ELINBORG OG HANKØ SAMEIE

Transkript

1 1 ELINBORG OG HANKØ SAMEIE Fredrikstad kommune Plan og miljø Bygnings- og reguleringsavdelingen Postboks FREDRIKSTAD Anders Kr. Holm Sivilingeniør MNIF og MRIF Kontoradr.: O.H. Bangs vei 51, 1363 HØVIK Postadr : Postboks 132, 1322 HØVIK Anders Kr. Holm Bolig: Terrasseveien 35A, 1363 HØVIK Org.nr.: Deres ref: Vår ref: Sted, dato: Høvik 4.mai 2005 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN HANKØ BRYGGE ONSØY KOMMENTARER TIL PLANFORSLAGET Det vises til kunngjøring i Fredrikstad Blad den 8. april 05 av forslag til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Husebugten på Hankø. Jeg vil med dette fremkomme med en del bemerkninger til det utlagte planforslaget, hvor stadfestet reguleringsplan for området søkes endret. Mine kommentarer er redigert i henhold til planbeskrivelsen for reguleringsplanforslaget og de foreslåtte reguleringsbestemmelser for samme. Til slutt fremlegger jeg en del generelle kommentarer til planforslaget, samt vedlegger en del fotodokumentasjon av Husebugten slik den fremstår i dag, og slik den vil ta deg ut etter en eventuell utbygging slik søknaden er utformet, ved at det er lagt en hvit sladd på bildene for å illustrere bebyggelsens høyde, volum og utstrekning i forhold til dagens situasjon. PLANBESKRIVELSEN: 1.0 Bakgrunn/2.0 Overordnet planstatus: Den reguleringsplanen som ble utarbeidet og stadfestet av Onsøy kommune ryddet opp i et noe uklart reguleringsmessig forhold for eiendommen knyttet til hotellet, og definerte området til næringsformål med tanke på en fremtidig utvikling av hotellet og tilknyttede aktiviteter som gjestehavn, Seilerkroa og tilhørende servicebygg. Denne reguleringen la opp til at Husebugten skulle kunne utvikles til en større gjestehavn med et utvidet servicetilbud til besøkende, både båtfolk og andre tilreisende, og med en viss overnattingskapasitet i annen etasje (den gangen var husene definert som 1,5 etasje, mens tilsvarende bebyggelse i dag defineres som 2 etg). Kravene til parkeringskapasitet var i denne planen den samme som for hotellet, dvs. 1 parkeringsplass pr. 20m2 serviceareal, og en plass pr. overnattingsrom. Denne planen ble det i løpet av disse 10 årene ikke gjort noe forsøk på å realisere, sannsynligvis fordi det ikke har vært, og heller neppe vil bli, et realistisk økonomisk grunnlag for en slik utbygging.

2 2 Dette planområdet for Husebugten har derfor i disse årene stort sett forblitt urørt, om man ser bort fra bygging av noen mindre servicebygg ved Seilerkroa, (sannsynligvis uten byggemelding, også til dels på vår grunn), og bruk av søndre del av bukten som søppelfyllplass etter diverse aktiviteter i hotellets regi. Denne søppelfyllingen er fremdeles godt synlig selv om deler av den er dekket til og delvis tilvokst. Det er åpenbart at det her tildels er deponert en del avfall som skulle ha vært behandlet som spesialavfall (bygningsmaterialer mv.) Det er for øvrig liten tvil om at denne fyllplassen ikke er etablert på lovlig måte, og det har forundret flere enn meg at kommunen ikke har grepet inn overfor dette for lenge siden. Bruk av strandkanten som søppelfyllplass er neppe en godkjennbar arealbruk i våre dager. Et positivt trekk er anleggelsen av fotballbanen, som har bidratt til en opprydding og istandsettelse av et området som virket forfallent og skjemmende, og som var noe av det første inntrykket gjester fikk når de ankom Hankø. 2.0 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold stedsanalyse: Beskrivelsen er i store deler korrekt, men det skal bemerkes at den stadige oppfyllingen av bygningsavfall og annet søppel i strandkanten sannsynligvis har medført en langsom bunnoppressing i bukten. Det har til stadighet vært tilført fyllmasse i dette området i et omfang som skulle tilsi at fyllingshøyden i dag skulle ha vært betydelig høyere enn den faktisk er. Dybden i bukten har også blitt redusert vesentlig de siste 40 årene. Det som i dag fremstår som over vann ved lavvann, hadde betydelig større dybde i tidligere tider. En så omfattende mudring som det her er snakk om bør derfor ikke gjennomføres uten forutgående geotekniske undersøkelser. Når det hevdes at planområdet i de innerste delene av Husebugten fremtrer som uavklart og delvis forfallent, har dette vesentlig sammenheng med bruken av området som fyllplass, og kan vanskelig brukes som argument for den søkte reguleringsendring. Når området omtales som ikke tilrettelagt for allmenn ferdsel, er dette både galt og riktig. Det er galt fordi området aldri ble satt skikkelig i stand etter at fotballbanen ble anlagt, og det er riktig fordi det i dette området faktisk er et veikryss av de to mest beferdede veier på Hankø, uten at det er noen hindring for ferdselen på stedet. Jeg kan ikke se av det innsendte materialet at denne delen av området blir bedre tilrettelagt for allmenn ferdsel i henhold til det innsendte planforslaget, snarere tvert i mot. Den veien som går fra veikrysset ved fotballbanen og frem til fergeleiet vil virke meget trang og inneklemt mellom fotballbanen, fjellskråningen og hyttene som har sitt gangareal ca. 1,5 meter over veibanen og med adkomsttrapper helt ut mot veien. Dette er Hankøs hovedvei, hvor alle som skal ta fergen til fastlandet må gå, og hvor all trafikk og varetransport til og fra hotellet med minibuss, varebil og traktor med henger går. Dette er en vei av en bredde og kvalitet som neppe ville blitt akseptert av planmyndighetene for denne trafikken noe annet sted. Dette er også den veien all transport av materialer, vare og annet til hyttene på Hankø må fraktes på. I dag kan alle gå ut til siden av veien når det kommer bil eller traktor, noe som vil bli vanskeligere med den planlagte bebyggelsen. Hovedbølet på Hankø har også rett til å transportere maskiner og utstyr for tømmerdriften på denne veien, og transportere ut tømmer denne veien. Vi kan ikke akseptere at dette prosjektet gjør denne transporten vanskeligere. Under avsnittet Kort Historikk er det omtalt en ridehall. Dette er ikke riktig, da den omtalte hallen er en idrettshall for innendørsidretter (håndball, tennis mv). Dette er imidlertid av uvesentlig betydning.

3 3 3.0 Beskrivelse av planforslaget: Arealbruk: Forslaget forutsetter at det tillates oppført fritidsbebyggelse for selveie/hotelldrift med 50 hytter, som i snitt er på ca 80 kvadratmeter bruttoareal pr. hytte. Det er planlagt hytter med tre soverom (min 6 sengeplasser), to bad og romslig kjøkken/stueløsning. Det er altså ikke snakk om sjøboder som noen har ønsket å omtale dem. I tillegg har hver hytte egen bod på ca. 5 kvadratmeter i ett av 7 egne bodbygg. Det skal altså på dette begrensede området settes opp 57 bygninger. Det er satt av områder for allmenn nytte/bruk på til sammen 770 kvadratmeter, fordelt på 5 områder med varierende størrelser fra 50 til 270 kvadratmeter, hvilket i snitt blir 15,4 kvadratmeter pr. hytte. (Omtrent tilsvarende størrelsen på et vanlig soverom). Vi kan vanskelig se at dette er å ivareta allmennhetens adgang til sjøen i dette området. Dette er en arealutnyttelse som det neppe finnes maken til noe sted det er rimelig å sammenligne dette området med. Jeg tror ikke det i Fredrikstad kommune kan påvises noen form for tilsvarende bolig/hyttebebyggelse med en slik utnyttingsgrad. Det er helt klart at for alle praktiske formål, vil dette være et hytteområde for den delen av året folk stort sett bruker sine sommerhus. I forhold til de krav som tidligere har vært stilt til utnyttingsgrad ved reguleringsplaner for hytter på Hankø, hvor utnyttingsgraden har vært satt til 2 % av tomten (enda lavere når hele reguleringsområdet tas i betraktning), er en utnyttingsgrad varierende fra 35 til 60 % for de 9 delområdene uforståelig. Hvis dette representerer en ny trend i hva Fredrikstad kommune vil tillate av hyttebebyggelse i strandsonen er dette i og for seg en interessant nyhet for flere enn undertegnede. Bebyggelse: Bebyggelsen er beskrevet som hus i 1½ etasje som skal bygges på peler 2m over normalvannstanden. I reguleringsbestemmelsene er tillatt mønehøyde angitt til cote 8,5, noe som betyr at bebyggelsen vil fremtre som en 8,5m høy vegg sett på litt avstand fra sjøsiden. 8,5m er ca. 2m høyere enn de lysstolpene som står langs veien ved forballbanen. Dette er illustrert på vedlagte fotografier hvor det er lagt en hvit sladd på det området som er foreslått bebygget for å gi et bilde av hvilket inntrykk dette vil gi fra sjøsiden. Det er også illustrert med bilde tatt fra veien fra hotellet, som illustrerer at så godt som hele bebyggelsen på Vikane vil bli skjult av denne bygningsveggen. Når man kommer på veien mellom fotballbanen og hyttene vil de fremtre som 6m høye hus bygget på 2m høye påler. Med den angitte byggemåten vil området under husene være vanskelig tilgjengelig for opprydding, men det vil helt åpenbart gjennom året samle seg opp betydelige mengder med avfall, rusk og rask av den typen vi eller rydder bort fra strendene om våren (noe de fleste vet er ganske betydelige mengder). I dette området vil dette bli vanskelig å fjerne fordi det ikke kan plukkes opp fra landsiden, og området er utilgjengelig med båt. Planbeskrivelsens omtale av siktlinjer og sentrale landskapsdrag er i beste fall sterkt vill-ledende, da disse siktlinjene vil være smale og sterkt begrensede på grunn av bebyggelsens utstrekning i dybde i forhold til siktlinjenes retning. Dette skulle med all ønskelig tydelighet fremgå av situasjonskartet for dem som har erfaring i å lese slike kart.

4 4 En like illustrerende og riktigere beskrivelse ville være: Bebyggelsen vil med noen få unntak for to smale siktlinjer, fra sjøsiden fremtre som en 8,5m høy tett vegg som skjuler hele landskapsdraget fra Seilerkroa og opp mot Hotellet. Fra landsiden vil den dekke hele sikten mot sjøen og havnen, samt all bebyggelse på fastlandet, med unntak av takene på de høyest beliggende husene på Vikane. Det sies også at allmennheten er sikret tilgjengelighet til sjøen gjennom en Sjøpromenade foran hyttene. Av tegningsmaterialet fremgår det at denne promenaden er flytebrygger i en bredde av 2,5m, som for hver hytte er avgrenset av trappen fra hyttas terrasse. Denne trappen er minst 1m bred, slik at den effektive bredden på promenaden er snaue 1,5m. På utsiden av flytebryggen er det en båtplass for hver hytte, som i store trekk belegger hele bryggefronten. Dette vil gi hele flytebryggeområdet et sterkt privatisert preg, som lett forsterkes av hytteeierne ved utplassering av blomsterurner og andre tilsvarende innretninger. Det er helt utopisk å forestille seg at denne såkalte Strandpromenaden, hvor folk skal gå helt inntil hyttenes terrasser inviterer til allmenn ferdsel. Det sies også at det skal være mulig å innpasse badebrygger i området, hvilket ytterligere forsterker områdets private karakter. Det er helt umulig å tenke seg at andre enn hytteeierne vil legge seg til å bade i dette området, jfr. det som er sagt om forurensing av vannet bak flytebryggene tidligere. Folk flest tar ikke fergen til Hankø for å bade innerst i Husebugten mellom og under andre mennesker hytter, i et område som er kjent som et av de mest forurensede stedene i området (Hotellet slapp tidligere ut kloakken urenset rett ut i sjøen midt i bukten innen for Seilerkroa). Den noe blomstrende beskrivelsen av bebyggelsen i planbeskrivelsen behandler fakta på en noe spesiell måte. I tillegg er alle potensielt negative elementer helt eller delvis utelatt. Parkering: Det er i Planbeskrivelsen oppgitt at parkeringsbehovet i sin helhet er løst på fastlandet på parkeringsplassen på Furuøy. Den parkeringsplassen som hotellet her har til disposisjon har i dag oppmerket 134 plasser som avgiftsbelagt parkering. Planbeskrivelsen angir at det her er 152 plasser, uten at det er søkt dokumentert i forslaget. Av disse har Onsøy kommune tidligere betalt for 20 (eller25) plasser som skal være til disposisjon for å dekke allmennhetens parkeringsbehov ved besøk på Hankø eller Furuøy, som er en mye brukt badeplass. Dette er plasser som hotellet ikke kan regne med i sin parkeringsdekning. I henhold til stadfestet reguleringsplan for hotellet, skal de ha 1 p-plass pr. gjesterom, som de i henhold til egen reklame har 102 stk. av, hvilket betyr at 102 av de resterende p-plasser er reguleringsmessig disponert til hotellrom. I tillegg til dette skal de ha 1 p-plass pr. 20 m2 annet serviceareal til dekning av spisegjester som ikke bor på hotellet, egne ansatte og servicepersonell. Det er uklart for oss hvor mange m2 hotellet består av, men hvis vi forsiktig anslår dette til 1000m2, betyr det ytterligere behov for 50 p-plasser. I tillegg skal det på hotellets areal dekkes behovet for p- plasser til idrettshallen (ca. 1000m2 med samme krav), og Seilerkroa/gjestehavna som også har et betydelig parkeringskrav.

5 5 Før man i det hele tatt begynner å vurdere parkeringsbehovet og tilsvarende parkeringsdekning for de 50 hyttene reguleringsendringen dreier seg om, kan det fastslåes at hotellet allerede i dagens situasjon har lavere parkeringsdekning enn reguleringsplanene forutsetter, selv med 152 p-plasser på den offentlig tilgjengelige plassen. Dette er også åpenbart for de som ferdes i dette området om sommeren, da det ofte er problemer å fine ledige parkeringsplasser. I reguleringsbestemmelsene til planforslaget er der angitt at parkeringen skal skje på Furuøy i henhold til reguleringsplanen av For fritidsbebyggelsen for selveie/hotelldrift angis kravet til 1 parkeringsplass pr. seksjon, dvs. hytte. I henhold til dette skulle det altså være behov for 50 ikke disponerte p-plasser på hotellets parkeringsanlegg på Furuøy. Det er foran hevdet at den parkeringsdekningen hotellet disponerer allerede rent reguleringsmessig er for liten, og det er da forunderlig at planforslaget/reguleringsbestemmelsene uten videre angir parkeringsdekning på en plass som allerede er for liten. Det er for øvrig forunderlig at saken legges ut til offentlig ettersyn uten vesentlige bemerkninger på dette området. Kommunen har for alle reguleringsplaner/byggemeldinger etter 1983 stilt krav om at enhver ny fritidsbolig på Hankø skal ha tinglyst 2 parkeringsretter på Furuøy før det gis byggetillatelse/igangsettingstillatelse. At man for disse hyttene ikke stiller det samme kravet er forunderlig, da praktisk erfaring har vist at det i sommersesongen minst er et slik behov for parkeringskapasitet. For alle praktiske og reguleringsmessige forhold er jo disse 50 hyttene rene sommerhytter i sommerhalvåret, når presset på parkeringen er størst. Når kommunen nå åpenbart er innstilt på godkjenne 50 nye hytter uten praktisk parkeringsdekning signaliserer dette en ny praksis som må være av betydelig interesse for alle med fremtide muligheter for utvikling av sine eiendommer i området. Om parkeringsdekningen skulle vurderes ut fra den forutsatte vinterbruken som hotellrom, må hele prosjektet vurderes ut fra kravene til parkering for hotellet. I følge de innsendte planen har hver hytte 3 doble soverom (og to bad), og vurdert etter denne normen, skulle hver hytte da reguleringsmessig 3 parkeringsplasser, hvilket medfører behov for 150 parkeringsplasser til hyttene. Det skulle være unødvendig å kommentere dette nærmere, ut over at det fremtrer som åpenbart at hotellet neppe har planer om å utnytte sin rett til å leie disse hyttene i vintersesongen i særlig grad. Da hadde det vært nødvendig å ta denne problematikken mer alvorlig. Nå tenker man seg åpenbart å selge 50 hytter uten parkeringsplasser, og overlate det problemet til de fremtidige eierne. Infrastruktur: Kommentarene neglisjerer det faktum at det ikke bare er hotellet som transporter alle sine gjester og varer/søppel på en 3m bred vei langs og rundt bebyggelsen. Dette er også transportveien for alle hytteeierne for deres behov for materialer til bygging/vedlikehold, samt vare og persontransport. For øvrig er dette omtalt foran i dette brevet.

6 6 Andre forhold: I planforslaget er det henvist til et vedlegg som ikke er vedlagt det planmaterialet som kan sees på Servicetorget i kommunen, nemlig brevet fra Comwell Hankø Hotell, som skal dokumentere at hotellet faktisk har behov for denne sengekapasiteten. Planen inneholder 50 hytter med minimum 6 sengeplasser hver, til sammen minst 300 nye sengeplasser til hotellets disposisjon 6 måneder i året. For de fleste utenforstående er det nokså ufattelig at hotellet skulle kunne ha behov for en slik kapasitetsøkning (mer enn fordobling av dagens sengantall), uten at det også forlå planer om en vesentlig utvidelse av andre arealer på hotellet, noe det ikke er sagt noe om i planforslaget. For de av oss som har vært på hotellet når alle rom er belagt, er det et stort spørsmål hvor flere gjester skal plasseres. Det er derfor en klar oppfatning hos de fleste som har erfaring med bruk av hotellet, at begrunnelsen bak reguleringsplanens forutsetning om kombinert bruk til privateie/næring ikke er reell, men et skalkeskjul for å unngå en planbehandling av dette forslaget som et rent hytteprosjekt for salg. Hadde det vært tilfelle, ville hele plansaken måtte behandles i tråd med de generelle retningslinjene som gjelder for hyttebygging i Fredrikstad kommune, tidligere holdninger til hyttebygging på Hankø, og i tråd med Rikspolitiske Retningslinjer for bygging i strandsonen. Brevet fra Comwell Hankø Hotell & SPA, er den eneste dokumentasjonen som begrunner en slik blandingsregulering som det her legges opp til. Det er litt forunderlig at dette forholdet ikke er bedre redegjort for i forbindelse med reguleringssaken, da dette brevet ikke inneholder noe form for forpliktelse for hotellet, men kan leses som et tilbud til hytteeierne om retten til leie hyttene i vintersesongen hvis behovet skulle dukke opp. Siden det er dette behovet for ekstra rom som skal begrunne denne reguleringsendringen, ville det vært naturlig om det forlå en bedre utredning og dokumentasjon av dette behovet. Det ville kanskje avdekket et vesentlig mindre behov for ekstra sengeplasser, og medført et forslag til utbygging som ikke var så ødeleggende for området. Når man ser den holdningen kommunene i området har til tiltak i strandsonen, er det litt forunderlig at dette prosjektet er behandlet i kommunale organer og lagt ut til høring med de svakheter som her er påpekt. Vi vil anmode kommunen om å ikke godkjenne forslaget, til de forholdene som her er påpekt er redegjort for på en forsvarlig måte. Vi er på prinsipielt grunnlag ikke motstander av en utvikling av bebyggelsen i Husebugten, da vi mener at dette på sikt kan være positivt for Hankø, men dette planforslaget mener vi vil ødelegge de mulighetene som finnes for en mer balansert utbygging av området, og være til skade for det bygde miljøet i området. Med vennlig hilsen For Elinborg og Hankø Sameie Anders Kr. Holm Vedlegg: Bilder fra Husebugten