Å R S R A P P O R T Skandinavias ledende kjøpesenterselskap

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Å R S R A P P O R T 2 0 0 5. Skandinavias ledende kjøpesenterselskap"

Transkript

1 Å R S R A P P O R T Skandinavias ledende kjøpesenterselskap

2 om årsrapport virksomheten ÅRSRAPPORT FOR 2005 STEEN & STRØM ASA 2005 har vært et godt år for Steen & Strøm ASA. Lave renter har gitt reduserte kostnader på den ene siden og stimulert til økt omsetning på den andre. Dette gir Steen & Strøm muligheter til å nå nye mål i årene som kommer.

3 innholdsfortegnelse om virksomheten innhold dette er Steen & Strøm 07 virksomhetsområder 09 viktige hendelser 11 nøkkeltall 13 nye muligheter for bransjen 15 vekst gjennom utvikling 17 ny markedsstrategi 19 IFRS - nytt regnskapsprinsipp 21 finansiell utvikling 23 kundeprofiler 25 årsberetning 27 aksjonærinformasjon 33 eierstyring og selskapsledelse 37 regnskap konsern 41 noter konsern 49 regnskap Steen & Strøm ASA 77 noter Steen & Strøm ASA 81...vi beriker moderne shopping revisjonsberetning 90 kjøpesenteroversikt 91 english summary 93

4 om om virksomheten Dette er Steen & Strøm Steen Strøm ASA er et av Skandinavias ledende kjøpesenterselskap; en spesialisert virksomhet bygd på spisskompetanse innenfor eiendomsdrift og detaljhandel. Steen & Strøm konsernets virksomhet består av tre områder; eierskap, utvikling og kommersiell drift av kjøpesentre. Steen & Strøm er ansvarlig for kommersiell drift av 49 kjøpesentre som til sammen har en butikkomsetning på mer enn NOK 34 milliarder. Steen & Strøm er også den aktøren som tydeligst har definert Skandinavia som hjemmemarked, og har en sterk posisjon i Norge, Sverige og Danmark. Det var 252 ansatte i konsernet pr Steen & Strøm hadde ved årsskiftet en børsverdi på NOK 5,5 Visjon Steen & Strøm arbeider etter følgende visjon: Vi beriker moderne shopping. Gjennom denne visjonen ser Steen & Strøm det som en viktig oppgave å være med på å legge premissene for morgendagens handlemønster. Begrepet beriker innebærer at Steen & Strøm skal tilføre merverdier til eierne, leietakerne og øvrige samarbeidspartnere, i tillegg til de som handler på kjøpesentrene. gikk selskapet over i en ekspansjonsfase for å få kontroll over ledende kjøpesentre i sentrale handelsområder. Gunstige rentebetingelser, lave eiendomspriser og gode muligheter for kostnadseffektivisering bidro til å gjøre denne oppkjøpsstrategien vellykket og dannet grunnlaget for Steen & Strøm konsernets sterke posisjon innenfor utvikling, eie og forvaltning av kjøpesentre i Norge. I desember 1992 skiftet selskapet navn til Agora Utvikling AS, samtidig som ledelsen kjøpte Høsten 1997 igangsatte Steen & Strøm ASA byggingen av sitt første kjøpesenter i Polen. Det ble milliarder. Strategi Steen & Strøms strategi er å være en offensiv, profesjonell, forretningsorientert og lønnsom eier, utvikler og kommersiell driver av ledende kjøpesentre lokalisert i attraktive handelsområder i Skandinavia. Selskapets suksess hviler på et samspill mellom leietakernes omsetning, senterets profesjonelle drift og utvikling, og utleiers langsiktige investeringsprofil. Selskapets oppgave er å legge til rette for omsetningsvekst og kostnadseffektiv drift for leietakerne. Historikk Over 200 år har gått siden Samuel Strøm åpnet sin lille «Vinhandel og Krambod» i Kongens gate 23 i Oslo. Ettersom årene gikk ble det klart at Kramboden trengte utvidelse, og i 1874 stod Norges første moderne magasin ferdig. Det vakte berettiget oppsikt. I store deler av etterkrigstiden var Steen & Strøm Magasin hovedstadens ledende varemagasin. Men høyt rentenivå, lav forbruksvekst, økende konkurranse fra regionale kjøpesentre og kanskje også manglende evne til fornyelse bidro imidlertid til at det ærverdige Magasinet måtte kapitulere høsten Steen & Strøm Magasin skiftet eiere, men fortsatte driften uten opphør. Kjøperen var det nyetablerte Agora Eiendom AS. Etter etableringen samtlige aksjer i selskapet fra Realkreditt AS. I august 1993 besluttet generalforsamlingene i Agora Utvikling og Steen & Strøm Holding AS å fusjonere de to selskapene, slik at de sammen kunne bygge opp en betydelig virksomhet med basis i stormagasiner og kjøpesentre. Selskapet tok navnet Steen & Strøm Invest AS. Høsten 1993 ekspanderte selskapet gjennom kjøpet av Varner Øglænd Investor AS sine interesser innen kjøpesentervirksomhet. Steen & Strøm Invest AS ble tatt opp til notering på Oslo Børs hovedliste juli februar 1997 ble Steen & Støm - Norges største senterkjede lansert. Vi var med et blitt en kjede av kjøpesentre, og alle sentre som eies og forvaltes av Steen & Strøm i Norge ble heretter markedsført under felles navn. ferdigstilt høsten I mai 2000 åpnet Steen & Strøm sitt først kjøpesenter i Tsjekkia. Virksomheten i Polen og Tsjekkia ble solgt i oktober 2000 i forbindelse med økt fokus på virksomhet i Skandinavia. I dag forvalter og/eller eier kjeden 49 kjøpesentre i Norge, Sverige og Danmark. Steen & Strøm ASA fremstår dermed som et rendyrket Skandinavisk kjøpesenterselskap med sine kjøpesentre under eie og kommersiell drift i Norge, Sverige og Danmark. Kjøpesentrene har ca leietakere fordelt på ca. 1,7 mill. m² og representerer en årsomsetning på mer enn NOK 35 milliarder. Steen & Strøm ASA Norge Steen & Strøm har en sterk posisjon i Norge. Selskapet eier her 14 kjøpesentre som totalt omsetter for ca 8,8 milliarder kroner. I tillegg forvalter selskapet 11 sentre for Storebrand. Danmark I Danmark eier Steen & Strøm 2 sentre som omsetter for totalt 3,2 milliarder kroner. Steen & Strøm forvalter 14 sentre for Danica. Sverige I Sverige eier Steen & Strøm 8 kjøpesentre som omsetter for totalt 4,5 milliarder kroner. I 2005 ble Sollentuna Centrum som ligger like utenfor Stockholm kjøpt. Det har vært en omfattende virksomhet med utvikling av eksisterende sentre. Byggingen av kjøpesentret Allum i Partille kommune utenfor Göteborg er det største prosjektet som er under utvikling.

5 om om virksomheten 9 Virksomhetsområder Steen & Strøm er Skandinavias største kjøpesenterselskap. Vi eier: 14 kjøpesentre i Norge 8 kjøpesentre i Sverige 2 kjøpesentre i Danmark I tillegg forvalter vi 25 sentre i Norge og Danmark. Arealfordeling på kjøpesentre Forretningsidé Lager Kontor Butikk Steen & Strøm skal eie, utvikle og forvalte ledende kjøpesentre i Skandinavia. For å oppnå dette ønsker vi et tett samspill med våre viktigste samarbeidspartnere; leietakerne. Vi vil kontinuerlig søke å utvikle og forbedre våre sentre gjennom å - fornye og utvide totaltilbudet - renovere og revitalisere sentrene - ha et høyt aktivitetsnivå - utnytte stordriftsfordeler Et offensivt program for investeringer, oppgraderinger og fornyelser er lagt for å leve opp til kundenes forventninger om stimulerende handleopplevelser. Dette er et viktig virkemiddel for å beholde en posisjon som kundenes foretrukne handlealternativ. Eierskap til kjøpesentre Eierskap til kjøpesentre utgjør hovedtyngden av Steen & Strøms virksomhet. Ca 92 prosent av konsernets verdier relateres til dette området. Kjøpesentre gir stabil inntjening med lav risiko. Steen & Strøm har inngått lange leiekontrakter hovedsakelig med store solide aktører innen detaljhandelen. Kommersiell drift Kommersiell drift av kjøpesentre omfatter drift av egne sentre samt forvaltning av sentre for Storebrand og Danica. Konsernets betydelige portefølje av kjøpesentre gir grunnlag for stordriftsfordeler og effektiv drift. Utvikling Utviklingsprosjekter utgjør for tiden 8 prosent av verdiene til Steen & Strøm. Utviklingen av kjøpesenteret Allum i Partille kommune utenfor Göteborg er det største prosjektet for tiden. I lys av den sterke etterspørselen etter kjøpesenter er utviklingsprosjekter en nisje som gir selskapet konkurranse- og lønnsomhetsmessige fortrinn. Vi har lang erfaring og høy kompetanse på utvikling av kjøpesentre. Organisasjon konsern HENRIK LARSEN Direktør Kommersiell Utvikling Norge BJØRN TJAUM Finansdirektør KARL FREDRIK LUND Markedsdirektør SIGBJØRN HOEM Direktør Kjøpesenter Norge OLAV LINE Adm. dir. SØREN BROGAARD Direktør Kjøpesenter Danmark TERJE DAALAND Direktør Økonomi NILS EIVIND RISVAND Juridisk direktør WILNER ANDERSON Direktør Kjøpesenter Sverige NORGE Steen & Strøm har en sterk posisjon i Norge. Vi eier og forvalter 25 kjøpesentre, hvorav 17 av dem var på listen over landets største sentre i SVERIGE I desember 2005 kjøpte Steen & Strøm Sollentuna Centrum som ligger like utenfor Stockholm. Senteret er på ca m² og ligger i et attraktivt markedsområde. Steen & Strøm har planer om oppgradere senteret, samt å utvide det med ca m². Samlet investering forventes å bli SEK 1,0 mrd. Utviklingen av det nye kjøpesentret Allum, som ligger i Partille kommune utenfor Gøteborg, har vært det største prosjektet i Sverige i Senteret skal åpne 9. april 2006, og samlet investering blir SEK 1,0 mrd. Det er stor interesse for å etablere butikker i senteret, og Steen & Strøm har store forventninger til Allum. Utviklingen av et nytt kjøpesenter på Hyllingeområdet utenfor Helsingborg ble igangsatt i Senteret ferdigstilles høsten Samlet investering vil bli SEK 322 mill. Steen & Strøm utvikler også nye konsepter i forbindelse med selskapets eksisterende sentre i Marieborg (Örebro), Kupolen (Borlänge), Torp (Uddevalla) og Hageby (Norrköping). DANMARK Steen & Strøms virksomhet i Danmark har i 2005 omfattet fortsatt igangkjøring av kjøpesentrene Field s (København) og Bruun s Galleri (Århus), i tillegg til forvaltning av Danicas 14 sentre. Field s Copenhagen og Bruun s Galleri har hatt en meget positiv utvikling i 2005, med en omsetningsøkning på henholdsvis 12 % og 18 %. Sentrene har fått en markant posisjon i det danske kjøpesentermarkedet. Steen & Strøm har under planlegging et nytt midtbykonsept i Vejle som kan stå ferdig i Dette vil bli på nærmere m² salgsareal, med ca 70 butikker. Steen & Strøm forvalter 14 kjøpesentre på vegne av Danica Pension. Samlet salgsareal for disse er ca m² med til sammen butikker. Med dette er Steen & Strøm den klart ledende aktør i det danske kjøpesentermarkedet. Steen & Strøm eier følgende kjøpesentre i Norge: Senternavn Oms. 200 Oms Amanda Arken Senter Farmandstredet Gulskogen Senter Halden Storsenter Lillestrøm Torv Markedet Nerstranda Nordbyen Sjøsiden Senter Stavanger Storsenter Stovner Senter Torvbyen Vinterbro Sum I Sverige har Steen & Strøm 8 egeneide sentre: Senternavn By / sted Oms. 200 Oms Hageby Norrköping Kupolen Köpcentr. Borlänge Mantorp Mjölby Marieberg Köpcentr. Örebro Överby Trollhättan Torp Köpcentrum Uddevalla Västra Torp Uddevalla Sollentuna Stockholm - - Sum I Danmark har Steen & Strøm 2 egeneide sentre: Senternavn By / Sted Oms. 200 Oms Bruun s Galleri Århus Field s København Sum

6 om virksomheten 11 Viktige hendelser Allum i Partille utenfor Göteborg åpnet i april 2006 Bygging av nytt kjøpesenter ved Helsingborg Steen & Strøm besluttet å bygge nytt kjøpesenter i handelsområdet Hyllinge som ligger 14 km øst for Helsingborg. Senteret blir på m². Investeringen vil utgjøre SEK 320 mill., og årlig nettoleie blir ca SEK 23 mill. Senteret ferdigstilles i september Kjøper Sollentuna Centrum i Stockholm Steen & Strøm har kjøpt Sollentuna Centrum i Stockholm. Senteret er på ca m². Steen & Strøm planlegger å rehabilitere senteret, og utvide det med ca m². Samlet investering inklusive rehabilitering og utvidelse vil bli ca SEK 1,0 mrd. Utvikling av Lørenskog sentrum Steen & Strøm utvikler i samarbeid med Storebrand Livsforsikring AS Lørenskog sentrum. Utviklingen omfatter kultur, kontor og boliger i tillegg til kjøpesenter. Byggerettighetene til kontor, kultur og bolig er solgt, og Steen & Strøm og Storebrand Livsforsikring forestår bygging av et kjøpesenter. Det nye kjøpesenteret på m² tar utgangspunkt i det eksisterende Metro Senter og Maxibygget. Steen & Strøms andel av den samlede investering utgjør ca NOK 560 mill. Kjøp av utviklingseiendom i Borås Steen & Strøm kjøpte en kontor- og lagereiendom i Borås. Eiendommen planlegges utviklet til et handelsområde. Kjøpesummen var på SEK 68 mill. Det forventes investert ytterligere SEK 300 mill. i eiendommen. Kjøp av nabotomter til Nordbyen i Larvik Steen & Strøm har kjøpt nabotomter til Nordbyen Kjøpesenter. Det er investert NOK 102 mill. i tomtene som er på ca m². Kjøp av nytt kjøpesenter i Karlstad Steen & Strøm har kjøpt et nytt kjøpesenter i Karlstad. Senteret som er under oppføring blir på m². Det overtas ved ferdigstillelse i september Investeringen blir på SEK 530 mill....et år preget av oppstart på mange spennende nye prosjekter

