Samlet saksfremstilling

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak: 06/00107 Tittel: REGULERINGSPLAN FOR GNR 100 BNR 3 VED FUGLEBERG Arkivkode: L12 Saksansvarlig: PLAN/PLAN/BL Behandlinger: Sakstype/nummer Utvalg Møtedato PS 0036/07 Formannskapet PS 0043/06 Formannskapet SAKSFRAMLEGG

2 Saksbehandler: Bernt Lorentsen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 06/00107 REGULERINGSPLAN FOR GNR 100 BNR 3 VED FUGLEBERG UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Brev til Ibestad planutvalg, søknad om å la utarbeide reguleringsplan 2. Utskrift av sak nr. PS043/06 i Ibestad Formannskap 3. Brev av og til berørte instanser, varsel om oppstart av planarbeid 4. Annonse i Harstad Tidende og Nordlys kunngjøring planstart 5. Brev av fra Reindriftsforvaltningen i Troms. 6. Brev av fra Troms Fylkeskommune, Kulturetaten 7. Brev av fra oppdragsgiver til Troms Fylkeskommune, Kulturetaten med aksept og bekreftelse på befaringsbudsjett. 8. Brev av fra Troms Fylkeskommune, rapport fra Kulturetatens befaring 9. Brev av fra Styret i Fugleberg grunneierlag 10. Brev av fra tiltakshaverne til Styret i Fugleberg grunneierlag 11. Brev av fra Ibestad kommune, Kulturkomiteen 12. Brev av fra Fylkesmannen i Troms 13. Brev av fra Sametinget 14. Utfylt risikovurderingsskjema 15. Brev av fra Ibestad kommune, kontorsjefen 16. Mail m/merknad fra Regional utviklingsetat, Troms fylkeskommune v/ J. Kristiansen datert 7/ Mail m/merknader datert 13/2-07 fra Ibestad kommune v/ plan- og næringsseksjonen til Hålogaland Plankontor. 18. Mail av 16/2-07 fra Hålogaland Plankontor med avklaring/svar på merknader fra Regional utviklingsetat og Ibestad kommune v/ Plan- og næringsseksjonen 19. Reguleringskart Saksutredning;

3 1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver Foreliggende forslag til reguleringsplan er utarbeidet etter oppdrag fra Jan Roger Eriksen Plan forslagets bakgrunn Hensikten med denne reguleringsplanen er å tilrettelegge for fritidshus på eiendommen gnr. 100 bnr. 3 ved Fugleberg Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus Planområdet omfatter eiendommen gnr. 100 bnr. 3 Asphågen, Fugleberg, som ligger på nordvestsiden av øya Rolla i Ibestad kommune. Planområdet omfatter i alt ca. 304 da. Ibestad kommune har ikke utarbeidet kommuneplan for arealbruk Kommunal tillatelse til regulering i hht. PBL avsnitt Siden Ibestad kommune ikke har utarbeidet kommuneplan for arealbruk, ble spørsmålet om utarbeidelse av reguleringsplan for dette området tatt opp med planutvalget som egen sak, j.fr vedlegg 1. Det ble da fattet vedtak om at forslagsstiller kan utarbeide privat reguleringsforslag for området, j.fr. vedlegg 2 (sak nr. PS043/06 i Ibestad formannskap). 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER 2.1. Varsling Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av til berørte instanser, j.fr vedlegg 3, og ved annonse i Harstad Tidende og Nordlys, j.fr. vedlegg Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttaler til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til disse. 1. Brev av fra Reindriftsforvaltningen i Troms, j.fr. vedlegg 5. Kommentar: Reindriftsforvaltningen har ingen merknader. 2. Brev av fra Troms Fylkeskommune, Kulturetaten, j.fr. vedlegg 6. Kommentar: Av brevet fremgår at kulturetaten må på befaring og det fremlegges budsjett på kr ,- for dette arbeidet. I brev av oversender oppdragsgiver bekreftelse vedr. budsjettet, j.fr. vedlegg 7. I brev av opplyser kulturetaten at de har vært på befaring og de har ikke registrert automatisk freda kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket, j.fr. vedlegg Brev av fra Styret i Fugleberg grunneierlag, j.fr. vedlegg 9.

