SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling Planutvalget Kommunestyret

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Nadine Eklöf Sakstittel: PLANFORESPØRSEL - UTVIDELSE AV KJØPESENTER, EIENDOM 28/118, 28/100, 28/288, ALTA SENTRUM Planlagt behandling Planutvalget Kommunestyret Administrasjonens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 anbefaler Alta kommune igangsettelse av privat reguleringsplanarbeid som foreslått av Komsa Eiendom AS med følgende vilkår/føringer: Full kjeller skal bygges under nytt bygg. 2. Alle fasadene skal være av god kvalitet med store åpne partier i form av vinduer og dører. 3. Utearealer så som fortau, uteserveringer og parkering skal bidra til bykvaliteten i Alta sentrum. 4. Det skal plasseres en inngang med heis til parkeringskjeller i nytt bygg med nærhet til Kiwi og Biltema. 5. Varelevering skal ikke være til hinder for ferdsel på fortau. 6. Dagens kjøremønster i Hesteskoen beholdes. 7. Nytt bygg skal tilpasses kvartalsstrukturen på sentrum og siktelinjer skal beholdes mot nord-syd og øst-vest. Fasaden mot nord skal være i linje med kvartal Bykanten. 8. Gangbru skal reduseres i størrelse og være gjennomsiktig. 9. Nytt bygg skal dimensjoneres for framtidige ekstra etasjer. Komsa Eiendom AS gis opsjon på område P3 til planlegging av nytt forretningsbygg i samsvar med områdeplanen for Alta sentrum (inkl. bestemmelser gjeldende område A9) Opsjonen gis for 2 år med mulighet for 1 års forlengelse. 2. Dersom bygging ikke har startet innen opsjonsfristen frafalles tilsagnet automatisk. 3. Planlegging og prosjektering må være i samsvar med overordnet planverk. 4. Tomt kan selges fra Alta kommune til opsjonshaver når byggetillatelse i samsvar med tildelingsvilkår er gitt og finansieringsbekreftelse fra finansinstitusjon om finansiering av totalprosjektet foreligger. 5. Tomteprisen fastsettes ved avtale.

2 6. Ved salg av tomt skal det tinglyses gjenkjøpsklausul som sikrer kommunen tilbakekjøpsrett for utbygd tomt. 7. Det er ikke tillatt å ta i bruk eller gjennomføre noen form for tiltak på tomten før skjøtet er tinglyst. 8. Alta kommune forbeholder seg retten til å fremme krav/ønsker som også grunneier i prosjektet. 3. Alta kommune skal sette i gang forprosjektering (og planarbeid) av nytt parkeringshus på område B5. Saksutredning Vedlegg: 1. Planforespørsel med vedlegg, datert Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnr. 15/2555 og 15/5502. Bakgrunn Rambøll As har på vegne av Komsa Eiendom AS rettet en henvendelse til Alta kommune om oppstart av privat regulering av sin egen eiendom gnr/bnr 28/118 (A9 i områdeplanen for Alta sentrum), og Alta kommunes eiendom gnr/bnr 28/100 og 28/288 (område P3 i områdeplanen for Alta sentrum). De ønsker å få en vurdering/avklaring angående planstatus av Alta kommunens eiendom og mulig bruk av samme eiendom. Av søknaden fremgår det at man ønsker å oppføre et bygg på 2 etasjer og kjeller med en grunnflate på omtrent 4000 m 2. Nytt bygg dimensjoneres for senere etablering av leiligheter i 3. og 4. etasje. Planstatus Gjeldende plan for området er Områdeplan for Alta sentrum, revisjon (vedtatt ), der eiendom 28/118 (A9) er avsatt til næringsbebyggelse og eiendommene 28/100 og 28/288 er avsatt til parkering, kjøreveg, fortau og gatetun (P3, TC15, TA22). Foreslått planområde grenser mot 3 reguleringsplaner: Reguleringsplan for Alta sentrum uterom gågate (planid ) Reguleringsplan for F8/Markveien 38 forretning/bolig (planid ) Reguleringsplan for Amfi Alta storsenter (planid ) Område A9 har ikke plankrav og kan bebygges uten detaljregulering, men i kombinasjon med øvrige områder utløser tiltaket krav om reguleringsplan. A9 har kjellerkrav og kan bygges i 4 etasjer mot vest og 3 etasjer mot øst. For område P3, en del av parkeringen i Hesteskoen, er det i områdeplanen ikke åpnet for utbygging.

3 Fig 1: Planstatus med markert omsøkt område. Økonomiske konsekvenser Reguleringen har ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. Nedbygging av flere p-arealer på sentrum kan utløse behov for nytt p-hus på område B5 (B5=P-plass mellom Scandic og E6). Indirekte blir prosjektering og detaljregulering av område B5 med parkeringshus kommunens ansvar. Mulig salg av kommunens eiendom (område P3 m.m.) kan bidra til oppføring av nytt parkeringshus på område B5. Framtidig prosjektering av torget kan finansieres av kommunen. Vurdering Generelt Planadministrasjonen vurderer utvikling på Alta sentrum som svært positiv, og mener at det er viktig å konsentrere den største delen av handelen i Alta der. Men kvantitet kan ikke gå foran kvalitet. Nåværende kjøpesenter (Amfi og Parksentret) er begge store volumer som tar mye av plassen rundt gågata og torget. Spesielt Amfi ruver over gågata med få vinduer i fasadene og dører i bruk. Fra et byutviklingsperspektiv er det utfordrende å se utelukkende positivt på mer butikker i kjøpesenter som en metode for å skape variert bebyggelse og liv i et sentrum. Et sentrum trenger aktiviteter både på dagen og på kvelden. Et bygg med kun butikker og/eller matservering skaper ikke liv og aktiviteter utenom sine åpningstider. Samtidig er det viktig for Alta å videreutvikle sentrum og åpne opp for de som ønsker å

4 investere her. Det kreves dog en grundig vurdering, særlig for prosjekter som ikke er i samsvar med reguleringsplan. Berørte parter og konkurransevridning Kommunens reguleringsplaner skal gi en forutsigbarhet i forhold til hvilke tomter og områder som kan/skal bygges ut. Å tillate private utbyggere å regulere offentlige arealer på sentrum, og i andre områder av Alta, kan få uheldige konsekvenser for disse planene. Dette kan svekke reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel som ligger til grunn for hvordan Alta skal bygges ut de nærmeste årene. Å la en aktør regulere området, vil måtte bety at aktøren også får kjøpe arealet når planen er sluttført. Det er også en viktig vurdering om Alta kommune bør tildele/forfordele et areal til én aktør, uten å ha lagt ut arealet til offentlig salg. Det kan eksempelvis være andre aktører som også kunne tenke seg å utvikle et område midt i sentrum. I dette tilfellet har Komsa Eiendom AS fordelen med at de allerede eier naboeiendommen og vil kunne få et mer helhetlig areal å jobbe med om det blir som planlagt og omsøkt. Planadministrasjonen vurderer dette som en komplisert sak, men ser fordelene med at den gamle Scania-tomten blir videreutviklet om så også i et større prosjekt. Kommunen som grunneier kan gi opsjon slik at utvikler har mulighet til å innlemme kommunens areal i planleggingen. Normalt gis slike opsjoner delegert, eller av andre utvalg enn planutvalget. I og med at denne saken skal til kommunestyret, vurdere administrasjonen det som hensiktsmessig at også opsjonen knyttet til P3 innlemmes i innstillingen. Utbygging og estetikk Ved påbygg og utbygging midt i sentrum blir det viktig å se på helheten og hvordan dette skal passe inn og bidra til et godt bymiljø. Fasadene til butikkene og de serveringssteder som etableres i bygget må være åpne og innbydende. Også utearealene må utformes på en god måte med sammenkobling til eksisterende utearealer i sentrum. Viktige temaer i fortsatt planarbeid: - Fasader: Eksisterende Amfi består av flere bygg som sammen danner et svært stort volum. Planadministrasjonen anser at fasadene på nytt bygg må gi noe tilbake til Alta sentrum, det er ikke akseptabelt med stengte fasader uten vinduer. Å kunne se inn og ut gjennom butikkene er viktig, i tillegg er lyset som kommer fra bygningen også viktig for gatelivet. Kvaliteten på fasadene skal være like god på alle sider av bygget, et bygg midt i kjernen av sentrum kan ikke ha en «bakside». Søknaden nevner at det er vanlig at butikkene klistrer igjen vinduene. I søknaden heter det; «Det kan derfor i mange tilfeller være en vel så god løsning å ha en tett fasade med høy kvalitet, framfor vindusfelt som uansett klistres igjen» (side 12 i søknaden) Ut fra planadministrasjonen vurdering er ikke dette godt nok, det må være mulig å sette begrensninger på hvor mye vinduene får være dekket over. Et klistermerke er

5 også midlertidig, men en fasade uten åpninger/vinduer er permanent. En tett fasade skaper ikke liv på sentrum og bidrar ikke med noe positiv. - Utearealer: Skal være gjennomtenkte og utformet på en god måte. Skal servering plasseres på fortau utenfor nytt bygg skal denne være av god størrelse med plass til både møbler og mulighet å promenere forbi uten plassmangel. Det skal være mulighet for parkering av sykler utenfor innganger, helst under tak. Areal under gangbru skal være godt opplyst og der det er plass skal det finnes grønne areal og sitteplasser, ikke bare under brua. - Gangbru: Nytt bygg dekker gamle Scaniatomten (A9) og deler av område P3, men skal også sammenkobles med en gangbru til eksisterende Amfi kjøpesenter. Ifølge søknaden følger visse vanskeligheter med å koble sammen nytt bygg med nåværende Amfi, dette på grunn av at nåværende bygg består av forskjellige allerede sammenkoblede bygg med ulike gulvhøyder. Dette gjør at gangbrua ikke blir Fig 2: Skisseforslag over etasje 2 med gangbru. vinkelrett mot det nye bygget, men strekker seg i en vinkel ned mot sør (se fig 2). Planadministrasjonen vurderer denne løsning som uheldig med tanke på det areal som skapes under gangbrua. Risikoen for et mørkt område uten noen gode kvaliteter er stor og planadministrasjonen anbefaler at det vises et alternativ med en mindre overbygging. En gangbru som er åpen i begge retningene gir lys og gjennomsiktighet. Planadministrasjonen ser at søker har brukt utrygghet på sentrum som et argument i fordel for gangbrua og en kafè på andre etasjen (se side 9 i søknaden). Administrasjonen vurderer ikke Alta sentrum som en utrygg plass og kan derfor ikke aksepterer ikke denne argumentasjonen som grunnlag for en aksept til en slik utforming av gangbruen. Alternativer må derfor fremvises i det videre planarbeidet.

6 - Framtidig påbygging: Søknaden nevner at det skal være mulig å utvide bygget med flere etasjer ved et senere tilfelle, men at man nå starter med 2 etasjer. Planadministrasjonen ser en utvidelse med leiligheter som svært viktig for Alta sentrum for å skape mer liv i sentrum ved flere tider på døgnet. Bygging av nye boenheter i sentrum være med på å realisere det potensial som ligger i vårt planverk. - Koblinger mot andre bygg: Om P3 ikke blir videreført som bakkeparkering er det viktig at de som handler på andre butikker fortsatt har muligheten å parkere nær disse butikkene. Søknaden beskriver en kobling ned til ny parkeringskjeller med heis i fasaden vis à vis Kiwi og Biltema. Planadministrasjonen anser at dette er svært viktig og vil se denne løsning videreført i fortsatt planarbeid. - Varelevering: Planadministrasjonen har vært i dialog med tiltakshaver om varelevering og har vært tydelige når det gjelder å legge vareleveringen rett over fra dagens lasterampe. Dette er ingen bra løsning og skaper et areal som ikke er sikker for gående og syklister og heller ikke spesielt trivelig. Tiltakshaver har nå valgt å plassere vareleveringen mot Bjørn Wirkolas vei med en stengt fasade der bilene kan kjøre inn i bygget og laste av. Planadministrasjonen ser at varelevering i sentrum kan være komplisert, men vurderer dette som en potensiell god løsning. Men det innebærer at fasaden mot Bjørn Wirkolas vei må få en god utforming. Garasjedørene kan ikke stå åpen hele dagene og leveranser må skje på bestemte tidspunkter, noe som er fastsatt i sentrumsplanen. - Siktelinjer: Søknaden behandler siktelinjer fra E6 og konkluderer med at prosjektet ikke kommer til å ødelegge for sikten ned mot nedre delene av sentrum. Planadministrasjonen ser to problemer med utredningen. Det er ikke sikten fra E6 som er det viktige, det er aksen som strekker seg fra Løkkeveien ned og forbi gågata og Amfi mot område C3 som er en del av «grønnstrukturen» på sentrum. Også om man på ulike deler av sentrum ser over og under gangbrua er det ikke vanlig i en kvartalsstruktur å dekke over en så stor del av en gate. I søknaden er det ikke fokus på den siktelinje som går fra Markveien inn mot Amfi. Områdeplanen for Alta sentrum er oppbygd med en kvartalsstruktur og det er viktig å ikke bygge igjen gatene til blindveier. Planadministrasjonen vurderer det som svært viktig at man fra Markveien ikke skal se rett inn i en vegg, men man skal kunne se livet på uteserveringen/fortauet framfor nytt bygg (se bilde nedenfor).

7 Fig 3: Skisseforslag over 1. etasje med anbefaling fra planadministrasjonen. Parkering Alta sentrum står fremfor en stor forandring når det gjelder tilgjengelighet til parkeringsplasser. Det er flere prosjekter som kommer til å utfordre parkeringsdekningen på sentrum. I søknaden vil man bygge ned P3 og plassere en del av plassene i parkeringskjeller (en utvidelse av eksisterende parkeringshus), men beholde P4. Dette skulle bidra til at omtrent 20 plasser ikke videreføres fra P3. At det ikke finnes bakkeparkering til alle som tar bilen inn til sentrum er i seg selv ikke et stort problem, men det åpner opp en debatt om hvordan parkeringen på sentrum skal fungere i framtiden. Alta er en handelsby og mange reiser hit med bil for å handle. En vanlig lørdag vil det ikke være et problem å finne seg en parkeringsplass, men den vil kanskje ikke være på en av bakkeparkeringene. Når omsorgssentret blir utbygget blir det færre parkeringsplasser for de ansatte og om man fortsatt velger å ta bilen til jobben må man regne med å parkere på andre steder på sentrum. De aktivitetene som skapes kan ha konsekvenser for bilister som ikke arbeider på sentrum, men har andre ærend der. Med 20 færre plasser i Hesteskoen og kun parkeringsplasser for besøkende og pasienter utenfor helsesentret, blir trykket større på andre parkeringsplasser på sentrum. Planadministrasjonen anser at disse to prosjekter (Amfi og omsorgssentret + andre nye utbygginger på sentrum (for eksempel C4 dagens Alta biloppretting) utløser byggingen av nytt parkeringshus på område B5 mot E6. Behovet for flere parkeringsplasser kommer troligvis å bli stort og et nytt sentralt parkeringshus kan avlaste og forbedre parkeringsstrukturen på sentrum.

8 Fig 4: Område B5 i områdeplanen for Alta sentrum, avsatt til næring kombinert med parkeringsanlegg. Planadministrasjonen vil også se en dialog mellom Komsa Eiendom AS og Komsa Parkering når det gjelder utvidelsen av parkeringshuset ved Amfi. En potensiell avtale med kommunen er viktig nå det gjelder parkeringen i huset. Torget Det har i internt oppstartsmøte med de ulike kommunale instansene kommet fram spørsmål om hvordan torget og parkeringsplassene P3 og P4 skal brukes i framtiden. Å ha et sentralt fleksibelt område som kan brukes til ulike arrangement er viktig for Alta og må tas med i vurderingen. Nå brukes P4 til marked under Finnmarksløpet og torget er hovedattraksjon under Borealis vinterfestival. Det er viktig å ikke bygge ned all åpent areal på sentrum, noe som planadministrasjonen er enig i. Søknaden nevner at det er mulig å bruke arealet under gangbrua som markedsplass. Dette er positivt, men kan ikke være det som godkjenner utbygging av en så pass stor gangbru. Festival eller marked skjer få ganger per år og resterende del av året kommer arealet ikke å brukes. Kommunen ønsker å se en utredning/forprosjekt over et «nytt» torg. Torget har oppfylt sin nåværende funksjon og var bra nok når det ble planlagt og bygget på slutten av 90 tallet, men i dag er det behov for nye funksjoner og funksjonalitet som det nå ikke klarer å håndtere.

9 Konklusjon Etter en helhetlig vurdering vil administrasjonen tilrå at det startes opp privat regulering som foreslått av Komsa eiendom AS. Reguleringen skal utføres i tråd med vilkår i innstillingen. Alta, Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.