7 nøkkeltall r 13 Nøkkeltall Antall hel og deleide kjøpesentre Netto utleiebart areal - egeneide sentre Gjennomsnittlig gjenværende leietid Brutto leieinntekter kjøpesentre IFRS GRS ,2 år 3,7 år 3,9 år 4,4 år 4,3 år 4,0 år 935,9 770,1 626,8 540,5 472,5 445,5 REGNSKAPSTALL Sum driftsinntekter 1 468, , , ,5 997, ,5 Driftsresultat før avskrivninger og verdiregulerniger Driftsresultat før verdiregulering Driftsresultat inklusive verdiregulering 762,9 585,1 721,9 429,9 469,6 604,6 744,8 572,4 591,8 225,9 361,7 498, ,7 572,3 Resultat før skatt 1 314,5 463,8 372,8 (321,5) 80,3 150,8 Årets resultat 972,8 347,3 274,4 (215,3) 68,8 221,4 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 296,7 611,1 324,1 189,5 251,5 376,7 FINANSIELLE FORHOLD Kapitalisert verdi 5 716, , , , , ,4 Bokført egenkapital 4 914, , , , , ,9 Bokført totalkapital , , , , , ,3 Bokført egenkapitalandel 31% 30% 23% 22% 30% 27% Total gjeld 1) , , , , , ,5 Netto gjeld 2) , , , , , ,8 NØKKELTALL PR. AKSJE Børskurs pr. aksje 205,0 145,0 126,5 90,0 95,0 108,0 Antall aksjer pr Gjennomsnitt antall utestående aksjer Bokført egenkapital pr. aksje 176,2 148,1 73,3 59,8 69,6 67,8 Fortjeneste pr. aksje 3) 36,3 13,0 10,2 (8,0) 2,6 7,1 Kontantstrøm pr. aksje 11,1 22,8 12,6 7,1 9,0 13,7 Forslag til utbytte utdeling 4,0 4,0 2, ,0 DRIFT KJØPESENTRE Vekst i omsetning 3,2 % 4,5 % 4,8 % 5,8 % 5,3 % 6,4 % Vekst i brutto leieinntekter 21,5 % 38,6 % 4,1 % 4,5 % 4,1 % 3,7 % Ledig areal 3,2 % 2,0 % 3,0 % 5,4 % 2,5 % 3,1 % Kostnadsprosent 4) 19,9 % 14,6 % 13,7 % 13,3 % 14,3 % 14,3 % 1) Total gjeld ekslusiv minoritet 2) Netto gjeld = total gjeld omløpsmidler 3) Fortjeneste pr. aksje er beregnet som årets resultat i forhold til gjennomsnittlig utestående aksjer. 4) Kostnadsprosent = Driftskostnader i prosent av brutto leieinntekter. Økningen skyldes primært økt vedlikehold.

8 om virksomheten 15 Mot nye muligheter for bransjen Alle bransjer er i endring. Produktutvikling og roller endrer seg i hurtigere takt enn noen gang. For Steen & Strøm betyr dette omstilling og utvikling som blåser nytt liv i kjøpesentre over hele Skandinavia. Da de første kjøpesentre ble introdusert på det norske markedet, ble det en øyeblikkelig suksess. Konseptet passet moderne shopping og kundens behov helt perfekt. Så perfekt var...vi fyller rollen som inkubator for gode ideer og konsepter Også for leietakere og samarbeidspartnere har rollen endret seg. Olav Line synes det er svært gledelig å se hvordan de nye prosjektene gir effekter for mange ulike parter kjøpesentrene at myndighetene valgte å gripe i prosessene. inn for å styre, og delvis bremse utviklingen. - Mens vi før hadde press på kjeder og leie- Noen tiår senere har samfunnet endret seg på takere for å skape fornyelse, har vi nå satt nytt. og handelsdestinasjon. På Metro Senter i oss selv i førersetet. Utviklingen gir inspi- - I gammel tid var torget hjertet i byen, sier Lørenskog samarbeider man tett med kom- rasjon og nye ideer, til alt fra innredning til administrerende direktør Olav Line. Det var munen for å integrere viktige kultur og service- kommunikasjon. Flere butikkonsepter har infrastruktur og torgplassen som hele byen funksjoner, rundt et nytt torg. Kjøpesenteret startet sin suksess hos Steen & Strøm og bygget seg rundt. Nå ser vi i stigende grad blir motoren for å etablere et nytt bysentrum i vokst sammen med oss. På mange måter at kjøpesentrene kan bidra til å gjenskape og Lørenskog kommune. fyller vi rollen som inkubator for gode ide- fornye denne rollen. Når vi nå bygger nytt, el- - I år åpner Allum i Partille, en forstad til Gøte- er og konsepter. Vi har kunnskap og verktøy ler utvikler eksisterende sentre, skjer dette i samarbeid med lokalpolitikere og nærmiljøer. Vi blir tatt med på laget som en integrert del av bymiljøet og fyller en langt større rolle enn borg. Et senter på til sammen m² som blåser nytt liv i hele kommunen. Fra å være en litt søvnig forstad vil det nye Partille bli et kraftsentrum for næringsliv og varehandel for som skal til for å lykkes i en tøff konkurransesituasjon. Dette betyr muligheter for kreative løsninger, og gir trygghet for nye satsinger, uansett bransje!...kjøpesenteret overtar rollen til den gamle torgplassen som byens hjerte og sentrum den tradisjonelle kjøpesenterrollen. hele nord - og øst - Gøteborg. Eksemplene er mange, og det er nesten ikke et eneste senter Det er grunn til å glede seg over utviklingen, Olav Line trekker frem Field s som den store i vår portefølje som ikke går gjennom betyde- og det er grunn til å glede seg over fjorårets magneten i en helt ny bydel utenfor Køben- lige oppgraderinger for å passe inn i utviklin- resultater. havn. I Århus har Bruun s Galleri vært nøkke- gen. En utvikling som gir kjøpesentrene ny len til å styrke Århus sentrum som møtested vekst og popularitet.

9 om virksomheten utvikling 17 Vekst gjennom utvikling Kjøpesenterbransjen har gått gjennom en kraftig utvikling på få år. Konkurransen er blitt skjerpet, og vinnerene er blitt tydeligere. Nøkkelfaktoren i dette nye markedet er kunnskap. Med Steen & Strøms portefølje av kjøpesentre over hele Skandinavia har man en unik mulighet til å bygge kunnskap om kjøpesenterdrift og utvikling. Store prosjekter med nybygg og rehabiliteringer gir erfaring og skaper resultater. En kunnskap som vi utnytter aktivt for å stimulere til ny vekst. - Stadig mer dreier seg om det visuelle og funksjonelle, sier Wilner Anderson, direktør for den svenske virksomheten. I et marked hvor kjedene vokser og lojaliteten hos forbrukeren blir mer flyktig, blir de fysiske rammene i et kjøpesenter stadig mer viktig. I det danske markedet har man hatt suksess, både med nye sentre og revitalisering av de eldre. Field s og Bruun s er to store motorer i denne utviklingen. - De nye kjøpesentere som vi har etablert i København og Århus ble tidlig benchmarks for hele bransjen. Forskjellen på disse sentrene og de eksisterende gjorde Field s og Bruun s til vinnere umiddelbart. En ny generasjon kjøpesentre var kommet for å bli, med fokus på sterke visuelle virkemidler. Samtidig inspirerte de til nytenkning på...i Steen & Strøm Magasin er det satt av en hel etasje til herremote Direktørene i alle de tre land påpeker hvor viktig timing er i denne sammenhengen. - Alle kjøpesentre opplever en livskurve med vekst, som på et eller annet punkt vil stagnere. Vi ønsker å revitalisere sentrene på nøyaktig riktig tidspunkt. Finne det ste- På det norske markedet er det vanskelig å bygge nye kjøpesentre, men potensialet som ligger i utvikling av de eksisterende, synes formidabelt. Sigbjørn Hoem er direktør for virksomheten i Norge, og har flere eksempler på dette. - Egentlig er ikke rehabilitering et dekkende ord. Det vi driver med nå er revitalisering av sentre som allerede går godt, for å skape en ny bølge med vekst. Mens vi tidligere nøyde oss med å skifte noen farger, male noen fasader og bytte møbler i fellesarealer, er grepene vi nå gjør langt større. Vi ser på senterets totale funksjon, med infrastruktur, arkitektur og fysiske rammer. Dette kan bety totale ombygninger og utbygninger med parkeringsplasser og nye butikkarealer. sentrene i vår eksisterende portefølje, sier direktør Søren Brogaard om det danske markedet. Vi snakker om en helt ny generasjon i kjøpsenterbransjen. Det ligger uten tvil et betydelig potensiale i å revitalisere eldre kjøpesentre i den nye tidsånd. At dette kan realiseres har vi allerede gode eksempler på, med gjennomførte revitaliseringsprogrammer i f.eks. storsentrene i Lyngby og Kolding. det på denne kurven hvor stagnasjonen setter inn, for på den måten å skape grunnlag for ny vekst. Dette krever kunnskap om forbruker og forbrukeradferd, i tillegg til ren kjøpesenterdrift. All vår aktivitet tar utgangspunkt i forbrukerens behov og ønsker. Derfra kan vi trekke linjer til nye planer og utvikling.

10 om virksomheten marked 19 Fra endring til utvikling Steen & Strøm gjennomførte i 2005 en omlegging av merkevarestrategien. Fra å være et merkevarehus, valgte man å utvikle et hus av merkevarer. Moderne shopping handler om opplevelser, og kunden forventer å bli overrasket - Vi skal være best der vi er, sier markedsdirektør Karl Fredrik Lund. Moderne shopping handler om opplevelser, og kunden forventer å bli overrasket. Forutsetningene for å lykkes med dette ligger lokalt hos det enkelte senter. I løpet av fjoråret ble derfor en rekke kjøpesenterfasader over hele landet omprofilert. Den gamle Steen & Strøm logoen ble fjernet til fordel for en sterkere lokal profil. Men endringen stikker langt dypere enn som så. - Dette handler om en helt ny strategi, sier Karl Fredrik Lund. Vi har utviklet et strategiverktøy; kjøpesentermodellen, som setter fokus på løftet til hvert enkelt senter. Løftet må defineres med utgangspunkt i den posisjon det enkelte kjøpesenter velger å ta i sitt lokale marked. På basis av dette løftet definerer vi de fire viktigste verktøyene i markedsføringen av senteret; butikkmiks, format, kommunikasjon og service. Kjøpesentermodellen er nå etablert som det viktigste verktøyet i markedsføringen av det enkelte Steen & Strøm senter. Prosessen med å definere løftet og ta konsekvensen av hva dette betyr for de fire viktigste arbeidsområdene er i full gang. Strategien har allerede gitt liv til konkrete utviklingsplaner på sentrene. I løpet av dette og de nærmeste årene vil sentrene utvikle sin lokale strategi videre. - Sentralt vil vi kunne samle en mengde erfaring som er helt unik i bransjen. Vi vil kunne bistå det enkelte senter med en bred kunnskap fra alle typer strategier det er naturlig for et kjøpesenter å velge. Dette setter oss i stand til å møte konkurranse og nye utfordringer som vil komme.

11 nytt regnskapsprinsipp om virksomheten 21 Et bedre bilde, et tydeligere regnskap Regnskapet skal beskrive virkeligheten. Den nye regnskapsstandarden som Steen & Strøm har innført fra og med 2005-regnskapet bidrar til dette....utgangspunkt i kjøpesenterets virkelige verdi IFRS (International Financial Reporting Standard) er den nye europeiske regnskapsstandarden som Steen & Strøm har innført. Terje Daaland er økonomidirektør med stor tro på den nye standarden. - Mens vi tidligere bokførte et kjøpesenter til innkjøpspris og gradvis avskrev verdien for hvert år, skjedde jo egentlig det motsatte. Verdien på kjøpesentrene har økt, men verdiøkningen har ikke har kommet tydelig nok frem i regnskapet. Det har rett og slett oppstått et gap mellom bokført egenkapital og reelle verdier. IFRS er en europeisk standard som fanger opp denne feilen og tar utgangspunkt i kjøpesentrenes virkelige verdi. Det finnes to måter å fastsette virkelig verdi på, om man da holder salg utenfor. - Vi kan få eksterne takstmenn til å gi en vurdering, men vi har som hovedprinsipp valgt å vurdere verdien gjennom interne systemer og rutiner, sier Terje Daaland. For å dobbelsjekke riktigheten av egne vurderinger gjør vi også årlig testing av utvalgte kjøpesentre gjennom eksterne verdivurderinger. Foruten de direkte følger den nye standarden gir for balansen, har den også en stor effekt på resultatregnskapet. - Netto verdiendringer kommer som inntekt eller kostnad i resultatregnskapet. Dette bidrar til bedre å synliggjøre de konkrete resultater av virksomheten. I tillegg blir det mer oversiktlig for eiere og investors og regnskapet blir enklere å tolke og lettere å få oversikt over. Den nye regnskapsstandarden ligger til grunn for årets regnskap som forøvrig speiler høy aktivitet og gode resultater. Steen & Strøm ASA går mot et historisk godt resultat med et overskudd på 1,3 milliarder før skatt. Utviklingen i alle de tre skandinaviske landene er god. Særlig det danske markedet kom sterkt på slutten av året, og vi begynner å merke resultatene av et stort utviklingsprogram som har pågått noen år, og ytterligere skyter fart i årene som kommer.

