RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Hlm Arkitektur AS C. Sundts Gate BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /6 EBYGG MEHA RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 13 Bnr 503 Tiltakets adresse : Jacob Kjødes Veg 10 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg bolig : Jacob Kjødesvei Eiendom AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til riving av eksisterende bolig med en (1) boenhet og oppføring av ny bolig på tre etasjer som består av fire (4) boenheter og carport/ garasje som er plassert delvis under boligbebyggelsen og dels under lokk som skal sikres jordsmonn som gir mulighet for å etablere et grønt plantedekke. Tiltaket krever dispensasjon fordi det gjøres vesentlige terrenginngrep i strid med byggegrense vist på plankartet. Det søkes om ny avkjørsel og endring av privat vei. Bolig som skal rives er oppgitt med bruksareal på 346 m 2. Ny bebyggelse er oppgitt med bruksareal på 670,70 m 2. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, vedrørende terrenginngrep i strid med byggegrense vist på plankartet. Det vises til reguleringsplan R Fritak fra nabovarsling: I medhold av pbl 21-3 andre ledd, gis fritak for nabovarsling til eierne av tidligere varslede naboer vedrørende dispensasjon fra byggegrense vist på plankartet. I dispensasjonssøknad fra ansvarlig søker mottatt fremkommer at forholdet det søkes dispensasjon fra er vist i

2 tegningsmateriell vedlagt varsling av tiltaket, og det har vært avholdt møte med berørete naboer. Berørte naboer anses derfor å være kjent med hva som skal bygges, og har ikke hatt merknader knyttet til terrenginngrepene. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til riving av eksisterende bolig med en (1) boenhet og oppføring av ny bolig på tre etasjer som består av fire (4) boenheter og carport/ garasje som er plassert delvis under boligbebyggelsen og dels under lokk som skal sikres jordsmonn som gir mulighet for å etablere et grønt plantedekke. Tiltaket krever dispensasjon eller samtykke fra nabo, fordi det gjøres vesentlige terrenginngrep nærmere nabogrense enn 4 meter. Det søkes om ny avkjørsel og endring av privat vei. Bolig som skal rives er oppgitt med bruksareal på 346 m 2. Ny bebyggelse er oppgitt med bruksareal på 670,70 m 2. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten <dato> og tilleggsdokumentasjon mottatt (søknad), (samtykke fra nabo gnr 13 bnr 66) og Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon, og på følgende vilkår: Følgende rekkefølgekrav skal være dokumentert utført senest ved søknad om igangsettingstillatelse: Det må redegjøres for og søkes om tiltak angitt i reguleringsbestemmelse 8.1. Trafikkområdet skal opparbeides med den inndelingen av de respektive formålene som er vist på planen. Innfelt på plankartet er trafikkforholdene forklart. I trafikkområdet skal det anlegges: Kjørevei, Gang- og sykkelvei/fortau, Gangvei, Gatetun/torg/MPG(miljøprioritert gjennomkjøring), Annen veggrunn og Bussholdeplass. Planendring planid viser breddeutvidelse av veikryss i Jacob Kjødesvei. Søknad om tillatelse til dette tiltaket må sendes inn som egen sak. Nye boenheter som tilknyttes J. Kjødesvei skal ikke gis igangsettingstillatelse over grunnmur før J. Kjødesvei fra Statsminister Michelsens vei og langs omsøkte boenhets eiendomsgrense, er utført i samsvar med reguleringsplanen. Det vises til reguleringsbestemmelse Følgende skal være godkjent av bygningsmyndighetene senest ved søknad om igangsettingstillatelse: Utforming av «Annet vegformål». I følge reguleringsbestemmelse 8.8 skal områder avsatt som Annet vegformål skal opprettholdes eller opparbeides som grønne områder. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det må sendes inn tegningsdokumentasjon som viser hvordan bestemmelsen ivaretas. Tegningsdokumentasjon som viser utforming/ beplanting av skjæringer. Side 2 av 9

3 Følgende skal være dokumentert for senest ved søknad om igangsettingstillatelse: Eksisterende bygning som skal rives må være dokumentert i form av eksisterende tegninger og foto. Arealoppstilling i hht parkeringsnorm for Bergen kommune. Forhold knyttet til varme- og energibehov. Forhold vedrørende tilknytningsplikt for fjernvarme. Forhold knyttet til nabovarsel som har kommet i retur. Nabo må om mulig varsles på nytt. Plassering: Med hjemmel i pbl 29-4 og innvilget dispensasjon fra pbl 12-4 godkjennes plasseringen som omsøkt. Tilgjengelig boenhet: Omsøkte tiltak omfattes av pbl 29-5 og TEK med hensyn til tilgjengelig boenheter. Tiltaket omfattes også av kommuneplanens arealdel (2006) pkt. 8. Det er vist på plantegninger hvordan disse kravene er ivaretatt. Grønt dekke over carport/ parkering: Det legges til grunn at felles lek- og uteoppholdsareal sikres jordsmonn som gir mulighet til å etablere et grønt plantedekke. Jf reguleringsbestemmelse Grønne tak: Taket på bygningen skal tekkes med sedumtak. Terrenginngrep: Det vises til reguleringsbestemmelse 8.3. Terrenginngrep i forbindelse med veianlegg skal være mest mulig lempelig. Skjæringer og fyllinger skal behandles på en tiltalende måte f.eks. med beplanting. Eksisterende vegetasjon, større trær, må vernes i størst mulig grad. Etter anbefaling fra byantikvaren skal det ved breddeutvidelse av Jacob Kjødesvei, jfr. planendring planid , benyttes naturstein så langt som mulig ved forlengelse og justering av eksisterende natursteinmur. Det settes vilkår om at alle terrengmurer skal utføres som natursteinsmurer. Rekkverk og murkrone skal utformes i tråd med snitt med tegningsnr A vedlagt søknaden. Det settes krav om innsending av tegningsdokumentasjon som viser utforming og beplanting av skjæringer. Dokumentasjonen skal godkjennes før det kan gis igangsettingstillatelse. Atkomst: Det vises til rekkefølgekrav til utbedring av kommunal vei i tråd med gjeldende reguleringsplan. Avkjørsel: Omsøkt avkjørsel er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Parkering: I søknaden er det vist 6 biloppstillingsplasser i carport/ garasje. 6 biloppstillingsplasser er i tråd med fagnotatet som følger reguleringsendringen I bestemmelsen står det: Parkering skal opparbeides i henhold til krav i de til enhver tid gjeldende parkeringsnormer for Bergen kommune. Det må redegjøres for forholdet til gjeldende parkeringsnorm før søknad om igangsettingstillatelse. Side 3 av 9

4 Vannforsyning og avløp: Det foreligger uttalelse fra VA-etaten i forbindelse med varsel om oppstart av mindre reguleringsendring på eiendommen. I uttalelsen står at det kan påregnes tilknytningsplikt til kommunalt va-nett. Senest ved søknad om igangsetting må det sendes inn forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Krav stilt i forhåndsuttalelsen skal etterkommes. Ved søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for tiltaket, skal det vedlegges bekreftelse på at Vann- og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen for stikkledninger og fellesledninger tilfredsstillende. Dersom deler av VA- anlegget skal opparbeides/omlegges og overtas til offentlig drift og vedlikehold i hht pbl 18-1, skal anlegget formelt være overtatt av kommunen ved Vann- og avløpsetaten før det blir gitt ferdigattest for tiltaket og tiltak som er tilknyttet anlegget. Kopi av overtagelsesprotokoll som er utstedt av Vann- og avløpsetaten, skal vedlegges ved søknad om ferdigattest. Skredfare: I henhold til pbl 28-1 kan grunn bare bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Tiltaket vil medføre store inngrep i terrenget ved utsprenging av høye skjæringer. Før igangsettingstillatelse kan gis, må sikringstiltak vurderes. Med hjemmel i pbl 28-1 krever bygningsmyndigheten at et foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse foretar en skredfarevurdering og prosjektering av eventuelle sikringstiltak. I første omgang vil kun bli gitt igangsettingstillatelse for grunnarbeidet og eventuell sikring. Underveis i anleggsperioden skal behov for sikring vurderes og eventuelt prosjekteres. Igangsettingstillatelse for resten av tiltaket vil ikke bli gitt før eventuelle sikringstiltak er bekreftet gjennomført som prosjektert. Kultur- og fornminner: Forhold er avklart i reguleringsplanen. Fjernvarme: Byggverket ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, følgelig gjelder krav om tilknytningsplikt. Det vises til pbl 27-5 og kommunal vedtekt. Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme gjelder bestemmelser om at ved hovedombygging og nybygg skal bygningen utstyres med varmeanlegg slik at fjernvarme kan nyttes, jf. TEK Søker må selv avklare med BKK Varme AS, vedrørende vilkår for tilknytning. Dersom BKK Varme AS ikke kan levere fjernvarme, må det søkes bygningsmyndigheten om dispensasjon fra tilknytningsplikten. Side 4 av 9

5 I reguleringsbestemmelse står følgende: Bebyggelsesplanen skal redegjøre for hvordan varmeog energibehov skal løses, herunder om det er mulig å kople bygningene til fjernvarmeledning. Dette må redegjøres for senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Bygg- og anleggsavfall: Sluttrapport skal leveres ved søknad om ferdigattest, jf. SAK fjerde ledd. Forurenset grunn: Ingen kjent forekomst er angitt på vårt aktsomhetskart. Støy: Støyretningslinje T 1442 skal legges til grunn for prosjektering og utførelse. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl: Ansvarsområde: HLM Arkitektur AS Sentral Ansvarlig søker ttk 2 Hele tiltaket HLM Arkitektur AS Sentral Bygninger og installasjoner ttk 2 Arkitekturprosjektering Kontrollform: Med hjemmel i SAK10 kreves det uavhengig kontroll av prosjektering i tiltaksklasse 2 for ansvarsområdene fuktsikring og lufttetthet, bygningsfysikk, konstruksjonssikkerhet, geoteknikk og brannsikkerhet. For utførelse kreves det uavhengig kontroll i tiltaksklasse 2 for ansvarsområdene fuktsikring og lufttetthet, bygningsfysikk, konstruksjonssikkerhet og geoteknikk. Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarerklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan Ny-Paradis og deler av Paradis med plannr , stadfestet med mindre reguleringsendring stadfestet , og er regulert til boligområde for ene- to- og firemannsboliger. I kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun vest med planid er eiendommen vist som boligområde. Den er i kommuneplanens arealdel (2006) vist som Byggeområde, bolig. Side 5 av 9

6 Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med byggegrense vist på plankartet. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak byggegrense er å sikre lys og luft mellom bygninger samt å gi tilfredsstillende sikkerhet mot brannspredning. I tillegg skal byggegrense regulere og sikre gode overganger mellom naboeiendommer og bidra til flyt og sammenheng i landskapsarrondering. Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden slik: Selve bygningskroppen holder seg innenfor byggegrensen. Den viste terrengbehandlingen er nødvendig for å få til minimum tillatte dagslys i rom for varig opphold som beskrevet i pbl Lys Den viste terrengbehandlingen er nødvendig for å sikre tilstrekkelig rømningsmuligheter ved brann for omsøkte leiligheter. Terrenginngrepet er kun fjerning og bearbeiding av eksisterende masser, det vil ikke bli noen forhøyninger i terrenget som kan ha negativ innvirkning mot naboeiendommer. Terrenginngrepet prosjekteres med plass for beplantning og vegetasjon så det fremstår som grønt. Ingen negativ innvirkning mot berørt naboeiendom. Tiltaket er i hovedsak utformet i tråd med illustrasjoner som er vedlagt planendringen. Vi legger derfor til grunn at tiltaket er i tråd med intensjonen i planendringen når det gjelder plassering av bygg og utforming av landskap. Slik sett vil en samlet vurdering være at fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 21-3, og det er registrert merknader fra Sameiet Jacob Kjødesveg 8, gnr 13 bnr Et nabovarsel er angitt å ha kommet i retur. Det må redegjøres for hva dette skyldes, og eventuelt varsles på nytt. Merknadene fra sameiet går i hovedsak på at de ønsker at det legges til rette for minst mulig innsyn til leiligheter/ terrasser i deres bygg. Det bes om at fasaden mot nord ikke får innsyn til deres bygg og at det brukes busker og planter eller levegg som hindrer innsyn i størst mulig grad. Det bes også om at utbygger tilpasser riving- og byggeperioden til etterkant av den mest aktive utomhussesongen. Ansvarlig søker kommenterer merknaden med at de har hatt eget møte med sameiet med utfyllende informasjon og gjennomgang av tegningsmateriell og 3D- modell. De angir at utbygger vil legge til rette for minst mulig innsyn ved å anvende busker/ planter som hindrer innsyn i størst mulig grad. Side 6 av 9

7 Bygningsmyndighetene legger til grunn at dette blir fulgt opp. Når det gjelder fritak for nabovarsling av dispensasjonssøknad legger vi til grunn at naboer som berøres av terrenginngrepene er orientert og kjent med disse gjennom tidligere nabovarsling og eget møte. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Søknaden er ikke sendt til uttalelse til andre myndigheter. Kopi av vedtaket sendes Fylkesmannen for klageadgang fordi tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Søknaden er ikke sendt til uttalelse til andre etate Utforming/visuelle kvaliteter: Etter pbl 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens syn er disse forhold tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Se saksutredningen overfor. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette Side 7 av 9

8 vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Merete.Hauge2@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Merete Hauge - gruppeleder Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Jacob Kjødesvei Eiendom AS, Jacob Kjødes Vei 15, 5232 PARADIS Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 8 av 9

9 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 9 av 9