4 Kommentar: I brevet krever eierne av bnr. 1, 2 og 5 at regulering av bnr. 3 til fritidshus/hytteformål stoppes inntil kommunalplan og konsekvenser er utredet, og jordskiftesak 14/ er ferdig behandlet av Jordskifteretten. I brev av fra tiltakshaverne tilbakevises disse kravene, j.fr. vedlegg 10. Rådmannen kan ikke se at den foreslåtte reguleringen er i strid med de forhold som tas opp i brevet fra grunneierlaget. 4. Brev av fra Ibestad kommune, Kulturkomiteen, j.fr. vedlegg 11. Kommentar: Kulturkomiteen forutsetter at sandstranda Silsand fremdeles vil være tilgjengelig for offentligheten slik den har vært i flere 10-år, og ser gjerne at det blir innregulert en parkeringsplass for 8 10 biler ved hovedveien, ved avkjøringa til Silsand. Det forutsettes videre at det i reguleringsområdet ikke legges begrensninger for allemannsretten. For merknad vedr. adkomsten til stranden er denne også etterkommet ved at denne og er sikret ved spesialområde "Tursti i friluftsområde". Når det gjelder allemannsretten, beholdes denne fullt ut i størstedelen av planområdet som foreslås regulert til friluftsområde. Allemannsretten vil ikke omfatte fri ferdsel på den enkelte tomt for fritidsbebyggelse. 5. Brev av fra Fylkesmannen i Troms, j.fr. vedlegg 12. Kommentar: Merknaden omtaler Langtjønmyran Naturreservat og stiller spørsmål ved om veien og de fire hyttene som ligger nærmest naturreservatet er hensiktsmessig utformet for å sikre både verneverdien og landskapet. Det etterlyses en risiko- og sårbarhetsanalyse. Fylkesmannen konkluderer med å be Ibestad kommune organiserer en befaring. Slik befaring ble avholdt , og de forhold som der fremkom er innarbeidet i planforslaget. For øvrig vises til pkt. 3 hvor det redegjøres nærmere for de forhold som fremkom under befaringen. Utfylt risikovurderingsskjema fremgår i vedlegg Brev av fra Sametinget, j.fr. vedlegg 13. Kommentar: I brevet fremkommer at Sametinget må på befaring for registrering av evt. samiske kulturminner, og det angis en totalpris på befaringen på kr ,- og det bes om tiltakshavers skriftlig aksept. Sametinget har senere pr. telefon opplyst det at det etter nærmere vurdering og i samråd med Troms Fylkeskommune, Kulturetaten, er kommet til at befaring ikke er nødvendig. Skriftlig bekreftelse skal bli oversendt, men er ikke kommet ennå. 7. Brev av fra Ibestad kommune, kontorsjefen, j.fr. vedlegg 15. Kommentar: Av brevet fremgår at to områder med fulldyrket jord på til sammen 11,2 da innenfor planområdet ønskes avsatt til landbruksområder i reguleringsplanen. Dette er etterkommet i planforsalget. 8. Mail fra Regional utviklingsetat Troms fylkeskommune v/ J. Kristiansen datert 7/2-07 vedlegg nr 16. Viser til oversendelse vedr. reg.plan for Fugleberg.

5 Mine merknader: Turstien som er vist på planen er kun en informasjon. Traseen vil ikke være juridisk bindende. Dersom stien skal sikres må den reguleres til f.eks. spesialområde, friluftsområde sti. Dersom adkomsten til strand skal være åpen for allmennheten kan denne ikke reguleres som privat eller felles veg. Avhengig av traseens bruk og viktighet kan denne sikres for allmennheten gjennom reguleringsformålene: spesialområde, friområde eller offentlig trafikkområde. For felles parkering må det presiseres for hvem de skal tilhøre. Grad av utnytting må angis i % av tomtas areal. Dette er lite hensiktsmessig og bør erstattes av tillatt bruksareal (T-BRA). Vann, avløp og renovasjon styres gjennom særlovgivningen og de angitte best. er så langt vi kan se ikke hjemlet i 26. Reguleringsbestemmelsene bør redigeres slik at de viser til reguleringsformålet. Rådmannens kommentar: Det offentliges interesser i en slik reguleringsplan er gjennom reguleringen å sikre en juridisk bindende arealbruk til gavn for alle samfunnsinteresser. Kommunen skal se til at reguleringsplanen gir de juridiske bindingene i arealbruken som intensjonene med planen bygger på. I dette tilfelle har planutvalget vektlagt betydningen av at almennheten sikres adkomst til h.h.v. utmarka på Fugleberg samt Silsandområde. En reguleringsplan er et sterkt juridisk dokument. I så måte er det viktig å sikre at de enkeltes interesser blir ivaretatt over et langt tidsperspektiv, gjennom skiftende eierforhold og konfliktgrad. Med et slikt bakteppe er ikke en leieavtale for almennhetens interesser godt nok, da en slik avtale vil kunne bli gjenstand for konflikter med påfølgende avtalebrudd etc både med nåverende eiere og ikke minst dersom det kommer nye eier. Rådmannen er derfor fornøyd med at samtlige merknader fra Regional utviklingsetat er imøtekommet i revidert plan datert 15/2-07 fra Hålogaland plankontor - slik: Pkt Utnyttelsesgrad. Største tillatte bruksareal pr. tomt er 150 m2 inkl. uthus. Pkt vann/avløp. Dette punktet kan tas ut av bestemmelsene da det styres gjennom særlovgivningen og teksten tas da med som utfyllende orientering i forbindelse med pkt i planbeskrivelsen Fellesområdene. Felles parkeringsplass nr. FP1 er felles for tomtene 1, 2, 3, 4, 5, 6 og 7. Felles parkeringsplass nr. FP2 er felles for tomtene 4, 5, 6 og 7. Felles parkeringsplass nr. FP3 er felles for tomtene 8 og 9. Felles parkeringsplass nr. FP3 er felles for tomtene 10, 11 og 12. Felles adkomstveier er felles for tomtene som har adkomst fra disse veiene.