12 om finansmarkedet virksomheten 23 En vinnermiks! Ekspansjon og lave finanskostnader gir resultater på både kort og lang sikt. Alt i alt kan man i ettertid trygt si at Steen & Strøm har gjort noen gode valg. Det lave rentenivået har kommet selskapet tilgode. I 2005 var konsernets gjennomsnittlige rentekostnad på 3,2%. - Vi har valgt flytende rente for en stor del av vår portefølje, sier finansdirektør Bjørn Tjaum. - Dette har bidratt til lavere finanskostnader i 2004 og Vi har hele tiden hatt en såpass sterk finansiell stilling at vi ikke har sett det nødvendig å foreta full sikring av rentekostnadene gjennom utstrakt bruk av fastrentelån. Dog har vi nylig inngått renteopsjonsavtaler på deler av låneporteføljen, noe som innebærer at vi på denne delen ikke risikerer å betale mer enn 4,5% i rente eks. margin de neste 8-10 årene. Norsk pengepolitikk har primærfokus på å holde inflasjonen under kontroll. Når vi har knyttet våre leieinntekter til inflasjonsraten, er vi mindre sårbare for et eventuelt hopp i renten. Får vi høyere rentekostnader, får vi etter alt å dømme også høyere leieinntekter. Offentlige reguleringer innbærer begrensninger med hensyn til å etablere nye kjøpesentre. Dette gjør ekspansjon vanskeligere, men utbygginger noe enklere. Uansett er det snakk om store investeringer, og Bjørn Tjaum er opptatt av å ha et langsiktig perspektiv....et retailfokusert selskap, ikke bare et eiendomsselskap, dette gir detaljkunnskap og trygghet - Steen & Strøm ASA oppnår god avkastning på sine kjøpesentre. Men hvis vi ser fremover er det liten tvil om at de investeringer vi nå har tatt fatt på vil gi oss et betydelig løft i tiden fremover. Som Skandinavias største aktør innen kjøpesenterbransjen har Steen & Strøm en helt spesiell fordel i kjøpesentermarkedet. - Vi er et retailfokusert selskap, ikke bare et eiendomsselskap. Vi har detaljkunnskaper om kjøpesentre som nok gjør ekspansjon tryggere for oss enn for mange andre. Kort oppsummert er selskapets forutsetninger de aller beste for fortsatt å kunne prestere gode resultater - gode makroøkonomiske rammebetingelser, velutviklede systemer og store datamengder som effektivt kan benyttes til benchmarking av nye og eksisterende kjøpesentre.

13 om kundeprofiler virksomheten 25 To hoder tenker bedre enn ett! Det enkleste er ofte det motsatte Å lykkes med et nytt serveringskonsept krever kreativet, styrke og utholdenhet. I Danmark startet to unge menn med liten kaffetralle, 10 år senere leier kjeden m² i Steen & Strøm sentre over hele Danmark. Å tenke nytt er ikke alltid like enkelt, men av og til holder det å tenke omvendt. I de fleste kjøpesentre finner vi frisørsalonger med en liten butikk. Denne har gjerne form av hylle med noen få produkter. Men hvor ligger egentlig fortjenesten? Kanskje bør man tenke omvendt. - Det finnes ingen tvil, sier Henrik Ankerstjer- Nå legges grunnen for nye høyder med knopp- ne. Kong Kaffe som kjede og som konsept skyting i flere Steen & Strøm sentre over hele hadde aldri blitt hva det er i dag uten det nære Sverige. samarbeidet vi har med Steen & Strøm. De har - Samarbeidet med Steen & Strøm startet hele tiden vist oss tillit, og deres kompetanse her på Torp, sier Lennart Andersson. Og og ressurser har vært avgjørende i utviklingen av konseptet. Starten var beskjeden i Henrik og hans svoger Jesper Mariegaard lot seg inspirere av den amerikanske kaffebartrenden, og leide plass til en liten vogn på City 2. Det var den gang Danmarks største kjøpesenter. - Men det ble et magert resultat det første året, sier Jesper. Omsetningen dekket hverken leie eller lønninger, så noe måtte gjøres. I samarbeid med Steen & Strøm fant vi et egnet lokale og utviklet et nytt restaurantkonsept. Senteret trengte en restaurant som og ga kunden enda en grunn til for å avlegge City 2 et besøk. Vi innså derfor tidlig at det ikke bare er mat og drikke vi selger, men også opplevelser. Sterk fokus på det visuelle kommer da som en naturlig følge av denne strategien. Kong Kaffe har i dag flere kaffebarer og serveringssteder; på City 2, i Lyngby Storcenter og i Bruun s Galleri i Århus. Og hele tiden har vekst og utvikling skjedd i nært samarbeid med Steen & Strøm. - Det finnes andre bransjer i varehandelen med høyere lønnsomhet pr. kvadratmeter enn restaurantbransjen, men gode restauranter er viktig for et kjøpesenter. Profil, funksjon og design henger nøye sammen, sier Henrik. Det har derfor vært naturlig å samarbeide tett med Steen & Strøms arkitekter og andre fagfolk som kan bistå denne utviklingen. Vi henter det beste ut av samarbeidet på alle nivåer. Når vi lykkes, så gjør vi det sammen! Kong Kaffe er antagelig den største restaurantkjeden i det danske kjøpesentermarkedet. Henrik, Jesper og alle deres kolleger er oppriktig glade for å være med på vinnerlaget, og også for den drahjelpen som en aktiv kjøpesenterdrift hos Steen & Strøm har bidratt med....sterk fokus på det visuelle selger opplevelser like mye som mat og drikke I Sverige så et nytt konsept dagens lys for fem år siden. Lennart Andersson snudde på frisørkonseptet og utviklet en ny spesialforretning for hårpleieprodukter. Som en del av konseptet tilbys også noen få frisørstoler. - Men det er butikksalg dette dreier seg om, sier Lennart Andersson hos Bellbox. Vi har 1800 varer i sortimentet og er ledende på dette markedet når det kommer til bredde og dybde. Butikken på Torp Köpcentrum utenfor Uddevalla åpnet i Den har vært en suksesshistorie fra starten av. Kundene står i kø for gode produkter til gode priser. - Og de etterspør gode råd, sier Lennart Andersson. Derfor er det viktig med dyktige frisører i butikken. Folk som kan sitt fag og gir kunden kvalifiserte råd. Vi er veldig stolte over staben vår, de er utvilsomt vårt viktigste verktøy i den formidable veksten vi nå nyter godt av. For vekst har det blitt! I fjor fikk Bellbox årets Gaselle pris i Vest Göteland som en følge av en volumvekst på 895% på 4 år. suksessen ga fort grunnlag for ekspansjon. Etter kort tid åpnet vi på Överby og nå står Allum for tur. Vi har store forventninger til dette nyåpnede senteret og ser på samarbeidet med Steen & Strøm som meget viktig for oss. Lennart Anderssons historie med Steen & Strøm er lang. Han begynte som butikksjef for frisørsalongen i Steen & Strøm Magasin i 1973, og har hele tiden holdt kontakten med Steen & Strøm. - Det er kjøpesenteret som er vår arena, sier Lennart. Det her vi finner kundene og det her vi kan få eksponert varene våre. Det har vært spennende å følge Steen & Strøm i alle disse årene og vi følger utvikllingen de gjør rundt omkring i Sverige med stor interesse. Det er virkelig mange gode prosjekter på gang, og vi ser frem til fortsatt vekst sammen med Steen & Strøm. Lennart Andersson er også nysgjerrig på andre markeder. - Kanskje blir Norge og Danmark neste, ler Lennart. Så langt ser det i alle fall ikke ut til å være noen grenser for hvor langt vi kan dra konseptet!

14 om virksomheten årsberetning 27 Årsberetning Steen & Strøm skiller seg fra et tradisjonelt eiendomsselskap ved at selskapet gjennom detaljhandelsekspo- Danmark: Dansk økonomi er inne i en positiv trend. BNP-veksten Resultatet i sammendrag Steen og Strøm konsernet oppnådde i 2005 et resultat før skatt og minoritet på NOK 1.314,5 mill. mot et resultat på NOK 463,8 mill. året før. Det er i 2005 foretatt verdireguleringer med NOK 824,9 mill. som følge av økt leienivå og reduserte avkastningskrav. Gjennomsnittlig yield som er benyttet ved verdifastsettelse av de norske og svenske kjøpesentrene utgjør 7,0 prosent, mens de danske kjøpesentrene verdsettes etter en yield på 6,5 prosent. Gjennomsnittet fremkommer etter en individuell vurdering av hvert kjøpesenter. Korrigert for verdireguleringer og salgsgevinster utgjør resultatet før skatt NOK 474,9 mill. mot et korrigert resultat på NOK 371,8 mill. året før. Konsernet har hatt en positiv utvikling i leieinntektene som har økt med 21,5 prosent fra 2004 til 2005 og på sammenlignbart areal utgjør veksten 4,9 prosent. I tillegg har selskapet opprettholdt lave rentekostnader. Gjennomsnittlig lånerente utgjorde 3,2 prosent i Basert på årets resultat, samt den underliggende utviklingen av balansen, foreslår styret at det utbetales et utbytte på NOK 4,- pr. aksje. Brutto leieinntekter Driften i sammendrag Etter en periode med fokus på rendyrking og konsolidering, har 2005 vært preget av fokus på fortsatt foredling og lønnsom ekspansjon. Det er investert for mer enn NOK 1,5 milliarder i eksisterende og nye kjøpesentre. Dette gjelder blant annet investeringer i prosjektene Allum (Partille/Gøteborg), Hyllinge Storcenter (Helsingborg) og utvidelsen av Kupolen (Borlänge) og Farmandstredet (Tønsberg) samt kjøp av Sollentuna Centrum (Stockholm). I tillegg er det foretatt investeringer i utviklingseiendommer i Larvik og Borås med sikte på fremtidige utviklingsprosjekter. Det er også inngått avtaler om kjøp av kjøpesenteret MittiCity i Karlstad, og et større tomteområde i Hyllie utenfor Malmø. For øvrig har prosjektet Metro/Maxi på Lørenskog blitt igangsatt og det er gjennomført forprosjekter for blant annet større utvidelser av kjøpesentrene Torp (Uddevalla), Marieberg (Örebro), Hageby (Norrköping), Sollentuna (Stockholm) og Gulskogen (Drammen). Kjøpesentrene oppnådde i 2005 en vekst i butikkomsetningen på 3,2 prosent. I Danmark viser kjøpesentrene Field s og Bruun s Galleri en positiv utvikling. Begge er tilnærmet fullt utleide og kan i 2005 vise til en vekst i butikkomsetningen på henholdsvis 12 og 18 prosent. Konsernet har stor finansiell handlefrihet basert på ube- nering i større grad er eksponert mot utviklingen i privat konsum. Det skyldes den nære sammenhengen mellom utviklingen i butikkomsetningen og utviklingen i leienivået på våre kjøpesentre. I de senere år har leieinntektene til Steen & Strøm i gjennomsnitt økt med ca. 95 prosent av veksten i butikkomsetningen på kjøpesentrene. I et makroøkonomisk perspektiv er derfor rammebetingelser og utvikling i privat forbruk svært viktig for kjøpesentervirksomheten. Dog viser den historiske utviklingen at detaljhandel på kjøpesentre er relativt robust i forhold til konjunkturendringer. Norge: Norsk økonomi utvikler seg positivt. Et lavt rentenivå kombinert med høy etterspørsel etter norske eksportvarer har bidradd til sterk vekst i fastlandsøkonomien. Økte oljeinvesteringer har også gitt positive ringvirkninger for den norske økonomien. Høy sysselsetting, god produktivitetsvekst, økte boligpriser samt redusert skattenivå er alle elementer som har bidradd til å øke den disponible inntekten til husholdningene. Ca. 1/3 av den disponible inntekten benyttes til forbruk relatert til detaljhandelen. I 2005 økte det private forbruket med 3,6 prosent. For 2006 venter DnB Markets en vekst på 2,9 prosent. Resultat og kontantstrøm utgjorde 2,8 prosent i Den største positive overraskelsen knytter seg til den positive eksportutviklingen. Arbeidsledigheten har vært svakt synkende og det er en positiv utvikling i industriproduksjonen. God vekst i reallønningene, lav arbeidsledighet og lave renter har bidradd til fortsatt vekst i den danske detaljomsetningen. I 2005 økte privat forbruk med 4,5 prosent. DnB Markets forventer i 2006 en vekst på 3,0 prosent. Sverige: Etter en svak start på året, tok den svenske BNP-veksten seg opp igjen utover i Det var spesielt privat forbruk som sviktet på starten av året. Kjøpekraften er ventet å øke fremover som følge av skatelettelser, økte overføringer og lav inflasjon. Investeringene er på vei oppover igjen, etter i mange år å ha ligget på et lavt nivå. Arbeidsledigheten er avtagende og reallønnsutviklingen økende. Dette har virket positivt inn på det private forbruket i Sverige. I 2005 økte det private forbruket med 2,4 prosent. DnB Markets forventer er vekst på 3,0 prosent for Resultat og kontantstrøm pr aksje nyttede trekkrettigheter og store likviditetsreserver representert ved lavt belånte og ubelånte kjøpesentere. Markedsmessige forhold Kjøpesenterbransjen i Skandinavia har i 2005 hatt gode makroøkonomiske rammebetingelser med forbruksvekst og lavt rentenivå. Detaljhandelen utvikler seg positivt og det er god etterspørsel etter butikklokaler i alle tre landene. Internasjonalt har det kommet flere positive vekstsignaler i løpet av 2005, men høy oljepris og flere uroligheter bidrar på den annen side til noe usikkerhet omkring disse vekstutsiktene Resultat etter skatt Kontantstrøm fra driften Kontantstrøm pr aksje (etter skatt) Fortjeneste pr aksje

