og legger opp til en utnyttelse på ca kvm eks parkering, noe som tilsvarer en utnyttelse på ca 162 %. Det meste av parkeringen er plassert under bakken i bygg, men eksisterende parkeringsanlegg over bakken vil komme i tillegg når en regner utnyttelse. Samlet inklusiv all parkering viser skisseprosjektet ca kvm. Det foreslås betydelig omlegging av veinettet og total endring av Somaveiens trasé. Utbyggingen legger opp til flere arbeidsplasser og forventer økning i besøkstall og trafikkbelastning i området. Antall parkeringsplasser øker fra dagens ca 1850 til ca 3200.

41 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Figur 6.2. Eksisterende og planlagt nytt Kvadrat 6.5 To hovedtema knyttet til utvikling av Kvadratområdet I overordnede planer og i uttalelser til planprogram oppfattes to temaer som overordnet. Vi har derfor valgt å behandle disse mer omfattende før de summeres opp sammen med utredningstemaene slik disse framgår av planprogrammet. Spørsmålene er: Vil en utvidelse av detaljhandel på Kvadrat føre til svekking av sentrene, særlig Stavanger og Sandes? Vil en utvidelse av detaljhandel på Kvadrat føre til mer biltrafikk og dermed større miljøbelastning knyttet til transport enn utvikling av detaljhandel i andre sentra? 6.6 Utviklingen av handel og forholdet mellom senterområdene Det er foretatt flere vurderinger knyttet til handel. Steen og Strøm har selv fått utarbeidet to handelsanalyser som del av sin interne vurdering av prosjektet. (Asplan Viak 2007og NCM Donaldson 2008). I forbindelse med rullering av fylkesdelsplanen for Jæren har Asplan Viak bidratt med bakgrunnsmateriale for å belyse dagens situasjon og problemstillinger knyttet til handel. I etterkant av dette har Asplan Viak utviklet en modell som viser hvordan endringer i handelsareal i ulike senter/handelsområder påvirker hverandre. Handelsmodellen er bygget opp ut fra dagens senterstruktur, befolknings- og arbeidsplasspredning, kjøpekraft, reisemotstand, (fra reisevaneundersøkelsen) og attraktivitet. Modellen er relativt konsistent i forhold til den omsetning vi finner i de ulike sentrene. Mange av vurderingene i dette kapitlet baserer seg resultater fra modellen. Fram til 2040 forventes en økning i befolkningen på ca til i henhold til FDP og en arbeidsplassvekst på ca SSB har nylig oppdatert sine framskrivinger for alt. MMM med en vekst på ca personer fram til Veksten er svært sterk for tiden og har vært på ca 9000 sysselsatte i 2006 og 2007 i storbyregionen.

42 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan I forbindelse med rullering av fylkesdelsplanen er det utarbeidet ulike scenarier for befolknings og arbeidsplassutviklingen som også blir nyttet i trafikkmodellen TASS for å vurdere framtidig transportproblematikk. De ulike scenarioene har betydelig forskjeller særlig knyttet til befolkningsvekst i østre del av Sandnes der befolkningsveksten varierer mellom og personer i 2040, noe som viser den store usikkerheten i å se så langt framover. Scenariet Konsentret byvekst er det alternativ som synes mest realistisk særlig i et mer kortsiktig tidsperspektiv fram til Vi legger dette scenariet til grunn i modellvurderingene. Men sysselsettingsveksten på Forus/Lura har vært så sterk de siste årene at de antatte tallene for arbeidsplasser i 2040 i dette scenariet synes lave. Vi legger til grunn en gjennomsnittlig årlig økning i kjøpekraften på 1,5 % som er forsiktig. Sammen med forventet befolkningsutvikling i denne regionen betyr det en årlig omsetningsøkning i underkant av 3 %. (siste årene har den vært helt oppe i 8 %). Detaljvareomsetningen i regionene var på ca 17,5 milliarder kr. i 2006 (kap 3.1). Framskriver vi forutsetningene vil den være dobbelt så stor i 2033 og utgjøre ca 42,5 milliarder i Forretningsarealet i 2006 var i størrelsesorden kvm. Med utgangspunkt i forventet befolkningsøkning og antatt utvikling i kjøpekraften, vil regionen ha behov for betydelig mer areal til handel - antagelig en dobling ( kvm) fram til 2040 forutsatt at gjennomsnittlig arealeffektivitet ikke endres vesentlig. I tillegg kommer handelsareal for de deler av plasskrevende varer som ikke inngår i definisjonen detaljvarer. Lokalisering og innpassing av dette arealet er en hovedutfordring i overordnet planlegging. Det er store endringer i innhold innenfor ulike bransjer (bransjeglidninger) og det dukker stadig opp nye konsepter for handel. Dette koblet med svakt lovverk når det gjelder styring av innhold i regulert forretningsareal og det at det er private aktører som står for investeringen av handelstilbudet, gjør regulering av handel til en komplisert utfordring Utvikling av Kvadrat I Storbyregionen er det 22 kjøpesentre, med en omsetning på ca 7 milliarder kr. med samlet ca kvm salgsareal, en vesentlig del er bygget siden Arealeffektiviteten er derfor lav på en del nye sentre, mens den er høy på Kvadrat. Luraområdet står for ca 2,8 milliarder (ca 16,2 %) av storbyområdets detaljhandel (2006). Herunder stod Kvadrat for i overkant av 1,7-1,8 milliarder kr. eller 10 % av omsetningen i storbyregionen. Dersom Kvadrat skal beholde samme andel av regionens omsetning som i dag også i framtiden, må omsetningen øke fra ca 1,7 milliarder i 2006 til 2,5-2,8 milliarder i 2020 og ca 4,3 milliarder i Som planleggingsnorm antar kjøpesenterplanleggere at omsetningen bør være ca kr pr. kvm. salgsareal etter dagens verdi. Kvadrat skulle etter dette ha ca kvm i 2006, mens de bare hadde knapt kvm salgsareal, hvilket tyder på at de har stor arealeffektivitet i dag og slik sett et teoretisk udekket arealbehov i dag på ca kvm. En utvidelse av Kvadrat og andre handelssteder skjer med sprangvise investeringer. En investering i en utvidelse av Kvadrat vil ha en tidshorisont fra antatt åpning av første byggetrinn ca 2015 og år framover. Derfor er det relevant å se på endringer i befolkning, arbeidsplasser og kjøpekraft i et slikt perspektiv. Vi har tidligere begrunnet et valg

43 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan av 2040 som tidsperspektiv, men vil også kommentere et kortere tidsperspektiv på et tidspunkt da Nye Kvadrat har fullført utbyggingen og Gandsfjord bru er etablert, (ca 2020) I 2020 bør Kvadrat ha kvm salgsareal og kvm salgsareal i 2040 for å beholde 10 % av omsetningen i regionen, men med ytterligere arealeffektivisering vil behovet være noe mindre. Kvadrats planer bygger på en økning av netto salgsareal på ca kvm (kap. 2) til ca kvm netto salgsareal. Dette tilsvarer det arealet de teoretisk skulle ha i 2019 for å beholde sin andel av regionens omsetning. Samlet vil Kvadratområdet øke til ca kvm inklusiv fellesområder, kontor og hotell fra dagens ca kvm som omfatter også de byggene som er i området i dag og som vil inngå eller bli revet ved en utvidelse av Kvadrat etter deres planer. (kap. 2) Konsekvenser av ikke å bygge nytt handelsareal i Luraområdet Vi har vurdert konsekvensene for senterområdene i regionen ved to alternative utviklinger av handelsarealer i Luraområdet (inklusiv Kvadrat og IKEA) slik de er beskrevet i eget kapittel 6.3 Beskrivelse av alternativene. 0-alterntivet forutsetter at vi fryser dagens handelsareal på Forus-Lura. Dette gir selvfølgelig ikke noen vekst på Lura, den må forventes å fordeles på øvrige sentra. Dette gir særlig økte andeler til Sandnes sentrum, og ytterligere vekst på Bryne. Sandnes vil ved denne utviklingen sammen med Stavanger bli de ledende bysenterene og de største handelssenterene i Stavanger-regionen. Bryne blir det 3.største, tett etterfulgt av Lura, Forus og Hillevåg. Figur 6.3 Arealbehov i andre sentre ved ikke å bygge ut i Luraområdet.

44 Andel av regionens omsetning (refernasealternativet) Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Sandnes sentrum vil også få økt attraktivitet i følge framskrivningen basert på scenariet Konsentrert byvekst. Vi kan derfor anta at Sandes sentrum vil ha et potensial for å styrke seg mer som handelssenter enn det beregningene viser. Dette alternativet vil særlig øke utbyggingsbehovet i Sandnes sentrum. Ved dagens arealeffektivitet på vil det omfatte nye kvadratmeter salgsareal. Økt arealeffektivitet vil imidlertid redusere dette til om lag kvm. I Stavanger vokser bydelssentrene særlig sterkt, på bekostning av Stavanger sentrum Konsekvenser av Kvadrats nye planforslag for utbygging I dette scenariet er framtidig befolkning og arbeidsplassutvikling også basert på konsentrert byvekst scenariet, Sentrenes attraktivitet er holdt uendret, dvs. dagens hierarki basert på omsetningstall opprettholdes. I dette scenariet er imidlertid arbeidsplasstilveksten generelt lav i Forus-Lura-området. Ved å legge inn en omsetning som opprettholder omtrent dagens andel for området, vil antall arbeidsplasser i varehandel på Lura området nødvendigvis bli høyere enn det som ligger inne i scenariet. På den annen side styres omsetningstallene (og reisene) i vår modell mye av hvordan framtidig kjøpekraft (befolkning og arbeidsplasser) blir fordelt i regionen. 18,0 % 16,0 % 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % ,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Figur 6.4 viser hvordan den relative styrken mellom sentrene endres i fra Dette medfører en faktisk reduksjon i Lura sin markesandel i regionen, fra dagens 16,2 % til 15,3 % i M.a.o om lag 6 % lavere omsetning enn det området ville hatt dersom det skulle beholdt sin posisjon fullt ut. Med utgangspunkt i uendret arealeffektivitet og en moderat forbruksvekst på 1,5 % gir dette et samlet behov for nytt salgsarealer på om lag kvm salgsareal for Lura-området.

45 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Dersom Kvadrat får utvide etter egne planer vil de bare dekke ca kvm. I resten av området vil derfor i dette alternativet kunne øke salgsareal med ytterligere kvm. Denne veksten vil være utfordrende for bysentrene i regionen. Tabell 6.5 viser hvordan arealbehovet i resten av senterområdene (handelsområdene) vil påvirkes av en vekst på kvm i Luraområdet. Sandnes sentrum og Bryne vil være vinnerne i dette alternativet, der begge tar relativt solide markedsandeler. Sandnes vil ha behov for ca nye kvadratmeter og Bryne ca Økt arealeffektiv fra kr pr. kvm salgsareal til kr. pr. kvm salgsareal gir store effekter for arealbehovet. Dette vil faktisk redusere arealbehovet fra om lag til om lag kvm salgsareal for Luraområdet. Dagens arealeffektivitet utenom Kvadrat og IKEA ligger langt under disse tallene. Dette betyr to ting, både at en økt arealeffektivitet vil redusere arealbehovet, men også at virksomheter i området faktisk kan øke omsetningen ganske betydelig uavhengig av økte arealer. En negativ konsekvens kan derfor være at salgsarealer i området vil flyte utover, og ikke konsentreres om enkelte punkter, slik som i dag, fordi handelstyngdepunktene (Kvadrat og IKEA) allerede i stor grad har nådd en svært høy arealeffektivitet Figur 6.5 med arealeffektivitet på kr/kvm I modellen er det ikke antatt at det vil komme betydelige nye sentra som vil kunne ta noe av behovet for nytt handelsareal. Med nytt lokalsenter på Lura og handelsareal i Vatnområdet som følge av betydelig boligbygging i Sandnes Øst vil dette også dempe behovet for handelsareal i Luraområdet,

46 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Størrelsen på et bydelssenter på Lura er begrenset i kommuneplanen til et relativt lite handelsareal tilpasset bydelsbefolkningen. Et senter på Vatne antas å få tilsvarende begrensning i forhold til befolkningen i bydelen (Sandnes Øst). Begge disse senterområdene bør utvikles i det de ikke oppfattes som en motsetning til utvikling av Kvadrat, og vil redusere arealbehovet i Luraområdet lite Oppsummering handelsanalyse Fortsatt økt kjøpekraft og relativt sterk befolkningsvekst vil gi en relativt sterk vekst i behov for handelsareal framover. Fram mot 2020 vil behovet være på om lag kvm. nytt salgsareal, forutsatt en omsetning på om lag kr/kvm. Det vil si en årlig vekst på ca kvm. Bysentrene utvikler seg gradvis, mens veksten på Kvadrat er mer sprangvis, rett etter en betydelig utbygging på Kvadrat kan konkurransen med bysentrene i en kortere periode bli forrykket til fordel for Kvadrat. I et perspektiv fra mot 2040 vil samlet behov for nytt handelsareal være så stort at en utvidelse av Kvadrat i tråd med deres ønsker neppe vil opprettholde dagens andel av omsetningen på ca 10 % uten betydelige arealeffektivisering. Konklusjonen er at en utvidelse av Kvadrat som skisseprosjektet innebærer ikke vil bidra til at Kvadrats posisjon framover mot vil øke i forhold til dens posisjon i dag. På lenger sikt framover mot 2040 vil Kvadrat med foreslått utbygging likevel minske sin andel av regionens omsetning. Det er heller ingen grunn til å si at en slik utvidelse av Kvadrat vil svekke Sandnes eller Stavanger sentrum. Dimensjonene på Kvadrat og dimensjonen på de nye handelskonseptene for tyngre varer har en helt annen skala enn eksisterende sentrum. Det vil være en stor utfordring å tilrettelegge for at det alt vesentlige av nytt handelsareal skulle komme i bysentrene. Det er neppe et enten eller, men et både og. Bysentrene trenger også regionale avlastningssentre og fungerende bydelssentre Fig 6.6 Kvadratområdet i forhold til Sandnes sentrum

