IGANGSETTINGS- TILLATELSE

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR ETT 0071/10 Asplan Viak AS Postboks 6723 N-7031 TRONDHEIM IGANGSETTINGS- TILLATELSE Vår saksbehandler Kåre Rypdal Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Knut Auganes Dato Johan Falkbergets vei 28 Tillatelse til tiltak for endring av bygg, påbygg og fasadeendring Byggested: Johan Falkbergets vei 28 Gnr./Bnr.: 425/307 Ansvarlig søker: Asplan Viak AS Tiltakshaver: Lars Kvendbø Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Søknad om tillatelse til tiltak, ett-trinns søknad, er registrert mottatt byggesakskontoret Gjenpart av ny nabovarsling er mottatt byggesakskontoret Supplerende dokumentasjon er mottatt byggesakskontoret Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret de anførte datoer ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden Søknaden gjelder utvidelse av et eksisterende bolighus (enebolig) i én etasje med sokkeletasje ved påbygging av en ny etasje. Den omsøkte endringen forutsetter dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for området. Forhåndsdrøfting er avholdt med byggesakskontoret Nabovarsling Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknad fra eiere av naboeiendommen Johan Falkbergets vei 26, Finn Syversen og Janne Fuglem. Merknaden refereres og kommenteres senere i saksutredningen. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som byggeområde: Eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av Reguleringsplan for Valset-området på Byåsen, r0623, stadfestet Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side Eiendommen er regulert til byggeområde: Boligformål. Tidligere behandlinger av byggetiltak på eiendommen Melding om tiltak for utvidelse av sokkeletasje og veranda er avslått ved byggesakskontorets delegasjonsvedtak i sak nr. FBR MEL 1880/07, datert , saksnr. 07/ Igangsettingstillatelse for utvidelse av sokkeletasje og veranda (basert på endrede planer) er gitt ved byggesakskontorets delegasjonsvedtak i sak nr. FBR ETT 0175/09, datert , saksnr. 08/ Tiltaket er utført. Omsøkt tiltak Eksisterende bolighus er relativt lite. Utvidelsen begrunnes med at familiesituasjonen nødvendiggjør større boareal. Huset søkes påbygd med en ny boligetasje tilknyttet leiligheten i 1. etasje. Sokkeletasje: Ingen planendring. 1. etasje: Ny trapp til ny 2. etasje. 2. etasje (ny): Stue, 3 soverom og bod. Trapp fra 1. etasje. Avstand til nabogrense Hovedhuset på Johan Falkbergets vei 28 har avstand 2,6 m fra nabogrense mot kommunal eiendom gnr./bnr. 425/355, som i kommuneplanens arealdel er vist som grønnstruktur (skiløype). Ved søknaden foreligger kopi av erklæring fra Trondheim kommune v/ Stabsenhet for byutvikling som forvalter av kommunal eiendom, datert , med samtykke til å føre opp bygning nærmere felles grense enn 4,0 m, jf. plan- og bygningsloven 70 nr. 2. Avstanden til felles grense tillates å være 2,0 m regnet til takutstikk. Ved påbygg av en ny etasje vil eksisterende avstand fra sokkeletasje til felles grense ikke bli endret, og naboforholdet vil være uforandret. Terrengtilpasning. Sol-/ skyggeforhold Som tilsvar til byggesakskontorets brev datert er mottatt supplerende dokumentasjon vedr. terrengsnitt med inntegnet bebyggelse som viser følgende: Forholdet mellom ny bebyggelse på Johan Falkbergets vei 28 og eksisterende bebyggelse på Johan Falkbergets vei 26 og 30. Sol-/ skyggediagram som viser sol-/ skyggeforhold over året på naboeiendommen Johan Falkbergets vei 26. Nabomerknad I forbindelse med nabovarsling er det mottatt en merknad, datert , fra Finn Syversen og Janne Fuglem som eiere av Johan Falkbergets vei 26, gnr./bnr. 425/307. I merknaden heter det: I følge reguleringsplanen for området er det for denne eiendommen kun tillatt med 1 etasje, evt. med sokkel/ kjeller. Utbyggingen legger opp til 2 etasjer. Eiendommen har beboelse i sokkelen, og da kan gesimshøyden på den siden max. være 5,5 m i følge reguleringsplanen. I følge tegningen blir gesimshøyden høyere på den siden. Dersom tiltaket gjennomføres, vil de få direkte innsyn til vår stue, terrasse og inngangsparti, noe som ikke

3 Side 3 er ønskelig fra vår side. Sol- og lysforholdene vil også endre seg for oss da eksisterende hus allerede ligger høyere i terrenget enn vårt. Etter vårt syn gir eiendommen gode muligheter for utvidelse av boareal i 1. etasje. Eksisterende boliger på naboeiendommene er oppført i 1 etasje med sokkel/ kjeller i tråd med reguleringsplanen. Dispensasjon Tiltaket betinger følgende dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan: 1. Bestemmelsene 10a vedr. antall etasjer 2. Bestemmelsene 12a vedr. takvinkel Det søkes om dispensasjon fra disse bestemmelsene i henhold til plan- og bygningsloven 7. Søknader om dispensasjon mottatt etter må behandles etter den reviderte lovens I søknaden anfører ansvarlig søker følgende begrunnelser for dispensasjon: Vedr. 1. Dispensasjon fra bestemmelsene 10a: Bolig ved Johan Falkbergets vei 28 ligger i en forsenkning i et skrånende terreng fra Johan Falkbergets vei 26 til 30. Sør for tomten ligger et friareal i et naturlig lavdrag. Boligen er godt trukket tilbake på tomten bak en møysommelig ivaretatt hage. I gjeldende reguleringsplan er tillatt antall etasjer for Johan Falkbergets vei 28 gitt til én. Det er imidlertid i gjeldende reguleringsplan gitt rom for bebyggelse med to etasjer med en maksimal gesimshøyde på 5,5 m for enkelte boliger. I og med at sokkelbebyggelse ved tiltakshavers bolig vender mot friareal og ikke er synlig fra Johan Falkbergets vei samt at maksimal gesimshøyde mot Johan Falkbergets vei ikke vil overskride 5,5 m synes tiltaket ikke å forringe gjeldende reguleringsplan. Takvinkelen er blitt redusert til 20 for å begrense tiltaket i høyden. Vedr. 2. Dispensasjon fra bestemmelsene 12a: Tiltakshaver ønsker å bygge med 20 takvinkel. Denne er redusert for å begrense tiltaket i høyde. Vurdering/ begrunnelse 1. Vedr. nabomerknad I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan heter det vedr. B. Småhusbebyggelsen; 10 a: Tillatt antall etasjer er på planen påført hvert enkelt hus. Maksimal gesimshøyde for 2-etasjes hus er 5,5 m. Tak med knestokk tillates ikke. kan ut fra gjeldende reguleringsplankart ikke direkte fastslå etasjetall for hvert enkelt småhus innenfor planområdet, men antar at bygning på eiendommen er regulert til 1 etasje. Eiendommen har et tomteareal på 1094 m². I gjeldende reguleringsplan er det ikke fastsatt grad av utnytting. Grad av utnytting er beregnet til 31,0 %. s vurdering er at en utvidelse av boarealet på ett plan som tilbygg til eksisterende hus vil beslaglegge en vesentlig del av den knappe tomtens verdifulle uteareal mot sør. Rasjonell planløsning tilsier dessuten utvidelse i form av påbygg innenfor husets nåværende avgrensning. Bolighuset er trukket godt tilbake fra gata; avstand til vegmidte er oppgitt til 23,4 m. Det ligger over brinken mot den skogkledte skråningen på friarealet mot nord, og har i dag sokkeletasje mot nord. Mot øst (mot nr. 26) og mot vest (mot nr. 30) er det også kraftig trevegetasjon, hage har også