15 om virksomheten årsberetning 29 Redegjørelse for årsregnskapet mill. til NOK 8.220,2 mill. Gjennomsnittlig lånerente utgjorde i ,2 prosent. 1/3 av låneporteføljen er knyt- Netto areale - heleide kjøpesentre 800 Antall heleide kjøpesentre 25 Driftsinntekter Steen & Strøms driftsinntekter ble på NOK 1.468,7 mill. i 2005, som er en økning på 6,2 prosent fra året før. Veksten kommer som følge av en generell økning i leieinntektene og selskapets ekspansjon gjennom foredling av eksisterende, og åpning av nye kjøpesentre. Driftsinntektene inkluderer også en regnskapsmessig gevinst på NOK 15,8 mill. ved salget av en tomt ved Stovner Senter (Oslo). Børsverdi (NOK mill) tet opp med fastrenteavtaler eller avtaler om rentetak. Brutto investeringer Steen & Strøms brutto investeringer i 2005 utgjorde NOK 1.580,1 mill., hvorav kjøpet av Sollentuna Centrum (NOK 398,0 mill.) samt utviklingsprosjektene Allum (NOK 412,5 mill.), Kupolen (NOK 201,0 mill.) og Farmandstredet (NOK 131,6 mill.) stod for hovedtyngden. Den høye utbyggingstakten vil fortsette i 2006 både med ferdigstillelse og igangsetting av en rekke utviklingsprosjekter. Dessuten er det avtalt kjøp av et tomteområde i Hyllie utenfor Malmø for SEK 570 mill. (april 2006) samt kjøp av kjøpesenteret MittiCity i Karlstad for SEK 530 mill. (september 2006) kjøpesentrene i Norge. Andre større aktører er Sektor og Amfi, men disse har en større andel av mindre sentre i sine porteføljer. Steen & Strøm Norge er ansvarlig for og Brunn s Galleri har hatt en positiv utvikling i Leieinntektene på disse to sentrene utgjorde NOK 241,5 mill. (NOK 86,3 mill.). Det ble oppnådd et driftsresultat på Forutsetning om fortsatt drift Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av Steen & Strøm ASA og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Det har ikke skjedd vesentlige endringer i konsernet siden årsskiftet. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. drift av 25 kjøpesentre, hvorav 14 er egeneide. Det er for tiden et høyt aktivitetsnivå på kjøpesentrene. Det arbeides med oppgraderinger og utvidelser på en rekke sentre. Dette gjelder blant annet sentre som Farmandstredet (Tønsberg), Arken (Bergen), Lillestrøm Torv (Lillestrøm), Gulskogen (Drammen), Nordbyen (Larvik) og Stavanger Storsenter (Stavanger). NOK 166,4 mill. (NOK 48,9 mill.). Det forventes også sterk vekst i driftsresultatet i 2006 fra disse to sentrene som følge av omsetningsvekst og reduksjon i driftstilskudd og leierabatter. På kommersiell drift oppnådde Steen & Strøm Danmark et driftsresultat på NOK 7,2 mill. (NOK 2,4 mill.). Det arbeides med en videreutvikling av kjøpesenteret Kjøpesentervirksomheten Field s (etappe II). I dette prosjektet inngår det planer om Steen & Strøm har ansvar for utvikling og drift av 49 kjø- Steen & Strøm sentrene i Norge oppnådde i 2005 en vekst bygging av nytt hotell, kino samt utvidelse av handels- og Driftskostnader Driftskostnadene har i 2005 vært på samme nivå som i 2004, og utgjorde NOK 724,0 mill. Lønn og sosiale kostnader utgjør NOK 158,8 mill. (NOK 159,2 mill.), mens andre driftskostnader utgjorde NOK 547,1 mill. (NOK 542,9 mill.). Ordinære avskrivninger økte fra NOK 12,8 mill. til NOK 18,1 mill. Driftsresultat Driftsresultatet økte til NOK 1.569,7 mill. (NOK 572,4 mill). Korrigert for verdireguleringer er driftsresultatet økt fra NOK 658,0 mill. til NOK 744,8 mill. Det er økning på 13,2 prosent. Finanskostnader Steen & Strøms netto finanskostnader ble på NOK 255,2 mill. (NOK 108,6 mill.). Beløpet for 2004 inkluderte en regnskapsmessig gevinst ved salg av aksjer i Gresvig ASA med NOK 116,7 mill. Netto rentebærende gjeld er i løpet av 2005 økt med nærmere NOK 1 milliard fra NOK 7.268,0 pesentre i Skandinavia. Av disse eier Steen & Strøm 14 i Norge, 8 i Sverige og 2 i Danmark. Strategien er å opprettholde den sterke satsningen på ledende sentre lokalisert i attraktive handelsområder i Skandinavia. Et viktig element i denne satsningen er etablering av nye kjøpesentre samt videreutvikling av eksisterende kjøpesentre. Utleiegraden på våre eiendommer utgjør i gjennomsnitt 96,8 prosent. De ledige lokalene er stort sett kontorlokaler på kjøpesentrene eller butikklokaler på kjøpesentre hvor det pågår utviklingsprosjekter. Kjøpesenter Norge Det norske kjøpesentermarkedet kjennetegnes av noen få langsiktige eiere. Det mer eller mindre ferdigstrukturerte markedet innebærer at det sjelden kommer kjøpesentre for salg. I 2005 ble imidlertid Cityterminalen i Fredrikstad og Tillertorget i Trondheim solgt. Prisnivået på disse transaksjonene viser at handelseiendommer for tiden er svært attraktive investeringsobjekter. Steen & Strøm og Storebrand har sammen med Olav Thon og Vital mer enn halvparten av omsetningen til de 50 største i butikkomsetningen på 1,2 prosent. Dette er noe i underkant av bransjen for øvrig. Det er satt i verk en rekke tiltak for styrke butikkomsetningen. Steen & Strøm Norge hadde i 2005 driftsinntekter på kjøpesentrene på NOK 505,9 mill. (NOK 497,6 mill.). Driftsresultatet på kjøpesentrene økte fra NOK 414,9 mill. til NOK 421,6 mill. tilsvarende en økning på 1,6 prosent. På kommersiell drift ( management ) av kjøpesentrene ble det oppnådd et driftsresultat på NOK -6,1 mill. (NOK -0,8 mill.). Det er god etterspørsel etter butikklokaler og utleiegraden utgjorde 98,2 prosent per Kjøpesenter Danmark Kjøpesentermarkedet i Danmark har likhetstrekk til det norske markedet. Det preges av noen få store aktører, hvorav Danica er den største. Steen & Strøm Danmark har ansvaret for kommersiell drift av 16 kjøpesentre i Danmark. Danica eier 14 av disse sentrene. Kjøpesentrene i Danmark hadde i 2005 en økning i butikkomsetningen på 5,6 prosent. Dette er bedre enn den generelle utvikling i dansk detaljhandel. Våre egne kjøpesentre Field s opplevelsestilbudet på senteret. I Vejle planlegges det et nytt kjøpesenter på ca m². Steen & Strøm har opsjon på kjøp av en tomt med sentral beliggenhet i Vejle. Foreløpig foreligger det avtaler på ca. 40 prosent av det utleibare arealet. Byggestart for prosjektet er betinget av tilfredsstillende utleiegrad og kan tidligst igangsettes i siste halvdel av inneværende år. Kjøpesenter Sverige Kjøpesentermarkedet i Sverige er ikke like strukturert som i Norge og Danmark. Dette innebærer foreløpig en noe større omsetning av kjøpesentre. Rodamco, Skandia, Atrium, Centrumskompaniet og Steen & Strøm er de største aktørene innen kjøpesentre i Sverige. Steen & Strøm eier 8 kjøpesentre i Sverige. Disse oppnådde i 2005 en vekst i butikkomsetningen på 5,6 prosent. Driftsinntektene på de svenske kjøpesentrene utgjorde NOK 188,5 mill. (NOK 186,2 mill.) med et driftsresultat på NOK 141,2 mill. (149,7 mill.). Inntektene er ikke direkte sammenlignbare. Inntektene for 2004 inkluderer leie for City Gross i Hyllinge (som ble solgt i november 2004), og

16 om virksomheten årsberetning 31 kun et halvt års leie for Hageby Centrum som ble kjøpt i juli De svenske sentrene hadde en utleiegrad på 95,9 prosent per Ledigheten knyttet seg til sentre hvor det pågår utviklingsprosjekter. Ferdigstillelse av kjøpesenterprosjektene Allum i april og Hyllinge Storcenter i september vil bidra til økt driftsresultat i På kommersiell drift oppnådde Steen & Strøm Sverige et driftsresultat på NOK -9,8 mill. (NOK -1,4 mill.). Resultatet inkluderer engangskostnader. Aksjonærforhold Aksjonærpolitikk Steen & Strøms langsiktige målsetting er å sikre aksjonærene en konkurransedyktig avkastning på investert kapital. Dette skal oppnås gjennom en kombinasjon av verdistigning på aksjen og utbytte. Eiendelene skal forvaltes slik at de til enhver tid gir optimal langsiktig avkastning. Steen & Strøm-aksjen hadde en positiv utvikling i Kursen steg med 41,3 prosent (44,1 prosent inkl. utbytte) til NOK 205,0 i løpet av året. I samme periode steg hovedindeksen på Oslo Børs med 39,5 prosent. Eierstruktur Det var 648 (700) aksjonærer i Steen & Strøm ved utgangen av 2005, og av disse var 27 utenlandske. Selskapets fem største aksjonærer eide 85,5 prosent av aksjene. Ytterligere informasjon om eierstrukturen er gjengitt i kapitlet Analytisk informasjon Organisasjon og miljø Ansatte Steen & Strøm hadde 252 (246) ansatte ved utgangen av 2005, og 10 (10) av disse var ansatt i morselskapet. Konsernet har et gjennomsnittelig sykefravær på 2,20 dager pr. år (2,15), og arbeidsmiljøet vurderes som godt. Det er i løpet av 2005 gjennomført en medarbeiderundersøkelse blant alle ansatte med fokus på trivsel og lederskap. Medarbeiderne gir i undersøkelsen uttrykk for høy trivsel kjennetegnet av motiverende arbeidsmiljø, høy firmafølelse og stolhet for arbeidsplassen. Undersøkelsen er et ledd i arbeidet med å skape motiverende og gode arbeidsvilkår i konsernet. I løpet av året har det ikke vært skader eller ulykker av betydning. Det er etablert en incentivordning for ledende ansatte for å fremme langsiktig lønnsomhet og verdiskapning i konsernet. Likestilling Kvinner og menn gis like muligheter i Steen & Strøm. Gjennomsnittslønnen for kvinner er lavere enn for menn. Hovedårsaken til dette er at menn er overrepresentert på ledernivå i konsernet. Kvinneandelen i konsernet utgjør 38%, mens andelen i ledende stillinger utgjør 12%. Ledelsen og styret har et bevisst forhold til rekruttering av kvinner i nye stillinger. I styret er to av fem medlemmer kvinner. Ytre miljø Konsernets virksomhet forurenser i beskjeden grad det ytre miljø. Steen & Strøm har allikevel et fokus på de miljørelaterte faktorer som vi kan påvirke både i utviklingsprosjekter og ved kommersiell drift av kjøpesentrene. I utviklingsprosjekter er vi bevisst på at riktige valg i prosjekteringen er avgjørende for en etterfølgende miljøeffektiv senterdrift. Det arbeides spesielt med å redusere sentrenes energiforbruk. Sentrenes avfallshåndtering søkes også stadig forbedret for å øke sorteringsgraden, og derigjennom oppnå en større gjenvinning fra avfallet. Kjøpesenteret Østfoldhallen som administreres av Steen & Strøm kom i medienes søkelys i forbindelse med utbruddet av legionella-epidemien i Østfold våren Senteret stengte umiddelbart sitt kjøletårn da alarmen gikk. Ekstra service og testing ble gjennomført i kjøleanlegget. Litt senere ble det konstatert at smittekilden var et annet kjøleanlegg i regionen. Kjøletårn ved alle andre av våre sentre i Norge (Steen & Strøm Magasin, Stovner Senter og Farmandstredet) ble stengt rett etter utbruddet av legionella-epidemien i Østfold. Etter full gjennomgang uten funn av legionellabakterier ble disse tårnene friskmeldt og godkjent gjenåpnet av helsemyndighetene. På de fire sentrene med kjøletårn er det nå gjennomført omfattende VVS-tekniske ombygninger. I løpet av våren vil kjøletårnene være erstattet med tørrkjøleanlegg. Øvrige forhold Eierstyring og selskapsledelse Steen & Strøm skal til enhver tid oppfylle de krav som er satt til selskapet gjennom lover, forskrifter og generell god forretningsmoral. Selskapet bidrar til åpenhet rundt både økonomiske og andre forhold. Det vises for øvrig til egen redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse i årsrapporten. Nils Selte Styreformann, Oslo Risiko Steen & Strøm er eksponert for flere typer risiko, og det er etablert gode rutiner for å håndtere disse riski. I kapitlet Aksjonærinformasjon er det gjort nærmere rede for disse risiki, og hvordan selskapet håndterer dem. Finansiell risiko Da Steen & Strøm konsernet driver internasjonal eiendomsvirksomhet er konsernet utsatt for renterisiko og valutarisiko. Konsernet benytter seg av ulike finansielle instrumenter for å redusere disse risikiene i henhold til konsernets strategi for rente- og valutaeksponering. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Låneporteføljen har i dag en kombinasjon av flytende og fast rente, hvor det er inngått langsiktige renteavtaler på ca 30 % av konsernets låneportefølje. Likviditetsrisiko Konsernets strategi er å ha tilstrekkelig kontanter, kontantekvivalenter eller kredittmuligheter til enhver tid å kunne finansiere drift og investeringer de neste 3 årene i samsvar med selskapet strategiplan for samme periode. Valutarisiko Wenche B. Riiser Oslo Christian Brinch Oslo Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Valutaeksponeringen er i hovedsak begrenset til å gjelde egenkapitalandelen knyttet til kjøpesenterinvesteringer i Sverige og Danmark. Sikring oppnås gjennom at eiendeler og gjeld tas inn i samme valuta i de enkelte land. Disponering av overskudd Årsoverskudd i Steen & Strøm ASA er på NOK 326,3 mill. Overskuddet foreslås disponert på følgende måte: Utbytte NOK 4,00 pr aksje Overført til annen egenkapital: Totalt NOK 107,1 mill. NOK 219,2 mill. NOK 326,3 mill. Ved utgangen av 2005 utgjorde fri egenkapital i Steen & Strøm ASA NOK 842,4 mill. Fremtidsutsikter De makroøkonomiske utsiktene er positive for det skandinaviske kjøpesentermarkedet med forventninger om fortsatt vekst i privat forbruk. Kjøpesentrene er tilnærmet fullt utleide og det er god etterspørsel etter nye butikklokaler, hvilket gir et godt grunnlag for fortsatt vekst i leieinntektene i Takk Marius Varner Asker Steen & Strøm kan se tilbake på et godt år. Styret takker kunder og ansatte for å ha bidratt til dette. Mille-Marie Treschow, Larvik Nils Selte Wenche B- Riiser Christian Brinch Marius Varner Mille-Marie Treschow