47 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Transport For å forstå virkningen av en utbygging av Kvadratområdet i forhold til transport er det innledningsvis foretatt en rekke ulike tilnærminger til problemstillingen for å sannsynliggjøre transportomfanget. I tillegg har en vurdert hvilke ulike veiløsninger som oppfattes hensiktsmessig i området, også sett i forhold til de overordnete transportutfordringene som er knyttet til Gandsfjord bru. Transportarbeidet knyttet til en videreutvikling av Kvadratområdet er en følge av et overordnet mål i FDP om fortetting av eksisterende tettstedsstruktur med økt utnyttelse. Området ligger ved et framtidig bybanestoppested og en gateterminal (knutepunkt) for buss. Utnyttelsen burde ligge på % dersom en sammenligner med reguleringsplanen for Forus. Dette må nødvendigvis føre til mer trafikk. Utfordringen blir å avvikle denne trafikken på en mest mulig effektiv og miljøvennlig måte. En utvikling av mer handelsareal vil ha den positive effekt at trafikken ikke belaster morgenrushet og skaper trafikkgrunnlag for kollektivtrafikk store deler av døgnet Trafikkbelastning ved ulike lokalisering av handelsareal Som bakgrunn for vurdering av transportutfordringene ved handelsareal utenfor storbyene har vi sett på omfanget av handelsreiser. Rene handelsreiser utgjør i størrelsesorden 20 % av alle reiser. Men de er i hovedtrekk korte og utgjør kun i størrelsesorden 15 % av transportarbeidet (antall km), herav utgjør dagligvarehandel mesteparten og resten av varehandelen står for kun ca 6 % av kjørte km. Det er et betydelig antall handelsreiser som utføres som koblingsreiser, altså fra og til jobb. Lokalisering av handelsareal kan derfor like gjerne være koblet til arbeidsplass- som til boligområder. I vurdering av miljøbelastning knyttet til handelsreiser vil de ulike alternative lokaliseringer av handelen kun påvirke deler av 6 % av det samlete transportarbeidet i regionen. Lokalisering av handel i forhold til transportomfang er derfor like mye et spørsmål om reisemiddelbruk. En lokalisering av handelsareal i bysentra og i kollektivknutepunkt kan bidra til økt bruk av kollektivtransport på de handelsreisene som ikke er bilavhengig. Dagens reiser til Kvadrat (undersøkelse Zapera 2007) viser at 84 % kom med bil, det er i overkant av bilandelen til andre lokalsentra. Kollektivandelen var bare ca 11 %, men det er likevel 3 % høyere enn til de andre lokalsentrene i regionen. Bare bysentrum har en klar annen trafikkfordelingsprofil med ca 1/3 bil og tilvarende for kollektivtrafikk og en svært høy andel gående. Den høye bilandelen til Kvadrat henger også sammen med at det er større grad av koblingsreiser til Kvadrat enn for de andre lokalsentrene. For bare 47 % hadde sin start i bopel, hele 23 % besøkte Kvadrat fra jobben, langt høyere andel enn for alle de andre sentrene, bysentrum inklusiv. Et besøk på Kvadrat varer gjennomsnittlig lenger enn et besøk i de andre sentrene, bysentrum inklusiv. Asplan Viak har utviklet en omfattende modell som gir bakgrunn for analyser av transportarbeid knyttet til ulik lokalisering av handelsareal. Avstander og reisemotstand sammen med attraktiviteten i form av omsetningen i senterområdene definerer hva som er handelsområder. Reisemotstanden er utviklet ut fra data i Reisevaneundersøkelsen (RVU) som viser hvordan handlereiser (og koblingsreiser) påvirkes av reiseavstand.

48 Antall av reiser (RVU) Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Dekningsgraden defineres ut fra befolkningens og arbeidsplassenens kjøpekraft i forhold til faktisk omsetning i handelsomlandet. For beregning av trafikk er det tatt utgangspunkt i nasjonal RVU, der befolkningen i 2005 foretok om lag 0,9 handelsreiser pr dag. Handlereisene er fordelt med utgangpunkt i at 1/3- del av reisene starter fra arbeidsplass, mens 2/3 deler starter i eget hjem. Reisemotstanden er beregnet som en gravitasjonsmodell på bakgrunn av den faktiske reisevilligheten vi finner på handelsreiser i regionen. Grunnlaget for disse beregningene er hentet fra RVU-2005, Stavanger regionen. Reisemiddelfordeling til de ulike sentrene er basert på tall fra RVU 2005, til de ulike sonene i regionen. For mindre sentra vil selvfølelig usikkerheten bli relativt stor, men gir uansett et utgangspunkt for vurdering av konsekvenser. I og med at vi også beregner effekten først og fremst på relativt store størrelser (dvs. Luraområdet) vil usikkerheten være noe mindre Alle andre innkjøp Innkjøp av dagligvarer Reiseavstand Figur 6.7 Reiseavstander for handelsreiser til dagligvare og andre innkjøp. I beregningene av framtidig omsetning og reisemønster har en tatt utgangspunkt i at reisemotstand, tilgjengelighet og reisemiddelfordeling holdes konstant, men problematiserer en samlet økning i alternative transportmidler. Ved å øke kollektiv og gang/sykkelandelen til Luraområdet fra om lag 22 % til 50 %, tilsvarende dagens Stavanger sentrum, vil dette redusere vegarbeidet (antall kjørte km med bil) med om lag 7,4 % for handelsreiser i hele regionen. Fordi handelsarealene på Lura ikke øker i Alternativ 1 (0-alternativet) vil biltrafikken til varehandelen reduseres med om lag 4,1 % i kjørte kilometer i forhold til alternativet 2 (med utbygging i Luraområdet). Ved å øke andelen alternative transportmidler til 50 % avtar denne reduksjonen i transportarbeid og vil i forhold til referansealternativet kun gi 3,2 % redusert vegtransportarbeid i hele regionen. Dette gir et umiddelbart dilemma. Den trafikkmessige effekten av ikke å bygge ut handel i Lurområdet, vil tilsvarende redusere bæreevnen til et solid kollektivsystem i området. Det interessante er også at en kollektivøkning faktisk har mulighet for å kompensere for det økte transportarbeidet en utvidelse av handelsareal på Lura vil medføre.

49 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Trafikksituasjonen i dag er preget av køer i rushtiden Trafikkproblemene i regionen er knyttet særlig til trafikkavviklingen og framkommeligheten i rushtiden på motorveien og til dels på andre nord- sørgående forbindelser. Den store arbeidsplasskonsentrasjonen i Forus/Luraområdet er en av de viktigste grunnene til trafikkproblemene. Det er først og fremst lokalveinettet inne i Forusområdet som har for dårlig kapasitet til å absorbere trafikk fra motorveien. Trafikken til og fra handelssenteret Kvadrat unngår morgenrushet, men bidrar i noen grad til ettermiddagsrushet ved at koblingsreiser mellom arbeidsplasser og handel har en viss dimensjon. Samtidig er den positive effekten av slike koblingsreiser at det samlete antall enkeltreiser og reiselengder blir mindre. Koblingsreisene bidrar også i noen grad til å dempe trafikken på motorveien i ettermiddagsrushet ved at internveier i Forusområdet nyttes mellom arbeidsplass og Kvadrat. Trafikken til og fra Kvadrat er preget av at hovedtyngden kommer fra sør Generering av ny trafikk fra Kvadrat For å kunne vurdere framtidig trafikkgenerering har vi med ulike tilnærminger forsøkt å beregne denne trafikken. Tilnærmingene er: 1. Vurdere hvor mange besøk Nye Kvadrat selv mener de bør ha ut fra markedsbetraktninger 2. Vurdere hvor mange besøk med bil en vil ha i forhold til hvor mange parkeringsplasser som er planlagt 3. Vurdere hvor mye trafikk en antar vil genereres fra Nye Kvadrat (trafikkgenereringstall for kjøpesentra) og hvordan reisemiddelfordelingen vil kunne bli Deretter har vi sett på trafikkbildet i området, lagt til antatt økning av trafikken generelt og fra området spesielt. Ut fra dette er det vurdert hvilket veisystem som best ivaretar de ulike trafikkanters behov. Reguleringsplanen skal så sikre at de ulike alternative veiløsningene kan gjennomføres innenfor det arealet som er regulert til trafikkformål. Endelig utforming av veinettet tilhører en senere fase av arbeidet. 1. Det kommersielle som grunnlag for framtidige besøkstall Det er et behov for økt besøk dersom Kvadrat skal kunne bygges om og utvides. Rent kommersielt har en antatt at besøkstallet bør øke til i mill pr år fra dagens ca 6,5 mill. Uten endringer i reisemiddelfordeling vil denne veksten bety ca bilturer hver vei dagelig for kunder. Ideelt kunne en ønske at hele trafikkøkningen på 3,5-5,5 mill. besøkende kom med gang/sykkel- og kollektivtransport. Da må antall besøkende uten bil økes fra ca 1 mill. til rundt 4,5-6,5 mill. årlig. Antar vi at gangtrafikken vil få marginal økning og sykkeltrafikken får en noe høyere, men lav økning, må 4-5 mill. komme innenfor kollektivtransport. Dette tilsvarer besøk daglig. På sikt med godt utbygget kollektivtransport og med bybane bør en slik vekst være mulig.

50 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Legger vi til grunn at kollektivtransport og gang- og sykkeltransport bare vil dekke 30 % av reisene, da vil samlet biltransport øke med 1,5-2,9 mill pr år, noe som tilsvarer en økning fra dagens ca til bilturer hver vei pr. døg daglig til og fra Kvadratområdet. Økningen er på ca %. 2. Trafikkvurdering ut fra parkeringsplasser ved Kvadrat Av de ca1850 parkeringsplassene som er i området i dag nyttes ca 300 av de ansatte, 1550 disponeres av kunder. Antar vi at hver parkeringsplass har et opphold på ca 1,2 timer pr. besøk (1 time og 7 min på City Syd i Trondheim), gir det 10 besøk pr. plass i døgnet. Med ca 75 % gjennomsnittlig belegg på parkeringsplassene betyr det i størrelsesorden besøk av biler daglig til Kvadrat. Med 1,5 passasjerer pr bil i gjennomsnitt (1,6 på City Syd Trondheim) og 310 dager i året, gir det et besøk på ca 5,4mill. Kvadrat antar selv et besøkstall på ca 6,5 mill i 2007 der 84 % av de besøkende kommer med bil (ca 5,5 mill) resten med kollektivtrafikk og gang- og sykkeltrafikk (ca 1 mill). I tillegg til de besøkende kommer varetransport og de ansattes reiser. Et utvidet Kvadrat vil ha ca 3200 parkeringsplasser, vi antar ca 2200 til handel. Vi forutsetter at et større Nye Kvadrat vil bety lenger besøk av hver enkelt (1,5 timer), men antar samme beleggsprosent på parkeringsplassene og samme antall dager og timer åpent på Kvadrat. Samlet betyr det ca bilturer hver vei pr. døgn, en økning på knapt 30 % fra dagens. Med 1,6 personer i hver bil og med samme antall åpningsdager og en kollektivandel på 30 % gir dette et samlet besøkstall på ca 10 mill. årlig. 3. Generering av trafikk til de foreslåtte funksjoner i Kvadratområdet Handelsarealene på Kvadrat skal utvides med nær kvm. pluss betydelig mer innendørs parkeringsareal. Dagens handel skal utvikles med supplerende nye funksjoner som activitysenter, whitebox og plantorama. Konseptet er nytt i Norge og vil skape et noe annet trafikkbilde enn et mer tradisjonelt handelssenter. I tillegg er det planlagt et større kongresshotell på ca kvm og ca kvm kontorer, samlet utvides senteret med ca kvm. Til fradrag kommer den virksomhet som forutsettes revet innenfor Kvadratområdet. Erfaringer med trafikkgenereringstall er at de er svært sprikende for enkelte funksjoner. Det er laget regnestykker basert på antall ansatte og på ulik trafikkgenerering for de ulike funksjoner (tabell 6.1). Bilandelen for de handlene er satt til 80 % mens den for de ansatte er satt til bare %. I de andre tilnærmingene til trafikk har vi arbeidet med en kollektivandel på 30 %. Antall turer basert på beregninger med trafikkgenereringstall viser større biltrafikk enn de andre beregningsmåtene ca bilturer hver vei pr. døgn Tabell 6.1 Turproduksjon for fullt utbygget Kvadratområde ut fra trafikkgenerering KVADRAT planlagt Areal Ansatte Personturer Bilandel Biltrafikk Arealbruk kvm 100 kvm pr dag ansatte besøk Pers.pr bil ÅDT Handel dagligvarer ,2 0,8 1,

51 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Handel andre varer ,3 0,8 1, Fellesareal/varemottak/teknisk Sport/fritid ,3 0,8 1, Næring/kontor ,4 0,6 1, Hotell ,2 0,7 1,5 850 Samlet En økning i antall besøk fra dagens ca 6,5 mill til mill synes realistisk dersom en klarer å øke andelen som kommer med gang/sykkel og kollektivtrafikk til ca 30 %. Av de ulike beregningsmåtene framgår det at parkeringsdekkingen er den viktigste faktoren for å styre trafikk til/fra området. Samlet antar vi en økning i antall bilturer til og fra Kvadrat på ca 30 % når Kvadrat er fullt utbygget. Denne økte trafikkbelastning må da kunne absorberes i veisystemet. Denne trafikkøkningen vil i mindre grad belaste trafikksystemet i rushtiden. I tillegg til denne besøkstrafikken kommer også varetransport som heller ikke er en utfordring for rushtiden. Mens trafikkbelastningen fra de ansatte til handel kommer utenfor rushtiden, er ansatte i kontorer typiske rushtidsbelastende. Rundt 2400 ansatte regner vi med det kan bli for det samlete nye Kvadrat. Med ren kontorvirksomhet i området vil det kunne bli nesten det doble antall ansatte Dagens veinett og planer VI forutsetter at det blir sammenhengende avkjøringsfil på motorveien mellom Kvadratkrysset og Løwenstrasse innen Kvadrat utvides, og at Forussletta er opparbeidet etter nye planer. Forussletta skal være hovedåre for kollektivtrafikk som nå er foreslått lagt i midten av veisystemet, og den skal gis prioritet i alle kryss. Dersom kollektivtrafikken skal prioriteres vil det være aktuelt å supplere med lysregulerte fotgjengeroverganger ved alle holdeplasser for kollektivtrafikken, og dermed dempes kapasiteten for biltrafikken. En vil ha størst mulighet til fleksibilitet i kryssinger for fotgjengere, og størst trafikksikkerhet ved kun et kjørefelt for bil i hver retning. I tillegg ønsker en sykkelfelt på begge sider av Forussletta. Dette legges til grunn ved trafikksimuleringene. Det er under arbeid kommunedelsplan for Gandsfjordkryssingen. Det foreligger nå noen hovedalternativ for trase og tilknytning til motorveien. De alternativene som påvirker arealbruken i Luraområdet er forsøkt fanget opp i forslag til arealplan, slik at det er fleksibilitet i planen til å finne den beste løsningen senere. I transportmodellen har vi lagt til grunn at hovedtrase for Gandsfjordkryssingen vil gå i kulvert under Stavangerveien. Fra Gandsfjordkryssing kommunedelplan: Følgende hovedalternativer foreligger i delområde 1 (ved Kvadrat): (Figur 4.15) A1-I Kryss i dagens Kvadratkryss, i forlengelsen av trasé i Stavangerveien. Utfordringer i videre utforming: - Direkteførte ramper til E39 - Muligheter for kobling mellom kulvert i Stavangerveien og lokalvegnettet

