Uten vedlegg. OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Uten vedlegg Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: 14:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr PS 1/09 PS 2/09 PS 3/09 Innhold Referatsaker - PUK Levanger Valg til godkjenning/underskriving av protokoll 1719/163/2 - Nils Vestrum - klage på vedtak med avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av naust PS 4/09 Reguleringsplan for Finnemarka 11 - klage på vedtak i PUK sak nr. 83/08 PS 5/09 PS 6/09 PS 7/09 PS 8/09 Reguleringsplan Levanger Stadion /315/146 m.fl. Reguleringsplan Reemyra 1 - barnehage Reguleringsplan Torsbustaden - motocrossenter Reguleringsplan Tronnofoten (område B1 i Kjønstadmarka boligfelt etappe 1) PS 9/ /314/340 - Endring av reguleringsplan Moan senter coop extra, Moan - ny kjøreadkomst for varelevering PS 10/ /314/376 - HUNT Biobank Eiendom AS - Tilbygg til biobanken - Byggetrinn II - Halsanvegen 24 - søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum PS 11/09 PS 12/09 PS 13/ /371/1/60 - Gunfrid V Størvold - Flytting av naust - Grønningen Statsalmenning 1719/275/58 - Harry Revdal - søknad om tillatelse til oppføring av garasje Vurdering om Riksantikvarens vedtak om midlertidig fredning av Levanger sentrum skal påklages. Saken ettersendes! Levanger, den 14. januar 2009 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 PS 1/09 Referatsaker - PUK Levanger RS 1/09 RS 2/09 Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen sakliste uten vedlegg 1719/274/1 - Levanger kommune v/ bygg og eiendom - melding om oppføring av tilbygg for toalett på Røstad pumpestasjon 1719/314/349 og 1719/314/350 - Frank Aune/Astrid A Larsen/Gunnar Larsen - Kartforretning over enkelte grenselinjer - Høgberget 40 og 42 - innvilget RS 3/ /196/4/1 - Ove Hokstad - Deling av eiendommen Moslien søndre - Innvilget RS 4/09 RS 5/09 RS 6/ /267/14/1 - Rekvisisjon av kartforretning - innvilget 1719/267/14/10 - rekvisisjon av kartforretning 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Rammetillatelse for riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - innvilget RS 7/ /61/1 - Olav Ringstad - Riving av driftsbygning (korntørke) - Sundlo - Tillatelse til tiltak RS 8/09 RS 9/09 RS 10/09 RS 11/09 RS 12/ /242/17 - Kaare M Gisvold - utslippstillatelse for hytte 1719/339/1 - Øystein Nøst - Deling av eiendommen Bjørvik øvre - innvilget 1719/37/18 - Annfrid og Kjell Inge Rangul - Deling av eiendommen Fredheim - Tilleggsareal - Innvilget 1719/275/539 - Odd Gunnar Saksvoll - Fasadeendring/bruksendring kjelleretasje til boligformål - Gimlevegen 6 B 1719/99/1 - Skogn Bygdealmenning - Punktfeste feste nr Innvilget RS 13/ /314/108 - Berg Eiendom AS - Søknad om rammetillatelse - Tilbygg/fasadeendring Magneten Kjøpesenter - Moan - innvilget RS 14/09 RS 15/09 RS 16/09 RS 17/09 RS 18/09 RS 19/09 RS 20/09 RS 21/ /220/3 - Svend Otto Søyseth - melding om oppføring av redskaphus og bod Levanger kommune v/ enhet for kommunalteknikk - Gamle Kongeveg Elberg - tillatelse til tiltak for sanering av VA-anlegg Klage over vedtatt reguleringsplan for Linus Jenssen tomten - kommunens vedtak stadfestes 1719/198/1 - Åsen Bygdealmenning -Punktfeste - Tomt nr 120 Åsen Bygdealmenning - Innvilget 1719/232/130 - Treco Prosjekt A/S - melding om oppføring av uthus 1719/267/14/2 - Johannes Fossum - Deling av grunneiendom 1719/267/5 - Jostein Forbord - Tillatelse til fradeling av tomt til eksisterende hytte 1719/32/100 - Ove Engelsjord - Garasje - Blilivegen 20 - Innvilget RS 22/ /273/16 - Casa Musica Barnehage AS - tilbygg - Arne vestrums veg 9 - innvilget RS 23/ /2/103 - Anne M Norvik - Tilbygg bolig - Jakob Schives veg 1 - innvilget RS 24/ /37/14 - Levanger kommune - Nybygg/tilbygg og ombygging av Skogn 2 av 75

3 RS 25/09 RS 26/09 RS 27/09 RS 28/09 Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen sakliste uten vedlegg barne- og ungdomsskole - rammetillatelse 1719/262/63 - Jim Sørdal - Riving av eksisterende/oppføring av ny veranda - Roaldmarka 11 - innvilget 1719/79/1 - Oddgeir Ness - Tilbygg driftsbygninig - Nes - innvilget 1719/313/12 - Leif Bjarne Wiborg - Dobbelgarasje m/hems - Soltun 1719/244/67 - Roar Hildonen - ramme- og igangsettingstillatelse for tilbygg hytte - Tomt nr. 61 Djupvika - innvilget RS 29/ /35/66 - Vigdis Karin Ulvnes - Oppføring av levegg - Skogvegen 64 RS 30/09 RS 31/09 RS 32/09 RS 33/09 RS 34/09 RS 35/09 RS 36/09 RS 37/ /314/364 - Runar Nyberg og Gunnhild Folden - Fasadeendring og takoppløft - Høgberget 23 - innvilget 1719/242/17 - Kaare M Gisvold - igangsettingstillatelse for tilbygg til hytte, riving av anneks og oppføring av nytt anneks 1719/169/1 - Jon Hiberg - melding om tilbygg til driftsbygning 1719/22/3 - Jostein Trøite - Gjødselkumme - Støre 1719/213/13 - Rannveig og Ragnar Arentz - Deling av eiendommen Mæhre - Innvilget 1719/275/499 - Anita Lindsve Innhaug - Omdisponering av boligareal i kjeller til næringsareal - Engvegen /316/1 - Frol IL - Oppføring av snøscooterbu 54m2 i Storlidalen - Frol Bygdealmenning - Melding om tiltak 1719/316/1 - Frol IL - Oppføring av midlertidig (2 år) skihytte 92m2 i Storlidalen - Frol Bygdealmenning - Melding om tiltak RS 38/ /18/74 - Block Watne A/S - tillatelse til tiltak for oppføring av 6- mannsbolig og carporter RS 39/ /316/1/ Hans Petter Nervik - Hytte - Tomt nr. 305 Frol bygdealmenning - Innvilget RS 40/ /316/1/42 - Frol Bygdealmenning - Kartforretning over festegrunn - Tomt nr 5 Frol Bygdealmenning - innvilget RS 41/09 RS 42/ /267/14 - Johannes Fossum - Anlegg av vei og parkeringsplass - Vågen Børøya - innvilget Søknad om samtykke til å fravike rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre for å bygging ny 2 etasje/utvidelse av varemottak på magneten- innvilges RS 43/ /61/1 og 1719/59/14 - Ruth og Olav Ringstad og Harald Ringstad - Makeskifte - Sundlo og Haugtun - Innvilget RS 44/09 RS 45/ /44/1 og 1719/44/2 - Trond Brenne og Kolbjørn Hynne - Makeskifte mellom eiendommene Hynne øvre og Hynne nedre - Innvilget 1719/314/10 - Igangsettingstillatelse for øvrige arbeider i tilbygg - Levanger videregående skole - Kirkegata 1 - innvilget RS 46/ /242/38 - Nils Jørgen Aunaas - Grillstue på eksisterende brygge - Knausen II - innvilget RS 47/ /227/1 - Levanger kommune v/enhet for kommunalteknikk - tillatelse 3 av 75

4 til tiltak for forlengelse av utslippsledning fra Hopla renseanlegg PS 2/09 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll 4 av 75

5 Levanger kommune Sakspapir 1719/163/2 - Nils Vestrum - klage på vedtak med avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av naust Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/163/2 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og utviklingskomiteen har vurdert klagen, men kan ikke se at det foreligger momenter i klagen som tilsier at påklaget vedtak bør oppheves eller endres. Plan- og bygningssjefens vedtak datert opprettholdes og klagen sendes til Fylkesmannen som klageinstans. Vedlegg: 1 Tegninger 2 Kart 3 Søknad om dispensasjon 4 Miljøvernavdelingens uttalelse for oppføring av naust - Vestrum søndre 5 Nils Vestrum - søknad om dispensasjon for oppføring av naust - avslag 6 Klage over vedtak oppføring av naust på eiendommen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Skjema for melding om tiltak Utgående høringsbrev Foreløpig svar på søknaden til Nils Vestrum Svar på høringsbrev fra Fylkeskommunen Svar på høringsbrev fra lokal landbruksmyndighet Saksopplysninger: Søknad om dispensasjon fra Nils Vestrum for oppføring av naust og melding om oppføring av naustet ble mottatt Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 17-2 (byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjø) og fra kommuneplanens arealdel vedrørende LNF-formålet. Planstatus: Området omfattes av kommuneplanens arealdel og er markert som LNF-sone A. Om denne sonen er det anført i tekstdelen til planen: I utgangspunktet er utbygging som ikke har direkte tilknytting til landbruk eller annen 5 av 75

6 stedbunden næring, ikke tillatt i LNF - områder. Disse områdene har særlig sterke interesser knyttet til primærnæringen og bør i størst mulig grad holdes fri for ny bebyggelse og tekniske anlegg. Om strandsonen er det anført blant annet: Det er generelt forbud mot bygging og fradeling i 100 metersbeltet langs sjø og vassdrag. Unntatt for dette er bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegning tilknyttet landbruket og mindre vesentlige utvidelser på annen bebyggelse. Tiltaket og begrunnelse for dispensasjon: Naust med målene 8x4,5 meter søkes oppført på eiendommen gnr. 163, bnr. 2 i Levanger kommune. Argumentasjon fra søkers side for dispensasjon er: Det har vært et naust på stedet tidligere. Naustet ønskes plassert lavt i terrenget og vil ikke virke sjenerende på omgivelsene eller allmennheten. Søkerens familie har et nært forhold til sjøen og ønsker naust for oppbevaring av båt og utstyr. Utleie av eksisterende hytte og feriehus blir mer attraktivt når det er tilgang til båt/kajakk. Alternative nausttomter på søkers eiendom finnes ikke, den ellers eneste naturlige tomten for naust var fullt belagt av nabobrukenes naust allerede tidlig på tallet. Andre myndigheter: Søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen, Fylkeskommunen og lokal landbruksmyndighet i samsvar med plan- og bygningslovens 7 og 95. Fylkeskommunen og lokal landbruksmyndighet har ingen merknader til saken. Fylkesmannen ved miljøvernavdelingen har i brev datert varslet at de går imot at det blir innvilget dispensasjon. Fylkesmannen varsler samtidig om at han vil ha kopi av kommunens vedtak. Vurdering av dispensasjon og vedtak med nektelse av dispensasjon I kommunens svar på søknaden ble argumenter som kan tale mot dispensasjon er anført slik: Strandsonen generelt er vernet mot nedbygging gjennom lovverk og føringer blant annet i stortingsmelding. Hensikten bak byggeforbudet er å holde strandsonen mest mulig fri for bebyggelse. Her er strandsonen relativt uberørt av bygninger, dispensasjoner vil dermed være i strid med hensynet bak byggeforbudet. Utbygging i denne strandsonen vil være uheldig med hensyn på biologisk mangfold. Litleholmen er vernet som biotopvern og Vestrumsbukta fungerer som rasteområde for fugl, jfr uttalelsen fra Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen. En dispensasjon her kan medføre at andre vil hevde å må få dispensasjon ut fra prinsippet om likebehandling. Det vil si at en dispensasjon kan være med på å skape presedens. Søknaden gjelder dispensasjon fra vedtatt plan (kommuneplanens arealdel) og kommunen har mottatt innsigelser mot dispensasjon fra Fylkesmannen. I slike tilfeller bør dispensasjon ikke innvilges. I svaret ble det konkludert slik: 6 av 75

7 Etter kommunens skjønn foreligger det en overvekt av grunner som taler mot dispensasjon. Det vil si at de offentlige hensyn som planlovgivningen skal ivareta taler mot dispensasjon og veier tyngre enn de private grunner for dispensasjon. Vedtaket lyder slik: Søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 17-2 (byggeforbud i 100- metersbeltet mot sjø) og 20-6 (virkninger av kommuneplan) etter plan- og bygningslovens 7 avslås. Som begrunnelse vises det til vurdering med konklusjon over. Klagen: Klage på vedtak med nektelse av dispensasjon er framført i brev datert Momenter for klagen er ført i 3 punkter: 1. Det nevnes at strandsonen generelt er vernet mot nedbygging og at denne er relativt uberørt av bygninger i Vestrumsbukta. Vi vil framheve at det vi definerer som strandsonen i Vestrumsbukta er totalt ubebygd og at den også vil være det etter at evt naust er oppført da vi ønsker å trekke naustet et godt stykke opp på vår dyrka mark nettopp for fortsatt å verne den mest utsatte delen av strandsonen. 2. Ang hensyn til biologisk mangfold. Vi driver i dag kommersielt jordbruk helt ned til flomålet. Det vil si forhøsting, slått, fraukjøring, rundballepressing samt beite fra mai ut oktober. Naustet tenker vi å legge ca 20 meter fra flomålet og vi kan ikke se at dette vil føre til mer uro for fugler som raster på stranda. 3. Ang eventuell presedens. I Vestrumsbukta er det gårdene Vestrum nordre, Vestrum søndre, Vang og Langfallet som har strandrett. Som det framgår av søknaden er det bare gården vår, Vestrum søndre, av disse gårdene som ikke har naust ved sjøen. Vang, Langfallet, Vesterheim og Vestli har naust som er oppført på jord som tilhører vår gård på sørsida av Vestrumsbukta. Det er ikke plass til flere naust der. Gården Vestrum nordre har egen naustplass i strandsonen på nordsida av Vestrumsholmen. Vi kan ikke se at det kan være fare for at en dispensasjon i vår favør skal kunne skape presedens hos de tilliggende gårder. Vi vil heller tørre å påstå at dette vil gi oss likebehandling i forhold til våre naboer. I klagen avsluttes det med at kommunen blir bedt om å vurdere dispensasjonssøknaden på nytt og at det håpes på positiv behandling. Vurdering: Klageadgang: Hjemmel for klageadgang og klagebehandling finnes i forvaltningsloven. I samsvar med lovens 28 kan enkeltvedtak påklages. I lovens 29 er klagefristen satt til 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part. Vedtaket er datert , i klagen anføres det at underretning om vedtaket ble mottatt Klagen er stemplet mottatt her den Det er over tre uker fra mottatt underretning til mottatt klage, klagefristen er derfor oversittet med noen dager. I henhold til forvaltningslovens 31 kan en klage tas under behandling selv om klagefristen er overskredet dersom a) parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. 7 av 75

8 I vurderingen om av om klagen skal tas under behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. I dette tilfellet er klagen oversittet med kun noen få dager og vi kan ikke se at det er andre parter i saken som kan påføres skade eller ulempe dersom vedtaket blir endret. Når det i tillegg kan være noe usikkerhet med postgang og stempling av mottatt klage, anser vi det som forsvarlig og lovlig å ta klagen til behandling. Vurdering av klagen: I korthet anføres det tre forhold som, etter søker vurdering, bør medføre endring av vedtaket med godkjenning av søknaden. Det ene forholdet er at strandsonen ikke forringes med oppføring av naust. Det andre er at likebehandling bør tilsi at de får bygge naustet. For det tredje anføres det at strandsonen, slik de oppfatter den, ikke strekker seg lengre enn til dyrket mark (20 meter fra flomålet). At strandsonen ikke forringes dersom det oppføres et naust kan neppe sies å være i tråd med gjeldende rettsoppfatning ettersom hensikten bak byggeforbudet er å holde strandsonen mest mulig fri for bebyggelse. Vi antar at det ikke kan hevdes presedens fordi det er bygd naust i området tidligere. Antar at det her siktes til et område ca 550 meter, målt i luftlinje, sør for omsøkte naustplassering. Årsaken er at dispensasjonspraksisen har blitt innskjerpet i senere tid, jfr stortingsmelding nr. 26 ( ) angående regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand. Det vises også til Fylkesmannens uttalelse til saken. Vanligvis vil det også, med hensyn på miljøforhold, være viktigere å avverge utbygging på strekninger som ikke er bebygd fra før, enn strekninger som allerede er bebygd. Strandsonen er definert, gjennom plan- og bygningslovens 17-2, til 100 meter fra sjø målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Konklusjon: Vi kan ikke se at det er ført momenter i klagen som gjør at vedtak datert bør oppheves eller endres. 8 av 75

9 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan for Finnemarka 11 - klage på vedtak i PUK sak nr. 83/08 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Klage fra tiltakshaver dat tas ikke til følge. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak nr. 83/08 opprettholdes, og saken framlegges for kommunestyret til behandling. Vedlegg: 1 PUK sak nr. 83/08 2 Plankart sist rev Planbestemmelser sist rev Tiltakshavers kommentarer dat Saksopplysninger: Ved behandling av denne sak i møte den , sak nr. 83/08, foreligger følgende innstilling, behandling og vedtak: Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert : Tillegg til bestemmelsene pkt. 1.7: Garasjer skal plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg. Område for felles parkering endres i plankartet, slik at garasje kan plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg. Deretter vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11. Behandling: Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP; Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør. Begrunnelse. Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning. 9 av 75

10 Forslag til endring fra Flemming Rehtmar, DNA; Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter. Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis. Avstemning: Rehtmars forslag til endring vedtatt med 6 mot 4 stemmer. Rådmannens forslag til endringer enstemmig vedtatt. Vedtak: Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert : Tillegg til bestemmelsene pkt. 1.7: Garasjer skal plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg. Område for felles parkering endres i plankartet, slik at garasje kan plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg. Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter. Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis. Forslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn. Tiltakshaver har ved brev dat framsatt følgende klage på vedtaket: Det vises til brev av hvor vedtak i plan- og utviklingskomiteen den , sak nr. 83/08, refereres. I saksfremstillingen er det gjort en grundig vurdering av fremlagte forslag til reguleringsplan. Rådmannens forslag til innstilling bygger på en utførlig begrunnet og vurdert behandling av søknaden. I foreliggende saksfremstilling inngår en vurdering av vår søknad, basert på gjeldende reguleringsplan- og bestemmelser, hvor uttalelser fra offentlige instanser og naboer er vurdert og hensyntatt. Underveis i prosessen har det vært nært samarbeid med kommunen. Vi har forståelse for ønsket om å plassere garasjer minimum to meter fra offentlig veg og en begrensning av gesimshøyden til 6m. Vi registrerer imidlertid med undring at et ikke begrunnet forslag om å redusere antall boliger fra 5 til 3 blir tatt inn som del av vedtaket. Samtidig vil et pålegg om maks mønehøyde 7 meter fremtvinge ny takløsning. Fremlagte reguleringsplan er basert på opprinnelige «Reguleringsplan for F.v. 119 Staupslia med tilliggende områder». Det er denne, sammen med kommunedelplan for Levanger by som naturlig setter rammer for ny plan. Det blir for uforutsigbart når synsing styrer diskusjonen, og danner grunnlag for et vedtak. Tiltakshaver startet prosessen med et forslag om 7 boligenheter, innenfor rammen av utnyttelsesgraden. Det var umiddelbart aksept for motstand i nabolaget for dette omfanget, så videre løsning har vært basert på 5 enheter. Reell utnyttelsesgrad i den sammenheng er ca 28 %. Reguleringsplanen gir rom for at nye bolighus kan oppføres i inntil 2 etasjer frittliggende eller koplet sammen i rekker eller kjeder. ( 2). For å unngå et for tett bygningsmiljø har tiltakshaver ønsket en «oppdelt» bygningsmasse. Denne fremstår som en gruppe på 3 og 2 enheter+(felles) garasje. 10 av 75

11 Man har forståelse for at veistandarden i Finnemarka må utbedres allerede med dagens bruk. Tiltakshaver Gjembletunet as har i den sammenheng akseptert en utbyggingsavtale med Levanger kommune. I tillegg vil tiltakshaver sørge for å etablere ny gangvei fra Finnemarka ned til Staupslia for å splitte gående og kjørende og på den måte avlaste bilvegen. Gangveien vil bli gjort allment tilgjengelig, og har forutsatt kjøp av tilleggsareal fra fylke/kommune. Med bakgrunn i biltrafikken i Staupslia må det anlegges støyskjerm mot sør og vest. Dette bekostes av tiltakshaver, og i neste omgang boligkjøperne. I forbindelse med reguleringsprosessen er det avdekket forekomst av en stein med skålgrop, som utløser vernekrav og restriksjoner på arealbruken. I vedlagte situasjonsplan er det illustrert hvilke grep som er gjort i forbindelse med fremlagte forslag til reguleringsplan, modifisert etter behandlingen i PUK: - Antall boligenheter redusert fra opprinnelige 7 til 5. - Utnyttelsesgrad redusert fra 33 % til 28 %. - Utbyggingsavtale med kommunen vedr. Finnemarka (vegen). - Endring/utvidelse av reguleringsplanens omfang mht veg. - Etablering av gangveg for allmenn bruk til Staupslia. - Kjøpt tilleggsareal for gangveg. - Etablering av støyskjerm mot Staupslia. - Redusert takvinkel. - Flytting av østre boliger vestover (4m i tillegg til normal avstand fra nabo). - Flytting av felles garasje 2m sørover. 11 av 75

12 På bakgrunn av ovenstående forhold tillater vi oss å påklage vedtaket og å be om at PUK vurderer saken på nytt. Behandling av private reguleringsplanforslag framgår av pbl. 30. Der heter det blant annet at dersom det faste utvalg for plansaker ikke finner grunn til å fremme planforslaget, skal tiltakshaver underrettes om dette ved brev. Ved et slikt negativt utfall for tiltakshaver, gir loven tiltakshaver rett til å få reguleringsspørsmålet prøvet for kommunestyret. Dette gjelder der forslaget omfatter et område som ikke tidligere er regulert, eller dersom det dreier seg om en vesentlig endring i gjeldende regulering. Da det til forslaget har kommet mange betydelige merknader, vurderer vi foreslått reguleringsendring som vesentlig og saken kan da legges fram for kommunestyret. Kommunestyrets vedtak om eventuelt å ikke etterkomme tiltakshavers forslag til regulering, vil være endelig. 12 av 75

13 Vurdering: Siden oppstart av planarbeidet i desember 2007 har tiltakshaver med grunnlag i uttalelser fra naboer og drøftinger med kommunen, foretatt flere tilpassninger av planforslaget. Dette har da resultert i at administrasjonen har vurdert planforslaget som tilfredsstillende i forhold til valgte løsninger om utnytting, byggehøyder, trafikkløsninger og estetikk. Det er i denne vurderingen også lagt betydelig vekt på at nytt planforslag ikke synes å være i strid med eksisterende rammer for utbygging, som er fastlagt i reguleringsplan for Fv. 119, Staupslia med tilliggende områder og Kommunedelplan Levanger sentrum. PUK har imidlertid valgt å vurdere saken annerledes, og vedtatt at før planen kan godkjennes må antall boligenheter reduseres til 3 stk samt at gesimshøyde kan settes som i eksisterende reguleringsplan (6,0 m) og maks mønehøyde 7,0 m. Det er også gjort vedtak om at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn. Tiltakshaver har i klagen anført at plassering av garasjer minimum 2,0 m fra offentlig veg vil være akseptabelt, og det samme vil endring av gesimshøyde på boliger til 6,0 m. Ytterligere reduksjon av antall boligenheter til 3 stk og maksimal mønehøyde på 7,0 m, vil imidlertid være endringer som ikke er forenlig med planforutsetninger som synes å ligge til grunn for planforslaget. Klagen synes ikke å inneholde nye opplysninger som ikke var kjent ved forrige behandling av planforslaget i møte den , sak nr. 83/08. Rådmannen finner dermed ikke grunnlag for å tilrå endringer i det vedtak som PUK har gjort. Saken tilrås dermed framlagt for kommunestyret til behandling. Viss PUK finner å kunne ta klagen til følge, tilrås rådmannens forslag til innstilling i sak 83/08 vedtatt. 13 av 75

14 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Levanger Stadion /315/146 m.fl. Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer på plankartet: Tegnforklaringen: Det tilføyes at omriss av planlagt og eksisterende bebyggelse er veiledende. Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene: og 3.5.2: Kotehøyde for parkeringsplan må fastsettes nærmere : I forbindelse med prosjektering av bebyggelse og uteområder må det tas hensyn til risiko for tilbakeslag av overvann, estimert havnivåstigning og eventuell flom. Forslag til reguleringsplan for Levanger Stadion, datert , legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Kommunal vedtekt til plan- og bygningslovens 66 a, om tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg gjelder. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser , rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 5 Forhåndsuttalelser. 6 Reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet og innsendt av Letnes Arkitektkontor AS i samarbeid med Planstyring AS, på vegne av Idrettslaget Sverre og Byggmester Grande AS. Planforslaget legger til rette for en opprusting av stadion som aktivitets- og idrettsareal, samt for bygging av boliger nær inntil og på stadionområdet. 14 av 75

15 Planområdet Planområdet er på ca. 30 daa og avgrenses av Kirkegata i nordvest, Grønns gate i nordøst, Halsanvegen i sørøst og Bakkegata i sørvest. Planforslaget legger til rette for boliger, dels i kombinasjon med forretning/kontor og dels i kombinasjon med parkering/allmennyttig, industri, friområde park, offentlig og privat/felles avkjørsel og parkering samt offentlige trafikkområder som gate med fortau, gang- og sykkelveg, busslomme og parkeringsplass. Planstatus Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt , med soneinndeling. Oversikt over gjeldende planstatus: Totalhøyde Omr. Reguleringsformål %-BYA Gesims Takvinkel 38 Bolig/ forretning, kontor 40 6,0 9, et, 3 et mot stadion Normal 39 Annet komb. formål; Friområde, bolig, forretning, 15 12,0 3 et Beb.plan kontor, offentlig parkering 40 Industri 80 10,0 Flatt 3 et Normal 41 Bolig/ forretning, kontor 30 6,0 9, et, 3 et mot stadion Normal 42 Allmennyttig (klubbhus) 50 6,0 9,5 2 et Normal P5, P9 Offentlig parkering Flerplansmulighet i område P5 Ifølge reguleringsbestemmelsene skal all bebyggelse i bl.a. område 38 og 41 legges mot reguleringsområdets grense mot gate/fortau eller mot ytre byggelinje der slik fins. Videre ligger planområdet i sone 2, hvor det bl.a. ikke er krav om at bebyggelsen skal være sammenhengende langs gatene (karrébebyggelse). Planområdet omfattes ikke av Riksantikvarens midlertidige fredning , av kulturmiljø i Levanger sentrum. Den midlertidige fredningen omfatter imidlertid bebyggelse like vest for Grønns gate, som planområdet grenser til i nordøst. 15 av 75

16 Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre trådte i kraft den Noen hovedregler ved fortetting, hentet fra kommunedelplan sentrum Estetisk vurdering i fht. landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspillet mellom disse. Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne området for opphold og lek. Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i fht. bygging av gang- og sykkelveger og forta samt søke etter gode trafikkløsninger. Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg. Medvirkning Ifølge forslagsstiller ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Trønder-Avisa og Adresseavisen. Det er redegjort for innkomne forhåndsmerknader i vedlagte planbeskrivelse, og hvordan disse evt. er søkt imøtekommet. En tidligere utgave av planforslaget er forelagt barnerepresentanten og fagområdene kommunalteknikk, kultur, helse, oppvekst, bygg og eiendom samt rådene for eldre og funksjonshemmede og estetikkutvalget i Levanger. Kommunalteknikk Området ligger lavt, slik at det er risiko for tilbakeslag av overvann. Det bør på denne bakgrunn vurderes tiltak i fht. mulig framtidig stigning av havnivå. Forutsetter at det inngås utbyggingsavtale for området. Barnerepresentanten, Viser til Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune pkt 1. Bestemmelser for lekeplasser mv. for barn: I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. Savner opplysning om antall boenheter, da det har betydning for avsetting av fellesareal og småbarnsleikeplasser. Disse arealene må settes av i boligområdene med min. de arealkrav som de kommunale vedtektene krever. Små barn har behov for leike- og oppholdsareal i umiddelbar nærhet til heimen. Dette betyr at parkområdene ikke kan regnes som avsatt areal i forhold til fellesareal og småbarnsleikeplasser. Krav om kvartalsleikeplass dekkes gjennom tilgang til nærmiljøanlegg og park. Estetikkutvalget i Levanger, Utvalget er opptatt av at området skal få en varig funksjonell og estetisk kvalitet. Nye tiltak bør både ivareta funksjonelle behov og visuelt binde sammen og forsterke eksisterende strukturer i sentrum. 1. Valg av hovedgrep Stadion ligger lavt i terrenget sett i fht. forlengelse av Håkon den Godes gate mot Sykehuset og på tvers fra Kirkegata mot Halsanvegen. Stadion kan ha et enormt potensiale for parkering, og det lave terrengnivået kan sees på som et ferdig utgravd areal for nedsenket parkeringshus (for boliger, forretning og kollektivtransport for store deler av sentrumskjernen). Dette anses bedre i fht. bokvalitet og gangforbindelse 16 av 75

17 bykjerne sykehus. Ny foreslått veg til boliger B1-B5 kan begrenses da adkomst/ parkering skjer via P-hus. En park over P-huset vil knytte seg godt til Kirkegata, boliger, hageareal og byrommet forøvrig. Håkon den Godes gate munner i dag ut i tverrgate (Grønns gate), og med terrengfallet i tillegg er det vanskelig å få miljø-/gågate spennende slik at den generer vekst i handel og folk i sentrum. En løftet park ville kunne bli et spennende knutepunkt for by/handel og grønn helse for Sykehuset. P-huset bør også romme parkering for Sykehusets framtidige behov og for evt. handlesenter langs Halsanvegen. Viktig å se eksisterende og nye friområder i sammenheng, både funksjonelt og visuelt. Parken bør bli en del av et sammenhengende nettverk av tur-/grøntstruktur. Dagens bruk av stadion som område for aktiv utfoldelse og møteplass for barn og barnefamilier, spesielt skøytebanen om vinteren, er viktig å ivareta og forsterke. Ulike former for ballspill, skøytebane, skaterampe er eksempel på aktiviteter det kan legges til rette for. Ved utforming av parken må det tas stilling til hvilke deler av utearealet som skal skjermes slik at de inviterer til opphold. Rolige områder bør skilles fysisk og visuelt fra områder for lek/aktivitet. Gode og tilpassede møbleringselementer og kunstnerisk utsmykking (f.eks. lekestativ) øker utearealenes kvalitet. Bør inngå i planlegging av utearealet. Dette kan bli et attraktivt boområde for barnefamilier - viktig at nye boliger tilpasses denne gruppen, for å få varierte aldersgrupper i bykjernen. Barnefamiliene bidrar til liv i park og gater, noe som anses viktig. 2. Kommentarer til foreslått regulering Bolig: Bolig med 3 etasjer/totalhøyde 12 m vil gi en høy fasade inn mot parken Gang/ sykkelveg: Gangforbindelsen Håkon den Godes gate - Sykehuset bør ikke være for smal, men få karakter av allè/promenade, for bl.a. å gi mer verdighet til parken Felles parkering: Lite heldig at Håkon den Godes gate (miljø-/gågate) skal ende opp i en p-plass. Denne bør flyttes/innskrenkes mot nord eller legges under lokk Generelt: I området B/F/K2 ligger 3 hus bygd i funksjonalistisk stil, som det er viktig å ta vare på for framtida, da de representerer en sentral del av arkitekturhistorien. De ligger sentralt, eksponert og samlet og bør tillegges spesiell verdi/vurderes vernet Bygningsform og høyder: Frarår 3 etasjer mot parken, pga. dominant preg Bolig: 4 etasjer bør redusere til 3, for tilpasning til bebyggelse i Halsanvegen Utomhusplan: Bør stille krav om utomhusplan som ivaretar at parken opparbeides som et kvalitetsanlegg. Kulturenheten, Kulturenheten har registrert div. endringer i fht. gjeldende reguleringsplan. - Ser helst at hele område 39 i Sentrumsplanen bevares som friområde/park. - Positiv til gangforbindelse/siktlinje mellom Håkon den godes gate og St. Olavs gate. - Viktig med nærmiljøanlegg for ballspill/-lek (ballbinge eller fotballøkke) på friområdet, men gjør oppmerksom på mulig konflikt mellom støy fra ballbinge og boliger. - Stiller spørsmål ved om det trengs flere dyre boliger i sentrum. Boligene bør i større grad tilpasses yngre barnefamilier, noe området også egner seg til. - Synes fortettingen er gått vel langt/bør reduseres. Ved å flytte arealet for toalett- /servicebygg tilbake til område 42 i Sentrumsplanen vil man bl.a. bryte opp den massive boligbyggingen noe. 17 av 75

18 - Stiller spørsmål ved/er noe skeptisk til om skisserte boliger har den rette stedstilpasning. Viktig at nybygg tilpasses eksisterende bebyggelse og harmoniseres med grøntområde/park. 3 etasjer virker vel høyt. - Ønsker å styrke Levanger som et handelssentrum, og foreslår at byggeområdet i syd i stedet legges til rette for parkering under bakkenivå og med kjøpesenter over. Forslagsstiller fikk kopi av overnevnte uttalelser før siste revisjon av planen. Vurdering: Plantype og forholdet til gjeldende reguleringsplan, vedtatt Jfr. vedlagte planbeskrivelse er denne reguleringsplanen ment å svare på kravet om bebyggelsesplan for Stadion. Den er derfor svært detaljert, og det anses ikke nødvendig med oppfølgende bebyggelsesplan. I fbm. offentlig ettersyn av reguleringsplan for Levanger sentrum, ytret Letnes Arkitektkontor AS, pva. Sverre IL, ønsker om vesentlige endringer av planen. Det ble ikke prioritert å gjennomføre noen ny høring av sentrumsplanen, og det er følgelig ikke tatt stilling til en del forhold som nå ønskes avklart. Gate- og bebyggelsesstruktur Levanger sentrum har en forholdsvis stram gatestruktur, og dette synes videreført gjennom en oppdeling av mindre kvartaler og krav om at bebyggelse skal plasseres i formålsgrense mot fortau, men med mulighet for inntrukne inngangsparti og hjørner. Dette anses som en noe strengere oppfølging/videreføring av forutsetninger for område 38 og 41 i gjeldende reguleringsplan, hvor det er angitt at bebyggelse skal legges mot reguleringsområdets grense mot gate/fortau. Dette kan på sikt bidra til strammere avgrensede by-/gaterom. Eksisterende bebyggelse i industriområdet, mot Halsanvegen, er lokalisert noe unna fortauet, og er egentlig ikke i samsvar med femte ledd. I reguleringsplanen for Levanger sentrum er indre byggegrense benyttet i mange kvartaler. Dette for å sikres hensiktsmessige uterom mellom bebyggelsen, evt. med mulighet for lavere bebyggelse som uthus og garasjer. Vist veiledende husplassering i planforslaget veier til en viss grad opp for dette. Forslag: Tegnforklaringen: Det tilføyes at omriss av planlagt og eksisterende bebyggelse er veiledende, jfr. forslag til bestemmelser. Evt. utstrakt bruk av balkonger over offentlig fortau kan gi inntrykk av et smalere gaterom. Ifølge vegnormaler bør det være minst 2,25 m fri høyde over fortau og 4,5 m over kjørebane. I er fri høyde satt til min. 3 m. Jfr. gjeldende reguleringsplan legges det til rette for mulig undergang under Kirkegata, i retning mot Sundet. Realisering av denne synes noe uklar, men inntil videre er det ønskelig å beholde muligheten. Foreslått gangforbindelse Håkon den Godes gate - Bakkegata har fått økt bredde, på bakgrunn av uttalelse fra Estetikkutvalget. Pga. forskjell i terrengnivå kan kjøre- og gangforbindelse mot Bakkegate innebære fylling, men dette kan også løses med mur. Området nærmest Kirkegata - B/F/K1 og B/F/K2 Foreslått grad av utnytting og takvinkel for skrått tak er i hht. gjeldende reguleringsplan. Mulighet for flatt tak er nytt, og kan kanskje diskuteres. Foreslått gesims- og mønehøyde er som i gjeldende plan, med unntak av at man her sier at høyden skal måles i fht. gate 18 av 75

19 og at det skal være mulighet for loft og underetasje. Tre etasjer mot stadion har vært intensjonen også i gjeldende plan, men det er ikke opplyst at høydene skal måles på spesiell måte. Estetikkutvalget frarår 3 etasjer mot parken. Vi minner om at tomtene er forholdsvis smale, noe som gjør det mindre aktuelt med varierte byggehøyder. Videre anses to etasjer mot Kirkegata akseptabelt og terrenget legger delvis til rette for sokkeletasje. Flere eksisterende bygg har også tre etasjer mot parken, se foto i vedlagte planbeskrivelse. Videre vil bebyggelsen i område B1-B5 bli mer markert i fht. parken. Estetikkutvalget tilrår at de tre funksjonalistiske bygningene mot Kirkegata, nærmest Grønns gate, vurderes bevart. Dette forutsettes vurdert i fbm. eget prosjekt/ gjennomgang av bevaringsverdig bebyggelse, gårdsrom og andre objekt i sentrum. Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre m.m. Overnevnte synes lite aktuelt, og er heller ikke tema i bestemmelsene. Områdene BFK1 og BFK2 med mulighet for forretning måles til hhv. ca. 2,5 og 2,0 daa. Utnyttingsgraden på hhv. %-BYA = 30 og 40 % tilsier at kjøpesenter over 3000 m 2 bruksareal ikke vil være mulig å få til, selv ved sammenslåing av eiendommer og oppføring av to etasjer pluss sokkel. Området nord for parken - B1-B5 (nytt utbyggingsområde) Sammenlignet med området langs Kirkegata, som har en del eldre bebyggelse, foreslås det en noe høyere utnyttingsgrad. Det foreslås 3 etasjer, noe bebyggelsen langs Kirkegata også har mot stadion. Estetikkutvalget har kommentert at 3 etasjer/totalhøyde 12 m vil gi en høy fasade inn mot parken og Kulturenheten synes generelt å være skeptisk til 3 etasjer. Vi ønsker flere synspunkter på dette før det tas endelig stilling til om høyden bør reduseres noe. Høyden er forøvrig i samsvar med bestemmelser for område 39 i gjeldende reguleringplan. Områder langs Halsanvegen Kombinert formål; Bolig/offentlig parkering/felles parkering/allmennyttig I fht. den toetasjes eneboligbebyggelsen på motsatt side av Halsanvegen og eksisterende industribygg (Tommen Gram) kan fire etasjer (gesims 12 m og møne 15 m) synes høyt. Se vedlagte illustrasjon. Estetikkutvalget har foreslått reduksjon til 3 etasjer, og beboere i Halsanvegen er skeptisk til høy bebyggelse her. Vi er noe i tvil, men tilrår at planforslaget sendes på høring slik. Pga. høy utnyttingsgrad forutsettes uteoppholdsarealet anlagt på dekket over parkeringsetasjen. Industriområdet Utnyttingsgrad, gesimshøyde og takvinkel (flatt) er som i gjeldende reguleringsplan. Parkeringskravet er i samsvar med gjeldende vedtekter. Forslagsstiller har opplyst at foreslått kjøreadkomst til industriområdet, vist med pil, fra planlagt gang- og sykkelveg, er gjort av hensyn til vareadkomst, og at hovedadkomsten skal være fra Halsanvegen. Vi hadde helst sett at gang- og sykkelvegen ikke benyttes til varetrafikk. Parkering offentlig og felles Gjeldende reguleringsplan legger til rette for to offentlige parkeringsplasser (P5 og P9), hvorav flerplansmulighet i område P5 (ved Grønns gate). Endringsforslaget begrenser denne muligheten noe, da arealene også foreslås benyttet til felles parkering for boliger. 19 av 75

20 Videre er nordlig del av P5 (i gjeldende plan) foreslått omdisponert til utbyggingsområde. Ifølge planbeskrivelsen legges det til rette for offentlig parkering med 44 plasser i område for bolig/parkering/allmennyttig og 56 plasser (18 på bakkeplan og 38 på p- dekke) ved Grønns gate. Sum 100 plasser. Parkering i fbm. allmennyttig formål og bruk av parken forutsettes dekt innenfor de offentlige parkeringsplassene. Vi har forstått det slik at parkeringsplassene under boligprosjektet i sydvest vil ligge omtrent i gatenivå med adkomstvegen. Til sammenligning ble det i reguleringsplan for Levanger sentrum stilt krav om parkering under Halsanvegens gatenivå, i fbm. utbygging av deler av sykehusområdet. Dette ble påklaget, og er ennå ikke endelig avgjort. Ifølge planbeskrivelsen genererer 72 boenheter et behov på 108 p-plasser, som i illustrasjonen er forutsatt dekt under p-dekker internt i B1, B4 og B5 (36 plasser), på bakkeplan felles parkeringsplass nord (21 plasser felles for B1-B5) og under p-dekke område for bolig/parkering/allmennyttig (51 plasser). Sum 108 plasser. Parkering for forretning/kontor og boliger i område B/F/K1 og B/F/K2 er ikke nevnt i bestemmelsene og forutsettes derfor løst innenfor egne tomter. Adkomst til offentlige og felles parkeringsplasser ved Grønns gate er vist fra planlagt kjørbar gang- og sykkelveg, som av hensyn til fotgjengere/syklister er vist med langsgående fortau. Parkeringshusets vertikale plassering er ikke angitt, men det anses av flere grunner som en fordel om tiltaket kan ligge så lavt som mulig. Dette er noe avhengig av adkomstforholdene også. Vertikalnivået bør vurderes fastsatt noe nærmere. Uteareal og parkområde Innenfor planområdet er det illustrert 72 boligenheter. De kommunale vedtektene er gjengitt av barnerepresentanten. Vedtektene sier ikke noe om hvor stor andel av utearealet som kan belastes friområder. Det er her foreslått at halvparten av kravet (25 m 2 pr. boenhet) skal dekkes opp på egen grunn. Dvs. at ca m 2 forutsettes dekt innefor regulert park. Parken måles til ca. 8,6 daa. Forslag: 3.3.1: Det tilføyes eksempler på hva som menes med mindre bygningsmessige innretninger. Universell utforming Se pluss krav om 40 % livsløpsstandard i nye boligområder. Støy Støy fra bl.a. vegtrafikk i Kirkegata og evt. jernbanen kan være en utfordring, se Jernbanen ligger ca. 50 m syd for planlagt ny bebyggelse mot Halsanvegen. Samfunnssikkerhet Spesialområde trafo er vist og nye boligers nærhet til industri synes ivaretatt gjennom bestemmelser for industriområdet. Det vises videre til uttalelsen fra kommunalteknikk. Forslag: 4.1.9: I forbindelse med prosjektering av bebyggelse og uteområder må det tas hensyn til risiko for tilbakeslag av overvann, estimert havnivåstigning og eventuell flom. Utbyggingsavtale Kommunalteknikk har forutsatt at det inngås utbyggingsavtale for området. Jfr. sak om utbyggingsavtaler må denne være i orden før området kan utbygges. 20 av 75

21 Energiforsyning Kommunal vedtekt til plan- og bygningslovens 66 a, om tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg, er nevnt i Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med endringer som foreslått i saken. 21 av 75

22 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Reemyra 1 - barnehage Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L Saksordfører: Siv By (SP) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Plan- og byggesakssjefen - delegert sak 964/08 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende endringer i forslag til reguleringsbestemmelser for Reemyra 1, datert : a) 2.1, tilføyelse: Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse. b) 2.1, tilføyelse: Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt. c) 2.2, tilføyelse: Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride L den 55 db og utenfor soverom, natt kl , ikke overskride L 5AF 70 db. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk. d) 2.2, tilføyelse: Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning. e) 3.5: Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/bra større enn 3000 m². f) 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning. Plankartet oppdateres også mht. kontor. Endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert , m/overnevnte endringer, vedtas jfr. plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse (inkl. illustrasjonsplan på forsiden) 2 Plankart Reguleringsbestemmelser Støyvurdering av 75

23 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Letnes Arkitektkontor AS, Reguleringsplan Reemyra 1 m/bestemmelser, vedtatt Kommunedelplan Skogn, vedtatt Saksopplysninger: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den , sak 94/08, at forslag til endring av reguleringsplanen for Reemyra 1 legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til fredag 19. desember Innen høringsfristen er det mottatt fem høringsuttalelser: 01 Nord-Trøndelag fylkeskommune, Jernbaneverket, NTE Nett AS, Eldres råd, Barnerepresentanten, Fylkesmannen ber om nærmere vurderinger På bakgrunn av brev fra fylkesmannen er det også gjennomført en begrenset høring av Plan- og byggesakssjefens vurdering av planen i forhold til kjøpesenterstoppen. Det ble samtidig tatt opp om planen også bør legge til rette for kontor. Høringsbrevet var datert , og frist for uttalelse var satt til Foreløpig er det mottatt uttalelse fra: 07 Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen, Eldres råd, Evt. ytterligere uttalelser som mottas i hht. høringsfristen vil bli lagt fram i planutvalgets møte. Vurdering: 01 Nord-Trøndelag fylkeskommune, Da barnehagen nå plasseres øst for jernbanen, mens boligområdene alt vesentlig er plassert på vestsiden, må kjøring til barnehagen påregnes. Det må derfor legges godt til rette for parkering for henting /bringing/gjesteplasser. Vi anbefaler at antall gjesteplasser økes og at det sikres plass til korttidsparkering ved henting /bringing. Tar opp det forhold at endringsforslaget likestiller mulighetene for forretning/ industri/bolig. For å sikre utviklingsmuligheter på lang sikt mener de at sentrumsfunksjoner innen forretning/industri bør prioriteres framfor boligbygging i dette området. De mener derfor andel boligbygging bør begrenses sterkt gjennom reguleringsbestemmelsene og at krav til høyde og utnyttingsgrad for eventuelle boliger settes tilsvarende det som er vanlig ved Skogn sentrum i dag. Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8 dersom noen treffer på automatisk fredede kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Kommentar: 23 av 75

24 Vi anser at planen i tilstrekkelig grad legger til rette for plass til korttidsparkering ved henting/bringing. Planen er videre ikke til hinder for at det kan opparbeides flere gjesteparkeringsplasser enn minimumskravet tilsier. Hensiktsmessig løsning forutsettes vurdert av tiltakshaver. I likhet med fylkeskommunen er også fylkesmannens landbruksavdeling skeptisk til at planen ikke har noen begrensning i fht. boliger. Vi har forståelse for synspunktene, men ser foreløpig ikke grunn til å følge opp tidligere begrensning (kun tillate boliger over 1. etasje). Det er videre gitt tillatelse til næringsbygg langs jernbanen, og med planlagt barnehage i sydøst er det ikke så mye egnet areal igjen til evt. boliger. Parsellen på ca. 4 daa, nord for barnehagetomta, er ikke bebygd. Illustrasjonsplanen antyder forøvrig et næringsbygg her. Vi ser at det kan være uheldig med ren boligbebyggelse her, innenfor tilnærmet like rammer (utnyttingsgrad og høyde) som for næringsbebyggelse. Når det gjelder vanlig utnyttingsgrad og høyde for boliger i Skogn sentrum, viser vi til kommunedelplanens hovedregler for fortetting. Disse sier maks BYA = 25 % samt at tiltaket skal tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk. Vi antar rene boligbygg vil være lite aktuelt, og endrer derfor ikke bestemmelsene mht. til dette. Øvrige forhold tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver. 02 Jernbaneverket, Er bekymret for sikkerheten i fht. barnehagens beliggenhet nært opp til sporet, pga. tidligere erfaringer med ulovlig kryssing av sporet til idrettsanlegget i nærområdet. De registrerer at barnerepresentanten ikke deler jernbaneverkets bekymring mht sikkerheten, og forutsetter derfor at planen viser hvilke tiltak som er tenkt gjennomført for å sikre at barn ikke kan komme inn på jernbanelinja. Kommentar: Det vises til supplerende kommentar fra barnerepresentanten, datert , og våre kommentarer til dette. 03 NTE Nett AS, Ingen merknader. Har allerede utarbeidet plan for strømforsyning og fått avsatt tomt for nettstasjon. 04 Eldres råd, Positiv til at det tilrettelegges for ny barnehage i Skogn. 05 Barnerepresentanten, Ved etablering av en barnehage i et område med mye biltrafikk og jernbane, er det særlig viktig å vurdere trafikksikkerhetsmessige forhold. Det må derfor vurderes om de sentrale normene i forhold til fysiske sikkerhetstiltak (gjerde, grind, parkeringsplass etc) ivaretar barnas sikkerhet på en tilfredsstillende måte. Barna i barnehagen skal ikke kunne forlate barnehageområdet ved egen hjelp. Det må også vurderes om eksisterende sikkerhetstiltak langs veier i nærområdet, samt jernbane, er tilfredsstillende. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning og forventes hensyntatt av tiltakshaver. 06 Fylkesmannen Fylkesmannen ber om kommunens vurdering i fht. rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, som trådte i kraft 1. juli De vil gi uttalelse til planen når dette er 24 av 75

25 vurdert, og de har bedre grunnlag for å vurdere om det skal fremmes innsigelse mot planen. Kommentar: Se Plan- og byggesakssjefens sak 964/08, med påfølgende høringsuttalelser. 07 Nord-Trøndelag fylkeskommune, Forslag til ny bestemmelse innebærer at det ikke kan etableres kjøpesenter med bruksareal/bra større enn 3000 m 2 innen planområdet. Med denne begrensningen vil planens utbyggingsmulighet til forretningsformål ikke være i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Den vil heller ikke være i strid med vedtatt fylkesplan Vi har derfor ikke merknader til endringen. Kommentar: Tas til etterretning. 08 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, betinget innsigelse Landbruksavdelingen: Dette aktuelle planområdet ble avsatt til framtidig område for sentrumsutvikling/ næringsvirksomhet allerede i kommunedelplanen fra 1990, og er videreført i gjeldende kommunedelplan. Ved uttalelsen til reguleringsplan som ble vedtatt uttalte landbruksdirektøren følgende: Det aktuelle området som nå foreslås regulert til kombinert område forretning/industri var i kommunedelplan Skogn avsatt til senterområde. Landbruksdirektøren har registrert et relativt stort påtrykk om boligutvikling i og i nærområdet til Skogn sentrum. Landbruksdirektøren ber derfor kommunen vurdere om dette sentrumsnære området, nærmere offentlig kommunikasjon, også kunne rommet leiligheter, evt. i 2. etg. over forretning. Kommunen la inn følgende bestemmelse i planen: Det tillates boliger over 1. etasje. Kravene til innendørs støynivå gitt i forskrift til plan- og bygningsloven skal overholdes. Landbruksdirektøren er opptatt av at når så sentrumsnære arealer omdisponeres til sentrumsutvikling, forsåvidt uavhengig av om det er dyrka jord eller ikke, må områdene gis en god utnytting, og et uttrykk, en arkitektur og form som bygger opp under og styrker kvalitetene både i tettstedet og i fht. omgivelsene/landskapet. For å høyne utnyttingen og for å gi en sterkere inntrykk av sentrumsutvikling vurderte landbruksdirektøren det som svært positivt at det ble åpnet for boligformål over 1. etg. Når kommunen nå åpner for boliger også i 1. etg. vil landbruksdirektøren be kommunen å vurdere dette kritisk. Landbruksdirektøren minner om at grunnlaget for omdisponeringen hele tiden har vært behovet for ekspansjonsarealer til sentrumsutvikling/næringsutvikling. Landbruksdirektøren vil også henvise til mangelen på næringsarealer i regionen. Miljøvernavdelingen: I retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, er de gjeldende støygrensene ved planlegging av bl.a. nye barnehager spesifisert, For barnehager som er 25 av 75

26 tenkt plassert i nærheten av trafikkert vei, må det, før man godkjenner lokaliseringen, foreligge støyvurderinger. Det må også fastsettes evt. krav til støyreduserende tiltak i reguleringsplanen, dersom støyberegningene viser at dette er nødvendig for å overholde støykravene. Dette for å sikre at støygrensene ikke overskrides, og dermed sikre at uteareal og innendørsområde i barnehagen blir kvalitetsmessig godt nok. Beliggenheten til den planlagte barnehagen på Reemyra tilsier at det må foreligge støyberegninger før lokaliteten kan godkjennes. Dette mangler i saksutredningen. Inntil disse beregningene foreligger og evt. støyreduserende tiltak er innarbeidet i reguleringsplanen, har vi en betinget innsigelse til denne planen. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: I Deres oversendelse av 23. desember 2008 er det foretatt endringer i forslaget til reguleringsbestemmelser som innebærer at planforslaget ikke er i strid med Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Vi har ikke merknader til planforslaget slik det nå foreligger. Kommentar: Til Landbruksavdelingen: Se våre kommentarer til fylkeskommunens uttalelse. Til Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har akseptert/gitt uttrykk for at følgende tilføyelse til bestemmelsene vil kunne sikre at støykravene overholdes for ny barnehage og boliger. Samt at tilføyelsene vil gjøre at deres betingede innsigelse til planen frafalles. Forslag: 2.1, tilføyelse: Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt. 2.2, tilføyelse: Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride L den 55 db og utenfor soverom, natt kl , ikke overskride L 5AF 70 db. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk. Forslagsstiller har videre sørget for en støyvurdering i fht. planlagt barnehage, se vedlegg, som anslår støynivået til 60 db, som følge av trafikk på Fv Dette tilsier behov for støyskjerming, da grenseverdien på 55 db er overskredet. Vi foreslår at deres forslag til tilføyelse tas med: Forslag: 2.2, tilføyelse: Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning. I forhold til overnevnte minner vi om at planlagt bebyggelse, vist på plankartet, er veiledende. Til Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Bestemmelsene justeres i hht. nevnte høring. 09 Statens vegvesen, Med 2005-reguleringen og planlagt forretnings- og industrivirksomhet innenfor planområdet, godtok man samtidig at en økt andel av sentrumsaktivitetene i Skogn sentrum etableres på østsiden av jernbanen. Jernbanen utgjør en betydelig barriere mellom boligområdene på vestsiden og skole, ballplass m.v. på østsiden av jernbanen. Endringsforslaget med barnehage innlemmet i planområdet bidrar til en ytterligere 26 av 75

27 todeling av Skogn sentrum og økt kryssing av planovergangen. Denne er i seg selv en utfordring, og vi er i utgangspunktet enig med Jernbaneverket i at nye barnehageformål burde etableres på vestsiden av jernbanen. Samtidig er barne- og ungdomsskolen på østsiden under utvidelse/ombygging, idrettsplassen er i aktiv bruk og det eksisterer også annen infrastruktur og boligbebyggelse på østsiden. Slik sett er Skogn sentrum alt i dag gjenstand for en viss todeling. Dette taler for at utviklingen alt har medført et bygdesentrum delt med en eller flere barrierer (jernbane/fylkesveg 111). Statens vegvesen legger imidlertid til grunn at Levanger kommune med eventuelt planvedtak bevisst velger å forsterke en todeling av sentrum i Skogn, samtidig som kommunen er på det rene med at flere regionale etater anbefaler at sentrumsutviklingen med fordel finner sted på vestsiden av jernbaneovergangen. Statens vegvesen har ingen planer eller ressurser avsatt til å gjøre denne planskilt, og det er erfaringsmessig svært krevende å sikre bruk av planskilte overganger i flatt landskap. Vi forutsetter derfor at transport til og fra barnehage hovedsakelig vil finne sted med bil, og forventer at tiltaket ikke utløser krav om planskilt jernbanekryssing. Vegsystemet i området bærer også preg av at planovergangen med jernbanen er et knutepunkt. Riksveg 754 er forkjørsveg med et til dels tilfredsstillende gang- og sykkelvegtilbud. Fylkesveg 111 mangler tilbud til gående og syklende, og vil med den planlagte gang-/ sykkelvegen få et hardt tiltrengt gode. Vi forutsetter at det foreligger rekkefølgebestemmelse knyttet til at gang-/sykkelvegen er etablert før barnehagen kan tas i bruk. Atkomst til planområdet fra fv. 111 ligger forholdsvis nær krysset med riksvegen. Dette bør imidlertid ikke medføre vesentlige problemer, da det forventes venstresving inn i området fra framherskende trafikkretning (Skogn sentrum) med vanlig vikeplikt ut fra planområdet. Det er positivt at atkomsten til selve barnehagen er lagt internt i området og ikke mot fv Siktforhold og geometrisk utforming av avkjørselen er vanskelig lesbare på det detaljeringsnivå som framgår av sakspapirene. Vår godkjenning av planendringen er derfor betinget av at vi får oss forelagt detaljerte og målsatte tegninger av kryssområdet inn til planområdet i stor målestokk, hvor kravene i vegnormalene er godtgjort. Disse må godkjennes av oss tidligst mulig og før byggeplanleggingen igangsettes, slik at eventuelle justeringsbehov kan legges til grunn forut for byggeprosessen. Det opprinnelige planforslaget manglet detaljert utredning og vurdering av støyforhold. Dette er et sentralt tema ved etablering av institusjonelle tiltak som barnehager. Med de endringer i reguleringsbestemmelsene som foreslås etter nærmere dialog med fylkesmannen, finner vi at planforslaget nå ivaretar disse hensyn på en tilfredsstillende måte. Vi ber samtidig om å få tilsendt støyberegningene når disse foreligger. Statens vegvesen har ingen øvrige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunkt. Kommentar: Rekkefølgebestemmelse mht. gang- og sykkelveg er gitt i 2.8. Forslag: 2.1, tilføyelse: Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse. 27 av 75

28 Det forutsettes også at tiltakshaver følger opp vegvesenets ønske om å bli involvert i kryssutformingen allerede før byggeplanlegging igangsettes. Nevnte støyvurdering følger plansaken som vedlegg. 10 Eldres råd, Eldres Råd har ingen merknader til forslaget til endring i reguleringsbestemmelsene så fremt utbyggerne godkjenner dette. Eldres Råd vil dog bemerke: Reemyra 1 er i utgangspunktet planlagt som en fortsettelse av utviklingen av Skogn sentrum og er en naturlig sentrumsutvidelse. Fylkesmannens referansepunkt med at Reemyra 1 ligger utenfor Levanger sentrum er irrelevant i denne sammenheng. Det er en videreutvikling av bygdesentret Skogn det her er snakk om. Byggegrensen i syd og forholdet til kommunal kloakkledning Gjeldende reguleringsplan har en kraftig byggegrense i syd. Det vises også til uttalelsen fra kommunalteknikk. Byggegrensen i syd kunne vært justert slik at den følger minst 5 m fra eksisterende kommunal kloakkledning. Anlegg i bakken må uansett hensyntas av tiltakshaver, selv om det ifølge byggegrensen kan se ut som om området er bebyggbart. Konklusjon Planen tilrås vedtatt med foreslåtte endringer av bestemmelsene. To av tilføyelsene (b og c) i bestemmelsene er en forutsetning for at Fylkesmannens Miljøvernavdeling skal frafalle sin betingede innsigelse med hensyn til støy. En tilføyelse (e) er gjort av hensyn til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, hvor Fylkesmannen er innsigelsesmyndighet. (a) hensyntar vegvesenets betingelse for godkjenning av planen. Plankartet oppdateres også mht. kontor. BEHANDLING I FORHOLD TIL FORSKRIFT OM RIKSPOLITISK BESTEMMELSE FOR KJØPESENTRE m.m. Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og byggesakssjefen - delegert sak 964/08 Plan- og byggesakssjefens vedtak: Det gjøres følgende endringer i forslag til reguleringsbestemmelser for Reemyra 1, datert : g) 3.5: Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/bra større enn 3000 m². h) 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning. Det gjennomføres en begrenset høring av foreslåtte endringer. Vedlegg: 1 Fylkesmannen, Letnes Arkitektkontor AS, Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 3 PUK-sak 94/08 m/vedlagt planbeskr., plankart og best. (vedtak om off. ettersyn). 4 Felles fylkesplan for Nord- og Sør-Trøndelag Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre med ikrafttredelse , med utfyllende kommentarer. 28 av 75

29 Saksopplysninger: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den , sak 94/08, at forslag til endring av reguleringsplanen for Reemyra 1 legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til fredag 19. desember Hovedhensikten med planendringen var å legge til rette for barnehage. Fylkesmannen har med brev av etterlyst kommunens vurdering i fht. gjeldende kjøpesenterstopp. Kopi av fylkesmannens brev ble sendt forslagsstiller, og vi mottok kommentarer fra Letnes Arkitektkontor AS med brev av Det er i dette brevet gjort rede for planlagt bruk av området. Mottatte høringsuttalelser vil bli vurdert når overnevnte tema også har vært på høring. Planforslaget I endringsforslaget er mulighetene for bolig, forretning og industri likestilt i tre områder. Disse områdene er på hhv. ca. 4,9, 6,0 og 4,2 daa, jfr. figuren til høyre. Tillatt utnyttingsgrad er i bestemmelsene foreslått satt til BYA = 66 % og det er mulighet for to etasjer. Dvs. at summen av bebygd areal må være noe i underkant av m 2, i praksis ennå mindre pga. nødvendig parkering og evt. utearealer/grøntanlegg. Bruksareal regnes av begge etasjene. Endringsforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn legger til rette for godt over 3000 m 2 forretning, noe som altså er i strid med gjeldende rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Definisjon av kjøpesenter (Utfyllende kommentarer til RPB for kjøpesentre) Med bruksareal menes fellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate, lagerlokale, spiserom/kantine og kontorareal. 29 av 75

30 Definisjon av kjøpesenter fremgår av retningslinjer i godkjente fylkesplaner og fylkesdelplaner. Der slik definisjon ikke er gitt, gjelder følgende: Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter én eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark. Vurdering: Forholdet til Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Den nye kjøpesenterstoppen innebærer at det ikke er tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3000 m 2, med mindre dette er i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Fylkesmannen kan imidlertid gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. Forskriften skal legges til grunn for nye planer, og vil ved motstrid gi grunnlag for innsigelser. Forskriften gjelder også foran eldre reguleringsplaner. I denne kjøpesenterstoppen er det ikke gjort unntak for arealkrevende varer. Planforslaget legger foreløpig til rette for godt over 3000 m 2 bruksareal forretning. Ifølge Felles fylkesplan for Nord- og Sør-Trøndelag , side 21, beholdes de gjeldende retningslinjer uforandret. Etter det vi kjenner til har ikke Fylkesplan for Nord- Trøndelag retningslinjer som tillater kjøpesenter her. Felles fylkesplan for Nord- og Sør-Trøndelag angir imidlertid bl.a. følgende strategier under målet om en bærekraftig arealpolitikk for handel og service: b) Detaljhandelsetableringer over 3000 m 2 utenfor sentrumssonen avklares med regionale myndigheter. d) Tilrettelegge for konsentrert utvikling av boligbygging og service/tjenesteyting til lokalsentra og langs gode kollektivtrafikkårer i planområdet (Ny Giv). Når det gjelder Levanger sentrum, har kommunestyret den , sak 071/03, fastsatt en definisjon av bykjerne, sentrumsområde og avlastningsområde. Noe tilsvarende er ikke gjort for mindre bygdesentrum som Skogn. Letnes Arkitektkontor AS har foreslått følgende tilføyelse til 3.5 i bestemmelsene: Det kan ikke etableres kjøpesenter i planområdet i strid med forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter, med ikrafttredelse 1. juli Med utgangspunkt i forskriftens formålsparagraf og kommunedelplan Skogn, anser vi at en viss andel lokalt rettet forretningsvirksomhet/detaljhandel bør kunne anlegges innenfor planområdet. Vi antar videre, med bakgrunn i forskriftens 5, at kjøpesenterstoppen er ment som en midlertidig løsning, i påvente av planmessige avklaringer. Vi antar derfor at Letnes Arkitektkontors henvisning til den rikspolitiske bestemmelsen bør erstattes av en mer varig/selvstendig reguleringsbestemmelse. Forslag: Tilføyelse til reguleringsbestemmelsenes 3.5: 30 av 75

31 Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/bra større enn 3000 m². Vi håper overnevnte vil være i samsvar med gjeldende kjøpesenterstopp, og at det derfor ikke innebærer noen vesentlig endring i fht. dagens situasjon. Den største endringen ligger i at deler av opprinnelig vedtatt næringsområde foreslås omregulert til barnehage samt at bestemmelsen om at boliger kan tillates i 2. etasje er foreslått tatt ut. Hvis en ser bort fra kjøpesenterstoppen har gjeldende plan ikke begrensninger i forhold til fordeling mellom industri og forretning. Dvs. at hele planområdet på et tidligere tidspunkt kunne vært disponert til industri og/eller forretning. Evt. boliger måtte vært i 2. etasje. Da det innenfor det kombinerte formålet legges til rette for noe i underkant av m 2 bebygd areal innebærer overnevnte forslag at svært mye blir forbeholdt industri/bolig. Andre forhold - kontor Ifølge forslagsstillers brev er regnskapsbyrå aktuelt i planområdet. Det kan derfor stilles spørsmål ved om det kombinerte formålet bør suppleres med kontor. Ifølge Miljøverndepartementets veileder benyttes kontor som formål for bebyggelse som nyttes til administrasjon, merkantil service- og tjenesteyting, konsulent- og engineeringsbedrifter o.l. Konklusjon Følgende tilføyes reguleringsbestemmelsenes 3.5: Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/bra større enn 3000 m². 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning. Kjøpesenter eller ikke er i utgangspunktet et vesentlig spørsmål, men overnevnte endringer mener vi ikke innebærer noen vesentlig endring av planforslaget i fht. naboer o.a. berørte parter. Det anses derfor tilstrekkelig med en begrenset høring av foreslåtte endringer. FØRSTE GANGS BEHANDLING Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert , legges ut til offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Saksordfører: Siv By, SP Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. 31 av 75

32 VEDTAK: Forslag til endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert , legges ut til offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse (inkl. illustrasjonsplan på forsiden) 2 Plankart Reguleringsbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan Reemyra 1 m/bestemmelser, vedtatt Kommunedelplan Skogn, vedtatt Saksopplysninger: Plan-/endringsforslaget er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS i samarbeid med Planstyring, på vegne av Reemyra Eiendom AS. Området avgrenses i nord mot Rv 754, i øst mot Fv. 111, i sør mot boligområde og i vest mot jernbanen. Området er tidligere regulert. De vesentligste endringene består i at det nå legges til rette for bygging av barnehage i sydøst, flytting av avkjørsel, etablering av tomt for trafo samt felles intern kjøreveg. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. Reguleringsplan vedtatt Endringsforslag Planstatus og beliggenhet Endringsforslaget berører reguleringsplan for Reemyra 1, vedtatt Området er i dag i sin helhet regulert til kombinert formål bolig/forretning/industri. 32 av 75

33 Forholdet til kommunedelplan Skogn, vedtatt I kommunedelplanen er området avsatt som framtidig senterområde S1 Remyra, se utsnitt av kommunedelplanen nedenfor. Ifølge bestemmelser til kommunedelplanen skal områder avsatt til utbyggingsformål legges til rette for vannbåren oppvarming. Kommunedelplanen sier følgende om sentrumsutvikling: Selve sentrumskjernen på Skogn oppfattes å strekke seg langs Åsvegen fra gamle herredshuset til Skogn helsetun med jernbanesporet som avgrensing i øst. Ved innkjøring langs Rv 754 og langs gamle E6 møter en sentrumsgrensen ved Skjesol dagligvarebutikk og Black Design. Mulige tiltak for å styrke sentrumsutviklingen bør prioriteres i dette området. Normalt oppfattes jernbanen som en barriere. Av den grunn bør flest mulig av handels- og servicetilbudene lokaliseres vest for jernbanesporet. Areal for videre ekspansjon avsettes på andre siden av jernbanesporet. Kommunedelplanens intensjon for området S1 Remyra var å sikre areal for etablering av virksomheter som må ha sentrumsnær tilknytting til Skogn. Medvirkning Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Levanger-Avisa og Trønder- Avisa uke 21. Videre er det tatt kontakt med naboer sør for planområdet. Forhåndsuttalelser i fbm. varslet oppstart er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Merknadene går på hente- og bringeområdet for barnehagen. Forslagsstiller har søkt å imøtekomme merknadene gjennom å legge adkomsten til barnehagen inne i planområdet. (I tidligere utkast var hente-/bringeområdet lagt ut mot fylkesvegen, og det var tenkt noe sambruk av eksisterende adkomst til boligene syd for planområdet). Tidligere versjoner av planforslaget er forlagt barnerepresentanten og fagområdene helse, oppvekst, kultur og kommunalteknikk. Barnerepresentanten og oppvekst hadde ingen merknader. Kommunalteknikk, Levanger kommune Ser at det i forhåndskonferansen er stilt krav om utbyggingsavtale for gang/sykkelveg og VA anlegg. Utbygging av gang-/sykkelvegen bør da tas inn som rekkefølgebestemmelse. 33 av 75

34 Når det gjelder VA anlegg forutsettes at bygninger ikke etableres nærmere enn 5 meter. Det passerer en 160 mm PVC avløpspumpeledning over området. Vurdering: Med unntak av de endringene som er nevnt (barnehage, trafo, flytting av avkjørsel, felles kjøreveg), er planen forholdsvis lik gjeldende reguleringsplan. Forbedring av fellesbestemmelsene 2.1: Situasjonsplaner skal nå også vise evt. uteoppholdsareal/lek. 2.4 omhandler universell utforming. 2.3 er oppdatert mht. parkering for barnehagen. 2.8: Det er foreslått en rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av planlagt gang- og sykkelveg. Opparbeidelsen foreslås knyttet til barnehagen. Allmennyttig formål - barnehage Foreslått barnehageformål anses å være i tråd med overordnet plan; kommunedelplan Skogn, hvor området er avsatt som S1 framtidig senterområde. Vi har ikke innvendinger til foreslått utnyttingsgrad og byggehøyder. Kombinert formål forretning/industri/bolig Kombinasjonen bolig/industri gir noen utfordringer, men dette er det allerede lagt til rette for i vedtatt reguleringsplan. Bakgrunnen for dette synes å skyldes et innspill fra fylkesmannens landbruksavdeling, som kommunestyret fulgte opp. Barnehage i nærområdet gir lignende utfordringer. Bestemmelsene for det kombinerte formålet er ikke særlig endret. Utnyttingsgrad og byggehøyder er som før. Byggegrensen er flyttet noe nærmere boligbebyggelsen i syd. Følgende bestemmelse fra gjeldende plan er ikke tatt med i endringsforslaget: Det tillates boliger over 1. etasje. Kravene til innendørs støynivå gitt i forskriftene til plan- og bygningsloven skal overholdes. Av bestemmelsen kan man ane at boliger i 1. etasje muligens ikke var tenkt tillatt. Utnyttingsgrad og byggehøyder synes forøvrig å gjenspeile at intensjonen i utgangspunktet har vært næringsbebyggelse. Vi ser ikke noe umiddelbart behov for å fastsette at boliger i 1. etasje ikke skal kunne tillates. Spørsmålet er om eventuelle separate boligprosjekt burde hatt en lavere utnyttingsgrad og byggehøyde. Dette bør vurderes nærmere før sluttbehandling. Adkomst og parkering En 3 avdelings barnehage med 10 ansatte kan medføre en trafikk på ca. 260 kjøretøypasseringer. Tomta ligger på feil side av jernbanen i fht. sentrumsbebyggelsen i Skogn, og vi antar at de fleste vil kjøre til/fra barnehagen. Situasjonsplan, mottatt i fbm. byggesaksbehandling av tiltak innenfor planområdet, viser intern kjøreadkomst over en større parkeringsplass. Trafikksikkerhetsmessig ble dette ansett som noe uheldig med tanke på trafikk til barnehagen, og man har nå lagt til rette for en felles kjøreveg gjennom planområdet. Parkerte biler skal ikke kunne rygge ut i dette kjørearealet. Parkering 34 av 75

35 Parkering for barnehagen: Antall besøksplasser synes noe lavt. Dette kan oppveies av illustrert hente-/bringeløsning, som bør opparbeides i tillegg til kravet i 2.3. Det foreslås et p-krav i fht. kontor. Dette er ikke nevnt i det kombinerte formålet, men kontor kan være aktuelt i mindre omfang, i tilknytning til annen forretningsvirksomhet. Uteoppholdsareal/lek Foreslåtte bestemmelser anses tilstrekkelige. Se 2.1, 2.7 og 3.1. Barnehagetomta er på ca. 2,5 mål og foreslått utnyttingsgrad på BYA = 30 % sikrer også at deler av tomta ikke kan bebygges. Når det gjelder krav til minste uteoppholdsareal for barnehagen, er dette satt med utgangspunkt i følgende veiledende norm for inne- og uteareal i barnehager: Inne: 4 m 2 netto leke- og oppholdsareal for barn over 3 år og omlag 1/3 mer pr. barn under 3 år. Ute: omlag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne. Det er godkjenningsmyndigheten, dvs. kommunen, som fastsetter barnas innendørs lekeog oppholdsareal. For en 3 avdelings barnehage, noe avhengig av aldersgruppe, vil dette tilsvare ca m 2 uteopphold. Universell utforming 2.4 anses tilfredsstillende. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Planen har bestemmelser om miljøforhold (2.2) og sikring mot jernbane (2.6). Vi er imidlertid gjort kjent med at kommunen har mottatt søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for bygging av barnehage. Jernbaneverket har i den forbindelse bedt kommunen se seg om etter andre tomter til barnehage. Dette fordi ferdsel over jernbanelinja har vært et problem i fht. eksisterende ballplass, og de frykter en barnehage kan øke problemet. Vi antar denne problemet kan løses gjennom bedre sikringstiltak og at opparbeidelse av gang- og sykkelveg vil avhjelpe noe. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Det er ikke funnet flere forhold som må hensyntas. Energibruk Kommunedelplan Skogn er forholdsvis ambisiøs mht. fjernvarme. I pbl 66 a er det hjemmel for å pålegge bruk av fjernvarme under forutsetning av at det er gitt konsesjon etter energiloven. Så lenge det innenfor planområdet, ikke er gitt konsesjon, og en forsyningsplikt ikke foreligger, er det ikke hjemmel for å gi et slikt pålegg. Tiltakshaver anmodes likevel om å legge til rette for vannbåren oppvarming. Utbyggingsavtale Tiltakshaver bes kontakte enhet for kommunalteknikk, som forhandler pva. kommunen. Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale skal kunngjøres jfr. pbl 64c. Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn. 35 av 75

36 36 av 75

37 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Torsbustaden - motocrossenter Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: a) Tilføyelse 2.1: I forbindelse med søknad om tiltak skal det også legges fram støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt. Sikkerhetskrav for publikum må beskrives i forbindelse med byggesøknad. b) Tilføyelse 2.2: Nødvendig parkering og toaletter må være i orden, før baneanlegg tas i bruk. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før baneanlegg tas i bruk. c) Tilføyelse 2.3: Maksimalt støynivå (L 5AF ) og ekvivalent støynivå (L den ) skal for mest støyutsatt bolig og fritidsbolig ikke overskride henholdsvis 60 og 45 db. d) Ny 2.4 Universell utforming: Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bebyggelse og utomhusanlegg. e) 3.2 andre ledd: T-BRA endres til BRA og følgende tilføyes: Bebyggelse skal ligge lavest mulig i terrenget og kan ha gesimshøyde inntil 6,0 meter og mønehøyde inntil 7,5 meter. f) Tilføyelse 3.2: Skråninger og skjæringer som etableres i forbindelse med bygging av baner skal tilsås. Dersom det må bygges voller som støyskjerming, skal disse ha en god utforming som landskapselement og tilplantes med stedlig vegetasjon. Forslag til reguleringsplan for Torsbustaden motocrossenter, datert , med endringer som anført ovenfor legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart og tegnforklaring Reguleringsbestemmelser datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen. Saksopplysninger: 37 av 75

38 Planforslaget, som ble mottatt , er utarbeidet av RG-Prosjekt AS, pva. Innherred Motorsportklubb. Planen legger til rette for motocrossbane samt omlegging av kjøreveg til skytebanen. Det planlegges også knattebane for de minste kjørerne og RCbane for radiostyrte biler. Motorkjøretøy på banen foreslås tillatt i perioden 15. mars til 31. desember. Kjøring med snøskuter foreslås ikke tillatt. Planområdet er ca. 21,5 daa, hvorav 0,3 daa landbruksområder, 1,0 daa privat veg og 20,2 daa spesialområde motocross. Ifølge planbeskrivelsen er Levanger kommune grunneier, men ifølge matrikkelopplysninger eies grunnen av Skogn bygdeallmenning og Torsbustaden alpinsenter. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon. Planområdets beliggenhet Planområdet ligger i Torsbustaden i Skogn, se kartene under. 38 av 75

39 Medvirkning Oppstart av planarbeidene er kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa av 75

40 Nord-Trøndelag fylkeskommune, fylkesmannen, sametinget og reindriftsforvaltningen i Nord Trøndelag er i tillegg varslet i eget skriv. Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen: Sametinget, Innherred samkommune, Reindriftsforvaltningen i Nord Trøndelag, Feren Reinbeitedistrikt, hytteeiere i nærområdet, Nord Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord Trøndelag, Planforslaget er forelagt barnerepresentanten samt fagområdene kommunalteknikk, kultur, helse/rehabilitering, oppvekst samt landbruk- og naturforvaltning. Kulturenheten, Har ingen innvendinger til planforslaget, tvert i mot, mener vi at planen skisserer en god løsning. Ser det som en fordel at flere ulike anleggstyper kan lokaliseres og tilpasset til samme område slik som her. Ut fra et idrettspolitisk synspunkt synes man har å ha kommet fram til en god løsning. Kjenner ikke til kulturminner innen reguleringsområdet. Barnerepresentanten, Ingen merknader. Landbruk og naturforvaltning har meddelt muntlig at de ikke har merknader. Kommunalteknikk har også meddelt å ikke ha merknader. Planstatus Planområdet ligger innenfor avsatt LNF-område i kommuneplanens arealdel. Da tilliggende alpinsenter m.m. ikke omfattes av noen reguleringsplan har vi ikke funnet noe hensiktsmessig oversiktskart over anleggene i nærområdet. Ifølge byggesak skal ingen av skytebanene i nærområdet ha skyteretning mot planområdet. Bakgrunn for saken om anlegget i Strømsgruva Innherred Motorsportklubb har hatt midlertidig brukstillatelse siden 2003 for å drive med MC motorsport i Strømsgruva. Dette gjennom to behandlinger i PUK (den , sak 30/04 og den , sak 19/06) og to påfølgende administrative tillatelser den og Forslag til reguleringsplan for motocross i Strømsgruva ble behandlet i PUK den , sak 51/07, og planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Saken stoppet opp pga. klausuleringsbestemmelser for drikkevannskilden Hoklingen. Planforslaget er derfor ikke sluttbehandlet. Innherred Motorsportklubb har midlertidig brukstillatelse fram til i dette anlegget. Vurdering: Planlagt ny kjøreveg Det foreslås ny kjøreveg mot skytebanen, da deler av eksisterende veg foreslås omdisponert til motocrossbane. Bredden er målsatt til 6,0 m. Det er kun 5-meters høydekurver i planområdet. Det foreligger ikke noe lengde- eller tverrprofil av planlagt ny vegføring. I den grad det er mulig å si noe om terrengtilpassing i fht. dette kartet, synes vegen å være lagt utenom større forhøyninger i terrenget. 40 av 75

41 Område for motocrossbane m.m. Avkjørsel/kjøreadkomst til motocrossbane-området går ikke entydig fram av planen. Ifølge planbeskrivelsen forventes det sambruk med alpinsenteret. Det er vist til Norges Motorsportforbunds (NMFs) regler i 3.2. Vi antar at det ikke ligger noen urimelige føringer i dette. Forslag: 3.2 andre ledd justeres slik: T-BRA endres til BRA, jfr. veileder for grad av utnytting T Videre bør byggehøyde tilsvarende to etasjer angis med gesimsog/eller mønehøyde i meter, da antall etasjer ikke kan benyttes for å fastsette høyde. I samråd med forslagsstiller vil vi foreslå gesims 6,0 m og mønehøyde 7,5 m. Det kan også tilføyes at bebyggelse skal ligge lavest mulig i terrenget. Forslag: 3.2, tilføyelse: Skråninger og skjæringer som etableres i forbindelse med bygging av baner skal tilsås. Dersom det må bygges voller som støyskjerming, skal disse ha en god utforming som landskapselement og tilplantes med stedlig vegetasjon. Parkering og serviceanlegg Ifølge planbeskrivelsen vil eksisterende parkeringsplass dekke klubbens behov for parkering i forbindelse med trening og løp. Øvrige fasiliteter så som klubbhus, toaletter etc. finnes også i området, og klubben er i dialog med de øvrige aktørene i området for å få på plass nødvendige avtaler om sambruk. Forslag: Tilføyelse 2.2: Nødvendig parkering og toaletter må være i orden, før baneanlegg tas i bruk. Universell utforming Ifølge planbeskrivelsen planlegges banen tilrettelagt i den grad det er mulig for funksjonshemmede. Forslag: Nytt punkt 2.4: Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bebyggelse og utomhusanlegg. Støy Ifølge kap. 2.2 i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) bør kommunen i plansaker som omhandler etablering av ny støyende virksomhet, påse at det foreligger en støyfaglig utredning med beregning og kartfesting av støysoner. Opplysningene bør fremskaffes av tiltakshaver i en tidlig fase, slik at hensynet til medvirkning fra allmennheten ivaretas. Fylkesmannen har også tilrådd at det utarbeides støysonekart. Vi har ikke lyktes i å få tiltakshaver til å gjøre rede for støymessige konsekvenser av planen, dvs. om lokaliteten er egnet til formålet uten støyreduserende tiltak i fht. eksisterende boliger, fritidsbebyggelse og friluftslivsinteresser. Alpinsenter, skihytte, ski- /lysløype o.l. finnes i nærområdet, men foreslåtte restriksjoner i fht. bruk av motocrossanlegget bidrar til å redusere konfliktene noe i fht. bl.a. reindrift og friluftsliv. Oppkjøring av nevnte løypeanlegg og bruk av skytebaner medfører allerede noe støy. Planbeskrivelsen har likevel noen faktaopplysninger. Anbefalte grenseverdier for støy ved bolighus i fbm. etablering av motocrossbane er angitt og nærmeste boligbebyggelse og fritidsbebyggelse oppgis å ligge hhv. ca m og 700 m unna. 41 av 75

42 Vi har forstått det slik at tiltakshaver først ønsker en avklaring i fht. reindrift og at de heller vil gjøre målinger når anlegget er ferdig/tatt i bruk. Slik vi ser det innebærer dette noe usikkerhet for tiltakshaver, i tilfelle representative støymålinger skulle vise at banen ikke kan tas i ordinær bruk før det er gjennomført støyreduserende tiltak. I tillegg til avstand vil bl.a. topologi og vegetasjon også ha betydning i fht. støy. I fbm. regulering av et tilsvarende baneanlegg i Inndalen i Verdal kommune, ble det gjennomført en støyvurdering før første gangs behandling. Jfr. 2.3 i reguleringsbestemmelsene vil tiltakshaver uansett bli ansvarlig for å overholde Miljøverndepartementets anbefalinger i retningslinje for støy i arealplanlegging (T-1442). Ifølge kap bør kommunen også stille juridisk bindende støykrav til tiltakshaver gjennom reguleringsbestemmelser etter pbl 26. Reguleringsbestemmelsene bør også ha rekkefølgebestemmelser som sikrer at støytiltak iverksettes seinest samtidig med utbyggingen. På bakgrunn av overnevnte vil vi foreslå utredning av støyforhold før igangsetting. Forslag: Tilføyelse 2.1: I forbindelse med søknad om tiltak skal det også legges fram støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt. Sikkerhetskrav for publikum må beskrives i forbindelse med byggesøknad. Tilføyelse 2.2: Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før baneanlegg tas i bruk. Tilføyelse 2.3: Maksimalt støynivå (L 5AF ) og ekvivalent støynivå (L den ) skal for mest støyutsatt bolig og fritidsbolig ikke overskride henholdsvis 60 og 45 db. Biologisk mangfold Naturfaglig uttalelse om hønsehauk og liten salamander skal være hensyntatt. Feren Reinbeitedistrikt går imot planen, da den ligger innenfor reinens vinterbeiteområde. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, som skal være kjent med nevnte forhåndsuttalelse, har likevel ikke merknader da det er foreslått en begrenset bruk av området samt forbud mot snøskuter. Vi antar videre at eksisterende anlegg allerede gjør området mindre aktuelt som beiteområde. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Temaet er omtalt i planbeskrivelsen og vi har gått igjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Forventede grunnforhold anses å være i samsvar med kvartærgeologisk kart. I retning mot alpinsenteret er det ifølge dette kartet registrert en betydelig grunnvannsressurs. Anlegget i Strømsgruva Når eksisterende anlegg ikke lenger kan benyttes, bør motorsportklubben sørge for opprydding i dette området. Reguleringsplanprosessen for Strømsgruva anses avbrutt/avsluttet. 42 av 75

43 Konklusjon Feren Reinbeitedistrikt og flere hytteeiere går imot planen, men på bakgrunn av en helhetsvurdering anses området likevel egnet for motocross. Dette under forutsetning av at det dokumenteres tilfredsstillende støynivå og fordi det bl.a. foreslås tidsbegrensning i bruken av området og forbud mot snøskuter. Vi tilrår at planforslag med foreslåtte endringer legges ut til offentlig ettersyn. Plankart m/tilhørende tegnforklaring/tittelfelt bør innpasses på samme ark i fbm. evt. oppdatering av dette. 43 av 75

44 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Tronnofoten (område B1 i Kjønstadmarka boligfelt etappe 1) Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endring på plankartet: Tegnforklaringen: Planlagt bebyggelse med takfall, illustrasjon endres til Planlagt bebyggelse med takfall, veiledende. Forslag til reguleringsplan for Tronnofoten - alternativ 2, datert , med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Bebyggelsen bør tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse - Opprinnelig forslag 2 Plankart Opprinnelig forslag 3 Reguleringsbestemmelser - Opprinnelig forslag 4 RG-Prosjekt Alternativt planforslag 5 Plankart Alternativ 2 6 Reguleringsbestemmelser - Alternativ 2 7 Illustrasjoner; Fasader, snitt og fotomontasje Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 8 Reguleringsplan m/best. for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt Utbyggingsavtale Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt Saksopplysninger: Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS i samarbeid med Letnes Arkitektkontor AS, pva. Tronnofoten Eiendom AS. Planområdet er på 8,4 daa og ligger innenfor planlagt boligfelt i Kjønstadmarka, se kartet under. 44 av 75

45 Planforslaget foreligger i to alternativer; Opprinnelig forslag og Alternativ 2. Opprinnelig forslag Alternativ 2 Begge legger til rette for oppføring av boliger med tilhørende garasjer og andre fellesområder. Det planlegges fire leilighetsbygg med tilsammen 28 boenheter i begge forslagene. I tillegg planlegges to garasjerekker, dels i 2 etasjer/plan. Opprinnelig forslag legger til rette for boliger i 2 etasjer, mens det i alternativ 2 legges til rette for at deler av bebyggelsen også kan ha inntil 3 etasjer. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. Planstatus Planområdet omfattes av reguleringsplan for Kjønstadmarka, vedtatt , hvor det er stilt krav om bebyggelsesplan for område B1 Tronnofoten. 45 av 75

46 Planforslaget er ment som en oppfølging av overnevnte plankrav, men pga. at planen dekker et noe større område enn det som tidligere var klarert for utbygging, behandles det som en reguleringsplan. Planen er derfor like detaljert som en bebyggelsesplan. Forholdet til kommunedelplan sentrum: Planforslaget omfatter ca. 1,4 dekar utvidelse sørover i fht. gjeldende reguleringsplan. Dette arealet, se kartutsnitt, er avsatt som hhv. framtidig byggeområde og LNF-område i kommunedelplan sentrum. Planforslaget viser forøvrig 138 m 2 landbruksområde i syd. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt , antas å gjelde. Medvirkning Planarbeidet er kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa Ifølge planbeskrivelsen er det ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen. Forhåndskonferanse ble avholdt 26. februar En tidligere utgave av opprinnelig planforslag, datert , ble sendt barnerepresentanten og Estetikkutvalget i Levanger, samt på en intern høringsrunde til fagområdene landbruk, oppvekst, kommunalteknikk og brann samt til Eldres råd og Kommunalt råd for funksjonshemmede. Følgende merknader ble mottatt: Barnerepresentanten, Levanger kommune, Ingen bemerkninger. Kommunalteknikk, Levanger kommune, Har ikke innvendinger til at det gis atkomst til boligtomter gnr 6/1, 6/51 og 7/17. Usikker på begrunnelsen for at atkomst til gnr 7/1 er nevnt. Ingen ytterligere merknader. Brannsjefen, Levanger kommune, Svalgang er rømningsvei og utløser dermed spesielle branntekniske krav. 2. Seksjonering mellom de fire seksjonene. 3. Brannvesenet må ha adkomst under gangbru lysåpning min. 3,7 meter. Bredde min. 4 meter. 4. Det må anlegges adkomstvei langs fasade (FA2) som må gå helt bort til hjørne. fasaderedning med høydebil. 5. Brannvesenet ber om å få forelagt oversikt over plassering av brannkummer størrelse på ledningsnettet. 46 av 75

47 6. Dersom svalgang i 2. etg. er blokkert må evakuering fra denne etasje skje fra motstående side. Langs denne fasade er det ingen adkomstvei for brannvesenets høydemateriell. Her må det etableres en adkomstvei til brannvesenets høydemateriell min. veibredde 4,0 meter for fasaderedning/slokking. Dette er de første kommentarer vi har til prosjektet. Eldres råd i Levanger kommune, Ingen merknader. Er tilfreds med at prinsippene om universell utforming er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. På bakgrunn av overnevnte samt stor skepsis til foreslått bebyggelse bad vi om et revidert planforslag. Vedlagte reviderte planforslag mottak vi i to alternativer den Endring i fht. tidligere utgave av opprinnelig planforslag er beskrevet i vedlagte brev av Broen som nevnes i dette brevet er ikke lenger med. Vurdering: Vi har funnet det naturlig å sammenligne planforslaget med gjeldende reguleringsplan. Gjennom ny reguleringsplan er det likevel anledning til å foreslå vesentlige endringer. Plantype Ifølge gjeldende reguleringsplan for Kjønstadmarka skal bebyggelsesplaner angi avkjørsler, byggegrenser, tomtedeling, veiledende plassering og omriss av bygninger, takform, tillatt maksimale mønehøyder, møneretninger, felles leke-/oppholdsarealer, felles adkomster parkeringsplasser og gangveger m.m. Ny reguleringsplan anses like detaljert, og det er ikke behov for oppfølgende bebyggelsesplan. Grad av utnytting I gjeldende reguleringsplan er BYA satt til maks 40 %, minimum 25 %. Generelt om 3.2 i begge forslagene: Tomtearealet skal ifølge gjeldende veileder forstås som aktuelle byggeområder (dvs. at fellesområdene ikke regnes med). Dette betyr at nytt forslag ikke er direkte sammenlignbart med overnevnte bestemmelse. På bakgrunn av vedlagte arealregnskap finner vi at utnyttingsgraden i forhold til hele tomta (planområdet minus landbruksområdet) ligger på 29,4 % for begge planforslagene. Den vil bli noe høyere hvis en ikke regner med deler av den felles adkomstvegen. Bebyggelsen Gjeldende reguleringsplan sier bl.a. følgende om område B1 Tronnofoten: Generelt for begge planforslagene: I planforslaget er det i 3.1 foreslått leiligheter i lavblokk. 47 av 75

48 Prosjektets volum og landlige beliggenhet, øverst i planlagt boligfelt, nært inntil frittliggende bolig- og landbruksmessig bebyggelse samt planlagte eneboligtomter gir noen utfordringer i forhold til estetikk. Tomta oppleves som et nærmest flatt platå, men terrenget faller noe mot nordvest. I syd ligger en terrengmessig forhøyning/rygg. Alle bolighusene er foreslått forholdsvis eksponert ytterst på platået, noe som gir god utsikt og mulighet for skjermede utearealer i syd, men som også gjør bebyggelsen mer fremtredende. Veiledende kotehøyde for golvnivå i 1. etasje varierer fra kote +50,0 i øst til kote +48,0 i vest. Med utgangspunkt i terrengforhøyningen i syd, er det også lagt til rette for garasjer i to etasjer i område G1. Sistnevnte er nytt i fht. gjeldende plan. Denne garasjerekken, inkl. trapp, har en lengde på ca. 42 m, og vil framstå i 2 etasjer mot indre del av planområdet. Bolighusene er illustrert med høyeste gesims mot nord, garasjene med høyeste gesims mot FA1. Det planlegges svalgangsløsninger mot syd, med inngangsdør til hver leilighet rett imot tilhørende bod. Opprinnelig forslag: Gesimshøyde og takform for bolighusene er som i gjeldende reguleringsplan, bortsett fra at mulighet for saltak (mønehøyde) er utelatt. Selv om bebyggelsen består av fire hus, framstår den, som følge av liten avstand mellom husene, som en nesten sammenhengende bebyggelse på ca.130 m. Prosjektet synes langstrakt og monotomt. Det er ensformig ved at det nesten ikke har brudd i fasade eller taklinje. Dette understrekes også ved at anlegget har en sammenhengende, åpen svalgang. Anlegget får en toghuskarrakter. Til sammenligning kan nevnes at Borettslaget Stabelvollen har en nesten sammenhengende bebyggelse (Stabelvollen 2, 4 og 6) på vel 100 m parallelt med Rv Alternativ 2: På bakgrunn av overnevnte betraktninger m.m. ble det gjennom et møte med forslagsstiller bedt om utarbeidelse av et alternativ 2 med større avstand mellom husene, forbindende svalganger bare mellom og langs to bygninger, og med deler av bebyggelsen i tre etasjer - for å skape mer variasjon/spenning og samtidig opprettholde samme antall leiligheter. Utbyggers ønske om tre etasjer i dette området ble ikke imøtekommet i fbm. behandling av gjeldende reguleringsplan, men det foreligger nå et noe bedre vurderingsgrunnlag. Rammene for den toetasjes bebyggelsen er som i gjeldende plan, bortsett fra at mulighet for saltak (mønehøyde) er utelatt. Det er videre lagt til rette for at 2/3 av bebyggelsen i område B2 (Bygg B og deler av Bygg C) kan ha gesims 11,0 m (tre etasjer). Vi har forstått det slik at det er tatt i litt ekstra for å gi mulighet for bl.a. variasjon i takhøyde. Denne muligheten for tre etasjer er lagt til midten av byggeområdet, som grenser til planlagte fellesområder. Deler av felles lekeplass nord for planområdet er svært bratt, og det anses viktig å prioritere gode solforhold på det slakkeste partiet mot øst. Det anses derfor positivt at den østligste bebyggelsen er holdt i 2 etasjer. Husene er forøvrig illustrert i forholdsvis god avstand til formålsgrensen, for å oppnå noe privat uteareal på utsiktssiden. Det er likevel på det rene at deler av det høyeste partiet (Bygg B) foreslås med 3 etasjer, men det er oppnådd mer luft mellom bygningene. Vedlagte plan og illustrasjoner viser hvordan dette vil ta seg ut. Vi vurderer dette som et godt alternativ. Byggegrenser m.m. Opprinnelig forslag: Trapp/svalgang er vist utenfor byggegrensen. 48 av 75

49 Begge planforslagene: Boden nærmest FA2 står bare ca. 0,5 m fra intern kjøreveg FA2. Forslag: Tegnforklaringen: Planlagt bebyggelse med takfall, illustrasjon endres til Planlagt bebyggelse med takfall, veiledende. Innenfor byggeområdene er det mulig å forskyve bebyggelsen noe, bl.a. for å oppnå noe romsligere avstand til FA2, ved at man f.eks. forskyver bebyggelsen i B1 noe vestover. Uteoppholdsareal og gangforbindelser 2.4 i bestemmelsene anses å være i samsvar med kravet i gjeldende reguleringsplan. For planlagte 28 boenheter kreves det minst 1,4 dekar uteoppholdsareal, hvorav halvparten innenfor eget område. Plankartene viser felles lekeplass FL på hhv. 1,6 og 1,9 dekar innenfor eget område, som anses tilstrekkelig. Dvs. at 2.4 andre ledd synes overflødig. Barnerepresentanten har heller ikke hatt merknader til planen. Rekkefølgebestemmelsen i 2.2 andre ledd er også tilfredsstillende. Selv om nødvendig uteopphold dekkes på egen tomt, bør tilliggende fellesområder i boligfeltet ferdigstilles i takt med utbyggingen. Dette jfr. gjeldende plan og avtale. Av brannmessige hensyn er det i alternativ 2 vist en intern kjørbar gangveg langs sydsiden av B2 og B3. Denne skal ikke benyttes til daglig kjøring og parkering. Det synes også å være mulighet for gangforbindelse til tilliggende grøntområder/stier. Adkomst Felles avkjørsel fra Nordengbakkan er i hht. gjeldende reguleringsplan, men det var ikke forutsatt at avkjørselen skulle benyttes av andre områder enn Tronnofoten/B1 og barnehagen/ab1. Reguleringsplanen for Kjønstadmarka legger til rette for ca. 100 boliger, og det er ikke lagt opp til gjennomkjøring. I 5.1 foreslås kjørevegen FA1 også benyttet at fire eiendommer utenfor planområdet; hvorav to boligeiendommer og to landbrukseiendommer, se markering på kart. Å regulere en vegrett vil normalt også medføre forpliktelser i forhold til kostnader ved opparbeidelse og drift. Vi tviler på at barnehagen og gårdbrukerne har behov for å dele driften av hele FA1. Dette kan avklares nærmere gjennom avtale. Vi antar landbrukseiendommene gnr. 6/1 og 7/1 er tatt med fordi FA1 berører eksisterende driftsveg. Disse eiendommene er allerede gitt tilstrekkelig adkomst i gjeldende reguleringsplan. Vi tar derfor forbehold om at følgende kan bli vurdert før sluttbehandling av planen: FA1 avsluttes i syd like nord for eksisterende driftsveg og adkomst til gnr. 6/1 og 7/1 tas ut av 5.1 tredje ledd. Planforslagene viser at gjennomkjøring kan være uheldig trafikksikkerhetsmessig. FA1 gir primært adkomst til garasjer med ca. 7 m mellom garasjerekkene, og det kan lett oppstå konflikt mellom parkerende og de som bare skal kjøre igjennom området. Da det må forutsettes lav hastighet, er vi likevel tilbøyelig til å la dette stå slik i det forslaget som sendes på offentlig ettersyn. Adkomst til bestemte eiendommer kan skiltes. Når det gjelder gnr. 7/17, bør man kanskje i 5.1 også nevne resten av tomten; gnr. 7/ av 75

50 Parkering Gjeldende reguleringsplan har krav om 2 parkeringsplasser pr. enhet i rekkehus og 1,5 plass for leiligheter. I ny plan er det foreslått 1,5 plass pr. enhet, og planlagt bebyggelse kalles leiligheter i lavblokk. Vi er noe usikre på hvordan foreslått sambruk med barnehagen vil fungere, se 5.1 andre ledd. Boligprosjektet har ingen overkapasitet i fht. parkering. Ifølge reguleringsbestemmelser for barnehagetomta skal all parkering i fbm. levering og henting av barn løses innenfor egen tomt. Renovasjon Vi forutsetter at det er avsatt tilstrekkelig plass for planlagt renovasjonsløsning, jfr Universell utforming Ifølge gjeldende reguleringsplan skal minst 20 % av boenhetene ha livsløpsstandard. 3.1, begge planforslagene: Det er foreslått minst 30 % livsløpsstandard og universell uforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelse og utomhusarealer. Dette bør også omfatte gangforbindelse til tilliggende lekeplass nord for planområdet. En noe høyere andel livsløpsstandard anses ikke urealistisk, da opprinnelig forslag har 14 av 28 leiligheter på bakkenivå og alternativ 2 har 12 av 28 på bakkenivå. Det er også tenkt svalgang mellom Bygg B og C med heishus og trappegang. I fht. at boligene bør ha trinnfri adkomst er det en begrensende faktor at korteste gangforbindelse mellom bolig og garasjer på plan 2 (18 av 28) er planlagt løst med trapp. Ifølge 5.2 skal min. 3 parkeringsplasser tilpasses rullestolbrukere. For et parkeringskrav på minst 42 plasser tilsvarer dette vel 7 % av plassene. Rekkefølgebestemmelser Infrastruktur Planen vil erstatte deler av gjeldende reguleringsplan, hvor bl.a. følgende var forutsatt: Kjørevegen V1 er regulert hovedadkomst til det nye boligfeltet, fra Gjemblevegen. Denne vegen er synlig på kartutsnittet under overskriften Planstatus. Overnevnte forhold er også omtalt i Utbyggingsavtale vedrørende Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, mellom Levanger kommune og AS Levanger Tomteselskap. Følgende går også fram av avtalen: Hvis utbygger selger hele eller deler av sitt areal som omfattes av reguleringsplan Kjønstadmarka Boligfelt, skal utbygger påse at denne utbyggingsavtale blir tiltransportert ny eier. Foreslått 2.2 om at boligene ikke kan tas i bruk før nødvendig infrastruktur er på plass, synes noe vag i fht. gjeldende plan og utbyggingsavtale, og gjelder ikke anleggsarbeider. Vi anser det likevel som tilstrekkelig at dette forholdet går tydelig fram av utbyggingsavtalen. Nødvendig infrastruktur forstås som regulert infrastruktur i reguleringsplanen for Kjønstadmarka. Forholdet til regulert barnehagetomt AB1 vest for planområdet 50 av 75

51 Gjeldende plan sier følgende: Dersom AB1 utbygges sammen med B1 skal også dette inngå i bebyggelsesplanen for B siste ledd er i hht. AS Levanger Tomteselskaps vedtak i styremøte den , sak 17/08. Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold Levanger kommunestyre vedtok følgende i fbm. vedtak av reguleringsplan for Kjønstadmarka den , sak 24/08: 8. Utbygger pålegges å kartlegge Radonforekomsten i utbyggingsområdet. Dersom målingene viser forekomst av radon som kan føre til verdier over anbefalt grense, skal boligene sikres mot dette på en forsvarlig måte. Kjønstadmarka ble befart av AS Levanger Tomteselskap og fylkesgeolog den Nye vegskjæringer vil gi mulighet for ytterligere kontroll. Fylkesgeologen så ingen grunn til å ikke legge boligbebyggelse i området, og det er foreløpig ikke funnet grunn til spesielle tiltak i fht. radon. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet flere forhold som må utredes eller hensyntas spesielt. Vestlig del av byggeområdet grenser til en forholdsvis bratt skråning mot nord, og dette bør hensyntas ved utbyggingen. Energibruk/oppvarming Som nevnt i fbm. sluttbehandling av gjeldende reguleringsplan bør bebyggelsen tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi. Konklusjon Planforslagene er like detaljert som en bebyggelsesplan, men innebærer likevel forholdsvis få endringer i forhold til gjeldende reguleringsplans rammer. Den vesentligste forskjellen ligger i at planområdet utvides noe i syd og at det der legges til rette for garasjer delvis i to plan samt at alternativ 2 gir mulighet for at deler av boligbebyggelsen kan være i inntil 3 etasjer. Vi tilrår at alternativ 2 legges ut til offentlig ettersyn. 51 av 75

52 Levanger kommune Sakspapir 1719/314/340 - Endring av reguleringsplan Moan senter coop extra, Moan - ny kjøreadkomst for varelevering Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1717/314/340 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene: a) 2.3, tilføyelse: Prosjektmaterialet skal blant annet omfatte en målsatt detaljert plantegning i stor målestokk som viser at normale geometriske krav i henhold til vegnormalene er oppfylt, gjøre rede for nødvendige trafikksikkerhetstiltak samt eventuelle tiltak for sikring av bratt sideterreng. Prosjektmaterialet skal sendes Statens vegvesen for uttalelse, før tiltaket godkjennes i kommunen. Reguleringsplan datert , m/bestemmelser datert , og med overnevnte endring, vedtas i hht. plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Vedlegg: 1 Plankart datert Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 3 Plan-/profiltegning av planlagt ny avkjørsel, datert Reguleringsplan for Moan senter, coop extra m/best., vedtatt Illustrasjonsplan sist rev (tidligere planlagt kjøremønster). Saksopplysninger: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte , sak 93/08. Berørte parter ble tilskrevet med brev av Offentlig ettersyn varte fra til Følgende uttalelser er kommet inn: 01 Barnerepresentanten 02 NTE Nett AS, Eldres Råd, Nord-Trøndelag fylkeskommune av 75

53 05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen, Region midt, Vurdering: 01 Barnerepresentanten Viser til tidligere uttalelse Ingen merknader. 02 NTE Nett AS, NTE Nett AS har ingen bemerkninger til planen, men gjør oppmerksom på at det foreligger en del strømanlegg i området og disse må det tas hensyn til ved en eventuell utbygging av kjøreadkomsten, se vedlagte ledningskart. Kommentar: Uttalelsen oversendes Planstyring AS og Coop Inn-Trøndelag BA. 03 Eldres Råd, Eldres Råd viser til uttalelsen fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag av og vil understreke at ny avkjørsel må ta hensyn til at myke trafikanter syklende og gående, får tilfredsstillende mulighet for trygg ferdsel i og gjennom planområdet. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. 04 Nord-Trøndelag fylkeskommune Vi vil sterkt beklage at tiltakshaver her ikke har fulgt opp reguleringsplanens krav til utomhusplan, der bl.a. varetransport skal inngå og avklares. Vi ser det som svært uheldig at det må brukes ressurser på endring av en plan som ble vedtatt i 2007, og som var tilpasset samme tiltakshaver og dennes utbyggingsbehov. Vi finner den konkrete løsning uheldig ut ifra trafikk- og terrengforhold. Da saken ikke berører regionale interesser, og da trafikken skal være sterkt begrenset, vil vi likevel ikke gå imot endringen. Kulturminner Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Fylkeskommunen har følgelig ingen innvendinger til planen, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og videreformidles til Planstyring AS og Coop Inn- Trøndelag BA. 05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Ingen merknader. 06 Statens vegvesen, Vi støtter kommunens synspunkter om at det er uheldig at dette spørsmålet må fremmes som egen planendring så kort tid etter vedtatt plan. Hensiktsmessig varelevering bør være et grunnleggende tema i planlegging av butikksentra, og det smaker av hastverksarbeid når dette nå kommer opp i etterkant. Det bør ikke kunne forventes at offentlig vegnett skal tilpasses private utbyggingstiltak når planleggingen av utbyggingstiltaket er mangelfull. 53 av 75

54 Kommunen presenterer gode argumenter både for og i mot at planendringen skal godkjennes. Vi er imidlertid usikker på om det foreligger en overvekt av argumenter som tilsier dette. I forhold til vårt ansvar for riks- og fylkesveg, har forslaget få eller ingen konsekvenser. Med envegskjørt rampe forventer vi at kommunevegen fra E6-arma holdes tømt i tilstrekkelig grad, slik at tilbakeblokkering i krysset med E6-arma unngås. Det er trafikksikkerhetsmessig og i forhold til myke trafikanters trygghet vi finner de største ankepunktene. Store kjøretøy har en dødvinkel med liten eller ingen sikt på sin høyre langside. Dersom kjøretøyet svinger til høyre, og det befinner seg myke trafikanter parallelt med dette, er det svært vanskelig for sjåføren av kjøretøyet å observere syklist/fotgjenger. Det er særlig syklist på fortau eller gang-/sykkelveg (GSV), med tilnærmet lik fart som kjøretøyet, som er utsatt. Kommunen kommenterer i sakspapirene at syklister på stedet vil kunne ha forholdsvis høy fart ned bakken, og det er nettopp dette som kan skape et konfliktpunkt. Forholdet forverres av at avkjørselen vil ha liten trafikk i forhold til aktiviteten på kommune-vegen, slik at myke trafikanter ikke vil være vant med og oppmerksom på høyresvingende kjøretøy på stedet. Ideelt sett skulle fortauet vært trukket ut fra kommunevegen på stedet, slik at varetransportør befinner seg noe mer vinkelrett på fortau/gsv før passering av denne. Vi ser imidlertid at dette er krevende å få til med de avstander og terrengforhold som foreligger da avkjørselen allerede blir svært bratt uten slik utposing. Vi vil ikke motsette oss at planen realitetsbehandles, men vi ber tiltakshaver og kommune vurdere tiltak som kan bidra til at konfliktpunktet beskrevet foran blir sikret best mulig. Det må her inngå en vurdering av sikring av bratt sideterreng, eventuelt med rekkverk. Rekkverk utgjør samtidig et sikthinder, så detaljering omkring dette er viktig på et tidlig planstadium. Speil er normalt ikke et egnet tiltak for sikring av siktforhold, da disse ofte kommer ut av stilling eller blir nedrimet og dermed kan utgjøre en falsk trygghet. Det bør likevel vurderes i dette tilfellet. Vi forutsetter at oppfølgende skiltplan sikrer at det utelukkende er tillatt for varetransport på den nye avkjørselen, at avkjørselen er envegskjørt fra sør og at det kun er høyresving som kan Før avkjørselen etableres, vil vi ha oss forelagt en målsatt, detaljert plantegning i stor målestokk som viser at normale geometriske krav i henhold til vegnormalene er oppfylt. Vi vil også ha skiltplan til godkjenning. Kommunal vegmyndighet må ikke tillate avkjørselen tatt i bruk før dette foreligger og er godkjent, inklusive nødvendig skiltmateriell. Alle avbøtende, trafikksikkerhetsmessige, tiltak knyttet til avkjørselen vil være tiltakshavers ansvar. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. Vi viser videre til bestemmelsenes 2.4, om at avkjørselen ikke kan tas i bruk før skiltplan er godkjent og gjennomført. Samt at den jfr. 3.1 vil bli envegskjørt med innkjøring forbudt for annen trafikk enn varelevering. 54 av 75

55 Skiltplaner behandles i henhold til vegtrafikkloven/skiltforskriftene. Statens vegvesen har vedtaksmyndighet på aktuell skilting og får da skiltplanen til behandling. Forslag: 2.3, tilføyelse: Prosjektmaterialet skal blant annet omfatte en målsatt detaljert plantegning i stor målestokk som viser at normale geometriske krav i henhold til vegnormalene er oppfylt, gjøre rede for nødvendige trafikksikkerhetstiltak samt eventuelle tiltak for sikring av bratt sideterreng. Prosjektmaterialet skal sendes Statens vegvesen for uttalelse, før tiltaket godkjennes i kommunen. Konklusjon Trafikksikkerhetsmessig foreligger det noen betenkeligheter, men vi kan vanskelig se noen annen løsning for vareleveringen, da kjøring rundt bebyggelsen allerede er vanskeliggjort av eksisterende bebyggelse. Vi forutsetter at det gjennomføres nødvendige trafikksikkerhetstiltak m.m. Planen tilrås vedtatt med endring som foreslått i saken. FØRSTE GANGS BEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: Planforslag datert , m/bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til oversendelsesforslag fra Guri Skjesol, SP: Det skal settes opp ekstra belysning i forbindelse med den nye avkjørselen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Planforslag datert , m/bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Oversendelse, ikke realitetsvotert: Det skal settes opp ekstra belysning i forbindelse med den nye avkjørselen. Vedlegg: 1 Plankart datert Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 3 Plan-/profiltegning av planlagt ny avkjørsel, datert Reguleringsplan for Moan senter, coop extra m/best., vedtatt Illustrasjonsplan sist rev (tidligere planlagt kjøremønster). Saksopplysninger: Planstyring har med brev av oversendt forslag til endring av reguleringsplan for Moan senter og coop ekstra, vedtatt Dette pva. Coop Inn-Trøndelag BA. 55 av 75

56 Noen av dokumentene ble sist revidert i slutten av oktober. Planen legger til rette for en ny avkjørsel fra kommunal veg, for vareleveranser til butikksenteret, se kartet under. (Kartet viser ikke alle bygningene i området). Illustrasjonsplan vedlagt reguleringssak i 2007 viste vareleveringssoner på bak-/østsiden av bebyggelsen. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for nærmere informasjon. Medvirkning Planstyring har sørget for at oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den Berørte parter (Statens vegvesen, fylkeskommunen, fylkesmannen, naboer/rettighetshavere) ble tilskrevet med brev av Planstyring har mottatt følgende forhåndsuttalelser: Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkeskommunen legger til grunn at tidligere regulert klimavernsone mot landbruksarealet opprettholdes. De minner også om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8 mht. freda kulturminner. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Miljøvernavdelingen viser til rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging T-5/93, og planlegging for barn og unge T-2/08. Ny avkjørsel må ta hensyn til at myke trafikanter syklende og gående, får tilfredsstillende muligheter for trygg ferdsel i og gjennom planområdet. Kommunal- og administrasjonsavdelingen ba om vurdering av samfunnssikkerhetsforhold. Landbruksavdelingen hadde ingen merknader. Planstyring har kommentert merknadene slik i notat datert (ikke vedlagt): Merknad fra Nord-Trøndelag fylkeskommune ang klimavernsone er tatt til følge og vi har justert plasseringen av avkjørselen slik at den ikke berører klimavernsonen. Det er foretatt en vurdering av samfunnssikkerhetsforhold etter sjekkliste fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uten merknader. Planstyring orienterte samtidig om at: Det skal være mulighet å kjøre rundt det sydøstlige hjørnet av bygget med personbil, dette er kontrollert ved hjelp av sporingsanalyse. Avkjørselen vil bli envegskjørt, og bare benyttes til vareleveranser til butikksentret. Det vil bli utarbeidet en skiltplan som ivaretar dette. 56 av 75

57 Innherred samkommune har sendt planforslaget på høring til barnerepresentanten og kommunalteknikk. Ingen av dem har vesentlige innvendinger. Barnerepresentanten, Ingen merknader. Kommunalteknikk, Levanger kommune, og Hovedvannledningen til Levanger ligger i traseen for den nye avkjørselen. Det må derfor i samråd med oss treffes anleggstekniske tiltak for å forhindre skader under anleggsarbeider og ved trafikklast senere. Forøvrig har vi ikke kommentarer. Vurdering: Foreslått planendring synes noe uheldig, tatt i betraktning at det i oktober 2007 ble vedtatt en reguleringsplan for området, hvor også varelevering var tema. Gjennom denne reguleringsplanen ble det lagt til rette for tilbygg i syd, og dette tiltaket har gitt knappere manøvreringsareal for større biler. Planavdelingen signaliserte allerede den at ny avkjørsel syd for Moan senter var uaktuelt, men denne løsningen har etterhvert blitt mer aktuell. Illustrasjonsplan som fulgte reguleringssaken i 2007, se utsnitt under, viste hvordan større biler skulle kunne manøvrere. Kjøremønsteret berører uheldigvis planlagt grøntområde med trevegetasjon, så tilbygget burde kanskje vært noe mindre. Tidligere reguleringsplan (vedtatt ) viste også byggegrense forholdsvis nært inntil kjøreveg/fortau. Det er uansett beklagelig om tomten er disponert slik at det har oppstått behov for flere avkjørsler fra kommunal veg, da dette ikke synes optimalt mht. myke trafikanter, kjøremønster og terreng/estetikk. Utsnitt av illustrasjonsplan som fulgte reguleringssaken i I gjeldende reguleringsbestemmelser er det forøvrig stilt krav om at utomhusplan vedlagt byggesøknad skal vise interntrafikk, se under. Etter det vi kjenner til var kjøremønster og ny adkomst ikke tema på byggesaksnivå. 57 av 75

58 Forhold som taler imot planforslaget: Uheldig om uhensiktsmessig disponering av tomta medfører at det tvinges fram en løsning som planavdelingen i utgangspunktet uttrykte skepsis til. Trafikksikkerhet: Myke trafikanter som ferdes på fortauet kan oppleve det som utrygt å krysse avkjørselen. Syklister kan dessuten få god fart nedoverbakke. Det stilles dermed større krav til oppmerksomhet både fra kjørende og myke trafikanter. Ved kø inn til Moanområdet bør man være spesielt oppmerksom på at fotgjengere/syklister på veg nedover kan ligge skjult i varebilenes blindsone. Det er stor høydeforskjell (minst 2 m) mellom eksisterende kjøreveg og det området planlagt avkjørsel skal betjene. Dette synes uheldig terrengmessig/estetisk og mottatt lengdeprofil viser en svært bratt nedkjørsel med fall på ca. 12,5 % og total lengde på nesten 25 m. Oppfylling/planering mellom avkjørsel og terreng/skråning i øst bør evt. vurderes. Ny vegetasjon kan etableres hvis dette berører klimavernsonen. Mot handleområdet bør vegfyllingen tilsås eller steinsettes. Avkjørselen er foreslått i en svært krapp kurve, noe som stiller større krav til ledelinjer/skilting. Fortauet må senkes for avkjørselen. Avkjørselen vil begrense muligheten for vegetasjon (trær) mot offentlig veg, og dermed gjøre vareleveringssiden godt synlig når man ankommer Moanområdet. I gjeldende reguleringsbestemmelser er det stilt følgende krav: Det skal plantes trær langs hovedveg i vest og syd. Nedkjøringsrampen på ca m vil ta mye areal, og det blir uoversiktlig å kjøre rundt bygningen, selv med personbil, slik Planstyring antyder i sitt notat. Forhold som likevel kan tale for planforslaget: Praktiske hensyn/historikk (akseptere at gjeldende plan ikke ivaretar godt nok større bilers behov for manøvreringsareal). Man kan unngå/redusere varetrafikk i kunde/publikumssonen, vest for bebyggelsen. Dette fordi større biler vil ha problemer med å benytte rundkjøringen i fbm. kjøring syd for eksisterende tilbygg. Evt. også unngå rygging over lengre avstander i vareleveringssonen bak bygget. Det er snakk om en begrenset trafikkmengde og -type (innkjøring varelevering). Annen løsning er også vurdert. Evt. inngrep i klimavernsonen for å løse manøvreringsbehovet er sett bort ifra som følge av fylkesmannens uttalelse. En forutsetning for endringen må være at avkjørselen blir envegskjørt fra kommunal veg og at den kun benyttes for nødvendig varelevering og evt. renovasjon. Dette må skiltes. Disse forutsetningene er hensyntatt i forslag til bestemmelser. Kommunestyret har forøvrig vedtatt følgende reguleringsbestemmelse som begrenser bruken av arealet på baksiden av bygget: Samfunnssikkerhetsmessige hensyn Det vises til uttalelse fra Kommunalteknikk om vannledning. Videre bør det tas spesielle hensyn i fht. planlagt terrenginngrep, slik at det ikke oppstår uønskede situasjoner. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet andre forhold av betydning. 58 av 75

59 Konklusjon Foreslått løsning er ikke optimal. På bakgrunn av en helhetsvurdering vil vi likevel tilrå at planendringen legges ut til offentlig ettersyn. Evt. oppfylling/planering mellom avkjørsel og terreng/skråning i øst bør vurderes. Ny vegetasjon kan etableres hvis dette berører klimavernsonen. 59 av 75

60 Levanger kommune Sakspapir 1719/314/376 - HUNT Biobank Eiendom AS - Tilbygg til biobanken - Byggetrinn II - Halsanvegen 24 - søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/314/376 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget gis det dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplanen for Levanger sentrum slik at tilbygg kan føres opp inntil 3.5 meter fra regulert byggegrense (PBL 7). Administrasjonen gis fullmakt til å behandle byggesaken når fullstendige tegninger foreligger. Vedlegg: 1 Forhåndskonferanse 2 Jernbaneverkets uttalelse til plan 3 Avlastningsveier/turstisystem Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Byggesøknad med vedlegg mottatt Nytt situasjonskart mottatt Saksopplysninger: 60 av 75

61 Opprinnelig situasjonsplan med reguleringsplan i bakgrunnen Vi har den mottatt søknad om byggetrinn 2 ved biobanken i Levanger. Byggetrinnet skal inneholde ny ekspedisjon, nye kontorer og et auditorium for eksternog intern undervisning og demonstrasjon. Det søkes om dispensasjon på 5 meter i forhold til regulert byggelinje i reguleringsplanen for Levanger sentrum. Søknaden om dispensasjon begrunnes med følgende: 61 av 75

62 62 av 75