17 aksjonærinformasjon om virksomheten 33 Aksjonærinformasjon Aksjonærpolitikk Selskapet har som mål å oppnå en konkurransedyktig avkastning på investert kapital over tid, slik at selskapet blir et attraktivt investeringsobjekt for norske og internasjonale investorer. Avkastningen skal oppnås gjennom en kombinasjon av verdistigning og aksjeutbytte. Gjennom lønnsom drift og vekst, skal Steen & Strøm skape verdier for aksjonærene. Eiendelene skal forvaltes slik at de til enhver tid synliggjøres på en best mulig måte. Aksjeutbytte Styret foreslår at det utbetales utbytte med NOK 4,0 per aksje for regnskapsåret Egne aksjer I perioder hvor selskapet har fri likviditet utover finansiering av kjernevirksomheten, kan kjøp av egne aksjer være et alternativ til utdeling av utbytte. Ved utgangen av 2005 var Steen & Strøms beholdning aksjer i selskapet. Generalforsamlingen har gitt styret fullmakt til å la selskapet erverve inntil 10% av selskapets aksjer. Styret står fritt til å erverve og selge aksjer på den måte styret finner hensiktsmessig, dog slik at alminnelige likebehandlingsprinsipper av aksjonærene må etterleves. Fullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i Selskapets aksjekapital og kursutvikling Selskapets aksjekapital er på NOK ,00, fordelt på aksjer, pålydende NOK 1,00,- per aksje. Det har i 2005 ikke vært endringer i dette antallet. Steen & Strøm-aksjen hadde en positiv utvikling i Ved inngangen til 2005 utgjorde kursen NOK 145,00 per aksje. Kursen steg i løpet av året med 41,3% og utgjorde NOK 205,00 per aksje ved utgangen av året. I samme periode steg hovedindeksen på Oslo Børs med 39,5%. Høyeste kurs i løpet av året var NOK 215,0 per aksje, mens NOK 110,0 per aksje var laveste noterte kurs. Det ble i juni 2005 utbetalt et utbytte med NOK 4,0 per aksje / /12-05 Kursutvikling i Steen & Strøm aksjen. Likviditet I 2005 ble det gjennomført 261 transaksjoner bestående av til sammen aksjer i Steen & Strøm ASA. Aksjefordeling Ved utgangen av 2005 hadde Steen & Strøm 648 aksjonærer, med følgende aksjefordeling: Ant. aksjer Ant. aksjonærer Aksjebeholdning I % , , , ,61 Mer enn ,48 Sum ,00 RISK-regulering Gjennomgående RISK-beløp for aksjer i Steen & Strøm ASA er fastsatt til: NOK/aksje , , , , , , , , , , ,00 Gjennomgående RISK har opphørt med virkning fra og med 2004 slik at oppgitt RISK tilsvarer RISK for morselskapet. RISK-beløp for Steen & Strøm ASA er per foreløpig beregnet til NOK 0,32 per aksje. RISK beregnes for siste gang pr Akkumulert RISK i eiertiden vil inngå ved beregning av skjermingsgrunnlaget fra og med Finansiering Konsernets kjøpesentre er langsiktig finansiert med en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på åtte år. Pr var ca. 30% av selskapets rentebærende gjeld rentebundet med en bindingstid på mer enn 1 år. Det er inngått låneavtaler som gir fleksibilitet med hensyn til rentebinding, hvilket sikrer konsernet mulighet til posisjonering i forhold til forventninger om utviklingen i det generelle rentenivået. Låneopptak skjer primært gjennom Steen & Strøm ASA. Dette innbærer at långivers Risikoforhold Leietakerrisiko Steen & Strøm fremstår i dag som et rendyrket kjøpesenterselskap med leietakere som hovedsakelig er store solide aktører innen detaljhandelen. Det er risiko knyttet til reforhandlinger av leiekontrakter samt betalingsdyktigheten til leietakerne. Historisk har konsernet oppnådd økt leie ved de fleste reforhandlinger samt at det har vært minimalt med tap på krav. De aller fleste leietakere stiller enten depositum eller bank- / morselskapsgaranti som sikkerhet for leieinnbetalingene. Risiko knyttet til utviklingsprosjekter Ved årsskiftet utgjorde utviklingsprosjekter 8,3% av den samlede sysselsatte kapitalen i konsernet. Det er etablert gode rutiner og prosjektstyringsverktøy for å håndtere prosjektrisiko. Strategien sier at det primært skal foreligge totalentrepriseavtaler, fullfinansiering samt en utleiegrad på minimum 60 prosent før prosjekter skal igangsettes. Gjeld og renterisiko Gjeldsgraden gir også en indikasjon på risikoen i et selskap. Steen & Strøm hadde ved årsskiftet en gjeldsgrad på 55,3%. Denne fremkommer som netto rentebærende gjeld i forhold til samlet sysselsatt kapital. Konsernets langsiktige strategi er å ha en gjeldsgrad på ca. 60 prosent. Steen & Strøm er eksponert for renteendringer gjennom lån og investeringsaktiviteter. Konsernets netto rentebærende gjeld utgjorde ved årsskiftet NOK 8.220,3 mill., hvorav ca. 30 prosent hadde flytende rente. Således vil en renteendring med ett prosentpoeng medføre at de årlige rentekostnadene endres med ca. 58 millioner kroner. Det tilsvarer ca. NOK 2,0 per aksje. Selskapets strategi er å ha lån med gjennomsnittlig lang løpetid og en kombinasjon av flytende (2/3) og fast (1/3) rente. kredittrisiko er knyttet til konsernet som helhet og ikke til de spesifikke eiendommer og prosjekter.

18 aksjonærinformasjon om virksomheten 35 Valutarisiko Når det gjelder valuta er policyen at investeringer, lån og leieinntekter opereres i samme valuta. Valutaeksponeringen er derfor i hovedsak begrenset til å gjelde egenkapitalandelen på konsernets investeringer i Sverige og Danmark. Per var ca. 30% av egenkapitalen eksponert mot utviklingen i DKK og ca. 20% av egenkapitalen eksponert mot utviklingen i SEK. Prisrisiko Et forhold som har stor innvirkning på verdiutviklingen til konsernet er endringer i yielden eller kravet til direkte avkastning ved prisfastsettelse av kjøpesentrene. Kjøpesentrene var ved årsskiftet verdsatt til NOK mill. etter en gjennomsnittlig yield på 6,83%. Konsernet hadde ved årsskiftet et netto leienivå på NOK 890,0 mill. Dersom gjennomsnittlig avkastningskrav økte til 7,5% vil verdien av kjøpesentrene reduseres med NOK mill. før justering for utsatt skatt. Det tilsvarer NOK 44 per aksje før skatt, og NOK 32 per aksje etter skatt. Dersom gjennomsnittlig avkastningskrav ble nedjustert til 6,0% vil verdien av kjøpesentrene øke med NOK mill. før justering for utsatt skatt. Det tilsvarer NOK 67 per aksje før skatt, og NOK 48 per aksje etter skatt. Informasjon Riktig informasjon er avgjørende for riktig prising av selskapets aksjer i forhold til inntjening og underliggende verdier. Steen & Strøm legger stor vekt på å holde aksjemarkedet informert om selskapets resultatutvikling, fremtidsutsikter og andre forhold som er relevante. I våre regnskaper søker vi å gi den informasjonen som er nødvendig for å kunne vurdere selskapets finansielle stilling. I tillegg til års- og kvartalsrapporter sender selskapet ut pressemeldinger ved viktige hendelser. Målet er til enhver tid å sørge for at aksjemarkedet har korrekt og fullstendig informasjon om Steen & Strøm som grunnlag for en korrekt verdivurdering av selskapet. Steen & Strøm har egne hjemmesider på Internett. Der finnes blant annet års- og delårsrapporter, aksjerelatert informasjon og generell selskapsinformasjon. Adressen er: Finansiell kalender Generalforsamling 12. mai 1. kvartal 5. mai 2. kvartal 24. august 3. kvartal 9. november

19 eierstyring og om selskapsledelse virksomheten 37 Prinsipper for Eierstyring og selskapsledelse i Steen & Strøm Styringsstruktur 2. Virksomhet Steen & Strøm ASAs styringsstrukstur skal bidra til langsiktig verdiskapning i selskapet samt å sikre eiernes og andre interessenters tillit til selskapet, dets Selskapets virksomhet er etter styrets oppfatning tydeliggjort i selskapets vedtekter. Vedtektenes formålsbestemmelse lyder: styre og dets ledelse. Styringsstrukturen bygger på Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse, og baserer seg for øvrig på gjeldende lov- og forskriftsverk for børsnoterte selskaper, samt på selskapets vedtekter, visjon og verdigrunnlag. Visjon og verdigrunnlag Selskapets formål er investeringer i, drift og forvaltning, utbygging, ombygging, utvikling og vedlikehold av fast eiendom, herunder entreprenørvirksomhet, handel og alt hva hermed står i forbindelse, herunder erverv og salg av verdipapirer og deltakelse i andre selskaper som aksjonærer eller på annen måte. Steen & Strøms forretningside er å utvikle, eie og drive kjøpesentre lokalisert i de mest attraktive handelsområder i Skandinavia. Konsernets visjon er vi beriker moderne shopping. Konsernets visjon, sammen med nærmere definerte suksessområder og kjerneverdier, ble vedtatt i Anbefalinger Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse har vært behandlet av styret og konsernledelsen i Steen & Strøm ASA. Steen & Strøm har valgt å følge anbefalingen på de punkter som etter selskapets oppfatning er vesentlige. Beskrivelsen under er i hovedtrekk strukturert på tilsvarende måte som anbefalingen. 1. Prinsipper for eierstyring og selskapsledelse Selskapets styre har behandlet og gjennomgått Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse. Selskapet har tidligere vedtatt et omfattende verdigrunnlag, som fortsatt ligger til grunn for konsernets virksomhet. Selskapet har fra tidligere av hatt etiske retningslinjer innarbeidet i blant annet selskapets personalhåndbok. Det ble i 2005 utarbeidet nye etiske retningslinjer. Disse etiske retningslinjer omfatter alle sider av konsernets virksomhet, og gjelder for alle konsernets medarbeidere. Selskapet har fastsatt klare mål og strategier for konsernets virksomhet. Selskapets langsiktige mål og strategi gjennomgås årlig av styret i en egen strategisamling. Selskapet kjernevirksomhet er eie, drift (forvaltning) og utvikling av kjøpesentre i Norge, Sverige og Danmark. Driftsmessig er selskapets strategi å konsentrere seg i størst mulig grad om kjernevirksomheten, drift og utvikling av kjøpesentre. Konsernet har som ambisjon å vokse ytterligere i Norge, Sverige og Danmark. Konsernet har p.t ikke konkrete planer om ekspansjon utenfor Skandinavia. Finansielt er Konsernets strategiske målsetting at ca. 95% av sysselsatt kapital over tid skal være investert i eksisterende kjøpesentre, mens resterende kapital skal investeres i utviklingsprosjekter. Det er konsernets målsetting å opprettholde en reell egenkapitalandel på mellom 30 og 40%. Konsernets markedsstrategi er beskrevet ellers i rapporten. Organisatorisk er selskapets strategi å arbeide for å spisse kompetansen innenfor kjernevirksomheten, først og fremst drift og utvikling av kjøpesentre. Selskapets verdiutvikling vil være avhengig av selskapets kompetanse, og Steen & Strøm vil legge stor vekt på å legge til rette for egen kompetanseutvikling. Steen & Strøm ønsker å ha en desentralisert organisasjon med sterke og komplette organisasjo- ner i Norge, Sverige og Danmark. Steen & Strøm ønsker videre en flat og enkel belsutningsstruktur. 3. Selskapskapital og utbytte Selskapet vil tilstrebe å ha en egenkapital tilplasset virksomheten. Selskapets egenkapital pr. 31. desember 2005 var bokført til NOK Selskapet gikk fra 1. januar 2005 over til å følge nye regnskapsregler i henhold til IFRS (International Financial Reporting Standard), som fra dette tidspunkt ble obligatorisk for alle børsnoterte selskaper. Det vises for øvrig til beskrivelse av konsernets regnskapsprinsipper. Steen & Strøm vil primært ta sikte på å tilgodese aksjonærene gjennom en positiv verdiutvikling i selskapet. Steen & Strøm har likevel som ambisjon å utbetale årlig utbytte forutsatt at selskapets kapitalsituasjon tilsier slik utbetaling. Det ble i 2005 utbetalt utbytte med NOK 4,- pr. aksje. Selskapets styre har p.t ingen fullmakter til å foreta kapitalforhøyelse. Styret har en fullmakt til kjøp av egne aksjer som gjelder frem til ordinær generalforsamling i Fremtidige styrefullmakter vil tilsvarende bli foreslått tidsbegrenset frem til neste ordinære generalforsamling. 4. Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har kun en aksjeklasse. Det har i 2005 ikke vært transaksjoner i selskapets egne aksjer. Selskapet vil ivareta hensynet til likebehandling av aksjonærene ved eventuelle fremtidige transaksjoner i egne aksjer. Det har i 2005 heller ikke vært vesentlige transaksjoner med nærstående. Selskapet har dog løpende forretningsforbindelser med datterselskaper av aksjonærene Storebrand ASA/Storebrand Livsforsikring, gjennom Steen & Strøms forvaltning av Storebrands norske kjøpesentre. Selskapet har videre løpende forretningsforbindelser med selskaper i konsernforhold med aksjonæren Varner Finans AS, gjennom Varner-gruppens leieforhold i Steen & Strøms kjøpesentre. 5. Fri omsettelighet Samtlige aksjer i selskapet er fritt omsettelige. 6. Generalforsamling Generalforsamlingen er selskapets øverste organ. Ordinær generalforsamling avholdes normalt i mai måned hvert år. Det har i 2005 ikke vært avholdt ekstraordinære generalforsamlinger. Ordinær generalforsamling ble avholdt 24. mai Under generalforsamlingen var samlet aksjer (tilsvarende 86,2 % av det totale antall stemmeberettigede aksjer i selskapet) representert. 28,0% av de tilstedeværende aksjer var representert ved fullmakt.

