BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Katrine Holm Brageveien 1B 0452 OSLO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 15/ /52492/IJSO Adresse - Tiltak: Svaneveien 18-2 tomannsboliger Gnr/Bnr: 44/24 Tiltakshaver: Siri Mette Sørensen Ansvarlig søker: Katrine Holm RAMMETILLATELSE/DISPENSASJON Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens kap. 20 og 19 I medhold av plan- og bygningslovens kap. 19 gis dispensasjon fra KPA med bestemmelser 3 om plankrav i forbindelse med tiltaket som godkjennes i dette vedtaksbrev. Søknad om to horisontaldelte tomannsboliger over felles underjordisk garasjeanlegg med ny avkjørsel fra Svaneveien godkjennes med plassering og utforming som vist på situasjonsplan og tegninger, jf. vedlagte liste over godkjente dokumenter. Høydeplasseringen fastsettes til kote for overkant ferdig gulv 1. etasje hus B og kote for overkant ferdig gulv hus A, relatert til NN2000. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1) Eksisterende avkjørsel må stenges. 2) Det forutsettes at eiendommen har tilfredsstillende brannvannsdekning. Det skal være gitt ferdigattest i sak 13/37294 før det kan gis brukstillatelse for boligene. Midlertidig brukstillatelse kan ikke gis før vilkår 1 og 2 er oppfylt. Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelandspl. 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 ANSVAR, KVALITETSSIKRING OG KONTROLL Ansvarlig søker fremgår av skjema søknad om tillatelse til tiltak. Ansvarlige foretak for øvrig fremgår av innsendte erklæringer om ansvarsrett og gjennomføringsplan. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Ved arbeider som berører utvendige eller innvendige sanitærinstallasjoner skal normalreglementet for sanitærforskrifter følges. Alle utvendige sanitæranlegg skal befares og GPS-innmåles av Vann- og avløpsenheten før gjenfylling av grøft. IGANGSETTING AV TILTAKET Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Igangsettingssøknaden skal normalt inneholde erklæringer om ansvarsrett, gjennomføringsplan og redegjørelse/ dokumentasjon på oppfyllelse av vilkår satt i rammetillatelsen og evt. rekkefølgebestemmelser i plan. Dokumentasjon på avfallshåndtering vedlegges ikke søknaden, men oppbevares hos ansvarlig søker og skal være tilgjengelig ved tilsyn. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Det søkes om å oppføre 2 horisontaldelte tomannsboliger underbygget med felles garasjekjeller. Husene er vist i 2 etasjer over terreng og er prosjektert med heis. Grad av utnytting er oppgitt til BYA = 19,14%. Hver tomannsbolig har BRA som følger: Samlet bruksareal BRA plan 01: 208 m 2 og BRA plan 02: 220 m 2 inkl. trapp. Kjeller for tomannsboliger er på: 250 m 2 BRA. BRA felles garasjekjeller er på 510 m 2. Samlet BRA for hele prosjektet er på m 2 BRA. Uteareal MUA pr boenhet i tomannsbolig er beregnet til 300 m 2 MUA. Boenheter på plan 2 er prosjektert med takterrasser på 120 m 2. I tillegg kommer 180 m 2 uteareal på terreng. Dispensasjon fra plankrav 3 Det søkes dispensasjon fra kommuneplanens arealdel med bestemmelser 3 (Plankrav), KPA vedtatt Dispensasjonssøknaden begrunnes med at det allerede er gitt dispensasjon fra plankrav da rammetillatelse for to tomannsboliger ble gitt Etter en nærmere vurdering av tomten har søker og tiltakshaver i fellesskap kommet frem til et bedre prosjekt med et horisontalt uttrykk som er bedre tilpasset tomtesituasjonen. Det nye prosjektet har tilnærmet lik størrelse og plassering som prosjektet som er godkjent. Det nye prosjektet er lavere, jf protester på høyde. Arkitektonisk vil dette være et bedre prosjekt for fremtidige beboere og naboer rundt, samt for de som måtte se prosjektet fra sjøen. Plangrunnlag Eiendommen på m2 brutto m2 netto er i all hovedsak uregulert bortsett fra 272 m2 regulert til felles avkjørsel fra Haldenveien og 42 m2 regulert til offentlig vei (Haldenveien). Tiltakshaver har fått godkjent en arealoverføring fra gnr 44 bnr 723. Arealoverføring gjør tomten stor nok til å bygge 2 tomannsboliger etter KP Nytt tomteareal er på m2. 2 av 12

3 Det ble gitt rammetillatelse for å bygge 2 stk vertikaldelte tomannsboliger med saltak i vedtak datert Naturmangfold I kommunens kartbase er det ikke funnet registreringer av utvalgte naturtyper, prioriterte arter, rødlistearter eller "annen natur" på tomta hvor tiltaket søkes utført. På bakgrunn av dette vurderes kravet i naturmangfoldlovens (nml) 8 for oppfylt, da saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. Ytterligere vurdering etter nml 9-12 er ikke nødvendig i dette tilfellet. Uttalelser Nytt prosjekt er oversendt til uttalelse. Vann- og avløp opprettholder sin uttalelse referert under. Vei- og trafikk har godkjent ny avkjørsel til eiendommen fra Svaneveien og forutsetter at eksisterende avkjørsel til eiendommen bortfaller. Vann- og avløp har uttalt: Det må utarbeides en vann og avløpsplan for utbyggingsområdet, og det må sørges for at området er dekket brannteknisk. Dette området må dimensjoneres for 20 l/s. Krav gitt i TEK Bygg B er plassert slik at deler av bygget ligger utenfor dekningsområdet bestemt av Asker og Bærum brannvesen. Vedrørende tidligere sak (ArkivsakID: 13/37294) i samme område (JpID: 14/172961) bygges det nå ut brannvannsdekning. Det forutsettes at dette er ferdig og godkjent ved innflytting. Planer for hovedledningsanlegg, som må prosjekteres og utføres etter Bærum kommunes retningslinjer må foreligge Vann- og avløp til godkjenning og i noen tilfeller blir det angitt føringer. Alle kostnader i forbindelse med ledningsanlegget bæres av tiltakshaver. Skal det legges inn vann i garasjekjeller må det etableres oljeutskiller. Se for øvrig deres uttalelse som er lagt ved vedtaket. Nabovarsling/merknader Det er mottatt en nabomerknad fra gjenboere (til avkjøringspunkt fra Haldenveien)i Haldenveien 10C. De protesterer mot at nye hus skal få godkjent høyere gesimshøyde enn sveitservillaen som opprinnelig lå på denne tomten og som nå er godkjent revet. Bygningssjefens kommentarer til nabomerknad Det nye prosjektet som omfattes av dette vedtaket er noe lavere enn det som er godkjent i vedtak av Gjenboere som protesterer får en avstand til nytt prosjekt som på det nærmeste blir mer enn 80 m (82 m). Ansvarlig søker har laget et lengdesnitt som viser forholdet mellom huset i Haldenveien 10 C og nytt prosjekt. Bygningssjefen vurderer at nytt prosjekt ikke vil gi urimelig ulempe for protesterende gjenboere. Bygningssjefens vurdering Tiltaket er søknadspliktig i medhold av pbl Dispensasjon fra 3 Tiltaket er i strid med KPA med bestemmelser 3 og og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3 av 12

4 Tiltaket er i strid med gjeldende kommuneplan med bestemmelser 3 som krever at det utarbeides reguleringsplan der det skal bygges mer enn 1 enebolig på en uregulert tomt. Videre stilles det krav om min 1400 m 2 tomt for å bygge tomannsbolig. 2 tomannsboliger krever en tomt på min m 2 i henhold til Bestemmelser og retningslinjer for arealformål, bestemmelse Hensynene bak bestemmelse 3 om plankrav er å sikre at uregulerte boligområder utvikles på en planlagt måte i tråd med kommunens ønsker. I dette tilfellet inngår de omsøkte tomannsboligene i et område som er utviklet av 2 tiltakshavere. Allerede godkjente og bygde boliger innenfor området er godt planlagt og tilpasset omgivelsene. Det er allerede godkjent to tomannsboliger på eiendommen. I henhold til søker og prosjekteringsansvarlig vil området få bedre tomannsboliger med dette prosjektet enn med de som allerede er godkjent. Omsøkte tomannsboliger vil få et horisontalt uttrykk som rimer bedre med den flate tomten de ligger på og merknad fra gjenboer i Haldenveien 10C som har protestert spesielt mot husenes høyde. Bygningssjefen kan med bakgrunn i denne vurderingen ikke se at hensynene bak bestemmelse 3 om plankrav blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Fordelsvilkåret referer i utgangspunktet ikke til fordeler for tiltakshaver, men fordeler for tomta og området. Det har klare fordeler å få til det beste prosjektet for eiendommen. Hvis det nå omsøkte prosjektet ikke godkjennes, kan det allerede godkjente prosjektet gjennomføres. Dette vil ifølge prosjekteringsansvarlig gi en dårligere løsning og dessuten gi et prosjekt med større høyde. Bygningssjefen anser med bakgrunn i denne vurderingen at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Visuelle kvaliteter Tomannsboligene er prosjektert som 2 selvstendige identiske volum med et horisontalt uttrykk og med rektangulær plan. Form underbygges med materialvalg og vindusplassering. Hovedmateriale i fasader er pussede murflater og oljet tre med innslag av betong. Materialer og utforming gir et enkelt arkitektonisk uttrykk som samtidig forholder seg til øvrige boliger i området. Krav til visuelle kvaliteter er ivaretatt, jf pbl Konklusjon Da det ikke er funnet andre forhold i strid med plan- og bygningslovgivningen godkjennes søknaden og rammetillatelse gis. SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK Ved beregningen er den tiden søker hadde ansvar for eventuell komplettering av søknaden fratrukket. Saksbehandlingstid Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak [uker] ,6 GEBYR OG AVGIFTER Behandlingsgebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr ,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune: 4 av 12

5 2 tomannsboliger med underjordisk garasje Dispensasjon fra Reduksjon av gebyr med 50% 6 21,5 Sum Det gjøres oppmerksom på at ved oppdelt igangsettingssøknad faktureres et tilleggsgebyr på 2M for den andre igangsettingstillatelsen og for hver igangsettingstillatelse etter denne. Det gjøres oppmerksom på at byggetiltak også kan medføre andre gebyrer, herunder tilknytningsgebyr for vann og avløp, jf. vedlagte skriv nyttige opplysninger. KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte Orientering om klagerett. Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Bærum kommune uvedkommende. Hanne Høybach bygningssjef Dokumentet er godkjent elektronisk Vedlegg: Liste over godkjente dokumenter og relevante uttalelser Generelle opplysninger Ingrid Jørgensen Sollai saksbehandler Kopi til: Evelyn Rygg Haldenveien 10 C 1367 SNARØYA Harald Rygg Haldenveien 10 C 1367 SNARØYA 5 av 12

6 ArkivsakID: 15/75459 Vedlegg 1 til tillatelsen LISTE OVER GODKJENTE DOKUMENTER OG RELEVANTE UTTALELSER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; postlister og innsyn; plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Tittel Saksdokid Rammesøknad Situasjonsplan Plan 1. etasje bygg A Plan 2. etasje bygg A Plan 1. etasje bygg B Plan 2. etasje bygg B Plan underetasje med parkeringskjeller Situasjonsplan Situasjonsplan Fasade øst bygg A Fasade nord bygg A Fasade sørvest bygg B Fasade vest bygg B Snitt for bygg A og B Snitt - oppriss bygg A og B Fasade nord bygg B Fasade øst bygg B Fasade sør Fasade vest Snitt/oppriss av 12

7 Vedlegg 2 til tillatelsen GENERELLE OPPLYSNINGER Vedtaksmyndighet er delegert fra Bærum kommunestyre til rådmannen i vedtak av Rammetillatelsen avklarer tiltakets rammer og viser hvilke vilkår som skal legges til grunn for den videre prosjekteringen. All kontakt mellom kommunen og tiltakshaver skal skje gjennom ansvarlig søker. Det er en betingelse at de forhold ved tiltaket som ikke framgår av søknaden følger bygningslovgivningen i den utstrekning dispensasjon ikke er uttrykkelig søkt om og gitt. Tillatelsens varighet og gyldighet forøvrig Arbeidet må være satt i gang innen 3 år regnet fra rammetillatelsen ellers bortfaller den. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år. Tillatelsen med sine vilkår og eventuelle dispensasjoner danner et samlet hele, og forutsetter at tiltaket gjennomføres i sin helhet slik det er godkjent. F.eks. vil gitte dispensasjoner i utgangspunktet falle bort ved endrede planer. Godkjent dokumentasjon skal følges. Annen dokumentasjon tjener som underlag for avgjørelsen. Dersom det er gitt avkjøringstillatelse gjelder denne for det konkrete tiltak og den angitte bruk. Øvrige instanser og myndigheter Tillatelsen gjelder kun i forhold til plan- og bygningslovgivningen med mindre annet framgår av vedtaket. Annet lovverk følges opp av andre myndigheter. 7 av 12

8 ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. 8 av 12

9 Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 9 av 12

10 NYTTIGE OPPLYSNINGER FOR DEN SOM SKAL BYGGE Sist oppdatert januar 2016 Behandlende etat Byggesøknader behandles av tjenestested Byggesak. Graving/fylling Før graving eller fylling påbegynnes må disse etatene varsles for påvisning av kabler og ledninger: Hafslund Nett, Canal Digital, Telenor og Bærum kommune v/ Vann og avløp. Tiltakshaver er ansvarlig for skader på slike ledninger og kabler og må sørge for nødvendig beskyttelse. Graving i offentlig veiområde må ikke påbegynnes før Bærum kommune v/ Vei og trafikk har gitt tillatelse. Husk at arbeid som medfører graving i offentlig vei krever tiltaksklasse 2 for de aktuelle ansvarsområdene. Vann og avløp, tilknytningsgebyrer Rør og sanitæranlegget må ikke påbegynnes før søknad om sanitærabonnement er sendt inn til Vann og avløp og er godkjent. Ansvarlig søker må i samråd med tiltakshaver anmelde den gunstigste fremføring av ledningene. Det skal betales tilknytningsgebyr for nybygg uansett størrelse og tilbygg/påbygg over 100 m², uavhengig av om tiltaket omfatter sanitærinstallasjoner eller ikke. Tilknytningsgebyret beregnes per m² og forfaller til betaling senest ved igangsetting av byggearbeidet. Årsgebyrene endres ved tilbygg/påbygg også for arealøkinger under 100m 2 fra det tidspunkt arealet tas i bruk. Skulle arbeidet ikke bli utført i løpet av ett år må De melde fra til tjenestested Vann og avløp dersom økt gebyr skal unngås. Bærum kommunes forskrifter for vann- og avløpsgebyrer og prisliste kan fås ved henvendelse til tjenestested Vann og avløp. Forskriftene ligger også på Renovasjon Det må avsettes plass for ett søppelstativ pr. husstand, eventuelt større enhet hvis det er flere leiligheter. Avstand til kjørbar vei skal ikke overstige 10 m. Strømleveranse For strømleveranse må Hafslund Nett AS kontaktes, se Fjernvarme Oslofjord Varme AS har konsesjon for fjernvarme i Sandvika-området, Lysaker og Fornebu. Bygninger innenfor disse områdene gis generelt pålegg om fjernvarmetilknytning. Kabel-TV Tilknytning skjer ved henvendelse til Canal Digital. En gjør oppmerksom på at det er satt krav til autorisasjon for arbeider knyttet til kabel-tv nett. Andre særanmeldelser Anlegg og konstruksjoner som anlegges etter bestemmelser i brann- og eksplosjonsvernloven skal anmeldes til brannvesenet eller Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Peis/ildsted som del av nytt bygg skal være godkjent av Bærum kommune, Byggesak før arbeidene begynner. Ny peis eller nytt ildsted i eksisterende bygg er i utgangspunktet fritatt for søknad eller melding. Pipe er ikke unntatt. Husbrannslange Brannvesenet Asker og Bærum anbefaler alle husstander å ha husbrannslange. 10 av 12

11 Nyttige adresser: Bærum Kommune Byggesak (Kommunegården, 3. etg.) Postboks 700, 1304 Sandvika Tlf.: Internett: Bærum kommune Vann og avløp, (Kommunegården, 2. etg.) Postboks 700, 1304 Sandvika Tlf.: E-post: Vakttelefon for akutte hendelser på vann- og avløpsnettet (24t): / Internett: Bærum kommune Vei og trafikk (Kommunegården, 2. etg.) Postboks 700, 1304 Sandvika Tlf.: E-post: veiogtrafikk@baerum.kommune.no Internett: Asker og Bærum Brannvesen Gml. Ringeriksvei 42, 1357 Bekkestua Tlf.: Internett: Statens vegvesen, Region øst Postboks 1010 Skurva, 2605 Lillehammer Tlf.: Internett: Besøksadresse: Statens vegvesen Distrikt Stor-Oslo, Østensjøveien 34, Oslo Hafslund Nett AS 0247 OSLO Tlf.: 02100/ Internett: Gravemelding og påvisningstjeneste Bærum kommune VA, Hafslund Nett AS, Canal Digital Kabel TV AS, Telenor og Fortum Fjernvarme Geomatikk AS, Postboks 103 Økern, 0509 Oslo Tlf.: Internett: Arbeid nær luftledning og melding om kabelskade (feilmelding): Oslofjord varme Brynsveien 2, 1338 Sandvika Tlf.: / (vakt) E-post: firmapost@oslofjordvarme.no Internett: 11 av 12

12 Telenor kabelnett Internett: Canal Digital Kabel TV AS Postboks 167 Sentrum, 3701 Skien Tlf.: Internett: 12 av 12