52 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan i krysset - Bevaring av bebyggelsen sør for Kvadrat A1-II Gandsfjordforbindelsen føres inn på E39 sør for Kvadratkrysset. Utfordringer i videre utforming - Forbindelse til lokalvegsystemet i Stavangerveien - Forholdet til bebyggelsen i Gamle Somavei Det må i planarbeidet vurderes hvilke svingebevegelser krysset må ha. Trafikkanalysen vil gi viktig input her. For alternativer i Bedriftsveien og løsmassetunnelen under Ståle Kyllingstads vei, vil Gandsfjordforbindelsen ikke berøre lokalvegsystemet ved Kvadrat. Fra Løwenstrasse er det foreslått å opprettholde rundkjøringen til IKEA og utvide eksisterende rundkjøring til Luramyrveien, ny rundkjøring i krysset mellom Luramyrveien og Stokkamyrveien og nytt kjørefelt helt fra motorveien og inn i Luraområdet. Dette vil gi betydelig bedre kapasitet og sikre at trafikken ikke stuer seg opp tilbake til motorveien. En hovedutfordring for det offentlige er å sikre at trafikken til de ulike områdene rundt Lura/Forus kan avvikles uten at den stues opp og tilbake i hovedveisystemet (motorveien). Da er kapasiteten i distribusjonsnettet inne i områdene og parkeringskapasitet avgjørende. Kapasiteten i veinettet er først og fremst knyttet til kryssene. Vi vet også at hovedproblemet knyttet til framkommelighet på veinettet er knyttet til morgenrushet. Da er det kapasiteten til å få trafikken distribuert og plassert i parkeringsanleggene i de ulike områdene som skaper opphoping ut mot overordnet veinett. For Luraområdet er derfor utfordringen å tilrettelegge effektiv trafikkavvikling i området tilpasset den kapasiteten som ligger i overordnet veinett. En tofelt vei i urbane områder har en antatt kapasitet på ÅDT i henhold til vegvesenets håndbøker, i praksis er kapasiteten større. På Forussletta har en sett på støyberegning for framtidig trafikk med ÅDT Utfordringen blir å bestemme om kapasiteten på veisystemet skal bestemme hvor stor utnyttelse en bør ha i området, eller om en planlegger området uavhengig av veisystemet rundt. I så tilfeller forutsettes det at reisemiddelfordelingen blir endret over tid ved den enkeltes valg i forhold til de ulike tilbud som finnes for reiser. Vi vet at ved køproblemer på veiene vil folk endre reisevaner og handlingsmønster, til dels radikalt. En kan derfor ikke prognostisere seg fram til trafikk og reisemiddelfordeling i framtiden Trafikkmodell for Luraområdet For å kunne forstå framtidig trafikkutfordringer har en nyttet en trafikksimuleringsmodell der en kan simulere framtidig trafikk og dermed også teste de ulike mulige vei- og trafikkløsningene for å komme fram til en anbefalt løsning som reguleringsplanen for Luraområdet og tilhørende KU baseres på.

53 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Dagens vegnett + god trafikkavvikling på ramper og i mange av de andre vegene -Kødannelse i Somaveien, Grensevegen Rv 44 mot stavangerveien, luramyrveien ut mot Løwenstrasse Alt. 1 Nye ramper, nytt kryss med motorveien, kulvert og en rundkjøring i Stavangerveien +Positivt for kollektivtrafikken! -Mer trafikk i Rv 44 Forussletta da raskeste veg blir endret som følge av nye regler og nytt vegnett i sør -Kø i Rv 44 nord for Løwenstrasse pga rundkjøring Alt.2 Som alt 1, men med to rundkjøringer i Stavangerveien + Kortere kø i Somaveien! +Positivt for kollektivtrafikken! +Mindre trafikk i Rv 44 forussletta som medfør mindre kø på sidevegene -Kø i Rv 44 nord for Løwenstrasse pga rundkjøring Mindre trafikk i Rv 44 forussletta medfør økt trafikk i Løwenstrasse og køproblemer med tilbakeblokkering. Alt3. Dagens kryssløsninger, men samling av to rundkjøringer til en i Stavangerveien, nye ramper, kulvert +Positivt for kollektivtrafikken! + Avlastar Rv 44 og ny stor rundkjøring da det er en ekstra adkomst til Kvadrat. -Økt trafikk i stavangerveien vest med en adkomst ekstra. -Kø i Rv 44 nord for Løwenstrasse pga rundkjøring. Ekstra adkomst kan føre til kødannelse ned mot motorvei da disse har vikeplikt. Kan bli behov for 2 kjørfelt inn mot rundkjøring.

54 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Figur 6.8. Konklusjoner fra simulering av dagens trafikk med nytt vegnett. Trafikktallene fra TASS modellen har ikke vært tilgjengelig for vurderinger av samlet framtidig trafikkbilde, men en har foretatt en forenklet fordeling av trafikken i forhold til framtidig befolkning- og arbeidsplassutvikling basert på scenariet konsentrert byvekst og vurdert trafikken ved framskrivninger av dagens trafikk. ( Om trafikksimuleringen se vedlegg) En senere oppdatering av trafikktallene bør foretas når det foreligger resultater fra arbeidet med TASS modellen. Ved å teste ulike alternativer med dagens vegnett, fremtidig vegnett, dagens trafikk og vekst i trafikken går det å se forskjeller og trekke konklusjoner for trafikkavviklingen i fremtiden. For dagens trafikk med nytt vegnett ser alternative 3 med to rundkjøringer i Stavangerveien best ut. Den nye rundkjøringen som erstatter de to små må beregnes å ta større areal for å få tilstrekkelig avvikling. Utbygging av Kvadrat og halv utbygging av det som er planlagt i resten av Lura næringsområde gir først og fremst konsekvenser i kryss i det lokale vegnettet. Blir veksten for stor og kapasiteten ut mot Rv 44 for liten kan det bli problemer i rundkjøringen med direkte adkomst inn til Kvadrat. Differansen mellom 1 % og 3 % i trafikkvekst utgjør ca kjøretøy (en økning fra til ) i området under en maks time i ettermiddagsrushet. Dersom disse kan overføres til kollektivtrafikken kan vegnettet klare en ganske så stor vekst. Det er forutsatt fire kjørfelt (to i hver retning) i kulvert og ramper med relativt god lengde for nødvendig fletting av trafikk. Kapasiteten på E 39 er avgjørende for trafikkavviklingen i hele vegnettet. Det anbefales 3 kjørfelt i nordgående retning fra påkjøringsrampe fra kulvert og Stavangerveien frem til avkjøringsrampe til Løwenstrasse Kollektivtrafikk Visjon Forus der bedrifter forplikter seg til kjøp av kollektivtransportkapasitet ( kjøp av seter ) kan gi et kraftig løft for kollektivdekkingen til Forus og er en forutsetning for å kunne få en betydelig øking av kollektivandelen til området. Samlet er det ca personer og rundt arbeidsplasser som ligger innen en 8 km bussavstand til Kvadrat (og rimelig gangavstand 500 m fra holdeplass). I 2020 vil disse områdene ha vokst med ca personer og et betydelig antall arbeidsplasser. (Lura/Forusområdet har nærmest ubegrenset potensial for fortetting og øking av antall arbeidsplasser). En framtidig bybane etter de tracer som nå er trukket opp, vil fullt utbygget dekke i størrelsesorden innbyggere. En bane vil ha en skinneeffekt, som gjør den mer attraktiv enn buss, så vi kan forvente at det prosentvis vil være flere reiser med bane enn med buss fra samme befolkning. Bybanetraseen mellom Stavanger og Sandnes tangerer som nevnt tidligere Kvadrat. For å sikre færrest mulige konflikter med kollektivtrafikken er kollektivåren foreslått å ta av mot Stavangerveien før hovedadkomsten til Kvadrat. (følge nåværende veitrase).

55 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Trafikkarealene vist i reguleringsplanforslaget gir også rom for å alternativet med å fortsette bybanen videre til Somaveien og Smeaheiaområdet. Kvadrat ligger tett opp til den beste kollektivåren nord- sør i bybåndet mellom Stavanger og Sandnes sentrum. Det er derfor stort potensial for øking av kollektivandelen. Samtidig vil fortetting i Luraområdet og spesielt øking av publikumsintensive aktiviteter utenom rushtiden være en viktig forutsetning for god kollektivdekking i området. Et utvidet Kvadrat gir betydelig økt kundepotensial. En betydelig øking av kollektivandelen er å foretrekke og et mål for Kvadrat. Vi antar at kollektivtrafikken og gang.-sykkeltrafikken i 2020 utgjør 30 % av samlet besøkstrafikk til Kvadrat, forutsatt at bybane er på plass på Forussletta. En bybane antas å ha en kapasitet pr vognsett på ca 225 personer. Med doble vognsett og 15 minutters frekvens, vil den i Kvadrats åpningstid (10 timer) kunne frakte til sammen passasjerer i hver retning daglig, altså ha kapasitet i forhold til antatt samlet antall daglige besøkende ( ). Dersom vi antar kun buss (inntil bybane er etablert) og at den skal dekke vil 25 % av et daglig besøk på ca tilsvarer det et behov for 20 busser i timen, eller ca en buss hvert 5-6 minutt i hver retning. På Forussletta forutsettes det lagt inn gateterminal for 5-7 busser i hver retning. I tillegg arbeider samferdselsmyndighetene med ekspressbuss på motorveien med holdeplass ved Kvadrat Gang og sykkeltrafikk Også øking av sykkelbruk til Kvadrat blir det tilrettelagt for. Innenfor en avstand på ca 3 km vil det være rimelig å anta at en kan få økt antallet sykkelreiser, dersom det tilrettelegges for dette alternativet, og framkommeligheten med bil svekkes, eller parkeringstilbudet begrenses. Hovedåre for sykkeltrafikk vil gå delvis gjennom grøntområdet i boligfeltene på Lura, men også langs Forussletta som planlegges med sykkelfelt på begge sider. Økt tilrettelegging betyr at en inn til området bør legge til rette sykkel og gangveier som kobler seg til alle overgangspunkter som reguleres i planen for Forussletta. Dette forutsettes å være forbindelser i lokalveisystemet på fortau og i veibanen. Utfordringen blir å legge enkel ruter fra fotgjengerovergangene på Forussletta og inn til Stokkamyrveien og Luramyrveien. I tillegg bør det sikres forbindelser over motorveien. Det er under planlegging egen sykkelstamvei mellom Stavanger og Sandnes, god tilknytning fra området til denne vil være vesentlig. Turvei mellom Luras boligområder og grøntarealene i vest bør skje enten via brua over motorveien (Stokkaveien) eller ved egen ny gangbru over motorveien.

56 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Trafikkløsninger i planområdet Utvidelse av Kvadrat vil kreve omlegging av Stokkaveien (under Kvadrat) og dermed ny hovedadkomst. Endringer av veisystemet er nødvendig ved en utvidelse og kan gi bedrete trafikkforhold for alle trafikkantgrupper. Det er vesentlig å ha god kapasitet fra motorveien og helt fram til Kvadrat, dette kan gjøres ved å opprettholde flest mulig atkomster. Trafikken fra Motorveien via Stavangerveien mot Kvadrat kan i dag kjøre av i rundkjøringen rett etter motorveien, denne opprettholdes og i tillegg etableres to nye rundkjøringer på Forussletta ved Kvadrat og fire felts vei fram til ny hovedadkomst i sør. Se fig 6.9. Figur 6.9 Foreslått veisystem rundt Kvadrat På Stavangerveien foreslås de to rundkjøringene å samordnes i en stor i forlengelse av Forussletta, nær dagens rundkjøring ved Somaveien. Parkering Etter dagens parkeringsnorm for Forusområdet bør det være 1-3,5 plasser pr 100 kvm. Etter skisseplanene (alternativet med utvidelse av Kvadrat med ca kvm) betyr det min. 950 parkeringsplasser og det tillates (dersom en bruker samme krav som i Forusplanen) inntil 3325 nye parkeringsplasser. Dette vil komme i tillegg til dagens 1850 parkeringsplasser. Ser en samlet på området etter en utvidelse skal det minimum være 1700 og maks 5900 parkeringsplasser dersom en legger reguleringsplan for Forus til grunn.