20 eierstyring og om selskapsledelse virksomheten 39 Innkalling til generalforsamling sendes ut minimum 14 dager i formakt. Det vedlegges en fullmakt som kan benyttes av aksjonærer som ikke selv kan eller vil møte. Det settes i innkallingen en påmeldingsfrist som normalt er 1-2 dager før generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger selv sin møteleder. 7. Valgkomité Steen & Strøm ASA har ingen valgkomité. 8. Styre, sammensetning og uavhengighet Generalforsamlingen velger alle styrets medlemmer. Steen & Strøm har p.t ikke ansatterepresentanter i styret. Medlemmene velges for ett eller to år av gangen med mulighet for gjenvalg. Styrets leder velges av generalforsamlingen. Styret består p.t av fem medlemmer; Nils Kloumann Selte (styrets leder), Stein Marius Varner, Christian Nicolay Brinch, Mille-Marie Treschow og Wenche Brunstad Riiser. Stein Erik Hagen er varamedlem. Styrets medlemmer er presentert på side 35 i rapporten. Samtlige styremedlemmer har funksjonstid Nytt hovedkontor for det svenske markedet er etablert i Stockholm frem til ordinær generalforsamling i Administrerende direktør er ikke medlem av styret. Normalt møter tre av konsernledelsens medlemmer i styremøtene, mens øvrige representanter for administrasjonen møter etter behov i enkeltsaker. 9. Styrets arbeid Styret fastsetter en årlig møteplan/arbeidsplan, som inkluderer en årlig strategisamling for gjennomgang og eventuell revisjon av selskapets mål og strategier. Normalt avholdes 7-8 styremøter årlig. Administrasjonen gir styret en månedlig redegjørelse for omsetningsutviklingen i Steen & Strøms kjøpesentre, samt eventuelle øvrige vesentlige hendelser. Styrets medlemmer har adgang til å konsultere direkte med selskapets ledelse i den grad det enkelte styremedlem finner dette ønskelig. Agenda for styremøter fastsettes normalt av styrets formann etter forslag fra adm. direktør. Steen & Strøm ASA har vedtatt en styreinstruks, og en instruks for selskapets daglige ledelse. Styret har ikke valgt en fast nestleder. Steen & Strøm har i 2005 foretatt en gjennomgang av konsernets internkontrollrutiner på de sentrale deler av konsernets virksomhet. Gjennomgangen vil i noen grad fortsette i Styret foretar årlig en egenevaluering av sitt arbeid. Styret i Steen & Strøm har oppnevnt en fast kompensasjonskomite, som vurderer lønnsvilkår for adm. direktør, samt generelle betingelser for selskapets konsernledelse. 10. Styrets godtgjørelse Styrets godtgjørelse er beskrevet i note til regnskapet. Godtgjørelsen er fast, og ikke resultatavhengig. Det er ikke utstedt noen aksjeopsjoner i selskapet. Styremedlemmet Wenche B. Riiser er tilknyttet advokatfirmaet Schjødt AS, som i 2005 har hatt oppdrag for selskapet for til sammen NOK Selskapets styre har ikke funnet grunn til å begrense administrasjonens adgang til å benytte advokatfirmaet Schjødt AS, men ønsker å være informert om eventuelle oppdrag som gis til selskaper der styremedlemmer er tilsluttet. 11. Godtgjørelse til ledende ansatte Styrets siktemål er at samlede lønnsvilkår skal være markedsmessige. Lønnsvilkårene for ledelsen vurderes av kompensasjonskomitéen, jf. over. Samlet godtgjørelse til adm. direktør fremgår av note 1 til regnskapet. Adm. direktørs lønnsbetingelser fastsettes av styret. Det er vedtatt en egen bonusordning for selskapets konsernledelse. Bonusordningen er i hovedsak knyttet til utviklingen i konsernets verdijusterte egenkapital over tid, med tillegg av et subjektivt element. Bonus skal vurderes ut fra verdiutviklingen over de tre siste regnskapsår forut for vurderingstidspunktet, med henblikk på å insentivere for en langsiktig positiv verdiutvikling i selskapet. Det orienteres om lønnsvilkår etc. for konsernledelsen under selskapets generalforsamling. Det er ikke utstedt opsjoner i selskapet. 12. Informasjon og kommunikasjon Steen & Strøm ønsker generelt å ha en åpen informasjonspolitikk, og har i 2005 forsøkt å bedre informasjonstilgangen på selskapets internettsider. Steen & Strøm publiserer årlig en finansiell kalender med oversikt over datoer for generalforsamling, kvartalsrapportering og andre viktige hendelser. 13. Overtakelse Konsernet har ingen forsvarsmekanismer mot aksjeoppkjøp i sine vedtekter, og har heller ikke iverksatt andre tiltak som begrnrenser muligheten for å erverve aksjer i selskapet. Selskapet Tvist 5 AS, Canica AS og andre selskaper kontrollert av Stein Erik Hagen, kontrollerer ca. 55,95% av selskapets utestående aksjer. 14. Revisor Hele eller deler av styet avholder årlig et møte med revisor for en gjennomgang av alle vesentlige sider ved selskapets årsregnskap. Revisor deltar i styremøter som behandler årsregnskapene. Selskapets revisor er Ernst & Young AS i Norge og KPMG AS i Sverige og Danmark. Samlet honorar til revisor i 2005 utgjorde NOK I tillegg kommer andre tjenester som nevnt i note 3 til regnskapet. Selskapets vil i forbindelse med oppdrag til revisor forholde seg til Kredittilsynets rundskriv nr. 23/2003 om revisjonsselskapers rådgivningsvirksomhet til revisjonsklienter. Samlet oppdragsomfang til revisor vil bli redegjort for i årsrapporten på samme måte som tidligere.

Kvartalsrapport 2. kvartal 2007

Kvartalsrapport 2. kvartal 2007 Kvartalsrapport 2. kvartal 2007 Detaljhandelen i Skandinavia utvikler seg fortsatt positivt, og Steen & Strøm sentrene har i 2. kvartal økt butikkomsetningen med 4,9 %. Steen & Strøm har i samme periode

Detaljer

Årsberetning. Øvrige hovedpunkter:

Årsberetning. Øvrige hovedpunkter: Årsberetning Steen & Strøm oppnådde i 2010 vekst både i butikkomsetningen på kjøpesentrene og vekst i egne leieinntekter. Lavt rentenivå har gitt en positiv effekt på resultatet. Verdiregulering av investeringseiendommer

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 2015 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 1.141 mill., mot kr 514 mill. i 2014. Verdijustert egenkapital er

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 2008 var et svakt år for Victoria Eiendom, som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2008 beregnet til

Detaljer

B R A N D B O O K. steen & strøm fra én merkevare, til et hus av merkevarer

B R A N D B O O K. steen & strøm fra én merkevare, til et hus av merkevarer B R A N D B O O K steen & strøm fra én merkevare, til et hus av merkevarer Veien fra én merkevare til et hus av merkevarer innledning 7 om oss 9 merkevarestrategi 17 verdier 29 suksessområder 33 visjon

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009 2009 VAR ET TILFREDSSTILLENDE ÅR FOR VICTORIA EIENDOM. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PR. 31.12.2009 BEREGNET TIL KR 182 PR. AKSJE VED VERDSETTELSE AV EIENDOMSSPAR-AKSJEN

Detaljer

årsrapport 2011 Hathon Holding AS

årsrapport 2011 Hathon Holding AS årsrapport 2011 Hathon Holding AS -1- Hathon Holding AS eies av Halgrim Thon og hans sønn Olav Engebret Thon. Halgrim arbeidet i 31 år som eiendomsansvarlig i Olav Thon Gruppen, hvorav 18 år som administrerende

Detaljer

Prospekt for obligasjonslån

Prospekt for obligasjonslån Prospekt for obligasjonslån Registreringsdokument Tilrettelegger Oslo, 14. juni 2006 Utarbeidet i samarbeid med DnB NOR Markets 1 av 27 Viktig informasjon* Registreringsdokumentet har utelukkende blitt

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2013

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2013 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2013 2013 var et godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 283 mill., mot kr 244 mill. i 2012. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2013

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014 2014 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 514 mill., mot kr 283 mill. i 2013. Verdijustert egenkapital er pr.

Detaljer

ÅRSRAPPORT For Landkreditt Invest 16. regnskapsår

ÅRSRAPPORT For Landkreditt Invest 16. regnskapsår ÅRSRAPPORT For Landkreditt Invest 16. regnskapsår 2012 Årsrapport Landkreditt Invest 2012 Foto: Bjørn H. Stuedal (der ikke annet er angitt) Konsernet Landkreditt tar forbehold om mulige skrive-/trykkfeil

Detaljer

1. kvartal 2010. Kapitaldekningen ved utgangen av kvartalet er 9,2 %, hvorav alt var kjernekapital. Generell informasjon

1. kvartal 2010. Kapitaldekningen ved utgangen av kvartalet er 9,2 %, hvorav alt var kjernekapital. Generell informasjon 1. KVARTAL 2010 Sør Boligkreditt AS 2 1. kvartal 2010 Generell informasjon Sør Boligkreditt AS ble etablert høsten 2008 og er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er samlokalisert med

Detaljer

Årsrapport 2007. BN Boligkreditt AS

Årsrapport 2007. BN Boligkreditt AS Årsrapport 2007 BN Boligkreditt AS innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...4 Balanse...4 Endring i egenkapital...5 Kontantstrømanalyse...5 Noter 1 Regnskapsprinsipper...6 2 Bankinnskudd...6 3 Skatt/midlertidige

Detaljer

Kvartalsrapport 1/99. Styrets rapport per 1. kvartal 1999

Kvartalsrapport 1/99. Styrets rapport per 1. kvartal 1999 Kvartalsrapport 1/99 Styrets rapport per 1. kvartal 1999 Resultatregnskap Konsernet (Beløp i NOK mill.) 1999 1998* 1997 1998 1997 Driftsinntekt 811,8 576,3 576,0 3.027,3 2.377,5 Avskrivning 27,9 18,7 17,6

Detaljer

Årsresultat for 2008 for NorgesGruppen - konserntall

Årsresultat for 2008 for NorgesGruppen - konserntall 2 Årsresultat for 2008 for NorgesGruppen - konserntall Sterk økning i driftsinntektene, men fallende driftsmarginer Driftsinntektene for 2008 ble 49 016 MNOK (42 678 MNOK), en økning på 14,9 %. Driftsresultat

Detaljer

GENERALFORSAMLING. Storebrand Privat Investor ASA 26. MARS 2015

GENERALFORSAMLING. Storebrand Privat Investor ASA 26. MARS 2015 GENERALFORSAMLING Storebrand Privat Investor ASA 26. MARS 2015 AGENDA 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg

Detaljer

AVA - AVANTOR - RESULTAT PR 3. KVARTAL 2000 - BØRS/PRESSEMELDING

AVA - AVANTOR - RESULTAT PR 3. KVARTAL 2000 - BØRS/PRESSEMELDING AVA - AVANTOR - RESULTAT PR 3. KVARTAL 2000 - BØRS/PRESSEMELDING Etterspørselen etter nye lokaler i Nydalen er fortsatt svært god og ledigheten er minimal. Avantor tar derfor sikte på å gjennomføre en

Detaljer

ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 30. regnskapsår

ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 30. regnskapsår ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 30. regnskapsår 2013 Foto: Bjørn H. Stuedal (der ikke annet er angitt) Konsernet Landkreditt tar forbehold om mulige skrive /trykkfeil i rapporten. AS Landkredittgården

Detaljer

ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 29. regnskapsår

ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 29. regnskapsår ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 29. regnskapsår 2012 Foto: Bjørn H. Stuedal (der ikke annet er angitt) Konsernet Landkreditt tar forbehold om mulige skrive-/trykkfeil i rapporten. ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården

Detaljer

ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 31. regnskapsår

ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 31. regnskapsår ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården 31. regnskapsår 2014 ÅRSRAPPORT AS Landkredittgården Foto: Bjørn H. Stuedal (der ikke annet er angitt) Konsernet Landkreditt tar forbehold om mulige skrive /trykkfeil i

Detaljer

BN Boligkreditt AS. rapport 1. kvartal

BN Boligkreditt AS. rapport 1. kvartal BN Boligkreditt AS rapport 1. kvartal 2010 innhold Styrets beretning...3 Nøkkeltall...5 Resultatregnskap... 6 Balanse...7 Endring i egenkapital... 8 Kontantstrømoppstilling... 9 Noter...10 2 BN Boligkreditt

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2012

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2012 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2012 2012 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 244 mill., på nivå med 2011 (kr 247 mill.). Verdijustert egenkapital

Detaljer

Årsrapport 2011. Styrets beretning. Regnskap med noter. EnterCard Norge AS

Årsrapport 2011. Styrets beretning. Regnskap med noter. EnterCard Norge AS Årsrapport 2011 * Styrets beretning Regnskap med noter EnterCard Norge AS Virksomhetens art og lokalisering EnterCard Norge AS utsteder kreditt- og betalingskort gjennom banker og andre samarbeidspartnere,

Detaljer

Økt kvartalsomsetning med 16 % til 20,2 mill. Nær dobling av driftsresultat til 3,5 mill. Utvikling innen avbilding går som planlagt

Økt kvartalsomsetning med 16 % til 20,2 mill. Nær dobling av driftsresultat til 3,5 mill. Utvikling innen avbilding går som planlagt Andre kvartal 20 Økt kvartalsomsetning med 16 % til 20,2 mill. Nær dobling av driftsresultat til 3,5 mill. Reforhandling av avtale med distributør i USA pågår Utvikling innen avbilding går som planlagt

Detaljer

Årsrapport 2006 Skagerak Elektro AS side 1. Årsrapport

Årsrapport 2006 Skagerak Elektro AS side 1. Årsrapport Årsrapport 2006 Skagerak Elektro AS side 1 Årsrapport 2006 Årsrapport 2006 Skagerak Elektro AS side 2 STYRETS ÅRSBERETNING INNLEDNING Skagerak Elektro AS er et heleid datterselskap av Skagerak Energi AS

Detaljer

rapport 3. kvartal 2008 Bolig- og Næringskreditt AS

rapport 3. kvartal 2008 Bolig- og Næringskreditt AS rapport 3. kvartal 2008 Bolig- og Næringskreditt AS innhold Styrets beretning...3 Resultatregnskap...4 Balanse...4 Endring i egenkapital...5 Kontantstrømanalyse...5 Noter...6 [ 2 ] Bolig- og Næringskreditt

Detaljer

Årsresultat for 2009 for NorgesGruppen - konserntall

Årsresultat for 2009 for NorgesGruppen - konserntall 2 Årsresultat for 2009 for NorgesGruppen - konserntall Vekst i NorgesGruppens driftsinntekter og gode resultater Driftsinntektene i 2009 ble 53 232 MNOK (49 016 MNOK), en økning på 8,6 %. Driftsresultat

Detaljer

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP ESAVE AS ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2013 Rognan Osveien 10A - 8250 Rognan Tlf. 756 00 200 e-post : firmapost@esave.no org.nr NO971231769MVA Foretaksregisteret Nittende driftsår 2013 ÅRSBERETNING OG REGNSKAP

Detaljer

Delårsrapport pr. 4. kvartal 2002

Delårsrapport pr. 4. kvartal 2002 Delårsrapport pr. 4. kvartal Innholdet i delårsrapporten er i overensstemmelse med foreløpig standard om delårsrapportering. Regnskapsprinsippene som anvendes i årsoppgjør og delårsrapportene er de samme.

Detaljer

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2014 LANDKREDITT BOLIGKREDITT Beretning 1. kvartal 2014 Brutto renteinntekter pr 31. mars 2014 utgjør 14,9 millioner kroner (14,2 millioner kroner pr 1.

Detaljer

Rapport for 1. kvartal 2013. Zoncolan ASA / Nedre Vollgate 1, 0158 Oslo

Rapport for 1. kvartal 2013. Zoncolan ASA / Nedre Vollgate 1, 0158 Oslo Rapport for 1. kvartal 2013 Zoncolan ASA / Nedre Vollgate 1, 0158 Oslo 1. KORT OM ZONCOLAN Zoncolan ASA er et norsk investeringsselskap notert på Oslo Axess. Selskapets formål er å tilføre kapital og kompetanse

Detaljer

Årsrapport 2007 Skagerak Elektro AS side 1. Årsrapport

Årsrapport 2007 Skagerak Elektro AS side 1. Årsrapport Årsrapport 2007 Skagerak Elektro AS side 1 Årsrapport 2007 Årsrapport 2007 Skagerak Elektro AS side 2 STYRETS ÅRSBERETNING INNLEDNING Skagerak Elektro AS er et heleid datterselskap av Skagerak Energi AS.

Detaljer

Rapport for 3. kvartal 2001

Rapport for 3. kvartal 2001 01 3. kvartal Rapport for 3. kvartal 2001 Etter et svakt andre kvartal har utviklingen for Expert Eilag ASA vært positiv i tredje kvartal. Både for kvartalet og for årets ni første måneder samlet er konsernets

Detaljer

2. kvartal 2010. Generell informasjon

2. kvartal 2010. Generell informasjon 2. KVARTAL 2010 Sør Boligkreditt AS 2 2. kvartal 2010 Generell informasjon Sør Boligkreditt AS ble etablert høsten 2008 og er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er samlokalisert med

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2011

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2011 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2011 2011 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2011 beregnet til kr 247 pr. aksje ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen

Detaljer

Rapport 3. kvartal 1995

Rapport 3. kvartal 1995 Rapport 3. kvartal 1995 Resultatregnskap Millioner kroner 3. kvartal 2. kvartal 1. kvartal 1.1.-30.9. 1.1.-30.9. 1995 1995 1995 1995 1994 1994 Renteinntekter og lignende inntekter 459 477 477 1.413 1.611

Detaljer

Boligutleie Holding II AS

Boligutleie Holding II AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

3. kvartal 2010. Generell informasjon

3. kvartal 2010. Generell informasjon 3. KVARTAL 2010 Sør Boligkreditt AS 2 3. kvartal 2010 Generell informasjon Sør Boligkreditt AS ble etablert høsten 2008 og er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er samlokalisert med

Detaljer

FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2006

FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2006 FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2006 2006 var igjen et godt år for Eiendomsspar, preget av fortsatt betydelig verdiøkning. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2006 beregnet til kr 131,- pr. aksje, en økning på

Detaljer

Årsrapport. Resultatregnskap Balanse Noter. Årsberetning. Fana Sparebank Boligkreditt AS Org.nr. 993 567 078

Årsrapport. Resultatregnskap Balanse Noter. Årsberetning. Fana Sparebank Boligkreditt AS Org.nr. 993 567 078 Årsrapport 2009 Årsberetning Resultatregnskap Balanse Noter Fana Sparebank Boligkreditt AS Org.nr. 993 567 078 ÅRSBERETNING 2009 FANA SPAREBANK BOLIGKREDITT AS Virksomhet i 2009 Fana Sparebank Boligkreditt

Detaljer

Side 2. Sparebankstiftelsen Helgeland DELÅRSRAPPORT OG -REGNSKAP 31.03.14.

Side 2. Sparebankstiftelsen Helgeland DELÅRSRAPPORT OG -REGNSKAP 31.03.14. Sparebankstiftelsen Helgeland DELÅRSRAPPORT OG -REGNSKAP 31.03.14. BAKGRUNN OG FORMÅL Sparebankstiftelsen Helgeland ble etablert i desember 2010 ved at Helgeland Sparebank omgjorde en vesentlig del av

Detaljer

rapport 1. kvartal 2008 BN Boligkreditt AS

rapport 1. kvartal 2008 BN Boligkreditt AS rapport 1. kvartal 2008 BN Boligkreditt AS innhold Styrets beretning...3 Resultatregnskap...4 Balanse...4 Endring i egenkapital...5 Kontantstrømanalyse...5 Noter...6 [ 2 ] BN Boligkreditt Regnskapsprinsipper

Detaljer

PRESSEMELDING. Hovedtrekk 1999

PRESSEMELDING. Hovedtrekk 1999 PRESSEMELDING Hovedtrekk 1999 Historisk resultat fra solid bankdrift 598 mill. kroner i resultat før skatt SpareBank 1 SR-Bank er distriktets bank for sparing 12% vekst i private innskudd (1,1 mrd. kroner)

Detaljer

Kvartalsrapport 2/00. Styrets rapport per 2. kvartal 2000

Kvartalsrapport 2/00. Styrets rapport per 2. kvartal 2000 Kvartalsrapport 2/00 Styrets rapport per 2. kvartal 2000 Resultatregnskap for konsernet (Beløp i NOK mill.) 2. kvartal 2000* 2000* Driftsinntekt 1.282,7 939,9 826,3 2.408,7 1.751,7 1.402,6 3.525,7 3.027,4

Detaljer

Side 2. Sparebankstiftelsen Helgeland DELÅRSRAPPORT OG -REGNSKAP 30.09.14. BAKGRUNN OG FORMÅL

Side 2. Sparebankstiftelsen Helgeland DELÅRSRAPPORT OG -REGNSKAP 30.09.14. BAKGRUNN OG FORMÅL Sparebankstiftelsen Helgeland DELÅRSRAPPORT OG -REGNSKAP 30.09.14. BAKGRUNN OG FORMÅL Sparebankstiftelsen Helgeland ble etablert i desember 2010 ved at Helgeland Sparebank omgjorde en vesentlig del av

Detaljer

rapport 1. kvartal BN Boligkreditt

rapport 1. kvartal BN Boligkreditt rapport 1. kvartal 2009 BN Boligkreditt innhold Styrets beretning... 3 Resultatregnskap... 4 Balanse... 4 Endring i egenkapital... 5 Kontantstrømoppstilling... 5 Noter... 6 [ 2 ] BN boligkreditt AS Innledning

Detaljer

REGNSKAP - 1. HALVÅR 1996 -BEDRET INNTJENING

REGNSKAP - 1. HALVÅR 1996 -BEDRET INNTJENING Trondheim 29. august 1996 REGNSKAP - 1. HALVÅR 1996 -BEDRET INNTJENING Resultatregnskapet for 1. halvår 1996 viser en klar bedring sammenlignet med samme periode i 1995. Utlåns- og innskuddsvolumet har

Detaljer

God utvikling i fire av fem virksomhetsområder Salg av Lene V Danmark og restrukturering i Lene V Norge

God utvikling i fire av fem virksomhetsområder Salg av Lene V Danmark og restrukturering i Lene V Norge Resultatrapport Q3 2006: God utvikling i fire av fem virksomhetsområder Salg av Lene V Danmark og restrukturering i Lene V Norge Driftsinntekter MNOK 178,6 (MNOK 168,4) Driftsresultat MNOK 11,0 (MNOK 18,9)

Detaljer

Delårsrapport 3. kvartal 2014. Norwegian Finans Holding ASA

Delårsrapport 3. kvartal 2014. Norwegian Finans Holding ASA (NFH) eier 100 % av aksjene i Bank Norwegian AS. Det er ingen øvrig virksomhet i selskapet. Eierskapet i NFH er fordelt på institusjonelle og private investorer i Norge og utlandet, hvor Norwegian Air

Detaljer

RESULTATFREMGANG FOR VEIDEKKE I 1995

RESULTATFREMGANG FOR VEIDEKKE I 1995 Billingstad, 27. februar 1996 RESULTATFREMGANG FOR VEIDEKKE I 1995 Veidekkes omsetning i 1995 var 3.965 mill. kroner, sammenlignet med 3.162 mill. kroner i 1994. et var 78,4 mill. kroner mot 5,2 mill.

Detaljer

Delårsrapport 2. kvartal 2014. Norwegian Finans Holding ASA

Delårsrapport 2. kvartal 2014. Norwegian Finans Holding ASA (NFH) eier 100 % av aksjene i Bank Norwegian AS. Det er ingen øvrig virksomhet i selskapet. Eierskapet i NFH er fordelt på institusjonelle og private investorer i Norge og utlandet, hvor Norwegian Air

Detaljer

Kredittforeningen for Sparebanker

Kredittforeningen for Sparebanker Kredittforeningen for Sparebanker Foreløpig resultat 2011 Resultatregnskapet KfS er i utgangspunktet et non-profit foretak hvor formålet er å skaffe medlemsbankene så gunstige innlån som mulig. Deler av

Detaljer

Sterke tall fra Veidekke: GODT GRUNNLAG FOR VIDERE VEKST

Sterke tall fra Veidekke: GODT GRUNNLAG FOR VIDERE VEKST Oslo, 18. februar 1999 Sterke tall fra Veidekke: GODT GRUNNLAG FOR VIDERE VEKST Veidekkes mål om en resultatmargin på nivå 5 % og en egenkapitalrentabilitet på 20 % ble nådd også i 1998. marginen ble 5

Detaljer

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport desember 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

Sør Boligkreditt AS 4. KVARTAL 2009

Sør Boligkreditt AS 4. KVARTAL 2009 4. KVARTAL 2009 Sør Boligkreditt AS 2 4. kvartal 2009 Sør Boligkreditt AS er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er etablert for å være bankens foretak for utstedelse av obligasjoner

Detaljer

BNbank Rapport 1. kvartal 2001

BNbank Rapport 1. kvartal 2001 Morbank Resultatregnskap 1. kv. 4. kv. 1. kv. 1. kv. 4. kv. 1. kv. 2000 2000 2000 2001 Millioner kroner 2001 2000 2000 2000 1 294 304 353 357 Renteinntekter og lignende inntekter 575 540 461 1 991 1 229

Detaljer

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5

Detaljer

Etatbygg Holding II AS

Etatbygg Holding II AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Repant ASA Kobbervikdalen 75 3036 Drammen Norway Phone: +47 32 20 91 00 www.repant.no

