Klage på avslag - dispensasjon for oppføring av naust, Kvalvikfjæra

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /1 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/42 Klagenemnda Klage på avslag - dispensasjon for oppføring av naust, Kvalvikfjæra Saksopplysninger Byggeplass: Kvalvikfjæra, 8012 BODØ Eiendom: 32/1 Tiltakshaver: John Petter Karlsen Søker: Søkertorget AS Tiltakstype: Naust/redskapshus for fiske Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Klager: John Petter Karlsen, Lunevollen 6 A, 8012 Bodø Søknaden, datert gjelder oppføring av to naust, sammenbygd under samme takflate. Hvert naust har BYA=35 m 2, samlet BYA=70 m 2. BRA pr. naust er oppgitt til ca 63 m 2, samlet BRA=126 m 2. Mønehøyde er oppgitt til 6,4 m. Naustene skal oppføres i 2 etasjer, og ha 2 vinduer hver i 2. etg. Naustets samlede bredde er oppgitt til 7 m. Det er søkt dispensasjon fra kravet til detaljert situasjonsplan og for sammenbygging av to naust. Kommune har etterspurt søknad om dispensasjon for overskridelse av bebygd areal, etasjeantall og utforming. Tiltakshaver har avvist at det er behov for dispensasjon for disse forholdene. Det foreligger ingen protester/bemerkninger til saken. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 ble søknaden om dispensasjon fra Kvalvikodden områdereguleringsplan avslått den med følgende begrunnelse: «Området er avsatt til uthus/naust/badehus med begrensninger til størrelse og høyde/etasjeantall, og krav om tilpasning til eksisterende naustbebyggelse/helhetlig preg. Søknaden gjelder dispensasjon i forbindelse med oppføring av to sammenbygde naust. Tiltaket fremstår som ei bygning. Bebygd areal, etasjeantall og utforming er ikke i samsvar med gitte bestemmelser. Bygningssjefen finner at hensynene til planens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering kan kommunen ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl ikke er tilstede for å innvilge dispensasjon.» Side110

2 Klage på avslag er datert , registrert mottatt Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kvalvikodden områdereguleringsplan, vedtatt Området er avsatt for uthus/naust/badehus, betegnet som Na1 på plankartet. Bestemmelsenes 3.2 angir at vedlagt søknad om ramme- eller ett-trinns tillatelse skal det følge situasjonsplan i målestokk 1:200. Det skal vises opparbeiding av hele tomta med adkomst, parkering, areal for på- og avlasting, utelager, terrengbehandling med eksisterende og planlagt terreng, belegg, murer og gjerder over 0,7 m, belysing, utstyr for avfallshåndtering, forstøtningsmurer, beplantning, støyskjermer/-voller o.a. Bestemmelsenes 3.4 første ledd: Utforming av bygninger innenfor planområdet skal sees i sammenheng og tilpasses hverandre mht. form og uttrykk. Bestemmelsenes 8.2: Det er ikke tillatt å bygge plattinger eller lignende i tilknytning til naustene. Naust kan bygges med BYA 40 m 2 og med mønehøyde inntil 6,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Naust skal ha saltak og skal i forhold til materialvalg, form og farge tilpasses eksisterende naustbebyggelse og danne et helhetlig preg. Innenfor viste byggegrense for Na2 tillates det utvidelse av ett naust inntil 2 etasjer med mønehøyde inntil 6,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det kan bygges inntil 2 naustbygninger, ett med maksimalt BYA=75 kvm, hvor det kan tillates etablert klubblokale i 2. etasje, samt ett naust med maksimal BYA= 55 kvm. Det stilles krav om utarbeidelse av detaljert situasjonsplan i målestokk 1:200 som skal vise gode kvaliteter i uteområdet med materialvalg, jfr , 1. avsnitt. Utformingen skal danne et helhetlig preg jf. denne bestemmelses 2. avsnitt. Eiendommen omfattes også av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt Det følger av planbestemmelsens 1.1. pkt. D. om rettsvirkning at følgende bestemmelser i kommuneplan ikke kan lempes på ved utarbeiding av nye kommunedel- og reguleringsplaner og bygging av enkelttiltak tillatt i denne plan: med underpunkter 7.8 I bestemmelsen angis det også at ved eventuell motstrid går kommuneplan sine ovennevnte bestemmelser foran. Etter å ha konferert med Fylkesmannen er det avklart at vi må se bort i fra denne bestemmelsen siste ledd da den er i strid med plan- og bygningsloven 1-5. Ved motstrid går ny plan foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal med mindre annet er fastsatt i den nye planen eller statlige eller regional planbestemmelse. Side111

3 Uttalelser til saken Byplankontoret har den gitt følgende uttalelse i saken: Ramme for utbygging er gitt i reguleringsplanen for Kvalvikodden, vedtatt Området hvor bygningen søkes oppført er regulert til Uthus/naust/badehus under arealformål 6, bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone. Planbestemmelsenes 8.2 gir nærmere bestemmelser for dette reguleringsformålet. Byplankontoret vurderer det slik at det er tre avvik i forhold til reguleringsplanen: Tillatt utnyttelse (BYA) Planen setter en øvre grense for hvert bygg på 40 m² BYA. Omsøkt naust er vist med en delevegg og to porter, men framstår som ei bygning med 73 m² BYA. Kravet til maksimumsstørrelse er satt både i forhold til funksjon og tilpasning til øvrige naust, jfr. 8.2, andre ledd. Høyde/etasjetall Det er angitt maksimum mønehøyde på 6,5 m for felt Na1 og Na2, men ikke eksplisitt hva som tillates av etasjer i felt Na1. Omsøkte bygg har angitt mønehøyde på 6,4 m, og to målbare etasjer. I planbestemmelsene er det for felt Na2 presisert at det kan tillates 2 etasjer for ett av naustene i dette feltet, hvor det kan tillates etablert klubblokale i 2. etasje. Dette tolkes som et spesifikt unntak fra hovedregelen om at naust skal ha en etasje. Dette er i tråd med alminnelig oppfatning om hva som er et naust, og i overensstemmelse med øvrige naust i dette området. Den viste utforming med to målbare etasjer vurderes derfor som et avvik fra planbestemmelsene. Utforming Store vindusflater mot sjø kombinert med stor rafthøyde gir bygget et uttrykk som avviker fra de øvrige naustene, og gir inntrykk av en annen funksjon enn naust. Dette ansees å være i strid med bestemmelsen i 8.2, andre ledd: Naust skal ha saltak og skal i forhold til materialvalg, form og farge tilpasses eksisterende naustbebyggelse og danne et helhetlig preg. Byplankontoret støtter derfor byggesakskontorets vurdering slik det framkommer i foreløpig svar på byggesøknad, datert Søknad om dispensasjon Det foreligger søknad om dispensasjon fra bestemmelsenes 8.2 for oppføring av 2 naust i stedet for 1 frittliggende naust, samt fra bestemmelsene vedrørende detaljert situasjonsplan i målestokk 1:200. Søknaden begrunnes med at det i 8.2 tillates å bygge naust inntil 40 m 2 BYA med møne på 6,5 m. Tiltaket gjelder oppføring av 2 naust sammen, hvert med BYA på 35 m 2 med en mønehøyde innenfor tillatte høyde. Totalt blir BYA 75 m 2 for begge naustene. Naustene har saltak og er tilpasset eksisterende naust mot øst. Dette vil danne et helhetlig preg og falle naturlig inn mot andre naust i rekken. Hva klagen gjelder «I forbindelse med ny reguleringsplan for Kvalvikodden og Kvalvikfjæra så vi som grunneiere mulighet for ny plan da det var nødvendig med oppgradering av naustrekka i Kvalvikfjæra. Derfor ble det i møte mellom grunneiere og Planutvalget i 2009 bestemt at ny byggehøyde skulle være 6,5 meter. Det ble fremlagt bilder av dagens naustrekke og man var enig om at utgangspunktet for utforming og byggehøyde skulle være naustet til kajakklubben. Vi snakket da om at 2 nausteiere for Side112

4 eksempel kunne gå sammen og bygge nytt og dermed få en bedre utnyttelse med den nye mønehøyden.» Klager mener det er vanskelig å tenke seg at meningen skulle være å kunne bygge i 3,5 meters bredde, uten gulv i etasjeskillet og med 6,5 meter mønehøyde. Han mener en slik utforming vil bli så spesiell at den ikke vil oppfylle planens krav til utforming. Klager viser til at øvre grense for hvert naust er 40 m2, og at han må tilpasse seg nabonaust som ikke er restaurert. Nabonaustet er et dobbeltnaust med bredde på 7 meter. Dette planlegges oppbygd etter ny byggehøyde i plan. Det vil da få samme mål som kajakklubbens naust. Klager viser også til at omsøkte naust nesten er en nøyaktig kopi av naustet som planutvalget og grunneiere var enige om skulle være mal for planen. Han undres også over at tomteleier Kajakklubben har oppført 2 dobbeltnaust med 6,5 m mønehøyde og 7-8 m bredde, mens grunneier nektes å oppføre etter samme mål. Dette selv etter at reguleringsplanen er revidert for at dette skal være mulig. Klager ber om at naustet godkjennes da han mener dette oppfyller planens intensjon for oppgradering av naustrekka. Bygningssjefens vurdering En tillatelse til omsøkte tiltak forutsetter dispensasjon fra reguleringsplan for Kvalvikodden og Kommuneplanen for Bodø, arealdelen. Det presiseres at omsøkte naust ligger innenfor område Na1 og må følge bestemmelsene som gjelder for dette området. For område Na2 er det gitt spesialbestemmelser for å gjøre det mulig for kajakklubben å få etablert større naust, hvor ett av disse kunne innredes med klubblokale/hoveddel i 2. etg. Bestemmelsenes 3.2 angir at vedlagt søknad om ramme- eller ett-trinns tillatelse skal det følge situasjonsplan i målestokk 1:200. Det er søkt dispensasjon fra denne bestemmelsen. Reguleringsbestemmelsenes 8.2 angir at naust kan bygges med BYA=40 m 2. Det har vært ulike oppfatninger mht. om omsøkte tiltak skal anses som to separate bygninger hver med BYA= 35 m 2, eller som en naustbygning med samlet BRA=70 m 2. Etter å ha vurdert spørsmålet nærmere har Bygningssjefen kommet til at det her er snakk om to separate bygninger, nærmere bestemt to naustbygninger med pulttak som skal sammenbygges. Reguleringsbestemmelsen angir ikke forbud mot sammenbygning, men angir at naustene skal oppføres med saltak. Oppføring av to naust med pulttak vil forutsette dispensasjon pga. takformen. Reguleringsbestemmelsene angir også at naust i forhold til materialvalg, form og farge skal tilpasses eksisterende naustbebyggelse og danne et helhetlig preg. Ved at naustene har pulttak og sammenbygges fremtrer disse som ett naust, med form og volum som vil avvike fra de øvrige naustbygningene i Na1. Reguleringsplanen angir at naust kan bygges med mønehøyde inntil 6,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Omsøkte tiltak ligger innenfor planens høydebegrensninger. Verken områdeplanen eller kommuneplanen gir svar på om naust kun skal kunne tillates oppført med kun 1 etasje. Når det ikke er sagt noe om dette finner Bygningssjefen at etasjeantallet vil bli bestemt ut fra bygningens gesims- og mønehøyde. Å ha to tellende etasjer behøver heller ikke å Side113

5 være i strid med naustbegrepet, for eksempel har en del eldre naust garnloft. Det må foretas en konkret vurdering. I Kvalvika er det en del eldre høye naust som kanskje har slike garnloft. Reguleringsplanen angir ikke om det skal tillates vindu i naustene, men kommuneplanens angir at naustbygninger ikke skal ha vindu. En evt. tillatelse til å oppføre to naust med to vinduer vil forutsette dispensasjon fra kommuneplanen. Bodø kommune har i mange år hatt bestemmelser som forbyr vindu i naust. Andre kommuner kan ha andre bestemmelser. En gjennomgang av div. kilder (Sivilombudsmannen, div. Fylkesmannsavgjørelser, uttalelser fra miljø- og kommunaldepartementet) viser at det nok kan finnes reguleringsplaner hvor det tillates naust med vindu, men disse ser ut til å være relativt små. Ved etablering av større, eller flere, vindu konkluderes det med at bygningen ikke lengre kan defineres innenfor naustbegrepet, som er en bygning for lagring av båt med tilhørende utstyr. Om dispensasjoner: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl 19-2 annet ledd. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, er ikke vilkårene for å dispensere tilstede. Dispensasjonssøknaden er begrunnet, men nye avvik er avdekket i forbindelse med den forberedende klagebehandlingen. Enhver søknad skal vurderes konkret og individuelt. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon foreligger. Dispensasjonsvurdering: Dersom omsøkte tiltak skal godkjennes forutsetter dette at det innvilges dispensasjon for 3 forhold. Når det gjelder reguleringsplanens 3.2 hvor det angis at det skal innsendes detaljert situasjonsplan er Bygningssjefen enig med søker i at dette synes å være ment for næringstiltak, samt for utbygging i Na2 hvor kravet er gjentatt. Det er levert tilstrekkelig detaljerte tegninger av omsøkte tiltak til at kommunen kan ta stilling til saken. Det er også levert fasadeoppriss av det meste av naustrekka i Na1 og Na2. Bygningssjefen kan ikke se at hensynet til planens formål blir vesentlig tilsidesatt dersom det dispenseres fra dette kravet. Videre forutsettes det dispensasjon fra tillatt takform - saltak. Bygningssjefen mener en slik dispensasjon vil være uheldig da en slik sammenbygning av to naust fører til at bygningen fremtrer som en bygning med et større volum enn de øvrige naustene i område Na1. Det vil være fullt mulig å oppføre to naust sammen med hvert sitt saltak. En slik løsning har vært tillatt i andre Side114

6 naustområder. Bygningssjefen mener derfor hensynene bak planens formål blir vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon når det gjelder takform. Når det gjelder vinduer i naust er dette i strid med kommuneplanens bestemmelse om naust. Naust er bygninger som skal benyttes til oppbevaring av båter med tilhørende utstyr, og de skal ha et utseende som gjenspeiler denne bruken. Omsøkte naust med hele 4 vinduer i 2. etasje fremtrer mer som en fritidsbolig med naust i 1. etg. Bygningssjefen mener at hensynet bak kommuneplanens bestemmelsen om forbud mot vinduer i naust vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Det bemerkes for øvrig at byggesakene for øvrige naust oppført innenfor Na1 ikke er funnet i kommunens arkiver. Dette kan bety at alle naustene her er oppført før disse ble søknadspliktige etter 1965, eller at sakene er registrert på andre bruksnummer. Alt. kan naustene være ulovlig oppført, endret eller utvidet etter En må derfor være varsom med å hevde at øvrige naust innenfor område Na1 skal danne presedensvirkning for omsøkte tiltak. Bygningssjefen minner om at det her nylig er vedtatt en reguleringsplan, samt en kommuneplan som angir særskilte rammer for utforming av naust. Dersom det skal tillates større endringer må det foretas en reguleringsendring. Det forhold at eierne av nabonaustet har planer om å søke/endre sitt sammenbygde naust slik at dette får samme utforming som kajakklubbens naust i Na2 kan ikke tillegges noen vekt i en dispensasjonsvurdering. Konklusjon og anbefaling Etter en samlet vurdering finner Bygningssjefen at vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra kravet om utarbeidelse av detaljert situasjonsplan kan tillates. Når det gjelder dispensasjon fra tillatt takform saltak, mener Bygingssjefen vilkårene for å kunne gi dispensasjon ikke er til stede. Det samme gjelder for dispensasjon fra forbudet mot å etablere vindu i naust. Forslag til vedtak Klagenemda har vurdert klagen og kommet til at den skal tas delvis til følge. Naustene tillates sammenbygd, men det kan ikke gis dispensasjon slik at hvert naust kan oppføres med pulttak. Hvert naust skal ha saltak som ligger innenfor maks. tillatt mønehøyde. Vinduer tillates ikke. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Hanne L. Aasmoe Tor Åseng bygningssjef Side115

7 Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Tegninger og revidert kart 2 Søknad 3 Supplering mht. begrunnelse 4 Klage på avslag Side116

8 Side117

9 Side118

10 Side119

11 Side120

12 Side121

13 Side122

14 Side123

15 Side124

16 Side125

17 Side126

18 Side127

19 Side128

20 Side 1 av 1 Fra: Søkertorget AS[agejo@c2i.net] Dato: :15:10 Til: Postmottak Bodø Kommune Kopi: hanne Aasmoe; John Petter Karlsen Tittel: Sak 2011/5943 Hei Kan dere legge denne mail fra Tiltakshaver inn på saken. På forhånd takk. Med vennlig hilsen Åge Jørgensen Søkertorget AS From: John Petter Karlsen Sent: Thursday, November 17, :19 PM To: Søkertorget AS Subject: Naust Kvalvika Vedr. Naust i Kvalvika Formålet med ny reguleringsplan for naustene var at det trenges en oppgradering av naustrekka. Med utgangspunkt i kajakklubbens naust ble byggehøyden satt til 6,5 meter. Dette ble også foreslått av grunneiere i møte med planutvalget i november Kajakklubbens naust er et dobbelnaust og omsøkte naust er kopi av dette, spesielt av vindusløsningen. Nabonaust mot øst fra omsøkte er dobbelnaust og skal også ombygges ihht.reguleringsplanen. Det blir derfor ikke rett å se til dette naustet for å bestemme utforming. Søker er styremedlem i Kvalvika Båtforening og denne får også tilbud om å disponere loftareal. Bodø 19/ Mvh John P. Karlsen file://c:\ephorte\pdfconvertertemp\ html Side

21 Klagenemda Byggesaker Bodø Kommune 8000 Bodø Bodø Klage på byggesak i Kvalvikfjæra. Saksnr. 2011/5943 I forbindelse med ny reguleringsplan for Kvalvikodden og Kvalvikfjæra så vi som grunneiere mulighet for ny plan da det var nødvendig med oppgradering av naustrekka i Kvalvikfjæra. Derfor ble det i møte mellom grunneiere og Planutvalg i 2009, bestemt at ny byggehøyde skulle være 6,5 meter. Det ble fremlagt bilder av dagens naustrekke og man var enig om at utgangspunktet for utforming og byggehøyde skulle være naustet til kajakklubben. Vi snakket da om at 2 nausteiere feks. kunne gå sammen og bygge nytt og dermed få en bedre utnyttelse med den nye mønehøyden. Det er vanskelig å tenke seg at meningen skulle være å kunne bygge i 3,5 meter bredde, uten golv i etasjeskille og med 6,5 meter mønehøyde. En slik utforming vil da bli så spesiell at den ikke vil oppfylle fylle planens krav til utforming. Det henvises i avslaget til at øvre grense for hvert naust er 40kvm og dette for å tilpasse seg de øvrige naust. I mitt tilfelle betyr det at jeg må tilpasse meg nabonaust som ikke er restaurert. Dette naustet er et dobbeltnaust med bredde på 7 meter og planlegges oppbygd etter ny byggehøyde og vil da ha samme mål som kajakklubbens naust. Omsøkte naust er forøvrig nesten nøyaktig kopi av naustet som planutvalget og grunneiere var enige om skulle være mal for planen. Det er også en viss undring over at tomteleier Kajakklubben kan bygge 2 dobbelnaust med 6,5 meter mønehøyde og 7-8 meters bredde mens grunneier nektes å bygge etter samme mål, selv etter at reguleringsplanen er revidert for at dette skal være mulig. Jeg ber om at naustet godkjennes da det oppfyller planens intensjon for oppgradering av naustrekka. Mvh John Petter Karlsen Lunevollen 6a 8012 Bodø Side130