4 Side 4 trebeplantning mot gata. Huset er således godt skjermet av trevegetasjon. I reguleringsplanen er det gitt mulighet for småhusbebyggelse med maks. gesimshøyde 5,5 m for enkelte bolighus. Fasade mot nord vil overskride denne gesimshøyden, men fasaden vender mot skogbevokst friareal. Det er fasaden mot gate (mot sør) som er eksponert mot bygningsmiljøet i nærheten. Mot denne siden blir gesimshøyden ca. 5,2 m. Samlet tilsier disse forhold etter byggesakskontorets vurdering at huset i relasjon til egen eiendom kan forsvares utvidet i høyden uten at dette vil forstyrre skalaen for boligbebyggelsen i området. Av ettersendte terrengsnitt og sol-/ skyggediagrammer tolkes at lysforholdene på eiendommen Johan Falkbergets vei 26 ikke vil forandres nevneverdig som følge av tiltaket etter som det planlagte påbygget ligger rett vest for bolighuset på nr. 26 i en østvendt skråning med relativt kraftig skjermende vegetasjon. Innsyn til eiendommen vurderes å forbli minimal grunnet den tette beplantningen mellom planlagt påbygg og bolighuset på nr. 26. Innbyrdes avstand mellom bolighusene vil forbli ca. 22m. I bestemmelsene 12 a heter det: Bygningene skal utføres med sadeltak. Møneretningen er angitt på planen. Takvinkelen skal være 25. Eksisterende bolighus er oppført med takvinkel 15. Planlagt takvinkel etter påbygging er vist 20. vurderer takvinkelen å gi bygningen et harmonisk preg, og mønehøyden vil gi mindre skygge på naboeiendom med den omsøkte takvinkel enn om den hadde vært oppført med regulert takvinkel. 2. Vedr. dispensasjon En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Med den beliggenhet bolighuset på Johan Falkbergets vei 28 har i forhold til terrengformasjon og nabobebyggelse, finner byggesakskontoret ikke at en utvidelse av huset i høyden vil være i strid med reguleringsplanens intensjoner og de hensyn som ligger til grunn for planbestemmelsene. Etter en helhetlig vurdering finner byggesakskontoret at endrede forhold overfor naboeiendom ikke vil bli mer sjenerende enn det som må kunne påregnes ved fortetting i tettbygde bynære boligområder. vurderer dessuten fordelene som oppnås ved å dispensere fra den gjeldende reguleringsplanen å være klart større enn de ulemper tiltaket vil medføre. Det vises til de anførte vurderinger for dispensasjon i kommentarene til nabomerknaden foran. På bakgrunn av ovennevnte vurderinger finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser 10a og 12a for påbygg på eksisterende bolighus på Johan Falkbergets vei 28 som omsøkt. Merknader fra eiere av naboeiendommen Johan Falkbergets vei 26, datert , tas ikke til følge. har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. VEDTAK:

5 Side 5 SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser 10a og 12a. Det vises til ovennevnte begrunnelser. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Det vises for øvrig til byggesakskontorets delegasjonsvedtak i sak nr. FBR ETT 0175/09. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til følgende ansvarlige foretak: Asplan Viak AS, org.nr , for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, PRO, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, KPR, tiltaksklasse 1 Angitt ansvarsområde: Arkitekturprosjektering, unntatt brannprosjektering og prosjektering av bærende konstruksjoner. Snekkerkompaniet AS, org.nr , for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, PRO, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, KPR, tiltaksklasse 1 Angitt ansvarsområde: Byggprosjektering mht. brannprosjektering og bærende konstruksjoner. Ansvarlig utførende for bygninger og installasjoner, UTF, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for utføring av bygninger og installasjoner, KUT, tiltaksklasse 1 Angitte ansvarsområder: Riving av eksisterende tak og påbygg med én etasje. Foretakene som har fått ansvarsrett, har sentral godkjenning. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, jf. plan- og bygningsloven 99. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. plan-

6 Side 6 og bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Kåre Rypdal saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi m/ vedlegg: Lars Kvendbø, Johan Falkbergets vei 28, 7021 Trondheim Finn Syversen og Janne Fuglem, Johan Falkbergets vei 26, 7021 Trondheim Kopi u/ vedlegg: Stabsenhet for byutvikling