Boligfortetting for hvem? Kommunens ansvar

Transkript

1 Boligfortetting for hvem? Kommunens ansvar Bård Isdahl / Lillehammer 6.sept. 2012

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13 Dokumentnavn 13

14

15

16 Fire norske undersøkelser som dokumenterer kvalitetsoppfatninger hos barnefamilier bosatt i tette byområder. MED BARN I BYEN. FORELDRESKAP, PLASS OG IDENTITET. Danielsen, Hilde Dr. art avhandling Institutt for kulturstudier og kunsthistorie, UiB BARN I BY. BOKVALITET OG HVERDAGSLIV FOR BARNEFAMILIER I BY. Høyland, Karin. Pågående PhD-arbeid SINTEF NTNU. SENTRUMSNÆRE BYBOLIGER. SURVEY TIL BEBOERE I SJU NORSKE BYER. Guttu, Jon og Martens, Johan-D NIBR Prosjektrapport 1998:10 BEBYGGELSESTYPER OG BOKVALITET I BY. EN STUDIE AV STORGÅRDSKVARTALET. Schmidt, Lene og Halvorsen Thorén, Anne-Karine. 2001: NIBR Prosjektrapport 2001:9

17 Fysiske hovedtrekk ved et byområde der barnefamilier vil trives Konsentrert, funksjonsblandet by Naturverdier Tilgjengelige og gode uterom Liten biltrafikk gjennom og i randen av boligområdet Boliger: Varierte størrelser og leilighetstyper. Overkommelige priser

18 Uteromskategorier i tett bebyggelse: Offentlig Halvoffentlig Halvprivate Private tilgjengelig gårdsrom felles tak- balkonger areal inkl nabo- terrasser og terrasse eiendom Dokumentnavn 18

19 Ulike aldersgruppers preferanser: Offentlig Halvoffentlig Halvprivate Private tilgjengelig gårdsrom felles tak- balkonger areal inkl nabo- terrasser og terrasse eiendom Førskolebarn Skolebarn Ungdom Voksne Dokumentnavn 19

20 Dokumentnavn 20

21

22 Barn 5-12 års alder: Fysisk aktivitet avgjørende for utvikling av motorikk og sosiale ferdigheter, motvirking av fedme osv. Aldersgruppen med de største arealkravene. Aksjonsradius m. Utrygge i trafikken Dokumentnavn 22

23

24

25

26 Dokumentnavn 26

27

28 Dokumentnavn 28

29 Dokumentnavn 29

30 Rødt lyn : steder barna unngår/ikke liker Gul stjerne : steder de liker (hjertested), men som de ønsker var enda bedre Rosa: skole og skolens bruk av arealer Rød strek: farlig skolevei Blå stek: Trygg skolevei Gult område med grå kant: områder i bruk sommertid Blått område: Område i bruk vintertid Gult område med blå kant: Område i bruk både sommer og vinter

31 Dokumentnavn 31

32

33

34

35 Byformanalyse Kongsberg sentrum. Dronninga Landskap AS, Prinsen arkitektur, Kongsberg kommune

36

37 Dokumentnavn 37

38 Dokumentnavn 38

39

40

41 Boligfortetting for hvem? Kommunens ansvar. Innlandsbykonferansen 6.sept Bård Isdahl siv.ark. URBANITET Dette skal handle om småbyen. Men vi begynner i storbyen: Historikeren Nils Rune Langeland skildrer storbyen som et sted der en kan velge vekk de som en ikke vil ha innenfor. Å være urban i storbyen blir dermed en kompetanse på å velge vekk folk - framfor å være inkluderende og åpen. På mindre steder derimot, er det vanskeligere å velge folk vekk på en effektiv måte. Småbyborgerne er derfor mer kompetente til å takle forskjeller og mer ekte urbane enn de som bor i storbyen. Det motsatte synspunkt kom i en e-post fra en tidligere innbyggerrepresentant i sentrumsplansarbeidet i Kongsberg: «Kongsberg er en nøktern, upretensiøs og usnobbete småby, med et innbyggertall ganske midt på treet i Norge, opprinnelig en setergrend for gårdene i Sandsvær, etterhvert et industristed rundt fossen. Lite klassedelt, her er det ofte ikke lett å se forskjell på våpenarbeider og direktør. ( ) Kongsberg kan bli en livligere by, men med sin størrelse og naturgitte forutsetninger kan den aldri bli urban, i ordets rette betydning.» KONGSBERG Kongsberg kommune har vedtatt flere interessante planer, som jeg kommer til å referere til i det følgende. Dersom den økonomiske veksten fortsetter i Norge, dersom vi kommer oss helskinnet gjennom internasjonale konflikter og økonomiske kriser vil Kongsberg fortsette å vokse økonomisk og befolkningsmessig. Kommunen har ca innbyggere. Kongsberg sentrum har i overkant av 1000 beboere. Det er anslått et fortettingspotensial i størrelsesorden 2000 nye leiligheter innenfor planområdet. Dette gir en mulig femdobling av dagens innbyggertall i Kongsberg sentrum. Kommuneplanens framtidsvisjon (planperiode ) angir en fortettet by preget av korte avstander mellom ulike funksjoner, nærmiljøer hvor det er lokalisert dagligservice og grøntarealer / uteoppholdsarealer med høy kvalitet. Videre omtales et styrket og funksjonsblandet sentrum, et levende bymiljø med moderne arkitektur, høy kvalitet i det offentlige rom, ny teknologi og identitet og historisk særpreg. Sentrumsplanen ble endelig vedtatt i 2010 med en tydelig barnefamilievennlig profil. I samme retning peker trafikkregulering, kommunalt boligprogram, utbygging av barnehager og skoler, pluss planlegging av et kvartal som skal danne forbilde for andre utbyggingsområder. - Men ingen planer er realisert ennå. Kommunen befinner seg midt i det vanskelige spranget fra intensjoner til gjennomføring. KOMMUNENS OPPGAVE I en fortettingsprosess vil kommunens oppgave bl.a. være å sikre kvaliteter og byelementer som markedet ikke etterspør, sikre en ønsket befolkningssammensetning og tenke og planlegge langsiktig. Vi burde bygge for en periode på minst 100 år fram i tiden, det tilsvarer 3-4 generasjoner. Vi bygger altså for ukjente beboere. I dag finnes det en større variasjon i livsmønstre og sammensetninger av husstander enn tidligere. Dessuten endrer husstander seg over tid: Barn kommer og går, skilsmisser og nye forhold med mine og dine barn osv. Dette skaper noen overordnete spørsmål i byutviklingen: Hvordan gi beboerne optimale muligheter for å bli boende selv om husstanden endrer seg? Hvordan sosial oppnå stabilitet? 1

42 BOLIGMARKEDET Kommunene bygger ikke lenger selv. Byutviklingen i dag er dominert av enkeltstående, private utbyggere - deres investeringsevne og deres interesser. Boligutbyggere demonstrerer ofte en sterk bevissthet om nærområdets betydning for prosjektet. I annonsetekster legges det vekt på urbane kvaliteter som sentral beliggenhet, nabolagets kaféliv, kultur- og servicetilbud osv. Men i praksis viser utbyggerne et vesentlig større engasjement rundt spørsmålet om hvilke kvaliteter den omgivende byen kan tilføre deres prosjekt enn omvendt. I både utforming og markedsføring retter de fleste utbyggere inn sine prosjekter mot bestemte segmenter av kjøpere. Her skal vi se nærmere på ulike alderssegmenter. I hvilke aldersgrupper finner vi de sikreste kjøperne av nye leiligheter i sentrum? Kjøpergruppe 1: Unge enslige eller par uten barn, allerede bosatt i sentrum eller innflyttere Denne gruppen ønsker seg vanligvis: Bolig: 1-2 roms leilighet, gjerne med balkong Bymiljø: Varehandel Kafeer, kino og andre møteplasser Idretts-/treningsanlegg Kjøpergruppe 2: 55 +, har flyttet fra eneboliger utenfor sentrum eller innflyttere Denne gruppen ønsker seg vanligvis: Bolig: 2-3 roms leilighet med balkong / takterrasse. Heisatkomst. Kort vei til parkeringsplass Bymiljø: Varehandel Kino og annen kultur Turterreng Påstand: Et boligmarked som får styre seg selv, vil etter hvert skape et sentrum der disse to kjøpergruppene dominerer. Bortsett fra den gruppen av unge som ennå ikke er inne på boligmarkedet, har disse gruppene betalingsevne, de unge til knøttsmå leiligheter, og de eldre har kapital etter å ha solgt eneboligen. - De fleste av de øvrige bykvalitetene vil i hovedsak markedet ta seg av. Et boligmarked uten tyngre kommunale inngrep vil ha en tendens til å ekskludere den tredje store gruppen, barnefamiliene, fra sentrale byområder. Joda, en betydelig del av befolkningen er stadig av den prinsipielle oppfatning at et moderne bysentrum ikke egner seg for barnefamilier og at barn bør vokse opp utenfor den tette byen. Som et argument mot familieboliger i sentrum skriver en eiendomsmegler i Kongsberg at kvadratmeterprisen i sentrum blir for stor: «Det er flere årsaker til det, blant annet er kostpris pr kvm tomt i sentrum betydelig høyere enn hva du kan kjøpe en tomt til, i de nye feltene rundt Kongsberg. Skal du først investere i en ny bolig til ca 4 mill er det ikke mange som har lyst til å leve i en tre-roms, men ønsker å ha muligheten til å få barn nummer to uten å måtte flytte. Unge under etableringsfasen vil ha - sitat fra den store danske utbyggingen på syttitallet Villa, Volvo og Vovhund - med det menes at de vil ha alt på en gang.» Og i tidligere siterte e-post skriver innbyggerrepresentanten i sentrumsplansarbeidet: «Alle undersøkelser tyder på at Kongsbergs viktigste konkurransefortrinn når det gjelder å tiltrekke seg barnefamilier, er muligheten til å skaffe seg eneboligtomt. Byens befolkning er svært skeptisk til at Kongsberg skal bygge boliger for barnefamilier i sentrum et sentrum som mangler det meste av det større bysentra har, og hvor en får vanskeligere tilgang til de goder som Kongsberg kan tilby, bl.a. naturen rundt. Hvor skal de ta ut kreftene, hvor skal de lære å sykle?» Kjøpergruppe 3: Barnefamilier, allerede bosatt i sentrum eller innflyttere Mot dette vil mange planleggere, trolig et flertall, hevde at byen trenger en sammensatt befolkning på tvers av alder og etnisitet. I en god by lever barn, ungdom, voksne og eldre side om side og drar veksler på nærhet til hverandre og til byens tilbud. Den beboergruppen som erfaringsmessig bruker fellesarealer og nabolag mest aktivt, er barnefamilier. Dette gir levende miljøer som igjen skaper trygghet, trivsel og ikke minst stabilitet i bomiljøene. Og om noen lykkes i å utvikle reelle fellesskap, er det de som vokser opp sammen. Barn er åpne for nye lekekamerater og danner en nøkkelgruppe i integrasjonen av minoriteter. Vi må legge til rette for 2

43 møteplasser med barn som deltakere, slik at dette fellesskapet skal finne sted. I barnehager og skoler er integreringsarbeidet godt i gang, men mye gjenstår på barns fritidsarenaer. Dessuten vil sentrumsområder uten barnefamilier ikke bare mangle barna, men en stor andel av byens ressurssterke åringer. Men er det ikke slik barnefamilier kronisk ønsker seg en tilværelse i enebolig utenfor sentrum? Nei, undersøkelser viser at stadig flere barnefamilier ønsker å bo sentralt i tette områder. Jeg har funnet fire norske intervjubaserte undersøkelser som dokumenterer kvalitetsønsker hos barnefamilier som allerede er bosatt i tette byområder: MED BARN I BYEN. FORELDRESKAP, PLASS OG IDENTITET. Danielsen, Hilde Dr. art avhandling Institutt for kulturstudier og kunsthistorie, UiB BARN I BY. BOKVALITET OG HVERDAGSLIV FOR BARNEFAMILIER I BY. Høyland, Karin. Pågående PhD-arbeid SINTEF NTNU. SENTRUMSNÆRE BYBOLIGER. SURVEY TIL BEBOERE I SJU NORSKE BYER. Guttu, Jon og Martens, Johan-D NIBR Prosjektrapport 1998:10 BEBYGGELSESTYPER OG BOKVALITET I BY. EN STUDIE AV STORGÅRDSKVARTALET. Schmidt, Lene og Halvorsen Thorén, Anne-Karine. 2001: NIBR Prosjektrapport 2001:9 Jeg mener det er mulig å oppsummere disse undersøkelsene i følgende felles sett fysiske kvaliteter ved et byområde der barnefamilier vil trives: KONSENTRERT, FUNKSJONSBLANDET BY: Tettest mulig blanding av de funksjonene som beboerne pendler mellom i hverdagen: Boliger, barnehager, skoler, dagligvarehandel, arbeidsplasser, idretts- og andre fritidsarenaer. Disse funksjonene ligger så nær hverandre at beboerne ikke er tvunget til å bruke bil, men har mulighet for å gå og sykle. NATURVERDIER: Grøntområder og eventuelt vann i boligenes nærhet. Sikring mot drukning med gjerder, voller, buffersoner o.l. tiltak der mindre barn ferdes alene nær dypt vann. Ren luft og lite støy: Lav trafikktetthet, fravær av forurensende og støyende produksjonsbedrifter og anlegg. UTEROM: Gater, torg, plasser, parker og andre offentlig tilgjengelige uterom danner et sammenhengende nett med variasjon i størrelse, utforming og møblering. Tydelige artikulerte grenser mellom offentlige, halvoffentlige, halvprivate og private soner. Veksling mellom uterom som gjennomgangssoner og skjermete nisjer. Varierte lekeområder innenfor boliganleggene, i parker, på skoleplasser, idrettsplasser osv. - i gangavstand for barn og innenfor trafikksikre enklaver. TRAFIKKREGULERING: Liten biltrafikk gjennom og i randen av området. Større trafikksikre enklaver, enten gjennom separering mellom biler og myke trafikanter eller kontrollert blanding (shared space). Parkeringen sentralisert eller lokalisert til ytterkanten av eventuelle trafikkfrie enklaver. BOLIGER: Varierte størrelser og typer leiligheter. Overkommelige priser for flere enn de mest velstående. Oppsummeringen tyder på at disse barnefamilienes preferanser stort sett følger utbredte bolig- og planfaglige kvalitetsoppfatninger. Dessuten går de tilsynelatende heller ikke direkte på tvers av øvrige byfolks preferanser. Dette gjelder spesielt konsentrert, funksjonsblandet by og naturverdier. 3

44 Men barnefamiliene avviker ofte fra de andre gruppene i sine forventninger til uterom, trafikk og boliger og vi skal se nærmere på disse temaene. UTEROM Uterommene er sosiale rom. Hvilke aldersgrupper trives hvor? Byens uterom kan klassifiseres i fire grunntyper. Denne tabellen angir ulike aldersgruppers brukspreferanser: Førskolebarn Skolebarn Ungdom Voksne Offentlig tilgjengelig areal Gårdsrom inkl naboeiendom Felles takterrasser Private balkonger og terrasser De fleste byer inneholder et differensiert sett av offentlig tilgjengelige uteområder: Friområder, grøntområder, park, torg, barnehager og skolegårder, privat og offentlig eide næringseiendommer. Det enkelte boliganleggets gårdsrom er en overgangssone mellom de offentlige områdene og leilighetene. De fleste studier av gårdsrom viser at et mindretall av beboerne oppholder seg der regelmessig, og at det først og fremst er mindre barn som bruker gårdsrommene. Hvor skal barna leke? Fysisk aktivitet er avgjørende for utvikling av motorikk og sosiale ferdigheter, motvirking av fedme osv. Mens småbarn kan trives på en takterrasse sammen med voksne, vil leken fra 3-4 års alder være knyttet til bakkeplanet. Derfor må barns brukskrav legges til grunn for dimensjonering og utforming av utearealet i et prosjekt, eventuelt i kombinasjon med offentlig tilgjengelig trafikksikkert areal i nærmiljøet. Barn i skolealder er en utsatt gruppe. Med en aksjonsradius på m trenger de større arealer i boligens nærhet enn alle andre aldersgrupper. Men først fra 10 års alder blir barn modne nok til å ferdes i trafikken. Opp til 12 års alder bør lekeområdet ligge innenfor en radius på maksimum 200 m fra boligen. Disse forholdene påvirkes av trafikkbildet og avstanden til oppholds- og aktivitetssteder. Barn ønsker å være en del av samfunnet, ikke være utestengt fra et voksenliv, men kunne bevege seg i større områder ettersom de vokser til. Barn leker der de kommer til, der et er «lekbart», dvs ikke bare i de områdene som er definert i planer eller lovverk som lekeområder og utformet med lekeapparater, sandkasser, ballplasser og lignende. Områder med hardt dekke er fint for ballspill, paradishopping, krittegning osv. De fleste lekeapparater har derimot svært kort interesse. Man kan oftest bare gjøre én bevegelse, huske, skli osv. - de er monofunksjonelle. Det finnes altfor få multifunksjonelle elementer som utfordrer fantasien og gjerne gir muligheter for møter mellom barn og voksne. For å lokalisere hvor barna pleier å ferdes og ta hensyn til dette, bør Barnetråkkregistrering inngå som en obligatorisk del av planleggingen i fortettingsområdene. Denne metoden gir barna en stemme i planprosessen. («Digitalt barnetråkk» er et prosjekt i samarbeid mellom Norsk Form og Statens kartverk (Norge Digitalt)). I Kongsberg sier Sentrumsplanens reguleringsbestemmelser at «parker, friområder, gårdsrom, torg, lekeplasser som er vist på plankartet, forutsettes benyttet til nærlekeplasser og strøkslekeplasser». Men skal kommunen godta offentlig eide og forvaltete arealer (parker, skolegårder, gatetun osv.) som del av det stabile uteromsgrunnlaget for nye prosjekter, må de nye boligselskapenes eventuelle økonomiske bidrag til, og medansvar for, anlegg, drift og vedlikehold av disse anleggene avtalefestes mellom kommune og boligselskap. 4

45 TRAFIKK I følge en felles nordisk tradisjon slipper vi ut ungene og lar dem leke for seg selv. Det burde man også kunne gjøre i norske byer, men trafikken gjør mange områder utrygge. Svaret på dette er selvsagt planlegging av veitraseer, trafikkregulering og utbyggingsmønstre. Trafikktrygge lekeområder bør være viktige småbykvaliteter. Dagens plansystem (statlig regelverk, kommuneplan, sentrumsplan) legger opp til å sikre lekemiljøet ved å avsette normerte og funksjonsspesifikke lekeplasser utenfor trafikerte områder. I Kongsbergs kommuneplan heter det derimot: «For alle boligområder skal det avsettes tilstrekkelig areal hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø (min utheving)». Dersom barna ikke skal gjetes utendørs, må de også kunne bevege seg i områder som ikke er forhåndsdefinert som lekeplasser og møblert med standardisert lekeutstyr. Dette betyr f.eks. lekemuligheter i gater med lite og langsom trafikk. Dermed kan det bli mindre viktig å følge normerte og fordyrende lekeplasskrav til punkt og prikke. Men en slik tankegang forutsetter vel å merke hardhendt konsentrasjon av den farlige trafikken pluss sentralisering av parkeringen. En konsentrasjon av parkeringen i færre og større, kommunalt planlagte garasjeanlegg vil gjøre det lettere å stenge av gater med lokaltrafikk og dermed legge et grunnlag for flere trafikkfrie områder. Å fjerne all bilkjøring til og fra boligene i en lavtrafikkert gate kan være nok til å gi barn trygge lekmuligheter. En annen viktig fordel med å sentralisere parkeringen er muligheten for å unngå parkering under boligenes gårdsrom, som dermed kan beplantes uten komplikasjoner. Byggekostnadene for en garasjeplass i et større parkeringshus er dessuten vesentlig lavere enn i kjelleren under et mindre boliganlegg. Kongsberg trafikkplan Transport gatestruktur gatebruk (Kap.5.2 Nye parkeringshus) anbefaler langtidsparkering eller randsoneparkering lokalisert tett på hovedgatenettet og samlet i større enheter, helst med størrelsesorden parkeringsplasser eller mer. - Så store parkeringsanlegg vil være krevende: - Garasjen må integreres i den øvrige bygningmassen på kjellerplan og/eller inne i mørke partier. - Garasjen vil vanligvis omfatte flere prosjekter og gir kommunen en koordinerende rolle. Den samme planen åpner for å knytte p-plasser opp mot en aktiv bruk av kommunens frikjøpsordning i sentrum. Det eksisterer dessuten et kommunalt parkeringsfond som kan aktiviseres her. Kommunen bør utarbeide en forpliktende plan for etablering og drift av parkeringshus i hele sentrumsområdet. Jeg forslår derfor at Kongsberg (og andre byer som fortettes) vurderer å behandle sentraliserte parkeringshus som en del av sentrums infrastruktur. BOLIGER Kongsbergs Sentrumsplan er en flatereguleringsplan som angir rent boligformål i 25 av 81 områder/kvartaler. I de øvrige 56 områdene med bolig som ett av flere mulige formål, stiller planen utbygger fritt til å velge utbyggingsformål. Dersom det ikke skulle ligge markedsmessig til rette, kan kommunen altså risikere at utbyggerne unngår å legge inn boliger i prosjektene. Utbyggerne vil trolig ønske å bygge ut på tomter der det til enhver tid er mest økonomisk drivverdig og der framdriften ikke bremses av nabokonflikter, tekniske forhold, bevaringsspørsmål og likn. Dette kan imidlertid føre til at utbyggingen vil skje geografisk fragmentert, slik at prosjektene ikke danner sammenhengende nabolag og dermed gjør det vanskelig å utvikle nye naboskap, spesielt for barna. Kommunen har foreløpig ingen formulerte intensjoner om å styre utbygningsmønsteret i de enkelte delområdene. Det er heller ikke utarbeidet bindende planer eller strategier som sikrer et minimum av boligutbygging med tilfredsstillende leilighetsfordeling og prisnivå i sentrum. For å oppnå målsettingene må kommunen utarbeide en sammenhengende boligutbyggingsstrategi der foreliggende virkemidler aktiveres og eventuelle nye utvikles. Kommunen har bl.a. disse virkemidlene til rådighet: Kommuneplanens boligbyggeprogram. Her mangler foreløpig en detaljert handlingsplan med tallfestet fordeling av nye boliger mellom sentrums ulike delområder, men denne skal utarbeides til neste utgave av programmet. 5

46 Rekkefølgebestemmelser i detaljreguleringsplaner vil kunne sikre geografisk sammenheng i boligutbyggingen med tilsvarende gunstig utvikling av nabolag og naboskap. En utbyggingsavtale mellom kommune og utbygger er i realiteten en hestehandelsavtale der begge parter både gir og får, for eksempel slik: I alle områder bestemmer Sentrumsplanen maksimalt tillatt areal med en kombinasjon av BYA 1, gesims- og mønehøyde. BYA varierer fra 60 til 100%. Gesims- og mønehøyder tillater maks 3 etasjer pluss loft. I enkelte områder med lav BYA bør det vurderes om etasjetallet kan økes til 4 eller 5. Dette vil gi en gunstigere prosjektøkonomi for utbyggeren. Til gjengjeld kan kommunen stille krav om stor boligandel med et minimumsantall familieleiligheter. Det kommunalt eide tomteselskapet drives i dag som et vanlig privat eiendomsutviklingsfirma uten aktive politiske retningslinjer. Men selskapet kan brukes til strategiske tomteoppkjøp, eiendomsog prosjektutvikling og videresalg med klausuler vedr. prisnivå, finansieringsordninger, boligomsetning osv. Dette ble som kjent praktisert i mange kommuner til ut på 1980-tallet. Naboforhold som viser seg å være dårlige eller ikke-eksisterende, kan hindre barnefamilier i å slå seg ned over lengre tid. For barnefamilier vil gode naboer primært være andre barnefamilier. Og er man ny i strøket, er det trygt å flytte inn i et miljø som har etablert seg. I borettslag eller sameier vil samarbeid og en viss nabokontakt ofte etableres relativt raskt. Samtidig kan andelseierskap virke ekskluderende på naboer utenfor. Kommunen bør oppmuntre og støtte etablering av velforeninger og annen egenorganisering - selv om den skulle ha sprunget ut av motstand mot kommunens politikk. Det finnes tallrike lokale beboersammenslutninger av ulike slag i norske byer. Leilighetsstørrelser Foreløpig angir Kongsbergs kommunale planer eller retningslinjer ingenting om leilighetsfordeling eller størrelser i sentrumsområdet. Dersom det ikke skulle ligge markedsmessig til rette, kan kommunen risikere at utbyggerne satser på småleiligheter framfor familieboliger. Oslo bystyre gjorde høsten 2007 et gledelig vedtak om leilighetsfordeling i indre by: Over halvparten av alle nye leiligheter skal heretter være større enn 80 m2, under en femtedel mindre enn 50 m2, men ingen under 40 m2. Få måneder etter vedtaket bestilte åtte store boligutbyggere en rapport fra Econ Pöyry 2, der det heter: Dokumentasjonen i dette notatet tyder på at etterspørselen etter store boliger i indre by ikke er vesentlig større enn det tilbudet som allerede eksisterer. Normen vil også bidra til økt usikkerhet for bransjen. En allianse av de store utbyggerne har fortsatt å angripe denne normen via pressen og direkte overfor kommunen. Men før de eventuelt klarer å skyte den ned, må de følge den. Uansett vil det ta tid ta tid å legge de offentlige anleggene (barnehager osv.) i en fortettingsprosess til rette for barnefamilier. Derfor kan det være en idé først å tillate bygging av noen få prosjekter med overvekt av småleiligheter pluss enkelte større leiligheter som sikkert blir kjøpt av par eller enslige i kategorien 50+, men kanskje videresolgt til barnefamilier. Det er imidlertid viktig at politikerne setter en øvre grense for størrelse og antall på slike prosjekter før kravet om et betydelig innslag av familieleiligheter slår inn. Boligpriser Boligfortetting forutsetter økonomisk vekst, dvs økning i antall arbeidsplasser. Økonomisk vekst skaper et markedsmessig pressområde. Som igjen skaper et selgers marked. Og boligprisene fortsetter å stige til astronomiske høyder i pressområdene. Men innenfor dagens boligpolitiske regime har kommunen få eller ingen virkemidler til å påvirke prismekanismene. Det er med andre et statlig ansvar, og ligger heldigvis utenfor dette foredraget. 1 Andelen av tomtearealet som bebyggelsen maksimalt kan dekke. 2 Store boliger i indre by etterspurt av barnefamilier? Utarbeidet for BackeGruppen, Veidekke Bolig, AF, Urbanium, Skanska, Selvaag, Naturbetong og OBOS / Econ-notat nr