Saksframlegg. Klagesak: Søknad om dispensasjon - enebolig med hybel - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 37/26 Saksmappe: 2013/ /2014 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Klagesak: Søknad om dispensasjon - enebolig med hybel - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær Utv.saksnr Utvalg Møtedato 26/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget opprettholder sitt vedtak av , saksnr.: 155/13, med følgende vilkår: plasseringen skal være som vist på situasjonskart, mottatt hos kommunen Klage fra nabo tas delvis til følge. Bakgrunn for saken: Det søkes om riving av eksisterende bolig, samt oppføring av ny bolig med leilighet, støttemurer og garasje på GB 37/26 Selskjær 16. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, krav til størrelse, kvist, og høyder på garasje, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Plan- og miljøutvalget behandlet søknaden i møte den , og denne ble behandlet og vedtatt slik: Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og pbl 1-8, for riving av bolig og oppføring av ny bolig med leilighet, oppføring støttemur, samt plassering av garasje, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for utforming av garasje, med tanke på kvist, størrelse, gesims- og mønehøyde.

2 Garasje med utforming ihht kommuneplanen kan ved ny søknad godkjennes av administrasjonen. Nabo på GB 37/212 har klaget på søknaden. Klage fra nabo tas delvis til følge. Repr. Daland (FRP) fremmet forslag: I medhold av pbl 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og pbl 1-8 for rivning av bolig og oppføring av ny bolig med leilighet, oppføring av støttemur, samt oppføring og plassering av garasje mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Nabo på GB 37 /212 har klaget på søknaden. Klage tas delvis til følge. Begrunnelse for vedtaket: Det vises til saksbehandlers fremstilling med unntak av punktet som går på garasje. For å å ha bedre styring på estetikken knyttet til garasjer, har kommuneplanen bestemmelser som legger begrensninger på utforming. Plan og miljøutvalget konkluderer med at omsøkte garasje harmonerer godt estetisk med den bebyggelsen som skal oppføres, og vilkåret for å kunne innvilge dispensasjon gjør seg gjeldende Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot FRP sitt forslag. FRP sitt forslag falt med 2 (FRP) stemmer mot 7 stemmer (H, AP, KRF, V). Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og pbl 1-8, for rivning av bolig og oppføring av ny bolig med leilighet, oppføring støttemur, samt plassering av garasje, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for utforming av garasje, med tanke på kvist, størrelse, gesims- og mønehøyde. Garasje med utforming ihht kommuneplanen kan ved ny søknad godkjennes av administrasjonen. Nabo på GB 37/212 har klaget på søknaden. Klage fra nabo tas delvis til følge. Vedtaket er påklaget av nabo på GB 37/212, ved Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig Kristiansasnd DA, på vegne av Helene Dahl og Trond Gøran Trydal. Klagen er mottatt den Tiltakshaver har ved foreløpig klage av varslet at utfyllende klage vil bli fremmet. Klager har klagerett og klagen anses som fremsatt innen klagefristens utløp, jfr. forvaltningsloven 28 og 29. Saksutredning: Når det gjelder sakens historie, vises det til saksutredningen i kommunens første vedtak som ligger vedlagt. Kommunen har ikke innvilget dispensasjon for garasje som omsøkt, men det er sagt at dersom det søkes om garasje med utforming i henhold til kommuneplanens bestemmelser, delegeres det til administrasjonen å behandle denne. Det er imidlertid gitt dispensasjon for oppføring av garasje i 100-metersbeltet, forutsatt at den er i samsvar med kommuneplanens krav til utforming. Kommunen har med dette tatt klage fra nabo delvis til følge. Dahl/Trydals eiendom ligger øst for omsøkte eiendom, og har felles grense med denne. Klagen begrunnes blant annet med:

3 vilkårene for å gi dispensasjon fra kravet om å utarbeide områdereguleringsplan ikke er oppfylt. Nabo er uenig i at intensjonen i kommuneplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og mener at vilkårene for dispensasjon derfor ikke er innfridd. Søgne kommune har ikke i tilstrekkelig grad tatt hensyn til de strenge vilkår som følger av dispensasjonsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Ved å dispensere fra plankravet er det flere forhold som ikke blir ivaretatt på en slik måte som en reguleringsplan vil gjøre; arealutnyttelse, høyder, plassering osv. Boligen blir over 10 meter høy, dermed svært dominerende og vil ta mye av lys, og utsikt særlig mot innseilingen til Trysnes. Plassering av bolig der hvor den eksisterende boligen ligger vil være vesentlig bedre da den da ligger parallelt med klagers bolig kommuneplanen åpner for to boenheter på tomter der antall enheter ikke er nevnt i plan, dette kan medføre at det vil komme en ny søknad om bolig på tomten på et senere tidspunkt området mellom eksisterende bolig og sjøen fremstår mindre privatisert, da det ikke er planert eller ryddet og har naturlig vegetasjon. Graving og utbygging på den aktuelle delen av eiendommen vil undergrave hensynene som ligger bak byggeforbudet i 100-metersbeltet. Bilder viser at det nye tiltaket vil ha betydelig innvirkning på området, det blir omfangsrikt og ruvende. Faren for presedens for hele området, det er flere eldre hus i området som kan bli omsøkt revet og erstattet Klagene er svært omfattende, og det vises til disse i sin helhet. Klagen er oversendt ansvarlig søker for evt. kommentarer, det foreligger kommentarer til klagen, datert Administrasjonens kommentarer i kursiv skrift. Det presiseres at sakens faktum er at det på en allerede bebygd tomt, søkes om oppføring av en bolig etter dagens forskrifter, som erstatning for et hus som er fullstendig ubeboelig og ødelagt av skadedyr, sopp og råte. Bygningens høyde regnes som gjennomsnittlig fra planert terreng rundt bygget, noe som fører til en mønehøyde på 8,9 meter. Administrasjonen støtter dette. Mønehøyden på den nye boligen blir tilsvarende mønehøyden på klagers bolig. Tiltakshaver mener bildene fra klager er misvisende, og klagers bolig vil bli mere dominerende sett fra sjøen, da denne boligen ligger på en topp. Her ønsker administrasjonen å minne om at mønehøydene på de to boligene vil ligge på samme høydekote. Tiltakshaver mener at boligen som først omsøkt ikke vil ha så stor konsekvens for klagers utsikt som påstått, tiltakshaver har imidlertid valgt å flytte den nye boligen slik at denne får omtrent samme fotavtrykk som eksisterende bolig. Det vises til kommentarene i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplanen og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og området er avsatt til eksisterende byggeområde. I bestemmelsene til planen heter det i 2, at det er krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter pbl 20-1 finner sted. I tillegg trer byggeforbudet i 100- metersbeltet, pbl 1-8, inn. Plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd gir hjemmel til å gi dispensasjon når følgende vilkår er oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller

4 hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.( ) Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for riving av bolig og oppføring av ny bolig med leilighet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Det er vektlagt at tomten allerede er bebygd, at det dreier seg om en erstatningsbolig. At i forhold til dagens situasjon vil barn og unges interesser ikke endres, og at det ikke vil genereres økende trafikk som vil føre til at sikkerheten forringes i vesentlig grad. Miljømessig anses det som positivt at en dårlig isolert og lite funksjonell bolig erstattes med bolig som tilfredsstiller dagens tekniske krav. Dette innvirker igjen positivt helsemessig i form av bedre innemiljø, og på at tilgjengeligheten blir betraktelig forbedret. Det er også sagt at det vil ikke være noe praktisk forskjell for klager, da utarbeiding av plan ikke vil endre arealbruken i området. Med dette menes at eiendommens formål fremdeles vil være bolig. Det er riktig som klager sier at detaljeringen i planen vil bli større, med hensyn på blant annet høyder, plassering og utnyttelse. Går man inn og ser i relativt nye planer, vil en bolig som omsøkt kunne føres opp i samsvar med svært mange av disse. Altså anses ikke omsøkte bolig å være ekstrem i utformingen. Videre er det vurdert til at tomten og området rundt fremstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. Tiltakets innvirkning på kystlandskapet endres heller ikke i vesentlig grad, da området allerede fremstår som svært bebygd. Dette medfører at bestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-8 ikke blir vesentlig tilsidesatt. Ved videre vurdering er det konkludert med at fordelene er vesentlig større enn ulempene. Det er sagt at økt trafikk som følge av tiltaket ikke anses som en vesentlig ulempe, likeledes er heller ikke tap av utsikt vurdert til vesentlig ulempe da dette må påregnes i en viss grad i byggeområder. Klager har sendt inn illustrasjonen som hevdes å vise situasjonen slik den vil bli dersom tiltaket godkjennes. Vi kan ikke se at illustrasjonene er riktige, da disse viser en svart boks som er over dobbelt så høy som eksisterende bolig på eiendommen. Illustrasjonene viser ikke tiltaket rettferdighet, og vurderes ikke å tale for at ulempene er større enn fordelene. Når det gjelder fordeler, er det momentet med at det dreier seg om en erstatningsbolig som vekter tyngst. Det at tiltakshaver nå har foreslått å flytte den nye boligen slik at denne blir liggende på samme sted som eksisterende, styrker momentet over. Dette anses også å ta deler av klagen fra naboene til følge. Klager nevner at kommuneplanen åpner for 2 boenheter på eiendommer hvor antall enheter ikke er spesifisert i plan, og de frykter at det vil bli bygget nok en enhet på den nå omsøkte eiendom. Kommunen kan ikke ta hensyn til dette, vi må vurdere søknaden slik den foreligger. Videre er det også sagt fra klager at området mellom eksisterende bolig og sjøen fremstår mindre privatisert, da det ikke er planert eller ryddet og har naturlig vegetasjon. Det er bekymring over at graving og utbygging på denne delen av eiendommen vil undergrave hensynene som ligger bak byggeforbudet i 100-metersbeltet. Ettersom boligen nå vil bli flyttet til eksisterende byggegrop, vil inngrepene på eiendommen bli mindre. For øvrig er det kommunen uvedkommende hvordan en huseier ønsker å beplante eller rydde den ubebygde delen av eiendommen sin i dette tilfellet.

5 Fare for presedens er alltid et spørsmål som må stilles i dispensasjonssaker. Her det snakk om erstatningsbolig for en eldre bolig som er i svært dårlig stand, i et område lagt ut til boligformål i kommuneplanen. En oppgradering til bolig som tilfredsstiller dagens tekniske krav, vil klart være en fordel som veier tyngre enn faren for presedens. I retningslinjene til kommuneplanens arealdel, står det at bygninger og anlegg i LNF-områder skal kunne bygges opp igjen etter brann eller naturskade. Dette kommer ikke til anvendelse i denne saken, men anses å gi signaler om at man skal være positive til erstatningsbygg. I pbl 19-2 fjerde ledd står at kommunen ikke bør dispensere fra plan når berørt myndighet har uttalt seg negativt. Fylkeskommunen har ikke uttalt seg til saken i det hele tatt. Fylkesmannen har uttalt at allmennhetens interesser synes i liten grad å bli skadelidende som følge av tiltaket. Videre at tiltaket i liten grad vil kunne få negative virkninger på kystlandskapet. Derimot anses det som uheldig dersom det gis dispensasjon fra plankravet, da dette kan gi uheldig presedensvirkninger for liknende saker i fremtiden, men har ikke påklaget det vedtaket som plan- og miljøutvalget har fattet. Klage fra nabo tas til følge på punktet som omhandler at ny bolig plasseres der hvor eksisterende bolig står i dag, utover dette tas klage fra nabo ikke til følge. Da klagen er delvis tatt til følge, vil vedtaket være et nytt førstegangsvedtak som kan påklages av sakens parter. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ikke ytterligere merknader til saken. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Klage på vedtak - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær 2 Tilleggsopplysninger - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær 3 Klage på dispensasjonsvedtak og rammetillatelse - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær 4 Dokumenter i saken 5 Reguleringsbestemmelser 6 Foto 7 Oppfølging vedr. klage på dispensasjonsvedtak og rammetillatelse 8 Foto 9 Svar på klage fra nabo - GB 37/26 - Selskjær Revidert utomhusplan - endret plassering av bolig 11 Selskjær revidert utomhusplan denne OK? Mvh HR 12 Søknad om dispensasjon - GB 37/26 - Selskjær _Situasjonsplan _Tegning_ny_fasade _Tegning_ny_fasade _Tegning_ny_snitt _Annet _Annet _Annet8 20 Ber om nytt nabovarsel vedr. nybygg til GB 37/26 - Trysnes / Selskjær

6 21 Klage på nabovarsel - Nybygg - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær 22 Opprettholder tidligere klage på nabovarsel - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær 23 Uttalelse i forbindelse med søknad om dispensasjon - Enebolig med hybel - GB 37/26 - Trysnes / Selskjær 24 Oversiktskart - GB 37/26 - Selskjær 25 Skråfoto - GB 37/26 - Selskjær 26 Særutskrift - Søknad om dispensasjon - enebolig med hybel - GB 37/26 - Selskjær

7 Søgne Kommune Rådhusveien 47 Postboks SØGNE Helene Dahl, Trond Gøran Trydal Trysnesveien Søgne Klage på vedtak, nybygg gnr-37 bnr-25/26trysnes/selskjær, Mottatt Viser til vedtak sak mappe 2013/ /2013 mottatt Vi har innvendinger mot vedtaket, men avventer korrespondanse fra vår advokat. Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at vi i jobb sammenheng har vært bortreist begge to. Kopi av brevet er levert til Søgne kommune. Mvh Helene Dahl & Trond Gøran Trydal Trysnesveien Søgne

8 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\383468_fix.html Side 1 av Fra: Jahn Egil Osestad[JahnEgil.Osestad@svw.no] Dato: :01:44 Til: Postmottak Kopi: Trond Gøran Trydal Tittel: Sak 2013/ /2013: Arkiv 37/26 - Dispensasjonssøknad gnr. 37 bnr. 26 i Søgne kommune Jeg viser til gårsdagens telefonsamtale med saksbehandler Mette Erklev i ovennevnte sak hvor det ble tilkjennegitt at det var tilstrekkelig at presiseringene til Dahl og Trydals klage blir sendt til kommunen i løpet av denne uken. Tilbakemeldingen i saken vil til orientering bli gitt så snart som mulig. Dersom det skulle være ytterligere korrespondanse fra kommunen i anledning saken, så ber jeg vennligst om å bli kopiert inn på denne. På forhånd takk. Med vennlig hilsen Jahn Egil Osestad Advokat M T svw_logo_rgb_liten_k.png Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Markensgate 9 Postboks Kristiansand T F Denne meldingen er kun ment for adressaten og kan inneholde konfidensielle opplysninger som ikke skal bringes videre. Hvis du ikke er riktig mottaker, vennligst informer avsender og slett meldingen umiddelbart.

9 simonsen vogmug Sogne kommune PB Søgne gi d \ lei ILI l1t,c KLAGE PÅ DISPENSASJONSVEDTAK OG RAMMETILLATELSE 1 1NNLEDNING Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig Kristiansand DA v/undertegnede representerer Helene Dahl og Trond Goran Trydal som eiere av gnr. 37 hnr. 212 i Sogne kommune. Pa vegne av Trydal og Dahl klages det herved over Sogne kommunes dispensasjonsvedtak om tillatelse [il riving og oppforing av nye holig og garasje pa nahoeiendommen gnr. 37 hnr. 26. Det hes om at fremtidig korrespondanse i saken ogsa rettes til sart kontor. Trydal har tidligere klaget pa dispensasjonsvedtaket og avklart med kommunen at innsigelsene vil hli ytterligere presisert etter samråd med advokat.. Dette er i henhold til kommunens rammetillatelse av 1. ok[oher 2013 hvor fremgar det at klagen pa dispensasjonsvedtaket ikke er endelig avgjort og at igangsettingstillatelse ikke vil bli gitt for klagen er ferdighehandlet. Undertegnede har avklart med kommunen at det er tilstrekkelig at innsigelsene presiseres i lopet av denne uken (uke 43). På bakgrunn av det ovennevnte vil vi i det folgende utdype Trydals innsigelser til dispensasjonsvedtaket og rammetillatelsen: 2 INNSIGELSER TII. VEDTAKET 2.1 Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt uheldige presedensvirkninger Del anfores for det forste at Sogne kommune ikke i tilstrekkelig grad har hensyntatt de strenge vilkar som folger av dispensasjonshestemmelsene i plan- og hygningslovens (phl.) 19-2 og 1-8. Videre er klager av den oppfatning at kommunen verken har vurdert eller tatt hensyn til de omfattende presedensvirkningene av vedtaket. Etter plan- og hygningsloven kan det kun gis dispensasjon dersom folgende krav i phl er oppfylt: - Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensvnene i lovens fonnalsbestemmelse , blir vesentlig tilsidesan. 1 tillegg må fordelene red å gi dispensasjon være klart større enn uletnpene etter en santlet vurdering- I forhold til lovens vurderingstem fremgår følgende av Ot. prp. nr. 32 ( ) s. 242: g,114 NI,u DE-11,4, ' I I \ Ad okatfirmaci Si rilonseri VogI Wiig Kristiarg;and DA

10 Nid, 2, "Vilkåret Isærlige grunner-i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivehe som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, derffirdelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelige interesseovervekt, men etter den nve bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler or dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med stvrkelfvår understrekn ingi. Fra forarbeidene siteres ogsa følgende som sterskilt gjelder ved dispensasjon fra planer: - Avvik fra arealplaner reiser særlig sporsmal. De ulike planene er som oliest blitt til gjennom en omfattende beslumingsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, konummestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å ravike "eldende Ean. Dis ensas.oner må heller ikke under,ravene lanene som in'ormas'ons- beslutnin runnla. Ut ra hens.net må o entli,het samråd o medvirknin i rosessen er det vikti endrin,er i ilaner av betvdnin ikke sk'er ved dis ensas'oner men behandles etter re dene om kommune lante in o reguleringsplaner. ]var understrekning]. Utgangspunktet er saledes at dispensasjoner skal vurderes strenet og at det som hovedregel ikke skal være anledning til a fravike plankravet. I denne forbindelse er det sentralt at dispensasjoner ikke skal undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, samt at utviklingen og utformineen av bebyggelsen i området ejøres i et helhetlig planarheid i stedet for ved enkeltvise dispensasjoner. Hensynene bak plankravet i komrnuneplanens 2 er at det skal sikres en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av det aktuelle området. Plankrav skal sikre at saken blir forsvarlig opplyst og at alle aktuelle interesser blir vurdert i et helhetsperspektiv. Et sentralt formal med kravet er altsa å gi styring med arealumyttelsen og den samlede utformingen av hebyeeelsen i det aktuelle området. Det fremstar etter klagers syn som klart at dispensasjonsbehandlingen i denne saken ikke belyser og avveier de aktuelle problemstillingene som reiser seg like tilfredsstillende som en reguleringsplan ville ha gjort. Det vil bli redegjort nærmere for dette i det følgende: Søgne kommune har selv fremholdt at det dispensere.fra kravet om detaljreguleringsplan. vil helt klart være en vesentlig ulempe. Samtidig vil det å kreve utarbeiding av detaureguleringsplan ikke lose problemstillingen i forhold til nabo. Den eneste forskjellen på om det blir laget en detalfreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det vil ikke være noe praktiskkrskjell for klager, da utarbeiding at plan ikke vil endre arealbruken i områder'.[vår understrekningl. Kommunen fremholder altsa selv at en dispensasjon fra plankravet vil være en -vesentlig ulempe-. Dahl og Trydal er enig med kommunen i dette. De er imidlertid forskjell mellom en regulerinesbehandling grunnleggende uenig i at det ikke vil være noen praktisk og det aktuelle dispensasjonsvedtaket. En reguleringsplan skal for det første ivareta et bredt spekter av hensyn og sikre en helhetlig vurdering av arealutnyttelsen og hebyggelsen i området. Planbehandlingen vil med sine prosedyrer om oppstartsarbeidet, eventuelle høringsrunder mv. ivareta Ilere formål og ta hensyn til en større gruppe interessenter. Dette er særlig viktie i en sak som denne hvor dispensasjonen vil kunne gi uheldiee konsekvenser/presedensvirkninger eiendommer i omradet. for øvrige Trysnes/Selskjær er et unikt område hvor en rekke eiendommer har nærhet til sjøen og ligger innenfor 100- metersonen. Det er i et slikt omrade sterskilt viktig at uthygeingstiltak blir vurdert i et helhetlig planarheid. En plan skal ikke kun regulere arealbruken isolert sett, slik kommunen synes a legge til erunn når man skriver at - det vil ikke være noe praktisk forskjell for klager, da utarbeiding av plan ikke til endre arealbruken i områdett.. En reguleringsplan skal også ivareta en rekke hensyn. blant annet også utformingen plassering, høyde m.v. på behyggelsen i omradet. Det er svært viktig at disse hensyn vurderes i sammenheng, og ikke ved enkeltstående [Dokument id] \ 1/41» Kii giaikaud \

11 dispensasjoner. Noe annet vil svekke kommuneplanen og reguleringsplan som heslutningsgrunnlag og skape uheldige presedensvirkninger. Det er grunn til å fremheve at et hovedsynspunkt i Bygningslovutvalgets innstilling var at kommunene i større grad hør bruke reguleringsplan og andre planer som juridisk fulgt opp av departementet i Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 224 og s verktøy for å fremme estetiske hensyn. Dette ble også Videre følger det av phl tredje punktum at hygninger med mønehøyde over 9 meter hare kan oppfrres særskilt hjemmel i plan. Formålet med et slikt plankrav for særlig høye bygninger som lett får et dominerende preg i forhold til omgivelsene, er å sikre en generell vurdering på planniva av hva som bør være maksimalt tillate hyggehøyder (jf. Frode A. Innjord. Plan- og hygningsloven 2010s. 806). De ovennevnte legger sterke foringer for at det hør utarbeides reguleringsplaner med med kommentarer Gyldendal Norsk Forlag AS I. utg. som ogsa ivaretar hensynene som er knyttet til utforming. ho 'de og lassering av behyggelsen. Dette gjelder særskilt nar det skal hygges høye bygninger og når er omradet hvor det skal hebygges har nærhet til sjøen, slik som tilfellet er i denne saken. Man har ikke fått en helhetlig vurdering av disse hensyn i denne dispensasjonssaken. Basert pa opplysningene i søknaden, så vil holigen bli over 10 meter høy fra sokkelnivå. Bygget vil hli oppført med tre etasjer hvor sokkelen første etasje starter på et nivå under et +7,2 meter, mens mønehøyden er pä ea. et +17,5 meter. Eiendommen til tiltakshaver ligger betydelig lavere i terrenget enn Dahl OR Trydals holig. Like fullt vil det omsøkte bygget få en mønehøyde som er like høy som Dahl og Trydals hakenforliggende Bygget vil bli svært dominerende i forhold holig. til omgivelsene og bryte med den eksisterende behyggelsen. Så vidt denne side kjenner til så er det ikke andre tilsvarende boliger i området som går over tre plan og som er sa høyt som den omsøkte boligen. Bygget vil bli seende særlig dominerende ut fra Trydals eiendom, og det vil bli svært godt synlig fra sjøen. Som tillakshaver selv skriver, så er hygget lagt på en høyde på eiendommen og fasaden med samtlige tre etasjer (over 10 meter) vil være vendt ut mot sjøen. Dahl og Trydal innhenier nå hilder og dokumentan som viser hyggets pavirkning på omgivelsene, og vil ettersende dette om kort tid. Pa bakgrunn av det ovennevnte vil en dispensasjon vil kunne gi svært uheldige presedensvirkninger saker. Vedtaket haner vei for dispensasjoner fra plankravet for høyere holiger standard. for fremtidige i omradet enn det som er dagens Videre er det grunn til a fremheve kommuneplanens presisering om at - der antall boenheter ikke er angitt i plan, kan det tillates inntil to hoenheter pr regulert totnt-. I og med at det enna ikke er utarheidet en reguleringsplan, sa har man ennå ikke fatt en grundig vurdering av hvorvidt ikke. er ønskelig med to hoenheter per tomt på Trysnes eller Ved dispensasjonsvedtaket så har kommunen godkjent unntak fra plankravet, man har godkjent en Bytting av plasseringen av bygget fra tidligere, man har godkjent en betydelig øksning av høyden og volumet på hygget, man har akseptert at bygget hlir høyere og langt mer fremtredende og synlig fra sjøen enn andre holiger i omradet, det er akseptert at bygget er like høyt som bakenforliggende bygg og fratar vesentlig utsikt og lys, og man har aksepterte at det etableres to hoenheter på eiendommen. Dispensasjonsvedtaket legger således til rette for fremtidige dispensasjoner for tilhyge, sokkelleiligheter og andre ekstra hoenheter på eiendommene på Trysnes så lenge man holder seg innenfor BYA. Dette vil føre til en uheldig estetisk utvikling av omradet og økt trafikkbelastning. Kommunen vektlegger i vedtaket at Trysnes fremstar som hehygd. Det fremstar imidlertid som klart at det er det fremdeles vil være en risiko for en rekke fremtidige dispensasjonssaker i omradet. For det første er det uthyggingsmuligheter i nærheten. Det er ogsa Bere eiendommer av betydelig størrelse i omradet Biltakshavers eiendom alene er over 1876 noe som legger til rette for flere fradelingssøknader om nyhygg. Here holiger i [Dokumern id] \,I\ 112 unwill I

12 områder er av eldre dato, noe som vil kunne føre til søknader om riving og gjenopphyeging av bolig med endret plasserine oe størrelse på bygeet. Det vil som nevnt over ogsa kunne komme dispensasjonssøknader for ekstra boenheter og tilbyge mv. til eksisterende holie på tomtene. Disse forhold hidrar til at dispensasjonsvedtaket vil kunne far vidtrekkende presedensvirkninger. Tiltakets uheldige presedensvirkninger er også understreket av Fylkesmannen i Vest- Agder som i sin uttalelse fremholder at - det er uheldig dersom det gis dispensasjon fra plankravet. selv om tiltaket isolert sett bare berorer en eiendom. da dette kan gi uheldige presedensvirkninger for lignende saker i fremtiden-. Klager kan ikke se at Søgne kommune pa noe tidspunkt har foretatt en vurdering av presedensvirkningene av dispensasjonen for bolighygget. Det er knyttet en kort hemerkning til presedensvirkningen av en dispensasjon for garasjen. Det er imidlertid ikke foretatt en tilsvarende vurdering i forhold til boligen. Dette er en klar mangel ved kommunens behandling. 2.2 Forholdet til byggeforbudet i metersbellet, jf. pb Det følger av pb at det i utgangspunktet skal være forhudt å hygge innenfor 100- metersheltet fra sjøen. Forbudet skal hlant annet ivareta allmenne interesser og hindre uheldig hygging i strandsonen. Det er også nasjonale føringer for at det skal praktiseres en streng dispensasjonspraksis fra forhudet i Vest- Agder.' Som nevnt over vil det omsøkte hygget plasseres nærmere sjøen enn det eksisterende huset pa tomten. Bygget vil ogsa bli langt høyere, mer dominerende og mer synlig fra sjosiden. Omradet pa eiendommen mellom det eksisterende huset og strandsonen foran fremstår per i dae som mindre privatisert enn områdene rundt. Området er ikke planert eller ryddet og har naturlig vegetasjon med flere grantrær. Omradet er også forholdsvis stort oe ligger i nærheten av Trysnes marina som er et viktig område for allmennhetten. Ved a tillate at holieen flyttes nærmere stranden sa vil man gjøre omradet i strandsonen ytterligere privatisert og hindre allmenn ferdsel. Det at eiendommen ligger i nærheten av marinaen med lett tilgang for ferdsel derfra styrker behovet for at man ikke ytterligere privatiserer den aktuelle delen av området. Som nevnt over vil Dahl og Trydal om kort tid sende bildedokumentasjon omgivelsene og hvordan byeget vil bli seende ut fra sjøen. som viser hvordan bygget vil endre Store deler av Trysnes fremstår i dag som privatisert. Det er da særdeles viktig at man holder de omradene som fremdeles vil kunne være tilgjengelie for allmennheten. Etter klagers syn vil graving og uthygging pa den aktuelle delen på eiendommen føre til å undergrave de hensyn som ligger bak hyggeforhudet i plh Bygging i strandsonen som i dette tilfellet underhygger behovet for en enhetlig plan. 2.3 Kommentarer til enkelte tiltakshavers bemerkninger i søknadsdokumentene Tiltakshaver fremholder i sitt svar på klagers innsigelser at Dahl og Trydals heskrivelse av hygget kun er - subjektive oppfatninger- fra klagers side. Det er vanskelig å se at man rent ohjektivt ikke ogsa ma være enig i at hygget vil bli høyere og mer synlig fra sjøen enn den eksisterende boligen og øvrige holiger i nærhelen. Det sentrale poeng er uansett at en reeuleringsplan vil hidra til a sikre de faglige kvalitetsnormene for de visuelle kvalitetene til hehyggelsen, slik som plassering, høyde mv. pa hygnineene. En reguleringsplan vil saledes medvirke til at hoydereguleringen av holigene ikke avgjøres pa hakgrunn av hva uthyeger eller klager matte mene ' Statlige retningslimer for differensiert forvattning av strandsonen. kg1. res. av 25. mai 2011 [Dokument idl `. Idet \ 11L hivl I I \