6 Når det gjelder merknaden vedr. tursti er den etterkommet ved at stien er regulert til spesialområde "Tursti i friluftsområde". For merknad vedr. adkomsten til stranden er denne også etterkommet ved at denne og er sikret ved spesialområde "Tursti i friluftsområde". På plankartet er denne trukket litt sør om eksisterende sti for illustrativt bedre visning av denne på plankartet. Videre er stiene some er angitt som adkomst til hyttene inntatt som "Spesialområde privat sti/adkomst". Forøvrig er plankartet justert mht. tidligere omtalte parkeringsplasser som nå er regulert til offentlig parkering. Parkeringsplassen i forbindelse med Silsandområdet er flyttet lenger sør og ligger nærmere adkomsten til det området. BEFAR ING Befaring ble avholdt hvor følgende deltok: Fra Fylkesmannen i Troms: Inge Berg, Ann-Heidi Johansen og Trond Skottvoll. Fra Ibestad kommune: Ragna Indre sand, Knut Vang, Bernt Lorentsen. Fra tiltakshaver: Jan Roger Eriksen og Alf Erik Eriksen Fra Hålogaland Plankontor A/S: Jann-Olav Bordevich 3.1 Under befaringen fremkom følgende: a) De fire hyttetomtene som ligger nærmest Langtjønmyran Naturreservat forskyves mot vest. b) Adkomstveien til disse fire hyttetomtene som er lagt på østsiden av hyttene, tas bort og legges på vestsiden, samt samles i 2-3 parkeringsplasser med adkomststier til den enkelte hytte. c) Det etableres en parkeringsplass for allmennheten lengst nord i planforslaget og til den kyttes en tursti som tegnes inn på plankartet og legges inntil grensen mot naturreservatet. d) Tiltakshaver og kommunen vurderer nærmere om dyrket mark innenfor planområdet skal tas med i planen som landbruksområde. Disse forhold er innarbeidet i dette planforslaget som nå fremmes. 3.2 AVKLARINGSMØTE(R) Den 15/12-06 hadde tiltakhaver og kommunen et møte på kommunestyresalen. Etter dette møtet har det vært flere korrespondanser og telefonsamtaler mellom kommunen og tiltakshaver(ne). Nytt planutkast datert 15/2-07 representerer et planutkast både tiltakshaver og rådmannen er enig om - slik: Turstier til område Silsand og fra parkeringsplass Nord; I nytt planutkast datert 15/2-07 er begge stiene gitt reguleringsformålet spesialområde "Tursti i friluftsområde". Begge parkeringsplassene til disse turstiene er nå foreslått regulert til Offentlig parkeringsplass. Begrepet Offentlig parkeringsplass vil sikre den fremtidige bruken for allmennheten. Partene kommunen og

7 grunneier, er enig om å ikke å kreve innløsning, men at det tegnes en langsiktig leieavtale på min. 30 år for de to parkeringsplassene. Grunneier opparbeider disse parkeringsplassene for min. 6 bilplasser på hver og med gruslag på toppen. Kommunens motytelse for dette er et fremforhandlet engangsbeløp på kr ,- som utbetales ved ferdigstillelse. Kommunen skal ikke betale leie i leieperioden utover engangsbeløpet. 4. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 4.1. Hensikt Hensikten med denne reguleringsplanen er å legge til rette for i alt 15 tomter for fritidshus på eiendommen Asphågen, gnr. 100 bnr. 3 i Ibestad kommune Planens innhold Reguleringsplanen omfatter følgende formål: Friluftsområde ca. 6,5 da Offentlig Offentlig trafikkområde, trafikkområde, parkeringsplass kjøreareal ca. 0,5 da Felles adkomst og felles parkering ca. 3,0 da Areal for fritidsbebyggelse ca da Areal for landbruksområde ca. 10,0 da Naturvernområde ca. 65,0 da 4.3. Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan med angivelse av parkerings- og adkomstforhold, byggelinjer og byggehøyder. I tillegg offentlig parkeringsplass og tursti gjennom planområdet.