57 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan I Kvadrats planer er det ca parkeringsplasser. Dette tilsvarer ca 2 parkeringsplasser pr. 100 kvm som også er foreslått som norm for resten av Lura næringsområde. 6.8 Konsekvensvurdering I denne konsekvensvurderingen har en valgt å behandle temaene i den samme rekkefølge som de er behandlet i planprogrammet. Dette kan virke ulogisk da en behandler for eksempel støyproblematikken før en behandler støykilden som er trafikken som blir behandlet senere, men som likevel er behandlet grundigere i avsnittene ovenfor. Hvert tema er behandlet for seg og oppsummert i en samletabell avslutningsvis Miljø og naturressurser Utemiljø og utforming Utredningsbehov Som en del av planleggingen og prosjekteringene tar en sikte på å vise gjennom skisser og beskrivelse hvilke prinsipper en ønsker skal være styrende for utviklingene av et nytt Kvadrat. Området er i dag utbygd med bygninger, parkering, veger og i tillegg rundt tyve bolighus i sør vest. Kvadratområdet består i dag av 5 næringbygg, tre boliger og bygninger tilknyttet et eldre nedlagt gårdsbruk samt Kvadrats bygningsmasse med til sammen i overkant av kvm bygningsmasse pluss Kvadrats parkeringsanlegg. Utbyggingen har skjedd trinnvis og i bygninger som har inneholdt andre funksjoner enn handel. Området har derfor et lite helhetlig preg og et potensial for betydelig forbedringer og mer rasjonell utnytting av arealene. En ombygging og en utvidelse av Kvadrat vil gi store muligheter for forbedringer både estetisk og funksjonelt både for bygninger og uteområder. En videreutvikling etter dagens reguleringsplan vil ikke åpne for nybygging av noe vesentlig størrelse. En utbygging etter alternativ 2 mer enn dobler områdets bygningsmasse. Bygningsmassen vil i all hovedsak komme på yttersiden av nåværende bebyggelse, men vil også måtte gå vesentlig i høyden. Uteområdene er i dag preget av parkering. I ny plan forutsettes det alt vesentlige av parkeringen å legges i parkeringshus hovedsakelig under bakken. Kun et mindre antall parkeringsplasser vil i framtiden ligge ute på bakkeplan. I planforslaget er en vesentlig del av omkringliggende bygningsmasse foreslått revet. Det betyr at bygningsmiljøet i området kan gis et enhetlig og samlet uttrykk, og at uteområdene kan samles og i stor grad frigis fra parkering og opparbeides og gis en form som gjør utearealene attraktive som oppholdsarealer

58 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fig Bygninger som forutsettes revet er merket med omriss Utearealene blir samlet og får en tydeligere identitet og blir mer tilrettelagt til ulik bruk. I fig 6.12 er de foreløpige tankene om uteanleggene vist med plassering og innhold. Fig 6.11 Utearealer samles og de ulike områdene gis ulik karakter og identitet

59 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fig 6.12 Skisse til utearealer, med offentlig plass med scate- og skøytebane og ved hovedinngang vendt mot kollektivknutepunktet, utendørs parkering med ballbane og grønt mot sør og beplantet uteområde mot vest Uteområdene er i dag lite brukervennlige til annet enn parkering. I alternativ 2 er uteområdene samlet i tre hovedområder som hver er gitt ulik karakter og som kan fungere som uteoppholds- og aktivitetsområder. Området ved hovedinngangen er også tenkt knyttet utvendig direkte til terrasser i bygningsmassen. Tabell 6.2 Konsekvens av utemiljø og utforming VERDI OMFANG Parker, plasser og områder avsatt til aktiviteter oppfattes som verdifullt også i områder for handel og kontor. Vegetasjon og grønne områder hever et utbygd områdets kvalitet. Utforming av våre fysiske miljøer er av stor verdi for trivsel og identitet. Alternativ 1 = dagens reguleringsplan I dagens situasjon er det minimalt med uteområder som er attraktive. Utbyggingen har skjedd trinnvis og i bygninger som har inneholdt andre funksjoner enn handel. Området har derfor et lite helhetlig preg og et potensial for betydelig forbedringer og mer rasjonell utnytting av arealene. Alternativ 2 = nytt planforslag Det nye forslaget inneholder relativt store forbedringer av utemiljøet med offentlig plass med scate- og skøytebane, ballbane og grønt mot sør og beplantet uteområde mot vest En ombygging og en utvidelse vil gi store muligheter for forbedringer både estetisk og funksjonelt både for bygninger og uteområder. Stor verdi Middels negativt omfang Middels positivt omfang Konsekvens Støy Utredningsbehov Den økte støyen som følge av mer trafikk må beregnes og nødvendige støydempende tiltak må planlegges og bygges for å oppnå tilfredsstillende forhold i henhold til gjeldende normer Konsekvenser av støy

60 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Figur 6.13 Støykart for aktuelt regulert område (SINUS) Bakgrunn Det planlegges utbygging av nytt kollektivfelt på Rv 44 Forussletta. Den aktuelle strekningen er mellom Kvadrat i Sandnes og nordover til kommunegrensen til Stavanger. I den forbindelse er det foretatt en vurdering av utendørs støyforhold for nærliggende boligbebyggelse og vurdere behov for eventuelle skjermingstiltak i forhold til veitrafikkstøy. Her omtales støy som er relevant i forhold til nytt planforslag for Kvadrat. I det følgende gjengis en oppsummering i form av beregningsgrunnlag (trafikktall), resultater og en kort tiltaksvurdering. For utfyllende informasjon om krav og retningslinjer, beregningsmodell og metode og detaljerte støysonekart, refereres til Sinus rapport R01, datert Denne oppsummeringen inkluderer også en vurdering av boligområdet på sørsiden av Kvadrat (nær E39 og Stavangerveien). I tillegg er en større del av boligområdet ned mot Stavangerveien på østsiden av Forussletta tatt med, i forbindelse med omleggingen av krysset. Dette medfører at trafikk på E39 og Stavangerveien er tatt med i beregningene. Beregningsgrunnlag Det benyttes samme trafikktall for både 1og 2situasjonen. Trafikktallene er basert på prognoser for år De er som følger: Tabell 6.3. Trafikktall for Vei Trafikkmengde, ÅDT [kjt./døgn] Hastighet [km/t] Andel tungtrafikk [%]

61 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Rv Stavangerveien E Innkjørsel til Kvadrat I 2-alternativet er det i tillegg lagt inn egen trafikkmengde for busser i de to dedikerte kollektivfeltene. Tallene er basert på rutetabeller fra Kolumbus pr. januar Resten av tungtrafikken (lastebiler etc.) legges til de to ytterste kjørebanene slik at total andel tungtrafikk for hele Rv 44 blir 8 %. Tallene for busstrafikken blir som følger: Tabell 6.4. Busstrafikk på Rv 44. Periode Omtrentlig antall passeringer i perioden/ gjennomsnittlig antall per time Dag (07:00 19:00) 144 / 12 Kveld (19:00 23:00) 32 / 8 Natt (23:00 07:00) 16 / 2 RESULTATER Alternativ 1 Eksisterende 2,5 m høy skjerm ved kryss mot Stokkaveien, langs Rv 44 i retning mot Stavangerveien, bidrar til at boliger bak skjermen har et støynivå på db. Nærmere Lindeveien og langs Stavangerveien, hvor det ikke er skjerm, er støynivået på opptil db. Boligfeltet som har beliggenhet øst for E39 og sør for Kvadrat, har et støynivå som ligger godt over nedre grenseverdi for gul støysone, dvs. L den = 58 db og høyere. Boligene nærmest hovedveiene har et støynivå på inntil ca. 70 db på uteplass. Alternativ 2 Med dagens skjerming: Støysituasjonen vil i hovedsak være omtrent uforandret sammenlignet med eksisterende situasjon (alternativet 1) når man forutsetter tilsvarende skjermingsforhold som i dag. Beregninger i 4,0 meters høyde viser at områdene som ligger bak støyskjerm, som forventet får et noe høyere nivå sammenlignet med resultater i 2,0 m høyde. For uskjermede områder er nivået omtrent likt. Med foreslått utvidet skjerming Et mulig tiltak for å redusere overskridelsen er oppføring av skjermer med høyde på opptil 3,0 m. Høyde og utstrekning på skjermene er i hovedsak bestemt av nødvendig

62 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan dempingsbehov på uteområder. Estetiske og praktiske hensyn er også tillagt vekt. En generell øvre grense på 3,0 m er funnet i samråd med oppdragsgiver. Foreslått skjermingsløsning langs Rv 44 og Stavangerveien er oppsummert i Tabell 6.5. Alle skjermhøyder er relativt til veibanens høyde (senter midtlinje) med mindre annet er angitt spesielt. Terrenget er tilnærmet flatt innenfor reguleringsområdet. Det forutsettes generelt at det etableres gode sluseløsninger der det er behov for gjennomgang (gang- og sykkelstier) i støyskjermene. Selv om mindre åpninger ikke nødvendigvis betyr så mye for totalt ekvivalent støynivå ved boligene, vil slike åpninger uansett kunne gi en betydelig økning av maksimalnivå og sjenanse. Tabell 6.5. Forslag til skjerming langs RV 44, Stavangerveien og Löwenstrasse. Skjerm nr. Type skjerm (forslag) Min. høyde i meter relativt vei Kommentar 1a Tre eller glass 3,0 m Erstatter/utvider eksisterende støyskjerm på 2,0 m. 1b Tre eller glass 3,0 m Langs ny trase. 2 Tre eller glass 3,0 m Skjermplassering er vist i figur. Dette vedlegget viser også støysonekart i 2,0 m høyde over bakkenivå for 1-situasjonen med de foreslåtte skjermingstiltakene tegnet inn i modellen. Med de skisserte tiltakene, ser man at det fås en tilfredstillende situasjon for utendørs støy ved mange av de mest utsatte boligene. Støynivået befinner seg etter tiltak for det meste i området rundt grenseverdien for gul støysone, dvs. L den = 55 db. Unntak finnes for boliger på østsiden av Rv 44, sørover mot Stavangerveien. Her kan det vurderes om skjermhøyden må økes ytterligere, eventuelt om lokale tiltak kan være aktuelt på de mest utsatte boligene. For boligfeltet sør for Kvadrat er det foreløpig ikke skissert skjermingstiltak. Her er støybidraget stort fra både E39 og Stavangerveien. Skjerming langs Stavangerveien alene vil dermed trolig ikke være tilstrekkelig for at disse boligenen skal få et støynivå ned mot 55 db.

63 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Tabell 6.6 Konsekvens av støy VERDI OMFANG Støy er til stor sjenanse i mange områder spesielt boligområder og der folk ferdes utendørs. Støy fører til fysisk og psykisk ubehag og kan også føre til sykdom. Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 1 og 2 oppfattes som likeverdige fordi trafikken som generer støy er i begge tilfeller lik veienes kapasitetsgrense. Støyen i arealene avsatt til næring er ikke vurdert fordi man kan foreta bygningsmessige tiltak som hindrer støyen å trenge innendørs. Alternativ 2 = nytt planforslag Som alternativ 1, men boligområdet sør for Kvadrat omregulert til næring. I området på østsiden av Rv 44 mellom Lindeveien og Stavangerveien vil drøyt 20 boliger bli utsatt for utstøy høyere enn 55dB. Det lille boligområdet på vestsiden er regulert til næringsområde og er innløst, men er støyutsatt. For området som grenser opp mot Stavangerveien og omfattes av planen, blir om lag et titalls boliger berørt på en slik måte at utenivå for støy er høyere enn de anbefalte normer. For de tyvetalls boliger som ligger sør for Kvadrat, nord for Stavangerveien og til dels grenser mot E39 i vest, er hele uteområdet støyutsatt med høyere enn 55dB. Det er vurdert støyskjerming for områdene øst for Rv44 og det vil gi akseptable forhold. Området sør for Kvadrat er støyutsatt. Stor verdi Middels negativt omfang Lite omfang Konsekvens - - 0

64 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Forurensning Det har tidligere vært industri på området. Kommunen kjenner ikke til hvorledes forholdene er for grunnforurensing. De fleste områder er i dag bebygd. En utbygger vil ved graving i grunn kunne støte på forurensing som kan føre til at visse tiltak må gjennomføres i overensstemmelse med forurensningsloven og forskrifter. Utredningsbehov Det må undersøkes om grunnen kan være forurenset. Eventuelle nødvendige prøver må tas og tiltak planlegges. Tabell 6.7 Forurensning VERDI OMFANG Forurenset grunn kan føre til at området og sigevann kan bli forgiftet. Alternativ 1 = dagens reguleringsplan En kjenner ikke til omfanget av dagens forhold, men forholdene oppfattes ikke som prekære. Alternativ 2 = nytt planforslag En undersøkelse av grunn ved utbygging vil kartlegge eventuelle forurensning og utbygger må forbedre forholdene i henhold til gjeldene normer og forskrifter. Middels verdi Lite negativt omfang Lite positivt omfang Konsekvens Samfunnsforhold Arealbruk / transport / trafikale forhold. Biltrafikk, bussbetjening, parkering, gang- / sykkeltrafikk, atkomst og varelevering. Vegnett og kryssutforming. Trafikksikkerhet. Universell utforming Trafikale forhold Utredningsbehov Det er satt i gang trafikkanalyse for Forusområdet. En trafikkanalyse for Luraområdet kan ses sammen med denne og delvis samkjøres i tid. Det vil bli laget egen trafikkmodell for Luraområdet i samråd med Vegkontoret. Denne vil bli benyttet for å vurdere alternative kryss- og vegløsninger. Det må lages konkrete forslag til vegløsninger for området og spesielt tilkomst til området fra sør med adkomst til Kvadrat. Kryssutformingen E39 / Stavangerveien /atkomst Kvadrat pluss forbindelse østover mot Gandsfjord bru er en stor utfordring. Østover må en antagelig ha åpning for alternative vegtraseer. Bybanetrace med holdeplass er i kommuneplanen plassert rett ved Kvadrat og i nordre del av området. Et vurderes også flere stoppesteder på strekningen. En vil tilrettelegge for økt kollektivandel. Kollektivtrafikk (bybane og buss) og gang-/ sykkeltrafikk må løses i detalj i

65 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan forbindelse med reguleringsplanen. Gangtrafikk/sykkeltrafikk gjennom området til grøntområdene i vest vil bli viet spesiell oppmerksomhet. En tar sikte på å sikre at nødvendig næringstransport gis gode vilkår i området. Stenging av Lura næringsområde med hensyn på gjennomkjøring nord sør vil bli vurdert. Parkeringsbehov, alternative plasseringer og organiseringer av parkeringen vurderes. I reguleringsplan vil det bli tatt hensyn til trafikksikkerhet og universell utforming i plan og bestemmelser. Se eget kapittel om vurdering av transport. Her presenteres resultatene i tabellene 6.5, 6.6, 6.7, og 6.8. Tabell 6.8 Konsekvens for regionale trafikale forhold VERDI OMFANG Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 2 = nytt planforslag I et moderne samfunn blir det sett på som et pluss at det er god tilgjengelighet mellom ulike funksjoner som bolig, service og arbeidsplasser. Denne transporten bør skje hurtig og med lite forurensning. Fylkesdelplan for Jæren påpeker biltrafikken til Lura og Forus bør begrenses for å slippe ytterligere veiutbygginger. Trafikkproblemene i regionen er knyttet særlig til trafikkavviklingen og framkommeligheten i rushtiden på motorveien og til dels på andre nord- sørgående forbindelser. Den store arbeidsplasskonsentrasjonen i Forus/Luraområdet er en av de viktigste grunnene til trafikkproblemene Trafikken til og fra handelssenteret Kvadrat unngår morgenrushet, men bidrar i noen grad til ettermiddagsrushet ved at koblingsreiser mellom arbeidsplasser og handel har en viss dimensjon. En vesentlig utvidelse av Kvadrat med handel og kontorer samt andre aktiviteter vil føre til økt trafikk. på motorveien og andre tilliggende veier. Særlig vil kontorarbeidsplasser føre til økt rushtidstrafikk. Handelsreiser skjer for det meste utenfor rushtid og vil ha begrenset innflytelse på trafikken når veiene er mest belastet. Stor verdi Middels negativt omfang Middels negativt omfang Konsekvens Tabell6.9 Konsekvens for lokal trafikale forhold VERDI OMFANG Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 2 = nytt planforslag