Repant ASA Kobbervikdalen 75 3036 Drammen Norway Phone: +47 32 20 91 00 www.repant.no Innhold 1. Innledning 2. Resultat 3. Kommentarer til resultatet 4. Markedet 5. Balanse 6. Kommentarer til balansen 7. Kontantstrøm og egenkapitaloppstilling 8. Fremtidsutsikter Innledning Selskapet fikk

Detaljer

1. Illustrasjon fra prosjekt: Allmenning og kino sett fra Grønamyrsveien (Arkitekt Rolv Eide)

1. Illustrasjon fra prosjekt: Allmenning og kino sett fra Grønamyrsveien (Arkitekt Rolv Eide) ÅRSRAPPORT FOR 2011 Sartor Holding - Konsern «Sartor-gruppen» 1. Illustrasjon fra prosjekt: Allmenning og kino sett fra Grønamyrsveien (Arkitekt Rolv Eide) MNOK NØKKELTALL KONSERN 2 010 2 011 Inntekter

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning

Detaljer

EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2013

EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2013 EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP var godt år for Eiendomsspar. Eiendomsspars resultat før skatt ble kr 474 mill., mot kr 436 mill. i. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12. beregnet til kr 191 pr. aksje,

Detaljer

Rapport 1. kvartal 2012. BN Boligkreditt AS

Rapport 1. kvartal 2012. BN Boligkreditt AS Rapport 1. kvartal 2012 BN Boligkreditt AS BN Boligkreditt AS 1. kvartal 2012 Styrets beretning Oppsummering for 1. kvartal 2012 Resultat etter skatt i 1. kvartal 2012 ble 7 millioner kroner mot 6 millioner

Detaljer

årsrapport 2014 ÅRSREGNSKAP 2014

årsrapport 2014 ÅRSREGNSKAP 2014 ÅRSREGNSKAP Årsregnskap 51 RESULTATREGNSKAP, RESULTAT PR. AKSJE OG TOTALRESULTAT Resultatregnskapet presenterer inntekter og kostnader for de selskapene som konsolideres i konsernet, og måler periodens

Detaljer

Kvartalsrapport 2. kvartal 2008

Kvartalsrapport 2. kvartal 2008 Kvartalsrapport 2. kvartal 2008 Innholdsfortegnelse Styrets kvartalsrapport Konsolidert resultatregnskap Konsolidert balanse Endring i egenkapital Konsolidert kontantstrømoppstilling Resultatregnskap per

Detaljer

Resultat og balansesammendrag

Resultat og balansesammendrag Årsberetning 2010 Olav Thon Eiendomsselskap ASA I 2010 var veksten tilbake i norsk økonomi, men privatkonsumet økte noe mindre enn forventet. Etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt

Detaljer

RAPPORT 1. KVARTAL 2007 BOLIG- OG NÆRINGSKREDITT ASA

RAPPORT 1. KVARTAL 2007 BOLIG- OG NÆRINGSKREDITT ASA RAPPORT 1. KVARTAL 2007 BOLIG- OG NÆRINGSKREDITT ASA INNHOLD Styrets beretning...3 Noter til regnskapet...4 STYRETS BERETNING RESULTAT OG NØKKELTALL PR. 31. MARS 2007 BNkreditt oppnådde et resultat på

Detaljer

Sammendrag. FRN NorgesGruppen ASA obligasjonslån 2014/2021 ISIN NO0010709512. Oslo, 08.05 2014

Sammendrag. FRN NorgesGruppen ASA obligasjonslån 2014/2021 ISIN NO0010709512. Oslo, 08.05 2014 FRN NorgesGruppen ASA obligasjonslån 2014/2021 Oslo, 08.05 2014 et er utarbeidet i henhold til Kommisjonsforordning (EF) nr 486/2012 artikkel 1 (10) vedlegg XXII Nedenfor gis opplysninger i tråd med EU

Detaljer

Grong Sparebank Kvartalsrapport 1. kvartal 2012

Grong Sparebank Kvartalsrapport 1. kvartal 2012 Grong Sparebank Kvartalsrapport 1. kvartal 2012 Innhold 1 Nøkkeltall... 2 2 Styrets kvartalsrapport 1. kvartal 2012... 3 3 Organisasjon... 4 4 Regnskap... 6 5 Balanse... 7 6 Tapsavsetninger og mislighold...

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2012 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. kvartal 2012 Landkreditt Boligkreditt AS ble stiftet 12. august 2010. Selskapet er etablert som en av de strategisk

Detaljer

Årsrapport 2012. Styrets beretning. Regnskap med kontantstrømoppstilling og noter. EnterCard Norge AS

Årsrapport 2012. Styrets beretning. Regnskap med kontantstrømoppstilling og noter. EnterCard Norge AS Årsrapport 2012 * Styrets beretning Regnskap med kontantstrømoppstilling og noter EnterCard Norge AS Virksomhetens art og lokalisering EnterCard Norge AS utsteder kreditt- og betalingskort til det norske

Detaljer

NØKKELTALL 3. kvartal 3. kvartal Pr. Pr. Beløp i MNOK 2015 2014 30.09.15 30.09.14 2014

NØKKELTALL 3. kvartal 3. kvartal Pr. Pr. Beløp i MNOK 2015 2014 30.09.15 30.09.14 2014 RAPPORT 3. KVARTAL 2015 NØKKELTALL 3. kvartal 3. kvartal Pr. Pr. Beløp i MNOK 2015 2014 30.09.15 30.09.14 2014 Netto leieinntekter 506 502 1 512 1 406 1 883 Verdiendringer inv.eiendommer og finansielle

Detaljer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift,

Detaljer

ANDRE KVARTAL 2007. 50,6 % vekst i salget til MNOK 32,6.

ANDRE KVARTAL 2007. 50,6 % vekst i salget til MNOK 32,6. ANDRE KVARTAL 2007 50,6 % vekst i salget til MNOK 32,6. 25,9 % vekst i fortjeneste per aksje til NOK 0,34 per aksje. Beste kvartal i selskapets historie. Vellykket etablering av salgsorganisasjon i USA.

Detaljer

Boligutleie Holding II AS

Boligutleie Holding II AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport mars 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Rica Hotels. Regnskap for 3. kvartal 2002

Rica Hotels. Regnskap for 3. kvartal 2002 Rica Hotels Kommentarer til regnskap for 3. kvartal 2002 1 100 000 1 050 000 1 000 000 950 000 900 000 850 000 800 000 750 000 700 000 0 000 % 70 60 55 50 45 40 kr 850 800 750 700 0 600 550 500 450 400

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Rapport andre kvartal 2002 Gamle Logen Tirsdag 13. august 2002, klokken 08:00

Rapport andre kvartal 2002 Gamle Logen Tirsdag 13. august 2002, klokken 08:00 Rapport andre kvartal 2002 Gamle Logen Tirsdag 13. august 2002, klokken 08:00 Sterk utvikling i fallende marked Konsernets omsetning ble i andre kvartal NOK 1 098 millioner Dette er NOK 150 millioner høyere

Detaljer

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum Viktigste og nest viktigste årsak slått sammen (%) 60 50 40 30 20 10 0 53 20 17 14 12 4 2 2 Varehandel Besøk kontor Yrkesutøvelse Frisør, bank, post

Detaljer

2011 2010 Note Note 2011 2010 DRIFTSINNTEKTER

2011 2010 Note Note 2011 2010 DRIFTSINNTEKTER Resultatregnskap 2011 (1. januar - 31. desember) DRIFTSINNTEKTER 130 3 431 19 Gevinst på investering i verdipapirer 19 130 3 431 2 255 20 903 Verdiregulering aksjer 2 255 20 903 513 1 614 Utbytte 513 1

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Halvår 2014 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. halvår 2014 Resultatet Brutto renteinntekter pr 30. juni 2014 utgjør 31,3 millioner kroner (29,0 millioner kroner

Detaljer

Regnskap 1. kvartal 2012

Regnskap 1. kvartal 2012 Regnskap 1. kvartal 2012 Kort presentasjon av Eiendomskreditt Etablert i 1997 Eiendomskreditt fikk konsesjon som kredittforetak 17.4.1998. Selskapet eies av 85 sparebanker og 2 ansatte. Formål Eiendomskreditts

Detaljer

Årsresultat 2009 og fremtidsutsikter. Agder Energi 30. april 2010 Konserndirektør Pernille K. Gulowsen

Årsresultat 2009 og fremtidsutsikter. Agder Energi 30. april 2010 Konserndirektør Pernille K. Gulowsen Årsresultat 2009 og fremtidsutsikter Agder Energi 30. april 2010 Konserndirektør Pernille K. Gulowsen For ett år siden Utsikter for 2009: Lavere ressursbeholdning ved inngangen til 2009 enn til 2008 gjør

Detaljer

Eierstrategi for Lindum AS. Godkjent av Drammen bystyre 18.12.2012

Eierstrategi for Lindum AS. Godkjent av Drammen bystyre 18.12.2012 Eierstrategi for Lindum AS Godkjent av Drammen bystyre 18.12.2012 1 Innledning Drammen kommune eier 100 % av Lindum AS («Lindum»), et selskap med virksomhet i en rekke ulike områder innenfor avfallsbransjen.

Detaljer

Utvikling i resultat og finansiell stilling

Utvikling i resultat og finansiell stilling Utvikling i resultat og finansiell stilling Virksomheten ya Bank er en internettbank som er tilgjengelig via selskapets hjemmeside www.ya.no, på telefon eller via samarbeidende agenter og partnere. Banken

Detaljer

Kvartalsrapport juli september 2012

Kvartalsrapport juli september 2012 Kvartalsrapport juli september 2012 KONSERN: Hovedtall 3.kv. 2012 3.kv. 2011 Pr. 3.kv. 2012 Pr. 3.kv. 2011 Salgsinntekter 407,5 420,0 1 322,6 1 343,0 EBITDA 42,3 52,6 96,0 83,1 Driftsresultat 26,4 37,4

Detaljer

Guard Systems ASA Årsrapport - 2007

Guard Systems ASA Årsrapport - 2007 Guard Systems ASA Årsrapport - 2007 Innhold Årsberetning s. 4-6 Guard Systems ASA Konsern - Resultatregnskap s. 7 Guard Systems ASA Konsern - Balanse s. 8-9 Noter til regnskapet s. 10-17 Kontantstrømoppstilling

Detaljer

Sammendrag. 3,80% NorgesGruppen ASA åpent obligasjonslån 2013/2020 ISIN NO0010695109. Oslo, 14.01 2014

Sammendrag. 3,80% NorgesGruppen ASA åpent obligasjonslån 2013/2020 ISIN NO0010695109. Oslo, 14.01 2014 3,80% NorgesGruppen ASA åpent obligasjonslån 2013/2020 Oslo, 14.01 2014 et er utarbeidet i henhold til Kommisjonsforordning (EF) nr 486/2012 artikkel 1 (10) vedlegg XXII Nedenfor gis opplysninger i tråd

Detaljer

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014 London Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998 og god regnskapsskikk Klassifisering og vurdering av balanseposter

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998 og god regnskapsskikk Klassifisering og vurdering av balanseposter WarrenWicklund Multi Strategy ASA Noter til regnskapet for 2003 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998 og god regnskapsskikk Klassifisering og vurdering av balanseposter

Detaljer

1. kvartal. Delårsrapport For Landkreditt Bank

1. kvartal. Delårsrapport For Landkreditt Bank 1. kvartal Delårsrapport For Landkreditt Bank 2010 Landkreditt Bank Delårsrapport pr. 31.03.2010 Landkreditt Bank kan i 1. kvartal vise til vesentlig bedre resultater enn i tilsvarende periode i 2009.

Detaljer

Kvartalsrapport pr. 31. mars 2005

Kvartalsrapport pr. 31. mars 2005 C.TYBRING-GJEDDE ASA Kvartalsrapport pr. 31. mars 2005 Inntekter på 382,6 mill. kroner i 1. kvartal (383,1 mill. kroner i 1. kvartal 2004) Driftsresultat i 1. kvartal på 10,6 mill. kroner (11,8 mill. kroner).

Detaljer

2014 Deliveien 4 Holding AS Årsberetning

2014 Deliveien 4 Holding AS Årsberetning 2014 Årsberetning Virksomhetens art og lokalisering Selskapet ble stiftet 25.07.2011. Selskapet holder til i lokaler i Beddingen 10 i Trondheim Kommune. Selskapets virksomhet består av å investere i, eie,

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2015 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. kvartal 2015 Brutto renteinntekter pr 31. mars 2015 utgjør 15,7 millioner kroner (14,9 millioner kroner pr 1.

Detaljer

ÅRSBERETNING 2013 NÆRINGSBYGG HOLDING I AS

ÅRSBERETNING 2013 NÆRINGSBYGG HOLDING I AS ÅRSBERETNING 2013 NÆRINGSBYGG HOLDING I AS Virksomhetens art har som formål å eie og drive eiendommer, enten direkte eller indirekte gjennom andre selskaper. Selskapet har forretningsadresse i Trondheim.

Detaljer

Resultat per aksje (NOK) 1,7 1,3 4,0 4,2 4,1 Utvannet resultat per aksje 1,7 1,3 4,0 4,2 4,1

Resultat per aksje (NOK) 1,7 1,3 4,0 4,2 4,1 Utvannet resultat per aksje 1,7 1,3 4,0 4,2 4,1 Tide-konsernet pr. 3. kvartal 2008 Tide hadde en omsetning i tredje kvartal 2008 på 822 millioner kroner sammenlignet med en omsetning på 651 millioner kroner i Q3-07. EBITDA i kvartalet ble 141 millioner

Detaljer

Boligutleie Holding II AS

Boligutleie Holding II AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling

Detaljer

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

London Opportunities AS

London Opportunities AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold/ Innehåll Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer