Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Skreppestadveien 15 - leilighet 3261 Larvik RAPPORTANSVARLIG: Gnr 1014 Bnr 25 Snr 1 schau takst Kommune: 709 LARVIK Ing Einar Schau Bregneveien 5, Befaringsdato: Rapportdato: einar@schauno

2 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 2007" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Konklusjon / sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2008" lagt til grunn Arealene er målt med lasermåler Leica Disto A3 Fuktsøk er utført med instrument Protimeter MMS, samt vurdering av sansbare inntrykk Utilgjengelie bygningsdeler (som sluk under badekar) blir besiktiget med Ridgid SeeSnake slangekamera Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant annet ikke er kommentert Etasjeskiller er ikke besiktiget grunnet manglende tilkomst Tomtestørrelse og de reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste Innredning, lagrede gjenstander ble ikke flyttet om ikke annet er opplyst NBI Byggforsks levetidsbetraktninger ligger til grunn for de aktuelle restverdivurderinger Se hvert enkelt punkts egne kommentarer og tilstandsgrad Alder i forhold til forventet levetid er et symptom som kan gi høyere tilstandsgrad enn hva man kan forvente ut i fra det visuelle inntrykk Denne rapporten er en enklere utgave av den typiske boligsalgsrapporten, da formålet med rapporten er å kun vurdere takstobjektes innvendige overflater og funksjoner, samt oppmåling av arealer Utvendige bygningsdeler er kun enkelt beskrevet, og ikke inngående vurdert av takstmannen Befaring Rekvirent: DnBNOR Eiendom v/ Lars A Grønneberg Takstingeniør: Ing Einar Schau NITO Takst Rapportansvarlig: Ing Einar Schau Befaringsdato: Tilstede: Eier og undertegnede Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Robert Henning Rygge 2 Tomteareal: -m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 1014 Bnr 25 Snr 1 Adresse: Skreppestadveien 15 - leilighet Larvik Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendig offentlige- og privatrettslig dokumenter Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT I henhold til Avhendingsloven 3-9 plikter kjøper seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg Da det tidvis brukes faguttrykk i denne rapporten, anbefales potensielle kjøper å kontakte takstmannen for å avklare uforståelige forhold TILLEGGSTJENESTER Ønskes det en mer omfattende byggteknisk gjennomgang av eiendommen kan dette utføres etter nærmere avtale I henhold til aktuell lovgivning er selger forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for kjøper Konklusjon Svært romslig fireroms eierleilighte beliggende i i flermannsbolig med tre enheter Boligen ligger på Skreppestad i Larvik og framstår gjennomgående oppgradert i alle ledd Bygget ble opprinnelig oppført i 1952, men ble vesentlig oppgradert innvendig i , tilbygget i 2006, samt oppusset over tid Dette er en forenklet boligsalgsrapport tilpasset leiligheter, men det gis allikevel en gjennomgang av hvilke utvendige arbeider som er gjort da disse framstår vesentlig for å danne inntrykk av byggets standard Alle opplysninger er gitt med bakgrunn i selgers informasjon gitt under befaringen -Grunnmurer er utvendig fuktsikret og drenert i Hovedvannledning og avløp til og fra det kommunale nett ble skiftet samtidig som nevnte drensarbeid ble utført -Bygget fikk nye takplater av stål i All utvendig kledning ble skiftet i 2007, samtidig om flere vegger da ble etterisolert Kjernekonstruksjonen består av Siporex-lettbetong -Nytt strøminntak i 2007, samt utskiftning av sikringsskap etc Leilighetens planløsning består av tre soverom, stue, to mellomganger, dusjrom, bad, toalettrom, kjøkken, vaskerom og entrè Innvendige overflater består hovedsaklig av parkett og fliser på gulv, trepanel og malt gips på vegger, samt malte gipshimlinger Flere himlinger har innfelte downlights Selger opplyser at det er benyttet lydbøyler i de fleste himling som i stor grad begrenser lydtransport i etasjeskiller Dusjbadet ble renovert i 2007 og innehar flislagte overflater og dusjhjørne Det bør vurderes å montere lukket dusjkabinett i rommet slik at rommet ikke på noe tidspunkt blir fuktbelastet ved dusjing Rommet framstår og opplyses å være velfungerende Hovedbadet har også keramiske fliser på gulv og vegger, samt innmontert lukket dusjkabinett som beskytter rommet ved dusjing Kjøkkeninnrendingen har fronter av heltre eik, og framstår gjennomgående i god stand Integrerte hvitevarer samt ventilatorhette over stekeovn Oppvarming skjer via peisovn tilkoblet byggets opprinnelige teglpipe, samt luft-til-luft varmepumpe Leiligheten bærer gjennomgående normalt god standard uten slitasje utover hva man må forvente i Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 en brukt bolig Et eldre bygg vil alltid inneha konstruksjoner og løsninger av eldre dato til tross for vesentlige oppgradering Det må følgelig grunnet alder forventes avvik fra oppgitte stand Leiligheten ligger delvis under terreng, og da dette på generelt grunnlag er å anse som en risikokonstruksjon, kan noe mindre