8 4.4. Adkomstforhold og parkering 12 av fritidshusene vil komme på østsiden av den kommunale veien som går forbi og gjennom eiendommen. Adkomsten til disse er samlet i 2 avkjøringer med felles adkomstveier til felles parkeringsplasser og derfra blir adkomst via stier til den enkelte tomt. For tomtene lengst nord er det vist mulighet for etablering av adkomstvei helt frem til den enkelte tomt. På de felles parkeringsplassene er avsatt 1,5 parkeringsplasser pr. fritidshus. For tomtene på vestsiden av den kommunale veien er vist enkeltavkjørsler til hver tomt. Den ene er allerede bebygd med etablert adkomst. Alt av felles- og offentlige veg- og parkeringsplasser må være utbyd før hyttebyggingen starter Utnyttelsesgrad og byggehøyde Tomtene 1 12 har en størrelse på 500 m2, mens tomtene 14 og 15 har størrelse 1000 m2. Det foreslås at hver tomt kan bebygges med Største tillatte bruksareal pr. tomt på 150 m2 inkl. uthus. Grad av utnytting er beskrevet og beregnes iht egen veileder utgitt fra Miljøverndepartementet. Maks mønehøyde er satt til 5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Dette gir rom for hytter i 1 etasje m/hems Vann, avløp og renovasjon Hyttebebyggelsen kan ha innlagt vann og avløp etter godkjent utslippssøknad. Eventuell søknad om utslippstillatelse, eller bekreftelse på tilkobling til godkjent anlegg kan fremlegges ved byggesøknaden. I bestemmelsene er medtatt eget punkt om dette. Inntil godkjnnelse for innlagt vann foreligger, bør det etableres et par vannpostkraner i området. For renovasjon av hyttene, bør det anordnes felles avhentingsplass på for hyttene 1-7 på FP1 og for hyttene 8-15 på FP3. Vannpostkranene eller annen sikker drikkevannsforsyning må være på plass før hyttebyggingen starter. 5. RISIKO - OG SÅRBARHETSVURDERING Utfylt risikovurderingsskjema følger som vedlegg 14. Vi kan ikke se at det gjør seg gjeldende spesielle risikoforhold ved gjennomføringen av denne reguleringsplanen.

9 6. REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for Fugleberg, Asphågen, gnr. 100 bnr. 3 i Ibestad kommune. Dato for siste revisjon av plankart: 15/2-07 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 15/ Generelt 1.1. Området reguleres for følgende formål: Byggeområder Trafikkområder Landbruksområder Spesialområder Fellesområder 2. Hensikten med reguleringsplan Hensikten med reguleringsplan er å legge til rette for bygging av fritidsboliger innenfor eiendommen samt å sikre allmennheten parkering og tilgang til Silsandområde og utmarka på Fugleberg. 3. Reguleringsformål Bygningers plassering på den enkelte tomt skal fremgå av situasjonsplan som følger byggesøknaden Utnyttelsesgrad. Største tillatte bruksareal pr. tomt er 150 m2 inkl. uthus. Grad av utnytting er beskrevet og beregnes iht egen veileder utgitt fra Miljøverndepartementet Byggehøyde Maks mønehøyde settes til 5 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt fritidshuset Estetikk Bebyggelsen på den enkelte tomt skal ha en enhetlig å harmonisk utforming Gjerder Det er ikke tillatt å sette opp gjerder rundt fritidsbebyggelsen. Dette med mindre det blir nødvendig å beskytte bebyggelsen mot beitende bufe, og da skal gjerde plasseres i maks avstand 10 meter fra nærmeste vegg Fellesområdene Postadresse: Besøksadresse: Telefon: HAMNVIK HAMNVIK Telefaks:

10 Side 10 av 12 Felles parkeringsplass nr. FP1 er felles for tomtene 1, 2, 3, 4, 5, 6 og 7. Felles parkeringsplass nr. FP2 er felles for tomtene 4, 5, 6 og 7. Felles parkeringsplass nr. FP3 er felles for tomtene 8 og 9. Felles parkeringsplass nr. FP3 er felles for tomtene 10, 11 og 12. Felles adkomstveier er felles for tomtene som har adkomst fra disse veiene. Innstilling; 1. Med hjemmel i PBL 27.1 nr 2, legges reguleringsplan m/bestemmelser for Asphågen, Fugleberg - revidert 15/ ut til offentlig ettersyn med de endringer/tilføyelser som fremgår av saksfremlegget. 2. Når de offentlige trafikkarealene (parkeringsplass Nord og parkeringsplass v/silsand) er ferdig opparbeidet og gruset med minimum 6 biloppstillingsplasserf på hver, tegnes en leieavtale på min. 30 år mellom kommunen og grunneierne til Ibestad kommune som skal sikre allmenhetens bruk. For denne leieavtalen og for grunneierens opparbeidelseskostnader, betaler kommunen til grunneieren et engangsbeløp på kr ,-. I leieperioden svarer kommunen for vedlikehold av parkeringplassene på linje med øvrige kommunale veger. 3. Inntil godkjennelse for innlagt vann foreligger, må det etableres to vannposter med rent drikkevann i område FP1 og FP3. 4. De offentlige trafikkarealene (parkeringsplass Nord og parkeringsplass v/silsand) samt vannpostene må være utbygd før hyttebyggingen på oversiden av vegen starter. Begrunnelse: Kravet om at disse funksjonene er på plass før hyttebyggingen kommer i gang, anses viktig både for den enkelte hyttebygger/kjøper - som anses å ikke uten videre ha tilgang til rent vann i området - samt sikre at parkeringsarealene blir utbygd så tidlig som mulig for allmenheten. Johnny Kvalø rådmann Bernt Lorentsen seksjonsleder Behandling/vedtak i Formannskapet Behandling: Bernt Lorentsen redegjorde for innstillingen. Forslag fra Erik Roll: Område Silsand mellom kommunal veg og stranda, reguleres til et spesialområde til allmenningens bruk. Leieavtale gjøres for 30 år alternativt at området erverves.

11 Side 11 av 12 Formulering av nytt pkt. 5 i innstillingen: Nytt pkt 4 i reguleringsbestemmelsene; For område Silsand m/ badeplass lokalisert på nedre side av kommunal veg, defineres området som særskilt innredet for telting jf. Friluftslovens 9. Kravet om teltavstand til nærmeste bolig/hytte reduseres derfor til 30 meter. Begrunnelse: Området betegnes som et svært viktig friluftsområde også for telting. Avstemming: Erik Rolls forslag falt med 2 mot 4 stemmer. Formannskapets vedtak; 1. Med hjemmel i PBL 27.1 nr 2, legges reguleringsplan m/bestemmelser for Asphågen, Fugleberg - revidert 15/ ut til offentlig ettersyn med de endringer/tilføyelser som fremgår av saksfremlegget. 2. Når de offentlige trafikkarealene (parkeringsplass Nord og parkeringsplass v/silsand) er ferdig opparbeidet og gruset med minimum 6 biloppstillingsplasserf på hver, tegnes en leieavtale på min. 30 år mellom kommunen og grunneierne til Ibestad kommune som skal sikre allmenhetens bruk. For denne leieavtalen og for grunneierens opparbeidelseskostnader, betaler kommunen til grunneieren et engangsbeløp på kr ,-. I leieperioden svarer kommunen for vedlikehold av parkeringplassene på linje med øvrige kommunale veger. 3. Inntil godkjennelse for innlagt vann foreligger, må det etableres to vannposter med rent drikkevann i område FP1 og FP3. 4. De offentlige trafikkarealene (parkeringsplass Nord og parkeringsplass v/silsand) samt vannpostene må være utbygd før hyttebyggingen på oversiden av vegen starter. 5. Nytt pkt 4 i reguleringsbestemmelsene; For område Silsand m/ badeplass lokalisert på nedre side av kommunal veg, defineres området som særskilt innredet for telting jf. Friluftslovens 9. Kravet om teltavstand til nærmeste bolig/hytte reduseres derfor til 30 meter. Begrunnelse: Området betegnes som et svært viktig friluftsområde også for telting. Begrunnelse: Kravet om at disse funksjonene er på plass før hyttebyggingen kommer i gang, anses viktig både for den enkelte hyttebygger/kjøper - som anses å ikke uten videre ha tilgang til rent vann i området - samt sikre at parkeringsarealene blir utbygd så tidlig som mulig for allmenheten.

12 Side 12 av 12