HIF-Rapport. Livssykluser og priseffekter i boligmarkedet: 2004:6. Effekter fra husholdningenes flyttetilbørlighet

Transkript

1 HIF-Rappor 2004:6 Livssykluser og priseffeker i boligmarkede: Effeker fra husholdningenes flyeilbørlighe Trond-Arne Borgersen, Jørund Greibrokk og Seen Koekebakker

2 Høgskolen i Finnmark PUBLIKASJON: HiF-Rappor 2004:6 Publikasjonens iel: Livssykluser og priseffeker i boligmarkede: Effeker fra husholdningenes flyeilbørlighe ISBN: ISSN: Anall sider: 2 Dao: 4. augus 2004 Forfaere: Trond-Arne Borgersen - Krediilsyne Jørund Greibrokk Høgskolen i Finnmark Seen Koekebakker Høgskolen i Agder Godkjen av:.amanuensis Mehme Mehmeoglu, Høgskolen i Finnmark.lekor Keil Hanssen, Høgskolen i Finnmark Oppdragsgiver: Prosjek: Udrag: Pris: kr 30,- ekskl. mva Avdeling: Avdeling for nærings- og sosialfag Vi besiller sk av publikasjonen: Navn: Adresse/posnr:

3 Livssykluser og priseffeker i boligmarkede: Effeker fra husholdningenes flyeilbøyelighe Trond-Arne Borgersen Krediilsyne, Posboks 00 Bryn, 06 Oslo rond-arne.borgersen@krediilsyne.no Jørund Greibrokk Høgskolen i Finnmark, 9509 Ala Joerund.Greibrokk@hifm.no Seen Koekebakker Høgskolen i Agder, 4604 Krisiansand Seen.koekebakker@hia.no Sammendrag: # Arikkelen analyserer effeken av husholdningers flyeilbøyelighe på uviklingen i boligprisene. Ugangspunke for analysen er en eerspørsels anae livssyklus, som avhenger av uviklingen i forholde mellom andelen akive og andelen passive (enda ikke-akive eerspørrere. Tilbudssiden i boligmarkede er fullsendig underryk. På kor sik drives markede av andelen akive eerspørrere. På lang sik er alle poensielle eerspørrere akiver. E konvensjonel livssyklusmønser avhenger av a eerspørselen er homogen, og besår av husholdninger som driver gjena eablering når de er akiver. Når livssyklusen er fullend er prisnivåe da på si høyese. Transaksjonssannsynligheen er konsan over livssyklusen, og derfor har livssyklusen ingen effek på prisveksen i langsikig likevek. Prisveksen har imidlerid en korsikig overreaksjon over livssyklusen, sammenligne med livssyklusens bidrag il prisveks i langsikig likevek. Dersom eerspørselen er homogen, men husholdningene er engangseablerere, påvirker ikke livssyklusen prisnivåe i langsikig likevek. Heller ikke i dee ilfelle genererer livssyklusen prisveks i langsikig likevek, da eerspørselen reduseres koninuerlig over livssyklusen hel il husholdningene har eabler seg (ferdig. I ilfelle med engangseablerere avviker markedsuviklingen fra livssyklusmønsere og gir opphav il en korsikig overreaksjon i prisnivå, se i forhold il livssyklusens bidrag il prisnivå i langsikig likevek. I ilfelle med engangseablerere gir livssyklusen e bølgee bidrag il prisveksen. Med heerogen eerspørsel, der både engangseablerere og gjenae eablerere er ilsede, kan markede oppleve perioder med korsikige overreaksjoner i prisnivå og prisveks. Jo sørre andel av eerspørrerne som er engangseablere, deso sørre er den korsikige overreaksjonen i prisnivå se i forhold il livssyklusens bidrag il prisnivå i langsikig likevek. Modellen illusrerer hvordan endringer i flyeilbøyelighe kan påvirke prisprosessene i boligmarkede, og a lokale forskjeller i prisnivå eller prisveks, kan være e resula av a boligmarkeder er i ulike faser av livssyklusen. Nøkkelord: Boligpriser, eerspørselssrukurer, livssykluser, flyeilbøyelighe JEL-Klassifisering: D 0, R 20, R 2. # Takk il Bjarne Srøm og Joachim Thøgersen for kommenarer. En idligere versjon av arikkelen er presener på Samfunnsøkonomenes forskerkonferanse, ved NTNU i januar 2004.

4 . Inroduksjon Den senese iden har boligprisen i Norge sege beydelig både nominel og reel. Uviklingen i boligprisen er vikig både for husholdningene som har en sor andel av sin formue i bolig, og for bankene som er hovedkilde for finansiering av boliger i Norge. Også fra en makro- økonomisk synsvinkel er prisuviklingen i boligmarkede av ineresse, da boligprisene kan benyes som en indikaor på husholdningenes forvenninger. Slik kan boligprisen fremså som en ledende indikaor i økonomien. I ilfeller der konsumeerspørselen er formuesdreve vil prisuviklingen i boligmarkeder også kunne påvirke konsum og priva eerspørsel (Deep og Domanski, Uviklingen i boligmarkede, represener ved prisuviklingen på boliger, nybyggingsakivie og omsening av boliger, avhenger av en rekke fakorer på ilbuds- og eerspørselssiden. På lang sik vil rimeligvis prisuviklingen i boligmarkede følge den generelle prisuviklingen i økonomien, juser for evenuelle spesielle innekseffeker på eerspørselssiden, kosnadseffeker på ilbudssiden, eller balance-shee effeker i kredimarkedene (Arno, 987. De sise 0 årene har imidlerid boligprisene inernasjonal sege beydelig mer enn hva disse fakorene alene skulle ilsi, opp mo 50 prosen reel se i land som Ausralia, Irland, Nederland, England og Spania (The Economis, Slike prisendringer har få flere il å peke på muligheen for a de kan være en bred funder prisboble i veslige boligmarkeder. I Norge er veksen i boligpriser nær knye opp il husholdningenes høye gjeldsoppak. Tilsvarende erfaringer på sammenhengen mellom boligpriser og gjeldsveks er også gjor bl.a. i Holland. De Greef og de Haas (2000 viser hvordan de kan være beydelige korsikige avvik i boligprisen, fra boligprisens langsikige likeveksnivå. Kombinasjonen av høy veks i formuespriser og høy gjeldsveks er samidig av Borio og Lowe (2002 vis å være en god indikaor på a finansielle bobler bygges opp. For insiusjoner som lånefinansierer boligkjøp, Analyser av prisuviklingen i boligmarkede er radisjonel baser på konvensjonelle ilbuds og eerspørselsside fakorer. Suon (2002 analyserer for eksempel boligprisuviklingen i flere OECD land vha en VAR-modell, og viser hvordan en sor del av uviklingen i boligprisene kan relaeres il uviklingen i landenes innek, rener og aksjekurser. Suon søer opp om resulaer fra idligere arbeider, bl.a. Holly og Jones (997, om a husholdningenes innek er vikigse forklaringsvariabel for boligprisene. Cho (996 viser videre hvordan husholdningenes bealingsvillighe for bolig avhenger av deres innek, formue og preferanser. Di Pasquale og Wheaon (994 viser hvordan forvenninger om fremidig inneksuvikling og usikkerheen knye il denne spiller en rolle. Filardo (996 åpner opp for a konjunkureffeker kan suppleres av mer demografiske effeker, knye il befolkningssørrelse og sammensening, immigrasjon og sosioøkonomiske fakorer som påvirker anall boenheer i økonomien. Moum (987 skisserer en konvensjonell mikroøkonomisk modell for boligmarkede der boligeerspørsel og boligpriser avhenger av innek og formue i husholdningene sam av brukerkosnaden på bolig. 2

5 eller husholdninger som har lånefinansier sine boligkjøp, er raske endringer i boligprisene og evenuelle boligprisfall spesiel urovekkende. De kan være mange årsaker il prisendringer i boligmarkeder og i andre formuesmarkeder uover endringer i rene kosnads- og innekskomponener på ilbuds- og eerspørselssiden. Schiller (2000, 200 viser hvordan forvenningene i boligmarkede er adapive, noe som gir gode muligheer for prisbobler. Nordvik (993 viser a samme ype forvenninger synes å være ilsede i de norske boligmarkede. Samidig er fakorer på ilbudssiden rukke frem som årsaker. Herring og Wacher (200 påpeker a lag i byggeprosessen, fravær av Shorselging, og perverse inseniver for invesorer og lånegivere gir e god grunnlag for prisbobler i boligmarkede. Malpezzi og Wacher (200 påpeker a ilbudselasisieene kan bidra, og hevder a jo serkere reguleringer en har i boligmarkedene, eller jo serkere arealmessige beskrankninger som er il sede, deso mer usa er boligmarkeder for korsikige overreaksjoner i prisene. Malpezzi og Maclennan (999 baserer seg også på ulikheer i ilbudselasisieer når de forsøker å forklare hvorfor boligmarkeder i Sorbriannia er mer usa for prissvingninger enn amerikanske boligmarkeder. Samidig kan muligheen for selvforserkende priseffeker i eiendomsmarkedene ha bakgrunn i markedsimperfeksjoner (Kioaki og Moore, 997. Formueseffeker er senrale i Kioaki og Moore, der håndheving av endogene kredirasjoneringer gir spesielle effeker i eiendomsmarkedene. Boligens rolle som formuesobjek kan være en av årsakene il a man finner sørre svingninger i boligprisene i land der en høy andel av husholdningene eier sin egen bolig. (NOU, Gjeldsbelasningen i husholdningene, og gearingen i boligmarkede er også vis å kunne påvirke boligmarkeders sårbarhe for økonomiske sjokk Sein (995, eller Lamon og Sein (999. Formueseffeken fra øke boligpriser er også senral når Oralo-Magne og Rady (999, 200 analyserer husholdningers klaring i boligmarkede. Her vises beydningen av inneksuviklingen for særlig de yngse aldersgruppene for uviklingen i alle boligmarkedes ulike prissegmener. Formuesgevinsene i hele boligmarkede avhenger her av a yngre aldersgrupper er i sand il å eablere seg i de lavese prissegmenene. Dee muliggjør klaring for andre husholdningsgrupper, som følge av a disse opplever posiive formueseffeker. Slik simuleres klaring i flere husholdningsgrupper, og små iniiale prissjokk simulerer yerligere prisbevegelser i samme rening. Kombiner med disse ovenfornevne årsakene er de en mulighe for a svingninger i prisnivå og prisveks er en del av e boligmarkeds naurlige uvikling over id. Boligmarkeder har en 3

6 dynamisk uvikling over id, der de førs bygges u, så modnes og eer hver blir mindre arakive. De flese næringer og markeder følger en slik uvikling (Porer, 980. Gjennom en slik livssyklusprosess kan boligmarkeder oppleve naurlige variasjoner i prisnivå og prisveks over id. Her analyseres effeken av e boligmarkeds anae livssyklus på prisuviklingen i boligmarkede, og spesiel hvordan ulike yper flyeaferd i husholdningene kan gi opphav il ulike prisbaner i boligmarkede. Ugangspunke for analysen er en livssyklus modell ala Porer (980, kombiner med anagelser på husholdningenes flyeilbøyelighe eer modell av Lundorp og Wanhill (200. Vi skal her se nærmere på muligheen for a svingninger i prisnivå og prisveks på kor og mellomlang sik er en naurlig del av e boligmarkeds livssyklus. Effeken på prisuviklingen i boligmarkede av husholdninger som flyer koninuerlig, sammenlignes med effeken av husholdninger som bare flyer en gang. Dereer ser vi på en siuasjon med heerogene husholdninger, alså der en andel husholdninger er gjenae eablerere (flyer koninuerlig og en andel husholdninger er engangseablerere. Analysen kan illusrere hvordan prisprosessene i boligmarkede kan variere over id og mellom geografiske områder som følge av a markeder kan være i ulike faser av deres livssyklus, eller på bakgrunn av ulikheer i husholdningers flyeaferd. Resen av arikkelen er srukurer som følger. I andre avsni gjøres rede for e boligmarkeds livssyklus og husholdningers ulike ilpasninger i boligmarkede. I redje avsni preseneres likeveken i boligmarkede der livssykluskomponenenes srukur skisseres. Så uledes en livssyklusmodell med basis i eerspørselssiden i fjerde avsni. Her er både en siuasjon med gjenae eablerere og en siuasjon med engangseablerere gjor rede for. Til sis analyseres prisprosessene i boligmarkede i ilfelle med heerogen eerspørsel. Sise avsni konkluderer. 2. Livssykluser og husholdningers aferd i boligmarkede Boligmarkeders naur, der gie arealer eerhver bygges u, gir rom for a effeker på eerspørselssiden kan gi prisbevegelser i boligmarkeder. Perioder som kan karakeriseres av uforskning, involvering, uvikling, modning, sagnasjon og fornying eller mening, som beskreve i Porer (980, er noe flere geografiske boligområder har opplevd. Bruken av livssyklusilnærminger er vanlig i analyser av mange produker, markeder og næringer. Her blir endring i priser og prisveks en naurlig del av markedes, produkes eller næringens 4

7 uvikling over id. Dersom boligmarkeder går gjennom livssykluser, vil slike endringer i boligpriser også være en naurlig del av e boligmarkeds uvikling over id. Enkelhusholdningers ilpasning i boligmarkede er allerede beskreve gjennom livssyklus ilnærminger, eller ilnærminger som er relevane for en livssyklusilnærming. Enkelhusholdninger klarer ofe gjennom en livssyklus i sin boligmarkedsilpasning. Behove for egenkapial ved førsegangseablering gjør a en ofe må sare med små boliger, og så klare videre il sørre eller bedre boligenheer, når verdiuviklingen på boligen eller ens inneksuvikling illaer de (Englund og Ioannides, 997. Slik skapes en livssyklus i enkelhusholdningers ilpasning il boligmarkede. Klaring av denne ype kan være vikig for dynamikken i boligmarkede aggreger se (Oralo-Magne og Rady, 200. Holly og Jones (997 viser også hvordan boligprisene øker når andelen i befolkningen mellom år ilar, slik a boligmarkeder nå - i livssyklus erminologien - presses over i faser med veks og uvikling. Veni og Wise (2000, 200 har se nærmere på eldres aldersgruppers ilpasning i de amerikanske boligmarkede. Eldre husholdningsgrupper flyer mindre, og flying skyldes her i sor grad endringer i familiesammensening, og kun i lien grad formuesuviklingen. Fra slike siuasjoner kan boligområder som helhe oppleve en livssyklus prosess ved a de bygges u og bebos av enkele generasjoner, eller grupper med spesielle preferanser for boligers beliggenhe, boligype eller graden av komfor. Når en ny generasjon eller en ny gruppe husholdninger med preferanser for andre yper boliger så kommer inn i markede, reduseres eerspørselen eer disse boligene og livssyklusen vil nå sin naurlige mening og sagnasjon. Omsening av boliger og boligprisene vil slik variere naurlig med hvor e boligområde er i sin livssyklus. I denne sammenheng er de vikig å idenifisere hvorvid de finnes mekanismer i livssyklusen som kan gi opphav il overreaksjoner, raske endringer i prisveks eller prisnivå se i forhold il prisveks og prisnivå som følger av livssyklusen i langsikig likevek. Den langsikige likeveksprisveksen er her definer som den prisveks som realiseres når livssyklusen er fullend, og boligmarkede i Porers (980 erminologi har modne. Drivkrefene i boligmarkedes livssyklus har klare paralleller med de generelle livssyklusresonnemenene hos Porer (980. Vi kan a ugangspunk i en eksogen eerspørsel eer boliger i e gi område. E vikig skille er å finne mellom de akive og de passive (enda ikke akive eerspørrere. Akive eerspørrere er de som eerspør boliger på de gie idspunk. Passive eerspørrere er de som på de gie idspunk enda ikke er akive, men som vil være 5

8 de i fremiden. De passive eerspørrerne er en del av den eksogene eerspørselen og vil eablere seg i område senere, når de får informasjon om boligområdes eksisens og egenskaper. Skille mellom akive og passive eerspørrere går mellom de husholdningene som har få informasjon om boligområde og de som enda ikke har få informasjon om boligområde. Informasjonsspredning er her avgjørende for akivering av eerspørselen. På kor sik drives markede av de akive eerspørrerne, men på lang sik drives boligmarkede av oal eerspørsel eersom alle nå er akiver. Når alle poensielle eerspørrere har eabler seg, er markede moden og langsikig likevek realiseres. I prosessen frem mo likevek vil livssyklusen kunne påvirke både nivåe på og veksen i boligprisene, avhengig av hvordan eerspørselen akiveres og eerspørselens flyeaferd når denne er akiver. Hvordan livssyklusen påvirker prisene og prisveksen i langsikig likevek, avhenger nå også av husholdningenes aferd i boligmarkede. Yerpunkene i husholdningenes aferd i boligmarkede er engangseablering og koninuerlig reeablering (gjena eablering. Tilfelle der husholdninger kun eablerer seg en gang, er referer il som en siuasjon med engangseablerere i modellen. Dersom alle husholdningene er engangseablerere vil prisnivåe vokse il de når si oppunk, for dereer å ava og konvergere mo null. Her vil dermed ikke en konvensjonell livssykluskurve ala Porer (980 eksisere, men en livssyklus som gir opphav il en midleridig overreaksjon i boligprisene sammenligne med dens bidrag il prisnivåe i langsikig likevek. Prisene siger så lenge sadig flere eerspørrere blir akiver. Prisnivåe er på si høyese når halvparen av markede er akiver, da informasjonsspredningen nå er på si høyese. Her er de både akiver en sor gruppe husholdninger som kan spre informasjon om boligområde videre, og de er en sor gruppe av husholdningene som enda ikke er akiver og dermed kan moa informasjonen. Da husholdningene er engangseablerere er de kun en del av eerspørselen i markede i den perioden de får informasjon om markede, og ikke i eerfølgende perioder. Fra de idspunk der halvparen av markede akiver, faller boligprisen i resen av markedes leveid siden sadig færre husholdninger er ilbake å eerspør bolig. Prisnivåe konvergerer nå mo null eersom markede modnes, og livssyklusen har her ikke noe bidrag il prisnivå i langsikig likevek. Dersom husholdningene driver gjena eablering, slik a man flyer hver periode, vil e konvensjonel livssyklusmønser realiseres. Vi ar her ugangspunk i en siuasjon der alle 6

9 husholdninger er ideniske og har en konsan ransaksjonssannsynlighe i alle perioder, slik a flyesannsynligheen er fas i alle periodene. En husholdning er nå en del av eerspørselen eer boliger, fra de idspunk de førs får informasjon om markede og u resen av markedes leveid (livssyklusen. Eersom en sørre andel av husholdningene akiveres, og alle forblir akive, vil eerspørselen eer boliger sige koninuerlig. Når alle husholdninger er akiver, og livssyklusen er fullend, er nivåe på eerspørselen og boligprisene på si høyese. Her er prisveksen null, da de ikke er noen eerspørselsveks. Livssyklusen påvirker ikke prisveksen i langsikig likevek, men med konsan ransaksjonssannsynlighe er imidlerid livssyklusens bidrag il prisnivåe i langsikig likevek nå på si høyese. Tillaer man variasjoner i ransaksjonssannsynligheen over livssyklusen eller mellom husholdningene, vil livssyklusen kunne påvirke prisveksen i langsikig likevek. Dersom markede er karakeriser av heerogen eerspørsel, alså en kombinasjon av engangseablerere og gjenae eablerere., vil boligmarkedes livssyklus være en blanding av de o forannevne siuasjonene. Her vil de være en korsikig overreaksjon i boligprisnivå se i forhold il livssyklusens bidrag il prisnivå i langsikig likevek. Men samidig vil livssyklusen ha e bidrag il prisnivåe i langsikig likevek. Både sørrelsen på overreaksjonen og bidrage il prisnivåe i langsikig likevek avhenger av sørrelsesforholde mellom de o ypene husholdninger. Jo høyere andel av husholdningene som er gjenae eablerere, deso sørre er effeken av livssyklusen på prisnivå i langsikig likevek og deso mindre er den korsikige overreaksjonen i prisnivå sammenligne med bidrage fra livssyklusen i langsikig likevek. Jo sørre andel husholdninger som er gjenae eablerere, jo korere er også perioden med negaiv veks i boligprisene i modellen. Vi har her en eerspørselssrukur som både kan gi opphav il overreaksjoner i boligprisen og svingninger i prisveksen, som følge av boligmarkeds livssyklus. 3. Likevek i boligmarkede Likevek i boligmarkede følger av ilbud og eerspørsel. Vi anar her en enkel beskrivelse av ilbudssiden i boligmarkede og lar ilbude av boliger være fas. Prisnivåe i boligmarkede besemmes dermed fra eerspørselssiden i markede, slik som skisser i Figur. 7

10 Pris Tilbud P Eerspørsel Figur. Likevek i boligmarkede Mengde Vår beskrivelse av ilbudssiden er svær enkel. Vi enker oss her alså a ilbude er fas over hele markedes leveid. Tilbude av boliger som er ilgjengelig for husholdningene er alså il enhver id de samme. En slik beskrivelse av ilbudssiden, kan moiveres u fra boligpoliiske målseninger om a de skal være e vis ilbud av boliger ilgjengelig for befolkningen, som igjen søes av reguleringsmessige og salige finansielle ordninger. Eller a enreprenører i byggenæringen har e akiviesnivå som innebærer a ilbude av boliger er gi. A ilbude av boliger er fas over markedes livssyklus, innebærer samidig a ilbude implisi reagerer på endringer i eerspørsel. 2 I perioder der de er få husholdninger som eablerer seg, bygges de få boliger. I perioder der de er mange husholdninger som eablerer seg, bygges de mange boliger. Også de ulike effekene fra husholdningenes flyeilbøyelighe på ilbude av boliger nøyraliseres når ilbude av boliger er fas. Vår eerspørsel er ana å være beskreve av en livssyklus prosess som gi i Porer (980, og gi i Figur 2. I livssyklusmodellen er de bl.a. spredning av informasjon og kjøpsadferden il konsumenene som avgjør uviklingen i eerspørsel. I vår modell er kjøpsaferd relaer il husholdningenes flyeilbøyelighe. Eerspørselen er il en hver id besem av andelen husholdninger som er akive boligkjøpere, og deres aferd som akive boligkjøpere. Andelen 2 Se Borgersen og Greibrokk (2004 for en analyse av flying i en siuasjon der ilbude av boliger er gi. Her vil ilbude av boliger reagere på husholdningenes flyeaferd, og jo høyere andel av den eksogene eerspørselen som er akiver, og har kjøp bolig, deso mindre er den delen av boligilbude som er ilgjengelig i markede. Effeken fra e gi ilbud av boliger, forserker effeken på prisuviklingen av flying som her analyseres i ilfelle med fas ilbud av boliger. 8

11 akive husholdninger besemmer livssykluskurven, og med våre anagelser vil eerspørselen og prisuviklingen følge livssykluskurven, som skisser i Figur 2. 0,6 Eerspørsel eer boliger 0,5 0,4 0,3 0,2 0, 0 Tid Figur 2. Uviklingen i eerspørsel eer boliger over en livssyklus I vår beskrivelse av eerspørselen eer boliger, vil endringer i eerspørsel være represener ved bevegelser langs livssyklus kurven. Prisendringene i boligmarkede følger nå - som i Figur 3 - av endringer i eerspørsel, her ved bevegelser langs livssykluskurven. Samidig åpner vi for ulike yper flyeilbøyelighe i husholdningene, noe som gir opphav il ulike livssyklusbaner for ulike boligmarkeder, og ser nærmere på effeken av dee på prisendringene. Prisendring Tilbud Prisendring Endring i eerspørsel Figur 3. Endring i boligmarkedslikeveken Mengde 9

12 Med våre forenklende anagelser på srukuren i boligmarkede, der bl.a. kosnadskomponener på ilbudssiden og innekskomponener på eerspørselssiden holdes uenfor, vil ikke modellen forklare prisuviklingen i boligmarkede. Likeledes vil høyere priser i seg selv kunne påvirke omfange av flying i husholdningene. Priseffekene som skisseres her, fra livssyklusen og husholdningenes flyeilbøyelighe, kan imidlerid være e supplemen il vanlige kosnads og innekskomponener i boligprisene både på kor og lang sik. 4. En livssyklus modell for boligmarkede baser på eerspørselssiden 4.. Homogen eerspørsel Vi ar ugangspunk i e boligområde (B. Område er marginal i forhold il boligmarkede i økonomien som helhe, og kan således analyseres uavhengig av feedback fra - og il - boligmarkede i resen av økonomien. Iniial er analle boligkjøpere i område gi. Vi enker oss a de finnes en gruppe ekserne husholdninger som er ineresser i å kjøpe bolig i område, og disse ugjør områdes poensielle eerspørsel. Uviklingen vi skisserer sarer opp når enkele av disse ekserne husholdningene oppdager område, og eablerer seg med bolig her. Informasjon om område spres gradvis fra eablere husholdninger il øvrige poensielle boligkjøpere som (akiv eerspør bolig når de får informasjon om område. Informasjon spres il en andel (h hver periode. De poensielle markede (M, er represener ved alle som har posiiv sannsynlighe for å kjøpe bolig i område (B, når de får informasjon om boligområde, des kvalie, beliggenhe osv. De er ingen demografiske effeker i modellen, og (M reflekerer hele eerspørselen. Tilbude av boliger er gi slik som beskreve i kapiel 3, og all endring i eerspørsel kun fører il endring i priser. Alle husholdninger eerspør en boenhe hver, de gjør anall ransaksjoner idenisk med anall eerspørrere, som igjen sammenfaller med prisnivåe når ilbude er gi. Modellen er pariell, og de er ikke noe leiemarked i modellen. De er heller ingen kvaliesforskjell mellom ulike boliger og flyeaferd kan slik vanskelig moiveres av klaring i boligmarkede som diskuer i kapiel 2. Forskjeller i flyeaferd reflekerer her kun ulik flyeilbøyelighe. De er ingen usikkerhe i modellen. M På idspunk ( er ( boligkjøpere akive, i den forsand a de har informasjon om område. De akive eerspørrerne represenerer de fakiske marked på idspunk (. Informasjon om 0

13 (B spres med hasighe (h, slik a informasjonen på idspunk ( spres il ( M h d husholdninger, som også er analle husholdninger som akiveres på idspunke. Andelen poensielle boligkjøpere som på idspunk ( enda ikke er akiver, er gi ved ( M M. M De passive boligkjøperne er alså gi som andelen av poensielle eerspørsel som enda ikke har få informasjon om område. På idspunk ( vil økningen i anall husholdninger som har få informasjon om område (B være lik M M ( dm = M h d der M < M. M Løsningen på differensialligningen i (5 gir idsbanen for eerspørselen som, (2 der (C er en konsan og ( h M = h h k + he C, h k =. La nå = e M C da er markedsuviklingen gi som M M (3 M = h( + e. Vi ser a ( er definer som de idspunk der ( M = M, og halvparen av de poensielle 2 marked er akiver. Ligning (3 gir markedssørrelse som en logisisk prosess, der livssyklusmønsere repliseres. Når ( vil alle poensielle eerspørrere være akiver, og markede uøm ( M M Gjena eablering Vi anar a hver akiv husholdning i markede ( M, med sannsynlighe (p kjøper bolig på idspunk (. Sannsynligheen (p kan sees som gjennomsnilig ransaksjonssannsynlighe der p 0,. Eerspørselen eer boliger ( E, som med våre anakelser både er lik anall bolig- kjøpere og prisnivåe på idspunk (, kan urykkes som 3 pm m (4 E = pm = = h( h( der m = + e + e Livssyklusen er gi i Figur (4, der vi husker a anall ransaksjoner er sammenfallende med prisnivåe. Vi ser a ved ( = vil Porers sagnasjonsfase realiseres, og markede er uøm. Her er all poensiell eerspørsel akiver, og prisnivåe på si høyese. Prisnivåe er på si pm

14 høyese eersom alle husholdninger i (M med sannsynlighe (p kjøper bolig i hver periode. Da er eerspørselen konsan, og prisnivåe vil være sabil på ( P max = pm. Da prisnivåe sammenfaller med markedsuviklingen vil prisnivåe sige koninuerlig over livssyklusen. 0,6 0,5 0,4 Prisnivå 0,3 0,2 0, 0 Tid Figur 4. Uvikling i prisnivå over id i ilfelle med gjena eablering Prisveksen følger fra uviklingen i prisnivå. Førs er prisveksen - og økningen i anall boliger som omsees - lav, da få akører er akiver og informasjon spres sake. Så kommer en periode med høyere veks da både flere akører er eabler, og kan bidra il å spre informasjon raskere, samidig som de fremdeles er mange passive akører som kan akiveres. Eersom flere akører akiveres og de blir færre passive akører ilbake, vil markedsveksen ava eersom informasjonsspredning blir vanskeligere. Deriverer vi ligning (4 mhp id, får vi e urykk for hvordan prisveksen uvikles over livssyklusen: (5 de d = mhe h( h( ( 2 + e 3 Ligning (4 er en ikke-lineær beskrivelse av eerspørselen i boligmarkede. Denne kan berakes som en forenkling av en vanlig lineær eerspørselsfunksjon, f.eks. E = a +, der (a er en vilkårlig konsan. pm 2

15 de Vi ser fra ligning (5 a prisveksen er på si høyese på idspunk ( = der = mh. d 4 Kombinasjonen (, mh represenerer markedes vendepunk, alså idspunke ( der pris- 4 veksen er på si høyese ( mh. Siuasjonen er illusrer i Figur (5. 4 0,7 0,6 0,5 Prisveks 0,4 0,3 0,2 0, 0 Tid Figur 5. Uvikling i prisveks over id i ilfelle med gjena eablering Livssyklusen og de ilhørende prisprosessene er ulede under anakelse om a akørene eablerer seg flere ganger. Husholdningene vil med sannsynlighe (p flye hver periode eer a de har eabler seg førse gang. På idspunk ( besår eerspørselen av alle husholdninger som akiveres på idspunk (, og alle som er akiver idligere. Alle kjøper bolig med sannsynlighe (p i hver periode. Slik flying i allerede eablere husholdninger kan enkes å represenere klaring, eller generelle aferdsendringer i husholdningene som beskreve foran, og er i vår ilfelle referer il som gjena eablering Engangseablering Ofe opplever en a husholdninger kun eablerer seg en gang. Mens gjena eableringer er e mulig yerpunk i beskrivelse av husholdningers aferd, represenerer ilfelle der husholdninger blir boende i samme bolig hele live de mosae yerpunk. 4 I lierauren er klaring begrunne ufra ønske om bedre bosandard (Oralo -Magne og Rady, 200. I vår modell er ilbudssiden underryk, og henvisninger il bedre bosandard som moivasjon for flying er vanskelig 3

16 Mens Figur (4 represenerer prisuviklingen i ilfelle med gjena eablering, vil prisuviklingen med engangseablerere være beskreve i Figur (6. Hvis vi lar e( beegner eerspørselen eer boliger i ilfelle med engangseablerere, og dermed også prisnivåe, kan den urykkes ved den derivere av ligning (5 med hensyn på id, lik h( hme (6 e =. h( 2 ( + e Forskjellen mellom urykke for prisveks i ilfelle med gjenae eableringer Figur (5 og ligning (5 -, og urykke for prisnivå i ilfelle med engangseablerere - Figur (6 og ligning (6 -, er kun skaleringen med fakoren (p. Ved eliminering av ransaksjonssannsynligheen (p vil husholdninger som nå har eabler seg i område (B på idspunk (-, ikke lenger være en del av den akive eerspørselen. På idspunk ( er de nå kun de husholdningene som har få informasjon om område (B som represenerer eerspørselen.,4,2 Prisnivå 0,8 0,6 0,4 0,2 0 Tid Figur 6. Uvikling i prisnivå over id i ilfelle med engangseablerere Dersom eerspørselen kun besår av engangseablerere vil prisnivåe ava, når halvparen av eerspørselen er akiver. Herfra reduseres anall boligransaksjoner hver periode, og dermed vil også prisnivåe falle, da anall ransaksjoner og nivåe på boligpriser er sammenfallende. Når alle husholdninger er engangseablerere og har eabler seg med bolig i område (B er de ingen husholdninger som flyer, og livssyklusen har slik ingen effek på prisnivåe i langsikig likevek. Fra Figur (6 ser vi a de er en korsikig overreaksjon i prisnivå, sammenligne med prisnivåe som følger av livssyklusen i langsikig likvek. I prosessen frem når kvaliesforskjeller mellom boliger ikke eksplisi er inkluder. Endre flyeilbøyelighe kan imidlerid 4

17 mo langsikig likevek vil imidlerid prisveksen variere beydelig over livssyklusen, med en bølge komponen. Prisveksen er i dee ilfelle beskreve i Figur (7, og følger av urykke de (7 d = hme ( e h( h( ( 3 + e 3 2 Prisveks Tid Figur 7. Uvikling i prisveks over id i ilfelle med engangseablering Vi ser a prisveksen i ilfelle med engangseablerere svinger beydelig over livssyklusen, og eerspørselssiden gir her opphav il en svær volail prisveks. Den høyese prisveksen som de d max livssyklusen realiserer er = hme ( ( 3 2e + 2e + e + e 3 3, mens den lavese prisveksen som realiseres er de d min = 2hMe e ( e. En har her både perioder med posiiv veks i boligprisene og perioder med negaiv veks i boligprisene. Vi ser også a livssyklusen ikke har noe bidrag il prisveks i langsikig likevek da lim de = 0. d reflekere aferdsendringer som følger av mindre sosial, familiær, yrkesmessig eller geografisk lojalie. 5

18 4.2. Heerogen eerspørsel La oss se på siuasjonen med heerogen eerspørselssrukur. Ana a eerspørselen i bolig- markede kan deles i o. En andel husholdninger, som sadig flyer og er represener ved gjenae eablerere. Resen av husholdningene kjøper bolig kun en gang og blir boende der resen av sin leveid. La ( M represenere andelen husholdninger som driver gjena eablering, og ( M andelen husholdninger som kjøper bolig bare en gang. Analle gjenae eablerere kan nå urykkes som 2 ' pm (8 E = = ml h( + e, der (m er redefiner for gruppen med gjenae eableringer alene ( m = pm, og (L er den logisiske funksjonen (9 L = h( + e. Anall engangseablerere er nå gi som h( ' hm e 2 (0 e = h( 2 ( + e Toal anall boligkjøpere, og urykke for eerspørsel og prisnivå i periode (, kan ved hjelp av ligningene (9 og (0 urykkes som ' ' ( y = E + e = ml ( + rh( L der (r represenerer forholde mellom de o markedssegmenene, og er definer som (2 M r = m På lang sik er alle engangseablere akiver, og andelen husholdninger med gjenae eableringer dominerer markede. Når ( 2 så vil y E m = pm. Markeds- uviklingen avhenger på kor sik av ypen husholdninger i økonomien. I ilfelle der alle husholdninger er gjenae eablerere realiseres livssyklus kurven, prisnivåe sabiliseres på max ( p og prisveksen følger en bane som skisser i Figur (5. Jo høyere andel engangs- eablerere, deso sørre er den korsikige overreaksjonen i prisnivå se i forhold il prisnivåe som genereres av livssyklusen i langsikig likevek og prisveksen følger en bane som skisser i Figur (7. Jo høyere (r er, deso sørre er den korsikige overreaksjonen. Engangseablerere gir serk markedsveks i perioder der informasjonsspredningen er sørs, noe som igjen gir en overreaksjon i prisnivå. Figur (8 illusrerer forskjellen i prisnivå i mellom ilfelle med heerogen eerspørsel, og ilfelle med homogen eerspørsel og gjenae eablerere. 6

19 P Her er markedssørrelsen i de o ilfellene lik, slik a ( M M + M =. I ilfelle med heerogene husholdninger er summen av anall engangseablerere og anall gjenae eablerere idenisk med anall husholdninger i ilfelle med homogen eerspørsel og kun gjenae P eablerere ( M. Da en del av husholdningene er engangseablerere vil markede i ilfelle med heerogen eerspørsel flae u på e lavere prisnivå enn i ilfelle med homogen eerspørsel og gjenae eablerere. I langsikig likevek dominerer gjenae eablerere livs- P syklusen, og når ( M M > flaer boligprisene u på e lavere nivå i ilfelle med heerogen eerspørsel. Jo lavere andel husholdninger som er gjenae eablerere, deso mindre er livssyklusens bidrag il prisnivåe i langsikig likevek for en gi markedssørrelse. 2 0,6 0,5 0,4 Prisnivå 0,3 0,2 0, 0 Tid Figur 8. Uviklingen i prisnivå over id, i ilfellene med heerogen eerspørsel (lys, og homogen eerspørsel med gjena eablering (mørk Jo høyere andel av husholdningene som er gjenae eablerere, deso høyere er analle ransaksjoner og prisnivåe i langsikig likevek, noe som er i overenssemmelse med empiriske observasjoner. I ilfelle med heerogen eerspørsel gir imidlerid livssyklusen en korsikig overreaksjon i prisnivå, sammenligne med livssyklusens bidrag il prisnivå i langsikig likevek. Sørrelsen på overreaksjonen avhenger gjennom parameeren (r, på forholde mellom gjenae eablerere og engangseablerere. Prisveksen i ilfelle med heerogen eerspørsel er gi ved ligning (3 7

20 dy d = mhe h( + Mh h( h( h( 2 h( (3 ( ( 3 + e + e I Figur (9 er prisveksen i ilfelle med heerogen eerspørsel sammenligne med prisveksen i ilfelle med kun gjenae eablerere, gi ved ligning (5. (5 de d h( mhe = der h( ( 2 + e 2 e e m = pm P 0,8 0,6 Prisveks 0,4 0,2 0-0,2-0,4 Tid Figur 9. Uviklingen i prisveks over id, i ilfellene med heerogen eerspørsel (lys og homogen eerspørsel og gjena eablering (mørk Ser en på forskjellen i forløpe på prisveksen mellom de o ilfellene, har vi i ilfelle med heerogen eerspørsel en beydelig mer variabel prisprosess. Her har man også perioder der prisveksen er negaiv. I ilfelle med homogen eerspørsel er prisveksen beydelig høyere i de perioder informasjonsspredningen er sørs og fles akiveres, enn i langsikig likevek. 5. Konklusjon Modellen gir en enkel beskrivelse av livssyklusen i e gi boligområde. Livssyklusen uledes fra srukurer på eerspørselssiden, og underrykker fakorer på ilbudssiden. Modellen følger Porer (980 nær, men illaer alernaive aferdsmønsre i husholdningene. Effeken av husholdningenes flyeilbøyelighe på prisuviklingen i boligmarkede analyseres. Dersom alle husholdninger er gjenae eablerere, følger markede e konvensjonel livssykluskurve forløp med ilhørende prisprosesser. Prisnivåe følger anall boligransaksjoner, og er som 8

21 høyes når all eerspørsel er akiver. Livssyklusen har her en varig effek på boligprisene, som vil eksisere parallel med vanlige inneks og kosnadskomponener i langsikig likevek. Prisveksen overreagerer på kor sik, se i forhold il a livssyklusen ikke genererer prisveks i langsikig likevek når ransaksjonssannsynligheen er konsan. Dersom alle husholdningene er engangseablerere påvirkes ikke prisnivåe i langsikig likevek. Når all poensiell eerspørsel er akiver, har livssyklusen her ingen effek på boligprisene. Livssyklusen gir her imidlerid opphav il en korsikig overreaksjon i boligprisene. I ilfelle med engangseablerere har livssyklusen verken effek på prisnivå eller prisveks i langsikig likevek. Prisveksen er i dee ilfelle svær variabel. I ilfelle med heerogen eerspørsel, der både engangseablerere og gjenae eablerere eksiserer, kan man også ha perioder med overreaksjoner i prisnivå, relaiv il livssyklusens bidrag il prisnivå i langsikig likevek. Men en har også e bidrag fra livssyklusen il prisnivåe i langsikig likevek. Den korsikige overreaksjonen i prisnivå er mindre, og livssyklusens bidrag il prisnivåe i langsikig likevek høyere, jo sørre andel av husholdningene som er gjenae eablerere. Modellen illusrerer hvordan overreaksjoner i boligprisnivå eller i boligprisveks kan realiseres innenfor e boligmarkeds naurlige livssyklus. Dagens prisnivå, eller prisveks, kan være e resula av a boligmarkede går gjennom en livssyklus, og er således ikke oppreholdbar på lang sik. Modellen illusrerer samidig hvordan ulike eerspørselssrukurer kan påvirke prisuviklingen. Aferdsendringer mellom generasjoner, eller mellom regioner, kan bidra il ulike prisprosesser. Dersom andelen husholdninger i e område, eller i en generasjon, som flyer er høy vil livssyklusen ha effeker på prisnivå i langsikig likevek. Dersom alle husholdningene er engangseablerere vil livssyklusen ikke gi ilsvarende effek. I vår modell spesifikasjon er de uanse ingen effek fra livssyklusen il prisveksen i langsikig likevek. I ilfelle med engangseablerere er de ingen eerspørsel ilbake når alle husholdningene har eabler seg. I ilfelle med gjenae eablerere genereres de heller ikke prisveks fra livssyklusen i langsikig likevek, eersom ransaksjonssannsynligheen - og dermed også eerspørselsveksen - nå er konsan. I ilfelle med gjenae eablerere modnes imidlerid markede på e prisnivå som er langsikig oppreholdbar. Tillaes variasjoner i ransaksjonssannsynlighe over id, kan livssyklusen også påvirke prisveksen i langsikig likevek. 9

22 Referanser Abraham, J. M. og Hendersho, P. H. (994, Bubbles in meropolian housing markes, NBER, WP No Arno, R. (987, Economic Theory and Housing, I: E. Mills, (red., Handbook of Regional and Urban Economics, Vol. II: Borio, C. og Lowe, P. (2002, Asse prices, financial and moneary sabiliy: exploring he nexus, BIS Working Paper No. 4. Borgersen, T. A. og Greibrokk, J. (2004: Flying Spiller de en rolle for boligprisen?, Upubliser noa. Cho, M. (996, House Price Dynamics: A survey of heoreical and empirical issues, Journal of Housing Research, 7: Deep, A. og Domanski, D. (2002, Housing markes and economic growh: lessons from he US refinancing boom, BIS Quarerly Review, Sepember 2002: De Greef, I. J. M. og de Haas, R. T. A, (2000, House Prices, Bank Lending and Moneary Policy. Paper presener på konferansen Financial Srucure, Bank Behaviour and Moneary Policy in he EMU, Groningen, Di Pasquale, D. og Wheaon, W. C. (994, Housing marke dynamics and he fuure of housing prices, Journal of Urban Economics, 35: -27. Englund, P. og Ioannides, Y. M. (997, House Price Dynamics: An inernaional empirical perspecive, Journal of Housing Economics, 6: Filardo, A. (996, The Oulook for Housing: The Role of Demographic and Cyclical Facors, Federal Reserve Bank of Kansas Ciy Economic Review, Vol. 3: Haurin, D. R., Henderscho, P. H. og Wacher, S. (996, The Savings Behaviour, Borrowing Consrains, and Tenure Choice of Young Households, Working Paper #234, The Wharon School, Universiy of Pennsylvania. Herring, R. J. og Wacher, S. (998, Real Esae Booms and Banking Buss: An Inernaional Perspecive, Arikkel presener på The Wharon Conference on Asian Twin Financial Crisis, March 9-0, 998, Long Term Credi Bank, Tokyo, Japan. Kioaki, N. og Moore, J. (997, Credi Cycles, Journal of Poliical Economy, Vol.05, No.2: Lamon, O. og Sein, J. C. (999, Leverage and house-price dynamics in US Ciies, RAND Journal of Economics, 30: Lundorp, S. og Wanhill, S. (200, The Resor Lifecycle Theory. Generaing Process and Esimaion, Annals of Tourism Research, Vol. 28, No. 4:

23 Malpezzi, S. og Maclennan, D. (999, The Price Elasiciy of Supply of New Housing in he US and he Unied Kingdom, Working Paper No. 9, Cener for Urban and Land Economic Research, Universiy of Wisconsin. Malpezzi, S. og Wacher, S. (2002, The Role of Speculaion in Real Esae, Working Paper No. 403, Zell/Lurie Cener, Wharon Business School. Moum, K. (989, Boligmarked, boligfinansiering og sasbanker, Vedlegg B, I: Penger og kredi i en omsillingsid. Norsk penge- og kredipoliikk i årene som kommer, NOU 989:: Nordvik, V. (993, Boligpriser og forvenningsdannelse, Prosjekrappor Nr , Norges Byggforsknings insiu. NOU (2002, Boligmarkedene og Boligpoliikken, Kommunal og regionaldeparemene, NOU: Oralo-Magne, F. og Rady, S. (999, Boom in, bus ou: young households and he housing price cycle, European Economic Review 43, Oralo-Magne, F. og Rady, S. (200, Housing Marke Dynamics: On he conribuion of income shocks and credi conrains, CEPR, Discussion Paper No Porer, M. (980, Compeiive Sraegy, The Free Press, MacMillan Publishing Co. Inc. Schiller, R. (2000, Irraional Exuberance, Princeon Universiy Press, Princeon New Jersey. Schiller, R. (200, Bubbles, Human Judgemen, and Exper Opinion. Cowles Foundaion Discussion Paper No Sein, J. C. (995, Prices and Trading Volumes in he Housing Marke: A model wih down paymen effecs, Quarerly Journal of Economics, Vol. 0: Suon, G. D. (2002, Explaining changes in house prices, BIS Quarerly Review, Sepember 2002: The Economis (2003, Close o bursing A survey of propery, The Economis, 3. Mai Veni, S. F., og Wise, D. A. (2000, Aging and Housing Equiy, NBER Working Paper, No Veni, S. F., og Wise, D. A. (200, Aging and Housing Equiy: Anoher look, NBER Working Paper, No