Å skape trygghet for våre beboere gjennom vakthold, sikkerhet & avvikshåndtering

Transkript

1 Å skape trygghet for våre beboere gjennom vakthold, sikkerhet & avvikshåndtering

2

3 Ulike former for oppgaver er mer påtagelig i kommunale bygårder enn i private eiendommer. Oppgavene er særlig knyttet til renhold, hærverk og vakthold. Skal snakke mer om: Hærverk og avvikshåndtering Renhold og søppelfjerning Vakthold og sikkerhet

4

5 Broken windows theory The broken windows theory is a criminological theory of the norm setting and signaling effect of urban disorder and vandalism on additional crime and anti-social behavior. The theory states that monitoring and maintaining urban environments in a wellordered condition may stop further vandalism as well as an escalation into more serious crime

6 Consider a building with a few broken windows. If the windows are not repaired, the tendency is for vandals to break a few more windows. Eventually, they may even break into the building, and if it's unoccupied, perhaps become squatters or light fires inside. Or consider a sidewalk. Some litter accumulates. Soon, more litter accumulates. Eventually, people even start leaving bags of trash from take-out restaurants there or breaking into cars.

7 A successful strategy for preventing vandalism, say the book's authors, is to fix the problems when they are small. Repair the broken windows within a short time, say, a day or a week, and the tendency is that vandals are much less likely to break more windows or do further damage. Clean up the sidewalk every day, and the tendency is for litter not to accumulate (or for the rate of littering to be much less). Problems do not escalate and thus respectable residents do not flee a neighborhood.

8

9 Hærverk og avvikshåndtering Typisk hærverk : Oppbrutte inngangsdører Knuste ruter Oppbrutte postkasser Tagging inn- og utvendig Knekte boder Gjensatt søppel Hærverk på heis

10 I 2011 hadde vi 679 bestillinger hos låsesmeden fra driftsseksjon. Kostnaden var på : 2,3 mill. Glassmester : antall bestillinger 145. Kostnad: NOK. Tagging : antall bestillinger Kostnad: NOK. Rep. av heis: antall bestillinger 550. Kostnad: 2,9 mill.

11 En beregning gjort i 2008 viser at vi brukte ca 30% av driftsbudsjettet på å motvirke hærverk i en eller annen form. Kostnad ca 24 millioner kroner i året. I tillegg sysselsetter dette store deler av vaktmesterstaben, kundesenterets ansatte og driftsseksjonen tekniske forvaltere som blir okkupert med å melde, motta, bestille, kontrollere og følge opp leverandører for å lukke oppståtte avvik. Tid og ressurser som kunne vært brukt langt mer fornuftig i eiendommene.

12

13

14 Avvikshåndtering hos Boligbygg Avvik meldes inn til oss på ulike måter. Hovedkanalene er: Leietakerne ringer kundesenteret Avhengig av sakens natur blir den løst (bestilt utbedret) umiddelbart eller videresendt drift for oppfølging 40% av drifts sakene løses i k-senteret, mens snittet totalt for alle henvendelser hos k-senteret er 80% løsningsgrad. K-senteret har ca 6000 henvendelser pr mnd

15 I 2011 foretok drift 4000 og kundesenter ca.1000 bestillinger: totalt 5000 bestillinger. Drift konterte fakturaer - splittet ned på bygg til transaksjoner Mellom 40 & 50% av bestillingene var hærverksrelatert. For å effektivisere har BBY investert i et helt nytt FDVU system PLANIA Egne verktøy for innmelding og lukking av avvik er under utarbeidelse slik at leverandørene selv kan følge opp egne saker, lukke disse og legge ved nødvendig dokumentasjon Bla. Har vi innført en egen sms tjeneste der leverandøren ferdigmelder oppdrag samme dag slik at vi ikke lenger må

16

17

18 Vaktmestrene melder avvik fortløpende på et elektronisk rapporteringssystem : M-solution Antall avvik i 2011: 1909 Vi har og en månedlig HMS runde i hver oppgang: Antall oppganger hvilket gir 7824 HMS kontroller Antall avvik i hvorav 567 var utbedret innen års slutt.

19

20

21

22 Renhold og søppelfjerning Søppelfjerning: BBY er tilsluttet normalt henting av husholdningsavfall I tillegg kjører vi bort søppel fra våre eiendommer for ca 5 millioner kroner hvert år. I ,6 mill. Dette utgjør i snitt 40 tonn i måneden (6,9 kr. per kg) Vi fjerner ca 470 EE avfall hver mnd til kr. 350 pr stk. ca NOK/mnd. Bildekk med pris på kr 90 per stk. 33 stk. pr. mnd. Hvitevarer med pris på kr. 510 per stk. ca. 60 stk. pr. mnd. kost ,- 3 mindre lastebiler kjører full tid for oss.

23 Strategien er effektiv medieoppslag om forsøplede kommunale sosial boliger er borte de siste årene. Tidligere ble BBY fremstilt ofte svært negativt i pressen, vinklingen på sakene bar preg av det synlige forfallet. Nå: Samme antall artikler ( ca 80 benevnelser i året), men ikke en negativ artikkel om forsøpling og dårlig bomiljø som hovedoppslag Ulempen er: Folk er vant til at det blir fjernet.. Og både våre leietakere og private i nabogårdene setter igjen store mengder avfall på våre eiendommer.

24

25

26

27 Renhold i fellesarealene I husleiekontrakten er det definert renholdsplikt. Dvs. at renhold i fellesarealene ( trappevask) skal rullere mellom leietakerne. Færre og færre tok det ansvaret Økt forsøpling førte til økt hærverk Økt slitasje I 2010 fikk drift gjennomslag hos ledelsen for en helt ny tanke. Og i 2011 etter lengre prosjektbeskrivelser, kartlegging og oppmåling, avvikling av konkurranse osv vaskes nå samtlige oppganger minimum 1 gang per uke.

28

29 Hvordan fikk vi overbevist ledelsen om dette? For det har en reell kostnad og merkes på bunnlinja: Tidligere brukte vi ca 3 millioner i året på renhold. Dette var renhold i trygdeboliger, høyhus, korridorbygg og akutt renhold ellers. Vi estimerte renholdsbehovet i samtlige bygg til å være ca 8 millioner kroner pr år. Etter konkurransene ble prisen ca 6,5 millioner i året En økning på 3.5 millioner kroner per år. Spørsmålet var hvordan få bevilget 3,5 millioner ekstra til noe som allerede er bestemt at leietakerne selv skal ha ansvaret for?

30

31 Enkelt du viser bare at man faktisk tjener penger på å holde det rent! Økt regelmessig renhold fører til: Mindre slitasje i oppgangene Mindre hærverk Mindre forsøpling Hyggeligere bomiljø

32 Og ikke minst ØKTE HUSLEIEINNTEKTER BBY beregner sine husleie gjennom bruk av uavhengige takstmenn. Til tross for nyoppussede leiligheter og nyoppussede fasader - ble vi stadig priset lavt Fellesarealene trakk rett og slett inntrykket ned Det er for tidlig å se det fulle resultatet siden husleia justeres kun hvert 3. år Men det er en tydelig trend hos takstmennene at BBY får høyere takst enn tidligere på de samme objektene Eller som enkelte av egne ansatte som har vært hos oss i mange år sier: Det lukter til og med rent i oppgangene nå.

33

34 34: Bortkjøring av søppel:

35 VAKTHOLD & SIKKERHET BBY har holdt på med vakthold i form av bomiljøvektere i ca 12år. Fra vandelsattest til rulleblad Drapsstatistikken i Norge tynnet ned til BBY sine leiligheter 40/20/10 25% av alle drap i Norge har tilknytning til en kommunal bolig i Oslo, Og husk vi bosetter ca mennesker, eller 5% av Oslos befolkning Oslo har mellom sprøytenarkomane, mange bor hos oss. Kriminelle som kommer ut i samfunnet igjen får ofte leilighet hos oss. Personer som slipper ut fra psykiatrien får ofte leilighet hos oss

36 2011 hadde vi 111 utkastelser. 18 av disse ble sagt opp m/begrunnelsen farlig for naboer og omgivelsene. På disse 12 årene har vi hatt 3 leverandører Vaktservice (NOKAS) / Securitas / ISS Security Begynte som prøveprosjekt i 1999 og ble raskt utvidet til å gjelde hele porteføljen. Og vi har lært mye gjennom disse årene

37 Avtalen ser i dag ut på følgende måte: 3 deler Del A: 24 timers vakttlf. som gjelder for alle BBY sine leiligheter. Her kan du melde alt av husbråk, festing, innbrudd, vannlekkasjer, strømbrudd, heisstans, alarmer, manglende varme, manglende varmt vann osv På dagtid henvises det stort sett til BBY sitt k-senter, mens ellers rykker vektere på oppdragene som krever det og om nødvendig bestilles håndverker for å lukke avvik eller politi, brann etc tilkalles.

38

39 Del B: Bomiljøvaktholdet. En patruljering av eiendommene basert på eiendommens beliggenhet og profil. Vi har alt fra 6 besøk i døgnet til 1 besøk i uka. Vi kjøper totalt 37 timer vektertjeneste i døgnet Det koster oss ca kr i måneden Vi har vektere ute i eiendommen fra 1700 til 0800 Fra 2100 til 0300 er det 3 biler som patruljerer. Det gås ihht. avtale 220 oppganger hver natt Vi mottar ca 6 skriftlige rapporter i snitt hvert døgn Del C: Andre tjenester Stasjonært vakthold ( etter brann, forhindre okkupasjon etc) Fremleiekontroll Eskorteoppdrag

40 Bomiljøvaktholdet Hendelser rapporteres på egne avviksskjemaer Disse oversendes v/ avtropp om morgenen Sakene behandles fortløpende i vårt kundesenter samme morgen Nødvendige bestillinger iverksettes og oppfølgingssaker oversendes til korrekt seksjon for behandling Alle saker lagres på adresse. Se pivot tabell Type saker : husbråk, hms saker vann/strøm, innbrudd, istapper, fremleiekontroller, okkupasjoner, etc.

41

42

43

44

45

46 Fremleiekontroll Kommunale boliger er forbeholdt de som har fått vedtak Eventuell fremleie skal søkes om og godkjennes av BBY Ulovlig fremleie forekommer hele tiden. BBY tipses av naboer, foretar stikkprøvekontroller og følger opp problemleiligheter. Det er vekterne til BBY som foretar fremleiekontrollen. Det ble i 2011 foretatt 149 fremleiekontroller, ofte med flere besøk til hver leilighet før saken lukkes. Kontrollen gjennomføres gjentatte ganger til man påtreffer noen i den aktuelle leiligheten. Det bes om ID og fremvisning av leiekontrakt. Alt rapporteres inn til BBY på egne skjemaer Fremleiekontrollskjemaene er ofte grunnlaget for oppsigelser av leieavtale

47

48

49 Erfaringer etter 12 år med vakthold En uunnværlig hjelp for beboere og Boligbygg Svært viktig for å begrense og motvirke avvik og følgeskader som oppstår utenom ordinær arbeidstid Miljøet er såpass tøft at den enkelte saksbehandler har behov for støtte og hjelp ute i eiendommene i enkeltsaker fra profesjonelle. Skaff deres eget vaktnummer ( så slipper du å lære opp alle beboerne på nytt ved bytte av leverandør)

50

51 Oppfølging og kontroll av avtalen må til. I aller høyeste grad!!! BBY bruker tags i loft og kjeller og det telles kun som fullført inspeksjon dersom begge taggene er avlest. Uten elektronisk kontroll har man ingen sjanse til å følge opp eller sanksjonere mot leverandøren. I 2 tilfeller har BBY gått til sak mot leverandør og hevdet mangler ved tjenesten. Begge tilfellene endte med store innrømmelser fra leverandør og BBY fikk tilbake henholdsvis 3 og 1,4 millioner kroner. Begge tilfellene dreide seg om for lav frekvens på besøk i forhold til avtalt inspeksjonsregime.

52 Driftstjenester og fysisk bomiljø

53 Beløp i kr Drift av eiendomsmassen - kostnadsutvikling Vaktmesteravtale, grøntanlegg, kabel TV Utvidelse av tjenester og oppfølging av nye eiendommer El. Kontroll, vaktmester, HMS og heis Fyringsanlegg, snørydding, vaktmester Vask, gårdsrom, heis, grøntanlegg Outsourcing av vaktmestertjenester El. Kontroll, oppfølging brannobj.

54 Brukerundersøkelser Min oppfatning og grafer er fine illustrasjoner, men hva mener egentlig leietagerne og bydelsansatte? I 2008 og i 2011 ble det foretatt brukerundersøkelser. De samme spørsmålene har blitt stilt I samtlige 10 spørsmål som relaterer til driftssaker har det vært fremgang både i fra leietakerne og de bydelsansatte sin oppfatning av situasjonen.

55 2 eksempler på spm. Hvor fornøyd er du med ute området? I 2008 var 50% fornøyd med uteområdet I 2011 var 55% fornøyd med uteområdet. Hvor fornøyd er du med sikkerheten i bomiljøet? I 2008 var 48% fornøyd I 2011 var dette økt til 56%

56

57

58

59

60

61

62

63