Kvartalsrapport 2. kvartal 2006

Transkript

1 Kvartalsrapport 2. kvartal 2006 Detaljhandelen i Skandinavia utvikler seg fortsatt positivt, og Steen & Strøm sentrene har i 2. kvartal økt butikkomsetningen med 6,8 %. Steen & Strøm har i samme periode oppnådd et driftsresultat på NOK 653,3 mill. (NOK 251,7 mill.). Beløpet inkluderer verdiregulering av investeringseiendommer med NOK 421,7 mill. (NOK 47,9 mill.). Styret besluttet å endre den gjennomsnittlige yielden som danner grunnlag for verdifastsettelse av konsernets norske og svenske kjøpesentre med 0,25 prosentpoeng til et gjennomsnitt på henholdsvis 6,8% og 6,4%. Resultat før skatt utgjorde NOK 581,3 mill. (189,7 mill.). Korrigert for verdijusteringer og engangseffekter er resultatet for 2. kvartal NOK 17,5 mill. bedre enn tilsvarende periode i fjor (+12,3%). Hovedpunkter: Kjøpesentrene har hatt en god fremgang med en vekst i leieinntektene på 15,1 %. Steen & Strøm har investert NOK 256,5 mill. for en eierandel på 37,5% i eiendoms- og utviklingsprosjektet Økern Senteret/Økern Park. Kjøpesenterprosjektet Bryggen i Vejle er igangsatt. Steen & Strøm har innledet et samarbeid med Mölndal kommune om en utvikling av handelsstedet Mölndal Centrum Regnskapsprinsipper Regnskapet er utarbeidet etter IFRS (International Financial Reporting Standard). Konsernets investeringseiendommer, kjøpesentrene, er tatt inn i regnskapet til virkelig verdi. Virkelig verdi settes til antatt salgsverdi for hvert kjøpesenter på oppgjørstidspunktet. For å beregne virkelig verdi har selskapet utarbeidet en modell for verdsettelse. Denne modellen har en inntjeningsbasert tilnærming, og er en DCFmodell (Discounted Cash Flow) som tar utgangspunkt i prognoser for de fremtidige netto kontantstrømmene som den enkelte eiendom forventes å generere. Verdien av eiendommene anslås ved å diskontere netto kontantstrømmer med et risikojustert avkastningskrav. Der sammenlignbare faktiske transaksjoner er gjennomført, vurderes avkastningskravet som er benyttet ved disse. Sammenlignbart kvartalsresultat Beløp i NOK mill. 2Q2006 2Q2005 Resultat før skatt 581,3 189,7 Verdireguleringer -421,7-47,9 Salgsgevinster -0,2 0,1 Andre forhold 0,0 0,0 Sammenlignbart resultat 159,4 141,9

2 Kjøpesentervirksomheten Steen & Strøm har ansvar for utvikling og drift av 52 kjøpesentre i Skandinavia. Av disse eier Steen & Strøm 14 kjøpesentre i Norge, 8 kjøpesentre i Sverige og 2 kjøpesentre i Danmark. Strategien er å opprettholde en sterk satsning på ledende kjøpesentre lokalisert i attraktive handelsområder i Skandinavia. Kjøpesentre Norge De norske Steen & Strøm sentrene hadde i 2. kvartal 2006 en omsetning på NOK 4,4 milliarder. Dette er en økning på 2,0 prosent i forhold til samme periode i Akkumulert er omsetningen 1. halvår på NOK 8,3 milliarder. Dette er en vekst på 3,5 prosent. I første kvartal var veksten på 5,2 prosent. Det er ikke noe mønster i omsetningsutviklingen knyttet til verken beliggenhet, størrelse eller sentertype. Sammenligner man seg med kjøpesenterbransjen generelt er tallene noe svakere. Mye av årsaken til dette er effekten av mange pågående prosjekter i Steen & Strømsentrene. Detaljhandelen generelt ligger på nivå med kjøpsenterbransjen og har en vekst på 4,6 prosent i 1. halvår. En av årsakene til den til tilsynelatende svakere veksten i 2. kvartal er plasseringen av påsken. I fjor var den i sin helhet i 1, kvartal, men den i år var i 2. kvartal. Det gir ulikt antall handledager i tillegg at påsken i selv gir en økning, særlig på dagligvare. Ser man på omsetning per handledag blir bildet et annet. Omsetningsveksten per handledag i 2. kvartal var på hele 7,8 prosent, mot en liten nedgang på 0,3 prosent i 1. kvartal. Akkumulert er veksten per handledag på 3,5 prosent, da det totalt var samme antall handledager i 1 halvår i år som i fjor. En annen årsak til variasjonene er klimaet. En lang vinter var en fordel for blant annet sportsbransjen, mens derimot sko- og kleskjeder som var tidlig ute med vårkolleksjonene led under dette. Noen ble utålmodige og startet sommersalget tidligere enn vanlig. Ser man på enkeltbransjene hadde særlig faghandelen, inkludert sport, og innredningsbransjene et godt 1. kvartal, mens innredningsbransjene også har hatt et godt 2. kvartal. Tekstil hadde en tilbakegang i 2. kvartal, mye på grunn av klimaforhold og timing knyttet til dette. Kjøpesentre Danmark De danske kjøpesentrene som eies og forvaltes av Steen & Strøm har i 2. kvartal 2006 hatt en omsetningsøkning på 10,7 prosent. Bruun s Galleri i Århus har i 1. halvår hatt en vekst i butikkomsetningen på 22,1 prosent, men butikkomsetningen på kjøpesenteret Field s i København har økt med 12,5 prosent. Det ble i 2. kvartal oppnådd et driftsresultat på den danske kjøpesentervirksomheten på NOK 54,5 mill. mot NOK 42,8 mill. for tilsvarende periode i fjor. Kjøpesentre Sverige De svenske kjøpesentrene oppnådde en vekst i butikkomsetningen på 10,1 prosent. Det nye kjøpesenteret Allum har i perioden siden åpningen den 9. april og frem til 30. juni oppnådd en omsetning på NOK 405 mill. Driftsresultatet på den svenske 4kjøpesentervirksomheten utgjorde i 2. kvartal NOK 54,2 mill. mot NOK 35,4 mill. for tilsvarende periode i fjor. Fremgangen har sammenheng med generell leievekst samt investeringer i eksisterende sentre og kjøp av Sollentuna Centrum utenfor Stockholm. 2

3 Investeringer Bygging av nytt kjøpesenter i Vejle Steen & Strøm besluttet i juni å igangsette byggingen av et nytt kjøpesenter i Vejle i Danmark. Det nye senteret vil bli på ca kvm. utleiebart handelsareal samt kvm. parkeringsareal (800 p-plasser).det er allerede inngått leieavtaler tilsvarende 62 % av leieverdien, og kostnadene er sikret i en totaleentrepriseavtale med NCC. Samlede investeringer er estimert til å utgjøre DKK 635 mill. og forventes å gi en direkte avkastning på ca. 6,5 prosent. Senteret skal etter planen stå ferdig i mars Samarbeid med Mölndal kommune Mölndal kommune