66 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Trafikken lokalt i Lura området bør bygge på differensiert veiløsninger og separert sykkel- og gangveier. Atkomster og kryss bør ha en høyverdig løsning for å sikre trygge og funksjonelle transportet i næringsområdet. Det er først og fremst lokalveinettet inne i Forusområdet som har for dårlig kapasitet til å absorbere trafikk fra motorveien. Dessuten er en del atkomster og kryss mindre funksjonelle. Til dels er det vanskelig fremkommelighet med store lastebiler og trailere. Sykkel- og gangveier er ufullstendig etablert. Ved en omregulering av Kvadrat kan fremkommeligheten på veinettet i området forbedres vesentlig. Dette gjelder og kryssutforming og sykkelog gangveier. Stor verdi Middels negativt omfang Middels positivt omfang Konsekvens I bysamfunn generelt er biltrafikken et problem fordi den fører til køer, trafikkulykker og miljøforstyrrelser. Det er derfor et mål både å redusere antall reiser og øke gang- og sykkeltrafikken og kollektivtrafikken. Dette gjelder også Stavangerområdet spesielt området Stavanger, Forus/Lura og Sandnes. Tabell 6.10 Konsekvens for transportmiddel fordelingen dvs. bruken av bil, kollektivtrafikk og gang- og sykkeltrafikk. (inkl. parkering) VERDI OMFANG Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 2 = nytt planforslag

67 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan I byområder med stadig økende befolkning, arbeidsplasser, service og aktiviteter øker antall reiser. Det er begrenset hva veinettet kan ta imot av biltrafikk og store utbygginger er verken mulig økonomisk, fysisk eller miljømessig. Det er derfor svært viktig at det blir tilrettelagt for gang- og sykkeltrafikken samt at kollektivtilbudet blir godt. Pris og parkering er også virkemidler for å øke kollektivreiser og g/sreiser. Reisemiddelfordelingen til Forus viser at man bør ha et forbedringspotensial for kollektivtrafikk og til del s/greiser. I dag utgjør de 16 % hvorav kollektivtrafikken 11 %. Det er planlagt forbedringer for kollektivtrafikken i området, primært ved å få en sterk kollektiv trase på Forussletta. Det planlegges flere bussruter, hyppigere avganger, bedre holdeplasser og gangveier til Kvadrat. Det er også planlagt for bybane i denne traseen. Gang- og sykkelveier kan også forbedres noe, men kanskje mer beskjeden siden det er begrenset med eksisterende og planlagte boliger innen sykkelavstand. Utfordringen er selvsagt bruk av privatbil og tilrettelegging for parkering. Utbygger sier at en ønsker å stimulere til og legge forholdene til rette for kollektivtrafikken slik at en kan oppnå 25 %. Dette er en vesentlig og høy andel for denne type områder. Dette er til dels nødvendig for å få avviklet biltrafikken. Som for alternativ 1, så vil de samme mulighetene gis i dette alternativet. I tillegg vil det bli foretatt vei- og kryssforbedringer som vil legge forhold til rette for trafikkavviklingen, og der en kan prioritere kollektivtrafikken. Utbygger gir også uttrykk for at han ønsker å stimulere til bruk av kollektivtrafikk- Stor verdi Lite positivt omfang Middels positivt omfang Konsekvens Tabell 6.11 Konsekvens for trafikksikkerheten og universell utforming VERDI OMFANG Det skjer mange ulykker i trafikken og det vil hele tiden være et overordnet mål å redusere trafikkulykker. Det stilles også strenge krav til universell utforming. Alternativ 1 = dagens reguleringsplan I eksisterende plan er det begrenset beskrevet hva man kan gjøre med trafikksikkerheten og universell utforming (UU). Innen hus er UU til en vissgrad tatt vare på. Utenom hus kan ting forbedres også ut fra dagens situasjon til en viss grad. Alternativ 2 = nytt planforslag En vesentlig ombygging av en eldre bygningsmasse vil åpne mulighetene for å ta vesentlig større hensyn til trafikksikkerhet og universell utforming. Stor verdi Middels negativt omfang Stort positivt omfang Konsekvens

68 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Boligområde i sør- framtidig status Utredningsbehov Boligområdets situasjon i dag i forhold til alternative løsninger i framtiden. Vurderingen bør se på konsekvensen av området i framtiden ikke bør forbli boligområde på grunn av den isolerte beliggenheten og miljøpåvirkningene. Sør vest i planområdet ligger det om lag 20 boliger. Området er omkranset av veger i sør, vest og øst som er til dels sterkt trafikkert. I nord grenser det til næringsområdet som stort sett er handel med tilhørende parkering og atkomster. Boligområdet virker som en isolert øy som er omkranset av asfalt, trafikk, biler, støv og støy. Med den utbygging som har vært i nærheten må området sies å ha tapt mange av sine kvaliteter som boligområde. Tabell 6.12 Konsekvens for boligområdet i sør VERDI OMFANG Boligområdet sør i planen ligger svært ugunstig til som boligområdet og mangler vesentlig kvaliteter for å kunne fungere som et godt boligområde på sikt. Alternativ 1 = dagens reguleringsplan 20 boliger ligger i et område som egner seg dårlig som boligområde. Alternativ 2 = nytt planforslag Området kan tas til bruk som næringsområde og inngå som en naturlig del av Lura næringsområde. Dette medfører innløsning av boligene Liten verdi Lite negativt omfang Middels positivt omfang Konsekvens Barn og unges oppvekstmiljø Tabell 6.13 Konsekvens for barn og unge. VERDI OMFANG Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 2 = nytt planforslag

69 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Barn og unge ønsker å ha et godt oppvekstmiljø så vel fysisk som sosial trivsel og trygghet. Dette er viktig, men det er begrenset i hvilken grad dette kan påvirkes gjennom planlegging av bygg og områder. Dagens forhold i Kvadratområdet er i svært liten grad lagt til rette for barn og unge. Aktiviteter som å shoppe og besøke serveringssteder har til dels negative sider for denne gruppen. Utområdene egner seg ikke for lek og opphold. Ved en nyutbygging av Kvadratområdet planlegges det grønne uteområder, ballbinge, scateog skøytebaner. Inne er det planlagt for ulike aktiviteter som klatring og basseng for surfing. Det blir også planlagt nye sykkel- og gangveier som gjør at denne gruppen lettere kan ta seg frem. Middels verdi Middels negativt omfang Middels positivt omfang Konsekvens Handelsanalyse Utredningsbehov Beregne etterspørsel i markedsområdet og videre framover mot 2040 basert på utviklingen som det er lagt opp til i FDP for langsiktig byutvikling på Jæren. Beskrive befolkningsstrukturen i markedsområdet, inntekt og forbruk. Vurdering av markedsområde, handelsomland og framtidige reisemønster. Beskrive omsetning, dekningsgrad og konkurranseforholdene mellom sentra i markedsområdet, utvikling og omsetningsprofil Vurdere onsekvensen for sentrerstrukturen i vedtatte fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og arealplaner i de enkelte kommuner, spesielt vil dette gjelde forholdet mellom Sandes sentrum og Kvadrat. Se kapittel 6.6 og vedlegg om handel. Tabell 6.14 Konsekvens av økt handelsomsetning VERDI OMFANG Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 2 = nytt planforslag

70 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan I en region med befolkningsvekst og positiv utviking av næringslivet, vil en vekst innenfor handelsvirksomhet være et sunnhetstegn. Denne utviklingen vil bidra til at bygninger og infrastruktur kan vedlikeholdes og fornying i de ulike lokale områdene. Det er beregnet en vekst i handel frem mot 2040 som kan nærme seg en fordobling dvs m 2 I dette alternativet vil det skje minimal vekst i handelsarealene på Kvadrat, eventuell vekst må skje ved arealeffektivisering. Dette vil legge et lokk på utviklingen av Kvadrat og ses på som lite ønskelig for eierne og deres fremtidsplaner for utvikling og vekst. Tiltrengt rehabilitering kan bli utsatt og minimalisert. En vekst vil gi muligheter for utvikling av handelsarealer, nye aktiviteter både inne og ute, muligens kontorer og hotell samt opparbeidelse av bygg og utområder. Dette vil gi utbyggerne mulighet for vekst. Utbyggerens intensjoner om å gjøre dette til et handels- og aktivitetssentrum i nasjonal toppklasse, kan gjøre stedet til en attraksjon langt utover Stavangerregionen. En utbygging vil også føre til nye arbeidsplasser og gode økonomiske muligheter for utbyggere og leietakere, En utbygging av Kvadrat vil gi viktige innsprøytning i det lokale næringsliv. Middels verdi Middels negativt omfang Middels positivt omfang Konsekvens I vurdering av den regionale senterstruktur tar vi utgangspunkt i FDP målsettinger. Se for øvrig kapittelet om handelsanalysen. Tabell 6.15 Konsekvens for regional senterstruktur VERDI OMFANG Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 2 = nytt planforslag

71 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fylkesdelplan slår fast at man ønsker utvikling av handel i sentrumsområdene og bydelene. Det er ikke ønskelig med vekst innenfor detaljvarer I Kvadratområdet. Lura-området med Kvadrat som regionens største kjøpesenter er et betydelig regionalt målpunkt. Det skal ikke etableres nye kjøpesentra i dette området og eksisterende kjøpesentre bør heller ikke utvides. Det tillates imidlertid ikke etablert andre funksjoner av regional karakter som bør ligge i Sandnes eller Stavanger sentrum Den eksisterende planen vil føre til at veksten kommer andre steder slik som Stavanger, Sandnes, bydelssentrene og ellers på Jæren. Intensjonene i FDP med å styrke de andre sentrumsområdene blir i så fall oppfylt, og planleggingen kan i så fall karakteriseres som vellykket. Veksten i regionen er etter beregnede prognoser at det kan skje en vekst i sentrumsområdene parallelt med en vekst i Kvadratområdet. Men med den veksten som er forventet i regionen, så betyr det at Kvadrat vil miste sin relative styrke i regionen, dersom de ikke får anledning til utvidelse. Prognosene for fremtidig handel viser en stor vekst i hele region basert på befolkingsprognoser fra SSB og antakelser om hvor fremtidig vekst vil foregå. Alle sentrumsområder pluss bydeler foruten Stavanger sentrum, ville kunne få en vesentlig vekst selv om det ikke legges restriksjoner på Kvadrat. Dette ser ut som en vinn vinn situasjon for alle bortsett fra Stavanger. Stavangers sentrums viktigste konkurrent er imidlertid bydelssentrene. Siden denne situasjonen også gir en vekst for Kvadratområdet, noe som ikke er ønskelig etter FDP, anses dette som en mindre god løsning i henhold til FDPs målsettinger. Stor verdi Middels positivt omfang Lite negativt omfang Konsekvens Rekreasjon og nærmiljø Utredningsbehov Vurdere nye muligheter utendørs ved planlegging av uteområder (grønnplan) og innendørs aktivitets- og rekreasjonsfunksjoner. Beskrive nye anlegg og tilbud samt forbindelseslinjer gjennom området fra øst til grøntstrukturen i vest (Stokkaveien) Tabell 6.16 Konsekvens for rekreasjon og nærmiljø VERDI OMFANG Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Alternativ 2 = nytt planforslag

72 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Rekreasjon blir en stadig viktigere del av mange moderne menneskers behov for de mange er fysisk lite aktive i sitt arbeid, på skole og ellers til daglig. En tilrettelegging av forhold som gir bedre mulighet for sport og lek må ses på som svært positiv. At det fysiske nærmiljø man ferdes i er trivelig og skikkelig formet og tilrettelagt, ses på som et stort pluss av mange. Dette gjelder både ute og inne, og der folk ferdes enten det er nær bolig, arbeidsplass eller ulike besøksområder. Dagens forhold for rekreasjon og kvaliteten på nærområdet i Kvadratområdet må sies å være mindre attraktiv. Til det nye Kvadratområdet foreslås lagt et opplevelses- og aktivitetssenter. Aktivitetene kan være slike som klatresenter, surfebølgesone, golf simulatorer, skatehall, lekesenter for barn og utendørs skatearena. Utendørs vil det bli lagt vekt på godt utformet områder, grøntareal og gode gangveger. Middels verdi Middels negativt omfang Middels positivt omfang Konsekvens Næringsliv og sysselsetting Utredningsbehov Beregne ringvirkninger innen ulike næringer på investeringer og driftsopplegg. En videreutvikling etter gjeldende reguleringsplan vil innebære små endringer av dagens situasjon når det gjelder sysselsetting og ringvirkninger. En utbygging av Kvadratområdet med om lag m 2 derav ca m 2 netto salgsareal vil medføre store ringvirkninger innen bygg- og anleggsbransjen samt tilhørende underleverandører. Foreløpige anslag på hele utbyggingen opererer med cirka 4 milliarder kroner i utbyggingskostnader over en periode på 8 10 år. Ringvirkningene er beregnet til gjennomsnittelig 1000 årsverk i året. Det er også å forvente at denne utvidelsen av handel og annen aktivitet vil kunne medføre behov for nye sysselsatte i driften.

