Utvalg Utvalgssak Møtedato. Fradeling av areal fra 188/1 Østre Stugguvollen i Stugudalen

Transkript

1 TYDAL KOMMUNE Arkiv: 188/001 Arkivsaksnr: 2013/26-38 Saksbehandler: Hilde R. Kirkvold Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal, miljø og teknikk Fradeling av areal fra 188/1 Østre Stugguvollen i Stugudalen Vedlegg: 188/1 Søknad om deling av grunneiendom/rekvisisjon av oppmålingsforretning Brev fra Advokatfirmaet Jonassen Situasjonskart Fullmakt - unntatt offentlighet Gårdskart Kart utarbeidet av Tydal kommune - fradeling av areal i Spaklarslia Kartskisse med nabogrenser mot vest utarbeidet av Tydal kommune Nabovarsel - fradeling av areal til reindrift Merknad til nabovarsel fra Odd Ivar Wærnes om fradelling areal fra 188/1 Merknad til nabovarsel fra Berit og Kjell Kåsen og Bjørg Tyholt og Lidulf Stugudal til fradeling av areal fra 188/1 - Advokatfirmaet Welde Særutskrift Vurdering av gyldighet av vedtak om deling av eiendommen Østre Stugguvollen - utvalgssak Ikke trykte saksdokument: Omdisponering og deling Lov om jord (jordlova) 12. mai 1995 nr og 12 Saksopplysninger Paul Græsli søkte i brev mottatt her den om fradeling av et område på ca 3500 dekar i Spaklarslia. Paul Græsli ønsker å selge teigen til Essand reinbeitedistriktet med formål reindrift. På grunn av feil ble naboer først varslet om søknaden og uttalte seg i saken i brev mottatt og

2 Saken ble tatt opp igjen der utvalget ba om at saken ble vurdert juridisk hos fylkesmannen før den ble tatt opp på nytt. Fylkesmannen skrev i sitt brev datert at kommunen måtte vurdere om vedtaket om fradeling var ugyldig. Kommunen gikk gjennom saken og fattet vedtak om ugyldighet den Vedtak om ugyldighet er ikke påklaget og vi tar saken opp til ny behandling. Ny behandling har blitt utsatt fordi kjøper ønsket et møte med kommunen. Kjøper har henvendt seg to ganger og fått ledige møtetidspunkt fra kommunen, men det har ikke kommet konkrete forslag om møtedato. Vi tar derfor saken opp til behandling, det bør ikke gå ytterligere tid før saken behandles. Beskrivelse av eiendommen Eiendommens fulldyrka jord er på 35 dekar som drives av nabobruk (Lidulf Stugudal). I følge bygdaboka er eiendommen totalt mellom 5000 og 6000 mål. Av dette er ca 700 dekar produktiv bjørkeskog i følge gårdskartet. Det har ikke vært husdyrdrift på bruket siden 1963 og fra eiendommen er det fradelt ca 100 hyttetomter og hustomter. Vi har liten oversikt over nøyaktig areal på utmarksarealet og ofte må det jordskiftesaker til for å få mere nøyaktige arealopplysninger. Det nærmeste vi kan si er at eiendommen er en god del større enn oppgitt i bygdaboka. Arealet som søkes fradelt inngår i elgvald for Stugudal nord og etter vår erfaring ligger arealet innenfor et område med felles beiterett på Stugudalen. I tillegg inngår arealet som en del av en 10 års leieavtale for småviltjakt på eiendommen som i følge utskrift fra grunnboka har en verdi på ,-. Eier av 188/1 driver ellers i dag stort sett med salg av hyttetomter. Fra 2005 er det tinglyst over 35 fradelinger fra eiendommen (tomter og tilleggstomter). I 2012 ble det vedtatt en kommuneplan som gir muligheter for etablering av 50 nye tomter på eiendommen. Arealet som er søkt fradelt består i hovedsak av morenerygger, myr og litt bjørkeskog (arealet er ikke registrert i matrikkel og gårdskart). Forholdet til kommuneplanens arealdel I LNFR-områdene i kommuneplanens arealdel tillates ikke annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som er knyttet til landbruks- og reindriftsnæring. Siden fradelingen gjelder LNFRområde uten endring av arealkategori, skal saken ikke behandles som dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og derfor heller ikke sendes til fylkesmannen på høring. Delingssaker som berører utmark skal behandles etter jordlova og plan- og bygningsloven. Forholdet til jordlova og plan- og bygningslova Fra 1. januar 2004 vedtok landbruksdepartementet at kommunens myndighet gjelder alle saker i henhold til konsesjonsloven, jordlova og odelsloven som ikke er lagt til andre organer (fylkemannen og SLF). Det betyr at det er kommunen som har myndighet til å avgjøre alle saker om deling av eiendom etter jordlova. Vedtaket kan leses her; Vedtak om overføring av

3 myndighet til kommunen, fylkesmannen, Statens landbruksforvaltning og Direktoratet for mineralforvaltning etter konsesjonsloven, jordlova og odelsloven. Saken skal behandles etter jordlovas 12 og plan og bygningslovens 20-1: 12.Deling (første ledd) Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige Tiltak som krever søknad og tillatelse Med mindre annet framgår av 20-3 og 20-4, må følgende tiltak, på eller i grunnen, i vassdrag eller i sjøområder, ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse:. m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering.. Etter kommunens delegasjonsreglement er det AMT som har myndighet til å fradele areal over 2 dekar etter jordlova og etter plan- og bygningsloven i LNF-områder til uendret bruk. Merknader til fradelingen Det har kommet inn to brev fra naboer til fradelingen til spørsmål som skal behandles i delingssaken. Her velger vi å presentere de momenter som er en del av vurderingen i delingssaken (se ellers vedlegg). Fra Odd Ivar Wærness har det kommet følgende merknad i forhold til deling: Han mener kartet over parsell som skal selges er veldig ugreit når det gjelder grenser og det ser ut som det er en del av hans eiendom som skal selges til reinbeitedistriktet og det er han ikke enig i. Fra advokat Welde på vegne av Kåsen, Tyholt og Stugudal: Kåsen og Stugudals eiendommer har beiterett på Paul Græslis eiendom og arealet inngår i felles jaktområde for storvilt. De er bekymret for hvordan Essand reinbeitedistrikt vil opptre som eier i forhold til disse interessene ved å skape problemer for bruk av beiteretten eller å avskjære terrenget slik at elgjakta vanskeliggjøres. Videre mener de arealet bør bli i eierskap til den stedbundne landbruksnæringa. Ellers går merknaden på de vurderinger som er gjort i saken om arealet skal tillates fradelt eller ikke etter jordlova (altså til kommunens vurdering av saken), og det konkluderes med at dersom arealet skal tillates fradelt, bør det bli overdratt til nabobruk.

4 Vurdering Friluftsliv: Fradeling som omsøkt vil ikke forringe allmennhetens bruk av området. Vilt: De er trekkvei for elg og hekkeområde for vadefugler og traner i området. Naturhensyn/Naturmangfoldlov: Deler av området inngår i et variert myrområde med alle myrtyper mer eller mindre representert. Et stort antall vann, tjern og bekker gjør området verdifullt botanisk. Kantmyrer og kilder finnes. Intermediær vegetasjon dekker størst areal, ellers finnes alle rikhetsgrader. Siden arealet ikke skal omdisponeres er det etter vår mening ikke nødvendig å vurdere saken etter naturmangfoldlova. Kulturminner: Det går ikke fram av Naturbasen at fradelingen omfattes av automatisk fredede eller andre kulturminner. Reindrift: Området brukes som beiteområde og i forbindelse med samling av rein for slakting i Essand reinbeitedistrikt. Naboer og bruksberettigede Når det gjelder naboer og bruksberettigede, er det etter plan- og bygningsloven vanlig at vi tilskriver disse ved endring av arealkategori, eller når vi mener at deres interesser er direkte berørt i saken. Det følger av pbl 21-3 at naboene skal varsles før dispensasjonssøknaden sendes inn. Naboene skal gis en frist på minst 2 uker til å uttale seg. Uttalelsen sendes til tiltakshaver/ søker. Det er ikke naturlig å varsle bruksberettigede så lenge teigen ikke skal endre arealkategori. Her skal arealet fremdeles være LNFR. Når det gjelder behandling av deling etter jordlova, kan en nabo som for eksempel hevder at fradelingen vil gi direkte og konkret påregnelige ulemper av en viss tyngde og et visst omfang for utøvelsen av hans landbruksvirksomhet, ha rettslig klageinteresse. Kommunens vurdering av naboenes uttalelser Kommunen kan selvsagt ikke vedta å fradele areal som hjemmelshaver, i dette tilfellet Paul Græsli, ikke har rettigheter til. At kartene ikke er nøyaktige her kommer av at grensene i området ikke er målt opp. Kåsen og Stugudals bekymring om ny eiers forvaltning av storviltjakten og beiteretten, vil vi kommentere slik: Ny eier av en hvilken som helst eiendom kan ha andre planer for eiendommen enn forrige eier, men rettigheter slik som beiteretten vil følge teigen og kan ikke tas bort fra denne. Området er LNFR-område og vil fortsatt være det.

5 Kommunen har virkemidler for å kunne tvinge sammen eiendommer i forbindelse med utøvelse av storviltjakt jamfør viltlovens 38 dersom det skulle bli nødvendig. Dersom kommunen skulle avslå fradelingen begrunnet ut fra hensynet til andre landbrukseiendommer i området, må disse eiendommene beskrives på en måte som innebærer at det av dokumentene i saken kan sees hvilke konkrete uheldige konsekvenser omdisponeringen eller fradelingen vil få for de aktuelle eiendommene. Siden arealkategorien ikke skal endres og at det i anførslene fra naboer ikke framkommer konkrete uheldige konsekvenser, kan vi ikke se at det er noe som skal tilsi at fradeling kan avslås ut fra hensynet til nabobruk. Jordlova Se ordlyd i lovens første ledd over. Vilkårene for å gi delingssamtykke følger av 12 tredje ledd som lyder: Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.. Jordlova ble endret i 2013 slik at samtykke i en retning der deling kan tillates dersom det ikke går ut over de interessene delingsbestemmelsen skal verne. Dette til forskjell fra tidligere da det i utgangspunktet var forbudt å dele. 1. Tenleg og variert bruksstruktur Fradelingen vil ikke være med på å styrke livsgrunnlaget for eksisterende landbrukseiendommer i området siden det skal opprettes en ny eiendom med ny eier. Dette momentet taler mot at fradeling skal tillates. 2. Omsynet til vern av arealressursene Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og framtidige eiere, omsynet til vern av arealressursane må tolkes i lys av dette. Dette gjelder for alle bruk også de store og gode driftsenhetene. Det som skal tas vare på er de inntektsmuligheter eiendommen har. Det vil gjelde både arealer som kan brukes til landbruksproduksjon av ett eller annet slag og arealer som kan komme til nytte i forbindelse med virksomhet som naturlig grenser til landbruket, for eksempel turisme/reiseliv. Arealet som søkes fradelt gir inntekter, noe fra fiske men mer fra både elgjakt og småviltjakt (hele 188/1 leies bort til småviltjakt for ,- pr år.). Inntektsgrunnlaget for bruket vil svekkes ved en fradeling all den tid deler av jaktavtalen blir liggende på ny teig. Vi mener fradelingen vil verne for dårlig om arealressursene. Tydal kommune ønsker ikke en eiendomsutvikling der vi fradeler større teiger fra eksisterende landbrukseiendommer og oppretter nye utmarkseiendommer. Fradeling som omsøkt vil kunne gi en uheldig dreining av praksis.

6 Fradelingen vil ikke styrke vern av arealressursene på bruket og dette taler imot at fradeling skal tillates. 3. Ei driftsmessig god løysing Er deling ei driftsmessig god løysing? Uansett vil det være uheldig å dele en eksisterende landbrukseiendom og få en annen eier midt i en større teig. Av de kartene vi har samt lokalkunnskap mener vi at det ikke vil være en driftsmessig god løsning i og med at teigen som søkes fradelt blir liggende midt i eksisterende eiendom. Dette punktet taler mot at arealet skal kunne fradeles. 4. Drifts- eller miljømessige ulemper Er det påregnelig at delingen vil medføre drifts- eller miljømessige ulemper av en viss tyngde og et visst omfang? Arealet ligger i et område med felles beiterett og ligger mellom moh. I dette tilfellet vil det ikke være snakk om endring av arealformålet. Med drifts- eller miljømessige ulemper menes tråkk og slitasje på jordbruksareal, dyr på beite som forstyrres, støy, lukt, støv etc. Slike konkrete ulemper finnes ikke. Vi kan derfor i realiteten ikke se at fradelingen vil medføre drifts- eller miljøulemper. At ny eier vil kunne sette opp gjerder for sitt formål, vil måtte avklares etter grannegjerdeloven og/eller behandles etter plan- og bygningsloven når det gjelder større gjerdeanlegg. Dette punktet taler for at fradeling skal kunne tillates. Konklusjon jordlov: Det er etter vår vurdering en overvekt av momenter som taler mot at fradeling skal tillates som omsøkt etter jordlova. Søknaden om fradeling bør derfor avslås. Saken blir ikke behandlet etter plan- og bygningslova siden søknaden er vurdert etter jordlova og kommunen finner at vi ikke kan gi tillatelse til fradeling som omsøkt. Rådmannens innstilling Tydal kommune avslår søknad fra Paul Græsli v/advokatfirmaet Jonassen om fradeling som omsøkt etter jordlovas 12.