har valgt Steen & Strøm som samarbeidspartner på et nytt stort utviklingsprosjekt i sentrum av kommunen. Mölndal kommune ligger i utkanten av Gøteborg, ca. 7-8 km syd for sentrum av byen. Mölndal har ca innbyggere og et stort omland som innebærer at det fremstår som ett av Gøteborgsregionens mest attraktive handelsområder. Ambisjonen er å skape et mer attraktivt sentrum i Mölndal med moderne arkitektur, effektiv infrastruktur og gode kultur-, handels-, kontor og boligtilbud. Totalt skal det bygges ca kvm. med en antatt investeringsramme på over SEK 2,0 milliarder. Sentralt i planene står et moderne kjøpesenter med ett av Gøteborgs-regionens største og beste utvalg av butikker og bespisningssteder. Kjøpesenteret skal etter planen også inneholde blant annet spa, helsesenter, kino, bibliotek og andre kulturtilbud. Prosjektet er foreløpig uforpliktende for begge parter. Det pågår for tiden et forprosjekt og byggestart forventes å kunne finne sted i 2007/2008. Investering på Økern i Oslo Steen & Strøm ASA (SST) har sammen med tre andre parter kjøpt flere eiendommer på Økern i Oslo. SST vil være største eier i et nyopprettet selskap som vil være eiet med 37,5% av Steen & Strøm ASA med datterselskaper, 25% av Storebrand Livsforsikring, 25% av Kristiania Eiendomsforvaltning AS, som kontrolleres av Alf Ulven, og 12,5 % av Skips AS Tudor, som er et investeringsselskap eiet av Wilh. Wilhelmsen. Det nyopprettede selskapet har inngått avtale om kjøp av Økernsenteret fra Skips AS Tudor, basert på en eiendomsverdi på NOK Økernsenteret består av ca kvm. handels-, kontor- og parkeringsarealer. Selskapet har videre kjøpt flere eiendommer i området "Økern Park" fra Alf Ulven. Økern Park-eiendommene har en samlet størrelse på ca 31 dekar. Eiendommene er ervervet for en samlet kjøpesum på NOK Eiendommene har i dag en regulering for handel og næring med TU 250% Partenes hensikt med investeringen er å danne grunnlag for et langsiktig samarbeid i området rundt Økern. Det skjer store endringer i Økern-området blant annet ved omlegging av veisystemer etc, og kjøperne vurderer området som veldig interessant på lang sikt. Åpning av kjøpesentrene Familia i Hyllinge og MittiCity i Karlstad Utviklingen av det nye kjøpesenteret i Familia i Hyllinge utenfor Helsingborg går etter planen. Senteret er fullt utleid og åpner 28. september Samlet investeringsramme er på SEK 320 mill. Det nye kjøpesenteret MittiCity i Karlstad åpner 21. september, og Steen & Strøm overtar senteret ved ferdigstillelse. Senteret 3

4 er fullt utleid. Det er avtalt en kjøpesum på SEK 530 mill. for senteret eks. parkeringsanlegg. Senteret har et butikkareal på kvm. fordelt på tre etasjer. Finans Samlet gjeld utgjorde pr NOK ,3 mill. (NOK 9.505,6 mill.). Netto rentebærende gjeld beløp seg til: Langsiktig rentebærende gjeld 8433,8 Kortsiktig rentebærende gjeld 1208,3 Kontanter -729,1 Netto rentebærende gjeld 8913,0 Ca. 35 prosent av låneporteføljen er knyttet opp med fastrenteavtaler. Gjennomsnittlig lånerente utgjorde 3,4 prosent per Bokført egenkapital utgjorde pr NOK 5.395,2 mill. (NOK 4061,9 mill.), tilsvarende en bokført egenkapitalandel på 31,3 %. Aksjonærer Steen & Strøm hadde pr. 30. juni 2006 totalt 637 aksjonærer, hvorav 28 er utenlandske eiere. Det har ikke skjedd vesentlige endringer i aksjonærsammensetningen i andre kvartal Oslo, 30. august 2006 Styret i Steen & Strøm ASA 4

5 (Beløp i mill. NOK) Resultatregnskap Periode tall 2. kvartal kvartal Driftsinntekter 436,9 393,0 842,8 721, ,7 Lønn og sosiale kostnader 41,0 32,7 83,9 68,0 158,8 Andre driftskostnader 158,1 152,3 298,5 267,4 553,4 Tap på krav 0,7-0,5 1,1 2,0-6,3 Ordinære avskrivninger 5,6 4,7 11,5 8,4 18,1 driftskostnader 205,4 189,2 395,0 345,8 724,0 Verdiregulering investeringseiendommer 421,7 47,9 479,8 96,9 824,9 Driftsresultat 653,3 251,7 927,7 472, ,7 Andel resultat i tilknyttede selskap - 0,0-0,1-0,0-0,1 5,7 Finansinntekter 29,4 29,3 44,0 45,4 110,7 Nedskrivning fin. Anleggsmidler ,6 Finanskostnader - 101,4-91,3-181,2-167,7-367,0 Netto finanskostnader - 72,0-62,0-137,2-122,4-255,2 Resultat før skatt og minoritet 581,3 189,7 790,5 349, ,5 Skattekostnad 162,7 52,8 221,5 97,6 341,6 Årets resultat 418,6 136,9 569,0 252,1 972,9 Tilordnet: - Majoriteten 418,4 133,7 569,0 248,9 970,5 Minoritet 0,2 3,2 0,0 3,2 2,4 Balanse Akkumulerte tall (Beløp i mill. NOK) Eiendeler Anleggsmidler Investeringseiendommer , , ,1 Varige driftsmidler 845,7 951, ,7 Finansielle anleggsmidler 54,7 46,7 41,0 Omløpsmidler Fordringer 291,5 258,3 341,0 Investeringer 1,0 1,2 0,7 Bankinnskudd, kontanter og lignende 729,1 311,7 505,6 Eiendeler , , ,1 Gjeld og Egenkapital Egenkapital Innskutt egenkapital 811,5 811,5 811,5 Annen egenkapital 4 579, , ,0 Minoritetsandel 4,2 7,7 6,9 egenkapital 5 395, , ,4 Gjeld Langsiktig gjeld 8 444, , ,4 Utsatt skatt 1 585, , ,2 Kortsiktig gjeld 1 810, , ,1 Gjeld og Egenkapital , , ,1 Nøkkeltall Egenkapitalandel 31,3 % 29,9 % 31,1 % Netto rentebærende gjeld 8 912, , ,3 Resultat pr. aksje 21,24 9,29 36,23 Utvannet resultat pr. aksje 21,24 9,29 36,23 Avstemming egenkapital (Beløp i mill. NOK) Egenkapital ved periodens begynnelse 4 914, , ,9 Effekt av implemnteringen av IAS ,2-19,2 Periodens resultat 569,0 248,9 970,5 Valutaomregning/Omregningsdifferanser/Utbytte/Annet - 88,2-296,8-165,8 Egenkapital ved periodens slutt 5 395, , ,4 Kontantstrøm oppstilling (Beløp i mill. NOK) Kontanter ved periodens begynnelse 505,6 405,8 405,8 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 270,2 286,6 322,5 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter - 799,2-418, ,3 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 752,5 38, ,6 Kontanter og bankinnskudd ved periodens slutt 729,1 311,7 505,6

6 Beløp i NOK mill Norge Kjøpesenter Kommersiell drift Utvikling Driftsinntekter 264,1 249,3 22,8 20,0 16,7 9,2 303,6 278,5 Driftskostnader -32,6-38,3-27,4-19,4-11,3-8,3-71,2-66,0 Avskrivninger -0,3-0,6-1,7-0,8-0,1 - -2,1-1,4 Driftsresultat 231,2 210,4-6,3-0,2 5,3 1,0 230,3 211,2 Danmark Kjøpesenter Kommersiell drift Utvikling Driftsinntekter 129,3 117,4 32,8 33,3 3,0 2,8 165,1 153,5 Driftskostnader -31,2-42,8-26,0-25,6-3,8-3,0-61,1-71,4 Avskrivninger , ,4 - Driftsresultat 98,1 74,6 5,4 7,7-0,9-0,2 102,7 82,1 Sverige Kjøpesenter Kommersiell drift Utvikling Driftsinntekter 125,7 91,9 16,8 5,3 18,0 8,1 160,5 105,3 Driftskostnader -25,6-16,2-16,9-5,1-17,6-7,8-60,0-29,1 Avskrivninger -2,0-2,5-0,2-0,2-0,2 - -2,4-2,7 Driftsresultat 98,1 73,2-0,3-0,1 0,2 0,4 98,1 73,4 Annet Total Operasjonell drift, Konsern - Gevinster og alle områder elimineringer og administrasjon resultatandeler annen virksomhet Driftsinntekter 196,9 167,8 16,6 15,9 0,2-842,8 721,0 Driftskostnader -174,5-157,6-16,6-13,1-0,0-0,1-383,5-337,4 Avskrivninger -4,4-3,6-1,3-0, ,5-8,4 Driftsresultat 18,0 6,6-1,4 2,0 0,2-0,1 447,8 375,2 Avstemming av kvartalsrapportering mot virksomhetsrapportering Driftsresultat ihht til virksomhetsrapporteringen 447,8 375,2 Verdiregulering Investeringseiendommer 479,8 96,9 Resultatandeler -0,0-0,1 Driftsresultat ihht til kvartalsrapporteringen 927,7 472,2 Noteopplysninger Kvartalsrapporten er utarbeidet i samsvar med IAS 34 - Interim Financial Reporting. Kvartalsregnskapet med sammenligningstall er utarbeidet i henhold til gjeldende IFRS standarder og fortolkninger. Regnskapsprinsippene benyttet ved utarbeidelse av kvartalsregnskapet er de samme som regnskapsprinsippene benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet for Konsernets årsregnskap kan fåes utlevert ved å kontakte konsernets hovedkontor på Aker Brygge, Oslo.

7 Periodetall Beløp i NOK mill Norge Kjøpesenter Kommersiell drift Utvikling Driftsinntekter 133,6 126,1 11,6 10,5 10,3 4,7 155,5 141,3 Driftskostnader -17,6-20,9-12,0-8,7-7,5-4,0-37,1-33,6 Avskrivninger -0,1-0,3-1,0-0,4-0,0-0,0-1,1-0,7 Driftsresultat 115,9 104,9-1,4 1,4 2,8 0,8 117,3 107,1 Danmark Kjøpesenter Kommersiell drift Utvikling Driftsinntekter 70,6 66,3 20,3 23,0 1,6 1,4 92,4 90,7 Driftskostnader -16,1-23,5-13,1-15,8-1,9-1,4-31,0-40,7 Avskrivninger ,6 0, ,6 0,7 Driftsresultat 54,5 42,8 6,5 7,9-0,3-60,8 50,7 Sverige Kjøpesenter Kommersiell drift Utvikling Driftsinntekter 69,2 45,1 9,9 2,6 14,7 4,1 93,9 51,8 Driftskostnader -14,8-8,1-9,4-2,6-13,6-4,0-37,8-14,7 Avskrivninger -0,3-1,6-0,1-0,1-0,2 - -0,6-1,7 Driftsresultat 54,2 35,4 0,4-0,2 0,9 0,1 55,5 35,3 Annen virksomhet og elimineringer Annet Konsern administrasjonen Gevinster og resultatandeler Total alle områder Driftsinntekter 86,7 101,4 8,3 7,9 0,1-436,9 393,1 Driftskostnader -84,7-88,8-9,2-6,6-0,0-0,1-199,7-184,6 Avskrivninger -2,6-2,8-0,7-0, ,6-4,7 Driftsresultat -0,6 9,8-1,6 1,1 0,1-0,1 231,5 203,8 Avstemming av kvartalsrapportering mot virksomhetsrapportering 2Q 06 2Q 05 Driftsresultat ihht til virksomhetsrapporteringen 231,5 203,8 Verdiregulering av investeringseiendommer 421,8 47,9 Resultatandeler 0,1-0,1 Driftsresultat ihht til kvartalsrapporteringen 653,3 251,7