fuktinnsig forekomme Det anbefales å lese rapporten i sin helhet for å få et så korrekt inntrykk av boligens standard som mulig Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Selveierleilighet i flermannsbolig > Underskrifter Larvik, 29 august 2011 Takstingeniør bygningsingeniør / takstmann Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Bygg : Selveierleilighet i flermannsbolig Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Leilighet - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sokkeletasje Sum bygning Bygg A: Leilighet - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Sokkeletasje 3x soverom, stue, 2x mellomgang, 2x dusjbad/bad, toalettrom, kjøkken, vaskerom og entrè Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Kommentarer til arealberegningen "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2008" tolkning av NS3940 legges til grunn for utregning av de målte arealer MÅLEVERDIGE AREALER Større åpning enn det som er nødvendig for trapp, heis osv regnes ikke inn i etasjens areal I de tilfeller hvor trappens areal medregnes, er det arealet som opptas av trappens horisontalprojeksjon som er tellende Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige Det forutsettes at arealberegnede rom har atkomst gangbart gulv P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR- OG SEKUNDÆRROM) Rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene en av et roms kategori er i stor grad basert på skjønn, samt takstmannens retningslinjer Entrè: 48kvm Stue: 47kvm Kjøkken: 136kvm Mellomgang1: 64kvm Mellomgang2: 77kvm Dusjbad: 2kvm Soverom1: 142kvm Soverom2: 145kvm Soverom3: 207kvm - inkl sovenisje og mellomgang Toalettrom: 15kvm Vaskerom: 47kvm Baderom: 8kvm Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Vinduer og dører Skreppestadveien 15 - leilighet Rapportansvarlig: Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 einar@schauno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet De fleste vinduer er av god kvalitet og framstår i god stand Med unntak av to eldre-, skal samtlige vinduer og dører være skiftet i 2006/2007 Dette i henhold til opplysning fra selger Vinduene har isolerglass og malte overflater Noe restlevetid TG:1 I stue finnes det bred terrasseskyvedør av nyere dato Døra framstår velfungerende, og er med på å gi innenforliggende rom særlig gode lysforhold TG:1 Det ble ikke registrert tegn til punkterte isolerglass på befaringstidspunktet Dette kan allikevel forekomme da det kan være vanskelig å påvise under spesielle sol og lysforhold Levetid Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år Normal levetid for vinduer av tre er år Normal levetid for ytterdører av tre er år Normal levetid for innvendige tredører er år Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale I bygget finnes det opprinnelig pipestokk i teglstein fra byggeår Pipa er kun begrenset vurderbar fra leiligheten, og på kontrollerte steder framstår den OK Selger opplyser at pipestokken har vært regelmessig i drift Pipestokk er larvikittflis-forblendet Tilstandsgrad satt grunnet pipas alder TG:2 I stue er det montert Jøtul peisovn plassert på Larvikittfliser på gulv Ildstedet framstår inntakt og velfungerende Ingen negative avvik TG:1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Bad, Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Rommet er ca 21kvm stort og ligger med dør fra mellomgang Selger opplyser at rommet ble bygget i 2007 Gulv av keramiske fliser Det er montert termostatstyrte varmekabler i gulv Oppkant til vegg Vegger av keramiske fliser Himling av malt gips med innfelte downlights, samt keramiske fliser på vegg i dusj I rommet er det montert dusjnisje med glassvegg Plastsluk i gulv med begrenset kontrollmulighet grunnet oppbygging Det er tilstøpt fall mot sluk For å kunne gi en uforbeholden vurdering, må konstruksjonen åpnes Ideelt sett bør det monteres lukket dusjkabinett for å begrense fuktbelastningen av rommets overflater Til tross for denne generelle anbefalingen skal det presiseres at det i valgte løsning ikke ble registrert negative avvik i form av fukt på gulv etc Rommet er ventilert med det som opplyses å være kraftig avtrekksvifte - noe som begrenser fuktproblematikk til en viss grad Tilstandsgrad settes med bakgrunn i selgers opplysning om rommets alder TG:1 Levetid Normal levetid for keramiske fliser er år Normal levetid for silicon er 8-20 år Normal levetid for fugemasse er år Normal levetid for blandebatteri er år Normal levetid for servant, klosett og badekar er år Normal levetid for trykkvannledninger i kobber er år Normal levetid for soilrør av støpejern er år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Bad, Rommet er ca 8kvm stort og ligger med dør fra mellomgang Selger opplyser at rommet er bygget på 1990-tallet Gulv av keramiske fliser Det er montert termostatstyrte varmekabler i gulv Vegger av keramiske fliser Himling av malt strie på plater I rommet er det montert toalett, servant med innredning, samt stort lukket dusjkabinett Plastsluk i gulv med begrenset kontrollmulighet grunnet plassering Det er tilstøpt fall mot sluk Det finnes også sluk i andre hjørne av rommet Sluket er begrenset vurdert grunnet plassering av fast inventar For å kunne gi en uforbeholden vurdering, må konstruksjonen åpnes Da det benyttes lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning Rommet er ventilert med mekanisk avtrekksvifte i himling Noe ufagmessig utført flisarbeid Tilstandsgrad settes med bakgrunn i selgers opplysning om rommets alder En kommende oppgradering må forventes TG:2 Ufagmessig flisarbeid tilsier TG:2 TG:2 Levetid Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr I leiligheten finnes det vaskerom med innvendig areal lik 47kvm Rommet er oppgradert på 1990-tallet Gulv av keramiske fliser Vegger av keramiske fliser og strielagte plater Himling av plater med malt strie Av installasjoner finnes varmtvannstank, opplegg til vaskemaskin, vaskekum, samt hovedvannledning i åpent parti av vegg Plastsluk i gulv med noe begrenset tilstøpt fall Da det ble registrert kondenseringsproblematikk på hovedvannledning tilsier dette høy luftfuktighet i rommet med dertil behov for ventilering Tilstandsgrad settes grunnet begrensede ventilering TG:2 Levetid Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet I leiligheten finnes det eget toalettrom med innvendig areal lik 15kvm Rommet har i nyere tid fått nytt toalett Gulv av keramiske fliser Vegger av keramiske fliser i brystningshøyde, samt overstående tapetserte plater Himling av plater Av installasjoner finnes vegghengt toalett, servant og inspeksjonsluke til stakeluke for avløp langs vegg Opplyses om tidligere mustilkomst i rørsjakt - skal være behandlet og OK pr idag Det ble registret hull i gulv etter tidligere toalettplassering Rommet framstår noe slitt, samt manglende listverk og øvrige detaljer TG:2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Kjøkken beliggende tilgjengelig via gang/stue Selger opplyser at rommet ble oppusset på 2000-tallet Pen innredning med fronter av heltre eik, samt skrog og benkplate av foliert spon Innredningen framstår med begrenset slitasjegrad Integrerte hvitevarer i form av platetopp og stekeovn Trykkvannsrør av kobber og avløpsrør av plast Rommet er ventilert med ventilatorhette over stekeovn Gulv av keramiske fliser Vegger av tapetserte plater Himling av malt gips Rommet framstår pent og velfungerende TG:1 Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Som det innledningsvis opplyses under "Premisser", ble befaringen utført med de begrensningene et møblert hjem medfører Det gjøres igjen oppmerksom på at innredning, lagrede gjenstander eller faste installasjoner ikke ble flyttet under befaringen Som i alle boliger kan noen typer overflatebehandling framstå som utidsmessige og noe generell oppussing bør påregnes - dette er en smakssak som må vurderes etter egne ønsker og behov Gulver er hovedsakelig av keramiske fliser og parkett Vegger er hovedsakelig av malte og tapetserte plater Himlinger er hovedsakelig av malt/strielagt gips Selger opplyser at det er benyttet lydbøyler for å begrense lydtransmisjon i bjelkelag Selger opplyser at leiligheten i stor grad er overflateoppusset de seinere år Tilstandsgrad er satt ut fra synlige skader, samt normal levetid på gjeldende overflater Det ble ikke registrert skader utover normal bruks- og aldringslitasje TG:1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Ing Einar Schau Gnr: 1014 Bnr: 25 VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Boligen er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett Selger opplyser at trykkvann- og avløpsledninger ble skiftet i forbindelse med dreneringsarbeidet som ble foretatt i 2005/6 De fleste avløpsrør er utilgjengelige, men forventes å være av plast og kobber Det er foretatt oppgradering av vann- og avløpsledninger i forbindelse med oppgradering av de ulike rom hvor vanninstallasjoner finnes I vaskerom ble det registrert kondeseringsproblematikk rund hovedvannledning - dette tilsier høy luftfuktighet med dertil behov for bedre ventilering TG:1 200liters varmtvannstank montert i vaskerom Rommet har synlig sluk Konkret alder for tanken er ukjent, men varmtvannstanken vurderes til å være av noe eldre dato med dertil kommende utsikftingsbehov TG:2 Levetid Normal levetid for blandeventil er år Normal levetid for trykkreduksjonsventil er år Normal levetid for blandebatteri er år Normal levetid for servant, toalett og badekar er år Normal levetid for VV-tank er år Normal levetid for soilrør i støpejern er år Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er år Normal levetid for vannledninger i kobber er år Normal levetid for avløpsrør av PVC er år Elektrisk anlegg Sikringsskap med automatsikringer plassert på vegg Selger opplyser at brorparten av anlegget er oppgradert i "nyere tid" Det elektriske anlegget er ikke fagmessig vurdert av undertegnede Panasonic luft-til-luft varmepumpe er montert i boligen - opplyses å være velfungerende Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 13 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund