Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: PLAID 281 Arkivsaksnr.: 10/ Dato: HOTVET NÆRINGSPARK. REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: PLAID 281 Arkivsaksnr.: 10/ Dato: HOTVET NÆRINGSPARK. REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING. INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret Administrasjonens innstilling: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser, sist datert / , for Hotvet næringspark, vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 HOTVET NÆRINGSPARK, REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING. Hensikten med saken Hensikt med planforslaget Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en fornying av området ved å regulere til kombinert formål kontor og lager. Hensikten er også å opprettholde boligområdet langs Landfalløya, samt å sikre bevaring av verneverdig industri- og boligbebyggelse. Saksutredning Eksisterende plansituasjon Bortsett fra mindre arealer regulert til veiformål, er planområdet ikke tidligere regulert. I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som blandet bybebyggelse. Planforslaget Planforslaget er utarbeidet av Halvorsen & Reine AS på vegne av grunneier Rosenkrantzgaten 75 ANS. Planområdet er ca. 22, 5 daa, herav boliger (andre, private eiere) ca. 3, 6 daa. I byggeområdene for kombinert næringsformål K/L 1 4 varierer utnyttelsen %BYA fra %. Maksimal bygningshøyde er gitt ved kotehøyde påført plankartet. Ved 1. gangs behandling fastsatte formannskapet maksimal bygningshøyde innenfor planområdet til kote 18, 0. Terrenget stiger fra ca. kote 2, 30 til ca. kote 7, det meste av næringsområdet ligger fra ca. kote 2, 5 til 4, 5. I boligområdet B er utnyttelsen satt til %BYA = 40%. Det er gitt rom for at eiendommer der %BYA er høyere enn dette i dag, kan gjenoppbygges med samme utnyttelse som i dag etter brann eller annen totalskade. Gesimshøyde 7 m og mønehøyde 10 m gir mulighet for gjenoppbygging (kopi) av alle nåværende bygninger. Trafikkanalyse Utført av Asplan Viak AS, datert Rapporten er vedlagt. Kort sammendrag: Trafikk i Rosenkrantzgata (2008) kjt/døgn (ÅDT). Dagens trafikk til Hotvetalléen fra planområdet (næringsdelen) er ca. 370 kjt/døgn. Med foreløpig planlagt utbygging på m2, hvorav m2 er bygd, er trafikken beregnet å øke til samlet ca kjt/døgn. Bygges det ut et potensial på ytterligere 5000 m2, kan trafikken ventes å øke med nye kjt./døgn. Rapporten vurderer at det ikke er behov for å øke den generelle veistandarden verken for Rosenkrantzgata eller Hotvetalléen. Hotvetalléen bør imidlertid strammes opp med tydeligere avgrensede avkjørsler til virksomhetene på begge sider. Med dagens trafikk vil det være akseptabel belastningsgrad i krysset Rosenkrantzgata x Hotvetalléen også etter utbygging. Framskrevet til 2030 vil krysset være tett opp mot overbelastet. Ved siden av utbyggingen bidrar også beregnet generell trafikkvekst i stor grad til dette. Støy Støysonekartet i kommuneplanen viser at Landfalløya 2 er berørt av rød/gul støysone langs Hotvetalléen og at Landfalløya 4 er delvis berørt av gul støysone. Den viktigste støykilden forøvrig er trafikken i Rosenkrantzgata. Støyberegning er utført av Asplan Viak AS, datert Rapporten er vedlagt. Kort sammendrag:

3 Beregningene viser at den planlagte utbyggingen vil ha helt ubetydelig virkning på støyforholdene langs Rosenkrantzgata. Med normal fasadeisolasjon og konstruksjonsteknikk vil kravene til støynivå inne oppfylles for kontorer som vender ut mot Rosenkrantzgata. Det vil bli økt støynivå langs adkomstveien inn til næringsområdet (v_f), men bare uthus og garasjer vil bli liggende innenfor gul sone. For boligen i Landfalløya 2 vil støymiljøet endres bare ubetydelig som følge av økt trafikk i Hotvetalléen. Kulturminner På oppdrag fra administrasjonen har Jo. Sellæg registrert kulturminner (bebyggelse) i området. Fem bolighus (Landfalløya 2, 4, 14, 16 og 22) er registrert som bevaringsverdige, pluss industribygningen Rosenkrantzgata 75, tegnet av arkitekt Bjarne Thinn Syvertsen og bygget av murmester Ole K. Karlsen i (Forlenget med to akser mot Hotvetalléen etter tegning av arkitekt Robert Bjørka i 1978). Landfalløya 22 og Rosenkrantzgata 75 er plassert i verneklasse B, høy verneverdi, de øvrige i klasse C, middels verneverdi. De aktuelle områdene B og K/L 2 er vist som hensynssoner og de verneverdige bygningene er markert med omriss, som bygg som skal bevares. Offentlig ettersyn, innsigelser Planforslaget ble førstegangsbehandlet i formannskapet , og lå ute til offentlig ettersyn fra 25. juni til 20. august Det kom inn 8 uttalelser, herav 4 fra offentlige instanser, 2 fra private og 2 fra kommunale virksomheter. NVE fremmet innsigelse fordi flom- og skredfare ikke var godt nok ivaretatt. Statens vegvesen varslet i en høringsrunde nr. to innsigelse hvis betingelser knyttet til trafikkskapende virksomhet ikke blir oppfylt. Buskerud fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud ga faglige råd. Merknadene er gjengitt i sammendrag og kommentert av rådmannen i vedlegg 4. Hovedpunkter i høringsuttalelsene: Flom- og skredutsatte områder må avmerkes som hensynssone og tilknyttes bestemmelser (innsigelse) Trafikkavvikling i kryss Rosenkrantzgata x Hotvetalléen (innsigelse) Tilbakeføring av fasader på verneverdig bebyggelse Støyhensyn må ivaretas i tråd med retningslinje T-1442 Krav om lekeplass ved fortetting i boligområdet Tilrettelegge for vannbåren varme/fjernvarme Bedre busslomme ved Rosenkrantzgata Parkeringskonflikter i området Det er gjort endringer og tilføyelser i plankartet og reguleringsbestemmelsene for å imøtekomme innsigelser og merknader/faglige råd, særlig knyttet til flom- og skredfare og trafikkskapende virksomhet. Flom- og skredfare, ROS-analyse Til 1. gangs behandling forelå ikke opplysninger om kvikkleire i området. Etter innsigelse fra NVE ved offentlig ettersyn ble det gjort geotekniske undersøkelser. Kvikkleire ble påvist i sørvestre del av området. En sone med god margin til påvist kvikkleireforekomst er nå vist som hensynssone/faresone på plankartet. Det er knyttet rekkefølge-/utredningskrav til denne delen av planområdet. Stabiliteten er beregnet for resten av området. Krav til nødvendig sikkerhet mot utglidning er ivaretatt. Søndre halvdel av planområdet ligger i flomutsatt sone, det meste i sonen for 500-års flom. Områder opp til 200-årsflom (deler av områdene K/L 4 og B) er vist som hensynssone / faresone.

4 Etter dette har NVE trukket sin innsigelse i brev datert Enkel ROS-(Risiko- og sårbarhets-)analyse forligger fra forslagsstiller. Forretningsformålet utgår Ved 1. gangsbehandling og offentlig ettersyn var næringsområdene forslått regulert til kombinert formål forretning/kontor/lager (F/K/L). Etter en påfølgende prosess med vegvesenet, herunder en innsigelse, har tiltakshaver/forslagsstiller valgt å ta ut alle forrretningsformål av planen, slik at det kombinerte (hoved-)formålet nå er kontor/lager (K/L). På bakgrunn av disse endringene med tilknyttede bestemmelser har vegvesenet i brev datert meddelt at de ikke lenger har innsigelser mot planen. Rådmannens vurdering Utnyttelse og byggehøyder Planforslaget er vedlagt illustrasjonsplan og perspektivtegninger. Administrasjonen understreker at dette er illustrerende materiale som ikke er en del av planvedtaket, og som ikke vil være bindende for forslagsstiller ved framtidig søknad om byggetillatelse. Det er forslått utnyttelse på %BYA opptil 75% i næringsområdet. Utnyttelsen er også i stor grad regulert gjennom detaljerte byggegrenser, som vil gi en god oppdeling av bygningsmassen. Ved første gangs behandling fastsatte formannskapet etter administrasjonens anbefaling en maksimal høyde begrenset til kote 18,0 for K/L-områdene. Maksimalhøyden trappes ned mot boligområdet i sør. Trafikk og parkering Trafikkanalysen har ikke vurdert effekter av lokal satsing på alternative transportformer, mobilitetsplanlegging, knutepunktsstrategi i Buskerudbyen osv. Denne satsingen kan på sikt gi muligheter for å oppnå redusert trafikkvekst i området. De ytre forholdene ligger til rette for å velge miljøriktig transport for de arbeidsreisende til/fra området. Planområdet har kort vei til busstopp i Rosenkrantzgata og hovedsykkelrute i Landfalløya/Øvre Storgate. Rekkefølgebestemmelse om fortau i Hotvetalléen sikrer tilfredsstillende adkomst til busstopp. Kollektivselskapet Brakar har utredet en effektivisering av rutetilbudet i Rosenkrantzgata. Det er i dag svært kort mellom holdeplassene, og det ble foreslått å legge ned ca. annenhver holdeplass. Det ville likevel ikke bli urimelig langt mellom holdeplassene. Holdeplassen ved planområdet ble foreslått nedlagt. På denne bakgrunn frafalt Statens vegvesen tidligere krav om å regulere nødvendig areal til busslomme i denne planen. Formannskapet gikk i sin uttalelse i mot å legge ned holdeplasser, men sa ja til kantstopp. Kantstopp vil det være plass til på nåværende veigrunn. Holdeplass-saneringen er foreløpig utsatt. Planforslaget legger til rette for etablering av god parkeringskapasitet i kjeller og på terreng. Langsiktige mål om redusert bilbruk/endrede reisevaner kan over tid gjøre det aktuelt å begrense parkeringsdekningen i denne typen områder. Det vil i så fall skje gjennom en revisjon av parkeringsvedtekten. Fortau - skolevei

5 Planen forutsetter opparbeidet fortau langs vestsiden av Hotvetalléen. Dette vil gi bedre forhold for gående, og kan inngå i skolevei (til lysregulert kryssing av Rosenkrantzgata). Det kan bli nødvendig med noen tilpasninger ved Landfalløya 2, som ligger med en mindre del av huset og en del opparbeidet hage ut i veigrunn, utenfor eiendomsgrensen. Miljøforhold Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Konklusjon og anbefaling Planforslaget er i tråd med føringene i kommuneplanens arealdel. Med de justeringene som er gjort i plankart og bestemmelser etter offentlig ettersyn, anbefaler rådmannen at planforslaget med bestemmelser vedtas iht i Plan- og bygningsloven. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplankart sist datert Reguleringsbestemmelser sist datert Sammendrag av uttalelser ved offentlig ettersyn med rådmannens kommentarer 5. Forslagsstillers planbeskrivelse (ikke korrigert etter innsending 1. gang) 6. Forslagsstillers illustrasjonsplan, fullt utbygd område 7. Forslagsstillers perspektivskisser 8. Forslagsstillers trafikkanalyse 9. Forslagsstillers støyanalyse 10. Forslagsstillers skisse til framtidig utforming av Hotvetalléen 11. Kulturminneregistrering, Jo. Sellæg 2010