Saksbehandler: Karl Johan Johnsen Arkiv: GBNR 117/314 Arkivsaksnr.: 08/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Karl Johan Johnsen Arkiv: GBNR 117/314 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: /314, INGENIØR RYBERGS GATE 113, NY TENNISHALL - DISPENSASJON INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET Administrasjonens innstilling: 1. Formannskapet godkjenner oppføring av tennishall i østre del av området som omfattes av reguleringsplanen Åssiden Idrettspark II, Berskaug. 2. Tennishallen flyttes vestover i forhold til omsøkt plassering slik at lovlig avstand til naboer i øst oppnås. 3. Flerbukshallen og de to eksisterende fotballbanene og cricketanlegget flyttes tilsvarende vestover, eventuelt avkortes banene. Dispensasjon I medhold av plan-og bygningslovens 7 gis det midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan vedtatt slik at omsøkte tennishall kan oppføres i østre del av planområdet. I medhold av plan-og bygningslovens 7 gis det midlertidig dispensasjon fra bestemmelse nr. 1 i kommuneplanens arealdel om at det må utarbeides reguleringsplan før et byggverk med bruksareal over 1000 m 2 kan oppføres. I medhold av plan-og bygningslovens 7 gis det midlertidig dispensasjon fra bestemmelse nr. 2.5 i kommuneplanens arealdel og fra plan- og bygningslovens 70.1 om at byggverk med mønehøyde over 9 m ikke kan oppføres hvor det ikke er hjemlet i plan, slik at hallen kan bygges med mønehøyde inntil 13,5 m. Som særlige grunner anføres: Plassering av en tennishall øst i Berskaug Idrettspark vil i svært liten grad påvirke eksisterende idrettsaktivitet. Det vil også være igjen arealer som kan benyttes til uorganisert aktivitet. Det vises spesielt til det asfalterte arealet nord for grusbanen som kan tilrettelegges for uorganisert leik. Eventuelt kan også deler av grusbanen på sikt ombygges til gresslette, se administrasjonens kommentarer i saken. Kommunen forplikter seg til å utarbeide forslag til en omregulering til allmennyttig formål av det arealet som skal nyttes til oppføring av en flerbrukshall og tennishall. Ny tennishall med utebaner er planlagt på eiendommen gnr/bnr 117/314 som erstatning for eksisterende tennisanlegg på Marienlyst da dette anlegget er planlagt fjernet ved utbygging av Marienlyst skole. Tennishallen er planlagt å kunne anvendes til større nasjonale og internasjonale stevner. For å oppnå statlig tilskudd til prosjektet må de normerte krav til hallens mål (lengde, bredde og 1

2 takhøyde) være imøtekommet. Tennisidrettens normerte krav til netto takhøyde ved nett er 11,0 m. Opp til mønehøyde kommer i tillegg høyde på bærekonstruksjoner og tykkelse på selve yttertaket. Protest fra Rosfjord Holding AS (117/310) og Lena Maskin Eiendom AS (117/765) tas delvis til følge når det gjelder avstand til eiendomsgrense. For øvrig tas protesten ikke til følge. Det vises til rådmannens kommentarer i saken. Søknad om rammetillatelse ferdigbehandles av administrasjonen. Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør 2

3 117/314, INGENIØR RYBERGS GATE 113, NY TENNISHALL - DISPENSASJON Innledning/bakgrunn for saken Tennishallen til Drammen Tennisklubb ved Marienslyst stadion må rives for å gi plass til den nye Marienlyst skole. Tennisklubben er tildelt ny tomt for tennishall på Berskaug. Hallen skal ligge på den østre delen av området som er regulert til friomåde/idrettspark. Berskaug flerbrukshall er tenkt plassert i samme område, vest for tennishallen. Ninni Arkitekter AS har arkitektoppdraget for begge hallene. Tiltakshaver for tennishallen er Stiftelsen Tennishallen Drammen. Søker, Raddum Prosjekt AS, opplyser at det er ønskelig med byggestart primo juni Saksutredning Fakta Tennishallen vil innholde 4 tennisbaner. Garderober, treningsrom, cafe, kontorer og tekniske rom vil ligge i en midtseksjon i to plan med to tennisbaner på hver side. Hallen er prosjektert med et tak som en buekonstruksjon. Tennishallen blir 85,2 m lang og 37,5 m bred. Mønehøyden blir ca. 13,5 m og gesimshøyden 5,7 m. Bruksarealet blir ca m 2. Hallen er tenkt utført med bærekonstruksjoner i stål eller limtre. Som fasademateriale er planlagt stål i lys, sølvgå farge, kombinasjon med glass og aluminium. Utvendig skal det anlegges 5 utendørs tennisbaner, 4 baner i full størrelse og en minitennisbane for barn. Reguleringsstatus Tomta er regulert til offentlig friområde ved reguleringsplan vedtatt I reguleringsbestemmelsene står det at byggverk som ikke er til hinder for områdets bruk som friområde kan oppføres etter godkjenning av bygningsrådet, jfr. vedlegg nr. 8. I kommuneplanens arealdel er området vist som eksisterende friområde (park, lekeplass, idrettsplass) under Byggeområder, kfr. plan- og bygningslovens I følge bestemmelse nr. 1 i arealplanen skal det utarbeides reguleringsplan når et byggverk med bruksareal over 1000 m 2 skal oppføres. Eventuell bebyggelse skal i følge bestemmelse nr. 2.5 i kommuneplanens arealdel ikke ha mønehøyde over 9 m eller gesimshøyde over 7 m når dette ikke er hjemlet i gjeldende plan. I følge plan- og bygningslovens 70.1 kan ikke bygninger med mønehøyde over 9 m oppføres uten med hjemmel i plan. Dispensasjoner Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene referert under foregående avsnitt reguleringsstatus. Som særlige grunner anfører ansvarlig søker følgende: Ny tennishall med utebaner er planlagt på eiendommen gnr/bnr 117/314 som erstatning for eksisterende tennisanlegg på Marienlyst, da dette anlegget er planlagt fjernet med utbygging av Marienlyst skole. 3

4 Tennishallen er planlagt å kunne anvendes til større nasjonale og internasjonale stevner. For å oppnå statlig tilskudd til prosjektet må de normerte krav til hallens mål (lengde, bredde og takhøyde) være imøtekommet. Tennisidrettens normerte krav til netto takhøyde ved nett er 11,0 m. Opp til mønehøyde kommer i tillegg høyde på bærekonstruksjoner og tykkelse på taket. Høringer Fylkesmannen i Buskerud skriver i brev av bl.a.: Dersom arealet er i bruk til lek eller er egnet til lek, må det ikke omdisponeres uten at det først er dokumentert at det finnes tilstrekkelig lekemuligheter andre steder i nærmiljøet. Vi viser i denne forbindelse til RPR for barn og unges interesser i planleggingen, pkt. 5b. Vi viser også til punkt 5d der det stilles krav om erstatningsarealer dersom areal som er egnet for lek blir omdisponert uten at det for øvrig finnes tilfredstillende lekemulighter i nærmiljøet. Vi anbefaler i så fall at barnas repepresentant i kommunen innvolveres i saken. Kommunen må også vurdere tiltaket ut fra ivaretakelse av grønstruktur og lanskapshensyn. Vi har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at ovennevnte hensyn og eventuelle miljøinteresser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt. Buskerud Fylkeskommune skriver i brev av at da tennishallen skal drives av en forening eller stiftelse, som medfører begrenset adgang, anbefaler fylkeskommunen området omregulert til allmenyttig formål slik at det blir samsvar mellom bruk og reguleringsformål. Fylkeskommunen har ikke direkte innvendinger til at det gis dispensasjon. Idretten ønsker via Berskaughallen AS å bygge flerbrukshall i området. Denne må samlokaliseres med tennishallen. Dette er tenkt gjort som vist på situasjonsplan, vedlegg 2. Når det gjelder tennishallen kan den i prinsippet bygges andre steder, men Drammen kommune er av den oppfatning at Berskaug er det beste alternativet nå som tennisklubbens hall på Marienlyst må rives for å få plass til den nye ungdomskolen. Barnerepresentanten i kommunen skriver i brev av : Rent generelt er jeg som barnerepresentant opptatt av at ikke ballsletter og leke- og friområder bygges ned da det er viktig å ha slike arealer i alle nærmiljø. Barnerepresentanten er også opptatt av at det legges til rette for både organisert og uorganisert fysisk aktivitet i alle bydeler. Området øst i idrettsparken, mellom Bergheimbygget og Postterminalen er det området som i dag brukes til uorganisert aktivitet. Det er denne tomta som er tenkt brukt til tennishall, utendørs tennisbaner og eventuelt en flerbrukshall. I nærområdet til Berskaug finnes det flere friområder, Lijordet, Elveparken og ved Åssiden skole/åssiden idrettspark og det vil også være igjen områder som kan brukes til uorganisert aktivitet i idrettsparken både ved siden av gressbanene, på asfaltområdet og grusbanen. Barnerepresentanten mener på denne bakgrunn at det er akseptabelt at det omsøkte areal bygges ned. Det er i dag liten eller ingen aktivitet verken på grusbanen eller på asfaltområdet rett nord for grusbanen. Begge disse områdene er relativt store. Barnerepresentanten anbefaler at det legges bedre tilrette for uorganisert aktivitet på et av disse områdene og da primært på asfaltområdet. Deler av dette området kan med enkle midler bygges om til en ballslette. Tennishallen vil skape økt trafikk og økt behov for parkering. Det finnes i dag en mindre skatepark rett ved siden av parkeringsplassen som er tilknyttet anlegget. Denne eies og 4

5 vedlikeholdes av en skateklubb. Barnerepresentanten anbefaler at Drammen kommune tar et initiativ for å flytte dette utstyret til asfaltområdet og at skateparken eventuelt også oppgraderes noe. Barnerepresentanten er av den oppfatning at disse tiltakene kan gjennomføres innenfor foreslåtte budsjettposter (nærmiljøanlegg og rehabilitering av idrettsanlegg) i vedtatt langtidsplan og anbefaler at disse tiltakene gjennomføres for eksempel i løpet av Protester Advokatfirmaet Fulford Pettersen & CO har på vegne av naboene, Rosfjord Holding AS (117/310) og Lena Maskin Eiendom AS (117/765) protestert mot tiltaket, se brev datert i vedlegg 4. Advokaten skriver at en oppføring av tennishall som omsøkt vil føre til en verdiforringelse av eiendommene til både Rosfjord Holding AS og Lena Maskin AS. Disse eiendommene har nydt godt av godt innsyn ved kunders adkomst. Tennishallen vil etter deres mening, slik den er prosjektert med en høyde på inntil 13,5 m, virke sterkt dominerende og skjemmende og bryte med øvrig bebyggelse i området. Hallen vil ruve over eiendommen til Lena Maskin AS, og således være svært hemmende for sikten og innsynet til denne bedriften. Begge firma er bekymret for at tennishallen kan føre til parkeringsvanskeligheter. Søker opplyser at bygget til Rosfjord Holding AS i 1995 ble godkjent i en avstand til eiendomsgrense på 1,5 m fordi naboarealet var et friområde. Dersom kommunen tillater bygging av tennishallen, ber de om at hallen trekkes lenger vekk fra byggene til Rosfjord Holding AS og Lena Maskin AS, samt holder seg innenfor den regulerte høyde på maks. 9 m og at avstanden fra tennishallen til eiendomsgrensen blir 9 m. De påpeker at det er dårlige grunnforhold i området og at bygging så nær eiendomsgrensen som omsøkt vil innebære risiko for skader på deres bygninger, som er bygd på såler uten pæling. Naboene ønsker primært at området opprettholdes som et offentlig friområde. Advokaten peker på at en nedbygging av området vil forringe og redusere friarealet for den befolkningen som bor i området og som benytter dette arealet. Arealet fremstår i dag som et parkmessig verdifullt område. Administrasjonens bemerkninger Berskaug Idrettspark består i hovedsak av fire fotballbaner, tre gressbaner, en grusbane, og et garderobebygg med 12 garderober. To av fotballbanene utgjør også til sammen Drammens eneste cricketbane. I tillegg er det en treningsløype for travhester langs grensen i sør. Helt i øst er det i dag et område som dels består av en gresslette og dels av trær. Det er på dette området det er foreslått å bygge tennishall og eventuelt en flerbrukshall. Ved siden av garderobebygget er det et relativt stort asfaltert område som ikke er i bruk. Rundt banene er det noe plass som kan brukes til uorganisert ballspill eller treninger. I tillegg er det en parkeringsplass tilknyttet anlegget. Bruken av anlegget Det tre gressbanene er i full bruk fra ca 15. mai til ca 1. oktober. Grusbanen var tidligere Drammen kommunes vinterfotballbane, men etter at Gulskogen Arena (kunstgressbane med undervarme) ble etablert har ikke banen blitt benyttet vinterstid. De siste årene har den kun helt unntaksvis, vært benyttet til fotball om sommeren. Dette arealet er derfor i praksis alltid tilgjengelig for uorganisert bruk. Det asfalterte området nord for grusbanen ved garderobebygget er ikke i bruk. Lekearealer for barn og unge 5

6 Deler av det asfalterte området ved garderobebygget omdisponeres til en skatepark. Resten av dette arealet bør vurderes ombygget til en ballslette. Virksomheten vei, natur, idrett søker å gjennføre denne endringen i løpet av På sikt vurderer kommunen å bygge om hele eller deler av grusbanen til en gresslette for å legge forholdene bedre til rette for uorganisert ballek. Rådmannen mener at behovet for lekeareal for barn og unge er ivaretatt ved denne omdisponeringen og ved at noe areal ved siden av banene er tilgjengelig for uorganisert leik. Det vises for øvrig til uttalelse fra barnerepresentanten. Tennishallens plassering og størrelse Tennishallen vil få en gesimshøyde mot naboene i øst på 5,7 m. Dette er ikke urimelig høyt og er innenfor bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og 70.1 i plan-og bygningsloven. Mønehøyden på ca. 13,5 m, som det er søkt dispensasjon for, er godt over bestemmelsenes krav om maks. 9 m. Foreliggende tegninger i saken viser imidlertid 12,5 m mønehøyde, se vedlegg 3. Tennisidrettens krav til netto takhøyde er 11,0 m for å kunne arrangere større nasjonale og internasjonale turneringer. På nåværende tidspunkt, før detaljprosjektering er utført, er det usikkert hvor mye takkonstruksjonen vil bygge. Derfor er det søkt om en mønehøyde på 13,5 m. Rådmannen forutsetter at det ikke bygges høyere enn nødvendig. I følge 70.2 i plan-og bygningsloven skal en bygning ha en avstand til nabogrense som svarer til byggets halve høyde. Hallen er omsøkt med en minsteavstand til eiendommen gnr. 117 bnr. 310 (Rosfjord HoldingAS) på 4,50 m.det synes rimelig å imøtekomme naboene slik at plasseringen av hallen blir iht. avstandsbestemmelsene i plan-og bygningsloven. Med en mønehøyde på 13,5 m blir avstandskravet til nabogrense 6,75 m. Da må både tennishallen, flerbrukshallen og fotballbanene forskyves mot vest. Tennishallens høyeste punkt vil ved en slik forskyvning bli liggende 20,75 m fra nabogrense mot øst. Rådmannen mener dette vil være en plassering og en høyde som ikke medfører urimelige ulemper for naboene. Rådmannen er enig med Buskerud fylkeskommune i at det gjøres en omregulering av det aktuelle tomtearealet til allmennyttig formål. En tennishall bygget/driftet av en tennisklubb og en flerbrukshall bygget/driftet av en privat stiftelse bør ligge i et område regulert til byggeområde/allmennyttig formål ikke i et offentlig friområde. Parkeringsforhold Parkeringsplassen på Berskaug er en grusplass uten oppmerkede felter for parkering. Enkelte dager er plassen full. De nye hallene og tennisklubbens utebaner vil generere noe mer trafikk og behov for parkering. Idrettshaller er ofte åpne fra slutten av august fram til inneaktivitetene trappes ned i mai måned. Dette betyr at parkeringsforholdene kan bli vanskelige i september. Dette kan sannsynligvis løses ved asfaltering, oppmerking og utvidelse nordover på området som nå benyttes skating. Parkering iht. parkeringsvedtekten må anlegges på dette området som er regulert felles parkeringsplass. Konklusjon Plassering av en tennishall øst i Berskaug Idrettspark vil etter rådmannens vurdering i svært liten grad påvirke eksisterende idrettsaktivitet negativt. Det vil også være igjen tilstrekkelige arealer som kan benyttes til uorganisert aktivitet. Deler av det asfalterte området ved garderobebygget omgjøres til skatepark. Resten av dette arealet ombygges til en ballslette slik barnerepresentanten foreslår. 6

7 Ved behov kan kommunen vurdere å bygge om hele eller deler av grusbanen til en gresslette for å legge forholdene bedre til rette for uorganisert balleik. Det er også areal mellom banene som kan nyttes til uorganisert leik og trening. Rådmannen vil også peke på at oppføring av tennishall og senere en flerbrukshall på Berskaug vil representere et attraktivt tilbud til befolkningen i området når det gjelder muligheten for idretts-og trimaktiviteter. Rådmannen anbefaler derfor at det gis midlertidig dispensasjon fra regulingsplanens bestemmelser slik at tennishallen kan bygges på det aktuelle området, men at hallen flyttes vestover slik at lovlig avstand til naboer i øst oppnås. Flerbukshallen og de to eksisterende fotballbanene og cricketanlegget må flyttes tilsvarende vestover, eventuelt kan disse banene avkortes noe. Kommunen fremmer forslag til en omregulering til allmennyttig formål av det arealet som skal nyttes til oppføring av flerbrukshall og tennishall. Vedlegg: 1. Oversiktskart. 2. Situasjonskart. 3. Fasadetegninger. 4. Protest datert fra adv. Fulford. 5. Flyfoto 6. Brev datert fra Fylkesmanenn i Buskerud. 7. Brev datert fra Buskerud fylkeskommune. 8. Reguleringsbestemmelser for området Berskaug, Åssiden Idrettpark. 7