13 om hva som er -styg(' og men en mer fagli2 og helhetlig vurdering av utformingen av bygningene i området. Dette er et hensyn som vil bli bedre ivaretatt med den grundige o apne saksbehandlin2en i en reguleringsplan enn ved en enkeltvis dispensasjonssoknad. Tiltakshaver påpeker videre at det ikke er krav til høyde pa bygningene i kommuneplanen. Dette er riktig, men etter klagers syn så er dette et klart argument for at det hør utarbeides en plan hvor hensyn som plassering, kotehøyder og høyde på behyggelsen kan inngå. Eraværet av regulering av høyde m.m. i kommuneplanen bør ikke være et argument for at man kan hygge så hoyt man sely ønsker, men tvert i mot understreke behovet for detatiregulering. De hensyn som ligger bak plankravet i kommuneloven gjor seg således fremdeles Kjeldende med styrke. Det er også 2runn til å bemerke at plan- og hygningsloven er en sakalt i den forstand at tiltakshaver vil ha krav på tillatelse så fremt de alminnelige vilkar i plan- og bygningsloven er oppfylt. Når man først har gitt dispensasjon fra plankravet for en hygning av denne type. sa har kommunen følgelig begrenset med hjemler til å stoppe en tillatelse på bakgrunn av plan- og bygningslovens regler. Dette innebærer også at man til en viss grad vil miste kontrollen over utviklingen av behyggelsen i området. 2.4 Inkonsekvent praksis og usaklig forskjellsbehandling Klaeer har videre blitt kjent med at kommunen i tidligere saker i området har lagt til ttrunn en restriktiv praksis hva ujelder hoyde og utforming av bygninger i området. Blant annet har Dahl og Trydal fått opplysninger om at tidligere eier av enr. 37 bnr. 212 onsket bygningen 1.5 meter hoyere. noe som ikke ble aksepterte fra kommunens side. Dette er ogsa noe av hakgrunnen for at klagers holig har fått en beskjeden utforming med blant annet en svært lav kvist. For å illustrere de vurderingene som ble gjort vedlegges deler av byggesaksdokumentene for opploringen av holig på gnr. 37 bnr. 212 (Trysnesveien 415). Bilag 1 Saksdokumenter knyttet til oppforing av holig pa gnr. 37 hnr. 212 Det fremgar her handskrevne kommentarer fra kommunens representant 1s. 14) som viser at kommunen reagerte på hoyden på bygget o2 fremsatte krav om at høyden pa hygget ble redusert. Dahl og Trydal har ogsa fatt informasjon om at det har vært en gjennomgående holding å begrense høyden pa byggene langs sjøen og det tas forbehold om å komme tilbake med ytterligere dokumentasjon knyttet til dette. En endring av praksis slik Sogne kommune nå legger opp til med å tillate bygget i dispensasjonssaken må begrunnes sakli2. Etter klagers syn er det ikke grunnlag for å tillate bygg som det omsøkte i strandsonen nar man ikke har akseptert mindre høydeokninger tidligere i det samme omradet. 2.5 Negative konsekvenser for naboeiendommer tap av utsikt m.m. Klager vil også anfore at kommunen ikke har lagt tilstrekkeli2 vekt på de ulempene som tiltaket vil ha for deres eiendom. De stiller seg blant annet undrende til at holigen tillates oppført med like hoy monehoyde som deres eeen holig. Dahl og Trydals bolig ligger per i dag på en høyde forholdsvis hoyt over den eksisterende holigen på gnr. 37 hnr. 26. Videre ligger boligene mer eller mindre parallelt. Dette gjør at Dahl og Trydal per i dag kan se over nahoholigen. Plasseringen på den omsøkte holigen vil medfore at eksisterende utsikt nordvestover vil forsvinne for Dahl og Trydal. Høyden til den tre etasjers nye boli2en vil medføre at den vil oppleves en -vegg- mot sjoen - den vil ta verdifull utsikt fra eiendommen og gjøre at deres eiendom vil hlir langt mer innestengt, og mindre lys og - lufti2-. IDukumeni dl \ \ \\iiu k11,11 II

14 De ulemper som det høye hygget vil medføre for Dahl og Trydal taler også for at det hør gjennomføres et helhetlig planarheid knyttet til plassering o2 utformingen av heby22elsen. I ethvert tilfelle taler det for at man ikke hør tillate et hygg av denne høyde rett foran Dahl og Trydals holig. Det er også grunn til a fremhever at Dahl og Trydal tidligere har forespurt tiltakshaver om han ville flytte hygget for å kunne fradele en ny tomt fra eiendommen. Tiltakshaver svarte da at han ikke hadde tenkt pa dette. Da Dahl og Trydal fikk referatet fra forhåndskonferansen. sa fremkom det imidlertid at tiltakshaver allerede hadde tatt opp en mulig fradeling på forhandskonferansen. Tiltakshaver har tilkjennegitt at den reelle begrunnelsen for å flytte holigen opp på høyden nord på eiendommen er å få fradelt ytterligere en holigtomt fra eiendommen. Dette fremgar som nevnt også av referatet fra forhandskonferansen datert 21. august Tiltakshaver har oesa i sine kommentarer i sakshehandlingen fremholdt at utskilling av tomt eventuelt vil komme i en senere søknad. Dahl og Trydal frykter derfor at en dispensaon for å føre opp et nytt hus 02 langt høyere hus på en annen plass på tomten vil føre til at tiltakshaver i neste runde søker om fradeling med tanke på å la oppfort en ny tilsvarende holig i området der hvor den gamle holigen var plassert. Man vil i så tilfelle 'stenge" holigen til Dahl og Trydal inne slik at man mister det alt det vesentligste av utsikten fra deres eiendom. Som nevnt under pkt. 2.1 vil dette også kunne føre til en tilsvarende uonsket og ukontrollert fradeling og behyggelse på Ilere andre eiendommer i omradet. 2.6 Det omsøkte byggets plassering på eiendommen Det ovennevnte underhygger etter klagers syn at vilkårene for a ei dispensasjon i denne saken ikke er oppfylt. Avslutningsvis, og rent subsidiært, så vil klager også påpeke at den omsøkte er plassert på et av de stedene pa tomten der den har mest negativ innvirkning for Dahl og Trydal. En ny holig pa eiendommen hurde under enhver omstendighet plasseres lavere i terrenget og et annet sted pa tomten, jf. phl Tiltakshavers hegrunnelse for å legge holigen på hoyden på tomten i nordlig retning er at holigen skal fa utsikt mot Trysnes marina fra toppetasjen i holigen. Tiltakshaver Trydals utsikt nordvestover for å forhedre sin egen utsikt i forhold til eksisterende holig. har dermed val2t å ta Dahl og Som nevnt i pkt. 2.5 over, så er det mye som tyder pa at tiltakshaver også har andre motiver ved flyttingen av holigen. Etter Dahl og Trydals syn så er det er uansett unødvendig å plassere boligen så høyt for at tiltakshaver skal få den aktuelle utsikten nordover mot marinaen fra toppetasjen. Man kunne man enkelte ha la21 holigen lavere i terrenget og fått lavere mønehøyde og samtidig fatt tilsvarende utsikten utover sjøen. I følge regulerin2splan ( ) for Trysnes marina skal eksisterende behy2gelse for K-I danne de utvendige fysiske rammene for det eventuelt nye hygget pa nordsiden av tiltakshavers eiendom. Det vil si at et eventuelt nytt hygg nord for tiltakshavers eiendom ikke vil bli hoyere enn dagens bygg. Som dokumentasjon vedlegges Bilag 2 Reguleringshestemmelser og plankart for Trysnes marina (PlanID ) Bilag 3 Bilder i nordlig retning fra gnr. 37 hnr. 26 og 212 Som det fremgar av de vedlagte bildene, sa ligger sjøbodene på nordsiden av tiltakshavers eiendom langt lavere enn man kan fa inntrykk av ut i fra tegningene i søknaden. Bildene viser etter klagers syn klart at tiltakshaver kan legge boligen langt lavere i terrenget og fremdeles beholde utsikt nordover fra topputasjen, selv etter eventuelle endringer av hebyggelsen på marinaen. Den omsøkte plassering av boligen er svært ugunstig for Dahl og Trydal og hetydelig mer ugunstig enn heliggenheten til den eksisterende holigen på gnr. 37 hnr. 26. Det hadde vært fullt mulig å plassere holigen en rekke andre steder på tomten hvor tiltakshavers interesser ville være ivaretatt og som samtidig ville være til t Dokumeni id] \.1,.1.1[Iii111,1, ,11,11 \\11: KII 11,11,511 1 )

