Forslag til detaljreguleringsplan for Kirkealleen , Gnr. 40 Bnr. 235, Slemmestad

Transkript

1 Forslag til detaljreguleringsplan for Kirkealleen , Gnr. 40 Bnr. 235, Slemmestad Forslagsstiller: Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS for Uranienborg Utvikling AS, Oslo Oppdragsgiver: Uranienborg Utvikling AS, Oslo Fakturamottaker: Uranienborg Utvikling AS, Oslo

2 Innholdsfortegnelse 1 SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn for saken Planstatus og rammer Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget med illustrasjoner, perspektiver m.m Arealbruk (reguleringsformål, arealstørrelse mv) Atkomst og trafikkløsninger Bebyggelse (typer, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad, parkering mv) Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Vernehensyn (kulturminner, biologisk mangfold, landskap) Estetikk og terrengtilpasning Universell utforming / tilgjengelighet for alle Rekkefølgekrav Alternative løsninger 7 2 ANALYSER OG UTREDNINGER 7 3 KONSEKVENSER Konsekvensutredning Risiko- og sårbarhetsanalyse 8 4 MEDVIRKNING Kunngjøring Tidligere politiske vedtak Feil! Bokmerke er ikke definert. 4.3 Forhåndsuttalelser Feil! Bokmerke er ikke definert Liste over innkomne forhåndsuttalelser Resymé av innkomne forhåndsuttalelser Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene 9 5 DOKUMENTASJONSKRAV 9 2

3 1 Saksopplysninger 1.1 Bakgrunn for saken Hensikten med planen for eiendommen Kirkealleen er å legge til rette for flere boliger i konsentrert bebyggelse, og heve maksimal gesimshøyde for bebyggelse. Planen utarbeides etter ønske fra administrasjonen i Røyken kommune. Det foreligger for eiendommen godkjent rammesøknad datert , for 54 leiligheter med moderat utnyttelse, BRA til sammen ca m2. Rammetillatelse er gitt uten vilkår om rekkefølge på utbygging i soner 1, 2 og 3. Kommunen varslet i møte den at det er ønskelig å omregulere eiendommen for å oppnå høyere utnyttelse. I november 2011 ble det presentert for kommunen en kapasitetsvurdering som omfattet: 79 leiligheter med BRA leiligheter ca. 6000m2. Bebyggelsen var i 5 etasjer med gjennomsnittlig gesimshøyde 15 meter. Deretter er det utarbeidet av Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS et nytt illustrasjonsprosjekt og forslag til reguleringsplan. Dette forslaget er gjennomgått på møter med administrasjonen i Røyken kommune den og Prosjektet viser 80 leiligheter med BRA leiligheter ca. 6000m2, samt 120 bilplasser og 160 sykkelplasser i garasjeanlegg under terreng. Avkjørsel til garasje var iht. gjeldende bebyggelsesplan dvs. fra naboeiendom Gnr. 40, Bnr Foreslått utnyttelse ble positivt mottatt av kommunen. Den ble forslaget sendt til kommunen til behandling. Kommunen kom med forslag til følgende endringer/ suppleringer: flytting av adkomst til garasje fra naboeiendom 40/206 til Kirkealleen, etablering av fortau på tre sider av tomten, etablering av gjennomgang fra Kirkealleen til område nordøst for eiendommen, samt speilvending av bygning A. Alle ovennevnte endringer/ suppleringer er det tatt hensyn til i bearbeidet plan, dog er vi ikke enige i at alle endringer vil være til det beste for prosjektet og helheten i området. Vi er av den oppfatningen at adkomst og avfallsstasjon fra naboeiendom 40/206 er betydelig mindre sjenerende og mer naturlig enn direkte fra Kirkealleen som kommunen ønsker oppgradert til allè med trær. 1.2 Planstatus og rammer Nasjonale og regionale rammer og føringer Planleggingen er utarbeidet i samarbeid med kommunen og forholder seg til lover, forskrifter, bestemmelser og rettingslinjer for kommunal planlegging. Rikspolitiske retningslinjer Planleggingen forholder seg til relevante rikspolitiske retningslinjer. Kommuneplan Kommuneplan for Røyken vedtatt Eiendommen er regulert til boligbebyggelse. Konsentrert bebyggelse i fortettingsområdene: maks gesimshøyde og mønehøyde = 10 meter. Maks BYA 35 %. Krav til uteoppholdsarealer min 100m2 per boenhet. Tomtestørrelse 400 m2 pr. boenhet. Kommunedelplan Kommunedelplanen for Slemmestad i Røyken kommune, vedtatt den Eiendommen ligger i sone 2, felt 2-B03 Odalsveien, og kan fortettes i tråd med kommuneplanens bestemmelser om konsentrert bebyggelse i fortetnings områder. Utbyggingsrekkefølge: Rekkefølgen på 3

4 utbygging er sone 1, deretter 2 og sist sone 3. Utbyggingstakt: Inntil 50 enheter kan bygges i sone 2 og 3 samlet. Reguleringsmessig status Reguleringsendring for Oksenenga/Odalsjordet vedtatt Formål Bolig/ forretning. Maks mønehøyde = 10,5 meter. Maks BYA 35%. Parkering: min 1,5 p-plass pr. leilighet. Bebyggelsesplan I eksisterende bebyggelsesplan vedtatt er området avsatt til bolig med tilhørende anlegg: utearealer, parkering, renovasjon. Maks mønehøyde = 10,5 meter. Maks BYA 35%. Parkering: min 1,5 p-plass pr. leilighet og 1 sykkelplass pr. boenhet. Krav til uteoppholdsarealer min 60m2 per boenhet inkl. balkonger, terrasser, utearealer i gatetun samt annet grøntareal innen planområdet. Skolekapasitet Sydskogen og Torvbråten skolekrets er tilliggende skolekretser. Barne- og ungdomsskole har kapasitet. Totalt antall elever = 435. Total kapasitet = Beskrivelse av planområdet Eierforhold Eier: Uranienborg Utvikling AS, Oslo Avgrensning, tilstøtende arealer (arealbruk, off. og privat service, off. kommunikasjon) Området er avgrenset av Kirkealleen, Odalsveien, borettslaget Rortunet Boligsameie (RBS) og to stk eneboliger mot nordøst. Kort vei til Rorsenteret, aldershjem og barnehage. God offentlig kommunikasjon. Eksisterende bebyggelse Ingen Kulturminner Ingen Naturmangfold Ingen Andre vernehensyn Ingen Topografi, vegetasjon, solforhold Tomten er relativt flat, med stigning ca 2 meter fra nordvestre grense til sydøstre grense, hvor terrenget videre stiger ca 2,0 meter opp til Odalsveien. Ingen verdifull vegetasjon kun noen trær mot Odalsveien og Kirkealleen. Meget bra solforhold. Grunnforhold Det er utført prøvegraving jf. Rapport av Løvlien Georåd, dat Rapporten har ingen indikasjon på kvikkleire. Grunnvannstanden er vanskelig å anslå. Trafikkforhold Tomten ligger til blid vei med lite trafikk. Eiendommen ligger skjermet og fredelig til i blindvei. Det er registrert 25 eneboliger med adkomst til veien samt et Boligsameie med 56 seksjoner og 42 biloppstillingsplasser. I tillegg har ett kombinert bolig/ næringsbygg 12 biloppstillings-plasser, samt et kommunalt Bo og Aktivitetssenter 28 biloppstilling/ gjesteplasser. Videre ligger en privat barnehave (med plass til 62 barn og 15 årsverk) til 4

5 blindveien med korttidsparkering på Boligsameiets biloppstillingsplasser. Miljøforhold (støy, forurensning, klima m.m.) kfr. avsnitt trafikkforhold Det er lite støy og forurensning Forhold knyttet til fare og sikkerhet Ingen så langt vurdert 1.4 Beskrivelse av planforslaget Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget med illustrasjoner, perspektiver m.m. Det foreligger rammetillatelse for 54 boligenheter på eiendommen. Antatt antall boligenheter i planforslaget er 80 stk, dvs. 26 enheter mer enn i gjeldende rammetillatelse. Økningen, 26 enheter, ligger innenfor de krav som kommuneadministrasjonen mener er spesifisert i Kommunedelplan for Slemmestad, nemlig at ytterligere 50 enheter kan bygges i sone 2 og 3 samlet. BYA 35% er iht. kommune- og kommunedelplanens maksimale utnyttelse. Med tomtens areal på m2 blir BYA areal = m2. Etter kommunens ønske er det inntegnet fortau på tre sider av eiendommen som delvis ligger på eiendommens grunn. Det gir netto tomt for boligbebyggelse = 5 231m2, altså redusert 302 m2. Det ble enighet med kommunen om at BYAareal skal regnes av opprinnelig tomtestørrelse. Hvis vi legger netto tomt for boligbebyggelse = 5 231m2 til grunn for beregning, vil BYA% bli 37%. Planforslaget har bebyggelse i 4 etasje, med tilbaketrukket femte etasje. Maks. gesimshøyde for fjerde etasje er 12m + 1m rekkverk for eventuelle oppholdsarealer og teknisk oppbygg. Bygningsvolum i femte etasje er på ½ av underliggende etasje. For femte etasje er maks gesims høyde 15m. Høyder måles i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå rund bygningen. Parkering av biler og sykler er i garasje under terreng som utfyller hele tomten. Adkomst til planområdet er etter ønske fra kommunen flyttet til Kirkealleen. Det avsettes minimum 1,5 bil p-plasser pr. boenhet (som i gjeldende rammetillatelse). Gjesteparkering er inkludert i dette tallet. Sykkelparkering iht. kommunens norm dvs. 2 plasser pr. boenhet. Det er etablert gangforbindelse fra Kirkealleen til området mot nordøst og fra Odalsveien til Boligsameiet/ barnehage. Utvidelse av Kirkealleen og Odalsveien og etablering av fortauer innebærer at eksisterende trær må fjernes og elektriske installasjoner, postkasser og stolper må fjernes eller flyttes. Langs Odalsveien og Kirkealleen skal det beplantes trær på rekke. Det skal plantes trær med so18-20 og velges en sort som ikke er allergifremkallende og egner seg for beskjæring. Avfallsanlegget har nedsenkete beholdere og innhenting skjer fra Kirkealleen. Illustrasjon viser 47 m2 uteoppholdsarealer pr. boenhet. Minimum 80 % av uteoppholdsarealene ligger på bakken. Terrasser og takterrasser som ikke er overbygget medregnes i uteoppholdsarealer. Gangveier og kjørevei for brannbil 5

6 og søppelbil medregnes i utearealer. Areal brattere enn 1:8 meter medregnes ikke i utearealer. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken har direkte sollys minst 4 timer ved vårjevndøgn. Uteoppholdsarealer er definert i tre grupper: private terrasser, mindre felles arealer foran hvert inngangsparti, samt samlet fellesareal på ca 1daa. Kravene som kommunen stiller er ivaretatt i utomhusplan Illustrasjonsplan Arealbruk (reguleringsformål, arealstørrelse mv) Tomtens areal: Beregnet: m2 Oppgitt: m2 nettotomt for boligbebyggelse, etter fratrekk for fortauer: 5 231m2 Planområdet totalt: m2 6

7 Areal for hvert formål: Boligbebyggelse: Fortau Annen veigrunn grøntareal Avkjørsel m2 562 m2 306 m2 17 m2 Arealstørrelse ny bebyggelse Over terreng: BYAareal BRAareal totalt ca BRAareal leiligheter (80% av totalt) Under terreng: BTA m m m m Atkomst og trafikkløsninger Adkomst til området er etter ønske fra kommunen er flyttet til Kirkealleen Bebyggelse (typer, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad, parkering mv) Illustrasjonsprosjektet består av 4 bygninger, med 20 leiligheter i hver bygning, til sammen 80 leiligheter. Planforslaget har bebyggelse i fire etasje, med tilbaketrukket femte etasje. Gesimshøyde for fjerde etasje er 12m + 1m rekkverk for oppholdsarealer og teknisk oppbygg. Bygningsvolum i femte etasje er på ½ av underliggende etasje. For femte etasje er maks gesims høyde 15m. Høyder måles i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå rund bygningen. Bebyggelsen har flatt tak. Utnyttelsesgrad er BYA = 37 % som regnes ut av redusert oppmålt tomtestørrelse. Parkering av biler og sykler er i garasje under terreng. Det er 120 bil p-plasser (1,5 bil p-plasser pr. boenhet) Gjesteparkering er inkludert i dette tallet. Sykkelparkering for 160 sykler (2 plasser pr. boenhet) Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Det er 47 m2 uteoppholdsarealer pr. boenhet. Minimum 80 % av uteoppholdsarealene ligger på bakken. Terrasser og takterrasser som ikke er overbygget medregnes i uteoppholdsarealer. Gangveier og kjørevei for brannbil og søppelbil medregnes i utearealer. Areal brattere enn 1:8 meter skal ikke medregnes i utearealer. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken har direkte sollys minst 4 timer ved vårjevndøgn Vernehensyn (kulturminner, naturmangfold, landskap) Ingen, hverken kulturminner, naturmangfold eller landskap Estetikk og terrengtilpasning Tilbaketrekking av øverste etasje gir bedre artikulering, reduserer skalaen i bebyggelsen, gir spennende fasader og grønne takterrasser. Tiltaket tar hensyn til landskap/ terreng. Gaterommet oppleves som intimt og har småskala karakter. Bebyggelsen er plassert nær gaten. Bygningene er flatmarksløsning med golvkote for 1. etasje fra c +10,5m til c +12m over havet Universell utforming / tilgjengelighet for alle Utearealer og inngangspartier er tilgjengelige for alle. Bygningene har heis fra garasjeplan til 4. etasje. 10 % av plassene er dimensjonert for forflyttingshemmede Rekkefølgekrav Iht. planbestemmelser 1.5 Alternative løsninger 2 Analyser og utredninger Det er utarbeidet følgende analyser: 7

8 Prøvegraving rapport fra Løvlien Georåd dat Oppmåling av fra Oslo Oppmåling AS, dat Illustrasjonsplan utarbeidet av Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS og Bar Bakke landskapsarkitekter AS på basis av oppmåling fra Oslo Oppmåling AS, dat Byggeteknisk RIB notat fra Dr. Tech. Kristoffer Apeland AS, dat ROS sjekkliste utarbeidet av Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS i samarbeid med Finn Kleiva Arkitekter, dat Konsekvenser 3.1 Konsekvensutredning Gjennomføring av planforslaget gir tilgang til 80 boenheter i form av effektiv og arkitektonisk tiltalende fortetting i Slemmestad. Prosjektet er samtidig tilrettelagt for universell utforming. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens omfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. 3.2 Risiko- og sårbarhetsanalyse Iht. sjekkliste for ROS analyse. 4 Medvirkning 4.1 Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i papiravis Røyken og Hurums Avis den og i Drammens Tidende i papirutgave og digitalt medium den Grunneiere og rettighetshavere er forslagsstillere. Overordnede myndigheter, instanser og naboer er varslet ved brev av Varslingsbrev er sendt til instanser og naboer som listet nedenfor: 1. Buskerud Fylkeskommune 2. Fylkesmann i Buskerud 3. Statens vegvesen region Sør 4. NVE Region Sør 5. NSB BA Persontrafikk Øst 6. NSB Eiendom Oslo 7. Jernbaneverket Region Øst 8. Renovasjonsselskapet Drammensregionen IKS 9. Energi 1Follo/ Røyken A/S 10. Røyken næringsråd 11. Røyken Historielag 12. Landbrukskontoret 13. Tilsynet for små avløpsanlegg 14. Eldrerådet 15. RØSK Ungdomsstyret i Røyken 16. Odalen Vel 17. Alle naboer iht. liste mottatt fra kommunen Liste over innkomne forhåndsuttalelser Det er i alt kommet inn 6 uttalelser til planforslaget. Det har kommet følgende bemerkninger: 8

9 Nummer Gnr/bnr Navn Dato 1 (Ad1) Buskerud fylkeskommune v/ Utviklingsavdelingen Bus 2 (Ad 2) Fylkesmannen i Buskerud (Ad 7) Jernbaneverket (Ad17a) 40/206 Rortunet Boligsameie (Ad 17b) 40/198 Odalsveien 31B Remko og Christina Griep (Ad 18) Skred- og vassdragsavdelingen Resymé av innkomne forhåndsuttalelser Ad1. Buskerud fylkeskommune v/ Utviklingsavdelingen kjenner ikke til automatisk fredede kultur minner på stedet og ber om at uttalelse om kulturminner innarbeides i reguleringsbestemmelser. Ad2. Fylkesmannen i Buskerud antyder at planområdet er trolig støyutsatt og mener at det er et viktig tiltak å satse på alternative oppvarmingsmåter til strøm, for eksempel varmepumpe eller bioenergi. Fylkesmannen ber om at det legges vekt på trafikksikker adkomst for gående og syklende, ber om at rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser er lagt til grunn ved planleggingen og ber om at planlegging vektlegger prinsippene om en universell utforming. Samtidig skriver Fylkesmannen at det må redegjøres nærmere for natur og landskapsforhold. Ad 7. Jernbaneverket har ingen kommentarer. Ad 17a. Rortunet Boligsameie skriver at det dreier seg om følgende 3 ting: Tap av parkeringsplasser, sikker adkomst til barnehage og nedgravd avfallssystem. Ad 17. Eiere av Odalsvien 31B regner med at planen er bra for de som skal bo der og også bra for de som bor i området. Ad 18. Rapporter sier det ikke er kvikkleire forekomster. Bemerkninger fra Skred og vassdrag er omtalt i vår ROS sjekklisten Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene Ad1. Bemerkninger fra Buskerud fylkeskommune v/ Utviklingsavdelingen er innarbeidet i planforslaget. Ad2. Tomten ligger til blid vei uten gjennomgående bytrafikk og vurderes til å ikke være støyutsatt. Ved søknad om tillatelse til tiltak vil støy bli vurdert. Vi noterer at Fylkesmannen i Buskerud oppfordrer til å satse på alternative oppvarmingsmåter til strøm, for eksempel varmepumpe eller bioenergi. Trafikksikker adkomst for gående er innarbeidet i planen. Ad 17a. Bemerkninger fra Rortunet Boligsameie er innarbeidet i planen. Adkomst til garasje er flyttet til Kirkealleen. For å sikre adkomst til barnehagen er en randsone av eiendommen foreslått regulert til fortau. Planforslaget har nedgravd avfallssystem. Ad 18. Rapport sier det ikke er kvikkleireforekomster i grunnen. Bemerkninger vedrørende skred og vassdrag er omtalt i vår ROS sjekkliste. 5 Dokumentasjonskrav Til saken skal vedlegges: 1. Forslag til plankart, datert Forslag til bestemmelser, datert Kopi av varslingsbrev og annonse 4. Kopi av forhåndsuttalelsene 5. Sjekkliste for Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert

10 6. Illustrasjon til regulering datert Illustrasjon med innmålte stolper dat Oversikt utearealer arealer kart dat Oversikt utearealer excelark, datert RIB-notat datert Oppmåling dater Rapport prøvegraving