73 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Sysselsettingsvirkninger ved utbygging av nytt Kvadrat årsverk Annet 10 % Forr,tjen. 10 % Varehandel 25 % Bygg og anlegg 30 % Industri 25 % Figur 6.13 Antatt sysselsettingsvirkning av utbygging av Nye Kvadrat Tabell 6.17 Konsekvens av aktiviteten i Kvadratområdet VERDI OMFANG Kvadratområdet med sine butikker og aktiviteter er en stor og viktig arbeidsplass for regionen. En utvikling og styrking av arbeidsplassene vil være i regionens interesse. En investering og utbygging vil skape mer aktivitet og gi positive ringvirkninger, spesielt hvis utbyggingen kan skje i et normalt byggemarked. Alternativ 1 = dagens reguleringsplan Det er i dag ca 1700 sysselsatte i Kvadratområdet og de aller fleste innen handel. Ved en utvidelse i henhold til gjeldende reguleringsplan vil det kun skje en liten økning av sysselsatte. Selve utbyggingen vil være minimal og føre til små sysselsettingseffekter. Alternativ 2 = nytt planforslag Etter en utbygging av Kvadrat kan det bli behov for nye sysselsatte. Sysselsettingseffektene av hele den foreslåtte utbyggingen er beregnet til om lag årsverk fordelt på cirka 8 år. Effektene vil bli størst innen bygg og anlegg, varehandel og industri med om lag en firedel hver. Middels verdi Lite omfang Middels positivt omfang Konsekvens 0 + +

74 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Sammenstilling av konsekvenser Tabell.6.18 Temaenes betydningen blir det gitt uttrykk for i en 9-delt skala fra meget stor negativ konsekvens ( ) via stor, middels, liten og ubetydelig/ingen konsekvens (0) til meget stor positiv konsekvens ( ). TEMA ALTERNATIV 1 (eksisterende reguleringsplan) ALTERNATIV 2 (ny reguleringsplan) MILJØ Utemiljø og utforming Støy Forurenset grunn - 0 Trafikale forhold SAMFUNN - regionale lokale transportmiddelfordeling trafikksikkerhet og universell utforming Boligområdet i sør Barn og unges oppvekstmiljø Økt handelsomsetning Regional senterstruktur Rekreasjon og nærmiljø Næringsliv og sysselsetting I tabell 6.18 er det vist en samlet oversikt over konsekvenser innen de ulike tema for gjeldende reguleringsplan og foreslåtte ny reguleringsplan. De to hovedtemaene er miljø og samfunn. Hvert tema er analysert tidligere i egne kapitler. En har vurdert hvilken verdi det enkelte tema har og i hvilken grad - eller omfang, tema blir berørt. Betydningen av inngrep/ endring fastsettes på grunnlag av en metodisk faglig vurdering av temaenes verdier i det berørte området og tiltakets omfang. Metoden er forklart nærmere innledningsvis i dette kapittel6.2. Metoden beskriver konsekvensen innen hvert deltema for de to alternativene.

75 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Konklusjon/ anbefaling Alternativ 2 med forslag til opprusting og utvikling av Kvadratområdet inneholder mange positive elementer som Forbedringer av utemiljø og utforming Forbedring av lokale trafikkforhold Muligheter for bedre trafikksikkerhetsforhold og høyere standard på universell utforming Bedre forhold barns og unges oppvekstmiljø Rekreasjon og næringsliv Økt sysselsetting Alternativet bryter med FDP ved at den øker detaljvarehandelen i Kvadratområdet. Den foreliggende handelsanalyse påpeker imidlertid at det vil skje en vekst sentrumsområdene og bydelssentrene selv om Kvadrat gis tillatelse til økt detaljvarehandel. En utvidelse av Kvadrat vil også øke trafikken til området, spesielt av personbiler. Ved en sterk satsing på kollektivtrafikken og forbedring av veier og kryssløsninger vil en kunne gi akseptable forhold for trafikkavvikling under de forutsetninger som er vist i den foretatte trafikkanalysen Samfunnsikkerhet og -sårbarhetsanalyse Utredningsbehov Det gjennomføres en forenklet ROS analyse for å kartlegge om det eksisterer kritiske forhold som eventuelt må nærmere undersøkes Se kapittel 9.

76 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED BESKRIVELSE AV PLANKONSEPT OG INNHOLD FOR NYTT KVADRAT 7.1 Arealbruk Bærende ide (se Steen & Strøms mål innledningsvis) Kvadratområdet vil i sin helhet bli belagt med et nytt større senter med blandete funksjoner, forretning (kjøpesenter) kontor og mulighet for hotell. Alle eksisterende bygninger utenom Kvadratinnenfor området forutsettes revet eller integrert i en ny bygningsmasse. Utearealene vil bli opparbeidet og parkering i stor grad fjernet fra uteområdene. Fig 7.1 Nytt Kvadrat

77 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Fig 7.2 Konsept og innhold Reguleringsformål Kommuneplanen viser Luraområde som ervervsområde, og beholder den eksisterende boligklyngen som boligområde. Eksisterende reguleringsplan gir grunnlag for industri og handel i området utenom boligfeltet. I ny plan legges det opp til en flatereguleringsplan etter dagens planlov, en områdereguleringsplan etter ny planlov. Denne må følges opp med detaljreguleringsplan knyttet til byggeprosjekt når dette er aktuelt (antatt ca ). Reguleringsplanforslaget legger opp til at hele området med tiden skal bli nærings og handelsområde. Herunder åpner en for hotell og andre aktiviteter som kan forsterke målpunktet. Kvadratområdets beliggenhet i krysset mellom nord-sørgående og østvestgående hovedtrafikkårer og med i et sterkt kollektivstoppested/knutepunkt rett ved området gir grunnlag for å videreutvikle dette regionale målepunktet. I tråd med overordnete planer foreslås høy utnyttelse av området.

78 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan En foreslår derfor at selve Kvadratområdet får en utnyttelse på BRA 200 % siden det ligger direkte til kollektivterminalen, med bybaneholdeplass og gateterminal for buss. Kvadrats egne planer har foreløpig en utnyttelse som tilsvarer ca 165% (eks parkering). Resten av området legges ut til framtidig handels og næringsareal med utnyttelse BRA 150 % som resten av Lura næringsområde. Utnyttelse under bakken foreslås ikke å inngå i utnyttelsen. For arealer som skal nyttes til ulike trafikkformål har en i denne omgang regulert alt til trafikkformål. En rekke avklaringer av overordnet veinett må skje før en kan lage detaljplaner for bruk av trafikkområdene. I denne planen mener en å ha sikret de arealer som i framtiden skal brukes til trafikkavvikling. Figur 7.3 Forslag til reguleringsplan for Kvadratområdet Arealstørrelser Samlet reguleringsplan er Areal til byggeformål er Areal til trafikkformål er ca 219 daa 124,8 da (D1(Kvadrat)=101da, D2 = 24,8da) ca 94,2 daa

79 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Kapasitet, endret utnyttelse I byplansjefens rammer for regulering av Luraområdet opereres det med en antatt ny utnyttelse på %. Dette er en 4-5 dobling av dagens utnyttelse i området. Med byggeområder på ca kvm. gir reguleringsplanens foreslåtte utnyttelse til sammen rom for kvm. Dagens næringer i området har ulike arealbehov per ansatt. Gjennomsnittlig er det ca 30 kvm per sysselsatt i hele Luraområdet, forutsatt at alle sysselsatte faktisk hadde sin arbeidsplass i området, hvilket de ikke har. Gjennomsnittlig antall kvm per person er derfor større i dag. For de ulike næringene kan vi anta at det for kontorarbeidsplasser vil være kvm per person, mens en for industri antar 100 kvm per person og varehandel 50 kvm per person. Slik vil også situasjonen være for ny vekst i området. Avgjørende for hvor mange arbeidsplasser det vil være ved en utbygging med 150 og 200 % vil derfor i stor grad avhenge av innhold i næringene. For å nærme oss problemstillingen og få et røft blide av mulig antall ansatte kan vi si at det fortsatt vil være gjennomsnittlig 30 kvm per ansatt i området. Dette vil gi samlet ca 8000 sysselsatte ved full utbygging, mot dagens ca Dagens antall ansatte er preget av at handelsvirksomhet har lang åpningstid og åpent 6 dager i uka, derfor er antall ansatte stort. Dersom vi eksemplifiserer og nyanserer vil vi få i størrelsesorden 5000 sysselsatte i området (tabell 7.1) Tabell7.1 Eksempel på antall sysselsatte ved fordeling av arealer på næringer Næringer % av areal % av areal Areal per ansatt kvm BRA kvm BRA kvm Areal Sysselsatte Varehandel 62, Kontor 25, Hotell/rekreasjon 12, Sum 100, Parkering Det legges opp til 2 parkeringsplasser pr 100 kvm. For full utbygging betyr det 4800 parkeringsplasser i området. Kun 1/3 del tillates på bakkeplan, mens resten skal i anlegg i området. Til sammenlikning har Kvadrats skisseprosjekt parkeringsplasser. Estetikk Kvadrat Satser på ny og spennende arkitektur og regner med at bygget og området dermed får en betydelig estetisk opprusting.

80 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Utearealet Utearealet vil få en ny opparbeidelse som skal heve kvaliteten i området. Det er imidlertid ikke mulig å sikre annet enn størrelsen av utearealene gjennom byggelinjer i denne reguleringsplanen. Bebyggelse Byggegrensen er fastsatt i reguleringsplanen, den bygger på skisseprosjektet. Den sikrer at det mot kollektivknutepunktet på Forussletta er avsatt en større hovedplass som inngangssone, torg, aktivitetsplass. Det er også sikret åpne plasser mot sør og mot vest. Byggelinjene avgrenser et byggeområde på D1 = 79 daa, og D2 44 daa Utnyttelsen er satt til 200 % BRA for D1 og 150 % BRA for D2. Byggehøyder er antatt maks 5 etg. tilsvarende kote 40. For en mindre del av området åpnes det for høyhus (hotell) i form av tårn, maks størrelse på etasjeplanen for dette er satt til i underkant av 2 % av byggeområdet (ca 1500 kvm). Endelig lokalisering avklares i detaljplan. Trafikkarealer Hovedadkomst fra motorveien skjer via Stavangerveien. Det er en atkomst direkte fra Stavangerveien og to atkomster fra Forussletta. Fra nord er det atkomst også fra internveinettet, (Stokkamyr og Luramyrveien) i Lura Næringsområde. Det meste av trafikken antas å komme fra sør. Kollektivtrafikken forutsettes i sin helhet å komme fra Forussletta. Det er satt av arealer til ny gateterminal for busser. Gang og sykkeltrafikken kommer også fra Forussletta, men det vurderes sykkelstamvei nord sør, og et alternativ er parallelt med motorveien. Dersom en slik stamvei blir bygget vil den også gi atkomst til Kvadratområdet. Fig 7.5. Utbyggingsvolumer foreløpig romprogram

81 Endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat Plan Utbyggingsetapper og rekkefølgebestemmelser Skisseprosjektet for Kvadrat viser ulike byggeklosser for etappeutvikling av senteret. Fig 7.6 Alternative utbyggingsetapper Helt vesentlig for Kvadrat er at en utbygging ikke forringer pågående virksomhet i senteret. Utbyggingene må derfor i stor grad legges til på yttersiden av eksisterende bygningsmasse. Ombygginger i det eksisterende kan da skje med interne flyttinger. Det er ikke besluttet hvilke utbyggingsetapper som skal komme først, men en antar at en opprusting mot Forrussletta vil inngå i første byggetrinn. En vesentlig forutsetning for det konseptet som nå foreligger fra Kvadrat er at en kan bygge der Stokkaveien går i dag. Dette vil kreve omlegging av veisystemet og en vesentlig omlegging av ledningsnett. Som alternativ også flytting av sekundærstasjonen til Lyse nærmere motorveien.

Sandnes Kommune Endret reguleringsplan for del av Lura nord mellom Kvadrat og Løwenstrasse Plan 2007 110

Sandnes Kommune Endret reguleringsplan for del av Lura nord mellom Kvadrat og Løwenstrasse Plan 2007 110 Utvalg for byutvikling 15.10.08 sak 111/08 vedlegg 4 Endret reguleringsplan for del av Lura nord mellom Kvadrat og Løwenstrasse Plan 2007 110 Utgave: B Dato: 2008-09-22 Endret reguleringsplan for del av

Detaljer

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 23/08 Utvalg for byutvikling 1. gang 15.10.

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 23/08 Utvalg for byutvikling 1. gang 15.10. SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200700317 : O: : L12&21-67 : Svein Erik Røed Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 23/08 Utvalg

Detaljer

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 Utvalg for byutvikling 15.10.08 111/08

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 Utvalg for byutvikling 15.10.08 111/08 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200701820 : O: : L12&21-69 : Svein Erik Røed Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 Utvalg for

Detaljer

SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN 85113 - FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR. 2563 - STOKKAMYRVEIEN

SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN 85113 - FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR. 2563 - STOKKAMYRVEIEN SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : 200703756 : O: : 69-2563 : Arne Lea : Marco Zanussi Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 13.02.08 16/08

Detaljer

MELLOM KVADRAT OG LØWENSTRASSE,

MELLOM KVADRAT OG LØWENSTRASSE, SANDNES KOMMUNE VEDTATT PLANPROGRAM FOR ENDRET REGULERING FOR DEL AV LURA NORD, MELLOM KVADRAT OG LØWENSTRASSE, PLAN 2007 110 DESEMBER 2007 2 FORORD Sandnes kommune har varslet oppstart av arbeidet med

Detaljer

REGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE

REGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE REGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE Side2 PLANARBEID Kortversjon Dette et kort sammendrag av utkast til Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold. Det

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 SAKSFRAMLEGG Formannskapet Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 OPPSTART AV HANDELS-OG BYUTVIKLIGSANALYSE Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak

Detaljer

Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan for Rosenlund bydelsenter

Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan for Rosenlund bydelsenter Statsråden Fylkesmannen i Oppland Postboks 987 2626 LILLEHAMMER Deres ref Vår ref Dato 14/977-16 17.12.2014 Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan

Detaljer

Statsráden. Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan for Mo industripark vest - Rana kommune

Statsráden. Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan for Mo industripark vest - Rana kommune fl DET KONGELIGE MILIØVERNDEPARTEMENT MCy"g Statsráden Fylkesmannen Moloveien 10 8002 BODØ i Nordland rmoel E Deres ref Vàr ref Dato 2006/1718 200703754-7 15.05.2003 Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan

Detaljer

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen

Detaljer

3 JUN201C. Innsigelse til reguleringsplan for Forus næringspark- felt C 1 i Stavanger og Sola kommuner

3 JUN201C. Innsigelse til reguleringsplan for Forus næringspark- felt C 1 i Stavanger og Sola kommuner v,ommuje DET KONGELIGE MILJØVERNDEPARTEMENT Fylkesmannen i Rogaland Postboks 59 4001 Stavanger Deres ref Vår ref 200902614/0 Dato 3 JUN201C Innsigelse til reguleringsplan for Forus næringspark- felt C

Detaljer

KROKSTAD SENTER - VURDERING AV ALTERNATIVE VEISSYSTEM

KROKSTAD SENTER - VURDERING AV ALTERNATIVE VEISSYSTEM Side: 1 av 7 Til: Fra: Steen & Strøm AS Norconsult Dato: 7. oktober 2008 KROKSTAD SENTER - VURDERING AV ALTERNATIVE VEISSYSTEM Bakgrunn Arbeidet med å finne frem til et veisystem for det fremtidige Krokstad

Detaljer

Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan for eiendom 108/478 m.fl., Sjøskogenveien 2, Vinterbro

Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan for eiendom 108/478 m.fl., Sjøskogenveien 2, Vinterbro Vi setter SPOR www.spor.no Til berørte naboer og etater Deres ref.: Vår ref : 140815 Prosjekt: Sjøskogenvn 2, Vinterbro Dato: 15. august 2014 Sak: Regulering Saksbeh.: Aashild Mariussen Varsel om oppstart

Detaljer

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Dato 27-11-14 PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 1 av 11 FORORD Arbeidet med regulering av Langåsen næringsområde har pågått

Detaljer

UTNYTTELSE - bakgrunn

UTNYTTELSE - bakgrunn UTNYTTELSE - bakgrunn Fra kommuneplanen: Minimum %BRA=140%. %BYA 60-80%. Maksimumsgrense for parkeringsplasser på bakkeplan med fri mulighet til parkering i kjeller, i p-hus, på tak og/eller felles parkeringsanlegg

Detaljer

Forslag til planprogram

Forslag til planprogram Iveland kommune Forslag til planprogram Detaljregulering Birketveit sentrum Datert: 9. februar 2015. Revidert: 24. juni 2015. Forord I forbindelse med oppstart av planarbeid for Birketveit sentrum er det

Detaljer

Plan 0538 Forus felt D4 innenfor plan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg - Felt D. Mobilitetsplan. 0538_Mobilitetsplan_rev1402014.

Plan 0538 Forus felt D4 innenfor plan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg - Felt D. Mobilitetsplan. 0538_Mobilitetsplan_rev1402014. Plan 0538 Forus felt D4 innenfor plan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg - Felt D Mobilitetsplan Plan 0538 Forus felt D4 Side 1 av 6 Brandsberg-Dahls 1. Bakgrunn Hovedformålet med reguleringsplanen

Detaljer

Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Saksfremlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE ARKIVNR. JOURNALNR. DATO HHAV-09/8608-4 PLN 2316 45581/09 27.08.2009 Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Eldrerådet 73/09 08.09.2009

Detaljer

MATTISRUDSVINGEN 5 OG 7 I GJØVIK KOMMUNE Plan nummer 0502 0388

MATTISRUDSVINGEN 5 OG 7 I GJØVIK KOMMUNE Plan nummer 0502 0388 ORIENTERING OM OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR MATTISRUDSVINGEN 5 OG 7 I GJØVIK KOMMUNE Plan nummer 0502 0388 GAUS AS 18. april 2016 REGULERINGSPLAN FOR MATTISRUDSVINGEN 5 OG 7 OPPSTART Side 2 av 11 INNHOLDSFORTEGNELSE

Detaljer

Justering av parkeringsbestemmelser som følge av innsigelser til kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum

Justering av parkeringsbestemmelser som følge av innsigelser til kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum Kommuneplankomiteen 09.05.11 sak 12/11 vedlegg 4.4 Justering av parkeringsbestemmelser som følge av innsigelser til kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum I forbindelse med høringen av Sandnes kommunes

Detaljer

RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05.

RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05. RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05.2009 Om de nye nasjonale bestemmelsene for etablering av kjøpesentre

Detaljer

MØTEINNKALLING. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

MØTEINNKALLING. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker Ekstramøte i MØTEINNKALLING Møtetid: 04.05.2015 kl. 15:30 Møtested: Rådhuset, Fraunar Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter

Detaljer

UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING

UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING Oppdragsgiver: NHP- Nordiske Handels Parker Oppdrag: Lura - bydelssenter Del: Dato: 2011-08-31 Skrevet av: Paal Grini Kvalitetskontroll: UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING INNHOLD

Detaljer

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER Innledning Solon Eiendom AS ønsker å omregulere, Gnr 77 Bnr 207/ 100 - Gunnar Schjelderupsvei til boligformål, blokkbebyggelse. Tiltaket er ikke utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredninger.

Detaljer

REGIONALT UTSYN - 2012

REGIONALT UTSYN - 2012 REGIONALT UTSYN - 212 Vinden blåser fortsatt Stavangerregionens vei Nye funn i Nordsjøen + Kompetansen utviklet med utgangspunkt i norsk sokkel gjør at vi stiller sterkt internasjonalt = Gode utsikter

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn)

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) Illustrasjon av forslaget Planmalen gir forslagsstiller en oversikt over hvilke forhold som Haugesund kommune stiller krav om skal redegjøres

Detaljer

SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6.

SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6. SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6. OKTOBER 2014 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Næringsområde

Detaljer

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 14/2536 Vår ref.: 2014/6093 421.4 CHJ Vår dato: 17.12.2014 Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen

Detaljer

NOTAT 1 INNLEDNING DRØBAK NÆRINGSPARK. TURGENERERING.

NOTAT 1 INNLEDNING DRØBAK NÆRINGSPARK. TURGENERERING. Oppdragsgiver: Drøbak Næringspark AS Oppdrag: 536943. Drøbak Næringspark, vurdering av turgenerering ved alternativ utnyttelse. Del: Trafikkvurdering Dato: 2014-12-23 Skrevet av: Olav Schou Knutsen Kvalitetskontroll:

Detaljer

Malvik kommune Trafikkanalyse med trafikktelling i Svebergkrysset samt i Vuluvegen i Malvik kommune

Malvik kommune Trafikkanalyse med trafikktelling i Svebergkrysset samt i Vuluvegen i Malvik kommune Trafikkanalyse med trafikktelling i Svebergkrysset samt i Vuluvegen i Utgave: 1 Dato: 2008-11-25 Trafikkanalyse med trafikktelling i Svebergkrysset samt i Vuluvegen i II DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver:

Detaljer

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak Statsråden Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref Vår ref Dato 14/14414 15/4400-10 17.02.2016 Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets

Detaljer

Planprogram. for justering av. Regional plan for senterstruktur og handel. Endring. Forslag til vedtak Dato: 24.9.14

Planprogram. for justering av. Regional plan for senterstruktur og handel. Endring. Forslag til vedtak Dato: 24.9.14 Planprogram for justering av Regional plan for senterstruktur og handel. Endring Forslag til vedtak Dato: 24.9.14 Innhold 1. Bakgrunn... 3 2. Formål... 3 3. Endringer som skal vurderes:... 4 3.1 Bestemmelse/retningslinje

Detaljer

Lyngdal kommune. LYNGDAL - TO SENTRE Stedsanalyse mulighetsstudie - grøntstruktur Dato: 2013-12-11

Lyngdal kommune. LYNGDAL - TO SENTRE Stedsanalyse mulighetsstudie - grøntstruktur Dato: 2013-12-11 Lyngdal kommune LYNGDAL - TO SENTRE Stedsanalyse mulighetsstudie - grøntstruktur Dato: 2013-12-11 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Lyngdal kommune Rapporttittel: LYNGDAL - TO SENTRE Stedsanalyse mulighetsstudie

Detaljer

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr.

Detaljer

CNC Eiendom AS. City Nord, Stormyra. Trafikkanalyse. 2013-10-28 Oppdragsnummer: 5125399

CNC Eiendom AS. City Nord, Stormyra. Trafikkanalyse. 2013-10-28 Oppdragsnummer: 5125399 CNC Eiendom AS City Nord, Stormyra Trafikkanalyse 2013-10-28 Oppdragsnummer: 5125399 Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Innhold 1 Innledning 4 1.1 Tiltaket 4 1.2 Trafikkanalysen 5 2

Detaljer

Foreløpig vurdering av alternative traseer for bussvei fra Kvadrat til Sandnes sentrum

Foreløpig vurdering av alternative traseer for bussvei fra Kvadrat til Sandnes sentrum SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 13/05213-4 Saksbehandler Håkon Auglend Behandles av Møtedato Kommuneplankomiteen 27.01.2014 Foreløpig vurdering av alternative traseer for bussvei fra Kvadrat

Detaljer

Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre

Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Fastsatt ved kongelig resolusjon med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 17-1 annet ledd. Fremmet av Miljøverndepartementet. 1 Formål Formålet

Detaljer

NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10

NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalget 25.1.2011 NOTAT REGIONAL DELPLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalgets behandling er referert under. Endringsforslagene

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Heidi Sten-Halvorsen 2014/3119 - L80 14 Detaljreguleringsplan

Detaljer

Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/ l 4 Hovedutvalg for overordnet planlegging 31.03.2014

Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/ l 4 Hovedutvalg for overordnet planlegging 31.03.2014 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT /lott ATT re; EM Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/ l 4 Hovedutvalg for overordnet planlegging 31.03.2014 DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR 7/185, JESSHEIM NÆRINGSPARK.

Detaljer

Lifo Eiendom AS. Detaljregulering med KU

Lifo Eiendom AS. Detaljregulering med KU Lifo Eiendom AS Detaljregulering med KU Midt mellom Hamar og Brumunddal Regulert til forretning og LNF Bakgrunn Utvikle egen eiendom med framtidig utvidelse i retning Brumunddal Krav i kommuneplanen om

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

Innholdsfortegnelse. Trafikkanalyse Reguleringsplan hotell Vingen Hotell Vingen, Bergen lufthavn. BGO Bygg as. Notat. 1 Bakgrunn. 1.

Innholdsfortegnelse. Trafikkanalyse Reguleringsplan hotell Vingen Hotell Vingen, Bergen lufthavn. BGO Bygg as. Notat. 1 Bakgrunn. 1. BGO Bygg as Trafikkanalyse Reguleringsplan hotell Vingen Hotell Vingen, Bergen lufthavn Notat COWI AS Grensev 88 Postboks 6412 Etterstad 0605 Oslo Telefon 02694 wwwcowino Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015. Telefon: 77 79 04 20

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015. Telefon: 77 79 04 20 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015 0000 Telefon: 77 79 04 20 Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet Byutviklingskomité

Detaljer

Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien 100, Rygge kommune.

Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien 100, Rygge kommune. Til høringsinstanser, grunneiere og naboer vår dato vår referanse 21.09.12 2012.428/RAS deres dato deres referanse Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien

Detaljer

Saksprotokoll. Arkivsak: 10/2774 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGIONALPLAN FOR JÆREN 2013-2040 REVISJON AV FYLKESDELPLAN FOR LANGSIKTIG BYUTVIKLING PÅ JÆREN

Saksprotokoll. Arkivsak: 10/2774 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGIONALPLAN FOR JÆREN 2013-2040 REVISJON AV FYLKESDELPLAN FOR LANGSIKTIG BYUTVIKLING PÅ JÆREN Saksprotokoll Utvalg: Fylkestinget Møtedato: 11.06.2013 Sak: 39/13 Resultat: Annet forslag vedtatt Arkivsak: 10/2774 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGIONALPLAN FOR JÆREN 2013-2040 REVISJON AV FYLKESDELPLAN FOR

Detaljer

Maksimal utnyttelse er i planforslaget satt til 150 % BRA. Parkeringsareal inngår i BRA.

Maksimal utnyttelse er i planforslaget satt til 150 % BRA. Parkeringsareal inngår i BRA. BERGEN KOMMUNE, ÅSANE BYDEL, LIAMYRENE. GNR. 207 BNR. 183 M. FL. VA-RAMMEPLAN. Vår referanse: 5813-notat VA-rammeplan Bergen, 17.01 2014 1. INNLEDNING Denne VA-rammeplan er utarbeidet som vedlegg til reguleringsplan

Detaljer

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren god nok som avtale med staten? Transportplansjef Håkon Auglend

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren god nok som avtale med staten? Transportplansjef Håkon Auglend Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren god nok som avtale med staten? Transportplansjef Håkon Auglend Regionalt samarbeid om areal og transport på Jæren Felles planlegging for felles mål Utfordringer:

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming. Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad

Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming. Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad Bakgrunn Kunnskap om utvikling i arealbruk, arealbehov og potensialer for utbygging i byer og bynære områder sett

Detaljer

Reguleringsplan for Ha07/Ha08

Reguleringsplan for Ha07/Ha08 Block Watne AS og Kruse Smith Eiendom AS Reguleringsplan for Ha07/Ha08 Mobilitetsplan 2014-02-07 Oppdragsnr.: 5131497 Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet

Detaljer

SANDNES KOMMUNE - REGULERINGSENDRING FORUS SØR GNR. 67, BNR 246 - FELT B13

SANDNES KOMMUNE - REGULERINGSENDRING FORUS SØR GNR. 67, BNR 246 - FELT B13 Saksutredning: SANDNES KOMMUNE - REGULERINGSENDRING FORUS SØR GNR. 67, BNR 246 - FELT B13 Trykte vedlegg: 1. Reguleringsplankartet 2. Reguleringsplanbestemmelsene 3. Kommunens saksframstilling Utrykte

Detaljer

RIKSPOLITISK BESTEMMELSE (RPB) OM KJØPESENTRE

RIKSPOLITISK BESTEMMELSE (RPB) OM KJØPESENTRE RIKSPOLITISK BESTEMMELSE (RPB) OM KJØPESENTRE Erik Sveistrup, seniorrådgiver Miljøverndepartementet, Avd. for regional planlegging Regional samling, Trondheim 23.10.2008 RPB om kjøpesentre Intro / bakgrunn

Detaljer

PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN

PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN Oppdragsgiver Rapporttype Flintegaten eiendom as Mobilitetsplan Dato 17.09.15 Utarbeidet av Sivilarkitekt Ivar Egge Kontrollert av hb Innhold 1. INNLEDNING... 3 1.1

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 DETALJREGULERING FOR FELT B7B PÅ SKORPEFJELL PLANID 2012005 - FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1.

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal - Planforslag datert 05/03 2013 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal Prosjektpartner Midt Norge AS Finnemarka 11 7600 Levanger Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600

Detaljer

VARSEL OM OPPSTART AV DETALJREGULERING FOR LANDSTADS GATE 14-20.

VARSEL OM OPPSTART AV DETALJREGULERING FOR LANDSTADS GATE 14-20. VARSEL OM OPPSTART AV DETALJREGULERING FOR LANDSTADS GATE 14-20. Ihht. pbl. 12-8 varsles det på vegne av Kongsberg kommunale eiendom KF om oppstart av reguleringsarbeid for Landstads gate 14-20, plan 430R.

Detaljer

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Næringsrådet: plan og byggesaksprosesser til hinder for en ønsket byutvikling Folkeveksten

Detaljer

Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger på næringsområdet Sekkelsten/Eiebakke

Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger på næringsområdet Sekkelsten/Eiebakke Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 9500/13 Vår ref.: 2013/4735 421.0 CHJ Vår dato: 14.11.2013 Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger

Detaljer

NCC Roads AS. Arna steinknuseverk trafikk og atkomst

NCC Roads AS. Arna steinknuseverk trafikk og atkomst Arna steinknuseverk trafikk og atkomst Utgave: 3 12.05.2016 Arna steinknuseverk trafikk og atkomst 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Arna steinknuseverk trafikk og atkomst Utgave/dato:

Detaljer

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring.

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring. VURDERING AV UTNYTTELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune Bakgrunn Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i 1989. Det er laget et forslag til detaljregulering

Detaljer

Lensmyra næringspark - oppstart av reguleringsarbeid.

Lensmyra næringspark - oppstart av reguleringsarbeid. Arkivsak. Nr.: 2015/607-1 Saksbehandler: Pål Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 29/15 04.05.2015 Lensmyra næringspark - oppstart av reguleringsarbeid. Rådmannens forslag

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.09.2015 68455/2015 2013/3061 L13 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens

Detaljer

Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune

Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune Evje og Hornnes kommune Arkiv: 50/6 Saksmappe: :2011/554-5 Saksbehandler: :JHO Dato: 29.12.2011 Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato PS 6/12 Plan- og Bygningsrådet 27.01.12 Detaljreguleringsplan

Detaljer

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2007/13268 Dokumentnr.: 31 Løpenr.: 12143/2010 Klassering: Mosseveien 63-65 Saksbehandler: Petter Stordahl Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 18.02.2010

Detaljer

KDP Stavanger sentrum

KDP Stavanger sentrum Sammen for en levende by, 13. november 2014 Foreløpig planforslag KDP Stavanger sentrum Ole Martin Lund og Kristin Gustavsen Formålet med planen (oppgaven) Konkret løsningsforslag til: Styrke og utvikle

Detaljer

Planen fremmes av Løvbergsmoen Eiendom AS. Konsulent for planarbeidet har vært Arealtek AS.

Planen fremmes av Løvbergsmoen Eiendom AS. Konsulent for planarbeidet har vært Arealtek AS. Elverum Kommune Planbeskrivelse Detaljplan Løvbergsmoen Næringspark, planid 201006 Vedlegg: 1. Plankart 1:1000 2. Bestemmelser 3. Innkommende merknader Bakgrunn Planen fremmes av Løvbergsmoen Eiendom AS.

Detaljer

Forslagsstillers planbeskrivelse

Forslagsstillers planbeskrivelse Forslagsstillers planbeskrivelse Vedlegg: Forslagsstillers planbeskrivelse side 1 av 8 Kommunesenter Tangenåsen Postadresse : Postboks 123 1451 Nesoddtangen Besøksadresse : Vestveien 51, 1451 Nesoddtangen

Detaljer

August 2011 JOMFRUHOLMEN, HISØY PLANPROGRAM FOR JOMFRUHOLMEN, HISØY ARENDAL KOMMUNE

August 2011 JOMFRUHOLMEN, HISØY PLANPROGRAM FOR JOMFRUHOLMEN, HISØY ARENDAL KOMMUNE JOMFRUHOLMEN, HISØY August 2011 PLANPROGRAM FOR JOMFRUHOLMEN, HISØY ARENDAL KOMMUNE TILTAKSHAVER: PLANLEGGER: O.G. OTTERSLAND EIENDOM AS STÆRK & CO AS 1 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. BAKGRUNN OG FORMÅL MED PLANARBEIDET...

Detaljer

TRAFIKKVURDERING Reguleringsendring Kattamyre Plan nr: 19880006_01 Stavanger 15012015 Rev: Utarbeidet av Prosjektil Areal as

TRAFIKKVURDERING Reguleringsendring Kattamyre Plan nr: 19880006_01 Stavanger 15012015 Rev: Utarbeidet av Prosjektil Areal as TRAFIKKVURDERING Reguleringsendring Kattamyre Plan nr: 19880006_01 Stavanger 15012015 Rev: Utarbeidet av Prosjektil Areal as INNLEDNING... 3 BAKGRUNN... 3 PLANOMRÅDET... 3 ATKOMST... 4 PLANFORSLAGET...

Detaljer

HØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING AV KJØPESENTER - KRØGENES - ARENDAL KOMMUNE

HØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING AV KJØPESENTER - KRØGENES - ARENDAL KOMMUNE Aust-Agder fylkeskommune Dato: Arkivref: 27.02.2009 2008/2816-3917/2009 / 511/132/L40 Saksframlegg Saksbehandler: Anita Henriksen Saksnr. Utvalg Møtedato Fylkesutvalget HØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING

Detaljer

FORENKLET PLANBESKRIVELSE

FORENKLET PLANBESKRIVELSE Forslagstillers logo e.l. Tiltakshavers logo e.l. viser felt som må fylles ut med riktig informasjon. Tekst i kursiv er veiledningstekst for utfylling og skal slettes før innlevering. FORENKLET

Detaljer

Lura bydelsutvalg 06.09.10 sak 19/10

Lura bydelsutvalg 06.09.10 sak 19/10 Lura bydelsutvalg 06.09.10 sak 19/10 Fylkesmannen i Rogaland, Postboks 59, 4001 Stavanger Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen, Postboks 130, 4001 Stavanger Statens vegvesen, region vest, Askedalen

Detaljer

Reguleringsplan For Voldstadsletta

Reguleringsplan For Voldstadsletta Planbeskrivelse Reguleringsplan For Voldstadsletta Referanse: 06/1451-29 Arkivkode: 06/1451 Sakstittel: Reguleringsplan for Voldstadsletta 1. Bakgrunn Grua Bygg AS arbeider med planer for utbygging av

Detaljer

Reguleringsplan for Utvidelse av City Nord, Bodø kommune - ny vurdering av innsigelse

Reguleringsplan for Utvidelse av City Nord, Bodø kommune - ny vurdering av innsigelse Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Egil Johansen, 75 53 16 19 07.05.2008 2006/8700 421.4 ejo@fmno.no Deres dato Deres referanse Bodø kommune Postboks 543, 8001

Detaljer

Samlet saksframstilling

Samlet saksframstilling Samlet saksframstilling Arkivsak: 09/304-22 Arknr.: PLA 3047 Saksbehandler: Trygve Johansen BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 24/09 06.10.2009 Kommunestyret 95/09 28.10.2009 FORSLAG TIL

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

Reguleringssak Ole Jensvolls vei 1 og 2

Reguleringssak Ole Jensvolls vei 1 og 2 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 21.11.2008 66056/2008 2008/7753 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/6 Planutvalget 27.01.2009 Reguleringssak Ole Jensvolls vei 1 og 2 Sammendrag

Detaljer

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Revidert 04.07.2014 Planbeskrivelse reguleringsplan for Drevsjø barnehage Side 1 1. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å

Detaljer

Høringsforslag Kommuneplanens arealdel 2012-2024

Høringsforslag Kommuneplanens arealdel 2012-2024 Byplankontoret 22.08.2012 Høringsforslag Kommuneplanens arealdel 2012-2024 Foto: Carl-Erik Eriksson wwwwww www.trondheim.kommune.no/arealdel Utfordringen: 40.000 nye innbyggere Pir II arkitekter Utbyggingsareal

Detaljer

HEISTAD GAMLE SKOLE SENTRUMSUTVIKLING

HEISTAD GAMLE SKOLE SENTRUMSUTVIKLING HEISTAD GAMLE SKOLE SENTRUMSUTVIKLING Ca. 20 dekar utviklingsområde Ca. 16 dekar til byggeområde Ca. 4 dekar til parkområde GODE SENTRUMS- MULIGHETER 2 3 SELGER: Porsgrunn Utvikling AS ; Kjølnes ring 30,

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-33 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE" FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-33 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 KUNNSKAPSPARK RINGERIKE FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Arkivsaksnr.: 11/373-33 Arkiv: L05 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE" FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM Forslag til

Detaljer

RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn

RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn Saknr. Arkivkode Dato 12/162-10 PLID 2012 003 01.06.2012 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 PLANBESKRIVELSE Utarbeidet av Rennesøy

Detaljer

MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE

MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE Arkivsak-dok. 15/00232-6 Saksbehandler Mette Kleppe Saksgang Miljø- og utviklingsutvalget Møtedato MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan-

Detaljer

FORSLAG TIL PLANPROGRAM: Reguleringsplan for Oddeskogen - Oddelia

FORSLAG TIL PLANPROGRAM: Reguleringsplan for Oddeskogen - Oddelia FORSLAG TIL PLANPROGRAM: Reguleringsplan for Oddeskogen - Oddelia 1 INNHOLDSFORTEGNELSE: BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET...3 LOVVERK...3 PLANPROGRAM...3 FØRINGER FOR PLANARBEIDET...3 NASJONALE OG REGIONALE RAMMER

Detaljer

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014 FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD Askim, 23. og 25. september 2014 Velkommen ved saksordfører PROGRAM: Presentasjon Trender og prognoser Status i Askim Arbeidet med strategier og retningslinjer for fortetting

Detaljer

BRUK AV KRAV OM MINIMUM/MAKSIMUM UTNYTTELSESGRAD FOR ERVERVSOMRÅDER I OVERORDNA PLANER

BRUK AV KRAV OM MINIMUM/MAKSIMUM UTNYTTELSESGRAD FOR ERVERVSOMRÅDER I OVERORDNA PLANER Oppdragsgiver: Vestfold fylkeskommune Oppdrag: Del: Dato: 2013-01-09 Skrevet av: Paal Grini Kvalitetskontroll: BRUK AV KRAV OM MINIMUM/MAKSIMUM UTNYTTELSESGRAD FOR ERVERVSOMRÅDER I OVERORDNA INNHOLD 1

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TRØNGSLA N9, GNR. 102. BNR.161,TRØNGSLA NORD REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE

DETALJREGULERING FOR TRØNGSLA N9, GNR. 102. BNR.161,TRØNGSLA NORD REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE DETALJREGULERING FOR TRØNGSLA N9, GNR. 102. BNR.161,TRØNGSLA NORD REGULERINGSBESTEMMELSER FLEKKEFJORD KOMMUNE Plankart datert 22.12.11, sist revidert 26.6.2012 Plan ID 1004201303 GENERELT 1 Det planlagte

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Sturla Skancke Arkiv: PLA 263 Arkivsaksnr.: 10/4272-9 Saken skal sluttbehandles av: Planutvalget

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Sturla Skancke Arkiv: PLA 263 Arkivsaksnr.: 10/4272-9 Saken skal sluttbehandles av: Planutvalget SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Sturla Skancke Arkiv: PLA 263 Arkivsaksnr.: 10/4272-9 Saken skal sluttbehandles av: Planutvalget REGULERINGSPLAN FOR GATA - BUTIKK OG BOLIGER Rådmannens innstilling: I medhold

Detaljer

Vurdering av størrelse, rekkefølge og tempo for vegtiltak i forbindelse med utbygging i Sandnes Øst

Vurdering av størrelse, rekkefølge og tempo for vegtiltak i forbindelse med utbygging i Sandnes Øst Til: Fra: Sandnes kommune Norconsult AS Dato: 2014-02 - 19 Kommunedelplan for byutviklingsretningen Sandnes Øst Vurdering av størrelse, rekkefølge og tempo for vegtiltak i forbindelse med utbygging i Sandnes

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG Dato: 01/12-2010 Sist revidert: 18/05-2011 Vedtatt av kommunestyret: REGULERINGSBESTEMMELSER Planendring: Planen erstatter

Detaljer

Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 14/67 05.06.2014

Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 14/67 05.06.2014 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2011/2249 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 14/67 05.06.2014 1.gangsbehandling - Reguleringsplan Skeime nedre gnr/bnr 25/24

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R-215 - REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ET BOLIGOMRÅDE VED ISRANDVEIEN

SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R-215 - REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ET BOLIGOMRÅDE VED ISRANDVEIEN SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R-215 - REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ET BOLIGOMRÅDE VED ISRANDVEIEN Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkivnr: REG R-215 Saknr.: 03/00050 Utvalg Utv.sak nr Møtedato

Detaljer

Ullensaker kommune Kapasitetsvurdering rundkjøring øst for E6 Jessheim sør. Utgave:1 28. april 2015. www.asplanviak.no

Ullensaker kommune Kapasitetsvurdering rundkjøring øst for E6 Jessheim sør. Utgave:1 28. april 2015. www.asplanviak.no Kapasitetsvurdering rundkjøring øst for E6 Jessheim sør Utgave:1 28. april 2015 www.asplanviak.no 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Kapasitetsvurdering rundkjøring øst for E6 Jessheim

Detaljer

Reguleringsplan for Lerberg i Hokksund PLANBESKRIVELSE

Reguleringsplan for Lerberg i Hokksund PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Lerberg i Hokksund PLANBESKRIVELSE 1. INNLEDNING 1.1 Reguleringssaken Øvre Eiker kommune har utarbeidet forslag til regulering av Lerbergområdet i Hokksund. Figur 1 : Planområdet på

Detaljer

SOLA KOMMUNES STARTPAKKE

SOLA KOMMUNES STARTPAKKE SOLA KOMMUNES STARTPAKKE Krav til privat forslagstiller om kvalitet, innhold og leveranse av digital plan og planbeskrivelse. Sola kommune Fakta om Sola kommune Lokalisert på Nord-Jæren og grenser til

Detaljer

Planbeskrivelse Reguleringsplan for Ekhaugen, Hesseng i Sør-Varanger

Planbeskrivelse Reguleringsplan for Ekhaugen, Hesseng i Sør-Varanger Dato; 15.01.04 Revidert: 15.12.05 Vedtatt; 26.01.06 GENERELT. Oversikt Planbeskrivelse Reguleringsplan for Ekhaugen, Hesseng i Sør-Varanger Planområdet er lokalisert ved Bjørkheimkrysset/Ekhaugen på Hesseng

Detaljer