15 mindre skade for Dahl og Trydal. Den omsokte holigens plassering og hoyde fremstar per i dag klart som et uforholdsmessig tiltak. 3 AVSLUTTENDE BEMERKNINGER Klager immeser den videre hehandling av klagen. Dersom det skulle oppsta sporsmal sakens anledning, kan undertegnede kontaktes på til (X) 83. moh , jao@ sk W.no og per ordimer post. Med vennhg hilsen, - AdvÅatEfittetSittionsenNogt Wiig Kristiansand DA jjalin Er.1GskftidCuza Kopi iii HeleueDahlog Tiond Goran Frydal ArP3113edlep.3 [I)okupiergplf v. 1 I

16 á

17 <cenre Mio;ertidig brukst latelsc: SØGNE ester plan- og bygrilngsleven av I4. ;uni 9e5,å 99 rr. 2 cg 3 Knrelder (navn, adresse) Byggherre (navn, adresse) Knnneth Berentsen Kenneth Berentsen Trysnes 4640 SØGNE Midlertidi brukstillatelse er itt for E iencom7tyggested Cnr. Bnr. Festenr. Seksjonsnr. TRYSNES 37 Spesifikasion Szknadsdato Arbeidets art Byggetsart Nybygg Bolighus iehandling/vedtak Vedtak dato Saksnr. Delegert myndighet D-4/92 Besiktigelse av arbeide: er foretatt og i medhold til plot. 99 gis herved midlertidig bruksrillatelse for: hele Dygget folgende del av bygget: Ferc:gattes: ma aegjrres nar necenscaencee arbeid cr u... t I. :usj og bac rå ventileres forskrif:smessig. Enten mekanisk eller zver tak. I tillegg må det szrges for rck tilluft. Venc.11ator cver komfyr må kooles ferdlg. :ec må sørges fcr en romningsvei tilleg; cfl tract fra lot:e:. tet-ce: ma kxe cas z ordnec. A. Montering av sanisrutsryr må gjores terdtg. Permanerc baring av div. tultsdrirs ned fumcamenter r--rgler Dec rai beslås under utvendige dorer moc syd. TaKnedlop ccå monceres og varn ledes borc. 3. Cer gjensiår noe småarteid. 9. Komplett rarteggermelding må Ieveres umiddeltart. loesse aroeldet rå fultført Innen (dato) Sted cg cato Sternel/undersKrift: SOGNE, desember ,v _y_.--- r-,...-f.t. A Odd Aaserod Anne K. Birke1and avd.leder byt..kontr. Koni sendt Xansvarshaverade Xandre til wsvrl Ravmond Berentsen wavn Sigbjorn Try wavrl Sogne Folkeregister Na., Sogne Feiervesen Adresse Trysnes, Sogne. Adresse Holleveien 190, Sogne. miresse Adresse

18 ijç -- L -I.? S70 Qiy bkrib(1-ib

19 r / 211 " 73 Q b.h I37/2 r /61 37/

20 - KOMMUNAL FAKTURZE:NG BYGG Cp.z.draz:scver: C2 Dato:k Lc-Per'n0 $ 0 3 h. 0 (Siol... Ifliet l 0 Varenr.: Teksz: Ee1Or.kr.: 100 Ti1kob1.az;.vannra2 200 "kloakk.. m Tilsyns- og behand1ingscebyr 310 sehandlincsgetyr,. 320 Behandlingsgebyr - Regulering Tinglysingsgebyr Broyting hus.,, 1.I I, I,.I. I.i. I 900 Diverse I i. I Eezaling pr.30 dager fra forszkoznende zirsda9 Etter rorcall beregnes 1% rente Uzszeder: PUNCEING Dato: c :c n: RZGNZNGS MOTTAKiR: nazn: r r,c 5 postszed: