Investorrapport Q4 2010

Transkript

1 Investorrapport Q USA Property Norway KS Florida Residential KS Markedsbeskrivelse USA og Florida Markedet for utleie av kontor fortsetter å vise positive signal. For andre kvartal på rad var det netto arealabsorpsjon - hvor mer areal ble leid ut enn ny kapasitet i markedet. Ledigheten i Tampa Bay Metropolitan Area er nå 15,6 prosent, ned fra 16,1 prosent fra forrige kvartal. Salg av kontorbygg viser også tegn til økende aktivitet. Bureau of Economic Analysis (BEA) lanserte BNP tallene for fjerde kvartal 2010 som viste en vekst på 3,2 prosent fra tredje kvartal. Personlig forbruk økte 4,4 prosent, noe som tyder på at amerikanerne bruker penger og er over resesjonen. Arbeidsledighet Nasjonalt falt ledigheten til 9 prosent (topp på 10,1 prosent i oktober 2009). Tampa har normalt sett en høyere ledighet enn gjennomsnittet for USA, og ledigheten i Tampa er nå på 12 prosent, en nedgang fra 12,7 prosent i november. Arbeidsledigheten i Florida var i mai på 12 prosent, et nivå det har vært på siden september Økte investeringer i Tampa og området rundt bidrar positivt til å skape nye arbeidsplasser, spesielt innen turisme, offentlig- og helse relatert sektor observerer man solid vekst. Det amerikanske eiendomsmarkedet Den viktigste indikatoren for boligpriser i de største byene i USA, Case Shiller Home Price Index, viste en nedgang på 1,6 prosent målt på de 20 største byene fra November 2009 til November 2010.

2 Boligmarkedet Boligmarkedet i Tampa området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). Florida Residential KS sin investering The Bentley ligger i Pinella County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser lik The Bentley med totalt ca. 160,000 utleieenheter. Gjennomsnittlig salgspris for leiligheter i Tampa Bay området i desember 2010 var $106,300, en nedgang på 21 prosent fra samme måned i Antall salg var opp 17 prosent for samme periode. På årsbasis i 2010 var gjennomsnittsprisen $105,300, en nedgang på 13 prosent fra Antall salg var opp 31 prosent. Siste ledighetsstatistikk for denne type utleiekomplekser viser en liten forbedring til en utleiegrad på 92 prosent (opp 1 prosent fra 2010). Gjennomsnittlige leiepriser steg med 1.1 prosent i 2010 og det er forventet at prisene vil stige svakt i 2011 når ledigheten fortsettes å presses ned. Kontormarkedet i Tampa, Florida Gjennomsnittlig arealledighet i Tampa for 2.kvartal var 15,6 prosent, ned fra 16,1 prosent fra forrige kvartal. Tallene for 2 kvartal viser et positivt arealopptak. Dette betyr at markedet leier ut mer areal enn summen av hva som blir ledig og lanserte som nybygg i markedet (ingen nybygg ble ferdigstilt i siste kvartal 2010). Året sett under ett viser en netto arealabsorpsjon på 237,669 sqft, og fire av de seks hovedmarkedene i Tampa hadde positiv arealabsorpsjon i 2010.

3 Utleieprisene holder seg relativt stabile, med en en gjennomsnittsleie på 20.08/sqft, samme pris som tredje kvartal. Det meldes om noe stigende leiepriser i Westshore området (hvor kontorbygget til USA Property Norway KS er), som har et gjennomsnitt på 23.61/sqft. Fremdeles må eiendomsbesittere gi leiefritak og bekoste leietakertilpasninger for nye og eksisterende leietakere. Det er også viktig å presisere at de rapporterte leienivåer ikke inkluderer slike fritak/rabatter, slik at det reelle leienivået er betydelig lavere. Transaksjonsvolumet på kontor i Tampa har hatt en stigende trend i hele 2010, og til sammen 588,000 sqft skiftet eier i Q Det kan synes at Tampa har opplevd det verste av nedturen, men at det fremdeles er mange utfordringer før man vil friskmelde markedet. Som nevnt tidligere vil nyskaping av arbeidsplasser være en meget viktig indikator for kontormarkedet da dette vil indikere et fremtidig økende arealbehov. Kontormarkedet vil forsette å være fordelaktig for leietakere fremtil overhenget av ledigareal blir absorbert.

4 USA Property Norway KS Fokuset i andre halvår var å fremdeles opprettholde en høy utleiegraden uten at det gikk på bekostning av leienivået. Det har vi klart og vår lokale forvalter kunne melde om økende utleieaktivitet lokalt og spesielt for Westhshore 500. Utleiegraden har holdt seg ganske stabilt i andre halvår og var pr 31/12 på 81,4 prosent. Vi har opplevd at et par av våre store leietaker har flyttet og nedjustert, men samtidig har vi klart å leie ut mange av disse lokalene på nytt. Et godt eksempel er Judge Group sine lokaler på 4,791 sqft som ble fraflyttet i høst og umiddelbart erstattet med en ny leietaker. Basert på forfallslisten så forfaller det 4 leiekontrakter første halvår Alle 4 har meldt ifra at de vil kommer til å flytte til rimeligere lokaler. Fellesnevner for deres nye lokaler er dårligere standard og mindre sentral lokasjon. Alle 4 lokalene blir markedsført og Eola forventer å finne leietakere slik at vi opprettholder dagens utleiegrad. I budsjettet for 2011 har vi lagt opp til en noe høyere utleiegrad (82 prosent) enn dagens 81.4 prosent. Historisk utvikling utleie 90,0 % 88,0 % 86,0 % 84,0 % 82,0 % 80,0 % 78,0 % 76,0 % 74,0 % 72,0 % 70,0 % feb.09 apr.09 jun.09 aug.09 okt.09 des.09 feb.10 apr.10 jun.10 aug.10 okt.10 des.10

5 Status oppgradering I forbindelse med kjøpet av bygget så ble det avsatt $1,3 mill til diverse oppgraderingsarbeid. Vi har oppgradert inngangspartiet til bygget, byttet all teknisk materiell til heisene samt fornyet garasjeanlegget og de utvendige arealer. Oppgraderingsarbeidene er nå ferdigstilt og tilbakemeldingene fra leietakerne og brukere av bygget har vært meget positive. I 2011 budsjetterer vi med mindre arbeider. Vi ønsker å gjøre en oppgradering på det innvendige i heisene samt bedre lyssetting av inngang og resepsjonsområdet, estimert til ca. $ Regnskap 2010 Resultatet for 2010 er en del under budsjett først og fremst pga negativt avvik på netto inntekter. Dette skyldes noe høyere ledighet enn budsjettert, samt en stor engangskostnad på $ pga. for høy fakturering av felleskostnader til leietakerne i Kostnadene er litt lavere enn budsjett. Investeringsprogrammet har i løpet av året blitt ferdigstilt, men pga. senere oppstart enn budsjettert er kostnadene til investeringer lavere enn budsjett. Noen kostnader fra oppgraderingen vil påløpe i I 2010 har selskapet anvendt $ til investeringer. Dette er finansiert ved bruk av ledig likviditet i selskapet, samt ved hjelp av trekk på lånerammen med $ Totale lån har derfor økt til $ Regnskap 2010 Westshore 500 LLC per (alle tall i USD) Eierandel USA PROPERTY NORWAY 52,20 % Samlet gjeld Regnskap Budsjett Avvik Inntekter Kostnader Driftsresultat f. avskrivninger Renter lån Resultat før avskrivninger Investeringer Netto trekk lån (neg. verdi =økt lån) Cash Flow I juni ble det utbetalt $ som utbytte til eierne. USA Property s andel av dette blir anvendt til å betale løpende kostnader i Norge. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 6,99 USD/NOK. Kursen ved utgangen av Q4 var Nok 5,85, som tilsvarer et fall på 19,5 prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar.

6 Florida Residential KS Innledning Vi har nå avsluttet første driftsår etter gjennomføringen av investeringen i eiendommen; The Bentley at Cobb s Landing. Det er spesielt hyggelig å kunne melde at både inntjening og ledighet er bedre enn budsjettert. Eiendommen - The Bentley at Cobb s landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, business senter, lekeplass, basketball, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Utvikling utleie 2010 Ledigheten holder seg stabilt. Slutten av året er vanligvis en periode med noe lavere aktivitet og økende ledighet. Man forventer at dette forbedrer seg i første kvartal slik vi opplevde i Per utgangen av juni så var 7 av 70 leiligheter ikke utleid.

7 Kampanjen vi har hatt gående gjennom 2010 for å tiltrekke leietakere har vært meget vellykket. Nye leietakere har blitt tilbyd 1 måned gratis leie per år (fordelt over leieperioden), i tillegg er meldingen fra vår samarbeidspartner og andre at markedet for denne typen leiligheter generelt har opplevd et oppsving. Regnskap 2010 Inntektene i 2010 samsvarer med budsjettet for Vi hadde noe høyere ledighet i begynnelsen av året, men et sterkt siste halvår med utleiegrad over 90 prosent samt streng kostnadskontroll gjorde at vi klarte et bedre resultat enn budsjettert. Budsjettet for 2011 har mindre avvik ifh. til budsjettet for Samlet gir dette et resultat for 2010 før avskrivninger og skatt på $ , 38 prosent høyere enn budsjettert. Dette betyr at vi kan hente hjem et mindre utbytte til å dekke driftskostnader i det norske selskapet. For 2011 estimerer vi en gjennomsnittlig utleiegrad på 90 prosent, p.t. er utleiegraden på 88,6 prosent. Per 31/ var valutakusen USD/NOK på 5,85, selskapet har således en urealisert valutagevinst på sin investering på 2,6 prosent. The Bentley Budsjett Regnskap Avvik Budsjett INNTEKTER Totale inntekter DRIFTSKOSTNADER lønnskostnader vedlikehold markedsføring Energi/Vann/Avløp kontorleie Management fee Eiendomsskatt Revisjon og juridiske tjenester HOA avgift Diverse Sum diftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANS Renter banklån Netto finanskostnad Driftsresultat før avskrivninger og skatt

8 Annet For Florida Residential har første året i drift vært positivt. Vi har klart å øke utleiegraden betydelig fra kjøpstidspunkt. Vi har holdt kostnadene nede og resultatet er bedre enn forventet. Oppsvinget i boligmarkedet ser ut til å vente på seg, men vi tror at vi er godt posisjonert for et fremtidig oppsving. Vi vurderer til enhver til muligheten for salg av leiligheter, men enn så lenge er ikke markedet på vårt forventede prisnivå. For USA Property Norway har året vært preget av et utfordrende utleiemarked for kontor, men tross dette har vi klart å opprettholde en relativ stabil utleiegrad. Det er signaler i markedet som tyder på økende aktivitet og et bedrende arbeidsmarked som er en viktig indikator for et bedre marked for kontor. Selskapet skal mot slutten av året reforhandle finansieringen. Våre lokale samarbeidspartnere og medinvestor har tro på at refinansieringen vil gjennomføres på like vilkår som i dag. Colliers Asset Management AS