Sluttbehandling av detaljregulering for Skurve Jaktsenter, plan

Transkript

1 Sluttbehandling av detaljregulering for Skurve Jaktsenter, plan Saksnummer Vedtaksdato 049/14 Kommunestyret ArkivsakID.: 13/478 Arkivkode: PLANID , GBNR-3/35, GBNR-3/30 Saksbehandler: Reidun Solli Skjørestad Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjenner Gjesdal kommune reguleringsplanen for Skurve Jaktsenter, plan , slik den er framstilt på kart datert med tilhørende bestemmelser revidert og Kommunestyret Møtebehandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. K-049/14 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjenner Gjesdal kommune reguleringsplanen for Skurve Jaktsenter, plan , slik den er framstilt på kart datert med tilhørende bestemmelser revidert og

2 Sluttbehandling av detaljregulering for Skurve Jaktsenter, plan Bakgrunn for saken: Reguleringsplanen for Skurve jaktsenter var ute til offentlig ettersyn i oktober/november Rogaland fylkeskommune reiste innsigelse til planforslaget, og planen ble framlagt fram for plan- og økonomiutvalget til behandling i møte den i sak 006/14. Utvalget fattet følgende vedtak: Plan- og økonomiutvalget viser til planforslaget Skurve jaktsenter, plan , som har vært ute til offentlig ettersyn. Det vises for øvrig til innkomne uttalelser og innsigelse til planforslaget. Plan- og økonomiutvalget slutter seg til rådmannens kommentarer og konklusjoner og er positivt til å gå videre med planforslag dat og bestemmelser sist rev En innsigelse fra Rogaland fylkeskommune gjenstår. Plan- og økonomiutvalget ber rådmann og ordfører om å innlede en dialog med Fylkeskommunen med sikte på at innsigelsene kan frafalles. Planen legges fram for kommunestyret til sluttbehandling når resultatene fra drøftingsmøte og evt. mekling, foreligger. Det er holdt drøftings- og meklingsmøte med fylkeskommunen og innsigelsen er trukket, jf. vedlagte referat fra meklingsmøtet. Planen legges fram for kommunestyret til sluttbehandling. Saksopplysninger: Planområdet omfatter del av gnr. 3, bnr. 30 og 35 som eies av Hubertus AS. Planområdet har en størrelse på ca 13 dekar og omfatter i hovedsak arealet som i den gjeldende reguleringsplanen for Skurve sør II, er avsatt til bebyggelse og anlegg, bevertning. Detaljreguleringsplanen legger til rette for etablering av hotell til ansatte og kursdeltakere innenfor Gjesdal næringspark, Skurve, og til besøkende og brukerne av skytebaneområdene. Plan- og økonomiutvalget behandlet forslaget til reguleringsplan i sak 074/13 i møte den Utvalget vedtok at plankart dat med bestemmelser dat , skulle utlegges til offentlig ettersyn. Planforslaget ble annonsert i avisen og på kommunens hjemmeside og sendt berørte parter med høringsfrist Til planen er det pr. dato mottatt følgende uttalelser: Nr. Dato Fra hvem A Statens vegvesen Merknad A Lyse Elnett AS Merknad

3 A IVAR IKS Merknad A Mattilsynet Merknad A Fylkesmannen i Rogaland Faglige råd A Rogaland fylkeskommune Innsigelse (trukket) A Skurve Vel Innspill Rogaland fylkeskommune fikk i e-post av utsatt frist for å komme med kommentarer. Innsigelsen ble dermed innsendt innenfor høringsfristen. Uttalelsene gjengis og kommenteres slik: Nr. A1: Statens vegvesen Statens vegvesen viste til at ASKO Rogaland AS har søkt om konsesjon for å bygge og drifte Skurvenuten vindkraftverk. Støy fra vindkraftverket forventes å ville påvirke det planlagte hotellet. Vegvesenet ba kommunen å se disse sakene i sammenheng. Det er nå avklart at ASKO Rogaland AS får konsesjon til å bygge vindkraftverk ved Skurvenuten. Rådmannen kan ikke se at et vindkraftverk vil påvirke innendørs støynivå i hotellet. Bygningen(e) skal støyisoleres på bakgrunn av beregnet støy fra skytebanene og støyen fra vindkraftverket forventes ikke å endre støyberegningene i særlig grad. Når det gjelder støynivået utendørs fra vindmøllene, forventes ikke dette å bli til vesentlig sjenanse ved midlertidig bruk og kortere opphold som et hotell er beregnet for. Nr. A2: Lyse Elnett AS Lyse Elnett skrev at det må reguleres inn nødvendig areal til ny nettstasjon på 5x5 m. Det ble også vist til tidligere uttalelse til planen vedrørende dette. Det ligger allerede en nettstasjon i nær tilknytning til planområdet. I reguleringsbestemmelsenes 4.6 er det i tillegg åpnet for bygging av ny nettstasjon innenfor planområdet. Nettstasjonen kan plasseres der det er mest hensiktsmessig. Ut fra dette mener rådmannen at Lyse sitt behov blir godt ivaretatt. Nr. A3: IVAR IKS IVAR IKS viste til at hotellet er tenkt plassert nær veien som fører til inngangsportalen for adkomst til råvannstunellen. IVAR hadde følgende merknader til reguleringsplanen: 1. Nærheten til råvannstunellen tilsier at det er behov for å benytte geologisk kompetanse før det startes opp eventuelle sprengningsarbeider. 2. Under byggefasen og senere driftsfase, må det sikres at veien til adkomstportalen til enhver tid er åpen. 3. Det forventes at grunnarbeider og byggeaktiviteter i tilknytning til hotelloppføringen ikke fører til avrenning mot Langevatn. For øvrig vises det til gjeldende reguleringsbestemmelsers 4.4. Kommentarene fra IVAR IKS anbefales innarbeidet i reguleringsbestemmelsens 4.4. Det vises til det vedlagte forslaget der endringer er markert med rød skrift. Nr. A4: Mattilsynet Mattilsynet skrev at hotellplanene berører området hvor IVAR IKS Langevannsverket har sin råvannstunell, og at det i den anledning må sikres at ikke råvannstunellen kan bli utsatt for skader ved sprengninger. Videre skrev Mattilsynet at aktivitetene ikke må føre til avrenning

4 til Langevannet som reservedrikkevannskilde til IVAR IKS. Det henvises til kommentarer til IVAR IKS sin uttalelse. Nr. A5: Fylkesmannen i Rogaland Fylkesmannen vurderte at planen samlet sett gir et godt utgangspunkt for etablering av leilighetshotell som tilpasser seg omkringliggende industri og skytebane, og at tiltakene som legges til grunn for å avbøte støy virker å ivareta nødvendige hensyn. De mente imidlertid at det ikke var tilstrekkelig sammenheng mellom bestemmelsene og intensjonen med planen slik det framgår av planbeskrivelsen. Det ble gitt faglig råd om at bestemmelsenes 4.1 justeres slik at utnyttelsesgrad, utforming og størrelse på bygning for hotell angis i bestemmelsenes 4.1. Det ble videre gitt faglig råd om at kommunen enten angir nærmere hvilke bygninger som anses naturlig knyttet til hotell/bevertning og kan tillates etter 4.1, eventuelt at utnyttelsesgrad i 4.2 nedjusteres til det som er reelt for hotellvirksomhet og mindre tilhørende bygninger. Rådmannen anbefaler at reguleringsbestemmelsene justeres iht. de faglige rådene fra fylkesmannen. Det foreslås å presisere at nytt hotell skal oppføres innenfor de viste byggegrensene på plankartet og at kun denne delen skal inneholde hotell. Bestemmelsene tilpasses forventet utbygging av hotell og mulig framtidig utvidelse av byggene til bevertning. Det henvises til 4.1 og 4.2 i de vedlagte bestemmelsene. Nr. A6: Rogaland fylkeskommune Rogaland fylkeskommune reiste innsigelse til reguleringsplanen. Fylkesutvalget mente at planen slik den foreligger, ikke sikrer tilstrekkelig bokvalitet for beboerne i hotellet, og at den bryter med Regionalplan Jæren sitt mål om å styrke sentrumsområdene. I saksutredningen til Fylkesutvalget ble det vist til at bokvalitet må ivaretas for sesongarbeidene som forventes å bo på samme sted over tid, og at reguleringsplanen slik den foreligger ikke har tatt høyde for dette. Det framgår i fylkeskommunens saksutredning som er vedlagt denne saken, at området er definert som et regionalt næringsområde som er preget av støy, og at det ikke finnes tilbud i nærheten ut over bensinstasjon og et serveringssted. Fylkeskommunen la til grunn at hotell som er regnet som en publikumsintensiv virksomhet, skal være en sentrumsfunksjon, og at plassering av hotell er med på å bygge opp under, eller undergrave, sterke sentra. Videre ble det etterlyst et bedre samsvar mellom intensjonen om å etablere rom, anslått til 1800 m² og bestemmelsenes åpning for m²-bya på 4000 m². Fylkeskommunen reiste innsigelse til planen da den ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det er nå holdt drøftings- og meklingsmøte med Fylkeskommunen og innsigelsen er trukket under forutsetning av et tillegg til bestemmelsenes 4.3 (markert med blå skrift i de vedlagte bestemmelsene). I meklingen ble det for øvrig forutsatt at best. revidert som ble framlagt for plan- og økonomiutvalget i møte den , blir lagt til grunn når planen vedtas. Kopi av meklingsprotokollen vedlegges denne saken. Bestemmelsene er med unntak av tillegget i 4.3, justert i samarbeid med forslagsstiller og utbygger. Nr. A7: Skurve vel v/formann Bjarne Hetland Skurve vel viste i sin uttalelse til hybelriggen som er etablert midlertidig innenfor

5 Skytebaneområdet, og at den har oppfylt sin hensikt. Riggen har vært oppfattet som en forløper for et senere leilighetshotell med høyere kvalitet og støydempende utførelse. Vellagets leder skrev at flere bedrifter på Skurve har et tilsvarende behov som ASKO for overnatting i nærområdet med lett tilgang til arbeidsplassen og redusert bilkjøring til/fra overnatting på mer fjerntliggende områder. Målgruppen vurderes til å være vikarer, kursdeltakere, konsulenter og ansatte som er der kortere eller lengre perioder for å utføre oppdrag i bedrifter på Skurve Næringsområde. Erfaringene fra ASKO beskrives til at nærhet er viktig, mens sentrumsorientert lokalisering anses av mindre betydning i forhold til å utføre oppdraget som har brakt dem til Skurve. Skurve vel støttet planene om etablering av leilighetshotell på Skurve og håpte i sin uttalelse at planene blir realisert slik at medlemmer i Skurveområdet får dekket et etterlengtet tilbud som bidrar til at bedriftene framstår som mer attraktive for kursdeltakere, vikarer og ansatte. Vurdering: Rådmannen er enig med fylkesmannen og fylkeskommunen i at det kunne ha vært fastsatt klarere hvor det nye hotellet skal plasseres og at bestemmelsene bør justeres. Det foreslås endringer av bestemmelsene for å ivareta uttalelsene fra fylkesmannen, fylkeskommunen, IVAR IKS og Mattilsynet. For øvrig må det dersom kommunen skal kunne vedta planen, legges inn et tilleggskrav til 4.3 vedrørende utomhusplanen iht. resultatet fra mekling med fylkeskommunen. Fylkeskommunen reiste innsigelse til planforslaget med to begrunnelser: - Boliger for sesongarbeidere må sikres tilfredsstillende bokvalitet og planen ivaretar ikke dette behovet. - Publikumsintensive funksjoner som hoteller skal plasseres i sentrum (Ålgård). Rådmannen mener at plasseringen gir en tilfredsstillende bokvalitet ut fra tiltenkt bruk. Videre mener rådmannen at hotellet pga plasseringen og behovet det skal dekke, ikke vil konkurrere med eller undergrave målet om å styrke sentrum. Ut fra dette foreslås planen vedtatt slik den foreligger med bestemmelser revidert og Rådmannen i Gjesdal, den Knut Underbakke rådmann Trine Eide Fossmark fungerende kommunalsjef Samfunnsutvikling Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Kart som viser gjeldende reguleringsplan, ortofoto og grunnkart Reguleringsplan dat Illustrasjonsplan dat Bestemmelser rev Planbeskrivelse rev Plan- og økonomiutvalgsak dat Uttalelse fra Statens vegvesen dat

6 Uttalelse fra Lyse Elnett AS dat Uttalelse fra IVAR IKS dat Uttalelse fra Mattilsynet dat Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland Insigelse fra Rogaland fylkeskommune Innspill fra Skurve Vel Plan- og økonomiutvalgsak dat Meklingsprotokoll dat