1. INNLEDNING Ordinært sameiermøte i Eierseksjonssameiet Dalsbergstien 22 fattet den 15. april 2015 følgende vedtak i sak 5 bokstav C:

Transkript

1 Til: Styret i Eierseksjonssameiet Dalsbergstien 22 Fra: Håvard K. Morset Dato: 18. februar 2016 Re: Utredning vedrørende takterrasser 1. INNLEDNING Ordinært sameiermøte i Eierseksjonssameiet Dalsbergstien 22 fattet den 15. april 2015 følgende vedtak i sak 5 bokstav C: Styret nedsetter en arbeidsgruppe som skal utarbeide en samlet plan for sameiernes adgang til erverv av fellesareal til takterrasse (gjelder de flate takarealene som ligger over seksjonene i øverste etasje). Arbeidsgruppen skal ferdigstille planen så snart det lar seg gjøre og legge denne fram til behandling for sameiermøtet. Den 15. mai 2015 nedsatte styret en arbeidsgruppe bestående av: Håvard K. Morset (Falbesgate 18), utvalgsleder Svein Granli (Dalsbergstien 22 F), utvalgsmedlem Bernt Jørgen Stray (Dalsbergstien 22 A), utvalgsmedlem 2. KORT OM ARBEIDSGRUPPENS ARBEID Arbeidsgruppen har gjennomført 5 møter i forbindelse med sitt arbeid, samt hatt kontakt via e- post. Videre har gruppen hatt dialog med: Arkitekt Kristian Vårvik, KVARTS arkitekter AS, som har vurdert ulike forhold ved etableringen av takterrasser (se vedlagte skisser), Helge Seim, Ingeniørene Seim og HultGreen AS, for statiske beregninger og Rolf Lund, Venator, for brannteknisk rådgiving. 3. TIDLIGERE SALG AV FELLESAREAL TIL ETABLERING AV TAKTERRASSE Sameiermøtet behandlet den 19. mars 2013 en sak om salg av fellesareal (tak) til seksjon 107 for etablering av takterrasse. Det ble fattet følgende vedtak: Side 1 av 6

2 Godkjent. Seksjon 107 kjøper de gjeldende arealene fra sameiet til en pris på 5000 kr per m². Seksjonen får gjennom en reseksjonering de nye arealene tinglyst som tilleggsareal, med tilhørende bruksrett og vedlikeholdsansvar. Vindu godkjennes jf. skisse. Styret hadde for øvrig tiltrådt et salg under følgende forutsetninger: Alle kostnader bæres av utbygger. Dette gjelder også administrative gebyrer ifm. søknaden og etterfølgende reseksjonering. Alle arbeider utføres av godkjent entreprenør. Utbygger kjøper de aktuelle arealene fra Sameiet til en pris på 5000 kr per m². Det innhentes rammetillatelse før arbeidet begynner. Salget av arealet effektueres innen et år fra rammetillatelse foreligger. Melding til bygningsmyndighetene skal godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Styret orienteres om utfallet av behandlingen. Ved avsluttet byggesak skal det sendes inn anmodning om ferdigattest. Når denne er ferdigstilt vil arealet tinglyses som tilleggsareal til seksjon 107 gjennom reseksjonering. Utbygger betaler ikke husleietillegg som følge av utvidelse av tilleggsarealet. Utbygger har vedlikeholdsplikten for membran på sin terrasse, og vil ikke være omfattet av ev. fremtidig skifte av membran på taket i regi av sameiet. 4. BETYDNINGEN AV TIDLIGERE SALG Eierseksjonsloven 32 første ledd sier: Sameiermøtet, styret eller andre som etter 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Wyller 1 skriver blant annet følgende om bestemmelsen: 32 setter både et forbud mot usaklig forskjellsbehandling, og et forbud mot at flertallet misbruker sin makt. Ettersom sameiet i 2013 aksepterte salg av fellesareal (tak) til etablering av terrasse for én seksjon, kan det stilles spørsmål ved om eierseksjonsloven 32 brytes hvis det i tilsvarende tilfeller: a) ikke godkjennes salg av slikt fellesareal til andre seksjonseiere, eller 1 Christian Fr. Wyller, "Boligrett", 5. rev. utg., 2009, side 539. Side 2 av 6

3 b) settes strengere vilkår for salg av slikt fellesareal til andre seksjonseiere. Dette er en problemstilling sameiet bør være oppmerksom på ved behandlingen av saken. 5. GJENNOMGANG AV ULIKE FORHOLD VED ETABLERING AV TAKTERRASSER 5.1 Tekniske forhold Statisk stryrkevurdering Ingeniør Helge Seim har utført statiske / bæremessige vurderinger og konkludert med at de fleste av stålkonstruksjonene som bærer nye takterrasser har tilstrekkelig kapasitet. Det må imidlertid påregnes at noen av konstruksjonene må forsterkes. Dette må undersøkes i hvert enkelt tilfelle i forkant av endelig byggesøknad til kommune. Det forutsettes at terrassedekket utføres i tre (ikke flis eller betong). Vedlegg 1: Statisk vurdering - Helge Seim.pdf Brannteknisk vurdering Venator har utført en brannteknisk vurdering og konkludert at ett av de følgende alternative for sikringstiltak må implementeres: 1) sprinkleranlegg, eller 2) ekstra rømningsvei ved gjennomføring til trapperom i samme etasje som terrassene Komitéen har konkludert med at løsning 2 er å foretrekke, både mht sikkerhet og kostnad. I praksis vil dette bety en nødutgang for hvert takareal. Vedlegg 2: Brannteknisk notat Venator.pdf Bygningskonstruksjon Detaljert bygningsbeskrivelse vil følge i etterkant av sameiets godkjenning for de leiligheter som ønsker å etablere takterrasse. 5.2 Eventuelle ulemper for øvrige beboere Et av grunnprinsippene i komiteens arbeid har vært å finne løsninger som ikke forulemper øvrige beboere. Av hensyn som er tatt kan nevnes tilbaketrekking av takterrasser, enhetlig arkitektur og ingen merkostnader for sameiet. Bruk av takterrassene vil måtte følge de samme ordensregler som for sameiet for øvrig. Side 3 av 6

4 5.3 Vedlikehold mv Komiteen anbefaler at sameiet er ansvarlig for vedlikehold av takterrassene på samme måte som for øvrig eksteriør i sameiet. Dette vil medføre en ekstrakostnad som legges til felleskostnadene for eiere av takterrassene. På denne måten sikrer man at eksteriøret vedlikeholdes på en måte som ikke forringer boligmassens verdi. For øvrig nevnes at tak er en del av bygningskonstruksjonen som sameiet har ansvaret for. Det finnes flere eksempler fra rettspraksis 2 for at sameiet anses som ansvarlige for utbedring av vannlekkasjer etc i tilknytning til takterrasser. 6. ARKITEKTENS FORSLAG TIL UTFORMING AV TAKTERRASSER Arkitektens forslag er redegjort i vedlegg 3. Komiteen har gitt innspill på både utforming, størrelse og plassering for å ivareta alle beboeres interesser mht utsikt, innsyn og støy. I korte trekk foreslås terrassedekket i tre og rekkverk i stål og glass. Det skal også settes opp skillevegger i tre for å hindre innsyn og skjerme mot vind. Vedlegg 3: Kvarts Arkitekter - Forslag Takterrasser.pdf 7. FORSLAG TIL SØKNADSPROSESS OG KRAV 7.1 Innledning Det er ønskelig både fra kommune og sameiet at sameiet leverer en felles søknad for hver av adressene Falbes gt 18 og Dalsbergstien 22. Dette medfører kortere saksbehandlings tid og ressursbruk, og dermed lavere kostnader. Kommunen er rådført underveis i arbeidet, og har stilt seg positive til prosjektet. De henviser til godkjenning av søknad fra Bernt Jørgen Stray, og har bedt Sameiet følge samme praksis/mal. 7.2 Arkitektoniske krav Det legges til grunn at alle sameiere som skal bygge takterrasse følger komiteens forslag som er utarbeidet av Kvarts Arkitekter. Endring av dette må godkjennes av styret i hver enkelt sak. Med hensyn til tilkomst vil de fleste ha tilgang gjennom mesanin. For endeleilighetene som ikke har mulighet til mesanin vil man enten ha tilkomst via trappegjennomføring i tak med innglassing av vindeltrapp, via utendørs trapp fra eksisterende terrasse, eller via trapperom. Dette må løses individuelt for de 4 leilighetene det gjelder, i samråd med styret. 2 Se LB , LB og TOSLO Side 4 av 6

5 7.3 Sikkerhetsmessige krav Kommunen har ikke krevd brannteknisk vurdering ifm byggesøknad. Komiteen fant det likevel fornuftig å undersøke dette og ba om assistanse fra Venator Brannteknisk Avd. Venator ser ingen bygningstekniske begrensninger med hensyn til brannsikkerhet i det forelagte forslaget. Deres viktigste anbefaling er at det må etableres en ekstra nødutgang i tillegg til rømningsvei gjennom leiligheten. Den anbefalte løsningen er å ha en rømningsvei direkte til trapperom på taknivå. Dette kan implementeres ved å sette inn dør i øverste etasje for hvert trapperom. Venator anbefaler en nødutgang per takflate. Venator anbefaler videre at hver enkelt terrasse utstyres med brannslukningsapparat. Dette er sameiers ansvar. 7.4 Delegering av fullmakt til styret Forutsatt at sameiermøtet godkjenner salg av takareal til etablering av takterrasse, anbefales det at styret gis fullmakt til å forestå salget av arealet til seksjonseiere som ønsker å etablere slik terrasse i henhold til de fastsatte retningslinjer. På denne måte unngås det at sameiermøtene framover må behandle saker fra de aktuelle seksjonseierne om dette temaet. Dersom styret skulle ønske å foreta vesentlige avvik fra de fastsatte retningslinjer i en sak vedrørende etablering av takterrasse, må imidlertid dette opp til behandling på sameiermøtet. 8. AVSTEMNING PÅ SAMEIERMØTET 8.1 Avstemning etter sameiebrøk Eierseksjon 37 første ledd sier: I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon gir én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder. Eierseksjonssameiet Dalsbergstien 22 består av både boligseksjoner og næringsseksjoner, og stemmegivningen skal da skje med bakgrunn i sameierbrøk, jf også vedtektene 9 første avsnitt. 8.2 Kvalifisert flertall Utgangspunktet etter eierseksjonsloven 30 første ledd er at alle beslutninger fattes av sameiermøtet med vanlig flertall. Unntakene fra lovens hovedregel framgår av 30 annet ledd hvor det blant annet kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer for vedtak om: Side 5 av 6

6 a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 3 b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, 4 c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, f) samtykke til reseksjonering som nevnt i 12 annet ledd annet punktum. Sameiets vedtekter inneholder tilsvarende bestemmelser som nevnt ovenfor, jf 9 tredje avsnitt bokstavene b, c, d og g. Arbeidsgruppen vurderer det slik at salg av fellesarealer til seksjonseiere for etablering av takterrasse i tilknytning til den aktuelle seksjon krever kvalifisert flertall (2/3). 3 Wyller ("Boligrett" av Christian Fr. Wyller, 5. rev. Utg., 2009), side 523, skriver blant annet følgende om denne bestemmelse: "Det er mao. når vi kommer til de ikke-nødvendige tiltak at kravet om to tredjedels flertall kommer inn. Eksempler på dette kan være bygging av garasjer på utearealene, utvidelse av fellesrom, innretning a hittil uinnredede fellesrom, bygging av altaner og terrasser, installasjon av kabel- TV, satellittmottak eller bredbånd, sentralvarmeanlegg eller varmepumpe etc." 4 Wyller, side 526, skriver her at: "Det kan skje både ved at det opprettes helt nye bruksenheter, f.eks. ved loftsutbygginger, eller ved at noen fellesareal legges til en bruksenhet, f.eks. ved at man får bygge ut i hagen eller at hagen gjøres til en tilleggsdel. Slike tiltak kan gjennomføres når et er kvalifisert flertall som står bak." Side 6 av 6